Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (February 2014)

35 slides from Tosei's investor presentation, Feb 27, 2014

  1. Slide 1: 2014年11月期 事業戦略説明会

    表紙 2014年11月期 事業戦略説明会 平成26年2月27日 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 1

  2. Slide 2: INDEX

    ＩＮＤＥＸ Ⅰ． 2014年11月期の環境認識と事業展開 －P3 ～中期経営計画「Next Stage 2014」の進捗と今期計画について～ ＜資料編＞ Ⅱ． 2013年11月期の実績 －P21 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  3. Slide 3: 2014年11月期の環境認識と事業展開

    Ⅰ.2014年11月期の環境認識と事業展開～ 中期経営計画「Next Stage 2014」の進捗と 今期計画について～ Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 3

  4. Slide 4: 2013年11月期 トピックス シンガポール証券取引所に上場

    2013年11月期 トピックス シンガポール証券取引所ﾒｲﾝﾎﾞｰﾄﾞに上場 シンガポール証券取引所へのセカンダリー上場 ■目的 金融、不動産におけるアジアの国際金融センターであるシンガポール市場で 上場することにより、アジアにおける当社のプレゼンスを高め、世界の不動産投資家に 向けてトーセイグループと東京の不動産の魅力を訴求する。 海外からの投資資金を東京に誘致し、不動産マーケットの活性化に貢献する。 ■上場日 2013年3月27日 ■上場市場 シンガポール証券取引所メインボード(証券コードS2D) 日本企業のSGX上場は2000年以来13年ぶり、不動産業界では初。 上場セレモニーの模様 シ

  5. Slide 5: 2014年11月期の業績予想 売上・利益項目概要

    2014年11月期の業績予想 －売上・利益項目概要－ （百万円） 営業利益 5,000 4,618 売上高 4,000 3,909 （百万円） 45,000 3,000 2,856 41,817 2,282 40,000 2,000 35,070 1,000 35,000 0 30,000 2011年11月期 2012年11月期 2013年11月期 2014年11月期 (予想） 24,760 24,195 （百万円） 25,000 当期利益 3,000 20,000 2,309 15,000 2,000 2,003 1,465 10,000 1,000 740 5,000 0 0 2011年1

  6. Slide 6: 2014年11月期の業績予想 セグメント概要

    2014年11月期の業績予想 －セグメント概要－ (百万円） 2012年11月期 2013年11月期① 2014年11月期（予想）② 増減（②-①） 構成比 構成比 （1/14予想） 構成比 増減率 売上高 24,195 100.0 35,070 100.0 41,817 100.0 6,747 19.2 不動産流動化事業 5,980 24.7 11,098 31.6 26,611 63.6 15,513 139.8 不動産開発事業 11,259 46.5 16,347 46.6 7,419 17.7 -8,928 -54.6 不動産賃貸事業 2,510 10.4 2,703 7.7 3,27

  7. Slide 7: 中期経営計画 Next Stage 2014 基本方針・基本戦略

    中期経営計画 Next Stage 2014 －基本方針・基本戦略－ 基本方針 【１】 既存6事業の拡充と成長 主力3事業である不動産流動化、開発、ファンド・コンサルティング事業の強化 【２】 グローバルなフィールドへの進出 グローバル展開の橋頭保を築き、海外事業のポートフォリオ化 【３】 経営インフラストラクチャーの革新 人材育成および戦略実行にふさわしい組織・インフラの構築 基本戦略と注力テーマ 主力3事業を成長ドライバーと位置付け、事業規模の拡大を図る 戦略① エンドユーザー 向け商品の 拡大 戦略② 戦略③ 投資市場向け 海外展開 商品の の推進 投資再開模索 Copyright ©

