Mirarth Real Estate Investment Corporation · TSE:3492

Mirarth Real Estate Investment — FY2026 Earnings Presentation

64 slides from Mirarth Real Estate Investment's earnings presentation, April 2026

  1. Slide 1: 2026年2月期（第16期）決算説明会資料

    2026年2月期（第16期） 決算説明会資料 ラグゼナ横浜鶴見 （資産運用会社） 証券コード：3492 MIRARTH不動産投資顧問株式会社 MIRARTH Real Estate Investment Corporation MIRARTH Real Estate Advisory Inc.

  2. Slide 2: 目次

    目次 MIRARTH不動産投資法人の概要 3 Ⅳ ． 2026年2月期（第16期）の財務状況 Executive Summary 4 財務の状況 27 Ⅰ． 2026年2月期（第16期）の決算概要 Ⅴ ．2026年8月期（第17期）・2027年2月期（第18期）の業績予想 決算ハイライト 6 業績予想の概要 30 バランスシートの変動 7 2026年2月期（第16期） 物件の取得と譲渡 8 Ⅵ．優先交渉権の取得状況 2026年2月期（第16期） 資産価値向上の取組み 9 優先交渉権の取得状況 32 Ⅱ． 2026年2月期（第16期）の運用状況 Ⅶ．Appendix 住宅 11 中期分配金目標の

  3. Slide 3: MIRARTH不動産投資法人の概要

    MIRARTH不動産投資法人の概要 ■ 基本情報 MIRARTH不動産投資法人 特徴 住宅を中心とした総合型ポートフォリオ 商号 （2025年12月1日付で商号変更）  不動産総合デベロッパーであるMIRARTHホールディングスをメ 証券コード 3492 インスポンサーとする優位性を活かし、高い競争力及び賃料増額 の余地がある築浅な住宅物件を中心とした総合型ポートフォリオ 上場日 2018年7月27日 を構築 決算月 2月、8月  住宅以外にも、立地が厳選された中規模オフィス、固定賃料により 安定した収益を確保できる商業施設、賃料アップサイドのポテン 運用資産 総合型 シャルを有するホテル

  4. Slide 4: Executive Summary

    Executive Summary 2026年2月期（第１6期） 分配金 内部成長 業績予想 実績  全体稼働率は期末時点で98.7％。高稼働状態を維持・継続 １口当たり １口当たり  住宅、オフィスで賃料変動率が過去最高を更新 ２，8００ 円 ２，80０ 円 賃料増減率 新規契約 更新 ※当期純利益の一部を将来の分配金安定化のために内部留保しています。 住宅 +6.7% ＋1.6％ 予想 実績 ※当期純利益の一部を将来の分配金安定化のために内部留保しています。 オフィス ＋15.8% +5.2% 2,800 2,800 2,800 2,672 2,700 2,700 2,700 2,70

  5. Slide 5: Ⅰ．2026年2月期（第16期）の決算概要

    Ⅰ． 2026年2月期（第16期）の決算概要 Copyright © MIRARTH Real Estate Advisory Inc. ALL RIGHTS RESERVED. 5

  6. Slide 6: 決算ハイライト

    決算ハイライト ■前期比 主な差異要因 （単位：百万円） 2026年 当期純利益 ▲101 2025年 2026年 2月期 当期取得1物件＋19、前期取得1物件(通期稼働) 8月期 2月期 前期比 予想比 賃貸事業収入の増加 +63 ＋12、前期譲渡2物件▲17、クインテッサ札幌 （第16期） ▲14、礼金更新料▲15、原状回復収入＋85 （単位：百万円） （第15期） （第16期） 増減 増減 実績 予想 実績 不動産売却益の減少 ▲97 前期売却益425（仙台日興282、聖蹟143）、 当期売却益328（大名300、東上野27） 営業収益 5,595 5,426 5,562 ▲33 +13

  7. Slide 7: バランスシートの変動

    バランスシートの変動 2026年2月期 2025年8月期 （第16期） 前期比 （単位：百万円） （第15期） 増減 ■前期比 主な差異要因 流動資産 9,886 12,549 +2,662 現金預金 9,333 12,024 +2,691 2物件譲渡＋2,296百万円 その他流動資産 553 524 ▲28 固定資産 177,509 179,716 +2,207 有形固定資産 176,998 179,291 +2,293 1物件取得+4,725百万円、2物件譲渡▲2,296百万円 無形固定資産 0 0 0 投資その他の資産 510 424 ▲85 繰延資産 39 25 ▲14 資産合計 18

  8. Slide 8: 2026年2月期 物件の取得と譲渡

    2026年2月期（第16期） 物件の取得と譲渡 ■ 取得物件の概要 ■ 譲渡物件の概要 • 宿泊研修を含む幅広い需要への対応力を評価 • 両物件とも相対的に資産規模が小さく、運用効率の改善及び • 既存オペレーターの継続運営により実績を踏まえた需要取り込み キャッシュフローが安定的な資産との入替えを見据えて譲渡 による収益最大化を図る ラヴィータ東上野 TOSEI HOTEL&SEMINAR幕張 譲渡価格 １，３６５百万円 取得価格 4,725百万円 １，２６０百万円 鑑定評価額 （2025年8月31日時点） 4,880百万円 譲渡損益 25百万円 鑑定評価額 （2025年12月1日時点） 譲

