Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (October 2020)

36 slides from Tosei's investor presentation, Oct 22, 2020

  1. Slide 1: トーセイのビジネスモデルと成長戦略

    トーセイのビジネスモデルと成長戦略 2020年10月22日 トーセイ株式会社 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D 執行役員経営管理部担当 藤原 宣人 Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

  2. Slide 2: 本日のご説明

    ～本日のご説明～ ・2020年11月期は、コロナショックの影響で10期ぶりの減益へ ・市場の混乱の収束と、ビジネスモデル・強みにより再成長をめざす Ⅰ. 会社概要 …P3 Ⅱ. ビジネスモデル …P7 Ⅲ. 業績動向と成長戦略 …P18 株主還元方針 …P28 （ご参考） トーセイグループのESG …P31 Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  3. Slide 3: Ⅰ. 会社概要

    Ⅰ. 会社概要 Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 3

  4. Slide 4: 会社概要（2020年8月31日現在）

    会社概要 （2020年8月31日現在） 商号 トーセイ株式会社 ◆取締役会 ：取締役9名で構成 所在地 東京都港区虎ノ門4丁目2番3号 （うち、独立社外取締役3名） ◆監査役会 ：監査役4名で構成 設立 ガバナンス （常勤2名、非常勤2名 1950年2月2日（1994年 第二創業） 体制 全員社外監査役且つ独立役員) ◆組織体制： 監査役会設置会社 資本金の額 66億376万円 ◆指名報酬諮問委員会設置 代表者 代表取締役社長 山口 誠一郎 事業年度の末日 11月末 トーセイ・コミュニティ株式会社 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社 従業

  5. Slide 5: （参考）不動産業 税引前利益ランキング

    （参考）不動産業 税引前利益ランキング 上場不動産業 約150社より当社集計 銘柄名 決算期 売上高 営業利益 税引前利益 当期利益 総資産 純資産 ROE ROA 1 三井不動産 2020年3月 19,056 2,806 2,612 1,839 73,953 24,865 7.5% 3.7% 2 三菱地所 2020年3月 13,021 2,407 2,239 1,484 58,582 19,412 7.6% 3.9% 3 住友不動産 2020年3月 10,135 2,343 2,058 1,409 53,176 12,949 11.3% 3.9% 4 ヒューリック 2019年12月 3,57

  6. Slide 6: グループ理念

    グループ理念 『 私たちは、グローバルな発想を持つ 心豊かなプロフェッショナル集団として、 あらゆる不動産シーン において 新たな価値と感動 を創造する。』 Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 6

  7. Slide 7: Ⅱ. ビジネスモデル

    Ⅱ. ビジネスモデル P8 P9 P 11 【強み】 【強み】 【強み】 独立系 幅広い商品群・ 東京圏に特化 総合不動産会社 顧客層・価格帯 P12 P14 P16 【不動産×金融】 【成長ドライバー】 【成長ドライバー】 不動産ファンド・ 不動産流動化事業 不動産開発事業 コンサルティング事業 Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 7

  8. Slide 8: 強み 東京圏に特化

    強み 東京圏に特化 ◆ 大きなマーケットをもつ東京圏に事業エリアを特化 全国 東京圏 東京圏 人口 （東京都・神奈川県 （2020年1月現在） 1億2,427万人 3,675万人 ・千葉県・埼玉県） 世帯数 5,907世帯 1,796世帯 （2020年1月現在） 事業所数 568万事業所 142万事業所 （2014年月現在） 労働者 6,676万人 2,044万人 （2020年現在） 出所：総務省 都市別不動産投資総額ランキング 都市別域内総生産額（GDP）ランキング 2020年1-3月 2014年 順位 都市 順位 都市 (10億円米ドル) (10億円米ドル) 1 東京 9.6 1 東京 1

  9. Slide 9: 強み 独立系 総合不動産会社

    強み 独立系 総合不動産会社 ◆ 成長を牽引する「売買事業」と「安定事業」のバランスを取りながらビジネスを展開 ◆ 関連事業へのシナジー効果により、事業機会の最大化を目指す 売上高 売上総利益 安定事業 売買事業 13.4 % ※構成比は、売買 不動産賃貸事業 9.9% 賃貸 事業に係る物件販 44.0 % 売経費（13億円）を 不動産ファンド・ 不動産流動化事業 流動化 コンサルティング事業 6.2% 607 億円 51.1% 18.7 % ファンド・ コンサルティング 208 億円 控除して算出 2019年11月期 2019年11月期 （売上総利益） （実績） （実績） 不動産管理事業 9

