Cel Corporation · TSE:5078
Cel — Q2 FY2023 Earnings Presentation
76 slides from Cel's earnings presentation, Oct 21, 2022
Slide 1: 2023年2月期 第2四半期決算説明資料
2023年２月期 第２四半期決算説明資料 株式会社 セレ コーポレーション 2022年10月21日 証券コード：5078
Slide 2: 目次
会社概要 P２ 2023年２月期第２四半期業績 P21 セグメント別実績・今後の見通し - 賃貸住宅事業 P32 目次 - 賃貸開発事業 P35 - 賃貸経営事業 P38 株主還元 P41 Appendix P45 ※ 本資料における表示方法について 特段の記載がない限り、数値は全て連結ベースで記載しております。 数値：単位未満切捨て 比率：百万円単位で計算後、単位未満四捨五入 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 1
Slide 3: 会社概要
会社概要 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 2
Slide 4: 会社概要
会社概要 会社名 株式会社 セレ コーポレーション 事業内容 賃貸住宅事業、賃貸開発事業、賃貸経営事業 設立 平成５年(1993年)８月 代表者 代表取締役 社長執行役員 神農 雅嗣 資本金 ４億4,733万円（2022年８月31日時点） 東京都中央区京橋三丁目７番１号 本社所在地 相互館１１０タワー５階 153名（2022年８月31日時点）※役員・臨時従業員を除く 従業員数 170名：正社員＋契約社員（17名） 連結子会社 株式会社セレレントパートナーズ 上場市場 東証スタンダード市場（証券コード：5078） CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022
Slide 5: 会社概要：沿革
会社概要：沿革 1993/8 会社設立、分譲マンションの販売業務を開始 1996/10 社名を(株)デ・リードエステートに商号変更 (株)デ・リードコミュニティを設立、不動産賃貸業務を開始 2002/11 社名を(株)セレ コーポレーションに変更 2002/12 ニツセキハウス工業(株)より、工業化住宅等の首都圏の営業権及び福岡工場を譲り受け、建築請負事業開始 中国浙江省寧波市の寧波日積工業有限公司を譲り受け、中国賃貸事業を開始 2011/11 「ワンルームを1LDKへ」という発想から、ベッドルームを独立させた新発想の間取りFeel Type発売開始 2011/12 (株)セレレントパートナー
Slide 6: 会社概要：企業理念
会社概要：企業理念 会社の想い 企業理念：子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ 日本の､そして地球のよりよい未来をつくるために、 私たちセレ コーポレーションが果たすべきこと。 それは､この国の豊かさをつくりだした先人たちに敬意を表し、 感謝の気持ちを抱きながら､ この豊かさがよりいっそう広がる未来を描くこと。 そのために社会に貢献する永続企業でなければばらないと考えます。 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 5
Slide 7: 会社概要：事業目的
会社概要：事業目的 社会への存在意義 事業目的 ①：ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける 生き方にこだわる若者の住まいの選択肢を増やし､住まいを通して｢最高の笑顔と感動｣を提供し続けることで、 若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼になること。 これこそが、私たちセレ コーポレーションの社会における存在意義であり、 社会貢献であると位置づけています。 事業目的 ②：社員一人ひとりの幸せの総和が企業価値 私たちが実現したい企業価値とは、社員一人ひとりの「しあわせ」の総和という、私たち独自の指標です。 会社にとって一番の財産は社員であり､社員一人ひとりの｢物心両面のしあわせ｣を大切にしたいと考えて
Slide 8: 会社概要：経営方針
