Fibra Macquarie Mexico · BIVA:FIBRAMQ/12
Fibra Macquarie Mexico — Q3 2025 Earnings Presentation
45 slides from Fibra Macquarie Mexico's earnings presentation, October 2025
Slide 1: FIBRA Macquarie México Información Suplementaria 3T25
FIBRA Macquarie México Información Suplementaria (BMV: FIBRAMQ) Tercer Trimestre 2025 1
Slide 2: Información importante
Información importante Este documento ha sido preparado por Macquarie Asset Management y que no podemos predecir. Dada esta incertidumbre, Usted no debería Las oportunidades de crecimiento aquí descritas no son México, S.A. de C.V. (“MAM Mexico”), como administrador, actuando en confiar indebidament
Slide 3: Resumen Ejecutivo: 3T25 resultados financieros y operativos
Resumen Ejecutivo: 4 3T25 resultados financieros y operativos 1 Capital de Crecimiento 9 2 Portafolio Industrial 12 3 Portafolio Comercial 16 4 Reportes financieros selectos 21 5 Perfil de deuda 29 6 Metodología de cálculo AFFO 33 7 Anexo 36 3
Slide 4: FIBRA Macquarie – Resumen
FIBRA Macquarie – Resumen Al 30 de septiembre de 2025 Enfoque estratégico Resumen financiero Métrica Monto • FIBRA Macquarie se enfoca en adquirir, arrendar y administrar portafolios de Capitalización de mercado CDP2 US$1.4 mil m / Ps. 25.0 mil m propiedades industriales y comerciales en México Acti
Slide 5: Resumen ejecutivo
Resumen ejecutivo Métricas clave 3T25 US$6.55 Tasa de renta industrial NOI por certificado1 Ps. 1.3863 m2/mes (+1.7% T/T; +6.8% A/A) (Ps: -3.7% T/T; +3.0% A/A) Ocupación industrial CDP AFFO por certificado 94.9% (+9 pb T/T; -230 pb A/A) Ps. 0.6950 (Ps: -6.5% T/T; +5.1% A/A) Incremento en renta indus
Slide 6: Métricas financieras clave 3T25
Métricas financieras clave 3T25 Ps. m5 Ps. m5 US$m5,6 US$m5,6 1 Portafolio Consolidado 3T25 3T24 Variación (%) 3T25 3T24 Variación (%) Ingresos Totales (inc. rentas lineales) 1,327.4 1,246.6 6.5% 71.2 65.9 8.0% Ingresos Totales (exc. rentas lineales) 1,316.9 1,232.7 6.8% 70.6 65.2 8.4% 2 Ingreso Ope
Slide 7: Indicadores clave del portafolio 3T25
Indicadores clave del portafolio 3T25 Ocupación Tasa de retención1 (fin del trimestre) (UDM por ABA) 100.0% 97.2% 100.0% 98.0% 95.8% 96.0% 94.7% 94.8% 94.9% 90.0% 96.6% 82.5% 82.7% 83.4% 83.1% 80.8% 94.0% 95.5% 94.6% 94.7% 79.4% 78.8% 81.7% 80.1% 77.8% 94.4% 80.0% 80.2% 93.6% 75.3% 92.0% 93.4% 93.0%
Slide 8: Resumen de tasas de renta
Resumen de tasas de renta Resumen de arrendamientos del portafolio industrial Considera arrendamientos que han estado vigentes por al menos 12 meses hasta el 3T25 Composición de RBA del Tasa de Renta Tasa de Renta Promedio Ponderado de Promedio Ponderado de Promedio Ponderado de portafolio por moned
Slide 9: Capital de Crecimiento
FIBRA Macquarie MACQUARIE México O1 Capital de Crecimiento
Slide 10: Proyectos de capital de crecimiento
Proyectos de capital de crecimiento ➢ ~0.4m pies cuadrados de ABA en desarrollo o estabilización ➢ Rendimiento estabilizado objetivo de Ingreso Neto Operativo de 9—11% ➢ Adquisición de una nave industrial de primer nivel en ZMCDMX por US$34.8 millones mediante un esquema de sale-and-leaseback bajo u
Slide 11: Expansiones y proyectos de desarrollo
