Sekisui House, Ltd. · TSE:1928
Sekisui House — FY2007 Earnings Presentation
27 slides from Sekisui House's earnings presentation, Mar 4, 2008
Slide 1: 平成20年1月期 決算説明会資料
積水ハウス株式会社 平成20年1月期 決算説明会資料 2008年3月4日 2008年3月4日
Slide 2: 目次
目次 マネージメントサマリー １－１ 取り巻く事業環境 １－２ 住宅政策の流れ １－３ 環境問題への取り組み １－４ 今後の見通しと経営課題 新しい中期経営計画 ２－１ 戦略の方向性 ２－２ セグメント別経営目標 ２－３ 業績目標 業績目標 2007年度 連結業績報告 2007年度 ３－１ 決算のポイント ３－２ セグメント別損益状況（全社） ３－３ 事業セグメント別状況 ３－４ 2007年度連結財務諸表 2007年度連結財務諸表 2008年度 事業計画 2008年度 ４－１ 決算のポイント ４－２ セグメント別損益状況（全社） ４－３ 事業セグメント別状況
Slide 3: マネージメントサマリー 取り巻く事業環境①
1-１ マネージメントサマリー 取り巻く事業環境① 事業を取り巻く経営環境は、現行の中期計画策定時に想定した以上に急変 海外要因 海外要因 ¾サブプライムローン問題による金融市場の混乱 企 企業 米国で昨年7月から8月にかけて表面化、世界同時株安や対円為替レートの急騰など 業業 世界の市場に動揺が広がる→金融技術進展に伴う「証券化」がバックにあり 業績績を ・・・全容把握に時間がかかる を圧 ¾原材料価格の高騰 圧迫 新興国経済の急成長による世界的な「資源高」 迫 金融市場の混乱から商品取引市場に投機的な資金も流入 →鉄鉱石やコークスの高騰により、08年度鋼材価格への波及は避けられない →原油
Slide 4: マネージメントサマリー 取り巻く事業環境②
1-１ マネージメントサマリー 取り巻く事業環境② 国内要因 国内要因 ¾家計所得の伸び悩み 労働分配率 一人当たりの賃金 消費者態度指数 75.0% 3.0 50.0 48.0 2.0 46.0 70.0% 1.0 44.0 0.0 42.0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 65.0% -1.0 40.0 雇用者数増減分 38.0 -2.0 一人当たり賃金増減分 所得総額 36.0 60.0% -3.0 34.0 -4.0 32.0 55.0% -5.0 30.0 1997年3月 1999年3月 2001年3月 2003年3月 2005年3月
Slide 5: マネージメントサマリー 住宅政策の流れ①
１－２ マネージメントサマリー 住宅政策の流れ① 40年ぶりの国策転換 「住生活基本法の制定」（06年6月） 住宅流通市場の国際比較 「200年住宅ビジョン」 耐震化の現状 新築住宅着工戸数 中古住宅取引戸数 中古取引割合 10000 100.0% 9000 90.0% 8000 77.6% 88.8% 80.0% ストック重視の住宅政策への転換 市場重視の住宅政策への転換 耐震基準に満たない住宅ストック 7000 66.4% 70.0% １１５０万戸が存在 6000 5000 6,784 60.0% 50.0% 「住宅の長寿命化」 「住宅流通市場の育成」 4000 40.0% 政府目標 構造
Slide 6: マネージメントサマリー 住宅政策の流れ②
１－２ マネージメントサマリー 住宅政策の流れ② 世界的なテーマ 「地球温暖化問題」 北海道 洞爺湖サミット 2008年7月開催 ■このままでは１００年後には気温が６℃も上昇 ■家庭部門のCO2排出量は３０％以上増加、住宅メーカーの責任は重大 二酸化炭素濃度と気温の過去４０万年前からの変動 50% 900 800 業務その他 私たちがこのまま二酸化炭素を排出し続けると、 40% 38% 二酸化炭素は１００年後にここまで上がってしまう。 700 家庭部門 CO2（ppm） 32% 1990 年比CO2排出量 600 30% 現在の二酸化炭素の濃度が過去４０万年で最も高い １００年後には平均気温が