会社概要：経営方針 事業目的を実現するための会社の考え方 企業理念･事業目的の理解･浸透をはかり､社員一人ひとりの日常業務に紐づけます｡ 経営方針：持続可能な安定的成長 成熟期を迎えている内需型事業を展開する私たちセレ コーポレーションにとって大切なこと。 それは､リスクの高い性急な成長路線を志向したり､いたずらに規模を追うことではなく、 身の丈に合った堅実経営を貫き永続企業を目指します。 私たちは､理想として掲げる事業目的を達成するためにも、 独創の事業基盤､確固たる経営基盤のもと､他が追随できない圧倒的な差別化の独自路線を邁進することで 社会に存在感を発揮し､永きにわたり持続し、 事業で社
Slide 9: 会社概要：事業概要
会社概要：事業概要 “アパート経営の専門店”として､ それぞれの事業•部門で､高い専門性と確かな技術力を持つ。 紹介・リピートによる受注が約８割と高い水準を維持。 賃貸住宅事業 賃貸開発事業 土地の有効活用事業 金融資産などの不動産組替え自社開発事業 • 若者が住みたい人気エリアに自社開発し提供。 コンサルティング • 超富裕層には新たな資産の形成と承継に貢献できる最適地 営業部門 における新築アパートの土地･建物の一棟販売 • 人生設計における課題解決としてのアパート経営のご提案 (事業プランの設計、経営計画の提案） 賃貸経営事業 ソリューション 管理受託・運営事業 技術部門 オペレーション
Slide 10: 会社概要：事業概要
会社概要：事業概要 ｢アパートメーカー｣として土地有効活用のコンサルティング､ 自社開発物件から賃貸経営まで､ワンストップで行う“ニッチトップ” 賃貸経営事業 循環型ビジネス 賃貸住宅事業：営業部門 賃貸経営事業 賃貸開発事業 賃貸住宅事業：技術部門 賃貸経営事業 賃貸住宅事業：生産部門 賃貸住宅事業：技術部門 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 9
Slide 11: 会社概要：業界におけるポジショニング①
会社概要：業界におけるポジショニング① ｢アパートメーカー｣として､ 東京圏･若者･鉄骨造アパートに絞り込み､ 圧倒的シェアを誇るニッチトップ企業を目指す。 ビジネスモデルと事業戦略の比較 フルレイヤー （百貨店型） ハウスメーカー 戸建て注文・分譲住宅、 分譲マンション、賃貸住宅、 全国展開型 高齢者施設等 マンションデベロッパー 全国展開型建売り業者 住宅建設事業を メ 建 フルレイヤーで展開。 ー 築 カ 型 ー 地域限定型工務店 アパートメーカー 型 地域限定型建売り業者 セレ コーポレーション 東京圏／若者／鉄骨造アパートに特化 型式／自社工場／自社施工 自社賃貸管理 ニッチ （専門
Slide 12: 会社概要：千葉工場と施工検査体制
会社概要：千葉工場と施工検査体制 国土交通大臣指定認定機関の ・業務の効率化を促進するため､自社工場を福岡から千葉県に移転。 審査基準をクリアし､ ・建築現場へ約１時間の立地により生産性の圧倒的な向上を目指す。 ４つの認定･認証を取得 ・オーナーさまの工場見学会を開催し､商品への安心感､信頼性を高める。 カチオン電着塗装 企 設 確 解 地 基 鉄 屋 造 外 仕 外 竣 引 メア 厳正な 画 計 認 ・ 体 工 盤 改 礎 工 骨 組 根 工 作 工 壁 工 上 工 構 工 工 渡 し ンフ テタ 検査体制 許 可 事 良 事 立 工 事 事 事 事 事 事 ナー ン ス 部材製造(各部材検
Slide 13: 会社概要：業界におけるポジショニング②
会社概要：業界におけるポジショニング② （一社）プレハブ建築協会 住宅部会会員 ６社 20社 ① セレ コーポレーション ⑤トヨタホーム ② 積水ハウス 建築生産の近代化・合理化を推し進め、住宅の工業化を発展させる ⑥旭化成ホームズ ための中心的な役割を果たす組織として、1963年（昭和38年）1月 ③ 大和ハウス工業 （ヘーベルハウス） に設立。翌年1月には、建設省（現国土交通省）及び通商産業省 ④ 積水化学工業 （現経済産業省）の共管による社団法人となり、さらに平成25年10 月には、国の公益法人制度改革のもとで、プレハブ建築の研究開発 (セキスイハイム) 及び建設・普及を通じて、良質な社
Slide 14: 会社概要：マーケット
会社概要：マーケット • 従来型の住空間に満足できない若者（推定約50万人）の住まいの選択肢を 増やすというハウスメーカーが対応していないアンカバー領域に特化。 • 東京都への若者の転入超過数は毎年約７万～８万人。 (2020年、2021年はコロナ禍により減少) 東京都への転入超過数 年代比較 (人) 東京圏に暮らす25歳～35歳の若者※1 ※1 東京都住民基本台帳(2020年1月)より 約 200万人 100,000 20-34歳 35-49歳 × 80,000 従来型の住空間に 不満・やや不満を持つ若者※2 約25% 60,000 ※2 国土交通省住宅局(2018年) 住宅及び居住空間に対