  10. Slide 10: 強み 独立系 総合不動産会社

    強み 独立系 総合不動産会社 ◆ ６事業によるシナジー効果で事業機会を最大化している ◆ ノンセグメント体制で推進できることが当社の強み 流動化 開発 ファンド PM （１棟 賃貸 物流 私募 ホテル ｲﾝﾌﾗ ｵﾌｨｽ ＭＳ 戸建 ホテル REIT (管理) 建物） 施設 ﾌｧﾝﾄﾞ トーセイ ◎ ○ ○ ○ ○ 〇 〇 ◎ ○ ○ ○ A社 ◎ ○ ○ 〇 〇 〇 〇 B社 ◎ 〇 〇 〇 C社 ◎ ○ ○ ○ ○ ○ 〇 ○ D社 ◎ ○ ○ E社 ◎ ○ 〇 ◎ 〇 ○ ○ F社 ○ ○ ○ ◎ ○ G社 〇 〇 〇 ◎ H社 ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ○ I社 ○ ○ ◎ ○ ○ ○

  11. Slide 11: 強み 幅広い商品群・顧客層・価格帯

    強み 幅広い商品群・顧客層・価格帯 ◆ 取り扱い物件の種類は幅広く、変動する不動産市況、ニーズの変化に対応できる ◆ 顧客ニーズに沿う最適物件を供給できる 開発事業（新築） 流動化事業（再生）・開発事業（新築） 顧客イメージ 分譲戸建 分譲マンション 賃貸マンション オフィス 商業施設 ホテル 物流施設 物件規模（１０億円～１００億円～ ） 投資家 （J-REIT・ ファンド） 2019年度 取扱いシェア 約30% 投資用 投資用 投資用 投資用 投資用 物件規模（５億円～２０億円） 一般 法人 2019年度 取扱いシェア 約40% 投資用 投資用／自己利用 投資用／自己利用 投資用 投資用／

  12. Slide 12: 成長ドライバー 不動産流動化事業

    成長ドライバー 不動産流動化事業 ◆ 旧所有者から価値の毀損した中古物件を取得し、バリューアップにより 新たな価値を生み出し、新所有者へ優良な物件をバトンタッチする事業 売主（旧所有者） 買主（新所有者） トーセイ （一般的な事業期間 6 ～ 18カ月） 経年により、競争力が バリューアップ 低下した中古物件を仕入 バリューアップ事例 Before After Before After 外部改修工事 （エントランス） 共用スペースの新設 （居室の1室をカフェ風スタディルームへ改修） トーセイ ・ 改修による機能回復、資産価値向上、テナント満足度向上 ・ 買主ニーズへの対応 バリューアップ 外観

  13. Slide 13: 成長ドライバー 不動産流動化事業（続き）

    成長ドライバー 不動産流動化事業（続き） バリューアップ事例 大規模な用途変更 ・オフィスビルをホテルへ Before After 取得時 （オフィスフロア） フロント 客室 工事 レストラン ・社宅を音楽対応マンションへ Before After 取得時 （居室） 居室 居室 工事 パーティールーム（共用部分） Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 13

  14. Slide 14: 成長ドライバー 不動産開発事業

    成長ドライバー 不動産開発事業 ◆ 旧所有者から開発用地を取得し、その立地に最適な物件を建築し、 新所有者へ提供する事業 売主 買主 トーセイ （一般的な事業期間 12～24カ月） （新所有者） （旧所有者） 立地やニーズに合わせて、開発商品を企画設計 （オフィスビル・マンション・戸建・商業施設・ホテル・物流施設） 既 建 Point 解存 築 収益用不動産の場合は 体建 工 開発後にテナント付け 工物 事 も実施 事 街 建 並 築 み 工 設 事 計 Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 14

  15. Slide 15: 不動産開発事業 取り扱い物件の一例

    成長ドライバー 不動産開発事業-取り扱い物件の一例- オフィス 商業施設 ホテル 分譲マンション 物流施設 Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 15

