Meiwa Estate Co. Ltd. · TSE:8869
Meiwa Estate — Q2 FY2024/3 Earnings Presentation
79 slides from Meiwa Estate's earnings presentation, Nov 13, 2023
Slide 1: 2024年3月期 第２四半期 決算説明資料
明和地所株式会社（8869） 2024年3月期 第２四半期 決算説明資料 2023年11月13日
Slide 2: 目次
目次 2024年3月期 第２四半期 連結決算の要旨 P.02 2024年3月期 第２四半期 連結業績 P.03 株主還元 P.16 分譲事業 P.19 流通事業 P.40 管理事業 P.49 中期経営計画の進捗状況 P.58 Fact Sheet P.71 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 3: 2024年3月期 第２四半期 連結決算の要旨
2024年3月期 第２四半期 連結決算の要旨 第２四半期の連結業績は、前年同期比増収増益 2024年3月期については、通期予想に変更はなく、 営業利益・経常利益ベースでは増収増益の見込み 配当予想に変更なし 分譲マンションは通期売上計画に対し99%契約済（第２四半期末時点） 分譲事業は、仕入、供給、契約が前年同期比大幅に減少 流通事業は、買取再販・売買仲介ともに好調に推移 管理事業は、リプレイスが好調。業績は堅調に推移 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 4: 連結業績
ME, 20244F3AHi S204 Beri
Slide 5: 2024年3月期 第２四半期 業績サマリー
2024年3月期 第２四半期 業績サマリー 2024年3月期 第２四半期 決算（連結） 分譲マンションの引渡しが前年同期比で増加し、増収増益 売上高300億円（前年同期比+123億円） 営業利益17億円（同+16億円） 経常利益11億円（前年同期は経常損失5億円） 2024年3月期 通期 連結業績予想 通期の業績予想は、前回公表から変更なし、営業利益・経常利益ベースでは増収増益となる見通し 売上高830億円（前期比+33％） 営業利益63億円（同+6%） 経常利益52億円（同+4％） 分譲マンションは通期売上計画に対し99％契約済（第２四半期末時点） Copyright © MEI
Slide 6: 報告セグメントの変更について
報告セグメントの変更について 2023年5月に公表の通り、現状の管理体制に合わせ、報告セグメントを変更 旧報告セグメント 新報告セグメント 新築分譲マンション 新築分譲マンション 土地・建物 分譲事業 土地・建物 その他 その他 不動産販売事業 買取再販 買取再販 売買仲介 売買仲介 流通事業 ウェルスソリューション ウェルスソリューション その他 管理委託収入 不動産管理事業 工事関連など 管理事業 賃貸収入 不動産賃貸事業 賃貸関連事業など 賃貸事業 リフォーム その他事業 住設企画販売 その他事業 住宅ローンなど Copyright © MEIWA
Slide 7: 2024年3月期 第２四半期 連結業績
2024年3月期 第２四半期 連結業績 売上高は300億円（前年同期比+123億円） 営業利益17億円（同+16億円）、経常利益11億円（前年同期は経常損失5億円） （単位：百万円） 23/３期2Q 24/3期2Q 24/３期 増減 増減率 通期計画 進捗率 実績 実績 分譲MS引渡戸数増加 （2023/5/11公表） (169戸→282戸) 売上高 17,684 30,048 12,363 69.9% 83,000 36.2% 売上総利益 4,493 6,847 2,353 52.4% 17,500 39.1% （売上総利益率） (25.4%) (22.8%) (△2.6P) － (21
Slide 8: 売上高の増減要因（セグメント別）
売上高の増減要因（セグメント別） 分譲マンションの竣工引渡しが増加したため、第２四半期は前年同期比増収 売上高増減要因の分析 増収要因 減収要因 （単位：百万円） 流通 管理 賃貸 その他 +1,950 +163 △62 +23 30,048 前年同期と比較し、 17,684 分譲マンションの引渡しが113戸増加 分譲 （169戸→282戸） +10,290 23/3期2Q 24/3期2Q Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 9: 営業利益の増減要因（セグメント別）
営業利益の増減要因（セグメント別） 主として分譲事業の営業利益が増加 営業利益増減要因の分析 増益要因 減益要因 （単位：百万円） 分譲 1,723 +1,515 調整額 管理 賃貸 その他 流通 △12 +32 △42 +77 +81 分譲マンションの引渡し増 により増益 71 23/3期2Q 24/3期2Q Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 10: 営業利益の増益要因（費目別）
営業利益の増益要因（費目別） 分譲マンションの引渡し増による売上総利益の増加が、 販売力強化を目的とした販管費の増加7億円を吸収し、営業利益は大幅に増益 営業利益増減要因の分析 増益要因 減益要因 （単位：百万円） ・人件費 流通事業を中心に人員を増強 売上総利益の増加 販管費の増加 ・支払手数料 +2,353 △701 仲介手数料の増加 （買取再販件数増、固定資産の売却） 1,723 （+1,652） 71 23/3期2Q 24/3期2Q Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 11: 売上高とセグメント利益の構成
