Slide 1: 第13期（2020年8月期）決算説明資料
証券コード 3295 第13期（2020年8月期） 決算説明資料 2020年10月14日
Slide 2: 目次
目次 2 Ⅰ. 運用ハイライト Appendix 1. 第12期決算発表以降の運用ハイライト 4 1. 各種指標の推移 39 Ⅱ. 新型コロナウイルスの影響と業績予想 2. ポートフォリオ・マップ 40 1. 分配金・NAVの推移 6 3. 物件写真 41 2. 新型コロナウイルスの影響 7 4. ポートフォリオ一覧（決算発表日時点） 45 3. 入居テナントの特徴 10 5. 物件別鑑定評価の状況（第13期末時点） 48 4. 第13期実績の概要 12 6. 物件別鑑定評価の状況（第12期末対比） 50 5. 第14期・第15期予想の概要 13 7. 財務の状況 52 6. 第14期・第15
Slide 3: HULIC
ri HULIC EH BA\TS7h
Slide 4: 第12期決算発表以降の運用ハイライト
1. 第12期決算発表以降の運用ハイライト 4 新型コロナウイルス 一時減額の状況 主に商業施設で一時減額・支払猶予等の対応を行ったものの、ポートフォリオ全体への影響は軽微 次世代アセット・プラスでは、特段の対応は無し 一時減額を行った 一時減額による テナント数 賃貸事業収入の ⚫ 2020年9月末時点で、オフィス（店舗区画含む）では9.3%*1（うちオフィス区画：2.4%*1 ）、 （件数ベース）*1 減少額 商業施設では10.3%*1（いずれも件数ベース）のテナントに対して、一時減額・支払猶予等の対応を実施 25件 26百万円 ⚫ オフィスで一時減額・支払猶予等の対応を行ったテナントは、
Slide 5: HULIC
r HULIC 7A EG] BIOS 91 AZORES CHAP
Slide 6: 分配金・NAVの推移
1. 分配金・ＮＡＶの推移 6 1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）及びＮＡＶの着実な成長 3物件譲渡に伴い2期合計約12億円の譲渡益を ◼ 第14期から第15期にかけて3物件（ヒューリック日本橋本町一丁目ビル、オーキッドスクエア、 第14期・第15期に計上 ヒューリック大森ビル）を譲渡し（一部分割譲渡）、合計約12億円の譲渡益を計上 予想分配金 固都税・譲渡益要因 / 実質分配金(実績/予想)*2 1口当たり 1口当たり 分配金 新型コロナウイルスの影響等による保守的な想定*3 1口当たりＮＡＶ（円） ＮＡＶ （円） 4,050 （千円） 4,000 200 3,874 3,797
Slide 7: 新型コロナウイルスの影響（総括）
2. 新型コロナウイルスの影響（総括） 7 用途ごとの影響と今後の見通し 短期的見通し 現時点での影響 中長期的見通し （業績予想の想定） ■オフィステナントへの影響は軽微 ■入居テナントの業績悪化に伴う追加の ■在宅勤務の普及等がオフィス需要に ■一部の新型コロナウイルスの影響を 減額要望や退去を注視 与える影響を注視 受けやすい業種、店舗区画の入居 ■新型コロナウイルスの実体経済への影響 ■オフィス需要の多様化は想定される オフィス テナントから減額等の要望を受領 がオフィス需要を低下させるリスクを注視 ものの、従業員の働く環境、利便性の 2.4％のテナント（店舗区画除く） 確保に対する需
Slide 8: 新型コロナウイルスの影響
2. 新型コロナウイルスの影響 8 ◼ 東京コマーシャル・プロパティに入居する327社のうち、賃料の一時減額又は支払い猶予等の要望の打診を受けたテナントは、 76社（23.2%） ◼ 一時減額による第13期（2020年8月期）の賃貸事業収入の減少額は26百万円であり、東京コマーシャル・プロパティの賃貸事業収入 合計（第13期（2020年8月期）実績）に占める比率は0.3％ 次世代アセット・ ＜賃料構成＞ オフィス（店舗区画を含む） 269社（うちオフィス区画 211社） プラス（NGA+） NGA+ ➢ 賃料の減額・支払猶予等の要望を受領したテナント数 44 16 社 % ➢ 賃料の減額、 2
Slide 9: 新型コロナウイルスの影響（内部成長）
2. 新型コロナウイルスの影響（内部成長） 9 賃料改定の実績（オフィス区画） 増額改定面積（緊急事態宣言前） 増額改定面積（緊急事態宣言後） 緊急事態 増額改定面積：約7,000㎡ （㎡） 増減率（右軸） 宣言後 12,000 12% 増額改定率 ： 3.7% 9,000 9% 緊急事態 増額改定面積：約7,300㎡ 8.9% 6.6% 8.3% 宣言前 増額改定率 ： 5.3% 6,000 7.5% 6% 5.6% 4.6% 3,000 3% 3.4% 緊急事態宣言後も、賃料乖離率の マイナス幅が大きい区画において、 0 0% 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14
Slide 10: 入居テナントの特徴（オフィス）
3. 入居テナントの特徴（オフィス） 10 ＜賃料構成＞ テナント種別の分散状況 *2 ホテル その他 ■東証上場 及びその連結子会社・公益法人等が67.5％を占め、その他は分散の進んだテナント構成 ネットワーク 5.2% 1.5% スポンサー センター 4.9％ その他 資本金の状況*3 6.6% 有料老人 ホーム 7.9% その他 111社 3億円超 1千万円以下 18社 32.5％ 31社 オフィス 東証上場*2 23.6％ （店舗用途除く） 26.2％ 商業施設 56.7% 及びその 16.8% 連結子会社 74社 1千万円超 5千万円超 51.7％ 東証上場*2及び 5千万円以下 3
Slide 11: 入居テナントの特徴（商業施設・ホテル）
3. 入居テナントの特徴（商業施設・ホテル） 11 商業施設 + オフィス(店舗区画) ホテル ＜賃料構成＞ テナント構成 オペレーター構成 ホテル その他 1.5% その他*2 6.9% スポンサーの固定賃料での ネットワーク 5.2% センター 飲食 6.6% マスターリース 6.6% 25.3% 有料老人 ホーム 7.9% はとバス オフィス 30.1% サービス 商業施設 （店舗用途除く） 物販 16.8% 56.7% 23.7% 62.8% 相鉄グループ スーパーマーケット・ 69.9% 商業施設+ コンビニエンスストア・ オフィス その他 ドラッグストア (店舗区画) 20.6％