  16. Slide 16: 不動産ファンド・コンサルティング事業

    不動産×金融 不動産ファンド・コンサルティング事業 ◆ 投資家の不動産資産を運用・管理・コンサルティングする事業 SPC・ファンド トーセイ・アセット・アドバイザーズ 国内外投資家 出資 私募ファンド・ＲＥＩＴ （アセット・マネージャー） 運用会社として要求される、高いコンプライアンス遵守態勢を維持 配当、出資金回収 ①ファンド組成 金融機関等 融資 ②物件組み入れ（調達） 業務委託 ③期中運営（運営管理、収益性向上、コストコントロール、 利払い、融資金返済 投資用不動産を保有 投資家への配当、運営報告） ④ 組み入れ物件の入れ替え・売却 【ファンド・コンサルティング事業 売上高推移】 6,0

  17. Slide 17: 不動産ファンド・コンサルティング事業 受託資産残高

    不動産×金融 不動産ファンド・コンサルティング事業 ◆ グループの受託資産残高は9月に1兆円を突破、預り資産残高※は国内第１位 （※金融商品取引法上の一任契約資産の残高） グループ受託資産残高 トーセイ・リート投資法人 高品質の運用実績を積み重ね、幅広い投資家層から資産管理を受託 上場以降、成長を継続し資産規模は704億円に到達 （億円） CRE トーセイ・ 704 （億円） 10,112 10,112 リート7％ 10,000 私募ファ ンド 9,655 トーセイ・リート 8,465 1,014 1,014 国内投資家 7,800 ・企業10％ 994 7,253 6,634 6,633 6

  18. Slide 18: Ⅲ. 業績動向と成長戦略

    Ⅲ. 業績動向と成長戦略 P 19 P 22 長期スパンでの業績動向 直近の業績動向 P 25 P 26 今後の回復・成長 新規事業への取り組み シミュレーション Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 18

  19. Slide 19: 長期スパンでの業績動向 ①売上高の推移

    長期スパンでの業績動向 ①売上高の推移 ◆ 堅実に持続的な成長を実現 売買事業 安定事業 合計 実績 計画 アベノミクス スタート 646 （億円） 積極仕入を再開 615 607 600 リーマンショック 成長に向けて 577 経営基盤を強化 コロナショック 510 499 498 2004年の上場により 430 資本を増強 400 仕入をストップ 400 事業分野拡大 財務体質を強化 業績拡大 336 350 264 247 247 241 200 176 145 0 FY2004 FY2005 FY2006 FY2007 FY2008 FY2009 FY2010 FY2011 FY201

  20. Slide 20: 長期スパンでの業績動向 ②売上総利益の推移

    長期スパンでの業績動向 ②売上総利益の推移 ◆ 安定事業の利益で販管費をカバーする収益構造で黒字経営を継続 ◆ 右肩上がりで利益は増大したが、コロナショックにより今期は減益予想 売買事業 安定事業 合計 実績 計画 250 208 200 事業成長と合わせて 187 コロナショック 安定事業の比率を 徐々に拡大 168 163 150 43％ 145 （億円） リーマンショック 44％ 121 119 40％ 43％ 110 100 28％ 99 安定事業 不動産取引が減り、 81 安定事業が 86 49％ 68％ 利益を下支え 51 61 50％ 47％ 60％ 56％ 57％ 50 48

  21. Slide 21: 長期スパンでの業績動向 ③バランスシートの推移

    長期スパンでの業績動向 ③バランスシートの推移 ◆ 自己資本比率の向上・潤沢な手元流動性（キャッシュ）で財務健全性を確保 ◆ 財務健全性を保ちながらバランスシートを拡大 （自己資本比率の目安は 35％程度 ） 2,000 現金及び現金同等物 棚卸資産 (不動産) 現預金 有形固定資産・投資不動産 (不動産) 358億円 その他資産 1,618 1,598 その他負債 （億円） 借入金 1,500 資本合計 1,387 1,212 1,225 リーマンショック コロナショック 1,000 931 現預金 869 51億円 783 808 712 601 628 632 605 653 500 4

  22. Slide 22: 直近の業績動向

    直近の業績動向 ◆ 2020年11月期はコロナショックの影響により増収・減益の見込み ◆ ホテル・商業施設の評価を保守的に見積もり、評価損76億円を計上したため 2018年11月期（実績） 2019年11月期（実績） 2020年11月期（予想） 前年比 前年比 前年比 売上高 615億円 +6.6％ 607億円 ▲1.3% 646億円 +6.5% 売上総利益 187億円 +11.3％ 208億円 +34.3% 145億円 ▲30.1% 営業利益 108億円 +10.6％ 126億円 +20.9% 56億円 ▲55.4% 税引前利益 101億円 +12.4％ 120億円 +19.9% 50億円