売上高とセグメント利益の構成 売上高の構成 セグメント別売上高と利益 賃貸 （単位：百万円） （単位：百万円） 390 その他 (1.3%) 115 売上高 セグメント利益 管理 （0.4%） セグメント （構成比率） （構成比率） 2,802 (9.3%) 19,779 1,301 分譲事業 (65.8%) (63.9%) 6,959 347 流通事業 流通 (23.2%) (17.1%) 6,959 24/3期 2,802 187 (23.2%) 2Q 管理事業 (9.3%) (9.2%) 30,048 分譲 19,779 390 151 （65.8%） 賃貸事業 (1.3%) (7.4%
Slide 12: 竣工・引渡し物件①
2024年3月期 第２四半期 竣工・引渡し物件① 4棟190戸を引渡し 東京都世田谷区 総戸数26戸 東京都品川区 総戸数30戸 2023年8月竣工・引渡し 2023年7月竣工・引渡し Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 13: 竣工・引渡し物件②
2024年3月期 第２四半期 竣工・引渡し物件② 4棟190戸を引渡し 神奈川県茅ヶ崎市 総戸数88戸 埼玉県川越市 総戸数50戸 2023年7月竣工・引渡し 2023年7月竣工・引渡し Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 14: グッドデザイン賞を受賞
「クリオ茅ヶ崎中海岸グランシック」グッドデザイン賞を受賞 「クリオ茅ヶ崎中海岸グランシック」が、公益財団法人日本デザイン振興会 主催の2023年度グッドデザイン賞を受賞（2023年10月発表） 審査員による評価コメント 軒先が軽やかで実に印象がよい。1階住戸は外部に背を向 けることなく、専用庭が外部に対して半開きになってい る。さらにはこの庭から住戸へのアクセスも確保し、住宅 の多様な使い方を可能にしている。景観面での配慮を含め て立地地域と積極的に関係を持とうとするこのようなデザ インは評価された。 同時に、各住戸のフロンテージの広 さは隠れた秩序として重要である。バルコニーや庭はある
Slide 15: ROICについて
ROICについて 2023年3月期のROICは5.03％ WACCを2.68%上回り、株主価値を生み出していると認識している ROICの推移 （単位：％） 5.03 ROIC 4.30 4.06 3.90 3.04 2.25 2.39 2.11 2.35 WACC 1.94 2019年3月期 2020年3月期 2021年3月期 2022年3月期 2023年3月期 *連結ベースにて算出。ROICとWACCの計算式についてはファクトシート参照 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 16: 市場区分の変更について
市場区分の変更について 10月20日より、スタンダード市場へ市場区分を変更 株主の皆様に安心して中長期にわたり当社株式を保有していただくことのでき る環境を確保するとともに、成長投資に注力する 今後の取組について 【参考】スタンダード市場の上場維持基準への適合状況 流通株式 流通株式 流通株式 月平均 新中期経営計画の推進 株主数 純資産額 数 時価総額 比率 売買高 （人） （億円） （単位） （億円） （％） （単位） 当社の状況 10,199 127,967 110.7 54.5 31,559 299 株主還元の継続 スタンダード 市場 400 2,000 10 25 1
Slide 17: 株主還元
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Slide 18: 配当金の推移
配当金の推移 2024年3月期の配当金は1株当たり50円を予定（前回予想から変更なし） 配当性向30％を目途に、安定配当を目指す 配当金の推移 普通配当 記念配当 45円→50円に 増配 35円→45円に 増配 50円 創業35周年 45円 記念配当実施 創業30周年 記念配当実施 35円 35円 30円 30円 30円 30円 5円 コロナ ショック 15円 15円 15円 30円 5円 15円 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 21/3期 22/3期 23/3期 24/3期 （予想） Copyright © MEIWA ESTATE
Slide 19: 株主優待
株主優待 株式流動性の向上を目的に、株主優待制度を実施している 毎年3月31日時点の保有株式数に応じ、株主優待ポイントを贈呈 保有株式数に応じた株主優待ポイントを贈呈 保有株式数 優待ポイント数 600株～699株 4,000ポイント 700株～799株 6,000ポイント 800株～1,499株 12,000ポイント 1,500株～1,999株 20,000ポイント 2,000株～2,499株 25,000ポイント 2,500株～2,999株 30,000ポイント 「明和地所プレミアム優待倶楽部」詳細はこちら 3,000株以上 50,000ポイント https://meiwaji
Slide 20: 分譲事業
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Slide 21: 分譲事業について
分譲事業について 仕入高：184億円（前年同期比△55.6％） 第３四半期以降の売上材料1,600億円を確保済み 供給高：215億円（前年同期比△29.3％） 翌期以降売上計上物件の供給を開始している 一部物件の供給が遅れ、第３四半期以降へずれ込んだ 契約高：189億円（前年同期比△29.9％） 供給スケジュール遅延により、販売材料が不足 2024年3月期通期売上計画に対する契約進捗率は99％ Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 22: 分譲事業 業績