  8. Slide 8: 中期経営計画 Next Stage 2014 総仕上げ 実績

    中期経営計画 Next Stage 2014 総仕上げ －実績－ Next Stage 2014 2/3カ年経過の達成状況 ◆エンドユーザー向けビジネスの売上高は、2年間で約1.5倍へ拡大 ◆投資市場向け商品の販売および投資は2012年秋以降の市況回復を追い風に急拡大 2011年11月期末 2012年11月期－2013年11月期 （前中計の最終年度末） （中計2カ年経過の達成状況） 売上高（分譲販売合計） 売上高（分譲販売合計） 97億円 134億円（12年）／141億円（13年） －戦略①－ 分譲ﾏﾝｼｮﾝ､戸建 分譲ﾏﾝｼｮﾝ、戸建 エンドユーザー ・分譲ﾏﾝｼｮﾝ 2棟 65戸販

  9. Slide 9: Next Stage 2014 総仕上げ 最終年度 エンドユーザー向け

    中期経営計画 Next Stage 2014 総仕上げ －最終年度－ 2014年11月期の取り組み ◆建築費高騰や増税の影響等を注視し、エンドユーザー向け商品の中でも、戸建住宅開発に注力 ◆郊外型から都心型までエリア特性や顧客ニーズにマッチした商品を企画開発、販売する 2014年マーケット概観 2014年11月期ミッション 建築費 労務費の高騰で、特にマンション建築費が高騰 分譲マンション、戸建用地取得 を推進 －戦略①－ 首都圏新築分譲マンション市場 2013年の供給戸数は56,000戸の見込み エンドユーザー 郊外型大型戸建開発や都心型 （前年45,000戸） 向け商品拡大 3階建

  10. Slide 10: Next Stage 2014 総仕上げ 最終年度 投資市場・海外

    中期経営計画 Next Stage 2014 総仕上げ －最終年度－ 2014年11月期の取り組み ◆中大型の収益不動産の取得、再生を推進し、あらゆる売却戦略に対応する ◆海外インフラを活用し、日本の不動産投資に海外マネーを誘致する 2014年マーケット概観 2014年11月期ミッション アベノミクス 郊外型駅前有効立地の収益物件 ・景況感の回復により不動産投資市場の回復 取得を推進 が鮮明に （過去事例:下総中山、茅ヶ崎商業ビル） ―戦略②－ 上場企業不動産取引 新ファンド組成に向けた候補物件 の 投資市場向け ・J-REITや海外投資家等による取得が寄与 取得 商品の投資 ・201

  11. Slide 11: 2014年11月期 ミッションⅠ 仕入拡大

    2014年11月期 ミッションⅠ 仕入拡大 ①2014年11月期の年間仕入目標 ◆次期中計につながる、さらなる成長に向けた収益の源泉を確保 ◆好調なJ-REITなどを見据え、商品拡充に向けて中大型物件の取得を推進 ◆豊富な情報量、相対取引、あらゆる販売戦略を武器に目標達成を目指す 2013年11月期 2014年11月期 約320億円 約500億円 （売上想定） （売上想定） 開発用地等 約200億円 ・戸建事業強化 【アセットサイズ】 中期 ・オフィス開発再開 20億円超オフィス・分譲マンション ・開発型ファンド視野 1億以上戸建ＰＪ 1.5倍へ 開発事業 拡大 ・棚卸資産回転率向上 約120

  12. Slide 12: ミッションⅠ バランスシート シミュレーション

    2014年11月期 ミッションⅠ 仕入拡大 ②バランスシート シミュレーション ◆2014年11月期は仕入目標 500億円（売上想定）の達成を目指すとともに棚卸資産の販売に 注力していく。自己資本比率30％台まで投資を加速する ◆中長期的には総資産1,000億円を視野に入れ、仕入を拡大していく 売上想定914億円 億円 （棚卸資産の144% 億円 億円 売上想定724億円 に相当） 1,200 50% 1,200 （棚卸資産の144% 50%1,200 50% に相当） 1,100 売上想定548億円 42.2% 45% 1,100 45%1,100 1,000 45% （棚卸資産の144%

