Nippon Building Fund, Inc. · TSE:8951
Nippon Building Fund — FY2021 H2 Earnings Presentation
67 slides from Nippon Building Fund's earnings presentation, Feb 16, 2022
Slide 1: 2021年12月期（第41期）決算説明会資料
日本ビルファンド投資法人 日本ビルファンドマネジメント株式会社 2021年12月期（第41期） 決算説明会資料 2022年2月16日 0
Slide 2: CONTENTS
CONTENTS 1. 決算ハイライト 1-1 決算ハイライト(1/3) 3 6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(1/4)パイプライン 34 1-1 決算ハイライト(2/3) 4 6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(2/4)ポートフォリオ 35 1-1 決算ハイライト(3/3) 5 6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(3/4)リーシング 36 6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(4/4)プロパティマネジメント_ 37 2. 決算実績 6-5 保守的な財務運営 38 2-1 2021年12月期(第41期)決算 損益計算書(P/L) ７ 2-2 20
Slide 3: 1. 決算ハイライト
1. 決算ハイライト 2
Slide 4: 1-1 決算ハイライト（1/3）
1-1 決算ハイライト（1/3） 実績 予想 2021年12月期 2022年6月期 2022年12月期 （第41期） （第42期） (第43期) 前期比 営業収益 50,334百万円 +4,121百万円 +8.9％ 52,022百万円 47,309百万円 営業利益 23,004百万円 +225百万円 +1.0％ 25,988百万円 22,021百万円 営業利益（不動産売却損益除く） 20,276百万円 -1,015百万円 -4.8％ 18,974百万円 19,604百万円 当期純利益 21,727百万円 +300百万円 +1.4％ 24,543百万円 20,662百万円 当期純利益（不動産売却
Slide 5: 1-1 決算ハイライト（2/3）
1-1 決算ハイライト（2/3） (2021年12月31日時点) 資産規模 （2021年12月31日時点） 稼働率 鑑定評価含み益 エリア分散 （取得価格累計） （期中平均）*1 Asset 東京23区 : 82.9％ 1兆3,822億円 3,144億円 都心 5区 : 59.4％ 96.4% LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数 Debt 42.1% 95.1% 0.47% 5.76年 時価総額 1口当たりNAV *2 Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率 1兆1,071億円 585,254円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立
Slide 6: 1-1 決算ハイライト（3/3）
1-1 決算ハイライト（3/3） 1口当たり分配金の中長期的な安定成長、1口当たりNAVの増大を通じて 投資主価値の向上を目指します 1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移 （円） （円） 13,000 11,848 600,000 585,254 12,000 11,684 572,136 573,646 566,917 564,249 11,011 10,986 11,000 558,516 11,000 10,560 550,000 10,000 500,000 9,000 8,000 450,000 7,000 0 6,0000 400,0000 '19.6 '19.12 '2
Slide 7: 2. 決算実績 用語の定義
2. 決算実績 【用語の定義】 決算期 用語 定義 物件名 新宿三井ビルディング（第40期取得） グラントウキョウサウスタワー（第40期取得） 2021年6月期（第40期）取得2物件及び追加取得1物件 取得物件 上野イーストタワー（第40期追加取得） 2021年12月期（第41期）取得1物件及び追加取得1物件 飯田橋グラン・ブルーム（第41期取得） 横浜STビル（第41期追加取得） 2021年12月期（第41期）実績 （期末保有物件数：73物件） NBF新川ビル（東館・住宅棟）50％（第40期売却） NBF南青山ビル（第40期売却） 2021年6月期（第40期)売却2物件 売却物件 NBF御茶
Slide 8: 2-1 2021年12月期（第41期）決算 損益計算書（P/L）
2-1 2021年12月期（第41期）決算 損益計算書（P/L） （百万円） ●主な増減要因 （百万円） 2021年6月期 2021年12月期 前期比 営業収益 +4,121 科目 (第40期） (第41期） 増減 増減率 営業収益 46,213 50,334 4,121 8.9% 不動産賃貸収入 -690 不動産賃貸事業収益 計 44,688 44,333 -354 -0.8% 入替(取得/売却物件) +183 不動産賃貸収入 41,571 40,880 -690 -1.7% その他賃貸事業収入 3,117 3,453 335 10.8% 既存物件 -874 不動産等売却益 1,524 6,
Slide 9: 2-2 2021年12月期（第41期）決算 貸借対照表（B/S）