2024年3月期 第２四半期 分譲事業 業績 第２四半期は前年同期比増収増益 （単位：百万円） 23/3期2Q 24/3期2Q 増減 増減率 実績 実績 売上高 外部顧客への売上高 9,489 19,779 10,290 108.4% セグメント間の内部売上高 7 － △7 － 又は振替高 計 9,496 19,779 10,282 108.3% セグメント利益 △ 214 1,301 1,515 － Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 23: 分譲事業の売上先行指標(KPI)
【参考】分譲事業の売上先行指標(KPI) 分譲事業の売上先行指標を以下に定義した 販売開始 竣工・ 土地仕入契約 (建築確認下付) 販売契約 引渡し 仕入高 供給高 契約高 売上高 土地仕入契約時の金額 販売を開始した物件の 販売契約を締結した金額 住戸の引渡しを完了して、 指標の （計画販売額ベース） 販売金額 （契約額ベース） 売上を計上 定義 （計画販売額ベース） 半年～１年 1年半～2年 期間 物件計画策定 広告 住宅ローン支援 主な活動 販売準備 販売活動 登記など引渡し準備 設計 マンション建設 マンション管理 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd
Slide 24: 分譲事業 売上高の進捗
分譲事業 売上高の進捗 第２四半期末時点で、今期の通期売上計画の99％が契約済 売上高 ※新築分譲マンションのみ （単位：百万円） 中計目標 計画 2Q末で 中計目標 63,000 契約予定 60,000 99％ 60,000 276 契約済 3Q以降 供給・契約予定 契約残 40,771 売上計上済 契約残 18,953 17,356 24/3期 25/3期 26/3期 ※「中計目標」は、2022年2月28日開示の中期経営計画における目標数値です。 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved. ※契約残の数字については契約
Slide 25: 分譲事業 売上高の進捗
分譲事業 売上高の進捗 通期売上高600億円（前期比31％増）と増収見込み 売上高 ※新築分譲マンションのみ （単位：百万円） 売上計上済 契約予定 +31.6% 契約残 60,000 契約予定 276 45,591 4Q 38,823 売上計上済＋契約残で 4Q 597億円*を確保 29,507 *全棟引渡しを行った場合の 3Q 数値です。 1,947 3Q 6,902 2Q累計 2Q累計 18,953 9,182 23/3期 24/3期 実績 予想 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved. ※契約残の数字については契
Slide 26: 分譲事業 竣工予定
2024年3月期 分譲事業 竣工予定 物件の竣工が4Qに集中（竣工引渡し時に売上計上） →売上高は4Qに偏重する計画 2024年3月期 竣工予定（戸数ベース） ※新築分譲マンションのみ 1,009戸 （100.0％） 2Q 4Q 190戸 719戸 (18.8%) (71.3%) 1Q 3Q 72戸 28戸 (7.1%) (2.8%) 4Q竣工予定：10棟719戸 うち3月下旬竣工予定：8棟586戸 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 27: 分譲事業 仕入高
分譲事業 仕入高 第２四半期の仕入高は、184億円（前年同期比△55%） 第３四半期以降の売上材料1,600億円超を確保済であり、足元の建築費高騰など も勘案し厳選した仕入を実施 ※新築分譲マンションのみ 仕入高 ※計画販売額ベース （単位：百万円） △55.6% 41,572 2Q 27,747 18,440 2Q 5,749 1Q 1Q 13,824 12,690 23/3期 24/3期 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 28: 分譲事業 供給高
分譲事業 供給高 第２四半期の供給高は、215億円（前年同期比△29％） ※新築分譲マンションのみ 供給高 ※計画販売額ベース （単位：百万円） △29.3％ 上期供給予定物件の一部が 30,407 3Q以降へずれ込んだ 10月は7棟供給 （販売総額272億円） 2Q 21,508 18,328 2Q 8,572 1Q 1Q 12,079 12,936 23/3期 24/3期 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 29: 分譲事業 契約高
分譲事業 契約高 第２四半期の契約高は、189億円（前年同期比△29％） 一部物件の供給スケジュール遅延により、販売時期に遅れが出た影響 ※新築分譲マンションのみ 契約高 ※契約額ベース （単位：百万円） △29.9% 26,986 供給実績：1Q 5棟 供給実績：1Q 3棟 2Q 5棟 2Q 3棟 販売が特に好調な物件 2Q 18,925 供給が遅れた影響 が多かった 14,995 2Q （10月は7棟供給し、 9,298 契約高94億円） 1Q 1Q 11,991 9,627 23/3期 24/3期 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All ri
Slide 30: 分譲事業 完成在庫
分譲事業 完成在庫 第２四半期末時点の完成在庫は、6戸と低水準 完成在庫（竣工済未契約住戸） ※新築分譲マンションのみ △60.0% 15戸 6戸 23/3期末時点 24/3期2Q末時点 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 31: 第２四半期の供給物件
分譲事業 第２四半期の供給物件 神奈川県横浜市 総戸数54戸 北海道札幌市 総戸数70戸 2023年7月販売開始 2023年7月販売開始 2024年10月竣工予定 2025年3月竣工予定 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 32: 第２四半期の供給物件
