Ntt Ud Reit Investment Corporation · TSE:8956
Ntt Ud Reit Investment — FY47 Earnings Presentation
67 slides from Ntt Ud Reit Investment's earnings presentation, June 2026
Slide 1: 第47期（2026年4月期）決算説明資料
（証券コード：8956） 第47期 （2026年4月期） 決算説明資料
Slide 2: 目次
目次 第47期 決算説明資料 決算サマリー P.02 レジデンス入・退去面積と稼働率 P.18 中期目標達成に向けた取組み状況 P.03 レジデンス賃料改定動向 P.19 EPU成長目標に向けた進捗と見通し P.04 レジデンス賃料分析 P.20 内部成長の取組み（賃料改定動向） P.05 修繕工事とバリューアップ投資等の状況 P.21 内部成長の取組み（オフィス・駐車場の賃料増額） P.06 財務の状況 P.22 内部成長の取組み（レジデンスのバリューアップ施策） P.07 有利子負債/格付の状況 P.23 内部成長の取組み（修繕費コントロ
Slide 3: 決算サマリー
決算サマリー DPU EPU （円） （円） 3,140 3,140 3,100 3,100 3,030 2,920 2,586 2,640 第46期 第47期 第48期予想 第49期予想 第46期 第47期 第48期予想 第49期予想 （2025年10月） （2026年4月） （2026年10月） （2027年4月） （2025年10月） （2026年4月） （2026年10月） （2027年4月） 資産規模 1口当たりNAV NOI利回り 期中平均稼働率 Asset 2,952億円 150,663円 5.0% 98.2% （前期比 - 12億円） （前期比 + 2,457円） （償却後利回
Slide 4: 中期目標達成に向けた取組み状況
中期目標達成に向けた取組み状況 内部成長を中心に外部成長、財務・資本政策を柔軟に組み合わせ、持続的なEPU成長により投資主価値の最大化をめざす 中期目標（EPU成長） ： 第52期（2028年10月期）までに 3,100円に引き上げ A 運営方針 a 足元の取組み状況 内部成長 • 稼働率よりも賃料を優先する方針に切り替え 第47期 入替時賃料の大幅UP オフィス +10.7 % レジデンス +15.2 % • 積極的なバリューアップ投資による収益力強化 第48期～ 大規模修繕の一巡による修繕費削減 • 修繕費を中心としたコストコントロール 当面の巡航修繕費見通し 6～7 億円/期 (
Slide 5: EPU成長目標に向けた進捗と見通し
EPU成長目標に向けた進捗と見通し 入替時・更新時の賃料増額は加速しており、第52期のEPU目標 3,100円に向けて順調に進捗 ≪EPU/DPUの推移と目標≫ （円） EPU 売却益 圧縮積立金取崩し UDX影響 *1 インフレ率を上回る EPU目標 成長をめざす DPU 3,104 3,140 3,140 3,100 3,100 3,100 70 180 160 [80] *1 [80] *1 433 495 500 2,940 3,030 2,920 ［2,950］ ［3,000］ 59 *1 *1 EPU 2,671 2,586 2,640 大規模修繕工事の集中実施 第45期 第4
Slide 6: 内部成長の取組み（賃料改定動向）
内部成長の取組み（賃料改定動向） 第47期はオフィス・レジデンス共に入替時賃料増減率が大幅に上昇し、翌期の賃料収入は1%以上増加する見込み ≪第47期賃料改定実績≫ ≪既存物件の賃料・共益費収入≫ *3 （百万円） ■オフィス ■レジデンス 全体の賃料増減率 ＝ ①賃料改定対象割合 × ②賃料増減率 12,000 + 1.02% ①対象割合 ②賃料増減率 + 0.78% セクター毎の ポート全体の （賃料ベース） （ネット増減） 賃料増減率 賃料増減率 *1 *2 10,000 オフィス 入替 1.7% +10.7% +0.2% 2,567 2,618 2,641 2,671 2,726
Slide 7: 内部成長の取組み（オフィス・駐車場の賃料増額）
内部成長の取組み（オフィス・駐車場の賃料増額） オフィス賃料ギャップが拡大し、賃料増額交渉の機会が増大。第47期には駐車場賃料の引上げに取組み、大幅UPを実現 ≪オフィス賃料ギャップの推移≫ *1 オフィスの賃料増額事例 アンダーレント 同水準 オーバーレント 東京オペラシティビル 上野THビル 賃料ギャップ *2 入替 入替 -0.3% 5.1% 6.0% 6.0% -1.1% 更新 3.8% 4.1% 0.8% -4.1% -10.7% 上層階オフィステナントの大口退去を機に、 第47期において、全8フロア中5フロアで新規 13.7% 12.7% 10.8% 10.7% 館内増床及び新
Slide 8: 内部成長の取組み（レジデンスのバリューアップ施策）
内部成長の取組み（レジデンスのバリューアップ施策） バリューアップ対象を拡大し、潜在価値を引き出す専有部リノベーションのコンスタントな実施で更なる賃料増をめざす バリューアップ実施方針 レジデンスのリノベーション事例 ストーリア赤坂 対象住戸は原則 40㎡以上 ←前回の「60㎡以上」から拡大 ワンルームから1SLDKに間取りを変更するフルリノ 毎期 15～20戸 程度実施 ←前回の「10～15戸程度」から拡大 ベーションを実施（工事金額：14百万円） リノベーション工事実施判断の目安は ROI 10% 賃料増額率 ROI + 68.8% 17.7% ≪バリューアップ取組み実績≫
Slide 9: 内部成長の取組み（修繕費コントロール）
内部成長の取組み（修繕費コントロール） 建築費は引き続き上昇傾向にあるため、大規模修繕工事の実施時期をコントロールして将来のコストを抑制 ≪修繕費の状況≫ 工事前倒しによる削減分 物件売却による削減分 【参考】建築費指数の推移 *2 （百万円） 約7億円を前倒し 1,200 事務所（S） 集合住宅（RC） 138.4 1,000 137.7 132.8 125.8 131.6 800 123.5 118.1 （2015年＝100） 109.3 115.6 105.5 105.4 600 103.0 107.1 100.0 98.4 99.8 104.2 101.8 103.6 100.0