  13. Slide 13: ミッションⅡ エンドユーザー向け戦略 開発メニューの拡充

    2014年11月期 ミッションⅡ エンドユーザー向け戦略 ①開発メニューの拡充 ロングライフ対応型住宅の企画開発 [THEパームスコート白楽 総戸数16戸 平成26年春竣工予定] マルチクローゼット エレベーター “住み続けられる家に必要な10の設計コード”を採用 ・可変性のある間仕切り壁 子育てファミリー期、高齢者世帯期に活躍する「マルチクローゼット」 ・車いす対応EV設置スペースの確保 は、車いす生活など介護が必要になった際、エレベーター設置 ・車いすでアプローチできるトイレや浴室 など スペースへ変更が可能。 戸建住宅の付加価値創出 スカイバルコニー [パームスコート世田谷岡本 総戸

  14. Slide 14: ミッションⅡ 大型開発・多彩なプランニング

    2014年11月期 ミッションⅡ エンドユーザー向け戦略 ②大型開発・多彩なプランニング 当社最大規模の街並み開発 [千葉県柏市の大型戸建分譲 総戸数96戸 平成26年秋以降竣工予定] “豊かな緑が彩りあるライフスタイルを形成する街”をテーマに植栽による彩りで四季の“気づき”がある街を企画中。敷地中央の R形状の道路を中心にクルドサックを配置し、それぞれの敷地特性にあわせ、魅力を最大限に引き出せるようコンセプトをもった 街区、外構を計画する。 全体計画図 Street Garden 既存道路に面した部分である ため既存の街並みとの融合 に配慮した空間作りが特徴 既存公園 Private Ga

  15. Slide 15: ミッションⅡ R形状道路・建築配棟計画

    2014年11月期 ミッションⅡ エンドユーザー向け戦略 Ｒ形状道路・建築配棟計画 ・街並みを豊かに見せるために道路を曲線とし、進むたびに視線が変わり建物がいろいろな方向から美しく 見えるようにする ・メインストリートに面する区画は建物全体が見渡せるゆとりを確保した配棟計画 建物本来のフォルムや + ＝ ディテール等をあらゆる角度 からプレゼンテーションできる 配棟計画 植栽計画 ～四季を見つける街並み～ ・四季の美しさを感じられるオープン外構 ・多彩な葉色や形が美しい樹種をセレクト ・季節感が感じられる低木、地被類をランダム に配植 Copyright © 2014 TOSEI CORP

  16. Slide 16: ミッションⅢ ファンドビジネスの拡大

    2014年11月期 ミッションⅢ ファンドビジネスの拡大 私募ファンドへの出資・AM受託 ◆戦略的なエクイティ出資を行うことにより、将来的なアセットマネジメントやビルマネジメント等の 新規受託を獲得する。2014年のAM受託資産残高目標は前期比20％増の2,982億円。 ◆国内外投資家とのさらなる信頼関係を構築し、新規ファンド組成へつなげる ■私募ファンドへの出資・トーセイ・アセット・アドバイザーズ（ＴＡＡ） ＡＭ受託(2013年9月) 東京、大阪、名古屋に所在する居住用不動産3物件を取得するファンドに対して 機関投資家とともに当社が一部出資し、ＴＡＡがＡＭ業務を受託 ■物流不動産ファンドへの

  17. Slide 17: ミッションⅢ 新ファンドの組成

    2014年11月期 ミッションⅢ ファンドビジネスの拡大 新ファンドの組成 ◆一般社団法人環境不動産普及促進機構（以下Re-Seed機構）が運営する耐震・環境不動産 形成促進事業において、TAAが第1号案件（官民ファンド※1）のファンド・マネージャーに選定 ◆Re-Seed機構、TAAおよび当社で投資事業有限責任組合を組成し、省エネ改修事業を行うSPC (新ファンド）へ出資を行った ※1：官民ファンド は当社の呼称です 【トーセイグループのエコ活動】 耐震・環境不動産形成促進事業 第1号案件 スキーム概要 2009年「トーセイグループ エコ宣言」を制定 屋上庭園や菜園の採用、環境共生型オフ

