Japan Logistics Fund, Inc. · TSE:8967
Japan Logistics Fund — FY2026 July Earnings Presentation
52 slides from Japan Logistics Fund's earnings presentation, Sep 14, 2026
Slide 1: 2026年7月期（第42期）決算説明会資料
2026年7月期（第42期） 決算説明会資料 2026年9月14日 三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 https://8967.jp
Slide 2: 投資家の皆様へ
投資家の皆様へ 物流リートを取り巻く環境は、大きな転換期を迎えています。 これまで物流リートは、良質な不動産を「保有」することで価値を提供してきました。しかし、インフレと金利 上昇が常態化するこれからの時代に問われるのは、「その価値を引き出し、成長へと変えていく力」です。 私たちは、ポートフォリオのキャッシュ創出力を継続的に高めることこそが、投資主価値向上の源泉であると 考えています。 物流施設賃貸市場では、空室率の低下が進み、市場賃料の上昇ペースも加速しつつあります。一方で、金利 上昇の影響はこれまで以上に強まっています。私たちは、この賃貸市場の追い風を確かな収益へと取り込む と同時に、金利
Slide 3: Executive Summary
Executive Summary FFOPU成長を継続、売却益も活用しDPUは当初予想から大幅上方修正 2026年7月期 1口当たりFFO（FFOPU） ：2,415円（前年比+2.9%） 決算 1口当たり分配金（DPU） ：2,365円（当初予想比+10%、前期比+2.8%） 金利上昇の影響を織り込みつつ、FFOPU、DPUともに目標に向けて成長を継続 業績予想 FFOPU 27/1期：2,440円 27/7期：2,450円 DPU 27/1期：2,200円 27/7期：2,250円 市場空室率の低下が継続するとともに、市場賃料の上昇基調が強まる 27/1期
Slide 4: 目次
目次 Chapter 1 成長戦略 Develop the Value2.0 P.5 Chapter 2 決算及び業績予想 P.22 Appendix 物流不動産マーケット P.27 本投資法人について P.32
Slide 5: Develop the Value戦略2.0
１ Develop the Value戦略2.0 Chapter
Slide 6: 1口当たりFFO（FFOPU）成長の追求
本投資法人の成長戦略（Develop the Value 2.0） 1口当たりFFO（FFOPU）成長の追求 • 年平均成長率：+2.2%以上 KPI • 28/1期：2,500円到達 核となる成長戦術 賃料増額 キャピタルリサイクル コスト抑制 資産売却・再投資による 増額率と更改率の向上 効率的な財務・ポートフォリオ運営 資産効率の向上 追加的な成長機会 LTV余力 規律あるPO 段階的な活用 慎重に判断 6
Slide 7: 1口当たりFFO（FFOPU）の成長
1口当たりFFO（FFOPU）の成長 賃料増額・キャピタルリサイクル効果により、金利上昇を織り込みつつ 28/1期目標（2,500円）に向けて成長を継続 FFOPUの推移 業績予想における （参考）2年間のFFOPU成長率（年平均） 25/7期実績→27/7期予想の内訳 アップサイド／ダウンサイド （2期前実績→予想2期目） 稼働改善による +2.2% 賃料増額等 +1.1% アップサイド余地（P12） キャピタル 追加再投資による リサイクル +1.8% アップサイド余地（P14） +0.9% 金利上昇による コスト変動等 ▲0.8% ダウンサイドリスク（P20） JLF 物流REIT平均
Slide 8: 1口当たり分配金（DPU）の成長
1口当たり分配金（DPU）の成長 キャピタルリサイクルの加速を踏まえ、28/1期目標を2,300円に設定 FFOPU成長に応じてEPU（売却益除く）も成長 DPUの推移 +4.5% 2,365 2,300 2,300 2,250 2,200 DPU（円） 2,150 2,150 2,150 年平均 +3.0% 1,708 1,751 1,764 1,777 1,676 EPU（売却益等除く） （円） 25/7期 26/1期 26/1期 26/7期 26/7期 27/1期 27/7期 28/1期 ・・・ 実績 当初予想 実績 当初予想 実績 予想 予想 目標 FFOペイアウトレシオ 91.6%