Slide 12: 第13期実績の概要
4. 第13期実績の概要 12 1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）の比較（予想対比） 4,400 予想* 修繕費減少： +46円 4,300 公表後の ： +14円 増額改定等 支払利息・ 一時減額 ：△19円 前提条件 融資関連 ： +29円 4,200 予想* 費用 退去 ： △6円 投資口数 公表後の ： +1円 空室埋戻し その他 ： +23円 会議室収益： △5円 増資 4,100 1,400千口 あり （円/口） 譲渡時の 増資 管理組合への ： +20円 1,312千口 4,000 なし 積立金の精算等 その他 ： +1円 +98 △30 3,900 3,874 +21
Slide 13: 第14期・第15期予想の概要
5. 第14期・第15期予想の概要 13 1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）の推移 第14期（2021年2月期）新予想 第15期（2021年8月期）新予想 5,400 空室の 譲渡益 ： △393円 ： +37円 5,200 譲渡益 ： +501円 埋戻し等 期間損益減 期間損益減 旧予想*1公表 ： +14円 ： △51円 ：△129円 (譲渡物件) 空室損失① 5,000 (譲渡物件) 後の賃料改定 会議室収益 ： △34円 ： △59円 期間損益増 (退去確定) 期間損益増 空室損失① 一時減額の ： +22円 ： +100円 ： ： △47円 (取得物件) 固都税 ： △66
Slide 14: 第14期・第15期予想におけるリスク等の想定
6. 第14期・第15期予想におけるリスク等の想定 14 第13期(2020年8月期)実績 第14期（2021年2月期）新予想 第15期（2021年8月期）新予想 空室損失①（退去確定） 期末時点 空室面積 ：約 690㎡ 空室損失① (退去確定) ：約 2,300㎡ 空室損失① 3,400㎡ (退去確定) ：約 業績予想上、 空室 分配金：△ 12円/口 分配金：△ 34円/口 分配金：△95円/口 空室区画 退去 (想定含む)の 空室損失②（追加想定） *1,2 埋戻しは想定せず 空室損失② (追加想定) 1,400㎡ ：約 分配金：△36円/口 第14期及び 一時減額 一時減額実績：26
Slide 15: 運用実績
Ⅲ 運用実績
Slide 16: ポートフォリオ・サマリー
1. ポートフォリオ・サマリー 16 上場来の資産規模及びLTVの推移*1,2 資産規模 57物件 3,486億円 東京コマーシャル・プロパティ 37物件 2,755億円 (79.0%) 平均NOI利回り 4.4% 稼働率 99.9% 含み損益 571億円 次世代アセット・プラス 20物件 731億円 (21.0%) 資産規模の推移 （億円） 2019年9月 4,000 2018年10月 増資 2物件 3物件 4物件 1物件 取得 譲渡 増資 取得 譲渡 58物件 +81 57物件 ▲109 3,500 2017年10月 55物件 +237 ▲44 増資 50物件 51物件 2016年10月
Slide 17: ポートフォリオ・サマリー
1. ポートフォリオ・サマリー 17 第13期（2020年8月期）決算発表時点のポートフォリオ （参考）J-REIT全体 ポートフォリオ全体*1 東京コマーシャル・プロパティ*1 （オフィス用途のみ）*2 用途別 東京コマーシャル・ 最寄駅からの 最寄駅からの 1分以内 1分以内 1.4% 6.7% プロパティ 徒歩分数別 7.8% 68.9% 徒歩分数別 29.7% 5.5% 79.0% 16.9% 12.0% 4.8% 16.1% 7.3% 24.9% 23.5% オフィス 15.4% 駅直結 11.3% 駅直結 商業施設 1分以内 1分以内 63.6% 52.8% 有料老人ホーム 1分超
Slide 18: 外部成長の実績（資産入替えの概要）
2. 外部成長の実績 （資産入替えの概要） 18 スポンサーサポートを活用した継続的な資産入替によるポートフォリオの安定性の向上*1 ◼ リスクマネジメントと収益性強化の観点から、第8期（2018年2月期）以降、合計6物件の資産譲渡（資産入替え含む）を実施 収益安定性向上を企図した スポンサーと 資産入替による効果 スポンサーとの資産入替え 一体での譲渡 第 オーキッド ヒューリック ヒューリック 1. スポンサーと連携したポートフォリオの安定性強化 スクエア 大森ビル 日本橋本町一丁目ビル（50%） 14 ◼ 収益回復に時間を要する可能性が高い商業施設をスポンサーへ譲渡 期 ◼ 収益安定性が
Slide 19: 外部成長の実績（第14期取得資産）
2. 外部成長の実績 （第14期取得資産） 19 ヒューリック中野ビル (準共有持分90％) 東京コマーシャル・プロパティ （オフィス） 最寄駅から徒歩1分 スポンサー開発 （銀行店舗建替） スポンサー共有 スポンサー*1が建替により開発した、みずほ銀行中野支店が入居するオフィスビルをスポンサーと共有 取得価格 3,200百万円 鑑定評価額 3,366百万円 NOI利回り 4.3% 所在地 東京都中野区 東京メトロ丸ノ内線 最寄駅 「新中野」駅徒歩1分 稼働率 100.0% 立地特性 最寄駅より徒歩1分の青梅街道沿いに立地 ◼ 東京メトロ丸ノ内線「新中野」駅至近に位置する利便性に加えて、「青梅
Slide 20: 外部成長の実績（第14期取得資産）
2. 外部成長の実績 （第14期取得資産） 20 ヒューリック八王子ビル（準共有持分90％） 次世代アセット・プラス （その他（オフィス）） スポンサー開発 （銀行店舗建替） スポンサー共有 スポンサーが建替事業により開発した、みずほグループ各社が入居するオフィスビルをスポンサーと共有 取得価格 4,900百万円 鑑定評価額 5,229百万円 NOI利回り 5.1% 所在地 東京都八王子市 JR中央線他 最寄駅 「八王子」駅徒歩8分 稼働率 100.0% 立地特性 最寄り駅から徒歩8分の甲州街道沿いに立地 ◼ 最寄駅のほか、京王線「京王八王子」駅より徒歩11分と、合計6路線が利用可能 ◼ 「八