2-2 2021年12月期（第41期）決算 貸借対照表（B/S） ●主な増減要因 資産の部 （百万円） （百万円） 2021年6月期末 2021年12月期末 前期比 科目 資産 +1,466 (第40期末） (第41期末） 増減 増減率 流動資産 45,324 26,972 -18,351 -40.5% 流動資産 - 18,351 現金及び預金 44,075 25,981 -18,094 -41.1% その他 1,248 991 -257 -20.6% 現金及び預金 - 18,094 固定資産 1,259,846 1,279,684 19,837 1.6% 固定資産 +19,837 有形固定資
Slide 10: MEMO
— Nippon Bufiding Func (MEMO)
Slide 11: 3. 運用実績と見通し
fima jist RL 10 NBF Nippon Building Fund
Slide 12: 3-1 今後の運用方針
3-1 今後の運用方針 優良なポートフォリオと強固なスポンサー力を活用しマーケット変化に柔軟に対応 内部成長 / オフィス賃貸市場 外部成長 / オフィス売買市場 今後のオフィス賃貸マーケット見通し 今後のオフィス売買マーケット見通し • 昨年の後半からのワクチン接種に伴う新型コロナウイルス新規感染者数 • 東京のオフィスマーケットに対する投資選好が続き、 減少により、経済活動が再開し、オフィス需要も回復 多様なプレイヤーが売買マーケットに参加 • 良質なオフィスビルの新規供給が、堅調な企業業績を背景とした 従業員の新規採用、テレワーク普及に伴う共用部の充実化・打合せ • 低金利環境の継続に加
Slide 13: 3-2 入替戦略（2021年3月以降に公表した物件の入替）
3-2 入替戦略（2021年3月以降に公表した物件の入替） POを含めた入替戦略による効果 ポートフォリオの強化に資する物件への入替（2021年3月以降公表） ポートフォリオの変化 追加取得予定 新規取得予定 上野 合計/ PO後 横浜STビル 飯田橋 中之島三井 PO前 イーストタワー 平均 （見込み） （追加取得） グラン・ブルーム ビルディング （追加取得） 所在地 東京都台東区 神奈川県横浜市 東京都千代田区 大阪府大阪市 - 物件数 76物件 70物件 取得 2021年3月 共有持分40% 2021年11月 共有持分15% ①2021年9月 約41.10% 取 （予定）日 （合計取得
Slide 14: 3-3 外部成長 取得物件（1/2）
3-3 外部成長 取得物件（1/2） 中之島三井ビルディング 物件の特徴 「ヒト×仕事×食事×AI」により生まれ変わったオフィスビル 立地 大阪圏各エリアへの良好なアクセス • 京阪中之島線「渡辺橋」駅徒歩1分、また大阪メトロ、京阪本線等の路線が乗り入れ、 大阪駅周辺をはじめとした各エリアへのアクセスが良好 スペック ハイスペックな高層オフィスビル • 基準階貸室面積約440坪、天井高2,800mm、OAフロア125mm、電気容量50VA/㎡等 の高い基本スペックに加え、停電時には専有部内に10VA/㎡の電力を最大64時間供給可能 な非常用発電機等を備えた競争力の高い物件 • 大阪市役所や日本
Slide 15: 3-3 外部成長 取得物件（2/2）
3-3 外部成長 取得物件（2/2） 飯田橋グラン・ブルーム (追加取得後 約58.55%） 物件の特徴 商業施設一体型のハイスペックオフィス 立地 都心主要エリアへの良好なアクセス • JR「飯田橋」駅徒歩1分、また東京メトロ、都営大江戸線を含め5路線が乗り入れ、 都心主要エリアへのアクセスが良好 スペック 商業施設を兼ね備えた希少な複合再開発物件 • 地上30階、基準階面積約805坪、天井高2,800㎜、OAフロア100㎜の大規模オフィスビル • 72時間対応の非常用発電機の設置、約100㎡の防災備蓄倉庫の完備等BCP対策を 兼ね備えた競争力の高い物件 • 低層部の商業施設「飯田橋サクラテ
Slide 16: 3-4 内部成長 期中平均稼働率と入居率・退去率
3-4 内部成長 期中平均稼働率と入居率・退去率 入居率・退去率を保守的に想定、稼働率は2022年6月期を底に回復 ●期中平均稼働率と入居率・退去率 （％） （％） 99.3 99.5 99.5 99.4 99.4 15.0 98.8 100.0 98.8 97.8 96.4 96.7 巡航稼働率 96.0 97～98％ 10.0 95.0 5.0 4.7 90.0 4.2 2.4 2.5 2.4 2.4 1.5 1.7 1.3 1.7 0.7 0.0 85.0 -0.9 -1.4 -1.6 -1.6 -2.5 -2.5 -2.5 -2.8 -3.4 -3.3 -5.0 -4.6 80.0 *
Slide 17: 3-4 内部成長 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳
3-4 内部成長 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳 不動産賃貸収入の減少は2022年12月期を底に回復 ●既存物件の不動産賃貸収入の前期比変動率内訳（賃料改定影響・入替影響等） （％） 4.0 賃料改定影響 入替影響等 賃料改定影響＋入替影響等 3.0 2.0 1.0 22年12月期を 底に回復 0.0 -1.0 -2.0 -3.0 -4.0 ‘17.12 ‘18.6 ‘18.12 ‘19.6 ‘19.12 ‘20.6 ‘20.12 ‘21.6 ‘21.12 ‘22.6 ‘22.12 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第4
Slide 18: 3-5 工事費（CAPEX+修繕費）について