Slide 9: 市場空室率の低下は継続、JLF保有物件は需給がタイトなエリアに集中
キャピタル LTV余力 規律ある エリア別空室率 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO 市場空室率の低下は継続、JLF保有物件は需給がタイトなエリアに集中 首都圏におけるエリア別空室率（2026年6月末時点） ポートフォリオの状況（2026年7月末時点） （賃貸（可能）面積ベース） 空室率 空室率 10%以下 10%超 のエリア のエリア 圏央道/東北道 13.1% ポートフォリオ 全体 80.8% 19.2% 圏央道/関越道 圏央道/常磐道 7.6% 国道16号/東北道 12.6% 3年以内に 3.4% 満期を迎える 76.6% 23.4% 国道16号/常磐道 契約 圏央道/成田・佐
Slide 10: 物流施設の需給バランスと市場賃料（首都圏）
キャピタル LTV余力 規律ある 物流施設の需給バランスと市場賃料（首都圏） 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO 首都圏の空室率はピークアウト、新規供給の減少も背景に市場賃料の上昇が加速 需給動向（2025年12月末時点） 市場賃料推移（対前年同期比）（2026年6月末時点） （千㎡） 4,500 14% 東京湾岸エリア 外環道エリア 2026年6月末時点空室率 20% 12% 4,000 15% 全体 / 竣工1年以上 12% 10% 8% 3,500 6.6% / 4.8% 5% 10% 4% 3,000 0% -5% 0% 8% 2024 2025 2026 2024 2025
Slide 11: 賃料増額率×更改率
キャピタル LTV余力 規律ある 賃料増額率×更改率 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO 賃料増額率のモメンタムは堅調 更改頻度の向上も図り、ポートフォリオ賃料の成長加速を目指す 賃料増額率 定期借家契約満了時の賃料変動率（フリーレント等を考慮した実質賃料ベース） 23/7期 24/1期 24/7期 25/1期 25/7期 26/1期 26/7期 27/1期 目標 +6～7% +6.3% 3.8% + + 8.3% 3.9% + +6.7% 5.3% + 7.4% + 7.8%見込 + 以上 更改率 賃料更改到来状況 目標 実質WALE 3.5年 20% / 年以上 CPI参照条項等
Slide 12: リテナントによる賃料増額
キャピタル LTV余力 規律ある リテナントによる賃料増額 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO ポートフォリオ収益への影響をコントロールしつつ、 テナント入替による賃料単価の向上を追求 ポートフォリオ期中平均稼働率 98.5%まで上昇した場合の 26/7期実績 27/1期予想 27/7期予想 収益インパクト（期当たり） 稼働率の柔軟運用により賃料上昇の加速を展開中 ポートフォリオでは順次稼働改善を見込む 96.7 % 96.4% 97.7% +29円/口 リテナント対応状況 契約済又は内定区画 ポートフォリオ稼働率への 対応方針 における賃料単価 インパクト（期中平均） （旧
Slide 13: CAPEX plus による賃料増額
キャピタル LTV余力 規律ある CAPEX plus による賃料増額 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO テナントニーズを捉えた設備投資により、大幅賃料増額を実現 引き続き能動的なテナント向け提案を展開中 CAPEX plusとは CAPEX plus 通常のCAPEX 建物及び設備の 付加価値創出により 機能維持・価値保全を目的 空調設備設置、LED照明設置等、 賃料増額等を狙う （巡航CAPEX 500百万円/期） バリューアッドに資する提案を随時実施 2025年以降、8件の提案を実施 ROI（投資利益率）＞インプライド・キャップレート 投資基準： NPV（正味
Slide 14: キャピタルリサイクルの方針と進捗・予定
