Nippon Building Fund, Inc. · TSE:8951
Nippon Building Fund — FY2018 H2 Earnings Presentation
71 slides from Nippon Building Fund's earnings presentation, Feb 18, 2019
Slide 1: 第35期決算説明会資料
KK 2018 = 12 AH 35 A ZG rea 2019 #2A184H NB BARI PYRE RBEK BAREMIPYE VAUX Y ha St Nippon Building Fund
Slide 2: CONTENTS
CONTENTS 1. 決算ハイライト 7. ESGへの取り組み 1-1 決算ハイライト(1/3) 3 7-1 ESGへの取り組み方針 42 1-1 決算ハイライト(2/3) 4 7-2 環境(Environment)への取り組み(1/3) 43 1-1 決算ハイライト(3/3) 5 7-2 環境(Environment)への取り組み(2/3) 44 7-2 環境(Environment)への取り組み(3/3) 45 2. 決算実績 7-3 社会(Social)への取り組み 46 2-1 2018年12月期(第35期)決算 損益計算書(P/L) 7 7-4 ガバナンス(Governance)へ
Slide 3: 1. 決算ハイライト
1. 決算ハイライト 2
Slide 4: 決算ハイライト（1/3）
1-1 決算ハイライト（1/3） 実績 予想 2018年12月期 2019年6月期 2019年12月期 （第35期） （第36期） (第37期)(参考) 前期比 営業収益 37,468百万円 +832百万円 +2.3% 38,223百万円 38,917百万円 営業利益 16,031百万円 +256百万円 +1.6% 16,609百万円 16,451百万円 営業利益（不動産売却損益除く） 16,031百万円 +640百万円 +4.2% 16,145百万円 16,451百万円 当期純利益 14,518百万円 +508百万円 +3.6% 15,206百万円 15,010百万円 当期純利益（不動産売却
Slide 5: 決算ハイライト（2/3）
1-1 決算ハイライト（2/3） （2018年12月31日時点） 稼働率 総資産 鑑定評価含み益 エリア分散 （期中平均）*1 Asset 東京23区 : 80.8％ 1兆248億円 2,438億円 都心 5区 : 51.0％ 99.5% LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数 Debt 40.8% 92.6% 0.69% 5.24年 時価総額 1口当たりNAV *2 Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率 9,756億円 545,190円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額） + 期末鑑定評価含み益）/ 期末発行済
Slide 6: 決算ハイライト（3/3）
1-1 決算ハイライト（3/3） 1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移 （円） （円） 11,000 600,000 10,283 545,190 10,000 550,000 537,915 9,650 523,821 9,370 505,308 9,129 497,513 9,000 8,867 500,000 484,767 8,397 8,000 450,000 7,000 400,000 6,000 350,000 0 5,000 0 300,0000 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17
Slide 7: 2. 決算実績
2. 決算実績 【用語の定義】 決算期 用語 定義 物件名 六本木ティーキューブ 前期取得 2018年6月期（第34期）取得3物件（追加取得を含む） セレスティン芝三井ビルディング（追加取得分） 3物件 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分） 2018年12月期（第35期）実績 （期末保有物件数：72物件） 前期売却 2018年6月期（第34期）売却1物件 NBF日比谷ビル 1物件 既存71物件 上記を除いた2018年12月期（第35期）末に保有している71物件 － G-BASE田町 新規2物件 2019年6月期（第36期）取得予定2物件（追加取得を含む） 大崎ブライトコア・ブライトプ
Slide 8: 2018年12月期（第35期）決算 損益計算書（P/L）
2-1 2018年12月期（第35期）決算 損益計算書（P/L） (百万円） ●前期比増減の主な要因 （百万円） 2018年6月期 2018年12月期 前期比 科目 営業収益 +832 (第34期） (第35期） 増減 増減率 営業収益 36,635 37,468 832 2.3% 不動産賃貸収入 +1,074 不動産賃貸事業収益 計 36,251 37,468 1,216 3.4% 不動産賃貸収入 33,007 34,081 1,074 3.3% 前期取得3物件（通期稼働効果） 六本木ティーキューブ その他賃貸事業収入 3,244 3,386 141 4.4% +591 セレスティン芝三井ビ
Slide 9: 2018年12月期（第35期）決算 貸借対照表（B/S）
2-2 2018年12月期（第35期）決算 貸借対照表（B/S） ●前期比増減の主な要因 資産の部 (百万円） （百万円） 2018年6月期末 2018年12月期末 前期比 科目 (第34期末） (第35期末） 増減 増減率 資産 +4,655 流動資産 14,468 21,408 6,939 48.0% 流動資産 +6,939 現金及び預金 12,475 20,206 7,731 62.0% その他 1,993 1,202 -791 -39.7% 現金及び預金 +7,731 固定資産 1,005,610 1,003,298 -2,311 -0.2% 固定資産 -2,311 有形固定資産 96
Slide 10: MEMO
— Nippon Bufiding Func (MEMO)
Slide 11: 3. 運用実績と見通し
fima jist RL 10 NBF Nippon Building Fund
Slide 12: 外部成長（1/4）