3-5 工事費（CAPEX+修繕費）について バリューアップ工事等の戦略投資を実行し、ポートフォリオクオリティの向上に努めます 大型テナント退去時のマルチテナント化への対応を含めた貸付整備等や、LED化等のバリューアップを着実に行うことにより物件価値の向上を図る （予想） （百万円） 12,000 11,203 貸付整備等 LED化 その他 10,000 8,142 8,000 7,769 6,848 6,157 6,000 5,381 5,431 5,564 4,275 4,000 3,622 2,000 0 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '2
Slide 19: 3-6 財務
3-6 財務 返済期限の分散・資金調達の安定化と調達コストの削減を継続 ●有利子負債残高 （百万円） ●ファイナンスデータ 2021年6月期末 2021年12月期末 2021年6月期末 2021年12月期末 項目 前期比 項目 前期比 （第40期末） （第41期末） （第40期末） （第41期末） 短期借入金 0 0 - LTV 42.2％ *42.1％ -0.1pt 長期借入金（変動金利） 27,000 27,000 - 長期固定金利比率 95.1% 95.1% - 長期借入金（固定金利） 466,500 466,500 - 平均調達金利 0.47% 0.47% - 平均残存年数 投資法人債
Slide 20: 3-7 継続鑑定評価
3-7 継続鑑定評価 継続鑑定評価額は高位安定 ●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移 （億円） 2021年6月期末 2021年12月期末 前期比 （第40期末） （第41期末） 簿価 継続鑑定評価額 16,000 物件数 75物件 73物件 ▼2物件 継続鑑定評価額 15,487億円 15,882億円 +395億円 14,000 簿価 12,514億円 12,738億円 +224億円 含み益 2,973億円 3,144億円 +170億円 12,000 ●物件ごとの変動（前期比） 10,000 直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 2021年6月期末 2021年12
Slide 21: 4. 業績予想
20 NBF Nippon Building Fund
Slide 22: 4-1 2022年6月期（第42期）・2022年12月期（第43期）業績予想
4-1 2022年6月期（第42期）・2022年12月期（第43期）業績予想 (百万円) (百万円) ●主な増減要因 次期予想 2期先予想 2021年12月期 2022年6月期 2022年12月期 営業収益 +1,687 -4,713 当期実績比 次期予想比 科目 （当期実績） （次期予想） （2期先予想） 不動産賃貸収入 +103 +166 (第41期) (第42期) 増減 増減率 (第43期) 増減 増減率 営業収益 50,334 52,022 1,687 3.4% 47,309 -4,713 -9.1% 入替(取得/売却物件) +1,015 +359 不動産賃貸事業収益 計 44,333
Slide 23: （参考）業績の見通し
（参考） 業績の見通し 一口当たりの分配金 譲渡益の活用により内部成長を補完し、1口当たり分配金の安定成長を目指す （円） 譲渡益－内部留保 外部成長 内部成長 その他 その他 外部成長 譲渡益－内部留保 内部成長 固定資産税 （2021年取得物件の費用化開始 及び評価替え分） 0 ‘21.12期 ‘22.6期 ’22.12期 （第41期） （第42期） （第43期） 22
Slide 24: 4-2 内部留保及び譲渡益の活用方針
4-2 内部留保及び譲渡益の活用方針 内部留保及び譲渡益を中長期的に投資主のために還元していきます 【活用方針】 • 内部留保（2022年12月末残高見込み：141億円）及び今後の譲渡益については積極的に投資主還元に活用していきます • 1口当たり分配金（DPU）の下限を、当面の間11,500円としDPUの成長に努めます • ESG投資（LED化、グリーン電力の購入等）やバリューアップ工事を行っていきます 【内部留保残高の推移】 【積極的な投資主還元】 足元の入替戦略に伴い内部留保が増加 【短期方針】 (億円) ・オフィス賃貸マーケットが落着き、成長局面を迎えるまでの 160 当面の間、現状の
Slide 25: 5. マーケットについて
5. マーケットについて 24
Slide 26: 5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2）
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2） 東京ビジネス地区の2022年1月の空室率は6.26％、募集賃料は20,508円 ●東京ビジネス地区*のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率） （円/坪） （％） 25,000 10.00 8.57％ 22,901円 9.43％ 23,014円 （’03.6・8） （’12.6） （’20.7） （’08.8） 9.00 8.00 20,508円 7.00 20,000 （’22.1） 6.00 6.26％ （’22.1） 5.00 17,526円 4.00 （’04.10） 15,000 16,207円 （’13.12） 3.00 2.00
Slide 27: 5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2）
