Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (August 2015)

29 slides from Tosei's investor presentation, Aug 26, 2015

  1. Slide 1: トーセイの事業概要と今後の展開

    表紙 トーセイの事業概要と 今後の展開 2015年8月26日 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 1

  2. Slide 2: INDEX

    ＩＮＤＥＸ １．トーセイグループのご紹介 － P3 ２. トーセイグループの強み －P9 ３. トーセイグループの中期経営計画と事業戦略 －P16 ＜補足資料＞ ①IRサイトのご紹介 －P26 ②CSR活動 －P27 Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  3. Slide 3: １．トーセイグループのご紹介

    １．トーセイグループのご紹介 Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 3

  4. Slide 4: グループ概要

    ①グループ概要 2015年5月31日現在 商号 トーセイ株式会社 設立 1950年2月2日 資本金の額 64億2,139万円 代表者 代表取締役社長 山口 誠一郎 上場 東証第一部 【証券コード：8923】 シンガポール証券取引所メインボード 【証券コード：S2D】 従業員数 135名（単体） 269名（連結） 事業内容 不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業 株式の状況 ■発行済み株式総数／ 48,284,000株 ■株主数／6,685名 トーセイ・コミュニティ株式会社 Tosei Singapore Pte.Ltd. 主要な トーセイ・リバイ

  5. Slide 5: 沿革

    ②沿革 第2創業（1994年）以来、6事業のポートフォリオを確立 金融危機を乗り越え、磐石な経営体制で規模拡大のステージへ 1950年 トーセイの前身、ユーカリ興業㈱設立 1983年 東誠ビルディング㈱に商号変更 1994年 山口誠一郎、代表取締役に就任 東誠 東誠不動産㈱ に商号変更 トーセイ㈱ に商号変更 ビルディング㈱ 東証第一部 JASDAQ 東証第二部 東証第一部 シンガポール証券取引所 事業の歩み Tosei Singapore 設立 NAIトーセイ 設立 グローバルへの 取組み トーセイ・コミュ 不動産管理 不動産管理 ニティ㈱ 子会社化 事業 LBO方式により ﾄｰｾｲ･ﾘﾊﾞ

  6. Slide 6: 企業理念

    ③企業理念 企業理念 私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団として あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。 企業メッセージ＆ロゴマーク 10年後、20年後の街並みを見すえ その土地の歴史や個性に合わせ、 心を込めて都市をつくりあげていく 無限大（∞）の成長性と可能性を表現 不動産と金融の融合、グローバルな ビジネスフィールドを表現 フレキシビリティ（柔軟性）を表現 Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 6

  7. Slide 7: トーセイグループの業績・財務概要

    ④トーセイグループの業績・財務概要（直近3期、当期予想） 売上高 （百万円） 60,000 不動産流動化事業 不動産ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事業 営業利益 （百万円） 税引前利益 不動産開発事業 不動産管理事業 不動産賃貸事業 ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 6,000 5,583 内部取引 不動産ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事業 不動産流動化事業 51,500 不動産開発事業 不動産管理事業 5,000 4,663 49,981 不動産賃貸事業 ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 50,000 本社経費等 4,000 3,222 営業利益率 3,000 12.6％ 2,2

  8. Slide 8: 2015年11月期の業績予想 -セグメント概要-

    2015年11月期の業績予想 -セグメント概要- 2013年11月期 2014年11月期 【A】 2015年11月期（予想） 【B】 増減【B-A】 （百万円、％） 構成比 構成比 7/3修正 構成比 増減率 売上高 35,070 100.0 49,981 100.0 51,500 100.0 1,518 3.0 不動産流動化事業 11,098 31.6 34,743 69.5 34,204 66.4 -538 -1.6 不動産開発事業 16,347 46.6 6,112 12.2 7,949 15.4 1,836 30.0 不動産賃貸事業 2,703 7.7 4,210 8.4 3,930

  9. Slide 9: ２．トーセイグループの強み

    2．トーセイグループの強み Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 9

  10. Slide 10: トーセイグループの強み

    トーセイグループの強み 東京特化 東京のマーケットを熟知した 豊富な取引経験とコネクション Tokyo 中小規模不動産 柔軟で堅実な ポートフォリオ経営 主力商品は 市場規模が大きく、膨大なストック 6つの事業で相互に補完しながら がある中小規模不動産 市況の変化に柔軟に対応 Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 10