3-1 外部成長（1/4） ポートフォリオの入替を実施し、中期的・総合的な収益力の向上を実現 G-BASE田町 取得物件 入替の効果 ・資産規模の拡大 大崎ブライトコア・ G-BASE田町 ブライトプラザ 取得価格の累計 ： 1兆1,289億円 ( 35期末比：+238億円 ) 取得価格合計 ： 324億円 東京 減価償却後利益 *¹ ： 822百万円 ・収益性の向上 減価償却後利回り*²： 2.5％ 減価償却後利益 ： +617百万円 ( 205百万円→822百万円 ） 平均築年数 ： 1.8年 東京23区 東京23区 *¹ … 取得先から受領した資料に基づいた想定値 ・築年数の若返り *
Slide 13: 外部成長（2/4）G-BASE田町
3-1 外部成長（2/4） G-BASE田町 本物件の特徴 ●三井不動産及び清水建設が開発を主導した、2018年1月竣工の新築物件 2019年3月29日に持分70%を、同年4月25日に残りの持分30%を取得予定 【立地】 ●JR「田町」駅から徒歩約4分のほか、都営地下鉄浅草線及び三田線の「三田」駅から、それぞれ徒歩2分、 徒歩4分と、交通利便性の高い場所に位置 ●田町エリアは、2018年5月に「msb Tamachi 田町ステーションタワーS」が竣工する等、更なる発展が期待できる エリア ●NBFは、田町エリアには、当該物件以外にも「セレスティン芝三井ビルディング」、「住友電設ビル」を保有 【
Slide 14: 外部成長（3/4）大崎ブライトコア・ブライトプラザ
3-1 外部成長（3/4） 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得） ●大崎ブライトコア ●大崎ブライトプラザ 本物件の特徴 ●三井不動産が保有する持分の追加取得により、NBFの総投資額は184億円となる 【立地】 ●JR「大崎」駅から徒歩約5分と、交通利便性の高い場所に位置 ●大崎エリアは、東京都の副都心のひとつであり、大企業がオフィスを構えるビジネス拠点として認知度が高いエリア ●大崎はNBFの重点エリアであり、当該物件以外にも「NBF大崎ビル」、「ゲートシティ大崎」、「東五反田スクエア」を 保有 【スペック】 ●基準階面積約450坪、天井高2,800㎜、個別空調、LED照明等オフィス
Slide 15: 外部成長（4/4）
3-1 外部成長（4/4） ●第36期譲渡物件の概要 ●内部留保*3の推移 NBF芝公園大門通りビル NBF宇都宮ビル (百万円） 8,000 圧縮積立金取崩額 7,287 6,823 6,823 7,000 6,439 464 圧縮積立金繰入額 383 6,000 4,987 1,452 5,000 4,767 4,767 219 951 4,000 370 3,815 3,000 2,000 1,000 0 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 18.12 19.6 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 （予
Slide 16: 内部成長（1/3）稼働率
3-2 内部成長（1/3） ●期中平均稼働率と入居率・退去率 （％） （％） （予想） 15.0 99.5 100.0 99.3 99.4 期中平均稼働率（右軸）*1 99.0 入居率（左軸）*2 退去率（左軸）*3 98.7 98.8 97.9 10.0 97.6 98.0 98.2 97.0 96.8 97.9 5.0 4.3 96.0 3.1 3.1 3.4 3.0 2.5 2.3 2.4 1.5 1.7 1.2 1.1 0.0 94.0 -0.9 -1.3 -2.0 -1.6 -1.8 -2.2 -2.9 -2.3 -2.5 -2.9 -2.9 -5.0 92.0 -4.8 セレスティ
Slide 17: 内部成長（2/3）賃貸収入変動率
3-2 内部成長（2/3） ●既存物件の不動産賃貸収入の前期比変動率内訳（賃料改定影響・入替影響等） （％） （予想） 3.0 賃料改定影響 入替影響等 賃料改定影響＋入替影響等 2.0 1.0 0.0 -1.0 賃料改定影響は、 9期連続で前期比プラスの見込み -2.0 -3.0 ‘14.6 ‘14.12 ‘15.6 ‘15.12 ‘16.6 ‘16.12 ‘17.6 ‘17.12 ‘18.6 ‘18.12 ‘19.6 ‘19.12 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 （当期実績） 16
Slide 18: 三菱重工ビルに関する取り組みについて①
3-2 内部成長（3/3） 三菱重工ビルに関する取り組みについて① ●三菱重工ビルに関する取り組み 概要 本件のポイント 三菱重工ビル（以下、「本物件」）のテナントである三菱重工業株式会社 （以下、「現借主」）が本社機能の一部を丸の内に移転したタイミングを活 ●現借主との賃貸借契約は、2021年8月31日が契約期限となっています かし、NBFは本物件の競争力及び資産価値の向上に資する工事を実施し、 安定性及び収益性の向上を企図したリーシング活動を行っていきます ●契約期限までの賃料（キャッシュフロー）を確保しながら資産価値の向上 に資する工事を早期に実施します 一部返室に伴う変更点 ●現借主と
Slide 19: 三菱重工ビルに関する取り組みについて②
3-2 内部成長（3/3）三菱重工ビルに関する取り組みについて② 三菱重工ビル 本物件の特徴 【取得経緯】 ●2003年に旧国鉄貨物ヤード跡地において大規模開発がなされた「品川グランドコモンズ」内の中央に 位置する大型オフィスビルとして開発 ●NBFは2011年に三菱重工業㈱から国内機関投資家と共同で準共有持分60％を取得 【立地】 ●JR・京浜急行「品川」駅からペデストリアンデッキにより徒歩5分と交通利便性の高い場所に位置 ●東海道新幹線を利用し名古屋、関西圏へ、羽田空港から国内・海外へのアクセスに優れ、2027年にはリニア中央新幹線 の開通など今後の更なる発展が期待できるエリア 【スペック
Slide 20: 財務（1/2）
3-3 財務（1/2） ●ファイナンスデータ ●有利子負債残高 （百万円） 2018年6月期末 2018年12月期末 2018年6月期末 2018年12月期末 項目 前期比 項目 前期比 （第34期末） （第35期末） （第34期末） （第35期末） LTV 40.9％ *40.8％ -0.1pt 短期借入金 4,000 0 -4,000 長期固定金利比率 93.3％ 92.6％ -0.7pt 長期借入金（変動金利） 24,000 31,000 +7,000 平均調達金利 0.71％ 0.69％ -0.02pt 長期借入金（固定金利） 359,500 350,125 -9,375 投資法人債