分譲事業 第２四半期の供給物件 福岡県大野城市 総戸数40戸 2023年8月販売開始 2025年2月竣工予定 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 33: 建築コストの動向
分譲事業トピックス：建築コストの動向 建築コストは上昇を続け、販売価格も上昇している 建築費指数の推移 首都圏マンション平均価格の推移 （2015年＝100） （単位：万円） 130 125.8 8,208 8,000 120 110 7,000 6,369 100 6,000 90 5,470 80 5,000 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 1-9月 ＊一般社団法人建設物価調査会「建築費指数（2015年基
Slide 34: 建築費上昇への対策
分譲事業トピックス：建築費上昇への対策 建築費高騰への対策として、VE（バリューエンジニアリング*）を実施 結果として、供給スケジュールの遅れが生じている 建築コスト上昇への対策 2024年3月期 新規供給の状況 ▶ バリューエンジニアリング*の実施 2024/3期 2024/3期 進捗率 通期予想 2Q末時点 – 施工会社と協力しながら、バリューエン ジニアリングを行う事でコストの圧縮を 新規供給戸数 1,300戸 346戸 26.6％ 図っている バリューエンジニアリングには相応の時間を – 部材や設備機器などについて、低価格な ものに変更しつつ、住まい心地を損なわ 要すること
Slide 35: 厳選した仕入の実施
分譲事業トピックス：厳選した仕入の実施 資産価値の下がりにくい「駅近物件」の仕入に注力している 供給予定物件*の最寄り駅までの所要時間（徒歩） 10分以上 （13.6%） 全物件のうち86%が 1~3分 駅徒歩10分以内の好立地 10分以内 （27.3%） （9.1%） 計22PJ 4~8分 （50.0%） *2023年9月末時点での仕入済未供給の物件 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 36: 仕入トピックス１：不動産M＆A
分譲事業 仕入トピックス１：不動産M＆A 不動産の取得を目的としたM＆A（不動産M＆A）を実施 競合が激化する中、多様な手法を用いて売上材料を確保していく 不動産M＆Aの実績 ＜案件A概要＞ ＜案件B概要＞ 都内の駐車場運営会社 都内の不動産賃貸業者 後継者不在により廃業を前提とした 後継者不在により廃業を前提とした 株式譲渡を検討していた 株式譲渡を検討していた 都心の好立地に不動産（駐車場）を 都内に複数の不動産（区分所有マン 所有していた ション他）を所有していた ▶ 当社でM＆A後、 ▶ 買取再販事業の仕入として 分譲マンションを開発中 M＆Aを活用 ※
Slide 37: 仕入トピックス２：等価交換
分譲事業 仕入トピックス２：等価交換 仕入手法の一つとして、等価交換事業にも従来より取り組んでいる 等価交換事業の流れ 契約 建設 返還・分譲 • 地権者と等価交換契約を締結する • 当社が分譲マンションを企画・開発 • 地権者に、土地建物（持分）を返還 する する • 当社が、残りを分譲する 企画・開発 当社 当社 顧客 当社が 等価交換 分譲 契約 返還 土地 地権者 地権者 地権者 ▶ 土地とマンションの交換による資産の有効活用を提案 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 38: 等価交換事業の主な実績
分譲事業 仕入トピックス２：等価交換事業の主な実績 下記のとおり、当社は等価交換において多数の実績を有する 当社の等価交換事業の実績（抜粋） • 東京都千代田区 • 神奈川県横浜市 • 神奈川県川崎市 • 「御茶ノ水」駅 • 「元町・中華街」駅 • 「川崎」駅 徒歩8分 徒歩6分 徒歩11分 • 総戸数37戸 • 総戸数43戸 • 総戸数95戸 • 2022年9月竣工 • 2021年10月竣工 • 2024年2月竣工予定 • 東京都世田谷区 • 神奈川県横浜市 • 埼玉県川口市 • 「学芸大学」駅 • 「桜木町」駅 • 「川口」駅 徒歩9分 徒歩7分 徒歩10分 • 総戸数26戸 • 総戸
Slide 39: 仕入トピックス３：再開発・建替事業
分譲事業 仕入トピックス３：再開発・建替事業 2023年4月に「再開発・建替事業部」を新設 既存マンションの建替え事業に力を入れて取組んでいる 建替事業の流れ（一例） 検討・準備 建替組合の設立 権利変換 建替え実施 ▶ 建替えを検討 ▶ 都道府県知事等による設立認可 ▶ 権利変換計画の決定・認可 ▶ 既存マンションを解体 ▶ 事業協力者の選定 ▶ 当社も組合員として参画（予定） ▶ 建替組合がマンションを建設 ▶ 建替え計画の策定 ▶ 建替え決議（5分の4以上） 権利変換の後、 顧客 建替えを実施 建替え決議 建替組合 当社が 分譲 ○ ○ ○ ○ × 当社 再入居 区分所有者 区分
Slide 40: 仕入トピックス３：再開発・建替事業
分譲事業 仕入トピックス３：再開発・建替事業 東京都渋谷区のマンションにて、建替え事業の事業協力者に選定済 「マンション建替法」に基づく建替え事業は当社として初 当社の再開発・建替事業への取組について これまでの分譲マンション事業で培ってきたデベロッパーとしての経験とノウハウをもとに、 マンション建替え事業・市街地再開発事業を推進。 「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（マンション建替法）を活用した、 東京都渋谷区のマンション建替え事業において、事業協力者に選定済。 その他、複数の管理組合様と建替え事業及び敷地売却事業の実現に向けた検討協議を継続中。 また、再開発事業については
