Ichigo Inc. · TSE:2337

Ichigo — FY2020 Earnings Presentation

77 slides from Ichigo's earnings presentation, Apr 16, 2020

  1. Slide 1: 2020年2月期 決算説明資料

    2020年2月期 決算説明資料 April 16, 2020 いちご株式会社 （2337） Ichigo Inc. © Ichigo Inc. All rights reserved. www.ichigo.gr.jp

  2. Slide 2: 新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ

    新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ この度、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および ご関係者の皆様、また、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、 心よりお見舞いを申し上げます。 私たちいちごの役職員一人ひとりは、一日も早いご回復をお祈りいたします。 いちご役職員一同 © Ichigo Inc. All rights reserved. 2

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  5. Slide 5: © Ichigo Inc. All rights reserved.

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  6. Slide 6: 目次

    目次 2020年2月期 連結業績 2021年2月期 業績予想  2020年2月期 サマリー  2021年2月期 通期業績予想  営業利益 +6%、経常利益 +6%、純利益 -47%（前期比）  2021年2月期 通期業績予想 ストック収益・フロー収益  各セグメントにおける損益内訳  2021年2月期 通期業績予想内訳 いちごの収益モデル Appendix  特長 ① ストック収益とフロー収益の融合 いちごのサステナビリティ（ESG）  特長 ② 将来収益の着実な拡大 財務・各種データ  特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現  特長 ④ 高いキャッシュ創出力 長期V

  7. Slide 7: 2020年2月期 連結業績

    2020年2月期 連結業績 © Ichigo Inc. All rights reserved. 7

  8. Slide 8: 2020年2月期 サマリー

    2020年2月期 サマリー ■ 盤石な収益モデル ■ 堅固なストック収益 内 減価償却費 （売上総利益：百万円） ストック収益の固定費カバー率 1,632 2,507 234% 心築（しんちく） アセットマネジメント クリーンエネルギー 583 1,391 18,485 18,450 売上総利益 +減価償却費 13,451 13,331 37,016 1,116 百万円 1,049 2,978 3,057 2,057 2,062 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 ■ 心

  9. Slide 9: 営業利益 +6%、経常利益 +6%、純利益 -47%（前期比）

    営業利益 +6%、経常利益 +6%、純利益 -47%（前期比） 営業利益、経常利益において過去最高益を更新 新型コロナウイルス拡大に鑑み、心築資産の評価損処理に伴う特別損失計上 ■ 2020年2月期 連結業績 （単位：百万円） 2019/02 2020/02 前期比 期初予想 通期業績 通期業績 増減率 営業利益 26,279 27,721 +5.5% 26,500 経常利益 23,076 24,395 +5.7% 22,800 純利益 15,373 8,201 -46.7% 15,000 1株あたり純利益（EPS） 31.14円 16.89円 -45.8% 30.39円 1株あたり配当金（D

  10. Slide 10: 各セグメントにおける損益内訳

    各セグメントにおける損益内訳  アセットマネジメント ： ストック収益であるベース運用フィー +0.2%  心築 ： ストック収益である賃貸収益 -1% フロー収益である売却益 +14%  クリーンエネルギー ： ストック収益である売電収入は +3% （単位：百万円） セグメント利益（営業利益） 売上総利益 主な内訳 セグメント 2019/02 2020/02 前期比 2019/02 2020/02 （）カッコ内前期比増減 期初予想 達成率 ※売上総利益ベース 通期（前期） 通期 (実績) 増減率 通期（前期） 通期 (実績) ・ベース運用フィー：2,018 （+6） ・取得/売却フィー

  11. Slide 11: いちごの収益モデル

    いちごの収益モデル © Ichigo Inc. All rights reserved. 11

  12. Slide 12: 特長① ストック収益とフロー収益の融合

    特長 ① ストック収益とフロー収益の融合 ストック収益、フロー収益は安定的に成長 売上総利益 + 減価償却費 37,016 ストック収益（主に賃料収入、AMのベース運用フィー、売電収入） ストック収益 （内 減価償却費） 33,759 フロー収益（主に心築における不動産譲渡益） 固定費 （固定販管費 + 支払利息） （単位：百万円） 28,641 27,953 18,567 15,273 21,563 14,139 13,015 8,986 1,632 2,507 （内 減価償却費） 13,396 967 716 4,591 731 8,423 503 18,485 18,450 2,576

  13. Slide 13: 特長② 将来収益の着実な拡大

    特長 ② 将来収益の着実な拡大 継続的な資産取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない 将来収益（保守的に見積もった鑑定評価ベースの含み益）は着実に拡大 （単位：百万円） 56,221 50,916 45,439 36,797 28,056 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末（※） 鑑定評価ベースの含み益 ※ 今般の低価法を適用をした心築資産の「含み益」 30億円は含まない © Ichigo Inc. All rights reserved. 13

  14. Slide 14: 特長③ 含み益を超える売却益を継続的に実現

    特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現 心築資産の売却時には 2.8倍 鑑定評価以上の資産価値を実証 2.5倍 ■ 心築資産の売却益の推移 鑑定評価ベース含み益 売却による売上総利益 4.4倍 1.6倍 171億円 2.2倍 150億円 120億円 105億円 72億円 64億円 59億円 61億円 33億円 27億円 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 © Ichigo Inc. All rights reserved. 14