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2） ●東京23区大規模オフィスビル供給量推移 （出所）2021年5月27日付森ビル㈱のデータから資産運用会社作成 （万㎡） 300 （予想） 250 216 ‘21年以降平均94万㎡/年 過去平均（1986～2020年） （延床面積ベース） 105万㎡/年 200 （延床面積ベース） 175 179 154 141 145 150 125 121 120 119 117 109 91 97 93 100 85 86 85 87 72 77 65 69 58 61 49 50 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08
Slide 28: 5-2 不動産売買マーケット動向
5-2 不動産売買マーケット動向 ●不動産（オフィス）取引金額の推移 （億円） 25,000 上期 下期 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 （出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成 ●プライムエリアオフィス*1の利回りベンチマーク*2の推移 4.0 % 3.5 3.5 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.3 3.2 3.0 2.9 3.0 %
Slide 29: 5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利 ●NBFの投資口価格 東証REIT指数の推移 （pt） （円） 1,200,000 4,000 NBF（左軸） 東証REIT指数（右軸） 900,000 3,000 600,000 2,000 300,000 1,000 0 0 '01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 '19.9 '20.9 '21.9’22.1 ’21.9 ●10年国債金利の推移 3.00%
Slide 30: 6. NBFの優位性
6. [Ngoemaes NBF 29
Slide 31: 6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2）
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2） ●資産規模（取得価格の累計）・期中平均稼働率の推移 東京23区（左軸） 東京周辺都市部（左軸） 期中平均稼働率（右軸） うち都心5区（左軸） 地方都市部（左軸） （％） （億円） 100.0 16,000 98.7 98.4 98.7 98.8 99.3 99.5 99.5 99.4 99.4 98.8 97.9 98.3 98.3 97.5 97.8 97.1 97.6 97.9 96.8 97.9 98.2 97.8 97.1 97.3 96.9 97.0 97.2 97.3 96.8 96.7 96.8 97.0 95.0 96.4
Slide 32: 6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2）
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2） ●1口当たり分配金の推移 *1 （円） 11,848 11,684 12,000 11,274 11,126 11,000 10,887 11,011 10,986 9,90410,064 9,836 10,283 10,560 9,513 9,695 9,612 9,650 8,562 8,645 9,370 8,126 8,427 8,397 8,867 9,129 9,000 8,645 8,446 8,523 7,747 8,152 8,001 7,683 7,592 7,6007,7407,877 7,681 7,787 8,03
Slide 33: 6-2 J-REIT最大の規模
6-2 J-REIT最大の規模 （2021年12月31日時点） ●時価総額 投資法人別占有率 （億円） 1兆1,071億円 12,000 11,000 オフィス 18.1% 10,000 J-REITの時価総額合計 … 16兆9,957億円 9,000 8,000 総合型・複合 7,000 45.4% 物流 21.0% 6,000 5,000 4,000 3,000 住宅 7.4% ホテル・ヘルスケア 3.3% 商業施設 4.8% 2,000 1,000 0 NBF （出所）Quickより資産運用会社作成 ●取得価格 アセットタイプ別占有率 （億円） 16,000 その他 1.3% 1兆3,8
Slide 34: 6-3 東京を中心としたポートフォリオ
6-3 東京を中心としたポートフォリオ ● 地域別投資比率（取得価格ベース） 東京23区 （2021年12月31日時点） 都心5区 地方都市部 1,498億円 （10.8％） 東京23区 1兆1,465億円 東京周辺都市部 （82.9％） 新宿三井 ビルディング 飯田橋 グラン・ブルーム NBF大崎ビル （東京都品川区） 858億円 （東京都新宿区） （東京都千代田区） （6.2％） 1兆3,822億円 73物件 六本木 グラントウキョウ ゲートシティ大崎 ティーキューブ サウスタワー （東京都品川区） （東京都港区） （東京都千代田区） 東京周辺都市部 地方都市部 都心5区 8,208億円
Slide 35: 6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（1/4）パイプライン
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（1/4）パイプライン ●売主別取得累計額の推移 ●三井不動産グループとの共生モデル 上場以降の取得物件の約7割が 三井不動産グループ関連（取得・仲介） 保有 運用 （億円） 1兆3,822億円 日本ビルファンド投資法人 14,000 12,000 10,000 8,096 約7割＊ 新宿三井ビルディング グラントウキョウサウスタワー JFEビルディング NBF日比谷ビル 8,000 （2021年取得） （2021年取得） （2006年売却） （2018年売却） 取得 売却 6,000 1,495 4,000 3,639 2,000 名古屋三井 N
