Slide 1: ap OOH HW MRA!
“ ap OOH HW MRA! ee BL a EP NUSs3 BABAYSL 202546 1 1H 1 H~20264F445 30H HEBRRH: Ee eae S##HI—K : 3476 https://3476.jp
Slide 2: エグゼクティブ・サマリー
エグゼクティブ・サマリー 1 1口当たり分配金 資産規模 1口当たりNAV （注） 2026年4月期 （第20期） 実績 1,349円 1,801億円 54,920円 （予想比＋49円） （前期比 - ） （前期比＋30円） 資本市場の回復までの間、資産入替を通じた収益力改善と含み 含み益額 パイプライン 益実現による分配金向上に注力 外部成長 207億円 約 150億円 第21期（2026年10月期）から第22期（2027年4月期）にかけ て資産入替を決定。当該物件取得後のパイ プライ ンは4物件 （含み益率 11.4%） （4物件） 150億円、想定NOI利回り4.6%と、持続的外部成
Slide 3: 目次
2 目次 Section 1. 決算概要及び業績予想 ・・・・・ P3 Section 2. 運用ハイライト ・・・・・ P9 Section 3. ポートフォリオマネジメント ・・・・・ P30 Section 4. ESGの取組み ・・・・・ P43 Appendix. ・・・・・ P48 2
Slide 4: Section 1. 決算概要及び業績予想
Section 1. ABWEROME iB MIRAI ‘Corporation
Slide 5: 決算サマリー（1/3）
決算概要及び業績予想 決算サマリー（1/3） 4 注1： 2025年12月16日付「2025年10月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」 で公表したものです 注2： 本予想は一定条件の下に算出した2026年6月17日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。以下同じです 注3： 1口当たりFFO＝（当期純利益+減価償却費±不動産売却損益）÷発行済投資口数、ペイアウトレシオ=1口当たり分配金÷1口当たりFFO、BPS＝出資総額÷発行済投資口数、NAV＝出資総額+含み損益。BPSと
Slide 6: 決算サマリー（2/3）
決算概要及び業績予想 決算サマリー（2/3） 5 第20期（2026年4月期） 合計 オフィス 商業施設 ホテル その他 取得物件（注3） 譲渡物件（注3） （単位：百万円） 実績 前期比 実績 前期比 実績 前期比 実績 前期比 実績 前期比 実績 前期比 実績 前期比 営業収益（不動産等譲渡益を除く） 6,107 181 3,740 275 829 4 1,135 15 401 △113 192 183 - △112 賃貸事業収入（賃料・共益費等） 5,050 80 2,709 119 807 4 1,134 69 399 △112 189 179 - △112 水道光熱費収入 577 △
Slide 7: 決算サマリー（3/3）
決算概要及び業績予想 決算サマリー（3/3） 6 第21期（2026年10月期） 予想賃貸事業損益 合計 オフィス 商業施設 ホテル その他 取得物件 譲渡物件 （単位：百万円） 予想 前期比 予想 前期比 予想 前期比 予想 前期比 予想 前期比 予想 前期比 予想 前期比 営業収益（不動産等譲渡益を除く） 5,862 △244 3,581 △158 839 9 1,039 △95 401 0 66 66 61 - 賃貸事業収入（賃料・共益費等） 4,987 △63 2,732 22 816 9 1,038 △96 399 0 65 65 61 - 水道光熱費収入 614 36 596 36
Slide 8: 1口当たり分配金の増減要因
決算概要及び業績予想 1口当たり分配金の増減要因 7 前期実績との比較 当初予想との比較 （円） 凡例： 増加 減少 （円） 凡例： 増加 減少 1,500 1,500 大規模オフィス +45 大規模オフィス +68 中規模オフィス △9 中規模オフィス △13 商業施設 +1 商業施設 +13 ホテル +18 ホテル +13 その他 +3 1,400 その他 △4 1,400 営業外 負債 営業外 新規 内部留保 収益 コスト 収益 既存物件 衛生学園通期寄与 △44 取得物件 4 2 1 8 販管費 60 1,300 譲渡物件 74 1,300 △ 14 前期 △ 4
Slide 9: 1口当たり予想分配金の推移（前期比較）
決算概要及び業績予想 1口当たり予想分配金の推移（前期比較） 8 （円） 凡例： 減少 増加 大規模オフィス △152 大規模オフィス +23 中規模オフィス +15 青山（75％） +179 中規模オフィス △1 ホテル △90 商業施設 +5 期中取得物件 ホテル +60 スマイル熊谷 +11 新規取得物件 +17 前期譲渡益剥落 △179 既存物件 青山（25％）譲渡益 +60 前期取得物件通期寄与 スマイル熊谷 +4 新規取得物件 +15 新規 販管費 取得物件 譲渡損益 譲渡損益 営業外 新規 販管費 収益 取得物件 既存物件 負債コスト 譲渡物件 負債コスト
Slide 10: Section 2. 運用ハイライト
Section 2. 38FA) \1 57h Ml MIRAI ‘Corporation
Slide 11: 中期経営計画：「賢守×成長」の進捗状況
運用ハイライト 中期経営計画：「賢守×成長」の進捗状況 10 よく 頑張り ました 分配金 資産規模 格付 成長 Enduring Growth 1,350円 物件 譲渡益 賢守 Smart Defense 2,500億円 賢守 Smart Defense AA- / A+ （平均年率2％以上） （JCR） / （R&I） 2,000 2,500 AAA JCR R&I AA+ 2,000 1,500 AA AA- 1,500 A+ 1,000 1,000 A A- 500 500 BBB+ 第2期 第4期 第6期 第8期 第10期 第12期 第14期 第16期 第18期 第20期 第24期