  15. Slide 15: 特長④ 高いキャッシュ創出力

    特長 ④ 高いキャッシュ創出力 （単位：百万円） 純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー 3.6倍 ■ 純利益とエコノミック営業キャッシュフローの推移 純利益 エコノミック営業キャッシュフロー 1.7倍 1.4倍 1.3倍 1.2倍 29,492 25,522 21,456 17,116 16,722 14,894 14,018 15,373 12,925 8,201 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 ※ 「エコノミック営業キャッシュフロー」とは、決算短信の表紙に記載のとおり、営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および

  16. Slide 16: 強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤

    強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤 ■ コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移 （金利） 2.5% 12年 （期間） 10.8年 10.3年 10.2年 10.0年 9.6年 1.96% 9.0年 8.7年 2.0% 9年 8.3年 7.6年 7.6年 8.3年 7.8年 5.9年 1.71% 1.5% 6年 5.5年 1.41% 1.24% 1.04% 0.97% 1.0% 3年 0.91% 加重平均借入期間 加重平均残存期間 加重平均金利 0.5% 0年 2014年2月期末 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年

  17. Slide 17: 「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長

    「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長 © Ichigo Inc. All rights reserved. 17

  18. Slide 18: 心築：厳選した取得と売却

    心築 ： 厳選した取得と売却  好調な売却を継続 : 当期累計の売上総利益率 28%（前期 26%）  いちごオーナーズ  取得（簿価） 28,518百万円（全体の45%）、売却（売上） 9,313百万円（15%） 当期（累計）は24億円の買い越し （単位：百万円） 取得 売却 （※） 差額 更新済み4/6 件数 簿価（A） 件数 売上高（B） （A）-（B） オフィス 3 6,134 5 7,211 -1,077 ホテル 2 12,446 8 18,010 -5,564 商業 2 8,550 3 8,432 +118 レジデンス 37 31,330 40 26,477 +4,853 ロ

  19. Slide 19: AM：いちごの上場投資法人への成長サポート

    AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート オフィス ホテル グリーンインフラ いちごオフィス いちごホテル いちごグリーン 8975 3463 9282 ■ 上場日 ■ 上場日 ■ 上場日 2005年10月12日 2015年11月30日 2016年12月1日 ■ 資産規模 ■ 資産規模 ■ 資産規模 2,047億円（86物件） 519億円（23ホテル） 114億円（15発電所） ■ 分配金利回り（2020年4月14日時点） ■ 分配金利回り（2020年4月14日時点） ■ 分配金利回り（2020年4月14日時点） 6.3% 7.8% 5.9% ・ 世界中の機関投資家が指標とする ・ ポー

  20. Slide 20: クリーンエネルギー：大幅な規模拡大

    クリーンエネルギー ： 大幅な規模拡大（開発中発電所 +66%） 当期は新たに5発電所（23.21MW）が稼働開始 関東エリア 12.02MW、中部エリア 4.57MW 176.9MW 関西エリア 6.61MW （+22%） ■ 発電出力 145.3MW 稼働中 （+16%） 開発中 125.1MW 70.1 （+17%） （うち風力25.9） ・ いちご 38.5 18.3 （うち風力14.4） 稼働中 106.84MW 106.8MW （うち風力7.4） 開発中 70.05MW （+66%) （+28%） 合計 176.90MW 83.6MW ・ いちごグリーン（9282）： 29.4MW

  21. Slide 21: クリーンエネルギー：順調な発電開始によるストック収益の成長

    クリーンエネルギー ： 順調な発電開始によるストック収益の成長  当期は5発電所（23.21MW）が発電開始  稼働中のMW数は前期比で1.3倍（83.6MW→106.8MW）  来期も売電収入（ストック収益）が成長見込み 買取価格 パネル出力 パネル出力 名称 発電開始時期 （円） （MW） 合計（MW） いちご世羅青水ECO発電所 32 2.87 2017年8月11日 2018年2月期 いちご昭和村生越ECO発電所 36 43.34 47.54 2017年9月2日 いちご芽室西士狩ECO発電所 40 1.32 2018年2月5日 いちご呉安浦町中畑ECO発電所 36 2.90 201

  22. Slide 22: 「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度導入

    「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度導入  2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 ② Jリーグの全56クラブと全試合が対象  いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します © Ichigo Inc. All rights reserved. 22

  23. Slide 23: 株主還元：自社株買い

    株主還元 ： 自社株買い 長期VISION「いちご2030」 株主還元方針「機動的な自社株買い」の実施 2020年2月期（当期） — 取得した株式総数 7,081,200株（発行済株式総数 1.4%） — 平均取得株価 424円 — 取得価額総額 30億円 2019年2月期 — 取得した株式総数 7,869,700株（1.6%） — 平均取得株価 381円 — 取得価額総額 30億円 2018年2月期 — 取得した株式総数 8,436,500株（1.7%） — 平均取得株価 355円 — 取得価額総額 30億円 © Ichigo Inc. All rights reserved. 23