Slide 21: 内部成長の実績
3. 内部成長の実績 21 テナント入退去（オフィス）予想・実績 *1,2 ◼ 第13期（2020年8月期）は、テナント退去が生じたものの、退去区画の早期埋戻しを実現し、安定した稼働を維持 ◼ 第14期（2021年2月期）及び第15期（2021年8月期）の退去予定区画は、適正賃料での早期埋戻しを目指す （入退去面積/㎡） 入居面積（実績/予想） 退去面積（実績/予想） 解約想定面積（予想）*3 入居率 退去率 5,000 10.0% 3.5% 2.3% 5,000 2.7% 0.1 3,000 1.9% 1.6% 3,000 0.6% 0.5% 0.4% 1,000 0.3% 0.0% 1,0
Slide 22: 内部成長の実績
3. 内部成長の実績 22 賃料改定及びテナント入替えの実績（東京コマーシャル・プロパティ） ◼ 賃料改定の実績 ◼ テナント入替えの実績 （㎡） 増額面積 賃料増減率 （㎡） 増額面積 減額面積 賃料増減率 20,000 14.0% 4,000 40.0% 36.7% 4.5% 28.6% 16,000 9.1% 3,000 30.0% 7.8% 10.0% 7.3% 20.1% 5.6% 13.7% 16.1% 12,000 2,000 20.0% 6.0% 6.4% 3.3% 8,000 1,000 10.0% 2.0% 4,000 0 0.0% 0 -2.0% -1,000 -10.0
Slide 23: 内部成長の実績（テナントに向けた取組み、コスト削減）
3. 内部成長の実績 23 （テナントに向けた取組み、コスト削減） 新型コロナウイルス感染拡大防止への取組み 消毒・除菌 ソーシャルディスタンス確保 ◼ 館内アルコール消毒液の設置 ◼ 喫煙室の一時使用停止 ◼ アルコールスタンド消毒液の設置 ◼ テナント・周辺オフィス勤務者向けキッチンカーの誘致 ◼ 日々の清掃（高頻度接触部位の除菌等を含む）の徹底 喫煙室の一時使用停止 日々の清掃（高頻度接触部位の 除菌等を含む）の徹底 コスト削減への取組み 電力会社の切り替え アルコールスタンド消毒液の設置 ◼ 第13期末（2020年8月末）までに、虎ノ門ファーストガーデンなど オフィス10物件、HULI
Slide 24: 財務の状況
4. 財務の状況 24 有利子負債の平均調達金利及び平均残存期間の推移*1 発行体格付 平均調達金利 平均調達金利 平均残存期間 平均残存期間（年） 株式会社日本格付研究所（JCR） 0.8% 12 長期発行体格付（格付の見通し） 0.77% 0.71% 0.71% AA- 10 （ポジティブ） 0.70% 0.69% 0.69% 0.69% 0.66% 0.66% 0.64% 8 0.64% 有利子負債の状況 0.6% 6 第13期末（2020年8月末） 4.9年 4.8年 4.9年 4.9年 4.6年 4.3年 4.4年 4.2年 4.3年 4.4年 4.2年 有利子負債総額 4 172,
Slide 25: 鑑定評価の状況
5. 鑑定評価の状況 25 期末鑑定評価及び含み損益の状況 ◼ 含み益は上場来増加基調で推移し、第13期末（2020年8月末）の含み損益は+571億円（第12期末（2020年2月期末）比 +10百万円） ◼ 第13期末（2020年8月末）の含み損益率は+16.4% 期末鑑定評価サマリー 直接還元利回りの推移*2 第13期末（2020年8月末） 前期末との差異 前期末との比較 鑑定評価額 含み損益 直接還元 鑑定評価額 含み損益 直接還元 物件数 含み損益率 物件数 含み損益率 上昇 維持 低下 （百万円） （百万円） 利回り （百万円） （百万円） 利回り オフィス 26件 261,594 4
Slide 26: HULIC
HULIC _ i SOR
Slide 27: 今後の成長戦略
1. 今後の成長戦略 27 外部成長戦略 内部成長戦略 財務戦略 都心の優良物件は高値圏が継続 好立地の中規模オフィスの オフィス主体のREITの - 都心物件の取得競争は引き続き激しい一方、新 賃料増額基調は継続 投資口価格は相対的に低位に推移 現状 型コロナウイルスの影響が不動産価格に及ぼす 影響を注視 - 好立地の中規模オフィスは、賃料増額ペースは - J-REITマーケットは、一定の回復基調にあるも 緩やかになりつつも、増額基調は継続 のの、物流施設特化型・住宅特化型REITと、総 認識 - 用途・エリアによっては、不動産価格が調整局 - リーシングには時間を要するケースも散見 合型R
Slide 28: 内部成長戦略（「都心・駅近オフィス」の優位性）
2. 内部成長戦略 （「都心・駅近オフィス」の優位性） 28 オフィスマーケットの状況 本投資法人のオフィスポートフォリオの特徴と戦略 都市別空室率の推移 東京コマーシャル・プロパティのオフィスの主要指標 主要6区 東京23区 横浜 大阪 （取得価格ベース） 名古屋 札幌 仙台 福岡 都心6区比率*1,2 20% 本投資法人 その他23区 15% 12.2% J-REIT全体 都心6区 （オフィス用途のみ） 10% 87.8% 65.0% 5% 都心6区 87.8% 0% ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘
Slide 29: 内部成長戦略（「中規模オフィス」の優位性）
2. 内部成長戦略 （「中規模オフィス」の優位性） 29 オフィスマーケットの状況 新規成約賃料インデックスと支払賃料インデックスの推移*1 オフィス供給量と空室率の推移*2 新規成約賃料（大規模ビル） 新規成約賃料（中規模ビル） 大規模ビル供給量 中規模ビル供給量 Aクラスビル空室率 Bクラスビル空室率 200 支払賃料 190 （%） （千坪） 2010～2019年平均 2020～2023年平均 大規模ビル：137千坪、中規模ビル：35千坪 大規模ビル：137千坪 10 中規模ビル：10千坪 300 150 146 5 150 100 79 105 76 77 50 0 0 0 '10 '
Slide 30: ESGへの取組み
HULIC ESGAOER MA HULIC REIT, INC.
