Star Mica Holdings Co., Ltd. · TSE:2975
Star Mica — Q3 FY2014 Earnings Presentation
34 slides from Star Mica's earnings presentation, Sep 30, 2014
Slide 1: 決算説明資料（平成26年11月期 第3四半期）
決算説明資料 （平成26年11月期 第３四半期（12月～８月）決算） 平成26年９月30日
Slide 2: 目次
目次 １．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 2
Slide 3: PL 業績は順調に推移
－PL－ 『業績は順調に推移』 ■ 増税前需要の反動減の影響を受けつつも、中古マンションへの注目度は高い ■ 物件増加により減価償却費負担が先行するが、EBITDAベースでは堅調に増益 2013/11期 2013/11期 ３Q 2014/11期 ３Q 前年同期比 (億円) (億円) (億円) 売上高 135.4 101.7 98.5 96.9% 売上総利益 32.3 24.8 26.4 106.3% 営業利益 18.0 14.8 15.0 101.5% 経常利益 12.3 10.5 10.5 100.0% 当期純利益 7.4 6.3 6.3 99.6% （※1） 減価償却費 2.5 1.6 2
Slide 4: 中古マンション事業は、保有残高の積み上げが増益に寄与
中古マンション事業は、保有残高の積み上げが増益に寄与 ■ 賃貸は、保有物件の増加により、売上・粗利益ともに順調に拡大 ■ 売買は、反動減が懸念される中でも着実に実績を積み上げ、高い利益率を確保 2013/11期 2013/11期 3Q 2014/11期 3Q 前年同期比 (億円) (億円) (億円) 売上高 135.4 101.7 98.5 96.9% 中古マンション事業 124.1 94.9 89.4 94.1% うち賃貸 18.5 13.7 15.7 114.9% うち売買 105.5 81.2 73.6 90.6% インベストメント事業 7.6 4.1 5.9 144.7% アドバイザリ
Slide 5: BS 保有不動産は顕著に増加
－BS－ 『保有不動産は顕著に増加。将来の収益源を確保』 ■ 販売用不動産は、出店した関西エリア含め積極取得の結果、294億円 ■ 有形固定資産は、収益不動産の積み上げにより、95億円 2013/11期 2014/11期 ３Q 前期末比 (億円) (億円) 流動資産 290 319 110.1% うち現預及び預金 16 21 126.1% うち販売用不動産 269 294 109.1% 固定資産 84 99 117.7% うち有形固定資産 80 95 118.4% 総資産 375 419 111.8% 流動負債 65 48 74.0% 固定負債 200 256 128.0% 自己資本 109
Slide 6: 今期のTOPICS
今期のTOPICS ■ 2014年１月 大阪支店の業務を開始 ■ 2014年４月 “既存住宅売買瑕疵保険”付帯サービスを開始 ■ 2014年５月 “住まいのガイドアプリ”の提供を開始 ■ 2014年５月 株主優待制度を年２回（11月末、５月末）に拡充 ■ 2014年５月 株式会社インテリックスとの共同事業を開始 ■ 2014年６月 一棟リノベマンション「ステラレジデンス高円寺」の販売を開始 ■ 2014年９月 １株当たり年間配当（予想）を16円→18円へ修正 ■ 2014年９月 一棟リノベマンション「ステラレジデンス中目黒」の販売を開始 スター・マイカ株式会社 6
Slide 7: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 7
Slide 8: 当社の経営理念
当社の経営理念 “作る”から“活かす”社会を実現します スター・マイカ株式会社 8
Slide 9: 資産価値を高める“リノベーション”の時代
資産価値を高める“リノベーション”の時代 ■住宅にも“リサイクル”“エコ”の考えを取り入れ、『今あるもの』を活用 ■“新たな住まい”として機能的・性能的にも一新し、資産価値を向上 ■年間約400室の販売実績 before after スター・マイカ株式会社 9
Slide 10: 事例① “女性”にやさしい住まいづくり
事例① “女性”にやさしい住まいづくり ■ 女性目線で“暮らしやすさ”を追求 “しあわせリノベ研究所” ■ 収納や動線、お手入れに、 徹底的にこだわった商品企画 http://www.shiawase.starmica-r.co.jp/ スター・マイカ株式会社 10