Slide 21: 財務（2/2）
3-3 財務（2/2） ●新規調達・返済実績 ●2018年12月期（第35期）に調達した長期借入金 2018年12月期（第35期）の長期借入金・投資法人債 ・長期借入金 返済概要 新規調達概要 金額 借入日 金融機関名 期間 固定/変動 金利* （百万円） 返済総額 9,000百万円 調達総額 14,000百万円 2018.11.30 みずほ銀行 7,000 7.0年 変動 0.12% 平均金利 1.25％ 平均金利 0.16％ 合計 ① - 7,000 7.0年 - 0.12% *借入時点の金利 平均約定年数 7.6年 平均約定年数 6.0年 ・投資法人債 金額 借入日 銘柄 期間 固定/変
Slide 22: 継続鑑定評価
3-4 継続鑑定評価 ●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移 （億円） 14,000 2018年6月期末 2018年12月期末 前期比 （第34期末） （第35期末） 薄価 継続鑑定評価額 物件数 72物件 72物件 - 12,000 継続鑑定評価額 12,321億円 12,398億円 +77億円 簿価 9,985億円 9,960億円 -25億円 含み益 2,335億円 2,438億円 +102億円 10,000 ●物件ごとの変動（前期比） 直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 8,000 2018年6月期末 2018年12月期末 2018年6月期末 2018年12
Slide 23: 4. 業績予想
22 NBF Nippon Building Fund
Slide 24: 2019年6月期（第36期）業績予想
4-1 2019年6月期（第36期）業績予想 ●次期予想の当期実績比増減の主な要因 (百万円） （百万円） 2018年12月期 2019年6月期 2019年12月期 科目 当期実績比 次期予想比 営業収益 +755 （当期実績） （次期予想） （2期先参考） (第35期） (第36期） 増減 増減率 (第37期） 増減 増減率 不動産賃貸収入 +362 営業収益 37,468 38,223 755 2.0% 38,917 693 1.8% 不動産賃貸事業収益 計 37,468 37,759 291 0.8% 38,917 1,157 3.1% 新規2物件 不動産賃貸収入 34,081 34,4
Slide 25: （参考）業績の見通し
（参考） 業績の見通し 不動産賃貸収入 不動産賃貸事業利益 （百万円） ・・・ 前期実績 ・・・内部成長 ・・・外部成長 ・・・不動産賃貸収入 （百万円） 35,500 35,150 18,500 18,118 35,000 34,444 18,000 17,822 17,634 34,500 34,081 17,500 34,000 17,000 33,500 16,500 33,000 16,000 15,500 00 15,000 0 '18.12期 '19.6期 '19.12期 '18.12期 '19.6期 '19.12期 (当期実績) (次期予想) (2期先参考) (当期実績) (次
Slide 26: MEMO
— Nippon Bufiding Func (MEMO) 25
Slide 27: 5. マーケットについて
Q—AyNZDUWT NBF 26
Slide 28: オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2）
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2） ●東京ビジネス地区*のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率） （円/坪） (％） 9.43％ 25,000 10.00 （‘12.6） 8.57％ 22,901円 （‘03.6・8） （‘08.8） 9.00 8.00 21,010円 （‘19.1） 7.00 20,000 6.00 5.00 17,526円 （‘04.10） 4.00 16,207円 15,000 （‘13.12） 3.00 2.49％ 2.00 平均募集賃料（左軸） （‘07.11） 1.82％ （‘19.1） 平均空室率（右軸） 1.00 10,000 0.00 '02
Slide 29: オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2）
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2） ●東京23区大規模オフィスビル供給量推移 （出所）2018年4月27日付森ビル㈱のデータから資産運用会社作成 （万㎡） 300 （予想） 250 216 過去平均（1986～2017年） ‘18年以降平均101万㎡/年 （延床面積ベース） 200 102万㎡/年 （延床面積ベース） 175 168 154 146 150 125 121 119 117 109 91 97 99 100 86 85 87 72 77 65 69 58 52 50 42 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '
Slide 30: 不動産売買マーケット動向
5-2 不動産売買マーケット動向 ●不動産（オフィス）取引金額の推移 （億円） 25,000 上期 下期 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 （出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成 ●プライムエリアオフィス*1の利回りベンチマーク*2の推移 4.0 % 3.5% 3.5% 3.5% 3.5% 3.4% 3.3% 3.3% 3.3% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.3%