キャピタル LTV余力 規律ある キャピタルリサイクルの方針と進捗・予定 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO 当面はキャピタルリサイクルのペースが加速中 豊富な再投資余力を活用し、FFOPU成長を推進 キャピタルリサイクル方針 物件売却 物件取得（入替） 自己投資口取得 売却利回り 取得利回り （NOI利回り （売却価格ベース）） （NOI利回り （取得価格ベース）） and/or インプライド・キャップレート 資産価値を最大化した物件を売却 投資効率の高い手法を選択 実績・予定 2026年 2027年 2028年 取引 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 候補物件／ポートフォリ
Slide 15: 物件売却
キャピタル LTV余力 規律ある 物件売却 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO 資産価値を最大化した物件を継続的に売却し、 価値の顕在化を実現（9期連続での物件売却） 浦安千鳥物流センターⅢ 所在地 千葉県浦安市 10年超の運用で資産価値を最大化したと判断 建築時期 1998年12月 譲渡時期 2026年6月 鑑定評価額を34.1%上回る価格での売却を実現 譲渡価格 2,400 百万円 売却利回りは3.1%を確保 鑑定評価額 1,790 百万円 譲渡価格と 帳簿価額の差額 1,366 百万円 保有期間中のIRRは12.3%を達成 川崎物流センター（(1)～(4)：各準
Slide 16: 物件取得
キャピタル LTV余力 規律ある 物件取得 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO 収益性と成長ポテンシャルを意識した物件取得による再投資を実行 成田物流センター 協同開発 ひょうご東条物流センター 相対取引 所在地 千葉県山武郡 所在地 兵庫県加東市 竣工時期 2025年1月 竣工時期 2024年10月 取得時期 2026年8月 取得予定時期 2026年10月 取得価格 2,858百万円 取得予定価格 4,500百万円 鑑定評価額 3,120百万円 鑑定評価額 4,810百万円 賃貸可能面積 11,715.00㎡ 賃貸可能面積 18,221.84㎡ 稼働率 100% 稼働率 100%
Slide 17: 再投資としての自己投資口取得
キャピタル LTV余力 規律ある 再投資としての自己投資口取得 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO 投資口価格が低位な水準では、自己投資口取得による効率的な再投資を実施 投資口価格推移及び自己投資口買付価格 発行済投資口数に 進行中 取得期間 取得総額 取得総口数 対する割合 第8回 2,000百万円（上限） 21,000口（上限） 0.8%（上限） ⇒取得状況 2026年8月3日～12月30日 （2026年8月末時点） ⇒394百万円 ⇒4,133口 ⇒0.2% 第7回 第8回 （円） 110,000 進行中 105,000 （買付水準） インプライド・キャップレート4.5%以上
Slide 18: 優位な利回りでのパイプライン創出
キャピタル LTV余力 規律ある 賃料増額 コスト抑制 優位な利回りでのパイプライン創出 リサイクル 活用 PO 多様かつ独自のアプローチにより、パイプラインを構築 開発案件への関与 稼働資産の取得 開発ファンド 将来のOBR スポンサー 事業パートナー OBR PRE提案 更地開発 CRE提案 からの取得 への出資 素地の取得 開発案件 事業パートナーとの協同開発 他プレイヤーとの相対取引 • 開発利益相当額を一部享受することで、 • 資産運用会社独自のネットワークを活用し、 相対的に高い利回り、割安な価格での取得が可能 取得競争を回避 鑑定NOI利回り ブリッジスキーム 優位な利回りを確保
Slide 19: 取得物件パイプライン
キャピタル LTV余力 規律ある 取得物件パイプライン 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO 分類 物件名 延床面積 ブリッジ期間 分類 物件名 延床面積 ブリッジ期間 尼崎 13,595㎡ ～2029/2 札幌南 27,796㎡ ～2031/6 ブリッジファンド 開発案件への関与 一宮 65,348㎡ ～2029/2 群馬太田 42,325㎡ ～2027/2 福岡大刀洗 13,118㎡ ～2027/6 成田Ⅱ 21,837㎡ ～2031/6 事業パートナー ブリッジファンド との協同開発 稼働資産の取得 一宮Ⅱ 65,047㎡ ～2031/6 他プレイヤー 田辺西 18,024㎡ ～