Slide 41: 流通事業
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Slide 42: 流通事業について
流通事業について 買取再販は年平均成長率41％で成長を継続 売上高：36億円 売買仲介は年平均成長率20％で成長を継続 売上高：4.6億円 富裕層向けのウェルスソリューション事業は、第１四半期に 一棟売り賃貸マンション２物件の売却を完了 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 43: 流通事業 業績
2024年3月期 第２四半期 流通事業 業績 買取再販・売買仲介が好調に推移し、前年同期比増収増益 （単位：百万円） 23/3期2Q 24/3期2Q 増減 増減率 実績 実績 売上高 外部顧客への売上高 5,009 6,959 1,950 38.9% セグメント間の内部売上高 － － － － 又は振替高 計 5,009 6,959 1,950 38.9% セグメント利益 266 347 81 30.5% Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 44: 流通事業 売上高
流通事業 売上高 第２四半期売上高は、69億円 売上高 買取再販 ウェルスソリューション（WS） （単位：百万円） 売買仲介 その他 +38.9% 6,959 107 5,009 2,698 119 2,062 465 363 3,688 2,464 23/3期2Q 24/3期2Q Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 45: 流通事業 買取再販
流通事業 買取再販 第２四半期売上高は、36億円とCAGR41％の成長 売上高の推移 （単位：百万円） 3,688 +41.0% 2Q 2,464 1,901 1,857 2Q 2Q 1,232 683 1Q 1Q 1Q 1,787 1,173 1,231 22/3期 23/3期 24/3期 ※CAGR＝年平均成長率 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 46: 流通事業 売買仲介
流通事業 売買仲介 第２四半期売上高は、4.6億円とCAGR20％の成長 売上高（手数料）の推移 （単位：百万円） 465 +20.9% 363 2Q 318 233 2Q 2Q 165 169 1Q 1Q 1Q 232 198 149 22/3期 23/3期 24/3期 ※CAGR＝年平均成長率 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 47: 流通事業 ウェルスソリューション
流通事業 ウェルスソリューション 第１四半期に2棟を決済・引渡し済み 24/3期 売上物件 クリオ ラベルヴィ横濱桜木町スイート クリオ ラベルヴィ元浅草 総戸数32戸 総戸数37戸 神奈川県横浜市 東京都台東区 2023年4月引渡し済 2023年4月引渡し済 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 48: 拡大する中古マンション市場
流通事業トピックス：拡大する中古マンション市場 マンション市場に占める新築マンション市場の規模は横ばいだが、 中古マンション市場の規模は順調に拡大している 全国 新築・中古マンション市場規模（＝一戸平均価格×戸数の推移） ※暦年ベース （単位：兆円） 12.2 11.3 10.7 10.4 10.1 3.4 2.6 3.8 2.6 2.7 2.9 2.6 2.6 2.5 3.7 4.5 4.4 4.2 3.0 2.5 3.5 2.6 1.2 1.1 3.5 4Q 1.2 2.4 3Q 1.2 1.1 1.1 1.1 0.8 0.8 0.9 1.0 1.0 3.7 2Q 2.5 2.8 1.
Slide 49: 中古マンションの市場環境
流通事業トピックス：中古マンションの市場環境 新築・中古を並行して検討する割合が増加している 両方を提案できる当社にとって追い風に 新築マンション供給戸数と中古マンション成約件数の推移 中古・新築マンションの並行の検討割合 （単位：戸） 新築供給戸数 中古成約件数 （単位：％） 中古と新築を並行して検討した割合 60,000 60% 54.6% 中古マンション成約件数の 50,000 50% 上昇傾向が続く 43.1% 40,000 40% 過半数が中古と 新築を並行検討 30,000 30% 20,000 20% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Slide 50: 管理事業
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Slide 51: 管理事業について
管理事業について 高い顧客満足度を得ている 他社管理物件のリプレイスが大きく増加（前年同期比2.9倍） 第２四半期末時点の管理戸数は47,426戸 売上高は堅調に推移 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 52: 管理事業 業績
2024年3月期 第２四半期 管理事業 業績 他社管理物件のリプレイスが好調に進捗し増収増益 （単位：百万円） 23/3期2Q 24/3期2Q 増減 増減率 実績 実績 売上高 外部顧客への売上高 2,639 2,802 163 6.2% セグメント間の内部売上高 22 18 △3 △15.1% 又は振替高 計 2,662 2,821 159 6.0% セグメント利益 154 187 32 21.3% Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 53: 管理事業 顧客満足度