Slide 31: NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利 ●NBFの投資口価格 東証REIT指数の推移 （円） （pt） 1,200,000 4,000 NBF（左軸） 東証REIT指数（右軸） 900,000 3,000 600,000 2,000 300,000 1,000 0 0 '01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 ’19.1 ●10年国債金利の推移 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% -1.00
Slide 32: MEMO
— Nippon Bufiding Func (MEMO) 31
Slide 33: 6. NBFの優位性
6. NBFの優位性 6-1 J-REIT最長のトラックレコード 6-2 J-REIT最大の規模 6-3 東京を中心としたポートフォリオ 6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用 ・パイプライン ・リーシング ・プロパティマネジメント 6-5 保守的な財務運営 32
Slide 34: J-REIT最長のトラックレコード（1/2）
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2） ●資産規模（取得価格の累計）・期中平均稼働率の推移 東京23区（左軸） 東京周辺都市部（左軸） 期中平均稼働率（右軸） （億円） うち都心5区（左軸） 地方都市部（左軸） （％） 13,000 100 99.5 12,000 98.7 98.4 98.8 99.3 97.9 98.3 98.3 98.2 98.7 97.1 97.3 97.3 96.8 97.5 97.8 97.1 97.6 97.9 96.8 97.9 95 96.9 97.0 97.2 96.7 96.8 97.0 10,961 11,066 10,743 10,803
Slide 35: J-REIT最長のトラックレコード（2/2）
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2） ●1口当たり分配金の推移 *1 （円） 11,274 10,887 12,000 11,126 10,064 10,283 9,695 9,904 9,836 9,650 9,513 8,645 8,523 9,612 8,562 8,645 9,370 8,126 8,427 8,397 8,867 9,129 9,000 7,683 8,446 7,747 8,152 8,001 7,592 7,569 7,600 7,740 7,877 7,681 7,787 8,036 7,291 6,000 3,000 0 '01.12 '02.
Slide 36: J-REIT最大の規模
6-2 J-REIT最大の規模 （2018年12月31日時点） ●時価総額 （億円） 投資法人別占有率 9,756億円 10,000 9,000 オフィス特化型 22.0% 8,000 J-REITの時価総額合計 … 12兆9,703億円 7,000 総合型・複合型 6,000 44.3% 5,000 物流特化型 11.2% 4,000 3,000 住宅特化型 9.2% ホテル特化型・ 2,000 ヘルスケア特化型 4.5% 商業施設特化型 8.8% 1,000 0 NBF （出所）Quickより資産運用会社作成 ●取得価格 アセットタイプ別占有率 （億円） 12,000 ホテル 7.5% そ
Slide 37: 東京を中心としたポートフォリオ
6-3 東京を中心としたポートフォリオ ● 地域別投資比率（取得価格ベース） （2018年12月31日時点） ● 継続鑑定評価額と延床面積（1万坪以上）20物件 継続鑑定評価額 ＊ 物件毎のプロットの大きさは、 地方都市部 （億円） 東京23区 東京周辺都市部 地方都市部 第35期NOIの金額 （NBF持分・年換算）を表す 1,276億円 1,000 （11.6％） 東京23区 900 NBF 大崎ビル 8,923億円 東京周辺都市部 （80.8％） 800 850億円 （7.7％） 700 NBF プラチナタワー 六本木ティーキューブ ゲートシティ大崎 600 1兆1,050億円 500 セ
Slide 38: スポンサーの活用（1/3）パイプライン
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（1/3）パイプライン ●売主別取得累計額の推移 ●三井不動産グループとの共生モデル 上場以降の取得物件の約6割が 保有 三井不動産グループ関連（取得・仲介） 運用 （億円） 日本ビルファンド投資法人 12,000 1兆1,050億円 10,000 4,565 8,000 約6割＊ 六本木ティーキューブ ゲートシティ大崎 JFEビルディング （2018年取得） （2006・2011年・ （2006年売却） 6,000 2013年取得） 1,561 取得 売却 4,000 4,206 2,000 セレスティン芝 NBF日本橋室町 虎ノ門琴平タワー 三
Slide 39: スポンサーの活用（2/3）リーシング
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（2/3）リーシング ●期中平均稼働率・総賃貸可能面積の推移 （％） （万㎡） 100 99.5 210 99.3 NBFの期中平均稼働率（全国） *1（左軸） 98.7 98.8 参考：マーケットの期中平均稼働率 98.2 （東京ビジネス地区）*２（左軸） 97.9 97.9 NBFの期末総賃貸可能面積（右軸） 97.6 97.8 97.1 97.0 97.2 96.8 96.8 97.5 97.8 96.2 96.5 180 95.9 96.7 96.8 95.5 94.7 95 94.3 95.4 93.3 150 92.2 91.5 120
Slide 40: スポンサーの活用（3/3）プロパティマネジメント
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（3/3）プロパティマネジメント ●プロパティマネジメント体制 ●戦略的でメリハリのある追加投資 • 管理運営計画の策定・実行 • 大規模修繕計画の策定・実行 各物件の収益性能、 ビルグレードに応じた • 重要事項承認 将来性を踏まえた 投資計画の策定・実行 ビルグレードを設定 日本ビルファンドマネジメント ●減価償却費に占める資本的支出の割合（実績） 資本的支出/減価償却費（左軸） (％） 資本的支出（右軸） (百万円） 連携 70 62.2 6,000 60 5,000 三井不動産 NBFオフィスマネジメント 4,416 50 44.6 41.