Slide 20: 金利上昇に対応した財務運営
キャピタル LTV余力 規律ある 金利上昇に対応した財務運営 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO 財務健全性を維持しつつ、変動金利の採用等により金利コストの上昇に対応 有利子負債調達方針 有利子負債の状況（2026年7月末時点） 固定金利比率はJ-REIT平均との比較で高位 1 満期の分散 各期100億円程度を目安 JLF J-REIT平均 2 有利子負債平均調達年限の維持 鑑定LTV 29.4% 38.3% 平均7年程度を目安 有利子負債平均残存年数 3.6年 3.6年 3 高水準の固定金利比率の維持 有利子負債平均コスト 0.90%* 1.07% 業界水準を意識しつつ
Slide 21: 追加的な成長機会
キャピタル LTV余力 規律ある 追加的な成長機会 賃料増額 リサイクル コスト抑制 活用 PO LTV余力 不動産価格と金利の変動リスクを管理し、段階的に活用 不動産価格変動へのバッファ確保 26/7期末 27/1期末想定 鑑定LTV 鑑定LTV 鑑定LTV 上限目安 CFとCRの変動に対する NCF変動率 鑑定LTVの感応度（%） +10% +5% ±0% -5% -10% 29.4% 29.5% 32～35% 3.87% 26.7 28.0 29.4 31.0 32.7 NCF 4.00% 27.6 29.0 30.4 32.0 33.8 CR 4.25% 29.4 30.8 32.3
Slide 22: 決算及び業績予想
Japan Logistics Fund, Inc. wii © at 7) 2 ~. a\nia! FF ‘ X Xa a a hi 4 “ NAVE ELIE SITI7 ‘ —hUrhae {SN <AYEVV Uinae \ib bd SS = SS SS Pre — oor Chapter RERUSM PH
Slide 23: 決算サマリー（2026年7月末時点）
決算サマリー（2026年7月末時点） Asset Equity Debt 資産規模 1口当たり純資産額 51,502円 有利子負債残高 1,237億円 鑑定評価額 4,205億円 1口当たりNAV 108,803円 平均残存年数 3.6年 取得価格 2,965億円 平均コスト（UFF等含む） 0.90% 物件数 54物件 発行済投資口数 2,745,869口 投資口価格 98,900円 LTV 含み益 1,638億円 時価総額 2,715億円 鑑定LTV 29.4% 含み益率 63.8% 総資産LTV 44.8% 1口当たり圧縮積立金 稼働率 2026/7期末 実績 872円 借入余力（鑑定L
Slide 24: 2026年7月期実績
2026年7月期実績 2026年 2026年 2026年 前期比 ※利益に対する増減 （百万円） 1月期 7月期 7月期 (1) 不動産賃貸事業収益 ▲18 第41期実績 第42期実績 対 前期比 第42期予想 対 予想比 （2026/5/27時点） 25/7期～26/7期取得物件※賃料増額含む +226 26/1期～26/7期売却物件 ▲169 （A） （B） （B-A） （C） （B-C） その他既存物件 ▲75 不動産賃貸事業収益 （百万円） 10,215 10,197 (1) ▲18 10,168 +29 賃料・共益費 ▲72 不動産賃貸事業費用 賃料増額 +66 （百万円） 1,92
Slide 25: 2027年1月期予想
2027年1月期予想 2026年7月期 2027年1月期 前期比 ※利益に対する増減 （百万円） 第42期実績 第43期予想 差異 (1) 不動産賃貸事業収益 +227 取得物件（船橋西浦Ⅲ（33%）、成田、ひょうご東条、26/7期取得物件） +315 （A） （B） （B-A） 売却物件（市川Ⅱ（18%）、川崎（25%）、26/7期売却物件） ▲180 不動産賃貸事業収益 （百万円） 10,197 10,424 (1) +227 その他既存物件 +92 賃料・共益費 +15 不動産賃貸事業費用 （百万円） 1,894 1,985 (2) +90 賃料増額 +22 （減価償却費等除く） 稼働率
Slide 26: 2027年7月期予想