Slide 12: 市場環境の変化と運用戦略
運用ハイライト 市場環境の変化と運用戦略 11 インフレと金利上昇を凌駕するアセットリターン実現に向けた取組み 収益 Asset Debt 賃料アップサイドの追求 ホテル変動賃料+残存2年以内契約のアップサイドの 短期借入・変動金利調達等、金利上昇下での柔 顕在化 軟な財務運営を実行 変動（注） +残存2年以内： 62.5% 変動+残存2年以内： 53.6% インバウンド需要拡大、インフレの賃料転嫁によるホ Debt 分散の効いたバンクフォーメーションの構築 テル及び商業施設の変動賃料増加 満期の分散化と安定した償還構造の構築 ホテルの契約満了時に契約形態変更への取
Slide 13: 中期経営計画：分配金成長目標
運用ハイライト 中期経営計画：分配金成長目標 12 内部成長を軸とした分配金の安定成長を志向 パイプライン約150億円を活用 資産入替 低利回り物件や低成長見込み物件を中心に総額約300億円の資産入替を実施 +44.5 円 外部成長 LTV余力の 総資産LTVに基づいた借入余力の一部20億円を活用し、物件取得によるNOI 活用 拡大を図る。なお、鑑定LTVに基づいた借入余力は242億円 7.2 円 + ホテルの 新型コロナ禍前の水準に戻っていない沖縄と、訪日中国人客減少の影響を受 変動賃料 ける大阪の回復を期待。併せて契約満期時オペレーター及び契約形態の変更、 +21.5 円 一部契約満期前物
Slide 14: 外部成長戦略：当面のポートフォリオ構築戦略
外部成長戦略：当面のポートフォリオ構築戦略 13 金利コストの上昇、インフレ圧力を凌駕するアセットリターンの向上を目指す アセット 賃料構成比率 アップサイド 投資戦略 ポートフォリオ タイプ （第20期賃料収入） 余地 検討のポイント 主な投資対象 パイプライン 1物件 大規模 30.6% • 賃貸借期間 • テナント需要と • 新規供給が限定的なエリアに所在し、幅広い 7.4% オフィス 53.6% 84.0% エリア供給量 テナント需要を有する中規模オフィス 中規模 • レントギャップ 23.0% 37.5% パイプライン 3物件 • 地方圏を含めたインバウンド需要が期待され、 アップサ
Slide 15: 資産入替の概要
14 資産入替の概要 運用ハイライト 資産入替の効果 取組方針 第21期（2026/10） (第21期) 取得物件 譲渡物件 将来の成長期待が低い物件を譲渡し、含み益を顕在 化させて投資主還元を実施 資産規模 譲渡物件よりも分配金への貢献が高く、賃料アップ サイドが期待される物件を取得し、中長期的な内部 △9.8億円 成長を期待 本取引により生じる残余資金を追加物件の取得に活 譲渡損益 用することで、資産規模、利回り及び含み益のさら なる向上を図り、分配金及びNAVの成長を目指す スマイルホテル熊谷 THINGS青山（75％） 3.4億円 第20期末 資産入替 第21期末 含み益額
Slide 16: 取得予定資産の概要
運用ハイライト 取得予定資産の概要 15 スマイルホテル熊谷 コアアセット ホテル 物件の特徴 JR「熊谷」駅徒歩7分に立地し、中山道に面することから在来線、新幹線及び自動車の いずれにおいても各方面からの交通アクセスに優れたバジェット型ホテル 本エリアは周辺に複数の大規模工業団地を抱えていることから、安定したビジネス需要 も期待できることに加え、社会人ラグビーの強豪チームである埼玉パナソニックワイル ドナイツの本拠地として「さくらオーバルフォート」や「熊谷ラグビー場」等を有する 国内有数のラグビー拠点である為スポーツイベントを中心とした観光需要も期待できる 本物件は大小会議室を備
Slide 17: 資産入替と投資主還元の歴史
運用ハイライト 資産入替と投資主還元の歴史 16 継続的な外部成長と資産入替を通じた資産規模拡大、含み益の還元と利回りの改善 上場後の資産取得と資産譲渡の歴史 （百万円） 取得価格累計 譲渡価格累計 150,000 100,000 取得価格累計 取 50,000 得 124,844百万円 0 譲 -50,000 渡 譲渡価格累計 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 17/10 18/4 18/10 19/4 19/10 20/4 20/10 21/4 21/10 2
Slide 18: NOI利回りと含み損益率の推移
運用ハイライト NOI利回りと含み損益率の推移 17 継続的な資産入替と内部成長によるポートフォリオの質的改善 ポートフォリオ平均 保有物件 譲渡済み物件 取得予定：スマイルホテル熊谷 譲渡予定：THINGS青山 第2期末（2017/4/30） 第5期末（2018/10/31） 第10期末（2021/4/30） 第15期末（2023/10/31） 第20期末（2026/4/30） 100% 100% IPO後 初決算期末 コロナ禍 直近決算期末 取得物件 (17.8%,92.9%) 80% 高収益期待 80% 高成長期待 60% 60% 含み損益率 含み損益率 40% 40% 20% 20%
Slide 19: 外部成長戦略：パイプラインの状況
運用ハイライト 外部成長戦略：パイプラインの状況 18 パイプライン エリア別比率 キャッシュフロー特性 スポンサー・サポート 概要 固定賃料 （残存2年超） その他 19.8% スポンサー 物件数 33.7% 46.4% 東京圏比率 固定賃料 アップサイド 1物件 4物件 東京圏 46.4％ 46.4% （2年以内更改） 16.2% 80.2％ 約70億円 （注2） 変動賃料 64.0% 名古屋圏 想定取得価格 合計 19.8% 約 150億円 スポンサー・サポート 成長 新規 新規 ホテル 成長 Enduring Growth ホテル Enduring Growth ホテル 成長 Endu