Slide 15: 会社概要：当社の強み
会社概要：当社の強み 建築基準法ならびに住宅品質確保法における 型式適合認定･製造者認証取得 × 敷地対応力 × 差別化空間 セレ独自の × 取り組み 赤煉瓦調の外観 × ワンストップの｢アパートメーカー｣ による管理体制 ＝ アパート経営としての高い品質と 高い事業性の実現をオーナーさまに提供 高額な設備投資と､長期の研究･試験･開発が必要。他社が追随することが難しく､ 新規参入に関しては障壁が高い「ニッチトップ市場」 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 14
Slide 16: 会社概要：敷地対応力
会社概要： 敷地対応力 • 活用の難しい変形地。 • 技術開発によるセレの型式だからこそ可能な“敷地対応力”。 0.5Pサイズ(45.5cm）のWブレースを採用する ことよって自由度の高い設計プランを可能にし 敷地形状への対応力がさらに増強。 ① ② ① ５戸×３階建て ６戸×３階建て ③ ＝18戸(＋３戸) ＝15戸 ② ８万円/月×15戸 ８万円/月×18戸 ④ ＝120万円 ＝144万円 ③ （＋24万円） ⑤ ④ オーナーさま年間収益 ⑤ 288万円増 ⑥ 従来型の配置プラン CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 15
Slide 17: 会社概要：差別化空間 Fusion Type
会社概要：差別化空間 Fusion Type Fusion Type 上へ、下へ。 三次元の発想 『㎡から㎥へ』。 平面利用の空間概念 立体利用の空間概念 住まいを三次元の発想で考えた新空間設計 (22㎡で従来型の25㎡相当に対応) ゲスト(入居者)イメージ：25歳～30歳の単身者 宙に浮かぶような ユーティリティスペース 折り上げ天井部分16.5cm 含め天井高116cmを確保 くつろぐ リビングスペース 安心感をもたらす 掘り込み床の ワークスペース 掘り込み床部分38cm 含め天井高152cmを確保 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 16
Slide 18: 会社概要：差別化空間 Feel Type
会社概要：差別化空間 Feel Type Feel Type 既存の概念を超えた 「凸凹設計」 くつろぐ、たべる、ねむる、 従来型の空間 隔壁を雁行させたプラン それぞれの「場」をつくる 『ワンルームを１ＬＤＫへ』という発想 ゲスト(入居者)イメージ：30歳～35歳の単身者 (25㎡で従来型の30㎡相当に対応) たべる くつろぐ 玄関から ベッドスペースが 見えないレイアウト ねむる CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 17
Slide 19: 会社概要：事業の優位性
会社概要：事業の優位性 • オーナーさまは2戸分の収入が増える。セレは2戸分請負金額が増える というWIN WINの関係を構築。 圧倒的な差別化空間 一般的な1LDKプラン Feel Type 30㎡ 30㎡ 25㎡ 25㎡ 25㎡ 25㎡ 1LDK 1LDK Feel Type Feel Type Feel Type Feel Type 30㎡ 30㎡ 30㎡ 30㎡ 25㎡ 25㎡ 25㎡ 25㎡ 1LDK 1LDK 1LDK 1LDK Feel Type Feel Type Feel Type Feel Type 30㎡ 30㎡ 30㎡ 30㎡ 25㎡ 25㎡ 25㎡ 25㎡ 1LDK
Slide 20: 会社概要：外観の差別化
会社概要：外観の差別化 • 辰野金吾氏設計の東京駅など､名建築と呼ばれる建物のように､時を経ても色褪せない 赤煉瓦調の外観デザイン。 • アパートには珍しい門柱門扉とガス燈風の門柱灯を設置による商品優位性。 • ゲスト(入居者)のプライバシーを高めるアルコーブ。 最高位ブランド “My Style vintage” マンション並みのグレードにこだわる 赤煉瓦調の外観に 思わず振り向いてしまうような建物を｡ クラシカルな建物を象徴する 門柱門扉とガス燈風の門柱灯。 各住戸の玄関前には 一歩奥まった屋根付きのアルコーブを設け 住まいの品と美しさ、プライバシーを高めます。 CEL Corporati
Slide 21: 会社概要：商品開発と技術改革に積極的投資の一例
