Tokaido Reit, Inc. · TSE:2989
Tokaido Reit — FY2026 July Earnings Presentation
66 slides from Tokaido Reit's earnings presentation, Sep 17, 2026
Slide 1: 第10期 決算説明資料（2026年7月期）
第10期 決算説明資料（2026年7月期） 2026年9月17日 第4回公募増資による取得資産 産業インフラアセット 生活インフラアセット SHIGA Biwako Residence KOKO HOTEL 静岡 ミッドビルディング四日市 ロイヤルパークス千種 SHIGA Biwako Residence 開発に関与するスポンサー連携パイプライン（注） エンブルタウン豊橋富士見台 掛川市プロジェクト エンブルエール浜松城北 知立牛田エンブルコート 名古屋七条エンブルコート （注）本資料の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。 資産運用会社 (証券コード：29
Slide 2: 目次
目次 Section 1 本投資法人について ２ Section 2 決算ハイライト ８ Section 3 第10期新規取得物件 １８ Section 4 第10期運用状況／財務戦略 ３０ Section 5 今後の成長戦略 ３８ Appendix 本投資法人の特徴／補足説明資料 ４６
Slide 3: Section 1 本投資法人について
r RBBU—NMRBRA Tokaido REIT, Inc. Section 1 ATQAEMAICOWT
Slide 4: IPO時から継続的に行う「産業地域」への投資
1 本投資法人について IPO時から継続的に行う「産業地域」への投資 1. 持続可能な経済基盤を有する「産業地域」への重点投資の継続 持続可能な経済基盤を有する「「産業地域」」への重点投資 「産業地域」である東海道地域等への投資 ＜都道府県別製造品出荷額等の全国ランキング＞ 各スポンサーの本店 トヨタホームの本社 ～上位9府県中8府県が東海道地域等(茨城県以外)～ 15兆円 10兆円 5兆円 0兆円 愛知県 神奈川県 静岡県 大阪府 兵庫県 埼玉県 茨城県 千葉県 三重県 1位 ３位 ９位 （出所）2020年工業統計より本資産運用会社が作成 3
Slide 5: 投資対象地域の強みの背景
1 本投資法人について 投資対象地域の強みの背景 静岡を核とする産業地域の発達した交通インフラが 持続可能な経済基盤を有する「「産業地域」」への重点投資 持続的な産業集積及び人口集積を形成 産業集積 人口集積 東海道地域における発達した交通インフラ 「産業地域」に根付いた人口集積(1kmメッシュ) 中部横断自動車道 出所：2020年国勢調査より本資産運用会社が作成 日本の産業を担う重要地域 ＜製造品出荷額等の分布＞ 「産業地域」の特徴的な人口構成 ＜都道府県別第二次産業就業者の割合＞ ＜市町村別製造品出荷額等＞ 出所：2020年工業統計より本資産運用会社が作成 出所：2020年国勢調査より本資
Slide 6: 投資方針
1 本投資法人について 投資方針 投資対象地域 主な用途対象 産業インフラアセット 90％以上 (物流、産業・ビジネス、底地) 東海道地域等 (東海道地域＋東海道周辺地域) 25％以上 生活インフラアセット 静岡を核とする産業地域 60％以上 (住居系、底地、その他) (静岡県・愛知県・三重県) 25％以上 静岡を核とする産業地域のアセットの魅力 ①「産業地域」の持続的な強い経済を背景としたアセット ②強い経済に裏付けられた優良なテナント ③不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリア 5
Slide 7: 資産規模1,000億円達成に向けた成長ロードマップ
1 本投資法人について 資産規模1,000億円達成に向けた成長ロードマップ 東海道の豊かな産業価値を、 揺るぎない投資家リターンへ 日本の成長を力強く牽引する、東西を結ぶ大動脈である 成長戦略 東海道地域へ集中投資 • 産業の強固なファンダメンタルズを背景とした、産業価値の創出 • 東海道地域等の産業・企業と共に成長し、その投資機会を取り込む • グローバル投資家からも選ばれるブランド・ESG体制の確立 中期目標 資産規模1,000億円への成長 • 新規参画スポンサーとの連携強化、AM会社独自ネットワークとCRE提案の強化継続 • 高稼働率の維持と適正賃料の実現による持続的な内部成長 • 外部
Slide 8: 「足許の課題」と「今後の戦略・施策」
1 本投資法人について 「足許の課題」と「今後の戦略・施策」 足許の課題 今後の戦略・施策 内部成長の加速の必要性 賃料増額改定とバリューアップの更なる加速 • 収益性の向上 • 増改築やCAPEX投資を伴う賃料増額への取組み 金利上昇に耐えるためには更なる内部成長が必要 設備更新等と連動させ、入退去タイミングでの増額幅を極大化 • 賃料増額（第10期実績：月額+651千円） 既存物件における賃料成長の更なる加速が必要 内部成長 • リーシング体制・仲介ネットワークを強化 資産運用会社の分析に基づき、ターゲット企業・仲介会社へのダ イレクトアプローチを徹底 • 底地アセット等の契約期間 比較的