  11. Slide 11: トーセイの強み -①東京に特化-

    トーセイの強み -①東京に特化-  トーセイは東京経済圏に特化して事業を展開  東京のマーケットを熟知した豊富な取引経験とコネクションが強み ①東京経済圏 人口・世帯数将来予測 ③ 東京と地方主要都市の比較： オフィス市場規模 東京経済圏（東京・埼玉・千葉・神奈川）は、今後人口は減るが （面積）賃貸オフィス市場において、東京都区部のオフィスが全体の60％を占める 世帯数は増加が続く見込み 主要12都市区のオフィス面積ストック 5,000万 31.0% 31.4% 30.0% 30.6% 世帯数全国シェア 28.4% 28.8% 29.1% 30.0% 27.8% 人口全国シェア 4,000

  12. Slide 12: トーセイの強み -②中小規模不動産の再生-

    トーセイの強み -②中小規模不動産の再生 不動産流動化 - Point 1 ： 市場規模 ◆中小規模不動産は、 中小規模不動産は膨大なストック量があり、市場規模が大きい 1985年（昭和60年）～1993年のバブル期に大量供給 ◆現在、築20年以上となり経年劣化が多く見られる (千㎡) 東京23区の規模別オフィス供給（着工床面積の推移） 2,500 1982年～2012年の 新耐震基準 累積供給面積 2,000 1,500 ―Ｓクラス大規模ビル Ｂ～Ｃクラス 1,000 Ｂ～Cクラス中小ビル 中小ビル Ｓクラス 5,000㎡未満 大規模ビル 500 36% 10,000㎡ 以上 Ａクラス大型ビ

  13. Slide 13: トーセイの強み -③柔軟で堅実なポートフォリオ経営-

    トーセイの強み -③柔軟で堅実なポートフォリオ経営-  トーセイグループは不動産関連事業を総合的に展開  6つの事業で相互に補完しながら市況の変化に柔軟に対応 売買系 3事業 安定的な利益を生む 3事業 再生 ①流動化 物 賃貸 ④賃 貸 賃 貸 件 売 収 買 入 新築 ②開 発 に 運営管理 ⑤ ファンド コンサルティング ・ 管 よ る 理 収 報 企業再生 ③ ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ 益 建物管理 ⑥管 理 酬 長 所  マーケット活況時において、不動産投資需要の 長 所  短期的な不動産価格の上昇・下落に左右されない 高まりから不動産価格上昇⇒利益を大きく牽引

  14. Slide 14: 柔軟で堅実なポートフォリオ経営２

    トーセイの強み -③柔軟で堅実なポートフォリオ経営２-  営業利益の成長と、安定収益比率を高めることにより、リーマンショック時よりもさらに強固な経営基盤を目指す セグメント別営業利益の変遷 （上場後、3年毎の推移） （2020年ｲﾒｰｼﾞ） 安定3事業 売買系3事業 安定利益3事業 売買系3事業 本社経費等 本社経費等 賃貸 流動化 ﾌｧﾝﾄﾞｺﾝｻﾙ 開発 ④ 更なる飛躍へ 管理 オルタナ ② リーマンショック発生。 ④ 物件仕入ストップ。 営業利益 安定3事業で （百万円） 7,562 生き延びた。 ③リーマンショック からの立ち直り。 アベノミクスとともに、 （今期予想） ①ファンドの

  15. Slide 15: 柔軟で堅実なポートフォリオ経営３

    トーセイの強み -③柔軟で堅実なポートフォリオ経営３-  機動的な資産構成の組み替えと、自己資本の蓄積を通じて、磐石な経営基盤を構築 B/Sの変遷 （上場後、3年毎の推移） （億円） 1,000 902 現預金 リーマンショックを経験し、 808 現預金 168 厚めに用意 800 783 77 161 棚卸資産 投資家向け、エンド向けの 552 負債 605 比率を柔軟に 600 棚卸資産 （借入金、 83 481 387 その他負債） 投資家向け 563 277 固定資産 454 404 158 352 安定収益増大に向けて、 400 26 残高増 138 棚卸資産 108 183 18