  9. Slide 9: 2026年2月期 資産価値向上の取組み

    2026年2月期（第16期） 資産価値向上の取組み TLRレジデンス磯子駅前 • 大口テナントの退去に伴い、リーシング競争力の強化及び収益向上のためバリューアップ工事を実施 • 専用部の内装・水回りに加え、エントランス等共用部も改装してリースアップを促進 エントランス After メールボックス After Before Before バスルーム After パウダールーム After Before Before NTビル・L.Biz仙台 • 既存物件のリニューアル工事を適時に実施。今後の収益向上に繋げるべく利用者の満足度向上を図るため、オフィス共用部の充実にも注力 NTビル L.Biz仙台

  10. Slide 10: Ⅱ．2026年2月期（第16期）の運用状況

    Ⅱ．2026年2月期（第16期）の運用状況 Copyright © MIRARTH Real Estate Advisory Inc. ALL RIGHTS RESERVED. 10

  11. Slide 11: 住宅の運用状況① 稼働率と賃料改定の推移

    住宅の運用状況① 稼働率と賃料改定の推移 • 分譲住宅の価格高騰等を背景に極めて高い稼働状態を維持・継続 • 入替・更新時における賃料増額を推進し、増加率・増加額ともに過去最高を記録 ■ 第16期 月末稼働率の推移 ■ （期別）賃料増減率の推移 100％ 100% 5.0% 97.8% 3.8% 98% 96.9% 96.6% 4.0% 95.5% 96% 94.9% 94.8% 3.0% 2.5% 2.1% 94% 2.0% 1.3% 1.3% 92% 1.0% 90% 0.0% 0％ 2025年 2025年 2025年 2025年 2026年 2026年 2024.2期 2024.8期 2

  12. Slide 12: 住宅の運用状況② 入替時・更新時の賃料動向

    住宅の運用状況② 入替時・更新時の賃料動向 ■ 第16期 入替時の賃料増減（月額） ■ 第16期 更新時の賃料増減（月額） (単位：千円) 旧・共込賃料 新・共込賃料 増減額 増減率 (単位：千円) 旧・共込賃料 新・共込賃料 増減額 増減率 増額 22,790 24,588 +1,797 +7.9% 増額 15,522 16,055 +533 +3.4% 据置 1,527 1,527 ±0 ±0.0% 据置 17,969 17,969 ±0 ±0.0% 減額 1,308 1,234 ▲74 ▲5.7% 減額 0 0 ±0 ±0.0% 合計 25,625 27,349 +1,723 +6.7%

  13. Slide 13: 住宅の運用状況③ その他

    住宅の運用状況③ その他 ■ 礼金・更新料の推移 ■ 住宅ポートフォリオ 礼金 更新料 福岡経済圏 その他 1.6％ 3.9％ 礼金取得率 更新料取得率 名古屋経済圏 (千円) 6.6％ 70,000 67.2% 70% 65.0% 63.6% 大阪経済圏 19.0％ 投資エリア 東京経済圏 （取得価格ベース） 68.8％ 60,000 60% 59.3% 48.3% 46.3% 50,000 54.1% 50% 51.9% 40,000 44.4% 40% 42.6% 39,168 平均築年数 10.8 年 30,000 30% 20年以上 23,266 21,756 19.7％ 20,68

  14. Slide 14: オフィスの運用状況① 稼働率と賃料改定の推移

    オフィスの運用状況① 稼働率と賃料改定の推移 • 更新時における賃料増額交渉を行い、増額件数が大幅に増加 • オフィス需要の増加に伴い、賃料ギャップが拡大。賃料水準の引き上げに向けてバリューアップ工事等により物件価値の向上を図る ■第16期 月末稼働率の推移 ■ （期別）賃料増減率の推移 99.7% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.7% 100％ 100% 10.0% 5.9% 98% 4.3% 5.0% 3.0% 96% 1.4% 0.0% 94% 0.0% 92% 90% -5.0% 0％ 2025年 2025年 2025年 2025年 2026年 2026年

  15. Slide 15: オフィスの運用状況② 入替時・更新時の賃料動向

    オフィスの運用状況② 入替時・更新時の賃料動向 ■第１6期 入替時の賃料増減（月額） ■第１6期 更新時の賃料増減（月額） (単位：千円) 旧・共込賃料 新・共込賃料 増減額 増減率 (単位：千円) 旧・共込賃料 新・共込賃料 増減額 増減率 増額 4,732 5,514 +782 +16.5％ 増額 38,667 42,466 +3,799 +9.8% 据置 221 221 ±0 ±0.0％ 据置 34,397 34,397 ±0 ±0.0% 減額 0 0 ±0 ±0.0％ 減額 0 0 ±0 ±0.0% 合計 4,953 5,735 +782 +15.8% 合計 73,064 76,864