会社概要：商品開発と技術改革に積極的投資の一例 2007年 耐震性の強化を目指して日本製鉄株式会社（旧新日鐵住 2011年 ベッドルームを独立させたLDK発想の 金）と新構法の共同開発開始 “Feel Type”誕生 2016年 赤煉瓦調サイディングの商品化のため､旭トステム外装 2013年 住まいを三次元の発想で考えた新空間設計 株式会社と共同研究開発開始 “Fusion Type”誕生 2019年 日本製鉄株式会社（旧新日鐵住金）グループとの共同開 2017年 赤煉瓦調外観を纏った旗艦ブランドとなる 発により、主要構造材の従来比約20％の軽量化と同約 “My Style vintage”誕
Slide 22: 2023年2月期第2四半期業績
2023年２月期第２四半期業績 ※本ページ以降に記載の2022年２月期第２四半期の数値については上場前のため社内管理用数値を参考として記載しております。 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 21
Slide 23: 2023年2月期第2四半期 業績ハイライト
2023年２月期第２四半期 業績ハイライト • 連結売上高は前年同期比 113.5％、連結経常利益は前年同期比 111.8％と好調に推移 • セグメント別売上高では、賃貸住宅事業が前年同期比 145.5％、賃貸開発事業が前年同期 比 128.9％と好調 連結売上高 連結経常利益 前年同期比 前年同期比 10,222百万円 113.5％ 649百万円 111.8％ セグメント別売上高 賃貸住宅事業 賃貸開発事業 賃貸経営事業 5,029百万円 1,684百万円 4,263百万円 前年同期比 前年同期比 前年同期比 145.5％ 128.9％ 105.0％ ※ 2022年２月期第２四半期の数値につ
Slide 24: 2023年2月期第2四半期実績
2023年２月期第２四半期実績 • 売上高の進捗率は概ね計画通り。 • 営業利益、経常利益、四半期純利益の進捗率は上振れ。 （百万円） 2023年２月期 2023年２月期 2022年２月期 進捗率 通期予想 第２四半期実績 実績 売上高 19,936 - 10,222 - 51.3% 18,424 - 営業利益 931 4.7％ 632 6.2％ 68.0% 911 4.9% 経常利益 930 4.7％ 649 6.4％ 69.9% 980 5.3% 当期（四半期）純利益 628 3.2％ 424 4.2％ 67.6% 10,679 58.0% 1株当たり 当期（四半期）純利益（円） 181.
Slide 25: 2023年2月期第2四半期実績（計画比・前年比）
2023年２月期第２四半期実績（計画比・前年比） • 売上高は、賃貸開発事業における第３四半期以降に販売を予定していた物件の前倒し 販売により計画を上回った。 • 各段階利益についても、売上高の増加及び販売費及び一般管理費の抑制により計画を 上回った。 （百万円） 2023年２月期 2023年２月期 2022年２月期 計画比 前年同期比 第２四半期実績 第２四半期計画 第２四半期実績※ 売上高 10,222 - 102.6% 113.5% 9,968 - 9,007 - 営業利益 632 6.2％ 136.1% 116.0% 465 4.7％ 545 6.1％ 経常利益 649 6.4％ 13
Slide 26: 四半期業績推移
四半期業績推移 • 2023年第２四半期（３か月）の連結売上高は、前年同期を上回っております。 • 連結経常利益についても前年同期を上回っております。 （百万円） 連結売上高 連結経常利益 500 6,000 5,529 438 5,000 4,643 4,773 4,692 400 4,557 4,449 4,000 297 283 300 270 3,000 211 200 2,000 128 1,000 100 0 0 第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期 第1四半期 第2四半期 第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期 第1四半期 第2四半期 2022年2月期 2023
Slide 27: セグメント別業績（進捗状況）