Expansiones y proyectos de desarrollo # de ABA Adicional Inversión Rendimiento NOI Completado / Fecha Esperada de Duración del Contrato Project Ciudad Proyectos ('000 ft2) (USDe$ '000s) Estimado1 Terminación Esperada Contribución a NOI Inicial (años) Expansiones (inicio a la fecha) Total 27 1,054 51
Slide 12: Portafolio Industrial
FIBRA Macquarie MACQUARIE México 02 Portfolio Industrial
Slide 13: Portafolio industrial: Aspectos operativos relevantes
Portafolio industrial: Aspectos operativos relevantes Métricas financieras y operativas Var (%) 3T25 vs Var (%) 3T25 1 3T25 2T25 2T25 3T24 vs 3T24 Indicadores financieros selectos (Ps. m) Ingresos relacionados con las propiedades $1,104.5 $1,133.9 (2.6%) $1,036.8 6.5% Gastos relacionados con las pro
Slide 14: Presencia industrial de FIBRA Macquarie
Presencia industrial de FIBRA Macquarie Uso del espacio Perfil de expiraciones (% de renta base anualizada) (% de renta base anualizada) Industrial Portafolio Consolidado1 48.2% Otro 1% Otro 1% Comercial 15% Distribución 29% 19.7% 16.5% 12.7% Distribución 25% 2.2% Manufactura 0.6% Manufactura 70% 59
Slide 15: Arrendamiento industrial y panorama regional
Arrendamiento industrial y panorama regional Puntos clave de arrendamiento industrial en 3T25 Actividad de arrendamiento industrial3 Transacciones Mercado ABA (ft2) Industria País de domicilio Plazo (ft2 en miles) Nuevos Arrendamientos Renovaciones Expansiones / Desarrollos AMCM 249,875 Bienes de co
Slide 16: Portafolio Comercial
FIBRA Macquarie MACQUARIE México O03 Portafolio Comercial
Slide 17: Portafolio comercial: Aspectos operativos relevantes
Portafolio comercial: Aspectos operativos relevantes Métricas financieras y operativas Var (%) 3T25 Var (%) 3T25 Ps. millones; excepto métricas operativas1 3T25 2T25 vs 2T25 3T24 vs 3T24 Indicadores financieros selectos Ingresos $222.8 $212.1 5.1% $209.7 6.2% Ingresos por Arrendamiento2 $169.6 $162.
Slide 18: Presencia comercial de FIBRA Macquarie
Presencia comercial de FIBRA Macquarie Puntos clave del portafolio comercial Perfil de expiraciones (% de renta base anualizada2) Anclas Total • Portafolio defensivo ubicado principalmente en los mercados más importantes de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) 40.0% 34.5% 35.0% • To
Slide 19: Arrendamiento comercial y panorama regional
Arrendamiento comercial y panorama regional Puntos clave de arrendamiento comercial en 3T25 Actividad de arrendamiento comercial3 Transacción Centro comercial ABA (sqm) Sector Cliente (m2 en miles) Nuevo arrendamiento City Shops del Valle 562 Entretenimiento Zona Ninja 45.00 Restaurante Nuevos Arren
Slide 20: Panorama del segmento comercial
Panorama del segmento comercial Portafolio Completamente Propio Portafolio en Joint venture ● El portafolio está compuesto por 8 propiedades: ● El portafolio está compuesto por 9 propiedades: – 2 power centers – 6 community shopping centers – 3 urban infills – 2 urban infills – 1 community shopping
Slide 21: Estados Financieros Selectos
5 04 Estados Financieros Selectos 21
Slide 22: Estado de resultados consolidado IFRS por segmento
Estado de resultados consolidado IFRS por segmento Sep 30, 2025 Sep 30, 2024 Completamente propias JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial2,3 Combinado Combinado Ingresos por arrendamiento