Slide 41: 保守的な財務運営
6-5 保守的な財務運営 ●LTV・長期固定金利比率の推移 ●長期有利子負債の平均残存年数の推移 （％） （年） 6 100 5 5.60 96.5 95.2 94.0 95.2 5.16 5.15 5.22 5.24 90 93.8 4.99 92.5 93.3 92.6 4 長期固定金利比率 ターゲット：90％以上 4.02 4.11 3 80 2 70 1 0 60 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 50 40 ●平均調達金利の推移 41.
Slide 42: 7. ESGへの取り組み
7. ESGへの取り組み （投資法人並びに資産運用会社の取り組み） 41
Slide 43: ESGへの取り組み方針
7-1 ESGへの取り組み方針 ESGへの取り組みは、ポートフォリオの競争力向上に資すると考えており、基本指針である「ESGに関する取り組み指針」 に基づき、ポートフォリオ運用における環境負荷の軽減、地域社会や従業員といったステークホルダーへの配慮などに努めています。 資産運用会社はESGへの配慮が不動産投資運用業務における重要な課題であるとの認識に基づき、 基本姿勢 三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境負荷の低減、安全・安心、 快適性の向上及び様々な主体との多様な連携・協力に配慮した資産運用業務を行うよう努めます。 資産運用会社におけるESG推進
Slide 44: 環境（Environment）への取り組み（1/3）
7-2 環境（Environment）への取り組み（1/3） ●グリーンビルディング認証への取り組み ・環境負荷低減の取組成果の信頼性、客観性の向上、保有資産の中長期的な価値向上を目指して、DBJ Green Building認証の活用に、取り組んでいます。 ・2019年2月18日時点で、全保有物件に対する、認証を取得した物件の割合は、物件数ベースで52.9％、延床面積ベースで69.0％となっております。 2017年12月末 2018年12月末 2019年2月18日時点 認証取得物件数（*1） 7 24 37 取得物件の延床面積(*2） 235.136㎡ 850.895㎡ 1,135,280㎡
Slide 45: 環境（Environment）への取り組み（2/3）
7-2 環境（Environment）への取り組み（2/3） ● 環境配慮への取り組み事例 環境パフォーマンスの実績 建物・設備改修による環境パフォーマンスの向上 ●2017年の環境パフォーマンスの数値は、全ての項目で、2016年と比較して ●省エネ、節水の実現のため、高効率な空調機器への更新や、 改善しています。 水回りの改修などの取組みを進めています。 項目 2016年 2017年 エネルギー消費原単位 161.62 159.77 （空調改修工事） （KWh/㎡） CO2排出原単位 67.63 67.25 （t-CO2/㎡） 水消費原単位 0.619 0.602 （㎥/㎡） 廃棄物リサイク
Slide 46: 環境（Environment）への取り組み（3/3）
7-2 環境（Environment）への取り組み（3/3） ●LED化（専有部・共用部）の推進 目的 導入事例／35期実績 ●二酸化炭素（CO₂）の排出量の削減 【横浜STビル（専有部・共用部）】 ●環境対応によるビルの資産価値向上 ●テナントニーズへの対応 ・照明器具：LED化工事 ・CO2削減量予測：400ton-CO2／年 計画 ●対象物件 26物件（各専有部・共用部） ●対象期間 2018年12月期（第35期）~2020年6月（第38期） ＬＥＤ化物件数とCO2排出量削減の推移 物件数 ton-CO2/年 30 7,000 26物件 25 6,000 （エレベーターホール） （共用部
Slide 47: 社会（Social）への取り組み