  24. Slide 24: 株主還元：配当

    株主還元 ： 配当 原則「減配しない」累進的配当政策 新型コロナ感染症拡大による影響は危惧されるが、当初予想維持 7期連続の増配後 当期も同額を維持 7円 7円 6円 5円 3円 1円（※） 1.1円 1.3円 2013年2月期 2014年2月期 2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 （復配） ※株式200分割を考慮 © Ichigo Inc. All rights reserved. 24

  25. Slide 25: 急激な環境変化に対応した成長戦略

    急激な環境変化に対応した成長戦略 © Ichigo Inc. All rights reserved. 25

  26. Slide 26: 信頼性の高い財務基盤の確保

    信頼性の高い財務基盤の確保 低価法を速やかに適用し、販売用不動産の評価につき、 鑑定評価額を下回る現時点での販売可能価額まで簿価を切り下げ  適用前簿価 1,794億円 → 適用後簿価 1,719億円（-4%） 評価損処理 ▲75億円 簿価 バランスシート上の将来 1,794億円 1,719億円 リスクを低減し、信頼性の 高いバランスシートを堅持 ※ 固定資産への振替前 販売用不動産残高 低価法適用前 低価法適用後 © Ichigo Inc. All rights reserved. 26

  27. Slide 27: 徹底的なキャッシュ・フロー経営

    徹底的なキャッシュ・フロー経営 心築資産を固定資産化し、減価償却の税効果によりキャッシュを創出 ■ 販売用不動産と固定資産の推移（簿価） 固定資産（心築資産のみ） 固定資産比率 販売用不動産 30.1% 84.4% （単位：百万円） 15.2% 12.8% 7.2% 30,906 140,197 162,327 現金支出のない減価償却費の 164,871 169,358 増加により、ROEが低下するが、 167,186 キャッシュ・フローが向上し、 成長投資に活用 60,410 24,286 29,066 13,124 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月

  28. Slide 28: 借入条件の最適化とリスク低減

    借入条件の最適化とリスク低減 盤石な財務基盤を形成するための、あらゆる最適化とリスク低減策 施策 成果 金利の低減 （加重平均借入金利） 2020年2月期末 0.91% 借入期間の長期化 （加重平均借入期間） 2020年2月期末 10.0年 2020年2月期末 25.6% 無担保化の推進 （無担保化割合） 10年以上無担保コミットメントライン 200億円 （2020年2月末現在内訳） ・1年以内返済期日 9.0% 返済期日の分散 ・1年超2年以内返済期日 3.3% ・2年超3年以内返済期日 3.5% ・3年超返済期日 84.2% ※ コーポレート有利子負債 © Ichigo Inc. All

  29. Slide 29: リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比

    リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比 2009年2月期末 2014年2月期末 2020年2月期末 リーマンショック時との差異 （リーマンショック時） （Ｓｈｉｆｔ Up 戦略開始） （現時点） ストック収益 固定費カバー率 75% 140% 234% 3.1倍に増加 10.3年 加重平均借入期間 5.6年 5.6年 3.7倍に長期化 （全有利子負債） 2.8年 2.8年 2.8年 93% 28% 14% 3年以内返済 3年超 3年以内 3年以内 予定借入割合 7% 28% 14% ▲79%減少 （全有利子負債） 3年以内 3年超 3年超 93% 72% 86% 加重平均借入金利 （コ

  30. Slide 30: 2021年2月期 業績予想

    2021年2月期 業績予想 © Ichigo Inc. All rights reserved. 30

  31. Slide 31: 2021年2月期 通期業績予想

    2021年2月期 通期業績予想 新型コロナの拡大による賃料収入、不動産譲渡益の減少を未然に考慮し、 保守的に見積もった業績を下限とし、レンジでの業績予想を導入 ■ 2021年2月期 連結業績予想 2021/02 2020/02 連結業績（予想） 連結業績（実績） 営業利益 62～129億円 277.21億円 経常利益 34～104億円 243.95億円 純利益 20～80億円 82.01億円 1株あたり純利益（EPS） 4.15～16.60円 16.89円 1株あたり配当金（DPS） 未定 7.00円 自己資本利益率（ROE） 2.0～7.7% 8.2% © Ichigo Inc. All r

  32. Slide 32: 2021年2月期 通期業績予想 ストック収益・フロー収益

    2021年2月期 通期業績予想 ストック収益・フロー収益 売上総利益 37,016 ストック収益 + （主に賃料収入、AMのベース運用フィー、売電収入） 減価償却費 ストック収益 （内 減価償却費） フロー収益（主に心築における不動産譲渡益） 純利益 固定費 （固定販管費 + 支払利息） 80億円 （単位：百万円） 18,567 純利益 20億円 24,093 9,470 16,793 ストック収益は保守的に見積もって （内 減価償却費） 2,507 3,170 おり、主にフロー収益の見込幅を 業績予想のレンジに反映 4,363 4,363 18,450 13,623 14,623 7,877

  33. Slide 33: 2021年2月期 通期業績予想内訳

    2021年2月期 通期業績予想内訳  アセットマネジメントは、ベース・スポット運用フィーともに保守的に想定  心築は、レンジにて予想し、売却益額が最も影響する  クリーンエネルギーは、新型コロナの影響を受けないため、 従来どおりの安定成長予想 セグメント利益（営業利益） セグメント 2021/02 2020/02 連結業績予想 連結業績（実績） アセットマネジメント 約 11億円 25.26億円 心築（しんちく） 33～ 100億円 239.71億円 クリ―ンエネルギー 約 18億円 12.72億円 合計 62～ 129億円 277.71億円 調整額 （セグメント間取引消去等） – -0