Slide 9: Section 2 決算ハイライト
r RBBU—NMRBRA Tokaido REIT, Inc. Section 2 RE ASTh
Slide 10: エグゼクティブサマリー
2 決算ハイライト エグゼクティブサマリー 1. 2026年2月2日に4回目の公募増資を実施 1 2. 資産規模約2.5倍（747.4億円）へ 2 2026年6月23日に56億円のリファイナンス実施 1. 内部成長 トヨタホームの新スポンサー参画による、更なる 3 パイプライン拡充により、早期に1,000億円の 達成を目指し、2,000億円の基盤構築へ 9
Slide 11: 第10期（2026年7月期）決算概要
2 決算ハイライト 第10期（2026年７月期）決算概要 1口当たり分配金 第11期予想 第12期予想 （2027年１月期） （2027年７月期） 3,230 円 (＋0円) 第10期予想対比 3,027円 2,885円 １口当たりNAV：112,189円 公募増資の実施 第４回公募増資による新規物件取得（計5物件） 資産規模（2026年７月末） 新規物件取得後 ・名古屋七条エンブルコート（2026年２月３日取得済） 外部成長 ・知立牛田エンブルコート（2026年２月３日取得済） 747.4億円 資産規模はIPO時の2.5倍に ・SHIGA Biwako Residence（2026年４月１日
Slide 12: 分配金マネジメント及び投資主価値の向上について
2 決算ハイライト 分配金マネジメント及び投資主価値の向上について 金利上昇に対応しインフレによる資産価格と賃料の上昇を活用した成長戦略へ 持続可能な経済基盤を有する「「産業地域」」への重点投資 NOI利回り/償却後NOI利回りを堅調に推移させる中、インフレ下で賃料よりも金利上昇が早い状況 堅調な資産価格を活かし一口当たり1万円弱ある含み益や減価償却費活用で分配金の向上を企図 NOI利回り インフレ下の現状と対策 NOI利回り/償却後NOI 予 ① 利回りは成長を継続 想 の インフレに伴い基準金利 前 ② が上昇 償却後NOI利回り 1.5% 1.6% 提 1.8% ３MTibor １MTi
Slide 13: 分配金マネジメント及び投資主価値の向上について
2 決算ハイライト 分配金マネジメント及び投資主価値の向上について インフレによる資産価格と賃料の上昇を活用した成長戦略 持続可能な経済基盤を有する「「産業地域」」への重点投資 ◎ ＞ 金利上昇下では 鑑定価額も上昇 インフレで資産価格 鑑定価額は遅行指標 利回りの高い資 産が志向される 全体の価格が上昇 優良物件はインフレ率3％/年を超える可能性 ＞ 金利インパクト 金利上昇の影響はLTV(50％以下)の範囲 金利2％(仮)×50％＞総資産の1％程度 産業地域の豊富なニーズを捉え た強靭/希少なポートフォリオ 負債 投資口価格の向上やPOを通じた NOI利回り 5.7-5.9% 資産 時価総
Slide 14: 第9期実績 vs 第10期実績
2 決算ハイライト 第9期実績（2026年１月期）vs 第10期（2026年７月期）実績 （単位：百万円） 第9期実績 第10期実績 差異 主な差異要因（単位：百万円） ① ② ②－① 第9期実績 / 第10期実績 営業収益 2,316 2,731 +415 +309 NOIの増加 ・外部成長 +377 / 第4回PO物件 NOI 1,779 2,088 +309 ・セントレア ▲60 / 稼働率低下・リーシングコスト増加 ・固都税増加 ▲18 / 第3回PO物件 ・修繕費減少 +13 償却後NOI 1,531 1,765 +234 ・その他 ▲3 営業利益 1,302 1,526 +224
Slide 15: 第10期予想 vs 第10期実績
2 決算ハイライト 第10期予想（2026年７月期）vs 第10期実績 （単位：百万円） 第10期予想 第10期実績 差異 主な差異要因（単位：百万円） ① ② ②－① 第10期予想 / 第10期実績 営業収益 2,683 2,731 +48 ▲23 NOIの減少 ・セントレア ▲63 / 稼働率低下・リーシングコスト増加 NOI 2,111 2,088 ▲23 ・KOKOホテル +24 / 変動賃料 ・外部成長物件 +14 / 経費削減等 ・その他 +2 償却後NOI 1,787 1,765 ▲22 +1 減価償却費の減少 営業利益 1,529 1,526 ▲3 ・Capex ▲1 営業外収
Slide 16: 第10期実績 vs 第11期予想
2 決算ハイライト 第10期実績（2026年７月期）vs 第11期予想（2027年１月期） （単位：百万円） 第10期実績 第11期予想 差異 主な差異要因（単位：百万円） ① ② ②－① 第10期実績 / 第11期予想 営業収益 2,731 2,900 +169 +78 NOIの増加 ・Biwako Residence +97 / 2か月寄与 NOI 2,088 2,166 +78 ・セントレア ▲11 / リーシングによる一時的減収 ・KOKOホテル ▲23 / 契約に基づき固定賃料へ移行 ・内部成長 +15 / 賃料増額 償却後NOI 1,765 1,812 +47 ▲31 減価償却費
Slide 17: 第11期前回予想 vs 第11期今回予想