Slide 36: 6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（2/4）ポートフォリオ
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（2/4）ポートフォリオ ●物件入替後（70物件）のポートフォリオの状況 エリア別投資比率 1物件当たり投資額 三井不動産（ML等）比率 ML等物件 その他 42% 58% ●テナント分散 ●保有物件のうち三井不動産のシェアオフィス 「ワークスタイリング」の入居数 全国拠点数 144拠点 保有物件のエンドテナントの合計数 NBF保有物件入居数 会員企業数 約800社 1,567件 11 会員数 約23万人超 （2022年1月31日時点） （2021年12月31日時点） 出所：三井不動産のデータから資産運用会社作成 35
Slide 37: 6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（3/4）リーシング
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（3/4）リーシング ●期中平均稼働率・総賃貸可能面積の推移 （％） （万㎡） 100 99.3 99.5 99.5 99.4 99.4 210 NBFの期中平均稼働率（全国） *1（左軸） 98.7 98.8 98.8 参考：マーケットの期中平均稼働率 98.2 98.3 98.4 98.4 （東京ビジネス地区）*２（左軸） 97.9 97.8 NBFの期末総賃貸可能面積（右軸） 97.8 96.8 97.2 97.9 96.5 96.4 180 97.6 96.2 96.3 95.9 97.0 96.8 95 95.5 94.5 94.7 15
Slide 38: 6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（4/4）プロパティマネジメント
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（4/4）プロパティマネジメント ● 日本ビルファンドマネジメントとNBFオフィスマネジメントはNBFの両輪としてNBFを支えています NBFオフィスマネジメントの強み・特長 ●既存テナントとの強固なリレーション 日本ビルファンド投資法人 NBF専属のPM会社として、既存テナントとのリレーションを構築 物件の管理・運営とテナントのコミュニケーションを図ることにより高い稼働率を実現 ●三井不動産グループのノウハウを最大限活用 三井不動産グループの管理・運営ノウハウを活用 アセットマネジメント プロパティマネジメント NBF全物件で共通した管理・運営を
Slide 39: 6-5 保守的な財務運営
6-5 保守的な財務運営 ●LTV・長期固定金利比率の推移 ●長期有利子負債の平均残存年数の推移 （％） （年） 100 7 6 90 93.5 95.1 95.1 5 6.08 93.3 92.9 93.6 5.60 5.54 5.53 5.62 5.76 92.6 91.7 5.35 5.24 4 長期固定金利比率 ターゲット：90％以上 80 3 2 70 1 0 60 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 50 40 42.2 42.1 ●平
Slide 40: 7. ESGへの取り組み
7. ESGへの取り組み （投資法人及び資産運用会社の取り組み） 39
Slide 41: 7-1 ESGへの取り組み方針
7-1 ESGへの取り組み方針 NBFは基本姿勢にもとづき、以下の外部評価・認証の取得、国際イニシアティブへの賛同・参加を行っています ESG への配慮が不動産投資運用業務における重要な課題であるとの認識に基づき、三井不動産グループが定める 基本姿勢 「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境負荷の低減、安全・安心、快適性の向上及び様々な 主体との多様な連携・協力に配慮した資産運用業務を行うよう努めます。 MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への採用 国際イニシアティブへの賛同・参加 7年連続でGRESB評価を取得 気候関連財務情報開示タスクフォース CDP気候変動プロ
Slide 42: 7-2 マテリアリティ及び主要KPIの設定
7-2 マテリアリティ及び主要KPIの設定 マテリアリティの特定 ステークホルダーおよびNBFにおける重要度の高い社会課題を抽出し、マテリアリティを特定しました CO₂排出量原単位 2030年までに46%削減（2013年基準） グリーンビルディング認証取得率 100% 主要KPI 水使用量原単位 2030年までに5%削減（2019年基準） グリーンファイナンスの調達金額 100億円/年以上 廃棄物リサイクル率 65% 気候関連課題（環境負荷の低減）への対応 関連するSDGs テナント満足度の向上 関連するSDGs 地球温暖化などによる環境への変化について、環境負荷を低減 顧客満足度調査やオフィ
Slide 43: 7-3 環境（Environment）への取り組み