Slide 10: 外部成長の取組み
外部成長の取組み 課題物件の売却で獲得した資金を活用し、第47期以降はEPU成長に資する優良なアセットを厳選取得する方針 ≪第47-48期の物件入替概要≫ ≪第45期以降の物件入替効果≫ 第45-47期 売却 第47期 取得 第48期 取得 売却資産 取得資産 ランディック La Douceur都島高倉町 ミラージュパレス 第2新橋ビル 難波クルヴァ ウエリスアイビー旗の台 ランディック第2新橋ビル ウエリスアイビー門戸厄神 NTTクレド岡山ビル 物件名 La Douceur都島高倉町 かながわｻｲｴﾝｽﾊﾟｰｸ R&D棟 ミラージュパレス難波クルヴァ 1. 築
Slide 11: 第47期決算実績
第47期決算実績 （百万円） 第46期実績 第47期実績 前期（第46期）比 第47期予想 予想比 （2025年10月） （2026年4月） 増減 （2026年4月） 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②-① ②-③ 営業収益 13,217 12,975 - 242 ■賃貸事業収益 ■賃貸事業収益 - -187 252 12,884 + 91 ■賃貸事業収益 ■賃貸事業収益 + 89 ・取得・売却物件 -- 75 165 ・取得・売却物件 +0 賃貸事業収益 *1 11,988 11,736 - 252 既存物件 11,647 + 89 既存物件 ・既存物件 （賃料・共益費） （+
Slide 12: 第48期・第49期業績予想
第48期・第49期業績予想 （百万円） 第47期実績 第48期予想 前期（第47期）比 第49期予想 前期（第48期）比 （2026年4月） （2026年10月） 増減 （2027年4月） 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②-① ③-② 営業収益 12,975 12,080 - 895 ■賃貸事業収益 ■賃貸事業収益 - +187 343 11,938 - 142 ■賃貸事業収益 ■賃貸事業収益 - 142 ・取得・売却物件 +1 ・取得・売却物件 + 13 賃貸事業収益 *1 11,736 12,080 + 343 既存物件 - 75 11,938 - 142 既存物件 ・既存
Slide 13: 一口当たり分配金の増減要因
一口当たり分配金の増減要因 第47期実績： 賃料増額及び修繕費の減少が寄与し、EPUは前期比 +54円。売却益は一部を内部留保し、1口当たり500円を分配（円） 第48期予想： 引き続き賃料増額の効果を見込むと共に、大規模修繕の一巡によりEPUは大幅に増加する見込み 第49期予想： 秋葉原UDXの受取配当金がリニューアル工事費の影響で減少し、EPUを圧迫するが、DPUは第48期と同額を維持 （円） DPU DPU DPU DPU 3,140 3,140 3,100 外部成長 3,100 ・ﾐﾗｰｼﾞｭﾊﾟﾚｽ難波（取得） +6 圧縮積立金 + 412 +8 取崩 圧縮積立金 70
Slide 14: オフィス入・退去面積と稼働率
オフィス入・退去面積と稼働率 「東京オペラシティビル」のテナント入替に伴うFR影響によりCF稼働率は一時的に低下するも、稼働率は99.8%に到達 ≪オフィス入・退去面積≫ ≪稼働率及びCF稼働率≫ 入居面積 (入居率*1） 退去面積 (退去率*2) 8,253㎡ (3.6%) 6,242㎡ 4,719㎡ (2.8%) (2.2%) 2,976㎡ 99.8% 1,433㎡ (1.5%) 99.0% (0.7%) 98.3% 96.9% 96.1% 96.3% 98.7% 1,868㎡ (0.8%) 1,439㎡ (0.7%) 98.8% 7,784㎡ 1,656㎡ (0.7%) 88㎡ (0
Slide 15: オフィス賃料改定動向
オフィス賃料改定動向 相場賃料の上昇に伴い、入替時は9割で賃料増加、更新時も金額ベースで大きく上昇 ≪テナント入替時の賃料動向≫ ≪契約更新時の賃料動向≫ 1. 月額賃料増減 1. 月額賃料増減 + 12.4% + 12.3% + 7.9% + 8.9% + 8.9% + 10.4% + 2.5% + 4.6% + 6.2% 増加率*1 + 4.1% 増加率*1 + 10.7% + 4.1% ネット増減率*2 + 0.6% + 2.5% + 3.9% ネット増減率*2 - 0.2% - 0.1% + 2.1% - 6.2% - 5.2% + 7.1百万円 + 3.3百万円 + 2.1百万円
Slide 16: オフィス賃料分析
オフィス賃料分析 相場賃料（新規賃料）の急激な上昇に対して、保有物件の賃料改定機会は限定されるため、賃料ギャップが拡大 ≪周辺相場との比較≫ *1 ≪賃料ギャップの内訳（月額賃料ベース）≫ *1 平均坪単価（NUD） 周辺相場 マーケットよりも 10%以上 低い契約 5%～10%未満 22,300円 24.6% 同水準の契約 ±5%以内 20,600円 19,755円 19,923円 マーケットよりも 5%～10%未満 19,300円 高い契約 10%以上 18,938円 18,845円 19,085円 54.2% 18,700円 18,200円 23.1% アンダーレント 32.0% 2
Slide 17: オフィス契約更新スケジュール
オフィス契約更新スケジュール 今後の相場賃料の上昇を見越して、アンダーレント及び同水準のテナントに対してはアグレッシブな増額改定交渉を実施 マーケットよりも 5%～10%未満 マーケットよりも 10%以上 同水準の契約 ±5%以内 高い契約 10%以上 低い契約 5%～10%未満 -㎡ 第48期 17,382 ㎡ 10,566 ㎡ 20,057 ㎡ 計 48,613㎡ （35.8%） （21.7%） （41.3%） （2026年10月期） 605 ㎡ （1.2%） 0 ㎡ （0.0%） 第49期 10,884 ㎡ 3,054 ㎡ 28,078 ㎡ 計 42,274㎡ （2027年4月期）
Slide 18: オフィステナントの状況