Slide 11: 事例② “子育て”にやさしい住まいづくり
事例② “子育て”にやさしい住まいづくり ■親の目線で“子育てのしやすさ”を追求 ■子供の安全や育児に配慮した間取りや設備 ■中古マンションでは全国初となる “「子育てにやさしい」住まいと環境”認定取得 スター・マイカ株式会社 11
Slide 12: 事例③ “建物まるごと”リノベーション
事例③ “建物まるごと”リノベーション ■ 部屋の中だけでなく、大規模工事で建物全体を“リノベーション” ■ 外観や設備のハード面だけでなく、安全や環境といったソフト面にも配慮 物件例 ステラスイート玉川田園調布 ステラガーデン南生田 ステラスイート大井 ステラガーデン溝の口 ステラレジデンス高円寺 ステラレジデンス中目黒 etc. スター・マイカ株式会社 12
Slide 13: 中古マンションが選ばれる3つの理由
中古マンションが選ばれる３つの“理由” POINT① 手頃な価格 新築より安い価格で、予算を抑えて希望の物件に住むことができる POINT② 豊富な選択肢 立地、グレード、間取り等、自分好みに選ぶことができる POINT③ 安心の実物購入 居室スペース、眺望、管理状況、近隣コミュニティー等、 実際に実物を確かめて買うことができる スター・マイカ株式会社 13
Slide 14: “中古”でも安心と安全を提供
“中古”でも 安心と安全を提供 豊富な経験に基づくリノベーション 毎年約400戸、累計では3,000戸を超える販売実績 購入後も安心の保証 お客様購入後、一定期間の保証を付与 業界に先駆けて、４月から全販売物件に 「既存住宅売買瑕疵保険」付帯サービスの提供を開始 中古マンションのトータルサービス 売買仲介、リフォーム、マンション管理等、 グループ一丸となって様々なサービスを提供 スター・マイカ株式会社 14
Slide 15: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 15
Slide 16: 中古マンション保有残高は業界トップ
中古マンション保有残高は業界トップ （単位：億円） 300 ■ 豊富な保有残高から、今後も安定供給が可能 250 ■ No.１カンパニーとしての社会的使命 業界に先駆けて管理組合での “議決権行使ガイドライン“を設定・公表 200 保有残高の比較 （2013年11月期末時点） 150 100 50 0 A社 B社 C社 D社 当社 ※上場企業各社、2013年11月末時点における最新決算情報より当社作成 スター・マイカ株式会社 16
Slide 17: ユニークな戦略
ユニークな戦略 ■ すぐに売却可能な“空室”ではなく、あえていつ売れるか不明な “賃貸中”マンションを取得 ■ 当社独自の競争戦略が評価され、ポーター賞を受賞（2011年） ポーター賞 競争戦略論の第一人者であるマイケル・E・ポーター教授（ハーバード大学）の名を冠する賞。 製品、プロセス、経営手法においてイノベーションを起こすと共に独自性のある戦略を実行し、 その結果収益性を高めている企業を表彰するもの。 過去受賞企業 カカクコム コマツ キリンビール ぐるなび ファーストリテイリング オイシックス etc. スター・マイカ株式会社 17
Slide 18: 今後も中古マンションを積極積上げ
今後も中古マンションを積極積上げ ■ 販売用不動産は今後も積極的に取得し、更なる積み増しを図る ■ 保有残高の積上げに伴い、今後の賃貸利益、売買利益拡大が見込まれる 300.0 販売用不動産残高推移 （単位：億円） 250.0 200.0 150.0 100.0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 2009 2010 2011 2012 2013 2014 スター・マイカ株式会社 18
Slide 19: 中古マンションの含み益は50億円超
中古マンションの含み益は50億円超 （2013年11月期末） 2013年11月期末簿価に対する含み益状況 （単位：億円） 想定売却利益 ■ 外部鑑定評価等に基づく 評価額（想定売却価格）は約352億円 想定販売コスト ■ 想定売却利益は約52億円 31 269 352 簿価 想定売却価格 ※想定販売コストは、仲介手数料及びリノベーション費用の過去の実績値をもとに見積り算出したものです ※上記の数値は、会計上の見積りに基づくものであり将来の損益を保証するものではありません スター・マイカ株式会社 19
Slide 20: 保有物件ポートフォリオは十分に分散