  34. Slide 34: Appendix：いちごのサステナビリティ（ESG）

    Appendix ： いちごのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Inc. All rights reserved. 34

  35. Slide 35: いちごサステナビリティ方針

    いちごサステナビリティ方針  環境との調和  事業が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう 積極的に取組みます  省エネルギー、低炭素化と資源循環  事業の遂行にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、 廃棄物の削減･リサイクル等に努め、また、グリーン調達を推進し、低炭素社会と 資源循環型社会の実現を目指します  法令適応と環境管理体制の整備  環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を 順守し、環境保全に努めます また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します  教育・啓発活動  当方針を全

  36. Slide 36: ESGの取組み：環境との調和

    【ESGの取組み】 環境との調和 心築の社会的意義 地球に優しく安全性に優れたクリーンエネルギー 建物を「壊す」から 年間発電量 年間CO2削減量 建物の価値を「活かす」 147,296,453 kWh 97,215,656 kg 現存ストックを有効活用し、 不動産の経済耐用年数の長期化、 約49,100世帯分の 約42,300台分の 質の向上を図る 年間CO2排出量を削減 年間消費電力を発電 省資源 ※ 電気事業連合会資料 ※ 環境省資料 1世帯当たりの年間消費電力 車の排出ガスによる年間CO2排出量 「壊す」 高効率 3,000kWh 約2,300kg/台 （いちごグリーンを含む2020年

  37. Slide 37: ESGの取組み：社会への貢献

    【ESGの取組み】 社会への貢献 スポーツ・文化支援 社会福祉活動 誠実、真摯、実直に「世界への挑戦」を 宮崎大学医学部の小児医療分野 続ける将来有望な選手を応援 （宮崎ひまわりキャンプ）への寄付 ・ ウエイトリフティング ・ 宮交シティがCSR型無担保社債を発行 ・ ライフル射撃 ・ 引受人へ支払う手数料の一部を、宮交シティ ・ 陸上 が指定する先へ寄付 ・ 小児がん患者を支援するボランティア活動の パラリンアート 継続を支援 三宅宏実選手 ・ 障がい者アーティストを支援 （ウエイトリフティング） 地域の活性化 Jリーグトップパートナー唯一の不動産会社として スマート農業支援を通じた地域の活

  38. Slide 38: ESGの取組み：徹底したガバナンス

    【ESGの取組み】 徹底したガバナンス 委員会設置会社（現指名委員会等設置会社）への早期移行  グローバルベストプラクティスを志向し、2006年に移行  指名・監査・報酬委員会に加え、任意のコンプライアンス委員会設置 • 指名委員会 5名（うち社外取締役 3名） • 監査委員会 3名（うち社外取締役 3名） • 報酬委員会 5名（うち社外取締役 3名） • コンプライアンス委員会 4名（うち社外取締役 2名） ガバナンス強化に向けた社外取締役の招聘  取締役9名のうち5名が社外取締役であり、全員が独立役員  東証一部上場企業の社長経験者を社外取締役として招聘 • 2020年2月期～（現

  39. Slide 39: Appendix：財務・各種データ

    Appendix ： 財務・各種データ © Ichigo Inc. All rights reserved. 39

  40. Slide 40: 保有資産（不動産投資）における含み損益

    保有資産（不動産投資）における含み損益 鑑定評価額ベースの含み益は約530億円（前期末比 +6.8%） ■ 自己保有資産の含み損益 （単位：百万円） 簿価（ 2020年2月末） 鑑定NOI Cap Rate 直近鑑定評価額 含み損益 地域 （A ） （ B） （ B） /（ A ） （ C） （ C） - （ A ） 東京 94,372 5,374 5.7% 126,607 +32,235 東京以外 100,758 6,723 6.7% 121,593 +20,835 合計 195,130 12,097 6.2% 248,200 +53,070 ※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレ

  41. Slide 41: 「時価ベースB/S」および「ネットリスクベースB/S」

    「時価ベースB/S」および当社帰属リスクの「ネットリスクベースB/S」 時価ベース連結バランスシート 合計：3,899億円（資産3,337億円+含み益562億円） ノンリコースローン 現預金 348億円 関連負債等 442億円 ネットリスクベース連結バランスシート ノンリコースローン 関連資産 合計：3,109億円（資産2,546億円+含み益562億円） 573億円 ノンリコースローン 関連当社出資等 130億円 営業貸付金 13億円 営業貸付金 13億円 営業投資有価証券 9億円 営業投資有価証券 9億円 コーポレートローン 負債 （社債63億円を含む） コーポレートローン 販売用不動産 2

  42. Slide 42: セグメント構成

    セグメント構成 J-REITおよびインフラ投資法人等の運用業 アセットマネジメント 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による 価値向上、売却による利益実現を行う事業 私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業 心築 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより 不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業 わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を クリーンエネルギー 目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を