オフィステナントの状況 コアテナントであるＮＴＴグループ会社を中心に引き続き良好な関係を継続 ≪NTTグループのオフィステナント比率≫ ≪オフィス入居テナント上位10社≫ NTTグループ （2026年4月30日現在） 順 賃貸面積 テナント名 比率 *1 物件名 位 （前期増減） 1 ㈱ドコモＣＳ 11,227㎡ 5.8% UN池袋ビルほか ( - ㎡) 2 ㈱ＮＴＴファシリティーズ 9,798㎡ 5.0% UA肥後橋ビルほか ( - ㎡) 3 ㈱ＮＴＴビジネスアソシエ東日本 7,488㎡ 3.9% UN大森ビル ( - ㎡) 4 ㈱東京リーガルマインド 7,139㎡ 3.7% UN中野ビ
Slide 19: レジデンス入・退去面積と稼働率
レジデンス入・退去面積と稼働率 堅調なレジデンスマーケットを背景にリーシングは好調で、高稼働を維持 ≪レジデンス入・退去面積≫ ≪稼働率及びCF稼働率≫ 入居面積 (入居率*1） 退去面積 (退去率*2) 10,135㎡ 9,165㎡ 8,942㎡ 8,879㎡ 8,300㎡ (9.8%) (8.6%) (8.3%) (8.1%) (7.4%) 97.1% 96.6% 96.9% 96.1% 95.9% 96.6% 97.1% 96.8% 95.8% 95.9% 96.0% 96.3% 9,561㎡ 9,407㎡ 8,428㎡ 9,171㎡ 8,690㎡ (9.2%) (9.1%) (7.
Slide 20: レジデンス賃料改定動向
レジデンス賃料改定動向 入替時賃料はネット増減率の過去最高を2期連続で更新し+15%まで上昇、更新時賃料はネット増減率+2.0%を達成 ≪テナント入替時の賃料動向≫ ≪契約更新時の賃料動向≫ + 17.2% 1. 月額賃料増減 1. 月額賃料増減 + 14.0% 増加率*1 + 4.2% + 10.0% + 9.9% + 15.2% + 2.8% + 3.1% + 2.8% + 8.3% + 2.5% ネット増減率*2 + 11.0% 増加率*1 + 7.5% + 8.0% + 2.0% + 5.4% + 5.5百万円 ネット増減率*2 + 0.6% + 1.1% + 0.6% + 0.7
Slide 21: レジデンス賃料分析
レジデンス賃料分析 平均賃料は上昇傾向が続き、バリューアップ施策対象住戸が多いファミリー・ワイドタイプが賃料上昇を牽引 ≪平均坪単価の推移≫ *1 ≪住戸タイプ別比率≫ *1 （2026年4月30日現在） 14,639円 ワイド （ラージ） 13,858円 11.9% ファミリー シングル 7.3% 39.6% 面積ベース 41.2% 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 DINKs （コンパクト） 2021 2022 2022 2023 2023 2024 2024 2025 2025 2026 10 4 10 4 10 4
Slide 22: 修繕工事とバリューアップ投資等の状況
修繕工事とバリューアップ投資等の状況 第45期から第47期に実施した外壁修繕と照明のLED化を中心とした大規模修繕が一巡し、第48期の修繕費は大幅に減少見込 バリューアップ施策はレジデンス専有部のリノベーションを継続実施、第48期には貸床面積を広げる取組みを展開中 ≪工事費及び減価償却費の推移≫ ≪レジデンス専有部リノベーション工事≫ （百万円） 減価償却費 資本的支出 修繕費 工事金額 1,739 1,762 戸数 主な物件 資本的支出 修繕費 合計 1,667 1,676 1,653 1,555 ストーリア赤坂 1,476 第47期 Walk赤坂 1,456 19 149百万円 2
Slide 23: 財務の状況
財務の状況 返済額等の平準化・バランスを意識しつつ、借入期間の調整や変動金利との組合せにより金利負担の急激な上昇を抑制 ≪平均金利・平均残存年数≫ *1 ≪返済スケジュール≫ 借入金（短期） 借入金（長期） グリーンローン 平均残存年数 有利子負債平均金利 150 投資法人債 グリーンボンド （億円） 0.92% 0.81% 0.84% 0.72% 0.75% 109 105 94 95 93 95 93 89 89 88 84 89 75 73 50 4.5年 4.3年 4.1年 3.8年 3.7年 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 2026 2027 2028 2029
Slide 24: 有利子負債/格付の状況
有利子負債/格付の状況 （2026年4月30日現在） ≪借入先の状況≫ ≪長期有利子負債比率≫ ≪固定金利比率≫ 短期有利子負債 変動金利 日本政策投資銀行 5.4% 9.7% 2.5% その他 あおぞら銀行 5.4% 4.1% りそな銀行 三井住友信託銀行 4.6% 24.8% 94.6% 90.3% 長期有利子負債 固定金利 三菱UFJ銀行 11.3% 借入金合計 1,400億円 ≪格付の状況≫ NTT・TCリース 格付機関 格付内容 みずほ銀行 12.8% 21.4% 日本格付研究所 発行体格付 ： AA （JCR） 格付の見通し ： 安定的 三井住友銀行 13.1% ≪コミットメントラ
Slide 25: 含み損益の推移
含み損益の推移 ≪含み損益≫ 含み損益 含み益率 + 788億円 + 757億円 + 710億円 + 721億円 + 726億円 + 700億円 + 687億円 + 691億円 + 651億円 + 583億円 29.9% 30.0% 29.6% 30.7% 29.4% 27.7% 26.9% 27.3% 26.2% 25.8% 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 （2021年10月） （2022年4月） （2022年10月） （2023年4月） （2023年10月） （2024年4月） （2024年10月） （2025年4月） （
Slide 26: 期末算定価額の分析
期末算定価額の分析 ≪含み損益の分析≫ *1 第46期 第47期 増減 （2025年10月） （2026年4月） 対象資産数 61件 61件 -件 期末算定価額 3,333億円 3,353億円 + 19億円 帳簿価額 2,576億円 2,564億円 - 11億円 含み損益 757億円 788億円 + 31億円 含み損益率 29.4% 30.7% + 1.3% ≪キャップレートと査定賃料の分析≫ （件） 第46期 第47期 増減 （2025年10月） （2026年4月） 上昇 2 - -2 キャップレート *2 変動なし 58 60 +2 低下 - - - 上昇 36 46 + 10 査定賃料