  18. Slide 18: ミッションⅣ 経営インフラの革新・組織改正

    2014年11月期 ミッションⅣ 経営インフラの革新・組織改正 アセットソリューション事業部門の機動力強化 ◆中期経営計画の基本方針「経営インフラの革新」の総仕上げをするべく、事業部門を再編。 より機動的な営業活動を実現し、さらなる成長を目指す ◆グローバル展開を可能にする海外インフラの整備を完了 ■事業部門の再編 ■グローバルインフラの構築を完了 これまでの4部編成から、4つの本部制を導入し 事業のグローバル化の礎となるインフラの構築が完了 ＡＳ事業部を8部新設。部署の新設にともない 新部長に7名が昇格。若手人材の登用、機動的な 2012年１月 布陣で仕入、販売目標達成を目指す 現地法人 T

  19. Slide 19: 株式分割および単元株制度の採用／配当推移

    株式分割および単元株制度の採用／配当推移 株式分割および単元株制度の採用 （2013年6月5日公表） 当社は2013年7月1日を効力発生日として、同日最終の株主名簿に記録された株主の所有する普通株式1株につき100株の割 合をもって株式分割を実施。 株式分割による増加した株式数 ①株式分割前の発行済株式総数 456,840株 ②株式分割により増加する株式数 45,227,160株 ※ ③株式分割後の発行済株式総数 45,684,000株 ④株式分割前の発行可能株式総数 1,500,000株 ⑤株式分割後の発行可能数式総数 150,000,000株 2013年7月1日を効力発生日として単元株制度

  20. Slide 20: トーセイ株価推移 3年

    トーセイ株価推移 － 3年－ （円） 1800（円） 安倍内閣発足 1500 東日本大震災 1200 米信用格付 引き下げ 900 600 300 0 15Ｍ 10Ｍ 5Ｍ 0M 2012 2013 2014 1600（円） （円） － トーセイ － 日経225 1200 800 400 0 2012 2013 2014 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 20

  21. Slide 21: 資料編 2013年11月期の実績

    ＜資料編＞ Ⅱ. 2013年11月期の実績 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 21

  22. Slide 22: 2013年11月期 決算 業績ハイライト

    2013年11月期 決算 業績ハイライト ◆2013年11月期は、通期売上高350億円(前期比 （百万円） 45％増)、営業利益39億円(前期比37％増)、当期利益 4,900 【営業利益】 20億円(前期比37%増)で大幅な増収増益を達成。 3,900 3,909 300 【売上高】 2,856 858 （百万円） 2,900 2,282 1Q 2Q 3Q 4Q 1,610 1,136 1,900 40,000 526 35,070 900 1,615 736 5,974 -100 -17 2011.11月期 2012.11月期 2013.11月期 30,000 （百万円） 【当期利益】 2

  23. Slide 23: 2013年11月期 決算 概要

    2013年11月期 決算 概要 （百万円） '12.11期(累計) '13.11期(累計) 増減 構成比 構成比 増減率 売上高 24,195 100.0 35,070 100.0 10,874 44.9 売上原価 18,081 74.7 27,759 79.2 9,677 53.5 売上総利益 6,113 25.3 7,311 20.8 1,197 19.6 販管費等 3,257 13.5 3,401 9.7 144 4.4 営業利益 2,856 11.8 3,909 11.1 1,052 36.9 金融収益・費用（純額） -638 -2.6 -692 -2.0 -54 -23.6 税引前利