Slide 31: ESGへの取組み
1. ESGへの取組み 31 外部機関による評価 MSCIジャパンESGセレクト･リーダーズ指数への継続採用 ～J-REIT63銘柄中8銘柄が選定（2020年6月末時点）～ 本投資法人は、2017年7月に、MSCI社が提供する「MSCIジャパンESGセレクト･リーダーズ指数」の構成 銘柄に採用され、2020年6月の構成銘柄の見直し後も継続して選定されています。 なお、当該指数は、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）のパッシブ運用を行う際のESG指数に選定 されています。 GRESBリアルエステイト評価における「Green Star」の取得 本投資法人は、2019年に実施されたGRESBリ
Slide 32: ESGへの取組み（環境）
1. ESGへの取組み 32 環境（Environment） 本投資法人及び本資産運用会社のマテリアリティ（重要課題） 目標（KPI）の設定対象 省エネルギー・地球温暖化防止対策の推進 • エネルギー消費量 • 温室効果ガス（GHG）排出量 循環型経済への対応 （水資源の有効活用、廃棄物削減など） • グリーンビルディング認証*1の取得比率*2 注：SDGsの各アイコンの詳細は、73ページをご参照ください。次ページも同様です。 エネルギー消費量 GHG排出量 グリーンビルディング認証の取得比率 目標（KPI） 目標（KPI） 目標（KPI） 2030年末までに、ポートフォリオ全体において、 2
Slide 33: ESGへの取組み（社会・ガバナンス）
1. ESGへの取組み 33 社会（Society） ガバナンス（Governance） 本投資法人及び本資産運用会社のマテリアリティ（重要課題） 本投資法人及び本資産運用会社のマテリアリティ（重要課題） お客様（テナント・利用者）の満足度向上 ガバナンス強化 ステークホルダーへの情報開示と対話 資産運用会社の常勤取締役・従業員の構成 第13期末（2020年8月末）時点における、本資産運用会社の常勤取締役3名は、 働きがいのある職場環境 いずれもスポンサーからの出向者に該当せず、スポンサーからの出向者は従業員9 （人材育成・ダイバーシティ等） 名（従業員総数*に占める割合は32.1%）のみです
Slide 34: HULIC
HULIC i] RERERURAPI MA HULIC REIT, INC.
Slide 35: 損益計算書（第13期実績）
1. 損益計算書 35 第13期（2020年8月期）実績について （単位：百万円） 第12期 第13期 増減 主な要因 差異 （2020年8月期） 実績（A) 予想*2（B) 実績（C) （C-A) （C-A) （C-B) 営業収益 ■賃貸事業収益（+418） 賃貸事業収益 9,642 10,113 10,060 ＋418 △52 ・第12期・第13期取得資産*3 の寄与：+668 不動産等譲渡益 0 504 530 ＋530 ＋26 ・ゲートシティ大崎の期間収益の減少：△158 営業収益合計 9,642 10,618 10,591 ＋949 *4 △26 ・既存保有物件 の空室損失：△24
Slide 36: 損益計算書（第14期・第15期予想）
1. 損益計算書 36 第14期（2021年2月期）予想、第15期（2021年8月期）予想について （単位：百万円） 第13期 第14期 増減 主な要因 第15期 増減 （2021年2月期） 実績（A) 旧予想*2 新予想（B) （B-A) （B-A) 予想（C) （C-B) 営業収益 ■賃貸事業収益（+23） 賃貸事業収益 10,060 10,205 10,083 ＋23 ・第13期・第14期取得資産の寄与：+263 9,923 △160 不動産等譲渡益 530 0 933 ＋402 ・第13期・第14期譲渡資産の期間収益の減少：△221 199 △734 営業収益合計 10,591 10,
Slide 37: 貸借対照表
2. 貸借対照表 37 （単位：百万円） （単位：百万円） 第12期末 第13期末 第12期末 第13期末 増減 増減 （2020年2月末） （2020年8月末） （2020年2月末） （2020年8月末） （A） （B） （B-A） （A） （B） （B-A） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 10,149 12,245 +2,096 営業未払金 518 686 +167 信託現金及び信託預金 7,331 7,701 +370 短期借入金 6,960 18,960 +12,000 営業未収入金 218 171 △47 1年内返済予定の長期借入金 12,109 15,680
Slide 38: Appendix
HULIC Appendix a
Slide 39: 各種指標の推移
1. 各種指標の推移 39 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 (2015年8月末) (2016年2月末) (2016年8月末) (2017年2月末) (2017年8月末) (2018年2月末) (2018年8月末) (2019年2月末) (2019年8月末) (2020年2月末) (2020年8月末) ポートフォリオ全体 31件 32件 34件 37件 43件 44件 46件 50件 51件 55件 58件 物 東京コマーシャル・ 件 プロパティ 19件 20件 22件 23件 28件 28件 30件 34件
Slide 40: ポートフォリオマップ
2. ポートフォリオマップ 40 (東京コマーシャル・プロパティ) 物件No 物件名 OF-01 ヒューリック神谷町ビル OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） OF-03 虎ノ門ファーストガーデン OF-04 ラピロス六本木 OF-05 ヒューリック高田馬場ビル OF-06 ヒューリック神田ビル OF-07 ヒューリック神田橋ビル OF-08 ヒューリック蛎殻町ビル OF-09 御茶ノ水ソラシティ OF-10 ヒューリック東上野一丁目ビル OF-12 東京西池袋ビルディング OF-14 ヒューリック虎ノ門ビル OF-15 ヒューリック渋谷一丁目ビル OF-16 ヒューリック東日本橋ビル O