セグメント別業績（進捗状況） （百万円） 2023年２月期 2023年２月期 2022年２月期 進捗率 通期予想 第２四半期実績 実績 賃貸住宅事業 売上高 9,070 - 5,029 - 55.5% 8,455 - セグメント利益 614 6.8% 413 8.2％ 67.4% 455 5.4％ 賃貸開発事業 売上高 3,049 - 1,684 - 55.2% 1,960 - セグメント利益 237 7.8% 224 13.3％ 94.6% △3 △0.2％ 賃貸経営事業 売上高 8,880 - 4,263 - 48.0% 8,166 - セグメント利益 955 10.8% 461 10.8
Slide 28: セグメント別業績（計画比・前年比）
セグメント別業績（計画比・前年比） （百万円） 2023年２月期 2023年２月期 2022年２月期 計画比 前年同期比 第２四半期実績 第２四半期計画 第２四半期実績 賃貸住宅事業 売上高 5,029 - 107.3% 145.5% 4,689 - 3,456 - セグメント利益 413 8.2％ 111.2% 331.2% 372 7.9% 124 3.6% 賃貸開発事業 売上高 1,684 - 111.5% 128.9% 1,510 - 1,306 - セグメント利益 224 13.3％ 212.6% 218.9% 105 7.0% 102 7.8% 賃貸経営事業 売上高 4,263 -
Slide 29: 主要指標の進捗
主要指標の進捗 • 全国及び東京圏のアパート建築実績は堅調 ＝当社の建築実績も堅調 • 経営基盤の強化を示す管理戸数は11,000戸を突破後も順調に増加 • 収益の安定性を示す入居率は97.0％と高水準を維持 建築実績累計 管理戸数 期末入居率 2,655棟 11,639戸 97.0% （前期末比 43棟増加） （前期末比 411戸増加） （前期末比 △0.9％） 97.2% 97.1% 97.9% 97.3% 97.0% 2,655 96.7% 2,633 11,639 2,612 2,584 11,481 2,567 2,552 11,228 11,029 10,915 10,833 第１
Slide 30: 連結貸借対照表
連結貸借対照表 • 自己資本比率83.3％（前期末比約18.5pt上昇）と財務健全性は盤石 • 中国子会社の譲渡により法人税等の支払額が増加し現預金が約48億円減少 • 上場により資本金及び資本剰余金が増加、上場に伴う自己株式の処分により自己株式が減少 （百万円） 2023年２月期 前期末比 前期末比 2022年２月期 第２四半期 増減額 増減率 流動資産 19,131 △5,392 78.0％ 24,523 現預金 14,676 △4,809 75.3％ 19,485 固定資産 2,901 △0 100.0％ 2,902 有形固定資産 1,815 14 100.8％ 1,800 資産合計 2
Slide 31: 連結キャッシュ・フロー計算書
連結キャッシュ・フロー計算書 • 中国子会社の譲渡（ 2022年２月期）に係る法人税等の支払により、現金及び現金同等物 の四半期末残高は減少も、手元キャッシュは潤沢 （百万円） 2023年２月期 （ご参考） 主な内容 第２四半期 2022年２月期 税引前四半期純利益 649 営業活動によるCF △3,902 棚卸資産の減少 617 △4, 180 法人税等の支払額 △5,316 有形固定資産の取得による支出 △72 投資活動によるCF △86 無形固定資産の取得による支出 △9 17,188 短期借入金の減少 △980 配当金の支払額 △258 財務活動によるCF △820 株式の発行による収
Slide 32: セグメント別実績・今後の見通し
セグメント別実績・今後の見通し CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 31
Slide 33: 賃貸住宅事業 事業別業績
賃貸住宅事業 事業別業績 （百万円） 10,000 9,070 業績トピック 8,455 2023年２月期第２四半期実績 8,000 売上高5,029百万円 利益413百万円と伸長 ・アメーバ経営を運用した計画着工を堅持し安定した 施工高確保 6,000 前年同期比（売上145.5％、利益331.2％） 5,029 ・年間計画進捗率（売上55.5％、利益67.4％） ・紹介受注シェア拡大48.8％ 4,000 3,456 （反響18.6％リピート32.6％） ・差別化商品の付加価値提案で利益計画の受注確保 2,000 2023年２月期予想 614 売上高7％増収、利益35％増益を見込む 455
Slide 34: 賃貸住宅事業 今期の重点施策