管理事業 明和地所コミュニティは高い顧客満足度を得ている オリコン顧客満足度ランキングにて SUUMO AWARD 2022 高評価 優秀賞を受賞 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 54: 管理事業 顧客満足度
管理事業 顧客満足度 2023年 オリコン顧客満足度ランキング「分譲マンション管理会社 首都圏」 において継続して高評価を獲得している 管理会社担当者 満足度ランキング 小規模* 満足度ランキング 順位 会社名 評点 順位 会社名 評点 1 三井不動産レジデンシャルサービス 72.2 1 三井不動産レジデンシャルサービス 71.9 2 明和地所コミュニティ 72.0 2 東京建物アメニティサポート 71.6 3 野村不動産パートナーズ 71.8 3 明和地所コミュニティ 71.3 4 野村不動産パートナーズ 71.0 5 伊藤忠アーバンコミュニティ 70.8 ＊「小規模」とは、「回答者」が
Slide 55: 管理事業 売上高
管理事業 売上高 第２四半期売上高は、28億円 売上高の推移 （単位：百万円） 通期計画 通期 5,640 通期 通期 5,338 通期 4,910 5,040 4,819 4Q 4Q 4Q 4Q 1,333 1,228 1,322 1,374 3Q 3Q 3Q 3Q 1,366 1,101 1,241 1,273 2Q 2Q 2Q 2Q 2Q 1,426 2Q累計 1,299 1,353 1,245 1,249 2,802 （前年同期比 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q +163） 1,137 1,102 1,144 1,340 1,376 20/3期 21/3期 22/3期 23/3期 2
Slide 56: 管理事業 管理戸数の推移
管理事業 管理戸数の推移 管理戸数は第２四半期末時点で、47,426戸まで伸長 管理戸数の推移 目標 49,268戸 45,759戸 43,471戸 42,676戸 2Q末 42,230戸 47,426戸 20/3期末 21/3期末 22/3期末 23/3期末 24/3期末 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 57: 新規管理受託の状況①
管理事業 新規管理受託の状況① 新規管理受託戸数が伸びている 新規管理受託戸数（2Q累計） 新規管理受託戸数の推移（通期） +162% +42% 1,667戸 3,509戸 目標 2,464戸 管理開始予定 2Q 1,255戸 1,510戸 2Q末時点で 636戸 3,177戸の 2Q 1,157戸 管理開始が 171戸 993戸 760戸 2Q累計 確定済 1Q 1Q 1,667戸 465戸 412戸 23/3期 24/3期 20/3期 21/3期 22/3期 23/3期 24/3期 前年同期比162％増 通期の新規受託戸数は 前年比42％増の3,509戸を目指す ※管理開始ベース Co
Slide 58: 新規管理受託の状況②
管理事業 新規管理受託の状況② 他社管理物件のリプレイスを強化（前年同期比2.9倍） 新規管理受託戸数（2Q累計） 新規管理受託戸数の推移（通期） 自社分譲物件（クリオマンション） 自社分譲物件（クリオマンション） 目標 他社管理物件（リプレイス） 他社管理物件（リプレイス） 3,509戸 1,667戸 2,464戸 管理受託済 1,405戸 2,168戸 (84%) 1,566戸 636戸 1,157戸 993戸 154戸 760戸 477戸 200戸 151戸 159戸 (75%) 262戸 1,003戸 793戸 898戸 1,009戸 (25%) (16%) 609戸 23/3期2
Slide 59: 中期経営計画の進捗状況
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Slide 60: 中期経営計画の進捗
中期経営計画の進捗* 分譲をはじめとして、計画通りに進捗 分譲事業は、2024年3月期については売上高目標値を上回る契約を確保済 分譲事業の売上材料は、2025年3月期の目標分までは確保済 流通事業 買取再販は、足元では2024年3月期の売上目標を上回る材料を確保済 管理事業は、他社管理物件のリプレイスが好調に進捗し、管理戸数は2024年3月期末の 目標を上回っている *中期経営計画の進捗については、2023年9月末時点での数値です Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 61: 中期経営計画の進捗
中期経営計画の進捗 中計の目標値は以下のとおり （単位：億円） 23/3期 24/3期 25/3期 26/3期 27/3期 売上高 590 740 840 900 1,000 うち分譲事業 450 550 600 630 660 うち流通事業 80 100 120 150 180 うちウェルス 12 40 60 70 100 ソリューション事業 うち管理事業 52 53 55 56 58 経常利益 37 42 48 55 60 当期純利益 26 29 33 38 41 計画達成 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 62: 分譲事業 売上目標値に対する進捗状況
分譲事業 売上目標値に対する進捗状況 2024年3月期については中計売上目標を上回る契約を確保済 2025年3月期の進捗は中計売上目標の約3割に留まる 分譲事業 売上目標 ※新築分譲マンションのみ （単位：億円） 売上計上済 中計売上目標 契約残 中計売上目標 660 中計売上目標 計画 630 600 中計売上 実績 目標 達成率 455 550 101％ 中計売上 目標 契約残 450 407 189 契約残 173 23/3期 24/3期 25/3期 26/3期 27/3期 計画達成 計画分契約済 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All ri