Slide 41: 物件写真
3. 物件写真 41 OF-01 オフィス 駅徒歩1分 OF-02 オフィス 駅徒歩1分 OF-03 オフィス 駅徒歩1分 OF-04 オフィス 駅直結 OF-05 オフィス 駅徒歩6分 OF-06 オフィス 駅徒歩1分 ヒューリック神谷町ビル ヒューリック九段ビル（底地） 虎ノ門ファーストガーデン ラピロス六本木 ヒューリック高田馬場ビル ヒューリック神田ビル OF-07 オフィス 駅徒歩3分 OF-08 オフィス 駅徒歩2分 OF-09 オフィス 駅直結 OF-10 オフィス 駅徒歩2分 OF-12 オフィス 駅徒歩3分 OF-14 オフィス 駅徒歩1分 ヒューリック神田橋ビル ヒューリッ
Slide 42: 物件写真
3. 物件写真 42 OF-22 オフィス 駅徒歩3分 OF-23 オフィス 駅徒歩4分 OF-24 オフィス 駅徒歩4分 OF-25 オフィス 駅徒歩1分 OF-26 オフィス 駅徒歩6分 OF-27 オフィス 駅徒歩2分 番町ハウス 恵比寿南ビル ヒューリック飯田橋ビル ヒューリック浅草橋ビル ヒューリック恵比寿ビル ヒューリック両国ビル OF-28 オフィス 駅徒歩1分 OF-29 オフィス 駅徒歩1分 ヒューリック浅草橋江戸通 ヒューリック中野ビル RE-01 商業施設 駅徒歩1分 RE-03 商業施設 駅徒歩1分 RE-04 商業施設 駅徒歩7分 RE-05 商業施設 駅徒歩1分 R
Slide 43: 物件写真
3. 物件写真 43 RE-11 商業施設 駅徒歩5分 RE-12 商業施設 駅徒歩3分 RE-13 商業施設 駅徒歩12分 RE-14 商業施設 駅徒歩2分 HULIC &New SHIBUYA HULIC &New SHINBASHI ヒューリック志村坂上 ヒューリック目白 NH-01 有料老人ホーム NH-02 有料老人ホーム NH-03 有料老人ホーム NH-04 有料老人ホーム NH-05 有料老人ホーム NH-06 有料老人ホーム アリア松原 トラストガーデン用賀の杜 トラストガーデン桜新町 トラストガーデン杉並宮前 トラストガーデン常磐松 SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 NH-
Slide 44: 物件写真
3. 物件写真 44 NW-01 ネットワークセンター NW-02 ネットワークセンター NW-03 ネットワークセンター NW-04 ネットワークセンター NW-05 ネットワークセンター NW-06 ネットワークセンター 池袋ネットワークセンター 田端ネットワークセンター 広島ネットワークセンター 熱田ネットワークセンター 長野ネットワークセンター 千葉ネットワークセンター NW-07 ネットワークセンター NW-08 ネットワークセンター 札幌ネットワークセンター 京阪奈ネットワークセンター HT-01 ホテル HT-02 ホテル HT-03 ホテル OT-01 その他 相鉄フレッサイン
Slide 45: ポートフォリオ一覧（決算発表日時点）
4. ポートフォリオ一覧（決算発表日時点） 45 総賃貸 取得価格 投資比率 NOI利回り 稼働率 物件No. 物件名 エリア 所在地 竣工年月 可能面積 （百万円） （%） （%） （%） （㎡） OF-01 ヒューリック神谷町ビル 都心6区 東京都港区 55,250 15.8 1985年4月 32,487.06 4.1 100.0 OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） 都心6区 東京都千代田区 11,100 3.2 - 3,351.07 4.0 100.0 OF-03 虎ノ門ファーストガーデン 都心6区 東京都港区 8,623 2.5 2010年8月 5,689.97 4.7 100.
Slide 46: ポートフォリオ一覧（決算発表日時点）
4. ポートフォリオ一覧（決算発表日時点） 46 総賃貸 取得価格 投資比率 NOI利回り 稼働率 物件No. 物件名 エリア 所在地 竣工年月 可能面積 （百万円） （%） （%） （%） （㎡） RE-01 大井町再開発ビル2号棟 都心6区 東京都品川区 9,456 2.7 1989年9月 14,485.66 5.8 100.0 RE-02 大井町再開発ビル1号棟 都心6区 東京都品川区 6,166 1.8 1989年9月 10,612.67 5.8 100.0 RE-03 ダイニングスクエア秋葉原ビル 都心6区 東京都千代田区 3,200 0.9 1993年6月 2,169.41 4.7
Slide 47: ポートフォリオ一覧（決算発表日時点）
4. ポートフォリオ一覧（決算発表日時点） 47 総賃貸 取得価格 投資比率 NOI利回り 稼働率 物件No. 物件名 エリア 所在地 竣工年月 可能面積 （百万円） （%） （%） （%） （㎡） NH-01 アリア松原 その他23区 東京都世田谷区 3,244 0.9 2005年9月 5,454.48 5.9 100.0 NH-02 トラストガーデン用賀の杜 その他23区 東京都世田谷区 5,390 1.5 2005年9月 5,977.75 6.0 100.0 NH-03 トラストガーデン桜新町 その他23区 東京都世田谷区 2,850 0.8 2005年8月 3,700.26 6.0 1
Slide 48: 物件別鑑定評価の状況（第13期末時点）
5. 物件別鑑定評価の状況（第13期末時点） 48 （単位：百万円） ① ② ③ ④ 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額（2020年8月末） 含み損益 物件名 （2020年8月末） 収益価格 還元利回り 収益価格 割引率 最終還元利回り 鑑定機関 （*1） （*1） （直接還元法） （*2） （DCF法） （*2） （*2） ③－② OF-01 ヒューリック神谷町ビル 55,250 55,584 66,100 67,800 3.2% 65,300 3.0% 3.4% 大和不動産鑑定 10,515 OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） 11,100 11,191 13,100 13,100 3.