  16. Slide 16: オフィスの運用状況③ 期中賃料増額一覧・賃料ギャップ

    オフィスの運用状況③ 期中賃料増額一覧・賃料ギャップ ■ 期中賃料増額一覧 ■ 賃料ギャップ状況 入替時 ３件 平均坪単価比較 物件名 面積（ ㎡） 増加率（ ％） (円/坪) 17,000 東池袋セ ン ト ラ ルプ レ イ ス 570 11. 7 16,528 大 宮 NSDビ ル 240 25. 0 ソ ラ ラ ガ ーデン オフ ィ ス 160 23. 0 賃料ギャップ 16,000 ▲9.2％ 更新時 31件 物件名 面積（ ㎡） 増加率（ ％） 15,000 NTビ ル 610 18. 7 15,000 NTビ ル 80 13. 3 NTビ ル 570 7. 5 NTビ ル 610

  17. Slide 17: 商業施設の運用状況

    商業施設の運用状況 • 安定性アセットとして原則景気に左右されず、安定的に賃料を収受でき、ポートフォリオの収益基盤を構築 商業施設ポートフォリオ ■ 取得価格 （物件タイプ別） ■ 契約期間 （契約件数ベース） ■ 残存契約期間 （契約件数ベース） 合計 344億円 平均契約期間 21.3年 平均残存期間 13.4年 10年未満 非日常型・コト消費型 7.7% 10年未満 20年以上 （1テナント） 30.8% 10.9% 30.8% （37億円） 20年以上 （4テナント） 生活密着型 10～20年未満 （4テナント） 84.6% 89.1% 7.7% （11テナント） （307億円） （1

  18. Slide 18: ホテルの運用状況①

    ホテルの運用状況① ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoya 変動賃料 • 近隣施設でのライブ・イベント集客により変動賃料が過去最高を更新。ADRも着実に上昇 • 中国からの渡航制限によるインバウンド需要への影響は国内利用者でカバー。稼働率は高水準を維持 ■ 変動賃料の月額平均の推移 （万円） 2,000 1,788 旧オペレーター時の固定賃料 1,568 1,482 1,500 月額：1,041万円 1,383 1,159 987 1,000 774 500 267 0 2022.8期 2023.2期 2023.8期 2024.2期 2024.8期 2025.2期 2025

  19. Slide 19: ホテルの運用状況②

    ホテルの運用状況② クインテッサホテル札幌 固定賃料＋変動賃料 ドーミーイン松山・ドーミーイン盛岡 固定賃料 • 韓国・台湾からのインバウンド利用者により変動賃料が大幅に増加 • グループインバウンドの集客により高稼働の常態化を目指す ■ 賃料収入の推移 (万円) 固定賃料（万円） 変動賃料（万円） 6,000 ドーミーイン盛岡 ドーミーイン松山 4,876 5,000 4,000 ■ 施設稼働率の推移 3,132 3,025 3,000 2,804 2019年（コロナ禍前） 2024年2月期 2,129 2025年2月期 2026年2月期 1,917 (%) 2,000 100 1,000

  20. Slide 20: ホテルの運用状況③

    ホテルの運用状況③ アパホテル蒲田駅東 固定賃料 スプリングサニーホテル名古屋常滑駅前 固定賃料 • 物件の特性上、中国人旅行客の減少によりRevPAR、稼働率とも ■ 施設稼働率とRevPARの推移 に低下するも、ほかのアジア諸国からの集客により現状は回復傾 RevPAR 向にあり、今後一層の回復見込み 稼働率 (%) 98.3 97.6 97.8 98.2 (円) ■ 施設稼働率とRevPARの推移 100 93.5 94.3 15,000 90 12,000 RevPAR 稼働率 (円) (%) 80 9,000 100 91.1 12,000 13,523 87.3 83.7 70 1

  21. Slide 21: Ⅲ．第7回公募増資の概要と実施後の効果

    Ⅲ．第7回公募増資の概要と実施後の効果 Copyright © MIRARTH Real Estate Advisory Inc. ALL RIGHTS RESERVED. 21

  22. Slide 22: 新規取得資産の概要

    新規取得資産の概要 取得価格合計 鑑定評価額合計 平均鑑定NOI利回り/償却後 平均稼働率 延床面積合計 22,114百万円 24,140百万円 4.6% / 4.0% 98.9% 39,761.71ｍ2 R-51 R-52 R-53 O-24 O-25 C-15 H-9 H-10 定禅寺通 TOSEI HOTEL＆ 東横INN ラグゼナ横浜鶴見 ルミナス八幡山 ルミナス勝山東 L.Biz呉服町 トナリエ星田  住宅 スクエアビル SEMINAR幕張 春日部駅西口  オフィス  商業施設  ホテル 取得価格 1,950百万円 3,216百万円 1,050百万円 1,742百万円 3,3

  23. Slide 23: 新規取得資産・譲渡資産の概要及び効果

    新規取得資産・譲渡資産の概要及び効果 • 成長性と安定性の観点から物件を厳選し、ポートフォリオの拡大及び運用効率の改善と含み益の顕在化を同時に実現 新規取得資産 譲渡資産 住宅 オフィス 商業施設 ホテル 住宅 商業施設 スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー 外部 スポンサー スポンサー 外部 ラグゼナ ルミナス ルミナス L.Biz 定禅寺通 トナリエ 東横INN TOSEI HOTEL ラヴィータ プリオ 横浜鶴見 八幡山 勝山東 呉服町 スクエアビル 星田 春日部駅西口 ＆SEMINAR幕張 東上野 大名Ⅱ 公募増資前 新規取得資産 譲渡資産 公募増資後 物件数 79物件 8物