Slide 20: 外部成長戦略：市場見通し
運用ハイライト 外部成長戦略：市場見通し 19 オフィス 商業施設 ホテル 市場見通し 市場見通し 市場見通し 東京都心部においては、業容拡大や採 地方の空室率はばらつきがあるものの、 訪日外客数は日中関係の影響を受け中 用強化を背景とした環境改善、拡張の 都内主要商業エリアはゼロ近辺で推移。 国からの渡航者が大幅に減少するも、 動きがみられ空室率は低下。都心の築 逼迫する需給バランスを背景に、平均 韓国や台湾等の伸びがカバーし過去最 浅大型物件の品薄感が強まり成約賃料 賃料は今後も上昇傾向が続くと予想さ 高水準を継続的に更新。国内旅行客数 が吊り上がることで、周辺部の割安な れる
Slide 21: ポートフォリオマネジメント：オフィス（1/3）
運用ハイライト ポートフォリオマネジメント：オフィス（1/3） 20 大規模オフィスNOIは着実に増加、当面は川崎の埋戻しに注力 大規模オフィスの運営状況 NOIの推移（4物件合計） 稼働率 （百万円） 品川シーサイド 川崎テック 新宿イースト 東京フロント 1,600 パークタワー センター サイドスクエア テラス 取得価格 202億円 231億円 100億円 105億円 （持分比率） （63.4%） （100.0%） （5.0%） （50.2%） 稼働率 98.6% 93.6% 99.8% 98.0% 1,500 （26/4末） 埋戻し完了 稼働率の推移（4物件平均） 100% 1,400
Slide 22: ポートフォリオマネジメント：オフィス（2/3）
運用ハイライト ポートフォリオマネジメント：オフィス（2/3） 21 中規模オフィス増額更改の賃料増加率は＋16.5%、坪単価は着実に引上げが進む 期末稼働率 オフィス区画期末坪単価（円） 100% 100% 100% 100% 100% 86.4% 86.4% 100% 100% 100% MIテラス MIテラス 仙台広瀬 名古屋伏見 変化率 変化率 +4.4% 通り +11.6% 12,825 12,825 13,385 13,385 13,385 （24/04比） 9,250 9,250 9,547 10,060 10,323 （24/04比） 100% 100% 100% 100% 1
Slide 23: ポートフォリオマネジメント：オフィス（3/3）- 賃料改定動向
運用ハイライト ポートフォリオマネジメント：オフィス（3/3）- 賃料改定動向 22 良好なリーシング環境を背景に賃料改善が進展 面積 増減/期 入替 面積 増減/期 入替 面積 増減/期 入替 物件名称 改定率 物件名称 改定率 物件名称 改定率 （㎡） （千円） 賃料改定 （㎡） （千円） 賃料改定 （㎡） （千円） 賃料改定 201.62 △ 8.6% △ 548 入替 502.17 +13.3% 1,822 賃料改定 420.46 +25.0% 2,289 賃料改定 1,059.26 +7.8% 2,499 入替 東京フロントテラス 133.67 +20.0% 727 賃料改定* 84
Slide 24: ポートフォリオマネジメント：商業施設
運用ハイライト ポートフォリオマネジメント：商業施設 23 固定賃料引上げ及び継続的な変動賃料計上により賃料収入が増加 固定賃料/変動賃料の推移（譲渡物件を除く） （百万円） MIキューブ町田イースト 850 変動賃料 固定賃料 テナント入替に伴い賃料増額を実現：153㎡ +6.7% 800 稼働率は100％を回復、賃料坪単価は取得来の最高水準を更新 750 （円） 賃料坪単価（左軸） 稼働率（右軸） 15,500 100% 700 90% 運用ハイライト 15,000 650 80% 15,188 15,305 14,500 600 14,711 14,711 14,711 14,6
Slide 25: ポートフォリオマネジメント：ホテル（1/3）
運用ハイライト ポートフォリオマネジメント：ホテル（1/3） 24 オペレーター変更に伴う賃料形態の変更が賃料収入増加に寄与 賃料形態及びキャッシュ・フロー特性 賃料/NOIの推移（注2） （百万円） 固定賃料＋最低保証賃料 固定賃料+ 変動賃料＋ 種別 固定賃料 合計/平均 変動賃料＋アップサイド アップサイド 最低保証賃料 2,500 NOI 固定賃料 最低保証賃料 + ＋ 賃料算定方法 固定賃料 GOP計画超過分の 実績GOP – （最低保証 ＋ 大阪/京都 一定割合 オペレーターフィー） オペレーター変更 AUM/ 13,653百万円 5,950百万円 13,040百万円 32,643
Slide 26: ポートフォリオマネジメント：ホテル（2/3）
運用ハイライト ポートフォリオマネジメント：ホテル（2/3） 25 変動賃料物件のパフォーマンス 変動賃料の推移 オペレーター変更による賃料の変化（変更前対比） 年間合計 +155百万円 （百万円） （百万円） 那覇 博多駅前 名古屋栄 大阪天王寺 京都烏丸五条 京都烏丸五条 大阪天王寺 200 30 30 34 150 29 7 20 28 32 20 35 27 29 24 11 100 31 19 24 22 27 10 18 14 15 64 7 7 16 11 16 10 51 0.1 15 1 2 55 50 10 57 46 53 18 0 9 59 59 13 48 51 55
Slide 27: ポートフォリオマネジメント：ホテル（3/3）
運用ハイライト ポートフォリオマネジメント：ホテル（3/3） 26 一部で日中関係の影響を受けるも、全体では通年に亘り前年同月を上回って推移 変動賃料物件のRevPARの推移 2025年5月 – 2026年4月 2024年5月 – 2025年4月 （単位：円） スマイルホテル那覇シティリゾート スマイルホテル大阪天王寺 中国政府による 10,782 日本への渡航自粛要請 9,299 12,000 10,000 8,631 8,401 8,212 9,153 7,570 7,915 8,467 7,287 7,262 7,150 6,867 10,000 8,023 8,233 8,172 7,