保有物件ポートフォリオは十分に分散 （2013年11月期末） 2013年11月期末の保有物件 地域別残高構成 築年時期別残高構成 兵庫県 1.3% ～昭和55年 7.6% 大阪府 0.9% その他 0.5% 埼玉県 2.8% 東京都（都心5区） 14.9% 千葉県 7.6% 平成10年～ 渋谷区、新宿区、中央区、 昭和56年～ 千代田区、港区 34.6% 22.2% 神奈川県 19.9% 平成元年～ 横浜市、川崎市 等 35.6% 東京都（5区除く区内） 36.9% 平均物件データ 大田区、品川区、 東京都（区外） 15.2% 平均専有面積 62.03 ㎡ 世田谷区、文京区 等 国立市、町田市
Slide 21: 過去最高水準のEBITDA
過去最高水準のEBITDA ■ 2013年11月期のEBITDA（営業利益＋減価償却費）は20億円を突破 ■ 事業規模の拡大を通じ、今後も持続的な成長を目指す EBITDA推移 （単位：億円） 23.1 19.1 20.6 17.1 17.2 14.4 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11（予想） スター・マイカ株式会社 21
Slide 22: 最高益更新を目指し順調な進捗
最高益更新を目指し順調な進捗 ■ 物件取得を通じ、今後の収益源を積極的に積み上げ ■ 年初の室内工事遅れは解消。４Q販売予定の完成物件も充分に確保 2013/11期 2014/11期予想 2014/11期 ３Q 進捗率 (億円) (億円) (億円) 売上高 135.4 142.5 98.5 69.2% うち中古マンション事業 124.1 131.2 89.4 68.1% 売上総利益 32.3 33.5 26.4 78.8% うち中古マンション事業 27.6 28.5 21.9 77.0% 営業利益 18.0 19.5 15.0 77.0% 経常利益 12.3 13.3 10.5 79.1% 当
Slide 23: 5期連続となる増配を予定
５期連続となる増配を予定 １株当たり年間配当金推移 （単位：円） 18.0 ■ 連結配当性向の中長期目標 は20%から30％に引き上げ 15.0 ■ 年間配当予想を 12.0 11.0 11.5 16円→18円へ修正 10.0 ■ 今後も継続的な増配を計画 ※ 2012年12月１日付で普通株式１株を100株とする株式分割を実施したため、 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 過年度の数値も株式分割の数値にて表示 (予想) ※ 2014年11月期の連結配当性向（予想）は、期初予想の１株当たり 連結 当期純利益（89.33円）にもとづき算出
Slide 24: 株主価値の持続的な成長
株主価値の持続的な成長 （2013年11月期末） ■ １株当たり純資産（ＢＰＳ）は、上場当時から２倍以上の成長 上場当時（2006/11期末） 2013/11期末 582円 1,213円 BPS・EPS推移 (単位：円) 2006/11 2007/11 2008/11 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 BPS 582.79 880.49 946.96 980.80 1,036.29 1,048.94 1,153.19 1,213.27 EPS 72.38 98.67 77.25 43.93 78.67 80.06 59.48 83.87 ※ 201
Slide 25: 株主優待制度を年2回に拡充
株主優待制度を年２回に拡充 ■ 新たに５月末を基準日とする株主優待制度を追加 基準日 所有株主数 優待内容 100株（１単元） 2,000円相当の 11月末 以上 美容・健康・生活関連用品 ５月末 同上 クオカード1,000円分 ■ 株主数は、前期末を超え順調に増加 株主数の推移 （単位：名） 3,117 2,914 2,420 2,347 1,826 1,856 ※ 11月末基準日の株主優待については変更なし ※ 株主優待内容の変更は、2014年５月末日現在の株主名簿に記載または 2011/11 2012/5 2012/11 2013/5 2013/11 2014/5 記録された株主より適用
Slide 26: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 26
Slide 27: 中古マンションストックは600万戸超