  24. Slide 24: ポートフォリオの状況① 資産規模、物件数及び平均築年数の推移

    ポートフォリオの状況① 資産規模、物件数及び平均築年数の推移 • スポンサーパイプラインを活用した住宅の取得により、平均築年数の若返りを実現 公募増資後（2026年3月3日時点） • 住宅中心の総合型ポートフォリオを形成しながら資産規模を着実に拡大 資産規模 物件数 平均築年数 1,930 億円 85 物件 18.2 年 1st 2nd 3rd 4th 5th 6th 7th IPO PO PO PO PO PO PO PO 27物件取得 6物件取得 12物件取得 9物件取得 8物件取得 7物件取得 10物件取得 8物件取得 （643億円） （223億円） （263億円） （111億円） （1

  25. Slide 25: ポートフォリオの状況② ポートフォリオ構築戦略の概観

    ポートフォリオの状況② • インフレやインバウンド需要による賃料上昇と固定賃料による長期的な安定を両立するポートフォリオを構築 ポートフォリオ構築戦略の概観 アセットタイプ毎の特徴 投資比率 ポイント 築浅かつ高い利回りでアップサイドを 狙えるポートフォリオを構築  ビジネスと観光の双方で今後、更なる需要 の取り込みが期待できるマクロ環境 6.5% アップサイド ホテル 成長性アセット 変動賃料  RevPAR向上が期待される 外部環境の変化に伴う  賃料ギャップ解消による内部成長余地 キャッシュフローのアップサイド  テナント分散による稼働率下落リスクの 26.9% アップサイド ポ

  26. Slide 26: Ⅳ．2026年2月期（第16期）の財務状況

    Ⅳ．2026年2月期（第16期）の財務状況 Copyright © MIRARTH Real Estate Advisory Inc. ALL RIGHTS RESERVED. 26

  27. Slide 27: 財務の状況① 借入先金融機関の拡大 金利構造、LTV推移

    財務の状況① 借入先金融機関の拡大 金利構造、LTV推移 • 借入先が２４行から27行に増加。資金調達の安定性が向上 • 足元の金融市場の動向を踏まえ、許容できるリスクの範囲内に おいて、借入期間、固定・変動金利等を柔軟に選択 ■ 借入金総額 • 適切なLTVコントロールによりファイナンスリスクを低減し、健全 な財務体質を構築する方針 公募増資後（2026年3月3日時点） ■ 金利構造 104,580百万円 (%) 固定金利 変動金利 1.2 2.5 0.8 100 9.8 12.6 12.6 12.6 9.5 9.6 9.6 13.3 16.6 21.2 ■ 借入先金融機関のシェア（公募増資

  28. Slide 28: 財務の状況② 財務指標推移・発行体格付

    財務の状況② 財務指標推移 発行体格付 2023年2月期 2023年8月期 2024年2月期 2024年8月期 2025年2月期 2025年8月期 2026年2月期 JCR （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期） 有利子負債残高 63,080百万円 67,150百万円 67,150百万円 77,020百万円 91,220百万円 91,220百万円 95,945百万円 A+ (安定的) 総資産LTV 47.2% 47.1% 47.1% 47.8% 48.7% 48.7% 49.9% 2025年7月16日変更 時価LTV 45.0% 45.

  29. Slide 29: Ⅴ．業績予想

    Ⅴ．2026年8月期（第17期）・2027年2月期（第18期）の業績予想 Copyright © MIRARTH Real Estate Advisory Inc. ALL RIGHTS RESERVED. 29

  30. Slide 30: 業績予想の概要

    業績予想の概要 2026年8月期 2027年2月期 ■第16期実績と第17期予想との主な差異要因 （単位：百万円） 2026年2月期 （第17期） （第18期） （第16期） 第16・１7期 第17・１8期 （単位：百万円） 予想 当期純利益 ▲55 予想 実績 増減 増減 新規取得8物件＋661、譲渡2物件▲60、原状回復収 賃貸事業収入の増加 +472 入▲104、礼金・更新料収入▲21 営業収益 5,562 5,706 +144 5,753 +46 不動産売却益 ▲328 現状17期は譲渡予定なし 営業利益 3,321 3,479 +158 3,503 +23 新規取得8物件▲180、譲

  31. Slide 31: Ⅵ．優先交渉権の取得状況

    Ⅵ．優先交渉権の取得状況 Copyright © MIRARTH Real Estate Advisory Inc. ALL RIGHTS RESERVED. 31

  32. Slide 32: 優先交渉権の取得状況（ブリッジ案件）

    優先交渉権の取得状況（ブリッジ案件） • 将来の物件取得に向けて優先交渉権を取得。住宅を中心にオフィス・物流施設・ホテルで確保 参考価格 戸・室・ 物件名（住宅） 所在地 （百万円）（注） 区画数 ラグゼナ平塚 神奈川県平塚市 8００ ４１ ラグゼナ上前津 愛知県名古屋市 1,900 １１２ ラグゼナ町屋 東京都荒川区 1,000 25 ラグゼナ八千代台 千葉県八千代市 800 41 ラグゼナ横浜鶴見Ⅱ 神奈川県横浜市 2,200 90 ラグゼナ平塚 ラグゼナ上前津 ラグゼナ町屋 ラグゼナ磯子 神奈川県横浜市 1,300 58 参考価格 物件名（オフィス） 所在地 テナント数 （百万円）（注）