7-3 環境（Environment）への取り組み 環境（Environment） 環境パフォーマンス改善への取り組み • 資産運用会社の役職員全員でESGを推進し、確実にPDCAサイクルが実施される社内体制を構築しています • 2013年を基準とし2030年までにエネルギー由来CO₂排出量削減 46％以上（原単位） を目指します • グリーン電力の導入、太陽光パネルの設置など新たな施策に取り組むとともに、LED化の促進、環境性能の高い物件への入替、空調機器の入替、環境性能の高い設 備の導入など従来の取り組みを行っていきます • 2019年を基準とし、2030年までに水使用量削減 5%（原単位
Slide 44: 7-4 テナント及び資産運用会社の従業員（Social）への取り組み
7-4 テナント及び資産運用会社の従業員（Social）への取り組み 社会（Social） テナント/地域社会に対する取り組みイベント等の実施 コロナ禍における従業員支援 防災対応工事の実施 安全な労働環境の提供 ● 非常用発電機点検・更新 • 新型コロナウイルス ワクチン職域接種の実施（契約社員含む全社員） • PCR検査の定期実施（契約社員、出向者を含む希望者全員） • オープンスペースへのアクリルパーテーションの設置 • 消毒剤及び空間除菌脱臭機（ジアイーノ）の設置 【 定期的なPCR検査の実施（希望者） 】 【 空間除菌脱臭機（ジアイーノ）の設置 】 （NBF高輪ビル） （NBF松戸ビ
Slide 45: 7-5 ガバナンス（Governance）への取り組み
7-5 ガバナンス（Governance）への取り組み ガバナンス（Governance） ・資産運用会社においては、コンプライアンス委員会、リスク管理会議、運用審査会議、経営会議等のガバナンス・ストラクチャーを構築し、業務におけるリスク管理・ コンプライアンスを徹底、コーポレート・ガバナンスの継続的な改善・向上に努めています 運用資産の取得及び譲渡に関する資産運用会社の意思決定フロー 資産運用会社の組織図 投資本部による起案 ・不動産プロセスチェックシートにより、各種リスクの有無・違法性の有無等のコンプライアンスチェックを行う。 株主総会 ・適宜、専門家である第三者に確認を行う。 会計監
Slide 46: Appendix
og Appendix NBF 45
Slide 47: 8-1 主要テナント上位10社・テナント業種
8-1 主要テナント上位10社（賃貸面積ベース）・テナント業種 ●主要テナント上位10社（賃貸面積ベース） ●テナント業種*2分布 （2021年12月31日時点） （2021年12月31日時点） 上記以外の業種 賃貸面積 全賃貸面積に占める 8.6% テナント名 賃貸物件 倉庫・運輸関連 2.1% (㎡) 賃貸面積の割合（%） 医薬品 2.2% サービス業 23.8% 1. 三井不動産株式会社*1 新宿三井ビルディング 他23件 445,220 38.6 銀行業 2.5% その他製品 2.6% 2. ソニーグループ株式会社 ＮＢＦ大崎ビル 他1件 75,057 6.5 小売業 3.8% テナン
Slide 48: 8-2 ビル別入居・退去面積一覧
8-2 ビル別入居・退去面積一覧*（2021年7月1日～2021年12月31日） 東京周辺 東京23区 地方都市部 （坪） 都市部 4,000 3,000 2,000 1,000 0 -1,000 -2,000 -3,000 新 飯 六 グ 西 セ Ｎ 芝 ＮＮ Ｇ 虎Ｎ ＮＮ 新 興 リ Ｎ Ｎ 新 Ｎ 四 ＮＮ Ｎ Ｎ Ｎ 住 Ｎ パ Ｎ 日 龍 神 Ｎ ゲ 中 Ｎ 上 Ｎ大 中 大Ｎ Ｎ東 東 ＮＮ 調新 横 パ つ シ Ｎ Ｎ 札 Ｎ Ｎ Ｎ 三 名 名 Ｎ ア 中信 堺 サ Ｎ 広 Ｎ 博 Ｎ 宿 田 本 ラ 新 レ Ｂ Ｎ ＢＢ l ノ Ｂ ＢＢ 宿 和 バＢ Ｂ 橋 Ｂ 谷 ＢＢ
Slide 49: 8-3 築年数の状況
8-3 築年数の状況 2021年6月期末 2021年12月期末 （第40期末） （第41期末） 8.7% 13.4% 43.8% 47.3% 平均築年数 平均築年数 23.2年 23.0年 43.9% 42.8% 10年以下 10年超20年以下 20年超 48
Slide 50: 8-4 財務運営の推移
8-4 財務運営の推移 借入金（左軸） 長期固定金利比率（右軸） 投資法人債（左軸） LTV（総資産有利子負債比率）（右軸） （億円） 99.6 （％） 97.5 97.7 6,000 95.1 95.1 100 95.2 95.0 95.2 95.2 95.1 92.9 94.2 93.8 94.0 92.6 92.9 93.6 97.7 96.4 96.5 5,500 87.3 87.0 84.8 94.7 85.8 95.2 92.5 93.3 93.5 90 92.2 91.7 83.1 5,000 86.7 79.1 80 75.7 80.8 82.3 73.5 4,500 66.7
Slide 51: 8-5 借入金の調達先一覧
8-5 借入金の調達先一覧 （百万円） 2021年6月期末 2021年12月期末 借入先 返済方法 その他 （第40期末） （第41期末） 日本政策投資銀行 79,500 79,500 三菱ＵＦＪ銀行 79,000 79,000 三井住友銀行 67,000 67,000 三井住友信託銀行 44,000 44,000 住友生命保険 40,000 40,000 みずほ銀行 40,000 40,000 信金中央金庫 35,000 35,000 農林中央金庫 17,000 17,000 みずほ信託銀行 14,000 14,000 大樹生命保険 11,000 11,000 福岡銀行 10,000 10,
Slide 52: 8-6 投資主の状況
8-6 投資主の状況 【所有者別投資口数】 【所有者別投資主数】 2021年6月期末 2021年12月期末 2021年6月期末 2021年12月期末 増減 増減 所有者区分 （第40期末） （第41期末） 所有者区分 （第40期末） （第41期末） 投資口数 比率（％） 投資口数 比率（％） 投資口数 投資主数 比率（％） 投資主数 比率（％） 投資主数 個人・その他 69,648 4.2 64,702 3.9 -4,946 個人・その他 15,667 91.9 14,695 91.7 -972 金融機関 948,689 57.4 952,796 57.7 4,107 金融機関 245 1.4