  43. Slide 43: セグメント別バランスシート（B/S）勘定科目内訳

    セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳 （単位：百万円） 営業投資 販売用 販売用 有形 無形 投資 セグメント 現預金 営業貸付金 その他 資産合計 有価証券 不動産 発電設備 固定資産 固定資産 有価証券 アセットマネジメント – – – – – – 771 147 1,600 2,519 心築 15,404 1,324 902 68,290 – 178,672 1,397 2,652 4,810 273,455 クリーンエネルギー 2,633 – – – – 27,462 203 – 1,327 31,627 全社資産 23,029 – – – – 63 110 1,521

  44. Slide 44: 各セグメントにおける損益内訳（詳細）

    各セグメントにおける損益内訳（詳細） （単位：百万円） 売上総利益 セグメント利益（営業利益） セグメント 2019/02 2020/02 前期比 2019/02 2020/02 前期比 2020/02 通期（前期） 通期（実績） 増減率 通期（前期） 通期（実績） 増減率 期初予想 アセッ トマネジメント 2,437 3,046 +25.0% 2,195 2,526 +15.1% 1,821 ベース運用フィー他 2,057 2,062 +0.2% – – – – 取得/売却フィー他 379 984 +159.6% – – – – 心築 27,761 29,521 +6.3% 22,669 2

  45. Slide 45: アセットマネジメント 運用資産残高

    アセットマネジメント 運用資産残高 2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 項目 （ 12M） （ 12M） （ 12M） （ 12M） （ 12M） （ 12M） いちごオフィスリート 運用資産残高（期末） 1,238億円 1,651億円 1,945億円 1,969億円 2,030億円 2,032億円 （公募） ベース運用フィー粗利（実績） 759百万円 1,016百万円 1,291百万円 1,373百万円 1,426百万円 1,436百万円 いちごホテルリート 運用資産残高（期末） – 204億円 476億円 509億円

  46. Slide 46: 心築を軸としたいちごの事業モデル

    心築を軸としたいちごの事業モデル いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な 価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造 心築機能を軸とした事業モデル グリーンインフラ 太陽光発電所 取得 いちごグリーン 9282 売却 オフィス 外 いちごオフィス 心築 不動産 部 8975 ホテル 不動産 心を込めて 現存不動産に 売却 新しい価値を創造 いちごホテル 3463 取得 © Ichigo Inc. All rights reserved. 46

  47. Slide 47: 心築の社会的意義

    心築の社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会 建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」  ソフト面、ハード面において、いちごの不動産技術、運用ノウハウを活用し、 一つ一つ丁寧に、誠意あるバリューアップにより新たな価値を提供  心築することにより、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る 「心で築く、心を築く」 心築 ・建物改修、修繕 ・遵法性の治癒 ・耐震補強 ・環境化、省エネ化 ・テナント満足度向上 ・美観、快適性の向上 ・建物管理仕様の質向上 等 「壊す」 日本の 高効率 現存ストックの 有効活用 省資源 © Ichigo Inc. All rights reserved

  48. Slide 48: 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ

    【参考】 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ  心築による価値向上の典型的な手段  建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、 新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等  NOI（純収益）利回り 5.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合  借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 75%、金利 1.5%  保有期間 3年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント 売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを15%向上した上で売却 【取得時】 ・（年間NOI 110百万円）－（年間金利

  49. Slide 49: 心築：売却における売上総利益率の推移

    心築：売却における売上総利益率の推移 ■ 心築の成果による売却時の高い売上総利益率 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 売上総利益率 23.0% 13.6% 33.7% 25.5% 28.3% （売上高ベース） 売上総利益率 29.9% 15.8% 50.9% 34.3% 39.5% （簿価ベース） 売上高 31,674 77,502 35,733 58,693 60,601 （百万円） 売上総利益 7,283 10,562 12,050 14,986 17,158 （百万円） © Ichigo Inc. All rights reserv

  50. Slide 50: 不動産ポートフォリオ

    不動産ポートフォリオ 首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、商業、ホテル等幅広く 資産価値改善余地のある中規模不動産を積極的に取得 ■ 物件タイプ別残高比率 ■ 地域別残高比率 ■ 地域別残高 (単位：億円) 底地 1% その他 3% 北海道 1% ロジスティクス 仙台 2% 2% 大阪 3% その他 北海道 名古屋 3% 5% 34 レジデンス 商業 16% 29% 東京以外 首都圏 11% 東京 54% ホテル 23% 福岡 オフィス 21% 東京 26% 1,297 仙台 59 ■ 物件規模別残高比率 100億円 名古屋 東京 その他 以上 10億円 73 以外 128

  51. Slide 51: 心築資産の内訳 ①

    心築資産の内訳 ① 保有する資産 177物件 2,423億円（取得価格） [ 鑑定NOI/年 計120億円（簿価ベース利回り 6.2%）] ※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージの資産を除く 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) ( ※3,5) (※4,5) 1 市場 固定 千葉県松戸市 20億円以上 30億円未満 2005/06 47年 – 1,900百万円 – – 2 商業 固定 東京都港区 20億円以上 30億円未満 2005/10 50年 136百万円 1,033百万

  52. Slide 52: 心築資産の内訳 ②

    心築資産の内訳 ② 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) ( ※3,5) (※4,5) 27 商業 固定 埼玉県所沢市 10億円以上 20億円未満 2013/11 12年 76百万円 92百万円 – – 29 底地 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上 20億円未満 2014/03 – 114百万円 273百万円 – – 30 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2014/03 36年 51百万円 108百万円 – – 32 商業 固定 福岡県福岡市 10億円以上 20億円未満 2014