  24. Slide 24: 不動産流動化事業

    不動産流動化事業 ◆1棟販売：“目黒駅前トーセイビル”などオフィスビル、収益マンション12物件を販売 ◆Restyling：“ヒルトップ横濱根岸”、“ヒルトップ横浜東寺尾”等12物件で計89戸を販売 売上高・売上利益率 主な販売物件 百万円 売上高（1棟販売） 売上高（Restyling) 売上総利益率 30% 12,040 12,000 11,098 24% 10,000 3,087 6,414 8,000 18% 14.8% 16.2% 5,980 目黒駅前トーセイビル 原宿マンション 6,000 10.4% 12% バリューアップ事例（T’s Garden桜台） 4,000 3,933

  25. Slide 25: 不動産開発事業

    不動産開発事業 ◆販売：オフィスビル１棟、分譲マンション114戸（5棟）、戸建78戸（10ＰＪ）、土地等 ◆“THEパームス千駄ヶ谷” “THEパームス渋谷常盤松”“THEパームス西ヶ原”など5棟完売 ◆“パームスコート鎌ヶ谷” “パームスコート初台” “パームスコート小石川”など6ＰＪ完売 売上高・売上利益率 主な販売物件 百万円 分譲マンション（完売） 戸建・宅地 分譲ﾏﾝｼｮﾝ 50.0% THEパームス千駄ヶ谷はデザイナー坂本政彦先生 オフィス 売上総利益率 16,347 監修、THEパームス西ヶ原はコイケデザイン監修。 16000 エリア特性や立地を最大限に活かしたデザイナーズ 5,

  26. Slide 26: 不動産賃貸事業

    不動産賃貸事業 ◆収益オフィスビル、マンションの仕入加速にともない、賃料収入が増加 売上高・売上利益率 保有物件の内訳 売上高(流動資産) 売上高(Restyling) 百万円 売上高(固定資産等) 売上総利益率 3,000 85.0% オフィス、商業施設 26件 2,703 マンション 29件 2,582 2,510 80.0% 2,500 その他 5件 75.0% 2,000 1,086 1,364 70.0% 65.0% 流動資産 ※1 Restyling 固定資産等 1,500 60.1% 61.8% （棟） 60.0% 60 494 59.0% 390 60 53 1,000 55.

  27. Slide 27: 不動産ファンド・コンサルティング事業

    不動産ファンド・コンサルティング事業 ◆ＡＭ増加要因は新規ＡＭ・ＣＲＥ受託等(＋636億円)、減少要因は物件売却(▲1,269億円) ◆物件売却等に係る仲介手数料等が収益拡大に寄与 フィー収入の内訳 アセットマネジメント受託資産残高の推移 AMフィー アクイジションフィー 百万円 ディスポジションフィー インセンティブフィー 仲介手数料･その他 売上総利益率 （百万円） 92.3% 100% 1,600 92.8% 350,000 88.0% 311,335 1,400 1,419 1,252 80% 300,000 285,904 1,200 264,135 85,771 248,028 8

  28. Slide 28: 不動産管理事業

    不動産管理事業 ◆新規案件受託を推進し、利益率改善に努め、安定的な収益を確保 ◆オフィスビル、マンション等の管理受託に加えて、学校法人やホテル等の 施設管理運営サポートサービスを拡充し、管理棟数は546棟に伸長 売上高・売上利益率 新規管理受託案件事例 百万円 5,000 50% 売上高 売上総利益率 4,000 4,000 40% 3,500 3,541 3,000 30% 2,000 23.2% 24.0% 20% 19.9% 1,000 10% 0 0% T’s Garden 高円寺 原宿ビル 11.11期 12.11期 13.11期 (単位：百万円) '11.11期 '12.11期 '