2 決算ハイライト 第11期前回予想（2026年７月期） vs 第11期今回予想 （単位：百万円） 第11期前回 第11期予想 差異 主な差異要因（単位：百万円） 予想① ② ②－① 第11期前回予想 / 第11期予想 営業収益 2,810 2,900 +90 ▲33 NOIの減少 ・セントレア ▲38 / リーシングによる一時的減収 NOI 2,199 2,166 ▲33 ・内部成長 +5 / 賃料増額 償却後NOI 1,842 1,812 ▲30 +3 減価償却費 / Capex減少 営業利益 1,624 1,641 +17 +98 想定物件売却益（注） 営業外収益 - - - ▲165
Slide 18: 第11期予想 vs 第12期予想
2 決算ハイライト 第11期予想（2027年１月期） vs 第12期予想（2027年７月期） （単位：百万円） 第11期予想 第12期予想 差異 主な差異要因（単位：百万円） ① ② ②－① 第11期予想 / 第12期予想 営業収益 2,900 2,913 +13 ▲6 NOIの減少 ・セントレア +45 / 稼働率回復想定 NOI 2,166 2,160 ▲6 ・固都税発生 ▲36 / 第4回PO物件 ・売却物件NOI剥落 / ▲16 ・内部成長 +1 / 賃料増額 償却後NOI 1,812 1,796 ▲16 ▲10 減価償却費 / Capex増加 営業利益 1,641 1,640 ▲1
Slide 19: Section 3 第10期新規取得物件
Section 3 & BL ORR TAR ENS OME A r RUSU-hRBRA Tokaido REIT, Inc. 18
Slide 20: 第10期新規取得物件の概要：資産規模の推移
3 第10期新規取得物件の概要 資産規模約750億円を達成し、2,000億円の中長期目標に向かい巡航速度を維持 (IPO時対比) (IPO時対比) 「産業地域」の豊富なニーズを取り込む投資で 約2.5倍の規模に成長 持続可能な経済基盤を有する「「産業地域」」への重点投資 約2.5倍 IPO後取得済資産 第1回PO 第2回PO 第3回PO 第９期物件入替え 第10期新規取得資産 譲渡済 取得済 生活インフラアセット その他 AM会社 住居系アセット スポンサー開発 （ホテルアセット） 独自ルート 生活圏配送・販売型 スポンサーブリッジ その他 KOKO HOTEL 静岡 取得済 SHIGA Bi
Slide 21: ポートフォリオ構成と利回り
3 第10期新規取得物件の概要 本取組みによりインフレに対応しながら成長する「産業地域」のポートフォリオ (IPO時対比) 「産業地域」の豊富なニーズを取り込む投資で 約2.5倍 の規模に成長 持続可能な経済基盤を有する「「産業地域」」への重点投資 2026年1月末 新規取得資産 2026年7月末 資産規模(本匿名組合出資持分含む) 617.8億円 129.5億円 747.4億円 （取得(予定)価格合計） （612.8億円） （129.5億円） （742.4億円） 平均鑑定NOI利回り 5.4％ 6.2％ 5.5％（+0.1%） 平均償却後鑑定NOI利回り 4.6％ 4.8％ 4.7％（+0.
Slide 22: 新規取得資産と産業集積・人口集積
3 第10期新規取得物件の概要 「産業地域」の産業集積/人口集積の濃いエリア近傍への重点投資の継続 産業集積 新規取得資産 2 相模原市 厚木市 各務原市 産業インフラアセット 秦野市 生活インフラアセット 開成町 米原市 大垣市 小牧市 富士宮市 その他 御殿場市 京都市 近 彦根市 大垣市 平塚市 江 既存ポートフォリオ KOKO HOTEL 静岡 大津市 八 産業インフラアセット 小田原市 幡 豊田市 富士市 長泉町 名古屋市 生活インフラアセット 市 東 いなべ市 野 近 パイプライン 静岡市 沼津市 守山市 洲 竜王町 江 桑名市 みよし市 産業インフラアセット 清水町 市 市 東海
Slide 23: SHIGA Biwako Residence
3 第10期新規取得物件の概要 ①大手メーカーがテナントの初の滋賀物件となる大型賃貸住宅を取得 「産業地域」である滋賀県にポートフォリオを拡大 生活インフラアセット 取得価格 産業集積 滋賀県 岐阜県 74.5億円 SHIGA Biwako Residence 近 大垣市 住居系アセット 江 米原市 京都府 八 大垣市 鑑定NOI利回り 幡 彦根市 大津市 市 スポンサー開発物件 法人需要 7.0% 京都市 野 竜王町 近 東 守山市 洲 江 いなべ市 市 市 草津市 日野町 四日市市 栗 湖 東 南 甲賀市 大阪府 市 市 鈴鹿市 亀山市 製造品出荷額等 2兆円以上 伊賀市 津市 8千億円以
Slide 24: SHIGA Biwako Residence 取得のポイント
3 第10期新規取得物件の概要 ①大手メーカーがテナントの初の滋賀物件である大型賃貸住宅を取得 ②テナントの優位性 2. 竜王町は、近江牛の発祥地として知られ、農業/畜産業が盛ん 1. テナントは、グローバルで競争力のある で、滋賀県内の2025年の街の幸福度は3位、2023~2024 大手メーカーのグループ会社 年の街の幸福度は1位 ✓ 竜王ICを擁し、三井アウトレットパークがあるなど広域からの集客にも定評 (出所)大東建託リーシング株式会社の公表するいい部屋ネット「街の幸福度 自治体ランキング＜滋賀県版＞」 ③物件・立地の優位性 1. 竜王町は、琵琶湖沿岸の平野部の国 3. 本物件の立地は