  53. Slide 53: 心築資産の内訳 ③

    心築資産の内訳 ③ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) ( ※3,5) (※4,5) 64 商業 固定 東京都品川区 10億円未満 2015/01 – 26百万円 – – – 66 商業 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2015/02 16年 65百万円 8百万円 – – 68 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2015/04 18年 46百万円 79百万円 – – 69 ホテル 固定 大阪府大阪市 20億円以上 30億円未満 2015/05 17年 170百万円 633百万円

  54. Slide 54: 心築資産の内訳 ④

    心築資産の内訳 ④ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) ( ※3,5) (※4,5) 121 オフィス 固定 東京都港区 30億円以上 2016/10 19年 1,540百万円 3,450百万円 – – 122 ホテル 固定 三重県志摩市 10億円未満 2017/01 22年 78百万円 73百万円 – – 132 レジデンス 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 16年 51百万円 190百万円 – – 133 ホテル 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 17年

  55. Slide 55: 心築資産の内訳 ⑤

    心築資産の内訳 ⑤ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) ( ※3,5) (※4,5) 155 オフィス 固定 東京都品川区 20億円以上 30億円未満 2019/03 34年 169百万円 616百万円 – – 157 オフィス 固定 東京都千代田区 10億円未満 2019/04 36年 52百万円 – – – 158 その他 固定 東京都中央区 10億円以上 20億円未満 2019/05 – 12百万円 – – – 159 商業 固定 東京都渋谷区 20億円以上 30億円未満 2019

  56. Slide 56: 心築資産の内訳 ⑥

    心築資産の内訳 ⑥ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) ( ※3,5) (※4,5) 61 商業 営業貸付金 東京都新宿区 10億円以上 20億円未満 2014/12 56年 120百万円 57百万円 15.26x 51.7% 89 オフィス 販売 東京都武蔵野市 30億円以上 2015/07 31年 131百万円 670百万円 1.72x 13.3% 92 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円以上 20億円未満 2015/07 12年 85百万円 353百万円 1.82x 17.7%

  57. Slide 57: 心築資産の内訳 ⑦

    心築資産の内訳 ⑦ 増減額 想定NOI/年 No. 物件取得区分 取得金額 いちご出資額 想定マルチプル 想定IRR （前期末比） (※1) A いちごオーナーズ向け（オフィス、レジデンス）： 49件 36,634 百万円 +18,925 百万円 1,722 百万円 13,386 百万円 – – B セントロ（オフィス、レジデンス等）： 21件 6,828 百万円 -231 百万円 467 百万円 1,872 百万円 – – C セルフストレージ： 29件 2,355 百万円 +360 百万円 304 百万円 710 百万円 – – 242,321百万円 合計（ 全体） ： 177件 14,4

  58. Slide 58: クリーンエネルギーの全国展開 ①

    クリーンエネルギーの全国展開 ①  いちご保有 （売電開始済）  いちご保有 （開発確定） 2020年4月16日時点 パネル出力 固定買取 パネル出力 固定買取 名称 地区 売電開始 名称 地区 売電開始 （ MW ） 価格（税抜） （ MW ） 価格（税抜） いちご徳島東沖洲ECO発電所 四国 2.52 40円 2013年 8月 いちご鉾田青柳ECO発電所 関東 2.48 24円 2020年 4月 いちご府中上下町矢野ECO発電所 中国 0.99 40円 2014年 3月 いちご笠岡尾坂池ECO発電所 中国 2.66 21円 2020年 4月 いちご湧別芭露ECO発電所 北海道 0.80

  59. Slide 59: クリーンエネルギーの全国展開 ②

    クリーンエネルギーの全国展開 ② 地域経済振興と環境に優しいクリーンエネルギー事業により地域活性化 中国地方 北海道 ■ 売電開始もしくは開発確定 いちご米子泉ECO発電所 2.61MW いちご湧別芭露ECO発電所 0.80MW 64発電所 約188MW いちご笠岡拓海町ECO発電所 いちご府中上下町矢野ECO発電所 1.11MW 0.99MW いちご別海川上町ECO発電所 いちご厚岸白浜ECO発電所 0.88MW 0.80MW ※ 風力発電所（18.5MW）は いちご世羅津口ECO発電所 2.54MW いちご豊頃佐々田町ECO発電所 0.60MW 開発確定案件に含まず いちご世羅青水 ECO

  60. Slide 60: いちご太陽光発電所の分散状況

    いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有） 売電開始もしくは開発確定：48発電所（151.01MW） 2020年4月16日時点 ※ 出力量（MWベース）の分散状況  電力会社別  買取価格別  売電実績別 北海道電力 四国電力 東北電力 3% 2% 14円 3% 2% 18円 10% 40円 0.5年超で 九州電力 21円 19% 稼働 13% 7% 22% 関西電力 東京電力 24円 0.5年以内に 稼働 売電実績有 6% 44% 8% 5% （1年超） 中部電力 32円 売電実績有 55% 11% 10% 36円 （～0.5年） 44% 14% 中国電力 18% 売電実績有  出力