Slide 23: Estado de resultados consolidado IFRS por segmento (continuación)
Estado de resultados consolidado IFRS por segmento (continuación) Sep 30, 2025 Sep 30, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial1,2 Combinado Combinado Honorarios d
Slide 24: Utilidad neta según IFRS a NOI Ajustado por segmento
Utilidad neta según IFRS a NOI1 Ajustado por segmento Sep 30, 2025 Sep 30, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial3,4 Combinado Combinado Ganancia/(pérdida) según
Slide 25: FFO & AFFO Ajustado por segmento
FFO1 & AFFO2 Ajustado por segmento Sep 30, 2025 Sep 30, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial Combinado Combinado NOI 0.0 931.5 105.3 1,036.7 49.5 29.6 1,115.8
Slide 26: Reconciliaciones a FFO y AMEFIBRA FFO
Reconciliaciones de (pérdida)/ganancia según los estados financieros intermedios a FFO y AMEFIBRA FFO Sep 30, 2025 Sep 30, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial
Slide 27: Activos netos por segmento
Activos netos por segmento Sep 30, 2025 Sep 30, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial Combinado Combinado Activos – circulantes Efectivo y equivalentes de efect
Slide 28: Activos netos por segmento (continuación)
Activos netos por segmento (continuación) Sep 30, 2025 Sep 30, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial Combinado Combinado Pasivos - No Circulante Cuentas por pag
Slide 29: Perfil de Deuda
FIBRA Macquarie MACQUARIE México O05 Perfil de Deuda
Slide 30: Panorama de la deuda
Panorama de la deuda Información general1 Índices clave de deuda3 ● Índice regulatorio de endeudamiento de 33.2% e índice de cobertura de servicio de la deuda Índice de cobertura Índice de Endeudamiento Deuda total y deuda regulatorio de 4.6x de deuda5 Inmobiliario Bruto, neta a EBITDA4 Regulatorio,
Slide 31: Divulgaciones sobre la deuda
Divulgaciones sobre la deuda Deuda asociada a propiedades completamente propias Componente Balance Balance Tipo de interés Tasa de interés Fecha de Fecha de Acreedores ASG Moneda US$ m1 Ps. mm1 (Fijo/Variable) p.a. Amortización2 Tipo de garantía contratación vencimiento Varias compañías de seguros a
Slide 32: Índices de endeudamiento regulatorio
Índices de endeudamiento regulatorio 3T25 Índice de endeudamiento Ps.’000 1 Financiamientos 21,595,722 Deuda bursátil - Activos totales 64,955,230 21,595,722 Índice de endeudamiento = = 33.2% 64,955,230 Ps.’000 4 Índice de cobertura de servicio de deuda ( ICD t ) t=0 ∑ t=1 AL 0 Activos líquidos 2,73
Slide 33: Metodología de Cálculo de AFFO
7 06 Metodología de Cálculo de AFFO 33
Slide 34: Metodología de cálculo de AFFO
Metodología de cálculo de AFFO Definiciones Partidas de NOI Definición Gastos de Reparación y Trabajos programados o no programados para reparar daños menores o desgaste normal como gastos make-ready. Típicamente de valor bajo con respecto del capex de mantenimiento. Mantenimiento (R&M) Partidas de
Slide 35: Metodología de cálculo de AFFO (continuación)
Metodología de cálculo de AFFO (continuación) Uso de efectivo trimestral actual vs metodología normalizada 3T25 3T24 Uso de efectivo por los tres meses terminados Var (%) Ps. m Ps. m Costos de financiamiento (56.2) (39.1) 43.9% Capex de mantenimiento (38.5) (71.7) (46.3%) Mejoras a inquilinos (6.7)