Slide 7: マネージメントサマリー 環境問題への取り組み
１－３ マネージメントサマリー 環境問題への取り組み サステナブル社会実現にむけた積水ハウスの取り組み サステナブル社会 2005年 の実現へ 「サステナブル宣言」 環境価値 住まい手価値 ４つの価値のバランス サステナブル を企業活動の指針に 1999年 経済価値 社会価値 「環境未来計画発表」 温暖化防止研究所 発足 2006年 「人・街・地球」の調和を目指して 環境憲章と環境基本方針を制定 「アクションプラン２０」開始 「地球温暖化防止活動 「環境大臣賞」 省エネ住宅の普及 2005年～ 環境大臣賞」2006年受賞 2007年連続受賞 「５本の樹」計画 まちづくり憲章制定 まちなみ参観日
Slide 8: マネージメントサマリー 今後の見通しと経営課題
１－４ マネージメントサマリー 今後の見通しと経営課題 改正建築基準法施行に伴う混乱の反動増は予想されるものの、日本の住宅市場の回復は緩やか 鉄には資源高の影響、また原油高騰の影響は工業製品全般へ波及、原材料コストは上昇 → 住宅価格の見直しも視野に入れながら、経営全般に亘るコストダウンが必要 不動産市場における地価動向は、現在のところ景気の先行きを見定める模様眺めの踊り場と認識 → 住宅地においては、地域間格差の拡大もあり、景気の変調を意識した慎重な経営が求められる 分譲マンション市場では、首都圏の急激な地価上昇や、地方都市における構造不況の影響を受けて調整局面 →利便性や地域特
Slide 9: 新しい中期経営計画 戦略の方向性
２－１ 新しい中期経営計画 戦略の方向性 積極的経営戦略 コストダウン戦略 新たな仕掛け 体質の強化 商品開発 展示場政策 ¾長年のノウハウを結集、構造・デザイン・性能など ¾70カ所 70カ所を をめどに小規模展示場を めどに小規模展示場を統廃合し あらゆる面でRC等従来の在来工法を凌ぐ最高級 営業投資額、経費の削減を図る 商品の開発を行い、都市部の高額所得者向けに 積極的に拡販 生産体制 ¾地域別一貫生産方式を一部見直し、生産ライン ¾住宅表示制度の主要項目で最高等級を実現する の統廃合を実施、新たに投入する中級商品効果 高性能住宅を価格的には中級商品として、潜在的 と合わせて利益率向上を
Slide 10: 新しい中期経営計画 セグメント別経営目標
２－２ 新しい中期経営計画 セグメント別経営目標 工業化住宅請負事業 2010年度目標売上高 820,000百万円 ・昨年のサブプライムローン問題をきっかけに大幅に下落した株式市場は、個人の金融資産にも影響、 比較的自己資金比率の高い高級住宅建築層や2次取得者層の住宅投資意欲を減退させる ・生活必需品やエネルギー関係の物価上昇も継続 ・中長期的には「長期優良住宅（200年住宅）構想」実現に向けた減税措置や、 国内景気拡大には住宅投資が不可欠との共通認識に基づく動きに期待 鉄骨戸建住宅 鉄骨戸建住宅 商品競争力の高い「イズ・オーダー」など、従来の高性能・高級住宅路線は堅持 地域経済力に即応した中
Slide 11: 新しい中期経営計画 セグメント別経営目標（不動産販売事業）
２－２ 新しい中期経営計画 セグメント別経営目標 不動産販売事業 2010年度目標売上高 450,000百万円 戸建住宅販売 戸建住宅販売 2010年度目標売上高 276,500百万円 一時的に地価動向に対する模様眺め、一部地方都市における価格調整があるものの その後は順調な回復基調に 9戸建不動産事業の社内専業化により、市場調査を徹底、保有資産の回転を高め事業を拡大 9中価格帯戦略商品は、経済基盤の比較的脆弱な地方都市において最も効果が期待される 分譲マンション事業 分譲マンション事業 2010年度目標売上高 88,000百万円 基本的に大都市圏に限定して展開、高級分譲マンションとしての確立
Slide 12: 新しい中期経営計画 セグメント別経営目標（不動産賃貸・その他）