Slide 27: ESGへの取組み（環境）
ESGへの取組み（環境） ≪2025年GRESBリアルエステイト評価・GRESB開示評価≫ ≪環境認証の取得状況≫ （2026年4月30日現在） GRESBレーティングで「4スター」を2年連続、「グリーンスター」を9年連続で獲得 GRESB開示評価において最上位のレベル「Ａ」の評価を6年連続で取得 取得 取得割合 取得 取得割合 物件数 対物件数 延床面積 *1 対延床面積 *1 CASBEE 21 33.9% 247,053㎡ 51.7% 評価認証 DBJ Green Building 23 37.1% 90,013㎡ 18.8% 認証 BELS 3 4.8% 30,520㎡ 6.4
Slide 28: ESGへの取組み（環境/社会）
ESGへの取組み（環境/社会） ≪生物多様性方針の策定≫ ≪イベントの開催・支援≫ 「ＮＴＴアーバンソリューションズグループ 生物多様性方針」を策定 品川シーズンテラスにおいて、テナントや周辺住民、来街者がともに味わい、楽しめる イベントを開催 ≪健康経営優良法人の認定を取得≫ 資産運用会社では、役職員の健康を第一と考え、定期健康診断及び人間ドックの受診 補助により受診率の維持・向上に努めるとともに、快適な執務環境の提供やライフステ ージに合わせた休暇・勤務制度の整備等、一人ひとりが健康で働きやすい環境づくりの ための取組みを実施 こうした取組みが評価され、「健康経営優良法人」の認
Slide 29: ESGへの取組み（ガバナンス）
ESGへの取組み（ガバナンス） ≪運用会社の組織体制≫ ≪運用資産取得の意思決定≫ 上場リート本部（本投資法人運用）、私募リート本部（私募リート運用）、ファンドマネジ 上場リート本部により案が起案され、コンプライアンス・オフィサーが法令遵守上の メント部（私募ファンド等の運用）の運用責任者は他部署間兼務を実施しない体制 問題の有無について審査・承認した後、投資委員会において内容を審議・決議 株主総会 利害関係者との取引 その他の取引 監査役 上場リート本部による起案 取締役会 コンプライアンス 投資委員会 委員会 コンプライアンス・オフィサーによる承認 代表取締役社長 優先検討者 決定
Slide 30: ESGへの取組み（マテリアリティ）
ESGへの取組み（マテリアリティ） 持続可能な社会の実現に向けたマテリアリティ（重要課題）を特定 マテリアリティ SDGsとの関係 マテリアリティ SDGsとの関係 気候変動への対応 テナント・エンゲージメント ‣ エネルギー消費量及び温室効果ガス(CO2)排出量の管理・削減 方針・目標 ‣ テナントの健康・安全・快適性の向上 ・2050年度までに 温室効果ガス(CO2)排出ネットゼロをめざす 方針・目標 ・2030年度までに温室効果ガス(CO2)排出量（原単位）42%削減 （2020年度基準）をめざす KPI ‣ テナント満足度調査による運営方針への結果フィードバック ‣ ポートフォリオ
Slide 31: NTT都市開発との連携強化による外部成長機会の増大
＜参考＞ＮＴＴ都市開発との連携強化による外部成長機会の増大 ＮＴＴグループでは、キャッシュ創出力の強化に向けて不動産を含む成長分野への投資を拡大 ＮＴＴ都市開発は、継続的な開発投資・事業拡大に向けて、リート・ファンドを活用した資産入替及び投資回収を行うことで循環型投資を促進 本投資法人では、ＮＴＴ都市開発との物件入替に加え、同社のサポートを受けたＮＴＴグループ保有不動産の取得による外部成長機会を拡大 ≪ＮＴＴ都市開発との物件入替事例≫ 【外部成長】 保有/開発物件の売却 グループ保有物件組入サポート 開発用地の供給 東京オペラシティビル グランパーク テナントとして入居 PM・BM
Slide 32: NTT都市開発の事業動向
＜参考＞ＮＴＴ都市開発の事業動向 ＮＴＴグループCREを中心とした不動産の利活用とＮＴＴグループのIOWNやICTソリューションによる社会的課題の解決に取り組んだ具体的なプロ ジェクトが全国各地で続々と竣工・開業予定 G-CRE （完成イメージ） 2031 HIBIYA CROSSPARK NTT日比谷タワー ／東京 ＮＴＴ日比谷ビルの跡地にオフィス、ホテル、商業、産業支援 施設等の多様な用途から構成される、国内最大級となる延床 面積約36万㎡の大規模複合施設を開発 日比谷通りの風格ある景観を守りつつ、日比谷公園と一体感 のあるアクティビティを感じられる景観を創出 ©HIBIYA CROS
Slide 33: NTT都市開発の豊富な保有物件（都心5区）
＜参考＞ＮＴＴ都市開発の豊富な保有物件（都心5区） ＮＴＴグループ唯一の総合不動産会社であるＮＴＴ都市開発は、豊富な開発実績と運営実績を有し、全国各地に優良物件を保有 【オフィス】 新宿区 千代田区 アーバンネット 大手町 ＪＡビル 経団連会館 大手町フィナンシャル 大手町プレイス 大手町ビル ファーストスクエア シティ ノースタワー 延床面積：120,558.97㎡ 延床面積：143,206.98㎡ 延床面積：約88,400㎡ 延床面積：約71,200㎡ 延床面積：約110,000㎡ 延床面積：約354,000㎡ 中央区 渋谷区 港区 写真：フォワードストローク 写真：フォワードストロー
Slide 34: NTT都市開発の豊富な保有物件（全国）
＜参考＞ＮＴＴ都市開発の豊富な保有物件（全国） ＮＴＴグループ唯一の総合不動産会社であるＮＴＴ都市開発は、豊富な開発実績と運営実績を有し、全国各地に優良物件を保有 九州エリア 中国・四国エリア 関西エリア 北海道エリア 写真：フォワードストローク アーバンネット札幌ビル 写真：川澄建築写真事務所 グランフロント大阪 写真：川澄・小林研二写真事務所 NTTクレド基町ビル 博多イーストテラス 首都圏エリア（都心5区を除く） 写真：株式会社写真通信 写真：フォワードストローク 写真：フォワードストローク UDゆめ咲ビル アーバンネット NTTクレド白島ビル アーバンネット天神ビル 御堂筋ビル 写
Slide 35: 第47期決算 データ集