Slide 25: KOKO HOTEL 静岡
3 第10期新規取得物件の概要 ② 「産業地域」のビジネス需要を取込むホテルをリブランド・リノベーション後に取得 スポンサーブリッジ 既存物件至近 本投資法人初となるホテルへの投資 その他 取得価格 鑑定NOI利回り 鑑定評価額 KOKO HOTEL 静岡 （ホテルアセット） 20.8億円 5.5% 20.9億円 ■取得のポイント 所在地 静岡県静岡市葵区七間町 テナント数 /室数/ 駐車場 3テナント / 186室 / 30台 敷地 / 延床面積 1,078.02㎡ / 6,379.87㎡ 築年 1987年1月 ①エリアの優位性 構造 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根11階建 稼働率 100%
Slide 26: KOKO HOTEL 静岡 テナント・物件の優位性
3 第10期新規取得物件の概要 ② 「産業地域」のビジネス需要を取込むホテルをリブランド・リノベーション後に取得 ②テナントの優位性 <プラモデル出荷額> 比率 1.テナントは、KOKO HOTELシリーズを全国 出荷額 （百万円） （%） <本物件内でプラモデルを製作できる モデラーズルームのご紹介> 展開するホテルオペレーター 1位 静岡県 33,814 85.0 2.賃貸借契約は、安定的な利回り確保のため、 2位 東京都 920 2.3 - その他 5,042 12.7 固定賃料に変更される予定だが、経済変動 全国計 39,776 100.0 等で賃料が不相応になった場合は、協議での (
Slide 27: エンブルタウン豊橋富士見台
3 第10期新規取得物件の概要 ③メインスポンサーが連携開発する物件とAM会社独自ルートからの住居系アセットを取得 スポンサー開発物件 連携開発物件 CRE提案 生活インフラアセット 取得価格 鑑定NOI利回り 鑑定評価額 エンブルタウン豊橋富士見台 その他 生活圏配送・販売型 15.0億円 4.7% 15.6億円 AM会社が主体的に関与しながら、スポンサーやパートナー連携で手掛ける生活インフラアセット エンブルエール 浜松城北 (仮称)島田 プラザ(底地) 所在地 愛知県豊橋市富士見台 テナント数 3テナント 掛 川 IC 敷地 / 延床面積 13,890.21㎡ / 4,399.98㎡ 築
Slide 28: メインスポンサーが連携開発する物件の取得
3 第10期新規取得物件の概要 ③メインスポンサーが連携開発する物件とAM会社独自ルートからの住居系アセットを取得 3. スポンサーがネットワークを活かし、グローバルに 6. エンドテナントは、地域の生活インフラたる生鮮食料品 展開する自動車系製造業の団地型社宅をCRE を中心にカテゴリーキラーを集め、地域の生活に密着 提案にて取得 ✓ 隣接する豊橋市と田原市の製造品出荷額等は合計で約3.1兆 ドラッグストア 円と一大経済圏を形成 大手百円ショップ 人口集積 幹線 ✓ 渥美半島には、トヨタの基幹工場である田原工場を中心に、トヨ タグループの大規模工場が点在 ✓ 豊橋駅を核としながら、豊橋市、田
Slide 29: 名古屋七条エンブルコート／知立牛田エンブルコート
3 第10期新規取得物件の概要 ③メインスポンサーが連携開発する物件とAM会社独自ルートからの住居系アセットを取得 既存物件至近 AM会社独自ルート 生活インフラアセット 既存物件至近 AM会社独自ルート 生活インフラアセット 名古屋七条エンブルコート 住居系アセット 知立牛田エンブルコート 住居系アセット 取得価格 取得価格 8.6億円 10.5億円 鑑定評価額 鑑定評価額 10.5億円 10.7億円 鑑定NOI利回り 鑑定NOI利回り 5.6% 5.3% 所在地 愛知県名古屋市南区七条町 戸数 / 駐車場 100戸 / 33台 所在地 愛知県知立市牛田町 戸数 / 駐車場 115戸 / 7
Slide 30: 賃料ギャップとインフレ対応を見据えた投資戦略
3 第10期新規取得物件の概要 ④賃料ギャップを埋める内部成長とインフレ対応を見据えつつ利回り感にも目配りした投資戦略 ➢ マルチテナント型の短期契約で平均契約残存年数の短いインフレ選好アセットを中心に、平均契約残存期間が長くても契約上 経済変動条件が含まれるインフレ対応アセットでポートフォリオの約98％をカバー／契約年数が長くとも利回り妙味あればバラン ス投資し分配金水準に配慮 平均契約残存年数の テナント数/ 平均契約 物件タイプ 各タイプごとの単純平均 鑑定NOI利回り/償却後鑑定NOI利回り 残存年数 インフレに マルチテナント型住居系アセット 1.3年 マルチテナント型 先行/追随
Slide 31: Section 4 第10期既存物件の運用状況／財務戦略
Section ４ 第10期既存物件の運用状況／財務戦略 30
Slide 32: 「産業地域」のニーズを活かした安定的な運用
PO 4 第10期既存物件の運用状況／財務戦略 「産業地域」のニーズを活かした安定的な運用 「産業地域」のポテンシャルを収益に 外部成長と内部成長を最適に組み合わせることで、 賃料ギャップなどを有する物件の厳選取得 投資主価値の持続的な向上を目指す (単位：百万円) 稼働率及びアセットタイプ別賃貸事業収益の推移 (稼働率：%) 稼働率(右軸) 3,500 100% 期末稼働率 98.2% 99% 産業インフラアセット 生活インフラアセット 3,000 産 産 業 98% 業 イ イ ン 97% ン 産 フ フ 2,500 業 ラ ラ イ 96% ア ア ン セ セ フ 95% ラ ッ ッ 2,