２－２ 新しい中期経営計画 セグメント別経営目標 不動産賃貸事業 2010年度目標売上高 400,000百万円 賃貸住宅（シャーメゾン）の好調により、積和不動産グループの一括借上の取り扱い件数の増加が見込まれる その他事業 2010年度目標売上高 180,000百万円 リフォーム事業 リフォーム事業 今年7月、日本で環境サミットが開催され、今後更なる政府の予算措置も期待できる →当社は、国の政策に先駆けて次世代省エネ仕様の拡充を積極的に推進 CSの観点からも、累積販売戸数約190万戸を超える当社建築の住宅について積極的な人員投入を行い業容の拡大を図る ＲＣ請負 ＲＣ請負 遊休土地を保有する法人
Slide 13: 新しい中期経営計画 業績目標
２-３．新しい中期経営計画 業績目標 事業拡大に向けて、販売用土地の積極的な取得は継続するが、資産効率の改善、棚卸資産の回転率は高める 都市再開発事業においてはレバレッジも意識し、ROA、ROEの何れの指標も１０％以上を目指す 連結 ＦＹ08（Ｆ） ＦＹ09（Ｆ） ＦＹ10（Ｆ） 売上高 1,660,000 1,700,000 1,850,000 営業利益 104,000 84,000 123,800 経常利益 105,000 85,000 125,000 純利益 56,000 47,500 70,000 ROA 7.44% 5.85% 8.09% ROE 6.91% 5.64% 7.82%
Slide 14: 新しい中期経営計画 主要都市再開発プロジェクト
２-３．新しい中期経営計画 主要都市再開発プロジェクト 主要都市再開発プロジェクト プロジェクト（仮称） 所在地 概要 敷地面積 延床面積 完成予定 東京ミッドタウン 東京都港区 オフィス、マンション 68,900㎡ 564,000㎡ 完成済 台場ガーデンシティビル 東京都港区 オフィス 2,900㎡ 18,700㎡ 完成済 本町ガーデンシティ 大阪市 オフィス、ホテル等 3,700㎡ 50,000㎡ 2010年 名古屋名駅プロジェクト 名古屋市 オフィス 800㎡ 未定 2010年 本町南ガーデンシティ 大阪市 オフィス 3,700㎡ 未定 2011年 オフィス、商業施設、 梅田北ヤード 大
Slide 15: 2007年度連結業績 決算のポイント
３-1. ２００７年度連結業績 決算のポイント ①住宅市場を取り巻く経営環境の悪化から、請負及び分譲の戸建住宅事業の見通しが狂う ②連結売上高は、販売が好調な分譲マンション事業に加え、シャーメゾン事業（アパート） が好調なことから積和不動産各社の一括借上げ事業が伸びたことや 積水ハウスリフォームの増収でカバーし、前期比横ばい ③新しく収益の柱に育った都市再開発事業の収益や一般管理費の抑制に努めるものの 連結営業利益ベースでは前期比1.7％の減益 連結 ＦＹ06 公表計画 ＦＹ07 予想比 前期比 売上高 1,596,183 1,620,000 1,597,807 ▲1.4％ 0.1％ 営業利益
Slide 16: 2007年度連結セグメント 全社
３-２. ２００７年度連結セグメント 全社 2006年度実績 2007年度実績 増減幅 売上高 営業利益率 売上高 営業利益率 売上高 営業利益 工業化住宅請負 717,677 11.0% 704,506 10.3% ▲13,171 ▲0.7 不動産販売 421,019 12.6% 403,083 14.3% ▲17,936 1.7 不動産賃貸 310,211 4.5% 334,530 4.5% 24,319 0 その他事業 147,274 2.4% 155,686 2.4% 8,412 0 合計 1,596,183 7.0% 1,597,807 6.9% 1,624 ▲0.1 （単位：百万円
Slide 17: 2007年度セグメント 工業化住宅請負事業