Slide 53: 8-7 主要な経営指標等の推移
8-7 主要な経営指標等の推移 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 項 目 2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期 2021年6月期 2021年12月期 営業収益 百万円 39,134 38,591 41,747 46,213 50,334 *1 賃貸ＮＯＩについては不動産等売却損益は含まない 不動産賃貸収入等 百万円 39,134 38,591 40,359 44,688 44,333 *2 NOI利回り＝通期稼働物件のNOI÷当該物件の期末簿価×2 不動産等売却益 百万円 - - 1,388 1,524 6,000 *3 ＦＦＯ＝当期純利益＋減価償却費－不動
Slide 54: 8-8 物件概要一覧（1/2）（東京23区）
8-8 物件概要一覧（1/2）（東京23区） ●東京23区 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 物件名 テナント数 PML（%） 物件名 テナント数 PML（%） （㎡） （㎡） （%） （㎡） （㎡） （%） 新宿三井ビルディング 102,718 96,710 94.2 87 1.3 ＮＢＦ神田須田町ビル 4,470 4,470 100.0 9 3.7 飯田橋グラン・ブルーム 31,090 31,090 100.0 36 1.9 ＮＢＦ小川町ビルディング 5,340 5,340 100.0 18 4.2 六本木ティーキューブ 34,740 26,6
Slide 55: 8-8 物件概要一覧（2/2）（東京周辺都市部・地方都市部）
8-8 物件概要一覧（2/2）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部 ●地方都市部 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 物件名 テナント数 PML（%） 物件名 テナント数 PML（%） （㎡） （㎡） （%) （㎡） （㎡） (%) 調布サウスゲートビル 13,762 13,762 100.0 1 4.3 札幌エルプラザ 11,396 11,396 100.0 14 0.3 新川崎三井ビルディング 39,837 37,657 94.5 21 2.2 ＮＢＦ札幌南二条ビル 5,351 5,351 100.0 3 1.0 横浜ＳＴビル 24,
Slide 56: 8-9 物件価格一覧（1/3）（東京23区）
8-9 物件価格一覧（1/3）（東京23区） ●東京23区 第41期末 第40期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ 新宿三井ビルディング 170,000 174,125 173,000 3.3% 3.1% 3.4% 173,000 3.3% 3.1% 3.4% -1,125 - 飯田橋グラン・ブルーム*¹ 77,600 77,780 84,900 2.8% 2.6% 3
Slide 57: 8-9 物件価格一覧（2/3）（東京23区）
8-9 物件価格一覧（2/3）（東京23区） 第41期末 第40期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960 5,403 8,710 3.3% 3.1% 3.5% 8,740 3.3% 3.1% 3.5% 3,306 -30 ＮＢＦ小川町ビルディング 5,420 5,457 6,950 3.5% 3.3% 3.7% 7,000 3.5% 3.3
Slide 58: 8-9 物件価格一覧（3/3）（東京周辺都市部・地方都市部）
8-9 物件価格一覧（3/3）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部・地方都市部 第41期末 第40期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ 調布サウスゲートビル 9,320 7,713 9,930 4.6% 4.4% 4.8% 9,950 4.6% 4.4% 4.8% 2,216 -20 新川崎三井ビルディング 25,820 21,431 23,300 4.6%
Slide 59: 8-10 個別物件の収益状況（1/3）（東京23区）
8-10 個別物件の収益状況（1/3）（東京23区） ●東京23区 （百万円） セレスティン ＮＢＦ渋谷 新宿三井 新宿三井 飯田橋 六本木 グラントウキョウ 西新宿三井 ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ Ｇ－ＢＡＳＥ 虎ノ門 ＮＢＦ ＮＢＦ 興和西新橋ビル リバーシティ 芝三井 芝ＮＢＦタワー ガーデンフロント ビルディング ビルディング グラン・ブルーム ティーキューブ サウスタワー ビルディング 品川タワー*1 プラチナタワー コモディオ汐留 田町 琴平タワー 御茶ノ水ビル 銀座通りビル*1 Ｂ棟 Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ ビルディング *1 二号館 不動産賃貸事業収益 5,062 822 875 883
Slide 60: 8-10 個別物件の収益状況（2/3）