  33. Slide 33: 優先交渉権の取得状況（スポンサーパイプライン）

    優先交渉権の取得状況（スポンサーパイプライン） • メインスポンサーであるMIRARTHホールディングスグループの開発力を活用した豊富な物件ラインナップ 戸・室・ 戸・室・ 物件名（住宅） 所在地 竣工（予定） 物件名（学生寮） 所在地 竣工予定 区画数 区画数 ラグゼナ+ OTO南千住 東京都荒川区 竣工済 26 (仮称)カレッジコート西千葉 千葉県千葉市 2028年1月 129 ラグゼナ八王子寺町 東京都八王子市 竣工済 70戸+1区画 ラグゼナ平井サウス 東京都江戸川区 竣工済 30 戸・室・ 物件名（物流施設） 所在地 竣工（予定） 区画数 ラグゼナ平井ノース 東京都墨田区 竣工済 5

  34. Slide 34: Ⅶ．Appendix

    Ⅵ． Appendix Copyright © MIRARTH Real Estate Advisory Inc. ALL RIGHTS RESERVED. 34

  35. Slide 35: 中期分配金目標の進捗状況

    中期分配金目標の進捗状況 中期的な巡航分配金目標は3,500円 • PO等を伴った外部成長及び新規取得物件等の内部成長により、巡航分配金の向上を目指す • 将来の分配金安定化のための内部留保残高 ⇒ 第1６期分配後 約639百万円（631円／口） 内部成長 ＋ 外部成長 コロナ禍の影響による賃料下落、リ スク内在物件の譲渡等による戦略 的物件入替、大口テナント退去等も 一時的影響を除く巡航ベース 物件譲渡効果・固都税効果・ 重なり、巡航分配金が一時下落した 内部留保取り崩し分／留保分 が、PO等による安定収益物件の取 得及び内部成長の取組み継続によ 4,693円 り、巡航分配金水準の着実な成長

  36. Slide 36: ESGへの取組み① 方針・外部評価

    ESGへの取組み① - 方針・外部評価 - • 資産運用業務における環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）への配慮を通じ、 MIRARTHホールディングスグループの協力のもと、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指す 外部評価 サステナビリティ基本方針 ■ GRESB評価 ■ CDP評価 ❶ 地球温暖化防止の取組み ❷ 環境負荷の低減 2025年GRESBレーティング ❸ 法令遵守と社内体制整備 「1 star」、「Green Star」 CDP気候変動プログラム 2025年GRESB開示評価 「B⁻」か

  37. Slide 37: ESGへの取組み② 各種事例

    ESGへの取組み② - 各種事例 - 環境への取組み 社会への取組み ■ 省エネLED化 （事例） ■ テナントコミュニケーションの推進 LED化率 • EV充電インフラ設置によるCS向上 物件数 ポートフォリオにおける • 住宅14物件、オフィス2物件において、EV自動車充電コンセント LED化率 「Terra Charge」を設置済み（計70台） うち共用部分 スマホアプリから利用可能なサービスで 合計 91.4％ 62物件 入居者・EVユーザーの利便性を向上 74.7％ うち専有部分 他物件においても設置･申請が進行中 65.6％ NTビル（エントランス） ホテルリブマックス新宿 歌舞伎

  38. Slide 38: ESGへの取組み③ 各種事例

    ESGへの取組み③ - 各種事例 ｰ ガバナンスへの取組み ■ 顧客本位の業務運営に関する方針 ■ 第５回投資主総会の開催 • 本資産運用会社は、2017年3月に金融庁が公表した「顧客本位の業務運営に関す • ２０２５年１１月２７日に投資主総会を開催し、以下の議案について る原則」を受けて、顧客本位の業務運営に関する方針を公表 審議・決議 • 資産の運用において顧客本位の運営を実現するための取組状況を定期的に開示 https://www.mirarth-ra.co.jp/policy/ 第１号議案 規約一部変更の件 第2号議案 執行役員１名選任の件 ■ 運用資産の取得に関する意思決定フロー 第

  39. Slide 39: 上場時以降のポートフォリオの変化①

    上場時以降のポートフォリオの変化① • 機動的な物件の取得及び譲渡により住宅を基盤とした安定性の高いポートフォリオを実現 • 良質の物件を取得するため、スポンサーに限らず独自ソーシング拡大にも注力 ※取得価格ベースでの投資比率 上場時（2018年8月期末） 公募増資後（2026年3月3日時点） 特徴 6.9% 9.4％ 16.1% • スポンサー開発物件を中心とした 3.1% 住宅取得により、住宅比率は上場時より 36.7％ +27.3％上昇 20.3% 用途別 80.6% • 住宅の平均築年数は10.1年 26.9% • オフィス・商業施設・ホテルをバランスよく 組み入れ、分散が効いたポート