３-３. 2007年度セグメント 工業化住宅請負事業 請負戸建事業 ・鉄骨戸建住宅では地震動エネルギー吸収システム 「SHEQAS（シーカス）」を標準搭載した制震住宅を市場投入 ・木造住宅「シャーウッド」では、洗練された和を追及した 「縁の家（ゆかりのいえ）」など新製品を市場投入 ・売上4,453億円（前期比6.0％減収） ・戸数14,095戸（前期比7.5％減） ・1棟当たり売上金額 3,105万円（前期比2.2％増） ファクトブック９ページ参照 ファクトブック９ページ参照 売上（前年比） ：▲1.8％ 賃貸住宅（シャーメゾン）事業 7176億円 720000 7045億円 12.0% ・戸
Slide 18: 2007年度セグメント 不動産販売事業
３-３. 2007年度セグメント 不動産販売事業 分譲戸建事業 開発事業 ・安全・防災など付加価値の高い良質な団地の販売を ・「赤坂ガーデンシティ」持分の全て及び 拡大するため、販売用土地を積極的に購入 「東京ミッドタウン」持分の一部などを売却 ・優良な住環境に注力した「まちなみ参観日」を全国で 業績に大きく寄与 展開するなど拡販に努めた ・新たに東京都において「御殿山プロジェクト」に着手 ・売上2227億円（前期比13.5％減収） ・売上753億円（前期比5.0％減収） ・戸数4911戸（前期比13.4％減） ファクトブック6 ファクトブック6ページ参照 ファクトブック6ページ参照 ・一棟当
Slide 19: 2007年度セグメント 不動産賃貸事業・その他事業
３-３. 2007年度セグメント 不動産賃貸事業・その他事業 不動産賃貸事業 売上（前年比） ：7.8％ 350,000 5.0% ・積和不動産各社との連携を強化、グループとしての 3345億円 相乗効果を最大限に発揮 3102億円 ・一括借上事業をはじめとする賃貸物件管理業務が堅調 ・シャーメゾン借上室数 373,375室（前期比7.7％増） 4.5％ 4.5％ 250,000 4.0% ・入居率は95.5％ 前年比0.5ポイント向上 決算短信3 決算短信3ページ参照 決算短信3ページ参照 ・積和不動産各社の総売上は3,635億円（前期比7.1％増収） リフォーム事業 売上高 営業利益率 1
Slide 20: 2007年度連結財務諸表 貸借対照表（資産）
３-４. 2007年度連結財務諸表 貸借対照表（資産） ＦＹ06 ＦＹ07 増減 YOY（％） （資産の部） 流動資産 899,057 927,463 28,406 3.2％ 現金預金 229,498 60,236 たな卸資産 499,226 709,184 固定資産 379,713 421,977 42,264 11.1％ 有形固定資産 207,700 244,247 36,547 17.6％ 建物及び構築物 96,980 112,363 土地 88,497 105,110 無形固定資産 7,213 8,356 1,143 15.8% 投資その他の資産 164,799 169,373 4,5
Slide 21: 2007年度連結財務諸表 貸借対照表（負債・純資産）
３-４. 2007年度連結財務諸表 貸借対照表（負債・純資産） ＦＹ06 ＦＹ07 増減 YOY（％） （負債の部） 流動負債 379,040 379,603 563 0.1% 支払手形及び工事未払い金 169,604 160,836 短期社債 - 40,000 未成工事受入金 98,105 87,032 固定負債 101,426 198,873 97,447 96.1% 社債 - 59,976 長期借入金 20,049 60,441 負債合計 480,467 578,477 98,010 20.4% （純資産の部） 株主資本 773,862 759,715 ▲14,147 ▲1.8% 資本金
Slide 22: 2007年度連結財務諸表 キャッシュフロー計算書
３-４. 2007年度連結財務諸表 キャッシュフロー計算書 ＦＹ06 ＦＹ07 I 営業活動によるキャッシュフロー 税金等調整前当期純利益 111,411 109,432 減価償却費 12,231 14,157 たな卸資産等の減少又は増加額（△） ▲66,861 ▲213,528 法人税等の支払額 ▲11,235 ▲47,299 営業活動によるキャッシュフロー 76,953 ▲175,279 II 投資活動によるキャッシュフロー 有形固定資産の取得による支出 ▲22,658 ▲44,552 有形固定資産の売却による収入 118 71 投資活動によるキャッシュフロー ▲13,243 ▲59,90