Slide 63: 分譲事業 売上目標値に対する進捗状況
分譲事業 売上目標値に対する進捗状況 2025年3月期までは売上材料を確保済 2026年3月期以降の仕入を厳選しつつ進める 分譲事業 売上目標 ※新築分譲マンションのみ 計画 （単位：億円） 仕入済 未供給* 売上材料 中計売上目標 供給済 未契約 売上材料 中計売上目標 648 660 契約残 615 630 売上計上済 18 中計売上 実績 中計売上 目標 455 目標 307 600 中計売上 550 目標 407 450 582 167 189 173 23/3期 24/3期 25/3期 26/3期 27/3期 計画達成 材料確保済 材料確保済 仕入予定 仕入予定 Copyri
Slide 64: 【参考】分譲事業 売上目標値に対する進捗状況
【参考】分譲事業 売上目標値に対する進捗状況 2024年3月期については中計売上目標を上回る契約を確保済 2025年3月期の進捗は中計売上目標の約3割に留まる （単位：億円） 23/3期 24/3期 25/3期 26/3期 27/3期 計 売上高（分譲） 450 550 600 630 660 画 売上計上済（①） 455 189 － － － 契約残（②） － 407 173 － － 進 捗 売上計上見込み （①+②） 455 597 173 － － 通期目標に対する 進捗率 101％ 109％ 29％ － － 計画達成 計画分契約済 Copyright © MEIWA ESTATE
Slide 65: 【参考】分譲事業 売上目標値に対する進捗状況
【参考】分譲事業 売上目標値に対する進捗状況 2025年3月期までは売上材料を確保済 2026年3月期以降の仕入を厳選しつつ進める （単位：億円） 23/3期 24/3期 25/3期 26/3期 27/3期 計 売上高（分譲） 450 550 600 630 660 画 売上計上済（①） 455 189 － － － 契約残（②） － 407 173 － － 供給済 未契約（③） － 18 167 － － 進 捗 仕入済 未供給（④） － － 307 582 － 売上及び売上材料 （①+②+③+④） 455 615 648 582 － 通期目標に対する 進捗率 101％ 112％ 108
Slide 66: 流通事業 買取再販 売上目標値に対する進捗状況
流通事業 買取再販 売上目標値に対する進捗状況 2024年3月期に売上計上となる物件の販売は順調に進捗している 買取再販 売上目標 （単位：億円） 中計売上目標 158 進捗率 中計売上目標 60% 130 中計売上目標 105 達成率 中計売上目標 100％ 実績 83 64 中計売上 目標 契約残 64 14 売上計上済 36 23/3期 24/3期 25/3期 26/3期 27/3期 計画達成 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 67: 流通事業 買取再販 売上目標値に対する進捗状況
流通事業 買取再販 売上目標値に対する進捗状況 足元では2024年3月期の売上材料を十分に確保しており、 翌期以降の供給が可能 買取再販 売上目標 （単位：億円） 売上材料 170 中計売上目標 158 賃貸中* 32 中計売上目標 130 販売準備中* 中計売上目標 39 105 達成率 100％ 中計売上 実績 販売中 目標 64 47 中計売上 83 目標 契約残 64 14 売上計上済 36 23/3期 24/3期 25/3期 26/3期 27/3期 計画達成 材料確保済 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 68: 【参考】流通事業 買取再販 売上目標値に対する進捗状況
【参考】流通事業 買取再販 売上目標値に対する進捗状況 2024年3月期の買取再販の売上高は順調に進捗している （単位：億円） 23/3期 24/3期 25/3期 26/3期 27/3期 計 売上高（流通） 80 100 120 150 180 画 うち買取再販 64 83 105 130 158 売上計上済（①） 64 36 － － － 契約残（②） － 14 － － － 進 捗 売上計上見込み （①+②） 64 50 － － － 通期目標に対する 進捗率 100％ 60％ － － － 計画達成 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights
Slide 69: 【参考】流通事業 買取再販 売上目標値に対する進捗状況
【参考】流通事業 買取再販 売上目標値に対する進捗状況 足元では2024年3月期の売上材料を十分に確保しており、 翌期以降の供給が可能 （単位：億円） 23/3期 24/3期 25/3期 26/3期 27/3期 計 売上高（流通） 80 100 120 150 180 画 うち買取再販 64 83 105 130 158 売上計上済（①） 64 36 － － － 契約残（②） － 14 － － － 販売中（③） － 47 － － － 進 販売準備中（④） － 39 － － － 捗 賃貸中（⑤） － 32 － － － 売上及び売上材料 （①～⑤合計） 64 170 － － － 通期目標に対す
Slide 70: 流通事業 売買仲介 売上目標値に対する進捗状況
流通事業 売買仲介 売上目標値に対する進捗状況 2024年3月期の売上高は順調に進捗している （単位：億円） 23/3期 24/3期 25/3期 26/3期 27/3期 売上高（流通） 80 100 120 150 180 計 うち売買仲介 6 7 8 9 11 画 店舗数 11店舗 13店舗 15店舗 15店舗 15店舗 売上高 8.2 4.6 － － － 進 通期目標に対する 137％ 66% － － － 捗 進捗率 店舗数 11店舗 11店舗 － － － 計画達成 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 71: 管理事業 売上目標値に対する進捗状況