  29. Slide 29: オルタナティブ・インベストメント事業

    オルタナティブ・インベストメント事業 ◆保有不動産のリーシング、販売活動に注力 ◆オルタナティブ投資機会獲得・収益拡大に向け、不動産関連事業会社との業務 提携を推進した結果、10件の新規業務提携を実現 売上高・売上利益率 トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社（TRI) 百万円 売上高 売上総利益率 ◆TRIの売上高・経常利益の状況 （百万円） 900 150.0% 844 2011年 2012年 2013年 100.0% 11月期 11月期 11月期 440 400 50.0% 売上高 180 1,454 1,286 180 14.2% 23.1% 経常利益 △262 147 168

  30. Slide 30: セグメント別業績概要（連結）① 売上高・売上原価

    セグメント別業績概要（連結）① －売上高・売上原価－ （百万円、％） '12.11期(累計) '13.11期(累計) 増減 売上高 構成比 構成比 増減率 合計 24,195 100.0 35,070 100.0 10,874 44.9 不動産流動化事業 5,980 24.7 11,098 31.6 5,117 85.6 不動産開発事業 11,259 46.5 16,347 46.6 5,088 45.2 不動産賃貸事業 2,510 10.4 2,703 7.7 193 7.7 不動産ファン ド ・ コ ン サルテ ィン グ事業 799 3.3 1,419 4.0 620 77.5 不動産管理

  31. Slide 31: セグメント別業績概要（連結）② 売上総利益・営業利益

    セグメント別業績概要（連結）② －売上総利益・営業利益－ 資料編 （百万円、％） '12.11期(累計) '13.11期(累計) 増減 売上総利益 売上総利益率 売上総利益率 増減率 合計 6,113 25.3 7,311 20.8 1,197 19.6 不動産流動化事業 624 10.4 1,646 14.8 1,022 163.6 不動産開発事業 2,422 21.5 1,878 11.5 -543 -22.4 不動産賃貸事業 1,481 59.0 1,671 61.8 189 12.8 不動産ファン ド ・ コ ン サルテ ィン グ事業 738 92.3 1,248 88.0 510 6

  32. Slide 32: 棚卸資産 内訳

    棚卸資産 －内訳－ （百万円） 2013年11月期末 棚卸資産残高 38,040 （72件） 想定売上規模 54,825 棚卸資産残高の内訳 棚卸資産 想定売上規模 物件タイプ別 想定売上規模 内訳 不動産流動化 不動産流動化 合計 不動産開発 不動産開発 （ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む） （ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む） オフィスビル 12,954 (2 0 件) 1,008 (2 件) 16,108 2,389 18,497 マンション 16,426 (2 8 件) 835 (2 件) 20,664 2,044 22,709 戸建 - (- ) 6,504 (1 8 件) - 13,225 13,225

  33. Slide 33: 棚卸資産 売上想定推移

    棚卸資産 －売上想定推移－ （百万円） 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 期末 期末 期末 期末 期末 期末 オフィスビル 60,487 31,264 22,251 15,206 18,595 18,497 マンション 14,327 12,844 30,589 26,627 23,476 22,709 戸建 ― ― 558 3,727 7,701 13,225 その他 1,672 479 220 1,021 354 393 合計 76,487 44,588 53,620 46,581 50,127 54,825 Copyright © 2014 TOSEI

  34. Slide 34: 資産の内訳 期末保有物件、販売物件統計

    資産の内訳 －期末保有物件、販売物件統計－ 保有物件の状況 販売物件の状況  取り扱い物件エリアは東京23区が中心  マンションや戸建など住宅関連不動産を中心に販売 2013年11月期における、棚卸資産の総数は72件、 2013年11月期においては、Restyling案件も含めたマンショ そのうち54件（約75.0％）が東京23区内。 ンや戸建等の住宅関連不動産を中心に販売。 ※なお、分譲マンション、戸建、Restyling案件は、一物件につき1件とカウントしています 8.3% 11.1% 16.3% 14.0% 5.6% 23.3% オフィス・商業 46.5% 23区内 75.0% マン

  35. Slide 35: IRに関するお問い合わせ先 当資料取り扱い上の注意

    今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経営企画部 TEL：03-3435-2864 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可

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