  23. Slide 23: 直近の業績動向（セグメント別内訳）

    直近の業績動向（セグメント別内訳） ’20/11期 '20/11期 '18/11期 '19/11期 増減 ＜流動化事業＞ （予想） 低価法適用（14億円）の影響により利益減少 構成比 【A】 構成比 【B】 構成比 【B-A】 増減率 販売物件を翌期以降に先送り 売上高 61,543 100.0% 60,727 100.0% 64,646 100.0% 3,918 6.5% 不動産流動化事業 34,793 56.5% 31,012 51.1% 32,677 50.5% 1,665 5.4% ＜開発事業＞ 不動産開発事業 13,261 21.5% 14,346 23.6% 15,777 24.4

  24. Slide 24: 環境認識

    環境認識 ◆ 世界的な金融緩和状態が続く中で、不動産投資マネーは依然として旺盛 不動産市況が大幅に下落する可能性は低いとの見方が広がっている ◆ 物流施設の需要は堅調。オフィスは景気の悪化とともに空室率が上昇。コロナショックを 契機としたテレワーク定着による需要減も懸念されているが、顕在化はしていない ◆ エンドユーザー向け住宅は、郊外型の比較的面積の広い住戸に注目が集まっている タイプ コロナ前 足元 環境認識 • コロナショックを機に、下落を続けていた空室率が上昇に転じる。 オフィス • テレワークの拡大やオフィス移転など、オフィスでの働き方を見直す企業が出てきており、注視が必要。 分譲マ

  25. Slide 25: 今後の回復・成長シミュレーション

    今後の回復・成長シミュレーション 2020/7/6公表 2Q決算資料より抜粋 ◆ コロナショックの影響により、不動産価格は調整局面だが、海外投資家の 投資意欲は依然として旺盛で、日本の不動産は期待されている 2021年以降の回復シミュレーション（税引前利益） 0000 ⇒2020年11月期に評価損を計上し、コロナショックに ＜シミュレーションの仮定は以下の通り＞ 8000 いち早く対応。市場の混乱の収束と、ビジネスモデル・ ①追加の評価損計上は無い想定 6000 強みにより再成長を目指す ②安定事業で販管費と金利を賄う 4000 ③売買事業は、新旧の商品在庫の入れ替わりと 2000 市況回復に

  26. Slide 26: 新規事業への取り組み：クラウドファンディング事業

    新規事業への取り組み ： クラウドファンディング事業 ◆ 国内初の「不動産特定共同事業法に基づくSPC を活用したクラウドファンディングサービス」。 受託残高100億円規模への成長を目指す。 ◆ 第一号案件は、募集開始後約１時間で募集完了 物件売主 不動産特定共同事業者（3号,4号） ＳＰＣ（特例事業者） 不動産譲渡 匿名組合出資 投資家の 現物不動産 皆さま 利益分配 匿名組合契約 業務委託・報酬 匿名組合出資 アセットマネジメント業務、 匿名組合契約の 締結勧誘 賃貸利益 利益分配 売却利益 ※案件によりその他法人投資家が 出資する場合もあります。 ■TREC FUNDING第1号ファンド

  27. Slide 27: 新規事業への取り組み：デジタル証券

    新規事業への取り組み ： デジタル証券 ◆ 不動産を裏付けとしたデジタル証券の発行、セキュリティ・トークン取引所 （iSTOX）への上場に向けた実証実験を開始 ◆ 不動産とデジタルトランスフォーメーション（DX）を融合させたビジネス機会の 創出ならびに不動産証券化事業のさらなる拡大を目指す ■実証実験の概要 デジタル技術を活用し、保有する不動産をデジタル証券化し、セキュリティ・トークン（ST※）を発行、 流通させることを目的とした実証実験を、東海東京フィナンシャル・ホールディングスと開始 ※ST（セキュリティ・トークン）：ブロックチェーン技術等により主に株式、 債券、不動産などを裏付けとしてデ