7-3 社会（Social）への取り組み ●社会配慮への取り組み事例 地域社会に向けた取り組み テナントに向けた取り組み ●地域社会の一員として、地域コミュニティへの貢献を目的としたランチタイム ●テナント満足度の向上を目的として、安全・安心、建物の快適性の向上に コンサート、打ち水プログラム、地域清掃プログラム等に取り組んでいます。 取り組んでいます。 (非常用発電機 (防災訓練の実施) オイルタンク増強工事) (ランチタイムコンサートの実施) 【NBFプラチナタワー】 【NBF御茶ノ水ビル】 【芝NBFタワー】 【NBF豊洲キャナルフロント】 資産運用会社の従業員に向けた取り組み (地域清
Slide 48: ガバナンス（Governance）への取り組み
7-4 ガバナンス（Governance）への取り組み ・資産運運用会社においては、コンプライアンス委員会、リスク管理会議、運用審査会議、経営会議等のガバナンス・ストラクチャーを構築し、業務におけるリスク管理・ コンプライアンスを徹底、コーポレート・ガバナンスの継続的な改善・向上に努めています。 資産運用会社の組織図 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フロー 投資本部による起案 株主総会 ・不動産プロセスチェックシートにより、各種リスクの有無・違法性の有無等のコンプライアンスチェックを行う。 ・適宜、専門家である第三者に確認を行う。 会計監査人 コンプライアンス・オフィサ
Slide 49: MEMO
— Nippon Bufiding Func (MEMO) 48
Slide 50: Appendix
og Appendix NBF 49
Slide 51: 主要テナント上位10社・テナント業種
1 主要テナント上位10社（賃貸面積ベース）・テナント業種 ●主要テナント上位10社（賃貸面積ベース） ●テナント業種*2分布 （2018年12月31日時点） 上記以外の業種 全賃貸面積に 賃貸面積 占める賃貸 8.6% テナント名 賃貸物件 面積の割合 倉庫・運輸関連 1.8% (㎡) サービス業 19.9% （%） その他製品2.1% 銀行業 2.2% 1. 三井不動産株式会社*1 ゲートシティ大崎 他13物件 290,891 26.9 医薬品 2.4% 2. ソニー株式会社 ＮＢＦ大崎ビル 74,425 6.9 小売業 3.7% テナント数 3. 三菱重工業株式会社 三菱重工ビル 34,
Slide 52: ビル別入居・退去面積一覧
2 ビル別入居・退去面積一覧*（2018年7月1日～2018年12月31日） 東京周辺 東京23区 地方都市部 （坪） 都市部 1,000 800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800 -1,000 六西 三 セ 芝 ＮＮ Ｎ 虎 Ｎ Ｎ Ｎ 新 リ Ｎ 興 Ｎ 新Ｎ 四 ＮＮ Ｎ Ｎ Ｎ Ｎ 住 Ｎ パ Ｎ 日龍 神Ｎ ゲ 中 Ｎ Ｎ 中 上大 Ｎ Ｎ東 東 ＮＮ 調 新 横 パ つ Ｎ シ Ｎ Ｎ 札 Ｎ Ｎ Ｎ 三 Ｎ ア 中信 堺 サ Ｎ 広 Ｎ 博Ｎ 本新 菱 レ Ｎ ＢＢ Ｂ ノ Ｂ Ｂ Ｂ 宿 バ Ｂ 和 Ｂ 橋Ｂ 谷 ＢＢ Ｂ Ｂ Ｂ Ｂ 友 Ｂ
Slide 53: 築年数の状況
3 築年数の状況 2018年6月期末 2018年12月期末 （第34期末） （第35期末） 17.5% 17.5% 34.9% 34.9% 平均築年数 平均築年数 18.32年 18.82年 47.6% 47.6% 10年以下 10年超20年以下 20年超 52
Slide 54: 財務運営の推移
4 財務運営の推移 借入金（左軸） 長期固定金利比率（右軸） 投資法人債（左軸） LTV（総資産有利子負債比率）（右軸） （億円） 99.6 （％） 97.5 97.7 6,000 100 95.2 95.0 95.2 93.3 92.6 95.2 95.1 92.9 94.2 93.8 94.0 97.7 96.4 96.5 5,500 87.3 94.7 85.8 87.0 84.8 95.2 92.5 90 92.2 83.1 5,000 86.7 79.1 80 75.7 80.8 82.3 73.5 4,500 66.7 70 4,000 65.2 65.6 60 3,500 50.