Slide 49: 物件別鑑定評価の状況（第13期末時点）
5. 物件別鑑定評価の状況（第13期末時点） 49 （単位：百万円） ① ② ③ ④ 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額（2020年8月末） 含み損益 物件名 （2020年8月末） 収益価格 還元利回り 収益価格 割引率 最終還元利回り 鑑定機関 （*1） （*1） （直接還元法） （*2） （DCF法） （*2） （*2） ③－② NH-01 アリア松原 3,244 3,125 4,280 4,310 4.4% 4,250 4.0% 4.6% 日本不動産研究所 1,154 NH-02 トラストガーデン用賀の杜 5,390 5,270 6,850 6,890 4.7% 6,810 4.3% 4.9
Slide 50: 物件別鑑定評価の状況（第12期末対比）
6. 物件別鑑定評価の状況（第12期末対比） 50 （単位：百万円） 鑑定評価額 還元利回り（直接還元法） ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 物件名 鑑定機関 第12期末 第13期末 差異 第12期末 第13期末 差異 2020年2月末 2020年8月末 ②－① 2020年2月末 2020年8月末 ⑤－④ OF-01 ヒューリック神谷町ビル 65,800 66,100 ＋300 3.2% 3.2% 0.0% 大和不動産鑑定 OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） 13,100 13,100 0 3.4% 3.4% 0.0% 日本不動産研究所 OF-03 虎ノ門ファーストガーデン 12,700 12,4
Slide 51: 物件別鑑定評価の状況（第12期末対比）
6. 物件別鑑定評価の状況（第12期末対比） 51 （単位：百万円） 鑑定評価額 還元利回り（直接還元法） ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 物件名 鑑定機関 第12期末 第13期末 差異 第12期末 第13期末 差異 2020年2月末 2020年8月末 ②－① 2020年2月末 2020年8月末 ⑤－④ NH-01 アリア松原 4,290 4,280 △10 4.4% 4.4% 0.0% 日本不動産研究所 NH-02 トラストガーデン用賀の杜 6,850 6,850 0 4.7% 4.7% 0.0% 日本不動産研究所 NH-03 トラストガーデン桜新町 3,660 3,660 0 4.6% 4.6%
Slide 52: 財務の状況
7. 財務の状況 52 主要な財務指標の推移 コミットメントラインの状況 第11期末 第12期末 第13期末 金融機関 設定額 期限 （2019年8月末） （2020年2月末） （2020年8月末） みずほ銀行 有利子負債総額 *1 1,465億円 1,535億円 1,727億円 三井住友銀行 固定金利比率*2 97.2% 97.4% 97.5% （金利スワップによる固定化含む） 三菱UFJ銀行 120億円 2021年2月5日 平均利率*2 0.66% 0.64% 0.64% みずほ信託銀行 *2 平均利率 0.80% 0.78% 0.78% （アップフロントフィー含む） 新生銀行 投資法人債
Slide 53: 投資主の状況
8. 投資主の状況 53 所有者別投資口数*1,2 主要投資主 第13期末（2020年8月末）時点 第12期末 第13期末 増減 保有投資 （2020年2月末） （2020年8月末） 保有比率*3 投資口数 比率 投資口数 比率 投資口数 比率 投資主名 口数 （％） （口） （％） （口） （％） （口） （％） （口） 個人 48,564 3.7 63,148 4.8 +14,584 +1.1 金融機関 789,642 60.2 790,207 60.2 +565 +0.0 株式会社日本カストディ銀行 都市銀行 0 0.0 0 0.0 0 0.0 1 314,155 23.94 （信託口）
Slide 54: 各種報酬・手数料の概要
9. 各種報酬・手数料の概要 54 資産運用報酬（上限） 資産保管業務・機関運営に関する一般事務委託手数料（上限） 運用報酬Ⅰ ◼ 資産総額に以下の料率を乗じる（200億円以下の部分は定額） 総資産額 × 100分の0.5（年率） 資産保管業務 機関運営一般 資産総額 委託手数料 事務委託手数料 運用報酬Ⅱ （6ヶ月） （6ヶ月） 200億円以下の部分 1,500,000円 4,500,000円 運用報酬Ⅱ控除前1口当たり分配金 × 運用報酬Ⅱ控除前営業利益 × 100分の0.004 200億円超1,000億円以下の部分 0.007500% 0.022500% 1,000億円超1,500億円以
Slide 55: 本投資法人の基本理念とポートフォリオ構築方針
10. 本投資法人の基本理念とポートフォリオ構築方針 55 本投資法人の基本理念 基本理念 中長期的な投資主価値の最大化 1 本投資法人は、投資主やテナントをはじめとする全てのステークホルダーの利益に貢献することを目的とし、中長期的な収益 の維持・向上及び運用資産の規模と価値の成長を実現することで、投資主価値を最大化していくことを目指します。 基本理念 スポンサーとの企業理念の共有 2 本投資法人は、スポンサーであるヒューリック株式会社との間で、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供 することにより、永く『安心と信頼に満ちた社会の実現』に貢献します」という企業理念を共有しています
Slide 56: 東京コマーシャル・プロパティへの重点投資
11. 東京コマーシャル・プロパティへの重点投資 56 “立地”への徹底的なこだわり ～ 立地の優位性 ～ オフィス オフィス 商業施設 ◼ 東京コマーシャル・プロパティ（オフィス）の投資対象 ◼ 東京コマーシャル・プロパティ（商業施設）の投資対象 （１） 東京都及び東京都近郊の （１） 東京都及び東京都近郊の 政令指定都市 主要都市 （２） 最寄駅から徒歩5分以内 （２） 最寄駅から徒歩5分以内 （原則） または繁華性のあるエリア （原則） ◼ オフィスポートフォリオの状況 ◼ 商業施設ポートフォリオの状況 ＜最寄駅からの徒歩分数別*1＞ ＜エリア別*1＞ ＜エリア別*1＞ ＜施設別*1＞
Slide 57: 次世代アセット・プラスへの投資