  28. Slide 28: 株主還元方針

    株主還元方針 Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 28

  29. Slide 29: 株主還元方針

    株主還元方針 ◆ 2020年11月期は一株あたり配当金16円、配当性向25.8％を予想 ◆ 自社株買いを前期10億円、今期5億円実施 ◆ 前期より株主優待制度を導入（QUOカード1,000円） FY2020 FY2016 FY2017 FY2018 FY2019 旧予想（7/6発表） 新予想（10/5発表） 一株あたり当期利益（EPS） 114.89円 127.48円 141.36円 176.40円 50.72円 62.05円 一株あたり配当金 22円 25円 30円 42円 13円 16円 配当性向 19.1% 19.6% 21.2% 23.8% 25.6% 25.8% ROE 14.4%

  30. Slide 30: 本日のまとめ

    ～本日のご説明～ 2020年11月期は、コロナショックの影響で10期ぶりの減益へ 市場の混乱の収束と、ビジネスモデル・強みにより再成長をめざす ～本日のまとめ～ 「コロナショックからの回復・成長へのポイント」 １．安定事業を有している （賃貸、ファンドコンサル、管理） 2．ポートフォリオがあり成長機会を捉えられる （複数の事業、多様な物件タイプ） 3．強固な財務基盤 （自己資本比率、キャッシュ、資金調達力、いち早く評価損を計上） Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 30

  31. Slide 31: （ご参考）トーセイグループのESG

    （ご参考）トーセイグループのESG Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 31

  32. Slide 32: トーセイグループのＥＳＧ 2020年11月期上半期トピックス

    トーセイグループのＥＳＧ 2020年11月期上半期トピックス １. ESGレポート、企業HP ESGセクションをリニューアル E S G 2020年2月にESGレポートを発行、5月に企業HP ESGセクションをリニューアルし、内容を充実させました。 ２. DBJ Green Building 認証取得 E S G 自社開発し保有している虎ノ門トーセイビル、小石川トーセイビルにおいて、（株）日本政策投資銀行による 「DBJ Green Building 認証」を取得しました。 ３. THEパームスコートひばりが丘にてSDGsへの貢献を目指した商品を企画 E S 人にも地球にも優しい発想の住まいづ

  33. Slide 33: トーセイグループのＥＳＧ 環境[E]

    E への取り組み トーセイグループのＥＳＧ 環境[Ｅ] 「トーセイグループ エコ宣言」を制定し、3つの行動方針であるエコミッションに基づいて事業活動を展開。 人と環境に優しい企業活動を推進することで、地球環境の負荷軽減に努めています。 トーセイグループ エコ宣言 トーセイグループは、「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する」という企業理念を掲げ、“都市に、心を。”の 実現に向けて、人と環境に優しい企業活動を推進し、地球環境の負荷軽減に努めることを宣言します。 ■GRESBリアルエステート評価 ■DBJ Green Building 認証取得 2019年GRESBリアルエステート

  34. Slide 34: トーセイグループのＥＳＧ 社会[S]

    S への取り組み トーセイグループのＥＳＧ 社会[S] 少子高齢化やライフスタイルの多様化、自然災害など社会環境の変化によって起こる課題に対して、 「快適な住まいづくり」「働きやすい環境づくり」「被災地支援」など幅広い活動に取り組んでいます。 お客様への取り組み 従業員への取り組み ■時間外労働の削減への取り組み ■SDGsへの貢献を目指す分譲戸建 従業員の長時間労働抑制のため、「ノー残業デーの導入」 「THEパームスコートひばりが丘」では、人と地球にやさしい住まいづくりで、SDGｓへの貢献を 「原則21時以降の残業禁止」「朝方勤務の奨励」等を実施し、 目指しています。「緑の保全」「省エネとゴ

  35. Slide 35: トーセイグループのＥＳＧ ガバナンス[G]

    G への取り組み トーセイグループのＥＳＧ ガバナンス [G 経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、「健全な成長を実現する事業活動を持続する」体制の維持・強化に努めています。 ESG推進体制の構築 ＜70期ESG推進会議で審議した主なテーマ＞ ・LED改修工事対象物件の選出、工事進捗確認 70期からESGを経営の重要課題として取り組むべく「ESG推進会議」を設置し、隔月でESGに関 ・エネルギー及び廃棄物モニタリング する方針や活動計画の審議、決定などを行っています。同会議は、管理部門統括を議長とし、 ・グリーンリース契約の検討 取締役2名と取締役会で決定された執行役員3名で構成されています。

  36. Slide 36: 今後ともよろしくお願いいたします

    今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経営管理部 TEL：03-3435-2865 FAX：03-3435-2866 URL :https://www.toseicorp.co.jp/ 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手

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