第47期決算 データ集 第47期 比較貸借対照表 P.35 月次稼働率 P.54 第47期 比較損益計算書 P.36 オフィス市場動向（東京） P.57 業績予想の前提条件 P.37 レジデンス市場動向（東京） P.58 業績予想の前提（稼働率） P.38 第47期 有利子負債一覧 P.59 外部成長実績 P.39 財務指標 P.60 資産規模の推移 P.40 投資主の状況 P.61 ポートフォリオの状況 P.41 投資口価格／分配金 P.62 ポートフォリオ分析（オフィス） P.42 ＮＴＴ都市開発リート投資法人の特徴 P.63
Slide 36: 第47期 比較貸借対照表
第47期 比較貸借対照表 （百万円） （百万円） 第46期実績 第47期実績 第46期実績 第47期実績 対前期増減 対前期増減 科目 （2025/10） （2026/4） 科目 （2025/10） （2026/4） [2]- [1] [2]- [1] [1] [2] [1] [2] 流動資産 28,380 29,647 + 1,267 流動負債 30,052 30,325 + 273 現金及び預金 13,774 15,068 + 1,293 営業未払金 3,463 3,167 - 296 信託現金及び信託預金 13,128 13,036 - 91 8,000 8,000 - 短期借入金 その
Slide 37: 第47期 比較損益計算書
第47期 比較損益計算書 （百万円） 第46期実績 第47期実績 第48期予想 対前期増減 対予想増減 科 目 （2025/10） （2026/4） （2026/10） [2]- [1] [3]- [2] [1] [2] [3] 不動産賃貸事業収益合計 [1] 11,479 11,206 - 273 11,486 + 280 賃貸事業収入 10,163 10,100 - 62 10,204 + 104 賃料 8,895 8,878 - 16 8,975 + 96 共益費 1,267 1,221 - 45 1,229 +7 その他賃貸事業収入 1,316 1,106 - 210 1,281 +
Slide 38: 業績予想の前提条件
業績予想の前提条件 第48期（2026/10） 第49期（2027/4） • 第47期末の運用資産数（62物件）をベースとして、2026年7月31日に予定しているレジデ • 第48期末から運用資産数（63物件）の異動がないことを前提とする。 運用資産 ンス1物件の取得を前提とする。 （期末運用資産数：63物件） （期末運用資産数：63物件） 発行済 第47期末の発行済投資口数（1,468,235口）から異動がないことを前提とする。 第48期末の発行済投資口数（1,468,235口）から異動がないことを前提とする。 投資口数 なお、自己投資口取得及び消却は考慮していない。 第47期末現在の有利子
Slide 39: 業績予想の前提（稼働率）
業績予想の前提（稼働率） オフィス・レジデンス共に堅調なマーケット環境を背景に、稼働率は高水準で推移する見込み 全体 オフィス レジデンス 99.8% 99.0% 99.0% 98.7% 98.3% 96.5% 97.9% 98.2% 98.6% 98.2% 97.9% 97.1% 96.9% 95.7% 96.6% 96.8% 96.4% 95.4% 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 全体 97.1% 全体 97.8% 全体 98.2% 全体 98.2% 全体 98.0% オフィス 97.1% オフィス 98.3% オフィス 99.2% オフィス 99.2% オ
Slide 40: 外部成長実績
外部成長実績 （億円） 秋葉原UDX アーバンネット アーバンネット クエストコート NU関内ビル グランパーク アーバンコート アーバンネット アーバンネット アーバンネット プレミアステージ 三田ビル 市ヶ谷ビル 原宿 市ヶ谷 池袋ビル 大森ビル 静岡追手町ビル 麻布十番 取得 アーバンネット 神田中央通ビル 上野トーセイビル 秋葉原UDX トレードピア アーバンネット 岩本町ビル 芝浦アイランド 麻布ビル アーバンネット （追加取得） 淀屋橋（底地） 麴町ビル NTTクレド アーバンネット アーバンエース スフィアタワー プレミアステージ ブルームタワー 入船ビル 岡山ビル 静岡ビル 肥
Slide 41: 資産規模の推移
資産規模の推移 （億円） （取得・仲介・情報提供等） 3,072 3,072 3,053 2,964 2,952 2,963 その他 373 373 349 他スポンサー 2,726 2,726 2,751 2,711 260 248 259 ＮＴＴ都市開発 2,618 2,600 2,490 2,464 2,464 2,437 412 2,437 2,437 2,467 452 452 373 2,358 2,332 2,359 2,359 2,340 602 602 892 892 892 892 892 892 594 602 602 602 444 444 444 444 444 60
Slide 42: ポートフォリオの状況
ポートフォリオの状況 NTT都市開発スポンサー参画後の 第46期末 第47期末 第48期末予想 物件取得状況 （2025年10月） （2026年4月） （2026年10月） （第47期末） 用途別 オフィス 28.6% 29.1% 29.4% 他スポンサー レジデンス 7.5% その他 71.4% 70.9% 70.6% 7.7% 186億円 エリア別 181億円 9.3% 9.7% 10.1% 1.2% 1.2% 1.2% 2010年5月以降の 都心5区 取得価格合計 22.9% 東京23区 23.0% 23.0% 2,419億円 （都心5区を除く） 東京周辺都市 66.6% 66.0% 6
Slide 43: ポートフォリオ分析（オフィス）
ポートフォリオ分析（オフィス） （2026年4月30日現在） ≪投資エリア（取得価格ベース）≫ ≪坪単価（面積ベース）≫ ≪築年数（取得価格ベース）≫ 30千円超 10年以内 地方主要都市 25千円超 10年超 30千円以下 2.5% 15年以内 東京周辺都市 12.3% 15千円以下 2.7% 8.7% 11.2% 19.1% 1.7% 62.7% 都心5区 30年超 9.5% 15年超 37.6% 20年以内 東京23区 23.3% 全体の約9割が 平均坪単価 平均築年数 （都心5区を除く） 東京経済圏に立地 約20千円 27.5年 20千円超 38.5% 13.7% 20年超 25千円以