2027年7月期予想 2027年1月期 2027年7月期 前期比 ※利益に対する増減 （百万円） 第43期予想 第44期予想 差異 (1) 不動産賃貸事業収益 +182 取得物件（船橋西浦Ⅲ（34%）、26/7～27/1期取得物件） +187 （A） （B） （B-A） 売却物件（市川Ⅱ（18%）、川崎（25%）、26/7～27/1期売却物件） ▲209 不動産賃貸事業収益 （百万円） 10,424 10,607 (1) +182 その他既存物件 +203 賃料・共益費 +191 不動産賃貸事業費用 （百万円） 1,985 2,042 (2) +56 賃料増額 +47 （減価償却費等除く） 稼
Slide 27: Appendix 物流不動産マーケット
Appendix 物流不動産マーケット
Slide 28: マーケットデータ
マーケットデータ 不動産投資家期待利回り／10年国債利回り推移 物販系EC市場規模／小売事業に占めるEC化率（日本・米国）の推移 7.0% （兆円） 米国 6.0% 16.0 16.1% 18% 14.0 16% 5.0% 2026/6 14% 12.0 4.0% 物流施設 日本 12% 3.08% 10.0 9.8% 3.0% 10年国債 10% 8.0 2.0% 利回り 8% 1.0% 2.68% 6.0 6% 4.0 0.0% 4% 2.0 2% -1.0% 2009/7 2011/12 2014/5 2016/10 2019/3 2021/8 2024/1 2026/6 0.0 0%
Slide 29: 物流施設の需給バランス
物流施設の需給バランス 首都圏 近畿圏 （千㎡） （千㎡） 4,500 18% 1,800 18% 予想 予想 4,000 16% 1,600 16% 3,500 14% 1,400 14% 3,000 12% 1,200 12% 2,500 10% 1,000 10% 2,000 8% 800 8% 1,500 6% 600 6% 1,000 4% 400 4% 500 2% 200 2% 0 0% 0 0% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2015 2016 2017 2018 20
Slide 30: エリア別のテナント需要 (1)
エリア別のテナント需要 (1) 首都圏におけるエリア別空室率の推移 近畿圏におけるエリア別空室率の推移 40% 40% 35% 35% 30% 30% 25% 25% 20% 20% 15% 15% 10% 10% 5% 5% 0% 0% '16/3 '17/3 '18/3 '19/3 '20/3 '21/3 '22/3 '23/3 '24/3 '25/3 '26/3 '16/3 '17/3 '18/3 '19/3 '20/3 '21/3 '22/3 '23/3 '24/3 '25/3 '26/3 東京湾岸エリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア 近畿圏中心部エリア 近畿圏湾岸エリ
Slide 31: エリア別のテナント需要 (2)
エリア別のテナント需要 (2) 中部圏におけるエリア別空室率の推移 九州圏におけるエリア別空室率の推移 40% 40% 35% 35% 30% 30% 25% 25% 20% 20% 15% 15% 10% 10% 5% 5% 0% 0% '16/3 '17/3 '18/3 '19/3 '20/3 '21/3 '22/3 '23/3 '24/3 '25/3 '26/3 '16/3 '17/3 '18/3 '19/3 '20/3 '21/3 '22/3 '23/3 '24/3 '25/3 '26/3 中部圏 湾岸エリア 中部圏 内陸エリア 九州圏 福岡エリア 九州圏 鳥栖エリア 中部圏におけるエ
Slide 32: Appendix 本投資法人について
Appendix 本投資法人について
Slide 33: 本投資法人の概要
本投資法人の概要 上場日（証券コード） 投資対象 スポンサー 2005年5月9日（8967） 三井物産（70%） 主に物流施設 三井住友信託銀行（20%） 日本初の物流REIT ケネディクス（10%） ポートフォリオ（2026年7月末時点） 財務状況（2026年7月末時点） 物件数 上場来平均稼働率 時価総額 投資口価格／分配金利回り 54 物件 98.7 % 2,715 億円 98,900 円 ／4.4 % 資産規模（鑑定評価額） パイプライン規模 鑑定LTV 信用格付 4,205 億円 1,000億円超 29.4% JCR：AA／R&I：AA- 3つの特長 1 2 3 競争力の高いポートフ
Slide 34: 本投資法人の特長1：競争力の高いポートフォリオ