  61. Slide 61: 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは

    【参考】 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは FIT（Feed-In Tariffの略）の概要  太陽光、風力等の再生可能エネルギーの普及に向け、一定の設備認定を受けた 再生可能エネルギーにより発電された電気を電力会社との接続契約締結の上、 固定価格にて買い取ることを国が約束する制度であり、一度適用された価格は 原則、調達期間（20年）にわたって保証される  買取価格は年度毎に見直され、接続申込日、系統連係に関する契約締結日等 により決定される  太陽光発電  風力発電 年度 買取価格 年度 買取価格 買取期間 買取期間 （4/1～3/31） （1kWh当り） （4/1～

  62. Slide 62: バランスシート（B/S）の推移 [資産の部]

    バランスシート（B/S）の推移 [資産の部] （単位：百万円） 2020/02 期末 前期末比 2016/02 期末 2017/02 期末 2018/02 期末 2019/02 期末 （当期末） （増減） 資産の部 流動資産 現金及び預金 28,779 47,678 45,510 50,225 41,067 -9,158 受取手形及び売掛金 691 913 1,097 1,344 2,308 +964 営業貸付金 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 – 営業投資有価証券 1,784 1,433 2 1,218 902 -316 販売用不動産 172,833 167,80

  63. Slide 63: バランスシート（B/S）の推移 [負債の部 / 純資産の部]

    バランスシート（B/S）の推移 [負債の部 / 純資産の部] （単位：百万円） 2020/02 期末 前期末比 2016/02 期末 2017/02 期末 2018/02 期末 2019/02 期末 （当期末） （増減） 負債の部 流動負債 支払手形及び買掛金 80 110 – – – – 短期借入金 2,188 805 1,042 3,275 3,086 -189 短期ノンリコースローン 79 611 – – – – 1年内償還予定の社債 – 112 112 112 274 +162 1 年内返済予定の長期借入金 8,161 5,209 4,449 7,881 12,277 +4,396 1

  64. Slide 64: 損益計算（P/L）の推移

    損益計算（P/L）の推移 （単位：百万円） 2016/02 2017/02 2018/02 2019/02 2020/02 前年同期比 期初予想 達成率 （ 12M） （ 12M） （ 12M） （ 12M） （ 12M） （増減） 売上高 49,699 109,253 57,846 83,540 87,360 +3,820 – – 売上原価 28,865 81,327 30,860 51,413 52,851 +1,438 – – 売上総利益 20,833 27,925 26,986 32,126 34,509 +2,383 – – 販売費及び一般管理費 4,446 5,025 5,067

  65. Slide 65: キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [営業活動]

    キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [営業活動] （単位：百万円） 2016/02（12M） 2017/02（12M） 2018/02（12M） 2019/02（12M） 2020/02（12M） 営業活動によるキ ャ ッシ ュ ・フ ロー 税金等調整前当期純利益 14,022 20,630 20,109 23,079 16,545 減価償却費 792 778 1,015 1,696 2,630 株式報酬費用 174 223 215 213 194 のれん償却額 139 141 111 254 174 負ののれん償却額 -90 – – – – 賞与引当金の増減額（-は減少） -3 23 32

  66. Slide 66: キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [投資活動 / 財務活動]

    キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [投資活動 / 財務活動] （単位：百万円） 2016/02（12M） 2017/02（12M） 2018/02（12M） 2019/02（12M） 2020/02（12M） 投資活動によるキ ャ ッ シュ ・フ ロー 定期預金等の預入による支出 -0 -6,100 -6 -118 -113 定期預金等の払戻による収入 – 201 – 1,060 5,033 投資有価証券の取得による支出 -671 -300 -140 -539 -2,361 投資有価証券の売却による収入 296 6,136 – 32 111 投資有価証券の償還による収入 3 – – – –

  67. Slide 67: 長期VISION「いちご2030」

    長期VISION 「いちご 2030」 “サステナブルインフラの「いちご」” © Ichigo Inc. All rights reserved. 67

  68. Slide 68: 「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す

    「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す 従来の心築を軸とした事業モデルをさらに進化させ、既存事業の継続的な 成長に加え、持続性と安定性の高い新たな収益基盤を構築 サステナブル インフラ サステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、 当社の事業は人々の暮らしに密接に関わっており、 人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の 人々の生活を支える社会インフラおよび生活インフラ 持続可能な発展」を目指すうえで、重要な命題です でもあります いちごの心築は、現存不動産に新たな価値を創造し、 いちごは、入居するテナントや利用する人々の生活に 高効率で省資源の持続性の高い、サステナブル

  69. Slide 69: 不動産を超え、「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応

    不動産を超え、 「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応 多様化する 「建物」 を軸 「人・企業」 を主役 ニーズへの 育児 介護 住居 住む 対応 教育 シニアビジネス オフィス 働く 観光 医療 商業 買う・食べる 農業 エンターテインメント ホテル 泊まる 公共事業 太陽光発電 エネルギーを使う スポーツ その他 スタジアム スポーツする・観戦する カルチャー エネルギー © Ichigo Inc. All rights reserved. 69