Slide 36: Anexo
FIBRA Macquarie MACQUARIE México O07 Anexo
Slide 37: Puente entre tasas de renta Año con Año
Puente entre tasas de renta Año con Año Industrial – Puente entre tasas de renta de 3T24 a 3T25 (US$/m2/mes) 6.55 +0.03 +0.01 +0.04 +0.13 +0.03 +0.000 +0.17 6.14 0.6% 0.2% 0.7% 0.0% 2.7% 0.5% +6.8% 2.1% 3T24 Incremento por Nuevos Arrendamientos Extensión Contractual Renovaciones Capital de Crecimien
Slide 38: Puentes de AFFO por certificado 3T25
Puentes de AFFO por certificado 3T25 AFFO por certificado en Ps. de 2T25 a 3T25 0.0213 0.0067 0.0112 0.0154 0.7435 0.0366 0.6950 2.9% 0.0% -0.9% -1.5% -2.1% (6.5%) 2T25 AFFO Incremento en Ingresos Mismas Decremento en Capex Incremento en Gastos Mismas Incremento en Costos Impacto TC 3T25 AFFO Tienda
Slide 39: Portafolio consolidado: desempeño mismas tiendas
Portafolio consolidado: desempeño mismas tiendas1 Métricas financieras (Ps. m) 3T252 3T243 Var (%) 9M25 9M24 Var (%) Ingresos (inc. ALR) Ps. 1,274.0m Ps. 1,225.8m 3.9% Ps. 3,911.2m Ps. 3,467.4m 12.8% Ingreso Operativo Neto (inc. ALR) Ps. 1,078.3m Ps. 1,073.3m 0.5% Ps. 3,319.8m Ps. 3,003.5m 10.5% Mar
Slide 40: Portafolio industrial: desempeño mismas tiendas
Portafolio industrial: desempeño mismas tiendas1 Métricas financieras (Ps. m) 3T252 3T243 Var (%) 9M25 9M24 Var (%) Ingresos (inc. ALR) Ps. 1,051.2m Ps. 1,016.0m 3.5% Ps. 3,257.3m Ps. 2,858.3m 14.0% Ingreso Operativo Neto (inc. ALR) Ps. 923.5m Ps. 924.6m (0.1%) Ps. 2,868.0m Ps. 2,575.9m 11.3% Margen
Slide 41: Portafolio comercial: desempeño mismas tiendas
Portafolio comercial: desempeño mismas tiendas1 Métricas financieras (Ps. m) 3T25 3T24 Var (%) 9M25 9M24 Var (%) Ingresos (inc. ALR) Ps. 222.8m Ps. 209.7m 6.2% Ps. 653.9m Ps. 609.1m 7.3% Ingreso Operativo Neto (inc. ALR) Ps. 154.8m Ps. 148.7m 4.1% Ps. 451.7m Ps. 427.6m 5.7% Margen Operativo Neto (in
Slide 42: Distribución de ABA por mercado
Distribución de ABA por mercado Portafolio diversificado Presencia en mercados clave Activos industriales en mercados manufactureros estratégicos y activos comerciales en ABA (m2 000's) áreas urbanas de alta densidad. Ciudad Región Industrial2 % Comercial3 % Total % Monterrey Norte 583 19.7% 35 8.1%
Slide 43: Distribución del portafolio por mercado
Distribución del portafolio por mercado Industrial Número Total de Número Total de ABA ABA Promedio Mensual por m2 Ciudad Propiedades Arrendatarios Ocupación (000’s de ft2) (000’s de m2) % ABA Industrial Arrendado (US$)1 Monterrey 41 45 93.0% 6,275.9 583.1 19.7% 6.50 Ciudad Juárez 36 35 90.8% 4,880.
Slide 44: Definiciones
Definiciones • ADTV, por sus siglas en inglés, Volumen Bursátil Promedio Diario significa el volumen promedio de transacciones diarias en la Bolsa Mexicana de Valores por un periodo • Ajuste lineal de ingresos por arrendamiento es un requerimiento bajo NIIF de reconocer un ajuste no monetario repres
Slide 45: Información importante adicional
Información importante adicional • Ocupación es el ABA total rentada bajo un contrato vinculante como porcentaje del ABA total. No se incluye el área para la cual solo existe una carta de intención no vinculante. El porcentaje de ocupación se calcula como el total del área rentada dividida por el AB
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