Slide 28: 財務戦略（1/2）
27 財務戦略（1/2） 健全な財務基盤が支える「みらい」の成長基盤 財務ハイライト（2026年4月末時点） 資金調達の分散状況（2026年4月末時点） 平均調達金利 コミットメントライン 三井住友銀行 三井住友銀行 24,100 24,100(25.6%) (25.6%) 日本政策投資銀行 日本政策投資銀行 1,500 1,500(1.6%) (1.6%) みずほ銀行 みずほ銀行 15,800 15,800(16.8%) (16.8%) 十八親和銀行 十八親和銀行 1,500 1,500(1.6%) (1.6%) 0.98% 3,000百万円 三井住友信託銀行 10,500 三井住友信託銀行
Slide 29: 財務戦略（2/2）
運用ハイライト 28 財務戦略（2/2） 調達期間、総資産LTV及び借入スプレッドは上場来同水準を維持 平均調達期間の推移 総資産LTVと鑑定LTVの推移 （年） 10 総資産LTV 鑑定LTV 55% 8 6.6 52% 49.1% 6 49% 4 46% 44.3% 2 43% 0 40% 第2期 第4期 第6期 第8期 第10期 第12期 第14期 第16期 第18期 第20期 第2期 第4期 第6期 第8期 第10期 第12期 第14期 第16期 第18期 第20期 2017/4 2018/4 2019/4 2020/4 2021/4 2022/4 2023/4 2024/4 2025
Slide 30: 減価償却費と資本的支出
運用ハイライト 減価償却費と資本的支出 29 資本的支出の適切なコントロールにより、内部調達資金累計額は持続的に拡大 減価償却費と資本的支出の推移 内部調達資金の活用方針 （百万円） 減価償却費 資本的支出 1,000 新規物件取得 788 706 758 773 745 757 ポートフォリオの拡充および収益基盤の 750 659 681 854 564 590 611 626 609 640 強化を目的とした新規物件の取得 553 696 453 624 617 623 500 412 589 294 362 480 489 500 490 戦略的資本投下 463 443 435
Slide 31: Section 3. ポートフォリオマネジメント
Section 3. M—-KIAVALNAV AU B Ml MIRAI —————op0ration
Slide 32: 運用状況：物件タイプ別稼働率
ポートフォリオマネジメント 運用状況：物件タイプ別稼働率 31 稼働率は、コロナ禍初期を除き、全物件タイプにおいて高水準で安定推移 物件タイプ別稼働率の推移（上場来） 稼働率（左軸） 稼働率（左軸） 賃貸可能面積（右軸） ポートフォリオ全体 所有期間平均 98.6% （㎡） ホテル 所有期間平均 99.3% （㎡） 100% 600,000 100% 100,000 95% 450,000 95% 75,000 90% 300,000 90% 50,000 85% 150,000 85% 25,000 80% 0 80% 0 オフィス 所有期間平均 97.7% （㎡） 居住施設 所有期間平均
Slide 33: 運用状況：オフィス（1/4）
ポートフォリオマネジメント 運用状況：オフィス（1/4） 32 オフィス物件のNOIは拡大基調を継続 NOIの推移 契約賃料坪単価の推移（共益費を含む） （百万円） （円） 大規模オフィス 中規模オフィス 商業施設 ホテル その他 賃料坪単価（継続保有物件） 賃料坪単価（全物件） 15,500 5,000 15,000 14,717 14,599 14,584 14,546 4,500 14,480 14,500 14,599 新規取得物件の 14,480 賃料単価を反映 14,394 4,000 14,000 14,319 （2物件取得） 14,173 （1物件取得） 13,500 3,50
Slide 34: 運用状況：オフィス（2/4）
ポートフォリオマネジメント 運用状況：オフィス（2/4） 33 賃料改定は新規・契約更新ともに強い改善基調が継続 テナント入替による賃料増減率の推移 賃料更改の推移 20% 18.7% 20% 15.2% 15% 15% 11.0% 10.5% 9.8% 8.7% 10% 10% 3.3% 4.1% 5% 5% 0% 0% -5% -5% -3.2% -5.1% -4.6% -10% -10% -15% -15% -15.1% -20% -20% 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 2024年4月期 2024年
Slide 35: 運用状況：オフィス（3/4）
ポートフォリオマネジメント 運用状況：オフィス（3/4） 34 空室期間とフリーレント・レントホリデーの短縮傾向が継続 空室期間の推移（取得後初入居区画を除く） フリーレント/レントホリデー付与期間の推移（注） （月） （月） 契約期間1年間当たりの付与月数 12 3 10.0 2.5 9 7.4 1.9 2 1.6 5.7 6 4.7 1.1 1.2 1 2.3 3 0 0 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 2024/4 2024/10 2025/4 2025/10 2026/4 2024/4 2024/10 2025/4 2
Slide 36: 運用状況：オフィス（4/4）
ポートフォリオマネジメント 運用状況：オフィス（4/4） 35 市場賃料改善に伴い賃料ギャップが大幅に拡大 賃料ギャップの推移 更新期別賃料ギャップ額（期当たり） （百万円） （千円） 市場賃料より低い賃料（定期借家契約） 賃料ギャップ額（期当たり） 賃料ギャップ率 100,000 0% 400 市場賃料より低い賃料（普通借家契約） -4.5% -4.6% 市場賃料より高い賃料 -4% 386 300 -7.1% 80,000 -8% 288 200 -11.1% 21,620 -12% -14.7% 100 171 101 103 60,000 19,485 4,653 -16% 0 18,