Slide 23: 2008年度事業計画 決算のポイント
４-1. ２００８年度事業計画 決算のポイント ①上期は住宅市場の停滞感が残ることに加え、原材料高の影響が続く ②サブプライムローン問題による金融市場の混乱から年金運用に影響が及び一般管理費が増加 ③新たな仕掛けによるコストダウンの効果を見込む 連結 ＦＹ07 ＦＹ08（F） 前期比 売上高 1,597,807 1,660,000 3.9％ 営業利益 109,727 104,000 ▲5.2％ 経常利益 114,086 105,000 ▲8.0％ 決算短信 決算短信 純利益 60,352 56,000 ▲7.2％ 11ページ参照 ページ参照 一株当たり利益 87.70円 82.82円 ファクト
Slide 24: 2008年度連結セグメント 全社
４-２. ２００８年度連結セグメント 全社 2007年度実績 2008年度計画 増減 売上高 営業利益率 売上高 営業利益率 売上高 営業利益 工業化住宅請負 704,506 10.3% 715,000 10.1% 10,494 ▲0.2 不動産販売 403,083 14.3% 425,000 12.6% 21,917 ▲1.7 不動産賃貸 334,530 4.5% 362,000 4.3% 27,470 ▲0.2 その他事業 155,686 2.4% 158,000 2.3% 2,314 ▲0.1 合計 1,597,807 6.9% 1,660,000 6.3% 62,193 ▲0.6 （単
Slide 25: 2008年度セグメント 工業化住宅請負事業
４-３. ２００８年度セグメント 工業化住宅請負事業 請負戸建事業 ・長期優良住宅（200年住宅）普及促進や 省エネ改修促進のための特例措置が創設される ・従来の高性能・高級住宅路線は堅持しつつ、都市部の高額所得者 向けには、構造・デザイン・性能などあらゆる面でRC等従来の在来 工法を凌ぐ最高級品の開発を進める ・地域経済力に即応した中級価格帯商品を市場に投入 ・売上4,500億円（前期比1.1％増収） ・戸数14,340戸（前期比1.7％増） 売上（前年比） ：1.5％ 賃貸住宅（シャーメゾン）事業 720000 7045億円 7150億円 12.0% ・需要と供給の両面で今後も市場の拡大が
Slide 26: 2008年度セグメント 不動産販売事業
４-３. 2008年度セグメント 不動産販売事業 分譲戸建事業 開発事業 ・当社の「将来にわたり持続可能なまちづくり」の ・ 「東京ミッドタウン」持分の全て及び 取り組みが評価され、環境省が実施する 「平成19年度 台場ガーデンシティビルなどの売却を見込む 地球温暖化防止活動環境大臣賞」を連続受賞 ・売上740億円（前期比1.7％減収） ・戸建不動産事業の専業化により、市場調査を徹底し 保有資産の回転を高め事業の拡大に努める ・売上2,330億円（前期比4.6％増収） ・戸数4,870戸（前期比0.8％減） 売上（前年比） ：5.4％ 分譲マンション事業 4250億円 425000 4030億
Slide 27: 2008年度セグメント 不動産賃貸事業・その他事業
４-３. 2008年度セグメント 不動産賃貸事業・その他事業 売上（前年比） ：8.2％ 不動産賃貸事業 360,000 3620億円 5.0% 3345億円 ・工業化住宅請負事業の賃貸住宅（シャーメゾン）の好調に より、一括借上の取り扱い件数が増加が見込まれる 4.5％ 4.3％ 260,000 4.0% リフォーム事業 売上高 営業利益率 160,000 3.0% 2007年度 2008年度 ・今年は日本において環境サミットの開催も予定され 今後更なる政府の予算措置も期待される 売上（前年比） ：1.5％ 160000 1580億円 3.0% 1556億円 ＲＣ請負 売上440億円（前期比