Slide 55: 借入金の調達先一覧
5 借入金の調達先一覧 （単位：百万円） 2018/6期末 2018/12期末 借入先 返済方法 その他 （第34期末） （第35期末） 三井住友信託銀行 1,000 - 信金中央金庫 1,000 - 無担保・無保証 期限一括 短期借入金 りそな銀行 1,000 - ・同順位 みずほ銀行 1,000 - 小 計 4,000 0 日本政策投資銀行*¹ 77,500 77,125 三菱UFJ銀行 77,000 77,000 三井住友信託銀行 39,000 39,000 三井住友銀行 37,000 37,000 住友生命保険 25,000 25,000 みずほ銀行 25,000 25,000 信金中
Slide 56: 投資主の状況
6 投資主の状況 【所有者別投資口数】 【所有者別投資主数】 2018年6期末 2018年12期末 2018年6期末 2018年12期末 増減 増減 所有者区分 （第34期末） （第35期末） 所有者区分 （第34期末） （第35期末） 投資口数 比率（％） 投資口数 比率（％） 投資口数 投資主数 比率（％） 投資主数 比率（％） 投資主数 個人・その他 58,637 4.2 53,946 3.8 -4,691 個人・その他 12,450 92.0 11,593 91.3 -857 金融機関 814,816 57.7 773,700 54.8 -41,116 金融機関 206 1.5 190
Slide 57: 主要な経営指標等の推移
7 主要な経営指標等の推移 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 項 目 2016年12月期 2017年6月期 2017年12月期 2018年6月期 2018年12月期 *1 賃貸ＮＯＩについては不動産等売却損益は含まない *2 NOI利回り＝通期稼働物件のNOI÷当該物件の期末簿価×2 営業収益 百万円 35,849 36,409 42,125 36,635 37,468 *3 ＦＦＯ＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益 不動産賃貸収入等 百万円 35,849 36,189 36,560 36,251 37,468 *4 ＡＦＦＯ＝ＦＦＯ－資本的支出額 不動産等売却益 百万
Slide 58: 物件概要一覧（1/2）（東京23区）
8 物件概要一覧（1/2）（東京23区） ●東京23区 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 物件名 テナント数 PML（%） 物件名 テナント数 PML（%） （㎡） （㎡） （%） （㎡） （㎡） （%） 六本木ティーキューブ 34,637 34,178 98.7 69 1.6 ＮＢＦ芝公園大門通りビル 3,432 3,432 100.0 8 2.8 西新宿三井ビルディング 33,458 33,415 99.9 47 1.9 ＮＢＦ神田須田町ビル 4,470 4,470 100.0 9 3.7 セレスティン芝三井ビルディング 38,011 38,0
Slide 59: 物件概要一覧（2/2）（東京周辺都市部・地方都市部）
8 物件概要一覧（2/2）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部 ●地方都市部 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 物件名 テナント数 PML（%） 物件名 テナント数 PML（%） （㎡） （㎡） （%) （㎡） （㎡） (%) 調布サウスゲートビル 13,762 13,762 100.0 1 4.3 札幌エルプラザ 11,396 11,396 100.0 13 0.3 新川崎三井ビルディング 39,837 39,645 99.5 23 2.2 ＮＢＦ札幌南二条ビル 5,351 5,351 100.0 3 1.0 横浜ＳＴビル 20,04
Slide 60: 物件価格一覧（1/3）（東京23区）
9 物件価格一覧（1/3）（東京23区） ●東京23区 第35期末 第34期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ 六本木ティーキューブ 62,800 63,062 63,500 3.3% 3.1% 3.5% 63,000 3.3% 3.1% 3.5% 437 500 西新宿三井ビルディング 45,213 32,992 42,400 3.5% 3.2% 3.7% 42,20
Slide 61: 物件価格一覧（2/3）（東京23区）
9 物件価格一覧（2/3）（東京23区） 第35期末 第34期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250 6,414 6,870 3.3% 3.0% 3.5% 6,850 3.3% 3.0% 3.5% 455 20 ＮＢＦ芝公園大門通りビル 6,100 6,191 4,460 3.6% 3.4% 3.8% 4,460 3.6% 3.4% 3.
Slide 62: 物件価格一覧（3/3）（東京周辺都市部・地方都市部）
9 物件価格一覧（3/3）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部・地方都市部 第35期末 第34期末 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 直接 直接 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 ＤＣＦ法 ③鑑定評価額 ＤＣＦ法 ②-① ②-③ （百万円） 還元法 還元法 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ 調布サウスゲートビル 9,320 8,386 10,300 4.7% 4.5% 4.9% 10,300 4.7% 4.5% 4.9% 1,913 - 新川崎三井ビルディング 25,820 21,909 23,600 4.7% 4
Slide 63: 個別物件の収益状況（1/3）（東京23区）
10 個別物件の収益状況（1/3）（東京23区） ●東京23区 (百万円） セレスティン ＮＢＦ渋谷 新宿三井 六本木 西新宿三井 ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ リバーシティ ＮＢＦ 興和西新橋 ＮＢＦ新川ビル 新橋 芝三井 三菱重工ビル*1 芝ＮＢＦタワー 虎ノ門琴平タワー ガーデンフロント ビルディング ティーキューブ ビルディング プラチナタワー 南青山ビル コモディオ汐留 御茶ノ水ビル 銀座通りビル*1 Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 虎ノ門ビル ビルＢ棟*1 *1 Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ ビルディング *1 二号館 不動産賃貸事業収益 1,678 1,177 1,488 997 1,468 4