12. 次世代アセット・プラスへの投資 57 1.8% 10年以上 3.9% 東証一部上場企業又は 将来にわたって堅実な需要が見込まれ長期的に安定 <賃貸借期間別*1> ⚫ 98.2% <テナント別 > *1 その子会社 した収益の獲得や、中長期的な投資主価値の最大化に （賃貸面積ベース） （賃貸面積ベース） 96.1% 資するアセット ⚫ 個別物件の収益性、立地特性及び当該立地における 30.1% 20年以上 40.9% 東証一部上場企業 競争力等を見極めた上で厳選して投資 10年以上20年未満 57.3% 東証一部 66.0% ⚫ 有料老人ホーム、ネットワークセンター、ホテル、 上場企業子
Slide 58: 有料老人ホームの概要
13. 有料老人ホームの概要 58 首都圏を中心とした「立地」に拘ったポートフォリオ ヘルスケア施設のポートフォリオの状況 ⚫ 「次世代アセット・プラス」の投資対象の一つで J-REIT全体*2 ある「有料老人ホーム」においては、東京23区中 本投資法人*1 主要8区 （本投資法人を除く） 心の立地競争力に優れ、資産性の高いポートフォ 東京23区 リオを構築 その他23区 5.4 5.8% 15.2% その他 % ⚫ 本投資法人保有の有料老人ホームは、94.6%が東 9.5% 京23区に所在（「その他」に該当するのは、神奈 川県鎌倉市に所在する「SOMPOケア ラヴィーレ 北鎌倉」の1物件）
Slide 59: マーケットデータ①
14. マーケットデータ① 59 GDP予想 （%） GDP実額（年換算値） GDP前期比伸び率（年率換算） （兆円） 20 560 15 予想 540 10 5 520 0 -5 500 -10 480 -15 -20 460 -25 -30 440 2019 Q2 Q3 Q4 2020 Q2 Q3 Q4 2021 Q2 Q3 Q4 2022 Q2 Q3 Q4 2023 Q2 Q3 Q4 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 出所：シービーアールイー株式会社「新型コロナウイルスの時代 市場概況と今後の見通し」をもとに本資産運用会社作成 企業倒産件数の推移* コロナ関連倒産 倒産件数 （件） 倒産件数
Slide 60: マーケットデータ②
14. マーケットデータ② 60 従業者規模別事業所数の構成 職種別のコミュニケーション指数と在宅勤務実施率 100人以上 出向・派遣 30-99人 （pt） 1.2% 従業者のみ 職 4.9% 1.3 0.5% 種 1.5 別 の 0.9 0.9 0.8 0.8 コ 1.0 0.7 10-29人 ミ 0.5 ュ 0.5 16.5% ニ 0.1 ケ ー 0.0 1-9人 シ ョ -0.5 -0.1 -0.1 -0.2 -0.2 76.9% ン -0.3 -0.3 指 -0.5 中小企業 数 -1.0 93.4% *1 IT技術者 法律専門職 デザイナー 金融・経営専門職 不動産・金融仲介 受付
Slide 61: マーケットデータ③
14. マーケットデータ③ 61 新型コロナウイルスの流行収束後に観光旅行したい国・地域 新型コロナウイルスの影響収束後にやりたいこと （アジア居住者） 国内旅行 国内旅行 55.4 日本 56 外食 外食 51.9 韓国 30 遊園地・テーマパーク・動物園 台湾 23 遊園地・テーマパーク・動物園などへのお出かけ 31.8 などへのお出かけ タイ 19 映画館での映画鑑賞 映画館での映画鑑賞 29.0 シンガポール 17 コンサート・ライブに行くこと コンサート・ライブに行くこと 22.6 オーストラリア 16 海外旅行 海外旅行 18.1 ニュージーランド 15 パート・アルバイトの開始
Slide 62: ヒューリックについて
15. ヒューリックについて 62 ■ ヒューリック株式会社は、1957年に株式会社富士銀行（現：株式会社みずほ銀行）の銀行店舗・企業寮等の所有及び管理受託からスタートし、銀行店舗・企業寮の 築年数経過への対応として建替事業を展開しています。 ■ 建替事業において培ったノウハウを活用し、開発事業にも参入しており、都心6区を中心に、好立地かつクオリティの高い物件の開発を進めています。 業績ハイライト（連結ベース） 会社名 （百万円） 売上高 （百万円） 営業利益 （百万円） 経常利益 400,000 90,000 90,000 事業内容 不動産の所有・賃貸・売買ならびに仲介業務 300,000
Slide 63: スポンサーの主な開発物件・保有物件
16. スポンサーの主な開発物件・保有物件 63 スポンサーサポートを活用した物件取得の実績 スポンサー スポンサー開発物件 23物件 1,573億円 2.6％ 資産規模 サポート 97.4% （第13期決算発表日時点） スポンサー保有・スポンサールート物件 30物件 1,822億円 45.1% 52.2％ スポンサー 57物件 3,486億円 第三者からの取得（独自ルート）物件 4物件 92億円 開発物件 45.1% 主なスポンサー開発・保有物件及び開発計画 スポンサー開発・保有物件 オフィス 2019年10月竣工 2020年3月取得 2020年1月取得 3 渋谷 パルコ・ 11 ヒューリッ
Slide 64: スポンサーの主な開発物件・保有物件
16. スポンサーの主な開発物件・保有物件 64 商業施設 有料老人ホーム ホテル 2019年7月竣工 2019年11月竣工 2018年10月竣工 1 ヒューリック 2 ヒューリック 3 銀座天國ビル 5 G10 10 トラストガーデン荻窪 24 チャームプレミア山手町 25 鎌倉碧邸 1 グランドニッコー東京 5 ヒューリック 渋谷宇田川町ビル 銀座ワールド 台場 雷門ビル タウンビル 1 ヒューリック渋谷宇田川町ビル 12 1 アリア代々木上原 13 ホスピタルメント文京弥生 1 グランドニッコー東京 台場 ウィンズ浅草ビル 2 ヒューリック銀座ワールドタウンビル 13 池袋東急ハンズ 2
Slide 65: ヒューリックグループとのコラボレーション
17. ヒューリックグループとのコラボレーション 65 主要なスポンサーサポート ～資産循環モデル～ スポンサー ① 購入 ヒューリックの主なビジネス領域 物件 物件 コアビジネス コアビジネスの進化 保有 ② 再開発 建替・開発 ・賃貸事業 ・建替 ・開発事業 ・CRE/PPP ・新規投資 ・REIT ・バリューアッド サポート 築古物件 築古物件 ＋ 「3K」 時代のニーズに即した成長分野の取り組み 保有 保有 ・高齢者 ① 購入 老人ホーム・病院案件、アクティブシニア事業等への先駆的取り組み 物件 物件 ・観光ビジネス 自社運営、ホテル投資、高級温泉旅館等への取り組み ・環境ビジネス 購