Slide 33: 安定的な運用状況②
４ 第10期既存物件の運用状況／財務戦略 「産業地域」のニーズを活かした安定的な運用状況② 「産業地域」に所在する強みを活かし安定運用を継続 ◼ 賃料坪単価(共益費含む) (単位：円／坪) 2025年 2025年 2026年 2026年 アセット 前期末 1月末 7月末 1月末 7月末 分類 （第7期末） （第8期末） （第9期末） （第10期末） 比増減 物流アセット 2,386 2,392 2,382 2,356 オフィス（産業・ビジネスアセット） 産業・ビジネスアセット 11,661 11,811 11,847 12,062 及び底地アセット並びに住居系ア セットについて賃料増額を実現
Slide 34: 保有物件の運用状況～産業・ビジネスアセット/底地アセット
4 第10期既存物件の運用状況／財務戦略 保有物件の運用状況～産業地域の産業・ビジネスアセット/底地アセット 第10期運用状況 スポンサーブリッジSPC（愛知県常滑市） 取得価格 鑑定NOI利回り ✓ 2026年7月末現在、稼働率89.2% AM会社独自ルート 稼働率は一時的に減少しているが、早期回 セントレアロジスティクスセンター 104.7億円 5.1% 復を目指してリーシング中 専有部照明LED化工事 ✓ 照明1,719台のLED化を実施 ✓ 倉 庫 1 ～ 3F 、 倉 庫 内 事 務 所 、 男 女 ト イ レ 、 廊下の照明を更新 ✓ 残りのフロアについても順次対応予定 所在地 愛
Slide 35: 保有物件の運用状況～AIG京都ビル・浜松プラザ
4 第10期既存物件の運用状況／財務戦略 保有物件の運用状況～産業地域の住居系アセット AM会社独自ルート (京都府京都市) 産業インフラアセット 取得価格 鑑定NOI利回り AIG京都ビル 産業・ビジネスアセット 15.1億円 4.7% 強み 平均賃料ギャップとその内訳 賃料増額実現 ✓京都駅を含むエリアの広域アク マーケットレポート想定賃料 セスの良い五条通と大宮通が ▲5.0% 第10期坪単価：10,208円 交差する交通の要衝 賃料ギャップ 平均 ▲11.0% 賃料ギャップ ✓マルチテナント物件であり、事 賃料 解消に成功 務所部分の契約期間は短く、 ギャップ インフレに対応した賃料増
Slide 36: 財務戦略：強固なレンダーフォーメーション
4 第10期既存物件の運用状況／財務戦略 財務戦略：強固なレンダーフォーメーションにより支えられる盤石な財務基盤 長期化・分散化を意識したデット調達・今後の財務戦略 ➢ 主な財務指標 ➢ レンダーフォーメーション 有利子負債総額 平均借入金利 (注) ■ スルガ銀行 4.3% 392.5億円 1.98％ ■ 山梨中央銀行 3.8% ■ あいち銀行 2.5% 平均借入期間 平均残存期間 ■ 西日本シティ銀行 2.0% 3.3年 1.6年 ■ あおぞら銀行 2.0% ■ 関西みらい銀行 1.5% 固定金利比率 長期発行体格付 ■ 商工中金 1.3% 借入金総額 6.6% A－ ■ 福岡銀行 1.3
Slide 37: 返済期限の分散及び適切なLTVコントロール
4 第10期既存物件の運用状況／財務戦略 財務戦略：強固なレンダーフォーメーションにより支えられる盤石な財務基盤 返済期限の分散及び適切なLTVコントロール ➢ 有利子負債返済期限の分散状況（単位：百万円） 一口当たりNAV推移 117,089 7,900 7,250 113,587 113,562 6,472 112,984 112,653 113,288 112,189 6,100 6,165 5,369 2027年1月末 2027年7月末 2028年1月末 2028年7月末 2029年1月末 2029年7月末 2023年7月末 2024年1月末 2024年7月末 2025年1月末 202
Slide 38: memo
RiBiBU—hiRAKRA Tokaido REIT, Inc. 37
Slide 39: Section 5 今後の成長戦略
Section 5 SWOnk] ed r RBBU—NMRBRA Tokaido REIT, Inc. 38
Slide 40: トヨタホームがスポンサーに参画
5 今後の成長戦略 トヨタホームがスポンサーに参画、東海道地域におけるリレーションを深化 1. トヨタホームがAM会社の4％持分をメイ ンスポンサーのヨシコンから取得し参画 2. 本投資法人及びAM会社とスポンサー サポート契約を締結 3. SHIGA Biwako Residenceのパイプ ライン供給をはじめ、本投資法人と WIN-WINの関係を構築 様々なエリアやアセットタイプの開発を手掛けるトヨタホーム トヨタホームが東海道リートの新スポンサーに参画 39
Slide 41: AM会社が多様なパートナーと連携しパイプラインを拡大
5 今後の成長戦略 AM会社が多様なパートナーと主体的に連携した物件開発でパイプラインを拡大 これまでのスポンサー開発の取組みに加え、AM会社が主体的に開発に関与する更なるパイプライン構築の取組み 1. AM会社が主体的にパイプラインに関与し、開発原価を抑制しつつ主体的な成長を志向 2. 開発を主導することで、本投資法人のニーズへの整合性や物件取得の蓋然性を向上 3. 「産業地域」に知見やノウハウのある複数スポンサーの強みを活かし、有機的連携を醸成 4. スポンサー以外の不動産プレイヤーとのWIN-WIN関係構築により更なるパイプライン 構築を推進 スポンサー 「産業地域」への投資を活かした成