  70. Slide 70: 経営目標（KPI）

    経営目標（KPI)  資本生産性の目標  ROE（自己資本利益率） 期間平均 15%以上（2020年2月期～2030年2月期） — 資本生産性の向上や安定収益基盤の創出により、将来のROEを向上 — 長期にわたるROE15%以上の収益構造の確立と、株主価値の根幹である 1株利益（EPS）の成長を図る  「JPX日経インデックス400」 11年間継続の組み入れ — 2030年8月期の定期入替時までの継続した組み入れ  キャッシュ創出力の目標  エコノミック営業キャッシュフロー 11年間継続の当期純利益超過 — 当社の高いキャッシュフロー創出力は成長投資と株主還元の源泉であり、 その継続

  71. Slide 71: 株主還元方針

    株主還元方針 配当の成長率と透明性、安定化に注力した株主還元策  「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy） — 原則として「維持か増配」のみを明確な方針とし、「減配しない」ことにより 盤石な安定収益基盤が可能にする「安心安定配当」を実現  「DOE（株主資本配当率）3%以上」 — 株主資本を基準とすることで、期ごとの利益変動に左右されず 長期にわたり安定的な配当の成長を目指すことが可能  機動的な自社株買い （新規） DOE3%以上の政策により、 （1株あたり配当金） 安定的な配当成長を目指す — 株主価値向上に資する最適資本構成を 目指

  72. Slide 72: 長期VISION「いちご2030」の達成に向けた新規事業の創出

    長期VISION「いちご2030」の達成に向けた新規事業の創出 © Ichigo Inc. All rights reserved. 72

  73. Slide 73: 【不動産×スポーツ】Jリーグ「トップパートナー」

    【不動産×スポーツ】 「トップパートナー」としてJリーグと組み、地域活性化を目指す 「企業の存在意義は社会貢献である」という考えのもと、Jリーグとともに地域 の振興を目指す Jリーグのスローガン いちごの経営理念 「Jリーグ100年構想 ～スポーツでもっと幸せな国へ。」 「日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会のいちご」 ホームタウンの市民・行政・企業が三位一体となった支援体制を 事業活動を通じて社会的責任を果たすことが最大の目標 持ち、その街のコミュニティとして発展する「地域に根差したスポーツ 地域に密着した現場主義を徹底し、地域の皆様に安心、安全、 クラブ」を目指し、スポーツ振興

  74. Slide 74: 【不動産×観光】博多ホテルズ設立 ホテル運営事業

    【不動産×観光】 博多ホテルズ設立 ホテル運営事業  観光客数の伸びが大きい九州・山口 地区 におけるホテル運営を開始  2019年6月より３ホテルで事業開始 同年8月以降、7ホテルを運営  いちごのレベニューマネジメントAIシステム 「PROPERA」を導入  AI導入の目的と活用領域を明確にし、 ホスピタリティ業界での生産性向上を実現  いちご保有以外のホテル運営、 アメリカ建築家協会賞をアメリカ国外で初受賞したデザインホテル マスターリース等のノンアセットビジネスを 「ホテル・イル・パラッツォ」（福岡県福岡市） 展開 育児 様々なニーズ 介護 への対応 教育 シニアビジネス 観

  75. Slide 75: いちごアニメーション設立 アニメと様々な業種業界の連動

    【不動産×エンターテインメント×カルチャー×観光】 いちごアニメーション設立 アニメと様々な業種業界の連動  押井守総監督、西村純二監督新作アニメ「ぶらどらぶ」を製作  既存事業とシナジーのある新規事業として「いちごアニメーション株式会社」を設立  床を“貸す”から、テナントとの連携で“活用する”新たな事業ノウハウの獲得、実施  様々な業種業界との連動により、いちごならではの横断的な役割を担う  アニメ放映・配信等のみならず、保有権利に裏付けされたDVD・CD・グッズ 販売等による収益化  コンテンツを活用した不動産の活性化  アニメとエンターテインメント（音楽&ダンス）・グッズ

  76. Slide 76: リアルワールドゲーム「TSUBASA+」への出資

    【不動産×エンターテインメント×スポーツ×カルチャー×観光】 仮想×現実のリアルワールドゲーム「TSUBASA+」への出資 スマートフォンのGPS機能を活用した「TSUBASA+」 キャプテン翼×ワールドクラスの実在するトッププレイヤー 舞台は世界、実在する世界の公式スタジアムも登場 ゲーム特性 ユーザーは選手の獲得、育成、対戦により世界中と交流 リリースは2020年より欧州、アジア、南米・・・世界各国 売上連動によるロイヤリティを受領 保有不動産の位置にバーチャルスタジアムを設定、 いちごの ゲームイベント開催等により人々が集まる構図を形成 ※ ゲーム画面は開発中 ビジネスチャンス （開発者

  77. Slide 77: IR推進部 お問合せ

     本資料は当社の企業説明に関する情報提供を目的としたものであり、当社が発行する有価証券の投資を勧誘 する目的で提供されるものではありません。本資料に含まれた数値、情報、意見、その他の記述の正確性、 完全性、妥当性等を保証するものでなく、当該数値、情報、意見、その他の記述を使用した、またはこれらに 依拠したことに基づく損害、損失または結果についても何ら補償するものではありません。  本資料には、当社の見通し、目標、計画、戦略などの将来に関する記述が含まれております。これらの将来に 関する記述は、資料作成時点における当社の判断および仮定に基づいており、将来における当社の実際の 業績または展開と

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