管理事業 売上目標値に対する進捗状況 2024年3月期の売上高は計画通りに進捗している 他社管理物件のリプレイスが好調で、管理戸数はすでに計画を上回っている （単位：億円） 23/3期 24/3期 25/3期 26/3期 27/3期 計 売上高 52 53 55 56 58 画 管理戸数（期末） 45,000戸 47,000戸 49,000戸 51,000戸 53,000戸 売上高 53 28 － － － 達成率（進捗率） 102％ (53%) － － － 進 管理戸数 45,759戸 47,426戸 － － － 捗 管理開始予定 － 1,510戸 － － － 達成率（進捗率） 101
Slide 72: Fact Sheet
Fact Sheet == wien
Slide 73: 第２四半期末 連結貸借対照表
2024年3月期 第２四半期末 連結貸借対照表 （単位：百万円） 23/3期 24/3期 増減 増減率 期末 2Q末 総資産 116,538 117,225 687 0.6% 流動資産 104,242 107,558 3,315 3.2% 現預金 34,147 32,690 △1,456 △4.3% 販売用不動産 7,015 6,361 △654 △9.3% 仕掛販売用不動産 61,371 66,930 5,559 9.1% 固定資産 12,295 9,666 △2,628 △21.4% 有形固定資産 7,544 6,899 △645 △8.6% 無形固定資産 251 240 △11 △4.5
Slide 74: 分譲事業 売上高内訳・売上先行指標
分譲事業 売上高内訳・売上先行指標 （単位：百万円） 23/3期2Q 24/3期2Q 23/3期 24/3期 増減 増減率 通期予想 進捗率 実績 実績 通期実績 （2023/5/11公表） 売上高 9,489 19,779 10,290 108.4% 46,326 － － 分譲マンション 9,182 18,953 9,770 106.4% 45,591 60,000 31.6% 引渡戸数 169戸 282戸 113戸 66.9% 841戸 1,000戸 28.2% 売上総利益率 20.3％ 19.5％ △0.8P － 22.8% － － 土地・建物 273 794 521 191.0% 64
Slide 75: 流通事業 売上高内訳・営業指標
流通事業 売上高内訳・営業指標 （単位：百万円） 23/3期2Q 24/3期2Q 23/3期 24/3期 増減 増減率 通期予想 進捗率 実績 実績 通期実績 （2023/5/11公表） 売上高 5,009 6,959 1,950 38.9% 9,501 － － 買取再販 2,464 3,688 1,224 49.7% 6,436 9,100 40.5% 引渡戸数 47戸 64戸 17戸 36.2% 114戸 － － 売上総利益率 16.0％ 11.0％ △5.0P － 13.8% － － 売買仲介手数料 363 465 102 28.2% 823 900 51.7% 取扱件数 265件 32
Slide 76: 管理事業 売上高内訳・営業指標
管理事業 売上高内訳・営業指標 （単位：百万円） 23/3期2Q 24/3期2Q 23/3期 24/3期 増減 増減率 通期予想 進捗率 実績 実績 通期実績 （2023/5/11公表） 売上高 2,639 2,802 163 6.2% 5,523 5,640 49.7％ 管理委託料収入 2,137 2,267 129 6.1% 4,314 － － 工事関連 459 493 34 7.5% 938 － － その他 42 41 △1 △2.7% 270 － － 新規管理受託戸数 636戸 1,667戸 1,031戸 162.1％ 2,464戸 3,509戸 47.5% 管理戸数 43,963戸
Slide 77: 【参考】ROIC計算式
【参考】ROIC計算式 ROICの計算式は下記のとおり。 連結営業利益×（1－実効税率） ROIC ＝ 投下資本* ＊投下資本は、有利子負債+純資産として、各期の期中平均の値を 用いて算出しています。 （イメージ）連結貸借対照表 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 固定負債 固定資産 投下資本 純資産の部 総資産 負債・純資産合計 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 78: 【参考】WACC（加重平均資本コスト）計算式
【参考】WACC（加重平均資本コスト）計算式 WACCの算出は下記のとおり WACC ＝ （負債コスト×負債比率）＋（株主資本コスト×株主資本比率） 負債コスト 有利子負債利子率×（1-実効税率） 負債比率 有利子負債額/（時価総額+有利子負債額） 株主資本コスト CAPMを用い当社算出* 株主資本比率 時価総額/（時価総額+有利子負債額） *リスクフリーレートは新発国債10年利回り、ベータ値は5年週次、リスクプレミアムはTOPIX変化率をそれぞれ用いています。 Copyright © MEIWA ESTATE Co., Ltd. All rights reserved.
Slide 79: お問い合わせ先
お問い合わせ先 明和地所株式会社 経営企画部 TEL 03-5489-2620 E-mail IR8869＠meiwajisyo.co.jp ※ 本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。 ※ 本資料は公表日現在のデータに基づいて作成されています。 記載されている計画・予想数値等は、本資料作成時点での当社の判断であり、その情報の正確性及び完全性を保証、または約束するものではありません。 また、予告なしに内容が変更、廃止されることがあります。