  40. Slide 40: 上場時以降のポートフォリオの変化②

    上場時以降のポートフォリオの変化② ■ 物件別 分散状況 (鑑定NOIベース） 上場時（2018年8月期末） 2026年2月期末 5.9% 5.3% 17.2% 4.8% 3.8% 上位 上位 3.6% 12.5% 3.3% 10物件 10物件 3.3% 68.2％ 38.8％ 8.4% 3.2% 3.1% 3.1% 3.4% 5.5% 2.5% 3.6% 5.4% 商業施設 ホテル オフィス 4.0% 4.9% 用途 物件名 比率 用途 物件名 比率 オフィス NTビル 17.2％ オフィス NTビル 5.9% オフィス 東池袋セントラルプレイス 12.5％ オフィス 東池袋セントラルプレイ

  41. Slide 41: ポートフォリオ一覧

    ポートフォリオ一覧 （2026年2月末時点） 物件 取得価格 稼働率 物件 取得価格 稼働率 物件名 所在地 投資比率 物件名 所在地 投資比率 番号 （百万円） （2026年2月末） 番号 （百万円） （2026年2月末） R-01 アマーレ東海通 愛知県名古屋市 1,100 0.6% 95.1％ R-34 フィール清船 愛知県名古屋市 1,500 0.9% 100.0％ R-02 ドーミー浮間舟渡 東京都板橋区 1,080 0.6% 100.0％ R-35 セレニテ難波西 大阪府大阪市 1,300 0.7% 94.4％ R-03 ベネフィス博多南グランスウィート 福岡県福岡市 1,032

  42. Slide 42: ポートフォリオ一覧

    ポートフォリオ一覧 （2026年2月末時点） 物件 取得価格 稼働率 物件名 所在地 投資比率 （2026年2月末） 番号 （百万円） C-03 TA湘南鵠沼海岸 神奈川県藤沢市 500 0.3% 100.0% C-05 YAMADA web.com松山問屋町店 愛媛県松山市 4,030 2.3% 100.0% C-06 Tecc LIFE SELECT神戸垂水店（底地） 兵庫県神戸市 4,227 2.4% 100.0% C-07 イオンスタイル尾道(底地) 広島県尾道市 900 0.5% 100.0% C-08 WECARS札幌清田店(底地) 北海道札幌市 1,610 0.9% 100.0%

  43. Slide 43: 不動産鑑定評価の概要

    不動産鑑定評価の概要 （単位：百万円） 鑑定評価額（a） 鑑定NOI 直接還元法利回り 期末 期末 物件 2025年 2026年 2025年 2026年 2025年 2026年 物件名 取得価格 主な 帳簿価額 含み損益 番号 8月期 2月期 前期比 8月期 2月期 前期比 8月期 2月期 前期比 差異要因 （ｂ） （a-b） （第15期） （第16期） （第15期） （第16期） （第15期） （第16期） R-01 アマーレ東海通 1,100 1,180 1,180 ―― 56 56 0 4.3% 4.3% ―― 1,011 168 R-02 ドーミー浮間舟渡 1,080 1,150 1,

  44. Slide 44: 不動産鑑定評価の概要

    不動産鑑定評価の概要 （単位：百万円） 鑑定評価額（a） 鑑定NOI 直接還元法利回り 期末 期末 物件 2025年 2026年 2025年 2026年 2025年 2026年 物件名 取得価格 主な 帳簿価額 含み損益 番号 8月期 2月期 前期比 8月期 2月期 前期比 8月期 2月期 前期比 差異要因 （ｂ） （a-b） （第15期） （第16期） （第15期） （第16期） （第15期） （第16期） R-27 ラグゼナ清水五条 515 596 598 2 設定賃料の見直し 23 23 0 3.7% 3.7% ―― 529 68 R-28 ラヴィータ二条月光 515 546 546 ―

  45. Slide 45: 不動産鑑定評価の概要

    不動産鑑定評価の概要 （単位：百万円） 鑑定評価額（a） 鑑定NOI 直接還元法利回り 期末 期末 物件 2025年 2026年 2025年 2026年 2025年 2026年 物件名 取得価格 主な 帳簿価額 含み損益 番号 8月期 2月期 前期比 8月期 2月期 前期比 8月期 2月期 前期比 差異要因 （ｂ） （a-b） （第15期） （第16期） （第15期） （第16期） （第15期） （第16期） R-50 TLRレジデンス仙台東 1,350 1,380 1,390 10 設定賃料の見直し 62 63 0 4.0% 4.0% ―― 1,377 12 住宅 小計 64,727 69,

  46. Slide 46: 不動産鑑定評価の概要

    不動産鑑定評価の概要 （単位：百万円） 鑑定評価額（a） 鑑定NOI 直接還元法利回り 期末 期末 物件 2025年 2026年 2025年 2026年 2025年 2026年 物件名 取得価格 主な 帳簿価額 含み損益 番号 8月期 2月期 前期比 8月期 2月期 前期比 8月期 2月期 前期比 差異要因 （ｂ） （a-b） （第15期） （第16期） （第15期） （第16期） （第15期） （第16期） C-12 WECARS鴻巣店（底地） 2,150 2,280 2,280 ―― （注1） （注1） （注1） （注1） （注1） （注1） 2,181 98 C-13 YAMADA we

  47. Slide 47: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 R-01 R-02 R-03 R-04 R-06 R-07 R-08 ベネフィス博多南 ラグゼナ ラグゼナ ラグゼナ アマーレ東海通 ドーミー浮間舟渡 ジェイシティ八丁堀 グランスウィート 東高円寺 平和台 勝どき （単位：千円） 運用日数（日） 181 181 181 181 181 181 181 ① 不動産賃貸事業収入 38,247 31,755 37,447 31,597 39,577 119,495 32,458 賃貸事業収入 37,353 31,740 36,287 29,689 38,959 112,744 30,586 その他賃貸事業収入 893 15 1,1