Slide 44: ポートフォリオ分析（レジデンス）
ポートフォリオ分析（レジデンス） （2026年4月30日現在） ≪投資エリア（取得価格ベース）≫ ≪住戸タイプ（戸数ベース）≫ ≪築年数（取得価格ベース）≫ 地方主要都市 千代田区 ワイド 30年超 15年以内 2.0% 中央区 3.4% 1.1% （ラージ） 1.6% 6.0% ファミリー 4.2% 東京23区 6.1% （都心5区を除く） 22.4% シングル 15年超 全4,239戸の 28.8% 20年以内 40.1% 港区 47.6% 全体の約7割超が 約9割が 平均築年数 都心5区に立地 DINKs 42.1% シングル、 20.6年 （コンパクト） DINKsタイプ 14.2%
Slide 45: 物件別収支状況（1）
物件別収支状況（1） （百万円） ランディック 大手町フィナンシャル ランディック プレミア 高田馬場 アーバンネット アーバンネット グランパーク 物件名 第2新橋ビル KN渋谷3 シティ グランキューブ 新橋ビル 道玄坂ビル センタービル 三田ビル 麻布ビル （29.6%）*2 （33.3%）*1*2 （1.2%）*2 物件外観 所在地 港区西新橋 港区西新橋 渋谷区道玄坂 渋谷区桜丘町 新宿区高田馬場 港区三田 港区南麻布 港区芝浦 千代田区大手町 取得価格 6,341 2,348 1,727 5,348 5,118 10,300 5,000 26,340 4,680 2 2 2 2 2
Slide 46: 物件別収支状況（2）
物件別収支状況（2） （百万円） 品川 東京 アーバンネット プレミア 五反田NTビル アーバンネット アーバンネット 物件名 シーズンテラス オペラシティビル 内幸町ビル 上野THビル 上野トーセイビル 東陽町ビル （45.0%）*1 池袋ビル 大森ビル （7.1%）*1 （23.8%）*1 （12.0%）*1 物件外観 フォワードストローク 所在地 港区港南 新宿区西新宿 港区新橋 江東区東陽 文京区湯島 品川区西五反田 台東区東上野 豊島区東池袋 大田区大森北 取得価格 18,687 22,000 5,640 4,310 4,380 4,100 5,900 13,600 4,800 2
Slide 47: 物件別収支状況（3）
物件別収支状況（3） （百万円） アーバンネット アーバンネット アーバンネット アーバンネット プレミア アーバンエース アーバンネット アーバンネット 秋葉原UDX 物件名 静岡追手町ビル 静岡ビル 五反田NNビル 中野ビル 横浜西口ビル 肥後橋ビル 四条烏丸ビル 伏見ビル （19.0%）*2 （40.0%）*1 （40.0%）*1 物件外観 所在地 品川区西五反田 中野区中野 横浜市西区 静岡市葵区 静岡市葵区 大阪市西区 京都市下京区 名古屋市中区 千代田区外神田 取得価格 5,250 6,400 3,558 1,628 1,119 4,600 9,700 8,750 19,940 2
Slide 48: 物件別収支状況（4）
物件別収支状況（4） （百万円） パークアクシス パークアクシス キャビンアリーナ キャビンアリーナ 六本木 プレミアステージ ラング・タワー プレミアステージ 物件名 プレミアロッソ 四谷ステージ 明治神宮前 赤坂 南青山 グリーンテラス 芝公園II 京橋 三田慶大前 物件外観 所在地 新宿区四谷 渋谷区神宮前 港区赤坂 港区南青山 港区六本木 港区芝 中央区京橋 港区芝 渋谷区富ヶ谷 取得価格 5,208 2,604 1,330 1,070 4,678 2,181 927 1,580 1,662 2 2 2 2 2 2 2 2 延床面積 8,158m 1,913m 1,793m 1,399
Slide 49: 物件別収支状況（5）
物件別収支状況（5） （百万円） 芝浦アイランド プレミアブラン プレミアステージ プレミアステージ プレミアステージ ルネ新宿御苑 物件名 Walk赤坂 MEW エアタワー ストーリア赤坂 代々木公園 内神田 市ヶ谷河田町 芝公園 タワー （23.0%）*1 物件外観 所在地 渋谷区富ヶ谷 千代田区内神田 新宿区住吉町 港区赤坂 港区芝公園 港区海岸 港区芝浦 港区赤坂 新宿区新宿 取得価格 2,330 1,723 1,460 2,043 1,585 1,556 7,590 3,930 6,500 2 2 2 2 2 2 2 2 延床面積 3,086m 2,458m 1,779m 2,357
Slide 50: 物件別収支状況（6）
物件別収支状況（6） （百万円） 芝浦アイランド クエストコート アーバンコート プレミアステージ プレミアステージ プレミアステージ プレミアガーデン プレミアグランデ プレミアノッツェ 物件名 ブルームタワー 原宿 市ヶ谷 麻布十番 笹塚 大崎 本郷 馬込 祐天寺 （16.0%）*1 物件外観 所在地 港区芝浦 渋谷区千駄ヶ谷 新宿区払方町 港区三田 渋谷区笹塚 品川区大崎 文京区向丘 大田区中馬込 世田谷区下馬 取得価格 5,500 4,500 1,385 1,420 1,080 1,072 975 1,560 1,525 2 2 2 2 2 2 2 2 延床面積 104,186m 5,
Slide 51: 物件別収支状況（7）
物件別収支状況（7） （百万円） ガーデン プレミアステージ プレミアステージ プレミアステージ プレミアステージ プレミアステージ ウエリスアイビー ウエリスアイビー La Douceur 物件名 板橋氷川町 湯島 駒込 大塚 本所吾妻橋 両国 旗の台 門戸厄神 都島高倉町*2 （48.1%）*1 物件外観 所在地 文京区湯島 豊島区駒込 豊島区南大塚 墨田区吾妻橋 墨田区緑 板橋区氷川町 大田区北馬込 西宮市野間町 大阪市都島区 取得価格 1,803 1,830 1,310 2,640 1,496 2,820 2,235 1,800 1,140 2 2 2 2 2 2 2 2 延床面積 2
Slide 52: 期末算定価額（1）