本投資法人の特長1： 競争力の高いポートフォリオ 首都圏中核立地への重点投資が生み出す高い競争優位性 首都圏 40物件 近畿圏 5物件 中部圏 4物件 九州圏その他 6物件 ポートフォリオ分散 （2026年7月末時点／取得価格ベース） 九州圏 2.1% その他 1.7% 近畿・中部・九州 15.1% 中部圏 6.6% 近畿圏 6.4% 国道16号外 国道16号内 首都圏 19.1% 64.1% 83.1% 国道16号内に64.1%を投資 （ポートフォリオマップは2026年8月末時点） 34
Slide 35: 本投資法人の特長2：豊富な含み益の活用
本投資法人の特長2： 豊富な含み益の活用 豊富な含み益が生み出す高い投資余力と売却益実現機会 豊富な含み益 含み益率の比較（2026年7月末時点） 保有資産 63.8% 帳簿価額 保有資産 2,566億円 鑑定評価額 28.5% 32.9% 4,205億円 含み益 1,638億円 JLF J-REIT平均 物流REIT平均 含み益 ＝ 鑑定評価額－帳簿価額 含み益の活用 1 低LTVに基づく高い投資余力の活用 2 物件売却による売却益の実現 鑑定LTVの比較（2026年7月末時点） 1口当たり含み益： 59,665円（2026年7月末時点） JLF J-REIT平均 物流REIT平均 決算期
Slide 36: 本投資法人の特長3：独自の成長戦略
本投資法人の特長3： 独自の成長戦略（事業パートナーとの協同開発の例） 差別化された投資戦略が創出する優位な成長機会 協同開発バリューチェーン 協同開発による取得価格の構造 JLF or JLFの開発利益 JLFの開発利益相当額 事業パートナー リース会社等 JLF 相当額 含み益 ＝含み益 事業パートナー 事業パートナー 事業パートナー 土地情報の 土地取得・ 取得・ 開発利益 開発利益 ブリッジ 取得 開発 資金調達 建築費用 建築費用 JLF & 事業パートナー リーシング 土地価格 土地価格 取得価格 鑑定評価額 立地、建物仕様、テナント、取得時期を 開発利益相当額の一部を享受
Slide 37: ポートフォリオデータ
ポートフォリオデータ 主要指標（2026年7月末時点又は2026年7月期実績） NOI利回り 平均築年数 資本的支出額 鑑定評価額 上場来平均稼働率 （対鑑定評価額／対帳簿価額） （対鑑定評価額／対取得価格） 420,519百万円 98.7% 4.0%／6.5% 18.1年 712百万円 期末稼働率 償却後NOI利回り PML 取得価格合計 減価償却費 （対帳簿価額） （対取得価格） 296,513百万円 96.7% 5.1% 1.4% 1,820百万円 賃貸借契約満期の分散状況（面積ベース） 業種別テナント分散 上位テナント （2026年8月末時点／定期借家契約） （2026年7月末時点）
Slide 38: 財務データ
財務データ 主要指標（2026年7月末時点） 有利子負債平均コスト WADE 有利子負債総額 鑑定LTV （UFF等含む） （有利子負債平均残存年数） 123,700百万円 29.4% 0.90 % 3.6年 コミットメントライン極度額 総資産LTV 固定金利比率 信用格付 JCR AA（安定的） 19,500百万円 44.8% 88.7 % R&I AA-（安定的） 有利子負債満期の分散状況 有利子負債調達先の分散 上位借入先金融機関 （2026年7月末時点） （2026年7月末時点） （2026年7月末時点） 借入先 比率 （百万円） 三井住友銀行 15.4% 15,000 投資法人債 三
Slide 39: 投資口データ
投資口データ 主要指標（2026年7月末時点） 所有者別投資口数の割合 主要投資主 （2026年7月末時点） （2026年7月末時点） 投資主名 比率 出資総額 海外投資家 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 29.1% 18.6% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 17.2% 野村信託銀行株式会社（投信口） 5.1% 個人 130,551百万円 6.4% STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001 明治安田生命保険相互会社 1.6% 1.6% 投資信託 その他事業法人 39.4% JP MORGAN CHASE BANK 385781 1.4%
Slide 40: 保有物件の再開発（OBR）