Slide 42: 取得手法の多様化
5 今後の成長戦略 AM会社の独自ルートやスポンサーと連携した取得手法の多様化 ■ 本投資法人は、外部成長機会の最大化を図るため、多様な取得ルートからの取得を推進 スポンサー関与物件のソーシング 資産運用会社のソーシング スポンサー 連携 産 スポンサー スポンサー開発／連携開発 独自ルート 業 AM会社独自ルート 取得済 スポンサー 取得済 取得済 イ 取得済 取得済 ン パイプライン ブリッジSPC フ みよしインダストリアルセンター(底地) ラ CRE提案 静岡マシンヤード(底地) 取得済 いなべロジスティクスセンター 葵タワー ア 取得済 開成町インダストリアルセンター(底地) セ 掛
Slide 43: 住居系アセットとパートナー連携開発済パイプライン
5 今後の成長戦略 「産業地域」の住居系アセットとパートナー連携開発済パイプライン スポンサー開発物件 CRE提案 既存物件至近 優先交渉権取得済 連携開発 AM会社独自ルート 「産業地域」を人材から支える学生マンション 生活インフラアセット 松坂ロジスティクスセンター 産業インフラアセット エンブルエール浜松城北 住居系アセット 増築棟 物流アセット 所在地 静岡県浜松市 土地面積 2,664.45㎡ 本投資法人が保有する松阪ロジスティクスセンターの隣地開発 竣工 2026年2月 優先交渉権概要 （１） 優先交渉権取得先 株式会社川﨑ホールディングス （２） 優先交渉権取得日 2023年9月
Slide 44: ブリッジSPC活用による将来パイプラインの確保
5 今後の成長戦略 ブリッジSPC活用による将来パイプラインの確保 スポンサー開発物件 CRE提案 産業インフラアセット 掛川市プロジェクト 物流アセット 状況 ✓ スポンサーのヨシコン開発物件であり、2026年9月に 合同会社に譲渡 ✓ 合同会社はレンダー5行と匿名組合出資により 資金調達し、物件を取得 ポイント ✓ タイミングを逃さない戦略的ブリッジ ✓ レンダーネットワークの拡張 SPCへローン拠出する多様な金融機関との関係を構築 浜松市中区 城北プロジェクト 所在地 静岡県掛川市逆川字大藪 ✓ 地域金融機関との共創（地域密着型IR） 日 本 地元および東西大動脈に強みを持つ金融機関との
Slide 45: 今後の成長戦略と資産規模2,000億円への考え方
5 今後の成長戦略 今後の成長戦略と資産規模2,000億円への考え方 AM会社が主体的に関与する成長戦略とスポンサーやパートナーとの連携での パイプラインの積上げや第三者物件ソーシング強化で資産規模2,000億円を目指す 第三者物件が747億円のうち約8割 パイプライン拡大＋ 第三者物件で目標の AM会社独自ルート スポンサー開発物件 2,000億円を視野に 570億円 154億円 パイプライン＋ AM会社 ＝ スポンサールート AM会社独自ルート (第三者物件) 第三者物件で 独自ルート (第三者物件) 23億円 197億円 747億円 1,000億円目標 第三者物件 内訳 ＋ へ視界は良好
Slide 46: 工場底地も含めたアセットタイプの拡大
5 今後の成長戦略 工場底地も含めたアセットタイプの拡大 持続可能な製造業を背景とする工場底地取得の考え方について ➢ 「産業地域」の製造業へのCRE提案で底地取得等を通じ、企業の成長戦略をサポートしながらWIN-WIN関係を構築 産業インフラアセット～工場底地 グローバルでの事業環境 企業の成長戦略とCRE戦略 1. 米中のデカップリングや製造業の国内回帰、 代替利用の テナント企業 (製造業) 事業の 東証の資本効率改善要請等から、CRE による投資機会は高まる 可能性 持続可能性 生活利便性 工場 拠点の重要性 WIN-WIN関係の構築 2. セール＆リースバックで本投資法人は工場 人口
Slide 47: Appendix
Appendix 本投資法人の特徴／補足説明資料 46
Slide 48: 本投資法人の基本理念
本投資法人の基本理念 世界有数の経済規模を誇る 日本の東西中心地をつなぐ 東海道地域への投資 47
Slide 49: 本投資法人の特徴
RRABADLIAFAAR—)— RRB HAD YE VEL Bb Ze CULE Hh IM OD BoE VEE IC ERE ST S J-REIT FFE HT HET REA EME Ai HS [ EE Hk | NO ae PEPE ME PD) Fee ML ARI KAN KEN ER—bTAV ACES MIE [REAR CML ARVO Bi ALTA LZR hb CRE=— AERA TIA YOM wR LY ¥— 74 k— Yar
Slide 50: 資産運用会社／投資法人の投資主について