Slide 66: 本投資法人の仕組み
18. 本投資法人の仕組み 66 投資法人の仕組み図 ヒューリックリート投資法人 ➍ 機関運営に関する一般事務受託者 投資主総会 みずほ信託銀行株式会社 資産保管会社 ➋ みずほ信託銀行株式会社 役員会 ➎ 投資法人債に関する一般事務受託者 執行役員 ： 時田榮治 株式会社みずほ銀行 監督役員 ： 島田邦雄 監督役員 ： 杉本茂 投資主名簿等管理人 ➌ 特定関係法人 みずほ信託銀行株式会社 会計監査人 ➏ （資産運用会社の親会社） EY新日本有限責任監査法人 スポンサー ➏ ヒューリック株式会社 ➊ 資産運用会社 ヒューリックリートマネジメント株式会社 各種契約と手数料 契約名 第13期（20
Slide 67: 資産運用会社の概要
19. 資産運用会社の概要 67 ◼ 2020年7月に資産規模の拡大等にあわせ、本投資法人の外部成長力の強化及び資産の運用業務の効率化・専門性向上に向けた体制の強化等を目 的として、投資・運用部から投資業務部及び運用管理部への業務の移管並びに統括部署としての投資運用本部の新設を行いました。 資産運用会社の概要 資産運用会社の組織図 ◼ 名称 ヒューリックリートマネジメント株式会社 （Hulic REIT Management Co., Ltd.） 株主総会 ◼ 所在地 （非）監査役 東京都中央区八丁堀二丁目26番9号 ◼ 代表取締役社長 取締役会 時田 榮治 ◼ 設立 2013年4月1日 投資
Slide 68: 投資口価格・時価総額の推移
20. 投資口価格・時価総額の推移 68 新規上場以来の推移 ◼ 過去6回の公募増資を実施（時価総額の拡大） ◼ グローバル指数への継続的な組入れによる投資主層の広がり（流動性の向上） 更なる時価総額の拡大と ◼ 格付けの「AA-（ポジティブ）」への見通し変更（2019年4月） 流動性の向上を目指す 時価総額（右軸） 2016年3月 2019年4月 投資口価格（左軸） FTSE EPRA/NAREIT 2016年4月 JCR 長期発行体格付見通し変更 グローバル不動産 JCR 長期発行体格付格上げ AA-（ポジティブ） インデックス・シリーズ AA-（安定的） （億円） （円） 組入れ発表 2
Slide 69: 用語の定義
21. 用語の定義 69 用語 定義 東京コマーシャル・ オフィス及び商業施設のうち、本投資法人の基本理念に合致する資産をいいます。詳細な内容は、56ページをご参照ください。 プロパティ（TCP） 将来にわたって堅実な需要が見込まれ長期的に安定した収益の獲得や、中長期的な投資主価値の最大化に資すると本投資法人が判断 次世代アセット・プラス する資産をいいます。有料老人ホーム、ネットワークセンター、ホテル、その他次世代アセット・プラスの投資対象資産に投資しま （NGA+) す。詳細な内容は、57ページをご参照ください。 都心6区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。 主要
Slide 70: 用語の定義
21. 用語の定義 70 用語 定義 （簿価ベース）LTV 第13期末（2020年8月末）時点のLTVに、第14期（2021年2月期）取得資産の取得、第14期（2021年2月期）・第15期（2021年8 （第13期決算発表時点） 月期）譲渡資産の譲渡、資産入替えに伴う借入金の返済を勘案した見込の数値です。 時価ベースLTV 第13期（2020年8月期）決算発表時点の簿価ベースLTVの見込を前提に、第13期（2020年8月期）決算発表時点の保有資産の含み損 （第13期決算発表時点） 益合計（第14期（2021年2月期）取得資産は鑑定評価額と取得価格の差額を含み損益として算出）を加味した見込の数値
Slide 71: 用語の定義
21. 用語の定義 71 用語 定義 シービーアールイー株式会社が、本投資法人のオフィス物件（底地、店舗区画、住居等は除きます。）を対象として、査定した想定新 マーケット賃料水準 規賃料に基づき、本資産運用会社が試算した賃料水準をいいます。本投資法人は、原則として毎年２月末日及び８月末日時点において （オフィス） マーケット賃料水準を試算しています。 以下の計算式によって算出しています。 賃料乖離率 （A－B）÷B×100％ （A：オフィス物件（底地、店舗区画、住居等は除きます。）の現行賃料、B：マーケット賃料水準（オフィ ス）） 以下の計算式によって算出しています。 賃料乖離率マイナス区画の
Slide 72: 用語の定義
21. 用語の定義 72 用語 定義 建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快 CASBEE（建築環境総合性能 適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。一般財団法人建築環境・省エネルギー機構により普及 評価システム) 促進や評価認証制度の運営等が行われています。 JHEP認証 1970～80年代に米国内務省が開発した、ハビタット（生きもののくらす環境）の観点から日本生態系協会が環境を定量的に評価、認 （ハビタット評価認証制度） 証するシステムをいいます。
Slide 73: HULIC
r HULIC 73 DEVELOPMENT (38 ALS TATOAE RC Be 18 sesisine [14 325°°° 16 srcoxe REEKERMIL SHRP y V] ewesacis a se HA HULIC REIT, INC.
Slide 74: MEMO
r HULIC MEMO 74
Slide 75: ご注意
ご注意 本資料には、ヒューリックリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）に関する予想、見通し、目標、計 画等を含む、将来に関する記述が含まれています。これら将来予想に関する記述は、本資料作成時点において入手可 能な情報に基づく本投資法人および本資産運用会社の見解または判断等であり、また一定の主観的な仮定を前提とし たものであって、将来の業績に影響を与える既知または未知のリスクと不確実な要因が内在し、これらの要因による 影響をうけるおそれがあります。したがって、記述された内容が将来実現するとの保証はなく、また、実際の結果と 大きく異なる可能性があります。 本資料の作成については細心の注意
Slide 76: お知らせ
お知らせ 2020年10月に本投資法人のホームページをリニューアルしました。IR情報をはじめ詳しい情報を入手い ただくことができますので、ぜひ一度ご覧ください。