Slide 37: 運用状況：ホテル - 変動賃料物件の宿泊客構成（1/2）
ポートフォリオマネジメント 運用状況：ホテル - 変動賃料物件の宿泊客構成（1/2） 36 日本国内 アジア 欧米 その他海外 不明 スマイルホテル那覇シティリゾート スマイルホテル大阪天王寺 （人） （人） 15,000 7,500 10,000 5,000 5,000 2,500 0 0 25/05 25/06 25/07 25/08 25/09 25/10 25/11 25/12 26/01 26/02 26/03 26/04 25/05 25/06 25/07 25/08 25/09 25/10 25/11 25/12 26/01 26/02 26/03 26/04 スマイルホテル博多
Slide 38: 運用状況：ホテル - 変動賃料物件の宿泊客構成（2/2）
ポートフォリオマネジメント 運用状況：ホテル - 変動賃料物件の宿泊客構成（2/2） 37 アジア 欧米 日本国内 中国 香港 台湾 韓国 その他アジア ヨーロッパ 北米 その他海外 不明 スマイルホテル那覇シティリゾート スマイルホテル博多駅前 スマイルホテル名古屋栄 アジア内訳 不明 アジア内訳 その他海外 1.3% アジア内訳 その他海外 0.3% その他海外 1.0% 不明 6.1% 3.9% 不明 8.0% 欧米 0.4% 欧米 0.9% 中国 3.0% 欧米 4.6% 中国 6.7% 中国 1.8% アジア 6.2% アジア 香港 1.0% 香港 2.7% 香港 0.2% 21.2
Slide 39: 運用状況：ホテル - 訪日外客数と宿泊費動向
ポートフォリオマネジメント 運用状況：ホテル - 訪日外客数と宿泊費動向 38 訪日外客数：地域別構成 訪日外客の宿泊費動向：地域別構成 （百万人） 補足 1Q：4-9月 2Q：10-3月 25 中国・欧州以外 中国 20 2025年 1-3月期 2026年 1-3月期 15 中国 中国 10.1% 19.6% 10 7,645 8,571 億円 億円 5 中国以外の地域 中国以外の地域 80.4% 89.9% 0 2003年度 2Q 2004年度 2Q 2005年度 2Q 2006年度 2Q 2007年度 2Q 2008年度 2Q 2009年度 2Q 2010年度 2Q 2011年度 2Q
Slide 40: 運用状況：ホテル - 訪日外客数/変動賃料とRevPAR
ポートフォリオマネジメント 運用状況：ホテル - 訪日外客数/変動賃料とRevPAR 39 補足 4月期 1Q：11-1月 2Q：2-4月/10月期 1Q：5-7月 2Q：8-10月 訪日外客数とRevPAR 変動賃料とRevPAR （人） 訪日外客数（左軸） RevPAR（右軸） （円） （千円） 変動賃料（左軸） RevPAR（右軸） （円） 15,000 12,000 200,000 12,000 175,000 12,500 10,000 10,000 150,000 10,000 8,000 8,000 125,000 7,500 6,000 100,000 6,000 75,000
Slide 41: テナント分散の状況（2026年4月末時点）
ポートフォリオマネジメント テナント分散の状況（2026年4月末時点） 40 賃貸借契約期間分散状況（賃料ベース） （百万円） 平均残存賃貸借期間 5.3年 250 200 150 100 50 0 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期以降 26/10 27/04 27/10 28/04 28/10 29/04 29/10 30/04 30/10 31/04 31/10 32/04 32/10 33/04 33/10 34/04 34
Slide 42: テナント分散の状況（2026年4月末）
ポートフォリオマネジメント テナント分散の状況（2026年4月末） 41 上位10テナント（賃料ベース） テナント企業の分散（賃料ベース） テナント名 入居物件 賃貸面積 比率 スマイルホテル5物件 1. ホスピタリティオペレーションズ 19,670㎡ 9.8% （大阪/京都/那覇/博多/名古屋栄） 2. イオンリテール イオン葛西店 28,338㎡ 非開示 上位10企業 三井物産サプライチェーン・ 41.0% 3. 六甲アイランドDC 15,563㎡ 非開示 ソリューションズ 4. 相鉄ホテルマネジメント ホテルサンルート新潟 7,812㎡ 3.6% 5. 国際航業 MI府中テクニカルセンタ
Slide 43: 鑑定評価額の状況（2026年4月末）
ポートフォリオマネジメント 鑑定評価額の状況（2026年4月末） 42 含み益の推移 アセットタイプ別鑑定評価額の変化 （億円） （億円） 含み益 含み益率 250 11.4% 11.4% 2026年4月期 2025年 10月末 2026年 譲渡物件 取得物件 既存物件 4月末 10.1% - - △1 1,157 オフィス 1,159 （-） （-） （△0.1%） （△0.1%） - - △0 330 200 商業施設 330 8.8% （-） （-） （△0.1%） （△0.1%） 8.8% - - △0 376 8.4% ホテル 377 （-） （-） （△0.1%） （△0.1%）
Slide 44: Section 4. ESGの取組み
Section 4. ESGO ERK Ml MIRAI ‘Corporation
Slide 45: ESGの取組み（1/4）
ESGの取組み ESGの取組み（1/4） 44 外部評価の向上・拡大を図りつつマテリアリティの実現に向けた取組みを推進 イニシアティブへの参加状況 外部評価への参加状況 21世紀金融行動原則 GRESBリアルエステイト評価 持続可能な社会の形成のために必要な責任と役割を行動指針としてま 不動産セクターの環境・社会・ガバナンス配慮を測る年次の とめた日本の金融機関を対象とする行動原則 ベンチマーク評価 本資産運用会社は2020年9月に本原則に署名し、原則に沿った事業活 みらいは2021年度から本評価に参加 動を通じて責任ある投資運用を実施している 3スター及びグリーンスターの評価を取得