補足説明資料 資産運用会社／投資法人の投資主について（2026年７月末時点） 資産運用会社の概要 投資口数ベース ※総投資口数：385,921口 名称 東海道リート・マネジメント株式会社 個人・その他 金融機関 その他国内法人 所在地 東京都千代田区大手町二丁目２番１号 （証券会社含む） 217,541口 106,949口 53,770口 資本金 1億円 代表者 代表取締役社長 加藤 貴将 外国人 ヨシコン株式会社 51.0% 7,661口 中部電力ミライズ株式会社 10.0% 木内建設株式会社 5.0% 投資主数ベース ※総投資主数：21,238人 外国人 113人 静岡ガス株式会社 5.0
Slide 51: 財務諸表｜損益計算書及びキャッシュフロー計算書
補足説明資料 財務諸表｜損益計算書及びキャッシュフロー計算書 財務諸表は決算短信からの転記になります。「※」の詳細については決算短信をご参照ください。 50
Slide 52: 財務諸表｜貸借対照表
補足説明資料 財務諸表｜貸借対照表 財務諸表は決算短信からの転記になります。「※」の詳細については決算短信をご参照ください。 51
Slide 53: ポートフォリオ一覧及び物件別鑑定評価の状況①
補足説明資料 ポートフォリオ一覧及び物件別鑑定評価の状況① 鑑定評価額（百万円） 第10期末 還元利回り アセット 帳簿価格 取得価格 含み益 物件名 第9期末 第10期末 差額 （百万円） 鑑定会社 分類 （注1） （百万円） 前回 今回 差 （注3） （前回） （今回） （注2） （注3） いなべロジスティクスセンター 6,230 7,880 7,880 0 6,347 1,532 5.4% 5.4% - 日本ヴァリュアーズ㈱ 物流 松阪ロジスティクスセンター 692 755 769 14 690 78 4.3% 4.3% - ㈱谷澤総合鑑定所 アセット セントレアロジスティクスセンター
Slide 54: ポートフォリオ一覧及び物件別鑑定評価の状況②
補足説明資料 ポートフォリオ一覧及び物件別鑑定評価の状況② 鑑定評価額（百万円） 第10期末 還元利回り アセット 帳簿価格 取得価格 含み益 物件名 第9期末 第10期末 差額 （百万円） 鑑定会社 分類 （注1） （百万円） 前回 今回 差 （注3） （前回） （今回） （注2） （注3） プレミアムキャッスル有松 565 586 586 0 607 ▲ 21 4.6% 4.6% - ㈱谷澤総合鑑定所 プレミアムキャッスル鶴舞 1,020 1,140 1,140 0 1,086 53 3.9% 3.9% - 日本ヴァリュアーズ㈱ プレミアムキャッスル瑠璃光イースト・ウエスト 544 624
Slide 55: ポートフォリオの運用状況（データ）
補足説明資料 ポートフォリオの運用状況（データ） 第10期 新規・更新・解約状況（実績がある物件のみ掲載） 新規 更新 解約 物件名 件数 月額（千円、注） 件数 月額（千円） 件数 平均入居 全体 増額 同額 減額 増額金額 減額金額 全体 増額 同額 減額 増額金額 減額金額 全体 年数 セントレアロジスティクスセンター 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6 2 ミッドビルディング四日市 10 1 9 0 85 0 4 0 4 0 0 0 10 3 AIG京都ビル 2 2 0 0 321 0 3 1 2 0 19 0 3 1 ロイヤルパークス千種 20 14 5 1 68 ▲
Slide 56: 物件別個別収支一覧①
補足説明資料 物件別個別収支一覧① セントレアロジスティクスセン 静岡マシンヤード 各務原インダストリアルセンター 物件名 いなべロジスティクスセンター 松阪ロジスティクスセンター ミッドビルディング四日市 葵タワー AIG京都ビル ター （底地） （底地） 外観写真 所在地 三重県いなべ市 三重県松阪市 愛知県常滑市 三重県四日市市 静岡県静岡市葵区 京都府京都市下京区 静岡県静岡市駿河区 岐阜県各務原市 敷地面積(㎡） 102,038.46 ㎡ 6,708.07 ㎡ 24,865.82 ㎡ 1,025.94 ㎡ 4,923.89 ㎡ 633.44 ㎡ 6,219.80 ㎡ 30,728.0
Slide 57: 物件別個別収支一覧②
補足説明資料 物件別個別収支一覧② みよしインダストリアル 開成町インダストリアル プレミアムキャッスル 物件名 ロイヤルパークス千種 エンブルエール草薙駅前 エンブルエール草薙 ソシオ安城東栄町B棟 プレミアムキャッスル豊山 センター（底地） センター（底地） 小牧中央 外観写真 所在地 愛知県みよし市 神奈川県足柄上郡 愛知県名古屋市 静岡県静岡市清水区 静岡県静岡市駿河区 愛知県安城市 愛知県小牧市 愛知県西春日井郡 敷地面積(㎡） 11,218.32 ㎡ 21,732.53 ㎡ 6,905.70 ㎡ 3,070.99 ㎡ 1,641.26 ㎡ 1,349.69 ㎡ 365.46 ㎡ 1
Slide 58: 物件別個別収支一覧③
補足説明資料 物件別個別収支一覧③ プレミアムキャッスル プレミアムキャッスル瑠璃光 物件名 ソシオ刈谷今岡町 プレミアムキャッスル鳴海 プレミアムキャッスル有松 プレミアムキャッスル鶴舞 ソシオ刈谷東新町A棟・B棟 エンブルエール常滑新開町 三河安城 イースト・ウエスト 外観写真 所在地 愛知県刈谷市 愛知県安城市 愛知県名古屋市 愛知県名古屋市 愛知県名古屋市 愛知県名古屋市 愛知県刈谷市 愛知県常滑市 敷地面積(㎡） 1,786.28 ㎡ 640.23 ㎡ 1,348.96 ㎡ 943.16 ㎡ 470.76 ㎡ 1,467.76 ㎡ 3,703.78 ㎡ 4,482.10 ㎡ 延床面積