8-10 個別物件の収益状況（2/3）（東京23区・東京周辺都市部） ●東京23区 （百万円） 上野 大崎 大崎 ゲートシティ 中野坂上 ＮＢＦ豊洲 ＮＢＦ豊洲 中目黒 ＮＢＦ ＮＢＦ 東五反田 東陽町 ＮＢＦ ＮＢＦ イーストタワー ブライトコア・ ブライトタワー 大崎 サンブライトツイン キャナルフロント ガーデンフロント ＧＴタワー 上野ビル 池袋イースト スクエア センタービル*1 池袋タワー 池袋シティビル *1 ブライトプラザ *1 不動産賃貸事業収益 2,046 597 1,055 823 672 934 303 416 238 194 178 不動産賃貸収入 1,824 492
Slide 61: 8-10 個別物件の収益状況（3/3）（地方都市部）
8-10 個別物件の収益状況（3/3）（地方都市部） ●地方都市部 （百万円） 名古屋 名古屋 ＮＢＦ札幌南 ＮＢＦ ＮＢＦ 三井住友銀行 ＮＢＦ名古屋 アクア堂島 中之島 信濃橋 堺筋本町 サンマリオン ＮＢＦ 広島袋町 ＮＢＦ 博多祇園 札幌エルプラザ 三井ビルディング 三井ビルディング ＮＢＦ熊本ビル 総合計 二条ビル ユニックスビル 新潟テレコムビル 名古屋ビル 広小路ビル ＮＢＦタワー セントラルタワー 三井ビルディング センタービル ＮＢＦタワー 広島立町ビル ビルディング 松山日銀前ビル Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 新館 本館 不動産賃貸事業収益 337 114 134 192 656 4
Slide 62: 8-11 ポートフォリオマップ
ere NBF Nippon Building Fund RR23K/55H05R* RR MAB as 8 ott 858 fA RRQIE 48 o4 1% 1,465 en HABA 17 9% 1,498 2 73 94 143,822 2 O LUT at SAB HEB 10.8% ORD ed 6.2%
Slide 63: 8-12 物件一覧（1/4）（東京23区）
8-12 物件一覧（1/4）（東京23区） 1 新宿三井ビルディング 5 西新宿三井ビルディング 9 NBFプラチナタワー 13 NBF渋谷ガーデンフロント 17 リバーシティM-SQUARE 所 在 地 東京都新宿区西新宿 所 在 地 東京都新宿区西新宿 所 在 地 東京都港区白金一丁目 所 在 地 東京都渋谷区渋谷三丁目 所 在 地 東京都中央区佃二丁目 二丁目1番1号 六丁目24番1号 17番3号 25番18号、26番3号 1番6号 地 積 14,449.38㎡ 地 積 10,014.02㎡ 地 積 4,373.93㎡ 地 積 3,750.71㎡ 地 積 4,808.71㎡ 延床面積 1
Slide 64: 8-12 物件一覧（2/4）（東京23区）
12 物件一覧（2/4）（東京23区） 21 四谷メディカルビル 25 NBF赤坂山王スクエア 29 NBF東銀座スクエア 33 龍角散ビル 37 NBF豊洲キャナルフロント 所 在 地 東京都新宿区左門町 所 在 地 東京都港区赤坂二丁目 所 在 地 東京都中央区築地一丁目 所 在 地 東京都千代田区東神田 所 在 地 東京都江東区豊洲五丁目 17番4号 2番12号 13番14号 二丁目5番12号 6番52号 地 積 2,062.40㎡ 地 積 926.63㎡ 地 積 940.09㎡ 地 積 1,545.95㎡ 地 積 14,335.60㎡ 延床面積 9,722.22㎡ 延床面積 7,427
Slide 65: 8-12 物件一覧（3/4）（東京23区・東京周辺都市部）
8-12 物件一覧（3/4）（東京23区・東京周辺都市部） 41 中目黒GTタワー 45 東五反田スクエア 49 調布サウスゲートビル 53 つくば三井ビルディング 所 在 地 東京都目黒区上目黒 所 在 地 東京都品川区東五反田 所 在 地 東京都調布市小島町 所 在 地 茨城県つくば市竹園 二丁目1番1号 二丁目10番2号 二丁目48番26 一丁目6番1号 地 積 6,971.15㎡ 地 積 3,788.02㎡ 地 積 3,400.82㎡ 地 積 6,280.82㎡ 延床面積 56,171.33㎡ 延床面積 27,564.04㎡ 延床面積 22,788.71㎡ 延床面積 26,266.10
Slide 66: 8-12 物件一覧（4/4）（地方都市部）
8-12 物件一覧（4/4）（地方都市部） 57 札幌エルプラザ 61 名古屋三井ビルディング新館 65 中之島セントラルタワー 69 NBF広島立町ビル 73 NBF熊本ビル 所 在 地 北海道札幌市北区 所 在 地 愛知県名古屋市中村区 所 在 地 大阪府大阪市北区中之島 所 在 地 広島県広島市中区立町 所 在 地 熊本県熊本市中央区 北八条西三丁目28番 名駅南一丁目24番30号 二丁目2番7号 2番27号 辛島町3番20号 地 積 4,937.44㎡ 地 積 1,699.19㎡ 地 積 5,534.15㎡ 地 積 1,013.35㎡ 地 積 1,775.52㎡ 延床面積 32,601
Slide 67: Disclaimer
Disclaimer 本資料は情報提供を目的としたものであり、有価証券、商品又は取引についての投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。 日本ビルファンド投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料は、金融商品取引法 又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書類又は資産運用報告を構成するものではありません。 日本ビルファンド投資法人及び日本ビルファンドマネジメント株式会社は、本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが、 日本ビルファンド投資法人又は日本ビルファンドマネジメント株式会社が作成した情報であるか又は第三者から
Nippon Building Fund — FY2021 H2 Earnings Presentation on 6ix