Slide 46: ESGの取組み（2/4）
ESGの取組み ESGの取組み（2/4） 45 よく 環境パフォーマンス目標（注1） 環境認証取得率（2026年4月末時点） 頑張り ました サステナビリティ基本方針に基づき、不動産運用に伴う環境への影響を適切に把握・管 環境認証取得物件数の推移 理し、環境保全に資する運用を実施するため環境パフォーマンス目標を設定 16 16 14 12 12 1 ポートフォリオの温室効果ガス排出原単位を5年間で5%削減 10 9 7 7 環境認証取得率 2 ポートフォリオのエネルギー消費原単位を5年間で5%削減 6 74.2％ （注2） 削減率の推移 達成！ 21/10 22/04 22/10 23/04
Slide 47: ESGの取組み（3/4）
ESGの取組み ESGの取組み（3/4） 46 温室効果ガス(GHG)排出量削減に関する中長期目標と脱炭素ロードマップ 2050年のネットゼロ目標に向けた脱炭素ロードマップを策定 本目標設定の背景 中期目標 スコープ別目標 長期目標 本投資法人は、気候変動が不動産価値、賃貸需要、資金調達 2035年度までに 2050年度までに 及び運営コスト等に与える影響を踏まえ、リスク低減と機会 スコープ1・2 スコープ3 GHG排出量を GHG排出量を の獲得の両面から気候変動対応の取組みを推進しています。 51.0％ 31.9％ 36.3％削減 削減 削減 90.0％削減 本目標は、目標設定と進捗管理を
Slide 48: ESGの取組み（4/4）
ESGの取組み ESGの取組み（4/4） 47 地域及びテナント・従業員に向けた取組み ガバナンス 地域社会やテナントに向けた取組み 職場環境の改善・人材育成に向けた取組み リスクアセット表 保有物件におけるイベン 資産運用会社の従業員が バーゼルⅢの適用に伴うREIT投資のリスク トの開催や地域イベント 働き易い職場環境を構築 ウェイト改定に合わせてリスクアセット表の開 示を開始しました。これによってルックスルー への協賛を通して地域貢 研修・資格取得支援等を 方式によるリスクウェイトの算定が行えるよう 献活動を推進 になります。詳細は以下よりご確認ください 通じて、各人が能
Slide 49: Appendix 1. 投資法人みらい概要
48 投資法人みらいのIRライブラリ（ https://3476.jp/ja/ir/library.html）に より詳細なデータ集を含む「決算ハイライトデータ（Excelファイル）」を 掲載しています。合わせてご覧ください。 Appendix 1. 投資法人みらい概要
Slide 50: 投資法人みらいの特徴
投資法人みらい概要 投資法人みらいの特徴 49 ポートフォリオ戦略 財務戦略 需給が安定しているミドルクラス賃料帯の大規模オフィス中心 三井グループを中軸とした強固なバンクフォーメーション 商業施設及びホテルにおいては長期固定契約と変動賃料を組み合わせるこ 借入金の調達条件は全REITでも上位クラス とで、収益の下振れリスクを抑えつつ成長性を確保 JCR: AA-（安定的）/ R&I: A+（安定的）の信用格付を取得 グロースアセットを一部組入れてアップサイドを追求 平均調達金利 0.98％ 残存借入期間 2.9年 日本格付研究所（JCR） 格付投資情報センター（R＆I
Slide 51: スポンサーサポートと代表物件
投資法人みらい概要 スポンサーサポートと代表物件 50 三井物産グループ イデラ キャピタルマネジメント 5物件 / 282億円 31物件 / 1,417億円 【代表物件】 両スポンサー協働 【代表物件】 三井物産 三井物産 グループ グループ 12.5 12.5% % 品川シーサイド パークタワー 川崎 テックセンター 東京フロント テラス BizMiiX淀屋橋 新宿イースト 六甲アイランドDC NPC富山駅前 MIテラス サイドスクエア スクエア（底地） 名古屋伏見 運用会社独自ルート 運用会社 23物件 / 556億円 運用会社独自ルート 独自ルート 24.6% MIテラス THINGS
Slide 52: 投資法人みらいのポートフォリオ戦略
投資法人みらい概要 投資法人みらいのポートフォリオ戦略 51 安定したキャッシュフローが期待される東京圏のコアアセットがポートフォリオの中心 コアアセット グロースアセット 投資比率 スポンサーの強みを活かした スポンサーが優位性を有する 三大都市圏（注1）中心のポートフォリオ 「コアアセット」を組入れ ｢グロースアセット」を抑制的に組入れ （投資比率：70%以上） コアプラス アセットタイプ別比率（注2） オフィス リースアップやリノベーション/コンバージョンを通じての その他 6.5% アップサイド追求による収益性の向上を目指すアセット 居住施設 1.2% ホテル 18.1% コアアセット
Slide 53: これまでの歩み
投資法人みらい概要 これまでの歩み 52 新規上場 成長期（第一期） コロナ禍/物件入替期 資本効率改善期 グロースアセットの組入れを開始 物件入替を通じて インフレ・金利上昇といった環境の下におい コアアセットのみで 工夫を凝らした物件取得により ポートフォリオの て継続成長のための強固なポートフォリオ構 運用開始 収益性の向上・アップサイドを追求 ディフェンシブ性を強化 築と資本効率改善を追求 中期経営計画2028 中期経営計画「Repower 2020」 中期経営計画2025「賢守×共攻」 「賢守×成長｣ １口当たり分配金とＮＡＶの推移 （円） 54,890 54,920 53,560
Slide 54: ポートフォリオの拡大・分散とNAVの向上