期末算定価額（1） 第46期末 第47期末 *1 期末算定 価額 帳簿価額 含み損益 期末算定 直接還 期末算定 直接 [3] [2] - [3] エリア 物件名 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 前期比 価額 [1] 元法 価額 [2] 還元法 [2] - [1] （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ （百万円） ランディック新橋ビル 8,100 3.2% 3.0% 3.3% 7,990 3.2% 3.0% 3.3% - 110 5,693 + 2,296 プレミア道玄坂ビル 3,760 3.3% 3.1% 3.4% 3,770 3.3% 3.1% 3.4
Slide 53: 期末算定価額（2）
期末算定価額（2） 第46期末 第47期末 *1 期末算定 価額 帳簿価額 含み損益 期末算定 直接還 期末算定 直接 [3] [2] - [3] エリア 物件名 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 前期比 価額 [1] 元法 価額 [2] 還元法 [2] - [1] （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ （百万円） パークアクシス四谷ステージ 7,240 3.3% 3.1% 3.4% 7,240 3.3% 3.1% 3.4% - 3,985 + 3,254 パークアクシス明治神宮前 2,660 3.1% 2.9% 3.2% 2,670 3.1% 2.9% 3
Slide 54: 期末算定価額（3）
期末算定価額（3） 第46期末 第47期末 *1 期末算定 価額 帳簿価額 含み損益 期末算定 直接還 期末算定 直接 [3] [2] - [3] エリア 物件名 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 前期比 価額 [1] 元法 価額 [2] 還元法 [2] - [1] （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ （百万円） プレミアステージ大崎 1,250 3.6% 3.4% 3.7% 1,270 3.6% 3.4% 3.7% + 20 795 + 474 プレミアガーデン本郷 1,540 3.1% 2.9% 3.2% 1,540 3.1% 2.9% 3.2% -
Slide 55: 月次稼働率（1）
月次稼働率（1） （%） 総賃貸 総賃貸 第46期（2025/10） 第47期（2026/4） エリア 物件名 可能面積 面積 期中 期中 (m2) *1 (m2) *1 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 平均 平均 ランディック新橋ビル 5,567 5,567 93.7 93.7 100.0 100.0 100.0 100.0 97.9 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 ランディック第2新橋ビル *2 - - 40.3 40.3 40.3 38.4 38.4 38.4 39.5 38.4 38.4
Slide 56: 月次稼働率（2）
月次稼働率（2） （%） 総賃貸 総賃貸 第46期（2025/10） 第47期（2026/4） エリア 物件名 可能面積 面積 期中 期中 (m2) *1 (m2) *1 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 平均 平均 パークアクシス四谷ステージ 6,732 6,680 96.9 96.3 97.4 96.8 93.8 94.3 95.9 95.2 97.6 97.2 97.2 97.2 99.2 97.3 パークアクシス明治神宮前 1,706 1,670 96.7 96.7 100.0 100.0 97.9 100.0 98.6 96.7 96.7
Slide 57: 月次稼働率（3）
月次稼働率（3） （%） 総賃貸 総賃貸 第46期（2025/10） 第47期（2026/4） エリア 物件名 可能面積 面積 期中 期中 (m2) *1 (m2) *1 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 平均 平均 プレミアステージ大崎 1,318 1,297 100.0 96.9 100.0 100.0 98.4 98.4 99.0 98.4 95.3 95.3 96.9 98.4 98.4 97.1 プレミアガーデン本郷 1,573 1,465 100.0 100.0 100.0 92.6 92.6 92.6 96.3 85.7 85.7 85
Slide 58: オフィス市場動向（東京）
オフィス市場動向（東京） ≪市場空室率≫ *1 10.0% 10.3% Aクラス Bクラス Cクラス 9.5% 8.0% 7.7% 7.0% 6.4% 6.4% 4.8% 4.6% 5.6% 6.1% 5.0% 7.4% 3.9% 4.9% 4.4% 3.4% 3.3% 4.5% 6.4% 6.1% 6.1% 5.8% 2.7% 4.4% 2.2% 3.3% 3.1% 4.6% 5.9% 1.8% 2.6% 4.7% 1.7% 3.7% 1.4% 0.6% 4.6% 4.0% 3.0% 5.2% 0.6% 3.3% 1.8% 3.0% 0.6% 2.5% 2.0% 0.6% 1.4% 1.5%
Slide 59: レジデンス市場動向（東京）
レジデンス市場動向（東京） ≪マンション賃料インデックス≫ *1 ファミリータイプ コンパクトタイプ シングルタイプ （60 ㎡以上 100 ㎡未満） （30 ㎡以上 60 ㎡未満） （18 ㎡以上 30 ㎡未満） ・東京23区 146 （2009.Q1を100とした指数） 131 133 112 123 124 108 119 118 129 129 105 109 116 122 101 102 103 105 112 118 124 100 97 99 103 117 117 96 96 96 98 100 103 100 97 113 112 112 95 95 107 111 102