保有物件の再開発（OBR） バリューチェーン 取得価格の構造 JLF ゼネコン デベロッパー 開発利益相当額 差額 の開発利益 ＝含み益 工事発注 解体工事 開発利益を 建築費用 内製化 建築費用 建築確認取得 建設工事 （基礎・躯体・仕上工事） テナントリーシング 土地価格 既存簿価 引渡し（取得） 竣工 外部取得の場合 OBRの場合 取得価格＝土地価格＋建築費用＋開発利益 取得価格＝既存土地価格＋建築費用+含み益 Own Book Redevelopment＝投資法人自らが行う保有物件の再開発 未消化容積率の活用や賃料単価の向上により、収益性及び資産価値が大幅に成長 OBR実施
Slide 41: DONAVを意識した運用による投資主価値向上
DONAVを意識した運用による投資主価値向上 分配金要求利回りを上回るDONAVを実現し、投資主価値の向上を目指す 現状認識 NAV倍率 DONAV 分配金要求利回り 投資口価格 DPU DPU NAVPU NAVPU 投資口価格 2024/7末 0.82x 3.4% 4.1% 2026/7末 0.91x 4.1% 4.4% あるべき姿 1.00x 超 DONAV ＞ 分配金要求利回り 対応 （収益性） （財務レバレッジ） （配当性向） FFOPU 鑑定評価額PU DPU DONAV 鑑定評価額PU NAVPU FFOPU 賃料増額 キャピタルリサイクル キャピタルリサイクル
Slide 42: インフレ耐性を有したコスト構造
インフレ耐性を有したコスト構造 コスト構造 電力会社との契約形態 費用インフレに対する影響を一定の耐性を確保する 電気料金上昇による影響を受ける割合は限定的 ストラクチャーを構築 賃貸事業費用（減価償却費等を除く）の内訳 電気料金の負担（JLF契約分） （2026年1月期～2026年7月期） （2026年8月末時点） 物価上昇の影響を JLFが負担 テナント直契約 受けにくい費用 又は する割合 81% 公租公課 テナント実費精算 47% 約 3.7% 建物減価によって 税額上昇は限定的 直近取得物件における運用事例 （北名古屋物流センター） 水道光熱費 取得後の管理費用について入札方式を導入
Slide 43: ESGの取り組み
ESGの取り組み 外部評価の取得 イニシアティブへの賛同 ポートフォリオのグリーン化 2025年GRESBリアルエステイト評価で 保有資産の98.8%で 責任投資原則（PRI）及びTCFDに賛同 最高位の「5 Star」 を取得 グリーンビルディング認証を取得 （2026年7月末時点、面積ベース） 気候変動への対応 GHG排出量（Scope1，2）に係る目標設定 GHG排出量（Scope1，2）削減の進捗 2030年度までに42%削減（2021年度比） 2023年度以降、非化石証書購入により 2050年度までにネットゼロ達成 ネットゼロを達成（2025年度についても達成）
Slide 44: 資産運用報酬
資産運用報酬 資産運用報酬体系 報酬体系 資産運用会社のインセンティブ キャッシュフローの成長を伴う資産規模の拡大 運用報酬1 NOIに連動 保有資産の運用を通じたキャッシュフローの成長 運用報酬2 1口当たりFFOに連動 1口当たりFFOの成長 取得報酬 新規取得資産の取得価格に連動 キャッシュフローの成長を伴う資産規模の拡大 OBR（投資法人自らが行う保有物件の再開発）戦略の推進による 建替報酬 再開発時の工事金額に連動 投資主価値（キャッシュフロー及び資産価値）の向上 譲渡益報酬 保有資産の譲渡益相当額に連動 保有資産の価値向上及び投資主価値向上に資する売却の実行
Slide 45: 注記
注記 P.3 • 「FFOPU」とは、1口当たりのFFOを意味し、「FFO」は、以下の計算式で算出されます。以下同じです。 FFO=当期純利益+当期減価償却費+当期固定資産除却損+不動産等売却損等－不動産等売却益等 • 「DPU」とは、1口当たり分配金を指します。以下同じです。 • 「賃料増額率」（以下「賃料変動率」ということがあります。）は、各期において満期を迎えた契約の契約更改前後におけるフリーレント等を考慮した実質賃料及び共益費の変動率を、契約更 改前の実質賃料及び共益費で加重平均して記載しています。ただし、契約期間が1年以下の契約、普通借家契約及び契約更改にあたり空室期間（ダウンタイム
Slide 46: 注記