投資法人みらい概要 ポートフォリオの拡大・分散とNAVの向上 53 2017年4月末 2026年4月末 取組実績/目的 （第2期末） （第20期末） 15物件 44物件 40物件/総額1,248億円の物件を取得し、13物件（うち一部 譲渡2物件）/総額454億円の物件を譲渡 三井物産グループとイデラ キャピタルの両スポンサーによる 資産規模 パイプラインサポート （物件数/AUM） 資本市場環境と投資家ニーズを捉えた適切なタイミングでの 1,801億円 資金調達及び物件入替を実施 1,007億円 ホテル 9.7% その他 6.5% ポートフォリオの用途分散を推進し、グロースタイ
Slide 55: 代表物件：大規模オフィス
投資法人みらい概要 代表物件：大規模オフィス 54 品川シーサイドパークタワー（準共有持分63.4%） 新宿イーストサイドスクエア（準共有持分5%相当） 取得価格 20,288 百万円 取得価格 10,000 百万円 NOI利回り 6.4 % NOI利回り 3.6 % 市街地再開発によって生まれた複合施設である品川シー 市街地再開発によって生まれた東新宿に所在する大規模 サイドフォレスト内に所在する大規模オフィス オフィス（このうち共有持分10%を信託財産とする信託 東京臨海高速鉄道「品川シーサイド」駅徒歩2分、京浜 の信託受益権の準共有持分50%を取得） 急行電鉄「青物横丁」駅か
Slide 56: 代表物件：中規模オフィス
投資法人みらい概要 代表物件：中規模オフィス 55 MIテラス名古屋伏見 BizMiiX淀屋橋 取得価格 8,886 百万円 取得価格 2,041 百万円（注） NOI利回り 5.1 % NOI利回り 2.4 % 名古屋市営地下鉄東山線・鶴舞線「伏見」駅から徒歩2 大阪メトロ「淀屋橋」駅から徒歩5分と好立地であり、 分に所在。「伏見」駅は同東山線、鶴舞線の2路線の乗 ビジネス及び商業の中心地である梅田（北新地）、本 入れがあり、また、同桜通線「丸の内」駅より徒歩5分 町、心斎橋等も徒歩圏又は地下鉄で数駅の距離にあり、 と交通利便性が高い立地 非常に利便性の高い立地 基準階約300坪
Slide 57: 代表物件：商業施設/ホテル
投資法人みらい概要 代表物件：商業施設/ホテル 56 イオン葛西店 KOKO HOTEL 上野駅前 取得価格 9,420 百万円 取得価格 3,720 百万円 NOI利回り 5.1 % NOI利回り 4.2 % 2013年にリニューアルを行った、イオングループ JR「上野」駅より徒歩5分、同「御徒町」駅より徒 初の試みである「グランド・ジェネレーションズ・ 歩5分、東京メトロ銀座線・日比谷線「上野」駅よ モール」のモデル店舗。長期一括賃貸借契約を締結 り徒歩2分と好立地 しており、安定収益が見込まれる 2018年4月に竣工され、部屋数はシングルルーム 人口集積地に立地しており、
Slide 58: 投資口価格の推移
投資法人みらい概要 投資口価格の推移 57 投資口価格と出来高の推移 投資口価格指数と配当込み投資口価格指数の推移 （投資口価格：円） （出来高：百万円） （2016/12/16=100） 70,000 7,000 200 60,000 6,000 150 50,000 5,000 100 50 40,000 4,000 16/12 17/12 19/01 20/01 21/02 22/02 23/03 24/03 25/04 26/04 投資法人みらい 投資法人みらい（配当込み） 30,000 3,000 1口当たり分配金と分配金利回りの推移（注） （円） 2,250 12% 20,000
Slide 59: 投資主構成（2026年4月末時点）
投資法人みらい概要 投資主構成（2026年4月末時点） 58 所有者別投資主数・投資口数 主な投資主一覧 投資口数 比率 前期比 投資主数 比率 前期比 投資主名 投資口数 比率 個人・その他 639,265 33.5% △1.2% 38,713 97.6% △0.1％ 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 341,473 17.9% 金融機関 863,742 45.3% 1.6% 82 0.2% 0.0％ 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 262,478 13.8% 外国人 295,585 15.5% △0.3％ 434 1.1% 0.0％ 野村信託銀行株式会社（投信口） 10
Slide 60: 主要データ（2026年4月末時点）
投資法人みらい概要 主要データ（2026年4月末時点） 59 Asset Debt 物件数 44物件 有利子負債残高 940億円 資産規模 総資産LTV 49.1% 1,801億円 （取得価格ベース） 鑑定LTV（注3） 44.3% 鑑定評価額 2,026億円 平均調達金利 0.98% 含み益 207億円（+11.4%） 平均残存期間 2.9年 （含み益率） JCR： AA-（安定的） 収益性（注1） NOI利回り： 5.0％ 発行体格付 R&I： A+（安定的） （帳簿価額ベース） 償却後利回り： 4.1% Equity 平均築年数 28.0年（注2） （取得価格加重平均） 時価総額（注4）
Slide 61: 投資法人・資産運用会社の概要
投資法人みらい概要 投資法人・資産運用会社の概要（2026年6月17日時点） 60 本資産運用会社の概要 社名 三井物産・イデラパートナーズ株式会社 株主総会 本店所在地 東京都千代田区西神田三丁目2番1号 監査役 代表取締役社長 菅沼 通夫 取締役（非常勤） 萩野 保 取締役会 代表取締役副社長CIO 岩崎 浩之 取締役（非常勤） 竹内 誠治 コンプライアンス 役員等 投資運用委員会 取締役CFO兼業務部長 上田 晋寛 監査役（非常勤） 中野 行庸 委員会 取締役投資運用部長 大髙 清 代表取締役社長 コンプライアンス・ 三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社（50%） 内部
Slide 62: Appendix 2.