Slide 59: 物件別個別収支一覧④
補足説明資料 物件別個別収支一覧④ 物件名 四日市エンブルコート 古出来エンブルコート Uni E'meal 三重大学前 名古屋七条エンブルコート 知立牛田エンブルコート SHIGA Biwako Residence 外観写真 所在地 三重県四日市市 愛知県名古屋市 三重県津市 愛知県名古屋市 愛知県知立市 滋賀県蒲生郡竜王町 敷地面積(㎡） 558.00 ㎡ 498.69 ㎡ 2,332.44 ㎡ 2,098.00 ㎡ 3,663.88 ㎡ 48,000.05 ㎡ 延床面積(㎡） 2,824.29 ㎡ 2,078.22 ㎡ 3,524.70 ㎡ 2,502.62 ㎡ 3,041.14 ㎡ 3
Slide 60: 物件別個別収支一覧⑤
補足説明資料 物件別個別収支一覧⑤ 物件名 浜松プラザ（底地） 清水町配送・販売センター エンブルタウン豊橋富士見台 KOKO HOTEL 静岡 外観写真 所在地 静岡県浜松市 静岡県駿東郡清水町 愛知県豊橋市 静岡県静岡市 敷地面積(㎡） 135,794.28 ㎡ 15,558.55 ㎡ 13,890.21 ㎡ 1,078.02 ㎡ 11,070.81㎡（注1） 延床面積(㎡） 8,895.08 ㎡ 2,507.14 ㎡ 6,379.87 ㎡ 158.98㎡（注2） 2000年11月9日（注1） 2023年4月26日 2024年10月23日 1987年1月23日 建築時期 2000年11月7
Slide 61: 持続可能社会への取組み コンセプト
ESG及びSDGs関連 東海道リート投資法人の持続可能社会への取組み ～ コンセプト ～ ◼ 地域を支えるスポンサー群と連携しながら、持続可能社会の構築に積極的に取り組む方針 地域のインフラたるアセットの投資運用をしながら、地域を取り巻くステークホルダーとの 連携を通じ、SDGsの達成を含め、持続可能な地域社会を目指す 生活インフラアセット 人口集積 産業インフラアセット 企業 生活者 産業集積 持続可能な地域社会 地域を支えるスポンサーとの連携 60
Slide 62: サステナビリティ方針・推進体制
ESG及びSDGs関連 サステナビリティ方針・推進体制 本資産運用会社は、サステナビリティ方針及びサステナビリティ推進体制規程を、第2期中に策定し、持続可能社会への取組みを強化することとしました。 サステナビリティ方針 持続可能な社会の実現に向け、環境(Environment)・社会(Social)・ガバナンス(Governance)の要素に配慮したESG経営が社会的責務であると考えており、 ESG経営の実現に向けては、地域に根差したスポンサーをはじめとするステークホルダーと協働しながら、サステナビリティへの取組みを実践してまいります。 １．気候変動への対応 運用不動産に係る気候変動リスクと機
Slide 63: サステナビリティ推進体制
ESG及びSDGs関連 サステナビリティ推進体制 • サステナビリティ推進体制 責任者構成員 役割等 サステナビリティ推進に係る体制を整備し、各種ポリシーや目標、 サステナビリティ最高責任者 代表取締役社長 各種施策の立案と実行を統括 サステナビリティ執行責任者 運用管理部長 サステナビリティ推進に係る体制整備や各種施策の実行を統括 原則として3か月に1回以上開催し、以下の内容を実施 • サステナビリティに関する各種ポリシーや目標、各種施策の検討、立案 サステナビリティ最高責任者 • 目標に対する残課題や指摘事項について、原則として翌期の目標 サステナビリティ執行責任者 サステナビリティ推進会
Slide 64: 環境認証の取得
ESG及びSDGs関連 東海道リート投資法人の持続可能社会への取組み ～環境認証の取得～ 環境認証取得状況 保有資産を通じたESGに配慮した取組みを継続し、テナントや投資家等のステークホルダーと共に持続可能な社会を目 指します。本投資法人は、今後もサステナビリティ関連認証を積極的に取得していく方針です。 産業インフラアセット (注1) 5 Stars 4 Stars 物流アセット 松阪ロジスティクスセンター (注2) 産業インフラアセット 4 Stars 4 Stars 物流アセット セントレアロジスティクスセンター 産業インフラアセット 2 Stars 産業・ビジネスアセット 葵タワー （注
Slide 65: ご留意事項
ご留意事項 本資料は、東海道リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の情報提供を目的としたものであり、特定の商品に関する投資の勧誘や売買の推奨を目的 としたものではありません。 本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせいただき、投資を行う際は、ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。 本資料で提供している情報は、東海道リート・マネジメント株式会社（以下「弊社」といいます。）が現時点において入手した情報に基づき独自に分析・判断したも のであり、その正確性・確実性・完全性等に関しまして保証するものではなく、一切の責任を負いません。 また、予告なしに内容が変
Slide 66: Tokaido REIT, Inc.
RigiGU—-hiRA AA Tokaido REIT, Inc.