Slide 64: 個別物件の収益状況（2/3）
10 個別物件の収益状況（2/3）（東京23区・東京周辺都市部） ●東京23区 (百万円） 大崎 ＮＢＦ豊洲 ＮＢＦ豊洲 中目黒 上野 ＮＢＦ 東五反田 東陽町 ＮＢＦ ＮＢＦ ブライトコア・ ＮＢＦ上野ビル キャナルフロント ガーデンフロント ＧＴタワー イーストタワー*1 池袋イースト スクエア センタービル*1 池袋タワー 池袋シティビル ブライトプラザ 不動産賃貸事業収益 1,026 806 925 371 266 396 232 186 173 不動産賃貸収入 889 716 816 349 240 364 228 167 156 その他賃貸事業収入 136 90 108 21 26
Slide 65: 個別物件の収益状況（3/3）（地方都市部）
10 個別物件の収益状況（3/3）（地方都市部） ●地方都市部 (百万円） ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ 三井住友銀行 アクア堂島 中之島 信濃橋 堺筋本町 サンマリオン ＮＢＦ 広島袋町 ＮＢＦ 博多祇園 札幌エルプラザ 名古屋広 ＮＢＦ熊本ビル 総合計 札幌南二条ビル ユニックスビル 新潟テレコムビル 名古屋ビル ＮＢＦタワー セントラルタワー 三井ビルディング センタービル ＮＢＦタワー 広島立町ビル ビルディング 松山日銀前ビル Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 小路ビル 不動産賃貸事業収益 316 103 282 199 665 252 611 587 576 548 353 128 103 17
Slide 66: ポートフォリオマップ
ANAT pies : ) Er a4c) > FONE mMEe® - “\ ) RE hE = PARLE ) ae 5 \ \ mee Xx o® % y Sr $75 SBT BB 16 61,2765 e @O000 ADB 9 wu 850 en 65 RR23E QT sv 8,923 ars NBF Nippon Building Fund BARA GREE) 72» 1%1,050 cers LUP At HA ABH BB wee wR PRI ite
Slide 67: 物件一覧（1/4）（東京23区）
12 物件一覧（1/4）（東京23区） 1 六本木ティーキューブ 5 芝NBFタワー 9 虎ノ門琴平タワー 13 新宿三井ビルディング二号館 17 NBF新川ビル 所 在 地 東京都港区六本木 所 在 地 東京都港区芝大門一丁目 所 在 地 東京都港区虎ノ門一丁目 所 在 地 東京都新宿区西新宿 所 在 地 東京都中央区新川二丁目 三丁目1番1号 1番30号 2番8号 三丁目2番11号 31番1号、31番7号、20番 15号 地 積 6,053.62㎡ 地 積 6,471.72㎡ 地 積 2,291.42㎡ 地 積 2,980.64㎡ 地 積 東館およびメゾンニュー 延床面積 60,978.1
Slide 68: 物件一覧（2/4）（東京23区）
12 物件一覧（2/4）（東京23区） 21 NBF渋谷イースト 25 NBF芝公園大門通りビル 29 パナソニック東京汐留ビル 33 神宮前Ｍ-SQUARE 37 NBF豊洲キャナルフロント 所 在 地 東京都渋谷区渋谷三丁目 所 在 地 東京都港区芝公園一丁目 所 在 地 東京都港区東新橋一丁目 所 在 地 東京都渋谷区神宮前 所 在 地 東京都江東区豊洲五丁目 3番5号 8番12号 5番1号 一丁目4番16号 6番52号 地 積 1,418.21㎡ 地 積 836.45㎡(敷地全体) 地 積 19,708.36㎡ 地 積 2,543.35㎡ 地 積 14,335.60㎡ の内733.12
Slide 69: 物件一覧（3/4）（東京23区・東京周辺都市部）
12 物件一覧（3/4）（東京23区・東京周辺都市部） 41 大崎ブライトコア・ブライトプラザ 45 東陽町センタービル 48 調布サウスゲートビル 52 つくば三井ビルディング 56 NBF松戸ビル 所 在 地 ブライトコア:東京都品川区 所 在 地 東京都江東区東陽二丁目 所 在 地 東京都調布市小島町 所 在 地 茨城県つくば市竹園 所 在 地 千葉県松戸市本町 北品川五丁目5番15号 3番2号 二丁目48番26 一丁目6番1号 18番4号 ブライトプラザ:東京都品川区 地 積 5,700.14㎡ 地 積 3,400.82㎡ 地 積 6,280.82㎡ 地 積 1,064.25㎡ 北品川
Slide 70: 物件一覧（4/4）（地方都市部）
12 物件一覧（4/4）（地方都市部） 57 札幌エルプラザ 61 三井住友銀行名古屋ビル 65 信濃橋三井ビルディング 69 広島袋町ビルディング 所 在 地 北海道札幌市北区 所 在 地 愛知県名古屋市中区綿 所 在 地 大阪府大阪市西区靭本町 所 在 地 広島県広島市中区袋町 北八条西三丁目28番 二丁目18番19号 一丁目11番7号 5番25号 地 積 4,937.44㎡ 地 積 3,181.60㎡ 地 積 4,298.26㎡ 地 積 2,039.20㎡ 延床面積 32,601.54㎡ 延床面積 27,661.97㎡ 延床面積 36,301.54㎡ 延床面積 16,411.08㎡ 階
Slide 71: Disclaimer
Disclaimer 本資料は情報提供を目的としたものであり、有価証券、商品又は取引についての投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。 日本ビルファンド投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料に提供している情報は、 特に記載のない限り、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。 日本ビルファンド投資法人及び日本ビルファンドマネジメント株式会社は、本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが、 日本ビルファンド投資法人又は日本ビルファンドマネジメント株式会社が作成した情
Nippon Building Fund — FY2018 H2 Earnings Presentation on 6ix