  48. Slide 48: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 R-09 R-10 R-11 R-12 R-13 R-14 R-15 ラグゼナ ラグゼナ ラグゼナ ラグゼナ ラグゼナ フィオレ・レジデンス ラグゼナ 本厚木 門真 戸田公園 戸田公園Ⅱ 秋葉原 出島海岸通 武蔵新城 （単位：千円） 運用日数（日） 181 181 181 181 181 181 181 ① 不動産賃貸事業収入 27,517 68,463 26,879 35,958 53,767 19,661 50,796 賃貸事業収入 25,969 65,550 25,929 34,327 51,546 18,660 50,143 その他賃貸事業収入 1,548 2,912

  49. Slide 49: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 R-16 R-17 R-19 R-20 R-21 R-22 R-23 ラグゼナ流山 TLRレジデンス TLRレジデンス TLRレジデンス TLRレジデンス ラグゼナ ＰＲＩＭＥ ＳＱＵＡRE おおたかの森 磯子駅前 川崎大師 本町WEST 高井田 北千住 （単位：千円） 運用日数（日） 181 181 181 181 181 181 181 ① 不動産賃貸事業収入 98,727 18,421 92,484 35,991 77,872 27,117 40,554 賃貸事業収入 91,602 18,421 34,658 34,400 76,008 25,923 37,574 その

  50. Slide 50: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 R-24 R-25 R-26 R-27 R-28 R-29 R-30 ラヴィータ ラグゼナ ラグゼナ ラグゼナ ラヴィータ ラヴィータ TLRレジデンス 東上野 浄心 梅小路京都西 清水五条 二条月光 東寺 難波東 （単位：千円） 運用日数（日） 179 181 181 181 181 181 181 ① 不動産賃貸事業収入 27,384 18,557 22,249 17,982 15,339 13,049 20,798 賃貸事業収入 25,258 17,807 21,091 16,961 14,753 12,648 20,487 その他賃貸事業収入 2,125 750 1,

  51. Slide 51: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 R-31 R-32 R-33 R-34 R-35 R-36 R-37 TLRレジデンス TLRレジデンス TLRレジデンス ロックフィールド フィール清船 セレニテ難波西 コリーヌアンソレイエ 両国 大鳥居 亀有 西大井 （単位：千円） 運用日数（日） 181 181 181 181 181 181 181 ① 不動産賃貸事業収入 48,117 33,854 41,790 46,488 35,523 35,888 12,844 賃貸事業収入 45,309 32,272 40,203 46,216 35,173 35,463 12,282 その他賃貸事業収入 2,807 1,5

  52. Slide 52: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 R-38 R-39 R-40 R-41 R-42 R-43 R-44 ラヴィータ ラヴィータ ラグゼナ ラヴィータ TLRレジデンス ラグゼナ アークステージⅠ・Ⅱ 谷塚駅前Ⅰ・Ⅱ 新御徒町 東陽町 難波元町 町田 八王子南町 （単位：千円） 運用日数（日） 181 181 181 181 181 181 181 ① 不動産賃貸事業収入 37,690 11,560 104,053 33,016 56,005 36,148 40,848 賃貸事業収入 36,690 10,626 99,696 32,353 54,114 35,620 40,222 その他賃貸事業収入 1,000

  53. Slide 53: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 R-45 R-46 R-47 R-48 R-49 R-50 ラグゼナ ラグゼナ ラグゼナ ラグゼナ ラグゼナ TLRレジデンス 錦糸町 平和島 八王子新町 田端北 和光 仙台東 （単位：千円） 運用日数（日） 181 181 181 181 181 181 ① 不動産賃貸事業収入 23,405 29,599 32,717 33,033 28,662 40,298 賃貸事業収入 22,811 28,438 31,327 32,778 26,808 40,298 その他賃貸事業収入 594 1,161 1,389 254 1,854 ―― ② 不動産賃貸事業費用 5,037 6,

  54. Slide 54: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 O-01 O-02 O-03 O-05 O-07 O-09 O-11 東池袋 名古屋 NTビル 大宮NSDビル 博多祇園ビル L.Biz神保町 L.Biz仙台 セントラルプレイス センタープラザビル （単位：千円） 運用日数（日） 181 181 181 181 181 181 181 ① 不動産賃貸事業収入 337,357 289,323 213,045 152,661 98,731 26,994 71,199 賃貸事業収入 310,368 238,864 188,687 131,834 92,144 26,527 62,470 その他賃貸事業収入 26,989 50,45

  55. Slide 55: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 O-19 O-20 O-21 O-22 O-23 ソララガーデン 代々木一丁目ビル 川越ウエストビル 博多冷泉町ビル TLR柏ビル オフィス （単位：千円） 運用日数（日） 181 181 181 181 181 ① 不動産賃貸事業収入 42,658 89,932 65,770 92,146 40,438 賃貸事業収入 42,658 81,706 62,994 85,254 38,589 その他賃貸事業収入 ―― 8,226 2,775 6,892 1,848 ② 不動産賃貸事業費用 4,713 17,331 16,824 20,584 15,039 管理業務費 1,147