中古マンションストックは６００万戸超 ■ 新築の供給により右肩上がりに増大 ⇒ 今後、市場の整備・拡大が期待される 600万戸超 6,000,000 新築マンション累計着工戸数 （単位：戸） 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 0 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 （出典）国土交通省 建築着工統計調査報告より当社作成 構造＝鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、建て方＝共同建、利用関係＝分譲住
Slide 28: マンションは中古の時代へ
マンションは中古の時代へ ■ 中古マンションの成約件数は持続的に伸び続けている 35,000 首都圏における中古マンション成約件数 中古マンション成約件数 （単位：件） 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 （出典）公益財団法人 東日本不動産流通機構「市況トレンド」より当社作成 スター・マイカ株式会社 28
Slide 29: 世界的に見ても拡大の余地は大きい
世界的に見ても拡大の余地は大きい ■ 欧米では住宅流通市場の７～９割が「中古住宅」（日本はわずか１割） ■ 社会資本の充実に伴い、今後の拡大が期待される 住宅市場における既存住宅の割合 88.8% 77.6% 66.4% 14.0% アメリカ イギリス フランス 日本 （出典）国土交通省公表「成果指標設定の考え方について」より当社作成 スター・マイカ株式会社 29
Slide 30: リノベーションビジネスの将来性
リノベーションビジネスの将来性 ■ 月々の負担は変わらず、賃貸よりグレードの高い“分譲”マンションを所有できる ■ 経験・ノウハウのある事業者が企画・施工・保証することで、安心の住まいを提供 標準的な家賃 （※１） 月々のローン返済額 （※２） 15.2万円 8.5万円 ※１ 当社2013/11期販売実績（平均販売価格3,077万円、平均面積70.8㎡）に基づく ※２ 借入金額3,000万円、元利均等、35年返済、金利1.0% スター・マイカ株式会社 30
Slide 31: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 31
Slide 32: 会社概要
会社概要(2014年８月31日現在） 会社名 スター・マイカ株式会社 代表者 代表取締役社長 水永 政志 設立 2001年（平成13年）５月１日 2006年（平成18年）10月２日 上場 東証ジャスダック市場（証券コード 3230） 資本金 3,573百万円 事業所 本社（東京都港区）、横浜支店（横浜市西区）、大阪支店（大阪市北区） 主要取引銀行 三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、あおぞら銀行、りそな銀行、みずほ銀行他 監査法人 有限責任あずさ監査法人 役職員 77名 事業内容 中古マンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業 スター・マイカ株式会社 32
Slide 33: 株主の概要
株主の概要(2014年５月31日現在） 主要株主の状況 （単位：株） 大株主名 2013/11 2014/５ 持株比率 議決権比率 備考 (株)オフィス扇 1,525,000 1,497,000 15.0% 16.7% 代表取締役社長の財産保全会社 水永 政志 1,240,000 1,280,200 12.8% 14.2% 代表取締役社長 スター・マイカ㈱ 1,012,741 1,012,763 10.1% － 自己株式の保有 重田 康光 954,000 901,500 9.0% 10.0% 田口 弘 900,000 900,000 9.0% 10.0% 日本トラスティ・サービス信託銀行㈱（信
Slide 34: お問い合わせ先
お問い合わせ先 ■この資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を前提としており ます。実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。 ■決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております。 ■本資料に記載されたデータには、当社が信頼に足りかつ正確であると判断した公開情報の引用が含まれておりますが、当社がその内容の正確性・確実性を保証 するものではありません。 ■この資料は、投資の勧誘を目的としたものではありません。