  16. Slide 16: ３．トーセイグループの中期経営計画と事業戦略

    ３．トーセイグループの中期経営計画と 事業戦略 Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 16

  17. Slide 17: 中期経営計画 Advancing Together 2017

    中期経営計画 Advancing Together 2017 成 長 戦 略 ⇒既存事業の拡大と周辺事業領域の検討 基本方針 経営基盤強化 ⇒最適ガバナンスと効率的組織運営体制の構築 ブランド確立と定着、人材育成と従業員満足度の向上 注力戦略 成長ドライバーである 3事業の強化 不動産流動化事業 不動産開発事業 不動産ファンド・コンサルティング事業 Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 17

  18. Slide 18: 事業戦略① 不動産流動化事業の強化

    事業戦略① 不動産流動化事業の強化  好況な不動産市況のもと、投資市場向け商品の仕入・再生・販売の拡大に注力 不動産流動化事業の流れ 流動化事業の商品ラインナップ ビル・マンション を売りたいオーナー 個人 事業会社 ファンド 事 業 期 潜在力ある中古物件購入 間 は オフィスビル 商業施設 オフィス・商業ビル 賃貸マンション 約 半 年 ～ Value Upによる価値再生 １ 年 収益性向上 程 競争力ある不動産へと再生 度 賃貸マンション 分譲マンション 販売 ファンド 個人投資家 事業会社 ・リート なぜ、バリューアップで 収益性が向上するの？？ 自己使用や投資運用目的で購入 → 答

  19. Slide 19: Value Upによる価値再生の事例

    事業戦略① 不動産流動化事業の強化 再生による不動産の価値向上の仕組み Point 1  収益不動産価格はこうして決まる トーセイ”Value UP 32” による価値再生の事例 分解すると･･･ ◆対象：収益オフィスビル（80坪×5フロア＝400坪） 不動産 NET賃貸収益 年間家賃収入－保有・運営コスト ◆投資家の期待投資利回り：5% ＝ ＝ 価格 期待投資利回り 通常期待利回り + 空室リスクプレミアム ◆再生：トーセイの”ValueUp32”により （キャップレート） （空室による収益損失リスク分を上乗せ） ・新規テナント獲得力 UP ・既存テナント賃料 UP それぞれの要因をバリュ

  20. Slide 20: 事業戦略② 不動産開発事業の拡大

    事業戦略② 不動産開発事業の拡大  オフィスビル・マンションから戸建住宅まで、多彩な商品群を提供。 投資家やエンドユーザーなど、幅広い顧客層に訴求できる商品展開 不動産開発事業の流れ 開発商品ラインナップ 事 業 用 開発用地購入 土地 旧耐震不動産等 事 業 期 商品企画・開発 間 は 約 １ 大型オフィスビル オフィスビル 商業施設 オフィス 分譲・賃貸 年 戸建住宅 ～ 居 住 用 商業ビル マンション ２ 年 程 度 販売 ファンド 事業会社 個人 賃貸マンション 分譲マンション 戸建住宅 Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights

  21. Slide 21: 事業戦略② 開発事例

    事業戦略② 不動産開発事業の拡大  エリア特性やお客様のニーズに合わせて自在にプランニング。一棟一棟くつろぎの空間を創出 開発事例 年収800万円のお客様をターゲットに商品企画した事例 （自己資金700万円・住宅ローン6,300万円） パームスコート小石川三丁目 パームスコート世田谷岡本 所 在 東京都文京区 東京都世田谷区 ＜アクセス＞ ＜アクセス＞ 都営三田線・大江戸線 田園都市線「二子玉川」駅より 「春日」駅 徒歩１０分 バス１０分、「永安寺」バス停より 徒歩９分 丸ノ内線・南北線 小田急小田原線「成城学園前」駅より 「後楽園」駅徒歩11分 バス１２分、「永安寺前」バス停より 徒歩９分