注記 P.12 • 「ポートフォリオ期中平均稼働率」及び「ポートフォリオ稼働率へのインパクト（期中平均）」は、月次での実績稼働率又は一定の条件の下に算出した2026年9月14日時点における予想稼働率 を賃貸可能面積で加重平均しています。 • 「98.5%まで上昇した場合の収益インパクト（期当たり）」は、2027年7月期の期中平均稼働率が上昇した場合の収益増加見込額を発行済投資口総数で除して算出しています。なお、実際の 稼働状況は変動する可能性があり、本試算の数値は収益増加を保証するものではありません。 • 「契約済又は内定区画における賃料単価（旧テナント比）」は、旧テナントと契約済又は内定テナ
Slide 47: 注記
注記 P.18 • 「OBR」とは、“Own Book Redevelopment”の略であり、JLFが保有する物件をJLF自ら再開発することをいいます。「再開発」とは、JLFが保有する土地上に存在する建物を取り壊した上で、 当該土地上にJLFが新たに建物を建てる行為（JLFが建設会社等と協同し、建設会社等がJLFが保有する土地上に新たに建物を建て、その後、当該建設会社等から当該建物が竣工後の任 意の時期に取得する行為を含みます。）をいいます。以下同じです。 • 「協同開発」（以下「事業パートナーとの協同開発」ということがあります。）とは、JLFが物流施設の開発に初期段階から関与することで、不
Slide 48: 注記
注記 P.23 • 「上場来平均稼働率」は、JLFの2006年1月期から2026年7月期の各期末の稼働率を単純平均して算出しています。以下同じです。 • 「NOI利回り」及び「償却後NOI利回り」は2026年7月期のNOI及び償却後NOIを運用日数で除し365日を乗じることで年換算した数値を期末帳簿価額で除して算出しています。 • 「1口当たり純資産額」とは、貸借対照表上の純資産価額に基づく1口当たり純資産額をいいます。 • 「DONAV」は、以下の計算式で算出されます。以下同じです。 直近期末時点における予想1期目のDPU×2÷直近で公表済のNAVPU • 「ROE」とは、「自己資本利益率」
Slide 49: 注記
注記 P.36 • 協同開発による取得実績における「平均NOI利回り」は、取得決定時点の鑑定評価に基づく鑑定NOIを取得価格で除して算出し、取得価格で加重平均しています。 • 協同開発パイプラインの「想定取得価格合計」は、現時点でJLFが協同開発によって構築したパイプライン物件の想定取得価格合計であり、将来の取得を決定したものではありません。 P.37 • 「平均築年数」は、取得価格ベースで算出しています。 • 「CPI参照条項等導入率」はCPI参照条項等が導入された契約の比率を賃貸面積ベースで算出しています。 • 「業種別テナント分散」及び「上位テナント」の比率は、賃貸面積ベースで算出してい
Slide 50: 注記
注記 P.43 • 「GRESB」とは、不動産会社・ファンドのESG配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称であり、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中 心に2009年に創設されました。「GRESBレーティング」は、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付されるGRESB評価結果です。 • 「PRI」（責任投資原則（Principles for Responsible Investment））は、2006年にコフィ・アナン国連事務総長（当時）が金融業界に対して提唱した6つの原則を実現させるための国際的な投資 家のネットワークです。当該原則では、
Slide 51: Memo
Japan Logistics Fund, Inc. 51
Slide 52: Disclaimer
Disclaimer 金額は単位未満を切り捨てて表示しています。 パーセントは、小数点第2位を四捨五入して表示しています。 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが含まれていますが、これらの将来に関する記述は、想定される出来事や事業環境の傾向等に関する現時点での 仮定・前提によるものであり、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。 本資料は、本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と 責任で投資なさるようお願いいたします。 本投
Japan Logistics Fund — FY2026 July Earnings Presentation on 6ix