  56. Slide 56: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 C-01 C-03 C-05 C-06 C-07 C-08 C-09 YAMADA web.com Tecc LIFE SELECT イオンスタイル WECARS プリオ大名Ⅱ TA湘南鵠沼海岸 DCM尾道店（底地） 松山問屋町店 神戸垂水店（底地） 尾道（底地） 札幌清田店(底地) （単位：千円） 運用日数（日） 178 181 181 181 181 181 181 ① 不動産賃貸事業収入 33,457 18,168 （注） （注） 28,566 （注） （注） 賃貸事業収入 29,754 15,816 （注） （注） 28,566 （注） （注） その他賃貸事業収入 3

  57. Slide 57: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 C-10 C-11 C-12 C-13 C-14 H-01 H-03 WECARS YAMADA web.com テックランド カインズ大宮店 アピタ名古屋南店 ドーミーイン松山 ドーミーイン盛岡 鴻巣店（底地） 奈良本店 八王子高尾店 （単位：千円） 運用日数（日） 181 181 181 181 181 181 181 ① 不動産賃貸事業収入 （注） （注） （注） （注） （注） 76,500 74,958 賃貸事業収入 （注） （注） （注） （注） （注） 76,500 74,958 その他賃貸事業収入 （注） （注） （注） （注） （注） ―― ―― ② 不動産

  58. Slide 58: 個別物件収支状況

    個別物件収支状況 H-04 H-05 H-06 H-07 H-08 H-09 TOSEI ACCESS by LOISIR クインテッサ アパホテル ホテルリブマックス スプリングサニーホテル HOTEL&SEMINAR HOTEL Nagoya ホテル札幌 蒲田駅東 新宿歌舞伎町明治通 名古屋常滑駅前 幕張 （単位：千円） 運用日数（日） 181 181 181 181 181 30 ① 不動産賃貸事業収入 107,283 170,837 147,999 82,194 78,000 19,842 賃貸事業収入 107,283 170,837 147,999 82,194 78,000 19,

  59. Slide 59: 各種指標

    各種指標 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 指標 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期） 当期運用日数（日） 181 184 182 184 １８１ 184 181 賃貸NOI（百万円） 2,734 3,105 3,130 3,539 4,１38 4,216 4,206 FFO (Funds from Operation／ 2,067 2,919 2,405 2,733 3,076 2,997 3,005 百万円) 1口当たりFFO

  60. Slide 60: 投資主構成

    投資主構成 所有者別保有投資口比率の推移 主要投資主一覧（上位10位） 所有投資口数 保有比率 2026.2期 投資主名 40.3% 40.8% 5.8% 13.0% （口） （%） （第16期） 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 130,520 14.3 2025.8期 41.2% 38.5% 6.5% 13.9% （第15期） 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 2 128,636 14.1 （信託口） 2025.2期 3 野村信託銀行株式会社（投信口） 42,215 4.6 39.3% 40.9% 5.9% 13.8% （第14期） 4 MIRARTHホールディングス株式会社

  61. Slide 61: 上場以降投資口価格推移

    上場以降投資口価格推移 MIRARTH不動産投資法人投資口価格（左軸） 東証REIT指数（右軸） 公募増資による6物件取得 （円） （2019年9月3日） (pt） 6物件、約223億円の物件を取得 2,600 140,000 公募増資による6物件取得 （2021年9月2日） 12物件、約263億円の物件を取得 130,000 2,400 公募増資による7物件取得 120,000 （2024年3月4日） 2 7物件、約172億円の物件を取得 2,200 110,000 3 2,000 100,000 4 6 5 90,000 1 1,800 公募増資による9物件取得 7 8 （2022年9月2

  62. Slide 62: 資産運用会社の概要

    資産運用会社の概要 ■ 概要 ■ WEBサイトのご紹介 https://www.mirarth-ra.co.jp/ 商 号 MIRARTH不動産投資顧問株式会社 所 在 地 東京都千代田区大手町二丁目2番1号 代 表 者 代表取締役社長 宰田 哲男 設立年月日 2016年1月15日 資 本 金 50百万円 MIRARTHホールディングス株式会社（90%） 株 主 構 成 株式会社共立メンテナンス（5%） 株式会社ヤマダホールディングス（5%） ■ 組織図 株主総会 監査役 取締役会 投資委員会 コンプライアンス委員会 代表取締役 コンプライアンス部 （コンプライアンス・オフィサー） 投資運用部

  63. Slide 63: MEMO

    MEMO MEMO Copyright © MIRARTH Real Estate Advisory Inc. ALL RIGHTS RESERVED. 63

  64. Slide 64: ご留意事項

    ご留意事項 • 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。 • 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所規則に基づく開示書類や運用報告書ではありません。 • 本資料の内容には、将来予想に関する記述が含まれていますが、現時点で入手可能な情報並びに一定の仮定及び前提に基づくものであり、 現時点では知りえないリスク及び不確実性が内在しています。将来予想の内容は、このようなリスク、不確実性、仮定及びその他の要因による 影響を受けるおそれがあります。したがって、かかる将来予想に関する記述は

MIRARTH Real Estate Investment — FY2026 Earnings Presentation on 6ix