  22. Slide 22: 事業戦略③ 不動産ファンド・コンサルティング事業の拡大

    事業戦略③ 不動産ファンド・コンサルティング事業の拡大  ファンド受託資産残高伸張に向けた取組みを継続 不動産ファンド事業の流れ 受託資産残高の推移 トーセイ・リート投資法人 ファンド・REIT 【上 場 日】 2014年11月27日 東京証券取引所に上場 【投資方針】 オフィス・商業・住宅を投資対象とする複合型リート 【中期計画】 今後数年間で1,000億円の残高を目指す アセット 金融機関 金利支払い マネジャー 融資 大型案件を受託し、 （運営管理） 受託残高を大きく伸張 不動産 （億円） 4,938 （トーセイ） ■私募ファンド ■CRE ■トーセイREIT 5,000 ※ 出資 投

  23. Slide 23: 2020年に向けた成長ビジョン

    2020年に向けた成長ビジョン 2020年売上高1000億円構想を掲げ、企業規模拡大とさらなる企業価値向上を目指す 売上高 売上高 1,000億円構想 1,000 Advancing Together 800 2017 Next Stage 2014 600 トーセイREIT上場 515億円 官民ファンド組成 中期経営計画 Charge Up 2011 400 SGX上場 -------2020年にありたい姿------- Tosei Singapore 東証一部上場 NAI・ﾄｰｾｲ設立 ・ 企業規模拡大 ・ 経営基盤の強化 200 ・ 競争優位性を維持できる 経営品質と組織 0 2008

  24. Slide 24: 株主還元方針

    株主還元方針 株価推移 株価現状認識 1500 [1] [2] [1]÷[2] PER ROE 時価総額 簿価純資産 PBR （予想） （予想） (15/8/21時点） （15/5/31時点） 1000 384.8 億円 349.3億円 一株あたり 株価（同上） 1.10倍 10.82倍 10.4% 500 純資産 （同上） 797 円 723.45円 2009/12 2011/1 2013/1 2015/1 配当推移（直近５期・当期予想） 80 70 73.64 70 60 1株利益（EPS） 1株あたり配当金 配当性向 59.53 60 50 50 リーマンショック後の厳しい 19.0%

  25. Slide 25: 補足資料編

    ＜補足資料編＞ ① 当社ＩＲサイトのご案内 ② CSR活動 Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 25

  26. Slide 26: IRサイトのご紹介

    IRサイトのご紹介 （ http://www.toseicorp.co.jp/ir/ ） 各種IRサイトランキングを受賞 トーセイＩＲ 検索 適時適切な情報開示に努めています 【IR情報トップページ】 IR情報には社長メッセージや決算 説明会動画、各種IR資料を多数掲 載しています。 【個人投資家さま向けページ】 個人投資家さま向けコンテンツでは 不動産市場動向やトーセイの業績、 配当情報などをコンパクトに集約！ ぜひご覧ください。 Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 26

  27. Slide 27: トーセイグループのＣＳＲ

    ②トーセイグループのＣＳＲ 2009年に制定したエコ宣言のもと 事業を通じた環境負荷軽減、身近なエコ活動を推進しています トーセイグループエコ宣言 環境配慮型再生・開発 トーセイグループは、あらゆる不動産シーンにおいて オフィスビルや住宅の再生、開発において、40項目超の環境 新たな価値と感動を創造するという企業理念を掲げ、 商品リストから物件の特性にあわせて省エネルギー、省資源 “都市に、心を。”の実現に向けて、人と環境に優しい などの様々な観点で環境商品を導入しています。 企業活動を推進し、地球環境の負荷軽減に努めることを 宣言します。 屋上緑化・屋上菜園・ガーデンテラス 太陽光発電・

  28. Slide 28: トーセイグループのＣＳＲ

    ②トーセイグループのＣＳＲ 健全な成長を維持するための 経営基盤強化の主な取り組み 地域社会への貢献活動 コーポレート・ガバナンス 災害ボランティア活動 経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、あらゆ 東日本大震災の被災地（宮城県）にて るステークホルダーに対して、『健全な成長を実現 ボランティア活動実施 する事業活動を持続する』体制を整備。 「海の森」植樹ボランティア参加 東京都の植樹活動に社員有志と その家族で参加 地域清掃活動 毎月の第1・3月曜日に社員有志による 会社周辺の道路清掃活動を実施 環境法規制の遵守・社員の環境教育 環境意識啓発活動（チャレンジ２５） 各部署からメンバ

  29. Slide 29: お問い合わせ先

    今後ともよろしくお願いいたします。 お問い合わせ先 経営企画部 TEL：03-3435-2864 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

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