Slide 60: 第47期 有利子負債一覧
第47期 有利子負債一覧 借入先 残高（百万円） 利率*1*2 年限（年） 返済期限 借入先 残高（百万円） 利率*1*2 年限（年） 返済期限 短期借入金 8,000 みずほ銀行 450 1.05% 7.0 2031年 2月 みずほ銀行 2,000 1.13% 1.0 2026年 6月 第48期 三菱UFJ銀行 1,500 2.38% 5.0 2031年 3月 第57期 みずほ銀行 2,000 1.11% 1.0 2027年 2月 日本政策投資銀行 1,500 2.48% 5.0 2031年 4月 第49期 みずほ銀行ほか 4,000 1.12% 1.0 2027年 3月 NTT・TCリース
Slide 61: 財務指標
財務指標 項 目 *1 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 （2024/4） （2024/10） （2025/4） （2025/10） （2026/4） 総資産経常利益率（年換算） 2.9% 2.8% 3.0% 2.5% 3.4% 自己資本利益率（年換算） 5.9% 5.8% 6.2% 5.2% 7.0% 自己資本比率 47.7% 47.7% 47.5% 47.6% 47.8% LTV（総資産ベース） 47.8% 47.8% 48.0% 47.9% 47.9% LTV（時価ベース） 39.1% 38.8% 38.9% 38.4% 38.1% DSCR（倍） 12.2 10.8 9
Slide 62: 投資主の状況
投資主の状況 ≪投資主属性別の投資口分布状況≫ ≪上位投資主一覧≫ （2026年4月30日現在） 100% 保有口数 前期比 順位 投資主名 比率 *1 16.8% 15.6% （口） 増減 （口） 外国法人等 19.3% 20.5% 18.7% 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 398,872 27.16% + 11,611 80% その他国内法人 6.6% 6.6% 9.1% 9.0% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 9.2% 2 250,433 + 5,208 17.05% 12.5% （信託口） その他金融機関 12.4% 12.6% 10.8% 12.1% 3 NTT都
Slide 63: 投資口価格／分配金
投資口価格／分配金 ≪投資口価格の推移≫ *1 投資口価格 出来高 （千円） （口） 2015年1月 2021年11月 200 2023年11月 60,000 公募増資 公募増資 公募増資 2013年11月 50,000 150 公募増資 2011年11月 40,000 公募増資 100 30,000 20,000 50 10,000 0 0 15期 16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期 43期 44期 45期 46期
Slide 64: NTT都市開発リート投資法人の特徴 (1)
ＮＴＴ都市開発リート投資法人の特徴 (1) 1. ＮＴＴグループ唯一の総合不動産会社であるＮＴＴ都市開発による包括的なサポート 2010年5月にスポンサー参画 2020年10月に単独スポンサー化 オフィスビルの豊富な開発実績とパイプライン 不動産賃貸事業における運用力 ＮＴＴグループの総合力を背景とするクレジット 2. オフィスとレジデンスを主たる投資対象とする複合型運用 3. 東京経済圏を中心としたポートフォリオ運用 （2026年4月30日現在） （2026年4月30日現在） オフィス： 「収益性」 景気回復時に 都心5区 9.7% 強みを発揮 29.1% 東京23区 1.2%
Slide 65: NTT都市開発リート投資法人の特徴 (2)
ＮＴＴ都市開発リート投資法人の特徴 (2) （2026年4月30日現在） ≪ポートフォリオ≫ ≪財務状況≫ 運用資産数 62 発行体格付 JCR（日本格付研究所） AA （安定的） 資産規模 2,952億円 LTV（総資産ベース） 47.9% 平均築年数 25.5年 LTV（時価ベース） 38.1% NOI利回り 5.0% 償却後利回り 3.8% 有利子負債総額 1,472億円 期末稼働率 98.6% 圧縮積立金残高 1,384百万円/一口当り943円 ≪資産運用会社の概要≫ 商号 ＮＴＴ都市開発投資顧問株式会社 グランパーク 東京オペラシティビル （金融商品取引業 関東財務局長（金商）第28
Slide 66: 本資料で使用する用語
本資料で使用する用語 用語等 定義 都心5区： 千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区 東京23区（都心5区を除く）： 都心5区を除いた東京特別区 投資エリア 東京周辺都市： 東京23区を除いた東京都、神奈川県（横浜市、川崎市等）、埼玉県（さいたま市等）及び千葉県（千葉市等） 地方主要都市 ： 札幌市、仙台市、静岡市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市、広島市、岡山市、福岡市等 ユーディーエックス特定目的会社優先出資証券の裏付資産である東京都千代田区所在のオフィスビル 秋葉原UDX * NUDは発行済み優先出資証券（全282,000口）のうち、53,580口（持分19.0%）を保有して
Slide 67: 注意事項
注意事項 原則として金額及び数値については単位未満を切り捨てて表示し、パーセント表示については小数点第二位を四捨五入して表示しています。 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略等に関する記述が含まれていますが、これらの将来予想に関する記述は、想定される出来事や事業環境の傾向等に関するＮＴＴ都市開発リート投資 法人の現時点での仮定及び判断に基づくものであり、これには既知又は未知のリスク、不確実性及びその他の要因が内在しており、それらの要因による影響を受ける恐れがあります。従って、かかる将来 予想に関する記述は、将来におけるＮＴＴ都市開発リート投資法人の業績、経営結果、財務内容等を