Appendix 2. M-hKIAVUA-S 1 MIRAI
Slide 63: ポートフォリオ一覧（2026年4月末時点）
ポートフォリオ一覧 ポートフォリオ一覧（2026年4月末時点） 62 NOI 償却後NOI 取得価格 利回り アセットタイプ 分類 物件名 所在地 取得時期 投資比率 利回り 稼働率 （百万円） （2026年4月期 （2026年4月期 実績） 実績） 品川シーサイドパークタワー 東京都品川区 2016年12月 20,288 11.3% 6.4% 5.6％ 98.6% 川崎テックセンター 神奈川県川崎市 2016年12月 23,182 12.9% 5.0% 3.6％ 93.6% 大規模 新宿イーストサイドスクエア 東京都新宿区 2016年12月 10,000 5.6% 3.6％ 2.9％ 99.
Slide 64: ポートフォリオ一覧（2026年4月末時点）
ポートフォリオ一覧 ポートフォリオ一覧（2026年4月末時点） 63 NOI 償却後NOI 取得価格 利回り アセットタイプ 分類 物件名 所在地 取得時期 投資比率 利回り 稼働率 （百万円） （2026年4月期 （2026年4月期 実績） 実績） ホテルサンルート新潟 新潟県新潟市 2016年12月 2,108 1.2% 5.4％ 3.3％ 94.6% EN HOTEL Akita 秋田県秋田市 2016年12月 2,042 1.1% 6.4％ 3.7％ 100.0% スーパーホテル仙台・広瀬通り 宮城県仙台市 2016年12月 1,280 0.7% 6.2％ 5.2％ 100.0% スマ
Slide 65: ポートフォリオ一覧（2026年4月末時点）
ポートフォリオ一覧 ポートフォリオ一覧（2026年4月末時点） 64 オフィス 商業施設 ホテル 居住施設 インダストリアル（ニュータイプ） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 オフィス 品川シーサイド 川崎 新宿イースト 東京フロント MIテラス 広島鯉城通り BizMiiX淀屋橋 TCAビル 愛媛ビル・広島 MIテラス MIテラス MIテラス MIテラス MIテラス MI府中 パークタワー テックセンター サイドスクエア テラス 名古屋伏見 ビル 仙台広瀬通り 北上野 浜松 横浜西口 名古屋葵 テクニカル センター 16 17 18 19 20 21 2
Slide 66: ポートフォリオマップ（2026年4月末時点）
ポートフォリオ一覧 ポートフォリオマップ（2026年4月末時点） 65 65
Slide 67: Appendix 3.
Appendix 3. eEorth 1 MIRAI
Slide 68: 投資主優待制度の概要（ホテル割引）
その他 投資主優待制度の概要（ホテル割引） 67 投資主利益の向上及びホテル業界を支援する制度として投資主優待を実施 優待の概要 優待対象ホテルの紹介（注2） EN HOTEL・EN RESORT 2026年4月30日の本投資 コートホテル等 法人の投資主名簿に記載 （全16店舗） 対象 又は記録された1口以上を 投資主 保有する全ての投資主 （保有口数の条件はありません） KOKO HOTELS等 下記対象ホテルの宿泊時に （全68店舗） 優待料金を適用 ① EN HOTEL・ 優待内容 EN RESORT・ コートホテル等 ② KOKO HOTELS（注1）等 スマイルホテル等 ③ スマイ
Slide 69: ディスクレーマー
ディスクレーマー 68 金額は億円、百万円又は千円未満を切り捨てて表示しています。 パーセントは、小数第2位を四捨五入して表示しています。 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが含まれていますが、これらの将来の予想に関する記述は、想定される出来事や事業環境の傾向等に関する現時点での仮 定・前提によるものであり、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。本資料作成日における本投資法人の投資方針、市場環境、金利情勢、実務慣行その他の事実関係及び 適用法令を前提としており、本資料作成日以降における事情の変更を反映又は考慮しておりません。将来の予想に関する記述は、明示的であるか否かを問わ
Slide 70: BRQ =H ME 175/5\—-1++-ARHSH
BRQ =H ME 175/5\—-1++-ARHSH