賃貸住宅事業 今期の重点施策 ❶ コロナウイルスと資源高の影響による原価高騰対策 ・生産性の向上（工法改善と工期短縮、工場の効率改善） ⇒耐火構造の工法改善試作開始、基礎形状の簡素化による原価低減検証（型式化） ・機動的な仕入れの多角化と同等仕様品の活用 ⇒新規取引業者の増加（建材・資材の仕入れ先開拓、大工を始め施工業者を増加） ・適正な価格転嫁を設計力強化と賃貸経営事業との連携によって賃料増額し 顧客の事業性を堅持 ⇒賃貸経営事業と賃料協議を行い、事業性を堅持して適正な価格転嫁を実施 ❷ 新規紹介アライアンスの強化 ・上場を契機に競合の少ない優良紹介先の開拓（金融機関、コンサルタント 士業、
Slide 35: 賃貸住宅事業 今期の重点施策
賃貸住宅事業 今期の重点施策 ❸ 差別化新商品の開発 ・新たな付加価値の創造で若者に魅力あるアパートを提供し、市場における 商品力と事業の優位性を向上させる ⇒新商品開発委員会（外部クリエーターとのコラボで2023年２月に新商品発売予定） 25歳から35歳の若者向けに、付加価値を高めた差別化商品開発を開始 「若者の多面性を重視し、自分が自分らしく、暮らせる空間づくり」を提唱 ・SDGｓに賛同し脱炭素社会に貢献できる省エネルギーアパートの推進 ⇒脱炭素社会に貢献するため、省エネトップランナー基準（改正省エネ基準を更に 10％低減した基準）を標準仕様に決定 東京エリアは東京都が推進する環境配慮型住
Slide 36: 賃貸開発事業 事業別業績
賃貸開発事業 事業別業績 （百万円） 4,000 業績トピック 2023年２月期第２四半期実績 3,049 3,000 売上高 上期計画比111.5％と堅調に推移 利益 1,960 上期計画比212.6％と堅調に推移 2,000 1,684 売買契約高 1,306 上期計画比241.8％と堅調に推移 1,000 2023年２月期予想 売上高 237 224 △3 102 前期比55％の成長を目指す 0 売上高 利益 売上高 利益 売上高 利益 売上高 利益 利益 2022年２月期 実績 2022年２月期 第２四半期実績 2023年２月期 予想 2023年２月期 第２四半期実績 前期比＋240百
Slide 37: 賃貸開発事業 今期の重点施策
賃貸開発事業 今期の重点施策 ❶ 開発物件のブランド化 ・完成物件のお披露目会および販売会を通じて、顧客紹介業者ならびに 顧客への商品付加価値の共有を図ることでブランド化を推進 ⇒新規完成６現場のお披露目会を実施し、ショールームでは理解しづらい 圧倒的な外観や規模感、立地の良さを含めた他社物件との違いをアピール 延べ１００名を超える業者や顧客にご参加いただき、６物件の成約に繋がる ❷ 組織力の強化 ・専門性の高いマネジメント層の採用 ⇒大手仲介会社における収益不動産開発事業の担当部長を採用し２部体制確立 更なる強化に向けて中間プレイングマネジメント層の採用を目指す ・戦略立案・信頼関係構築をテ
Slide 38: 賃貸開発事業 今期の重点施策
賃貸開発事業 今期の重点施策 ❸ 販売協力業者の開拓とファン化 ・金融機関を中心としたビジネスマッチング契約促進による開拓 ⇒大手地方銀行とのビジネスマッチング契約を締結 下期より地方銀行・信金を中心に契約促進を図り、更なる販売力強化を目指す ・金融機関および金融系大手仲介の富裕層部門に対する勉強会や 本社に併設されたモデルルームへの来場促進によるファン化 ⇒オンラインも活用しながら11件の勉強会を実施。土地の資産性、 メーカー品質および20年一括借上（10年固定家賃）に伴う安心経営を訴求 ❹ システム導入による生産性向上 ・AI査定システム導入による仕入判断スピードの強化 ⇒３月にシステム導
Slide 39: 賃貸経営事業 事業別業績
賃貸経営事業 事業別業績 （百万円） 10,000 8,880 業績トピック 8,166 2023年２月期第２四半期実績 8,000 売上高 計画進捗率 48.0％と堅調に推移 6,000 （参考：第２四半期前年同期比 105.0％） 利益 4,263 計画進捗率 48.3％と堅調に推移 4,059 4,000 （参考：第２四半期前年同期比 86.2％） 2023年２月期予想 2,000 売上高 1,000 955 534 461 前期比8.7％の成長を目指す 利益 0 売上高 利益 売上高 利益 売上高 利益 売上高 利益 人財投資等により減益（前期比 95.5％）を見込む 2022年２月期
Slide 40: 賃貸経営事業 今期の重点施策
賃貸経営事業 今期の重点施策 ❶ リプレース受託営業の強化 ・受託営業部門を２課体制、人員増（1.5人→5.5人）による組織力の強化、ロープレ 研修実施による営業力のレベルアップ、管理戸数増加で更なる経営基盤の安定化を 推進 ⇒受託２課体制がスタート、組織力強化の為の増員計画は未達で推移、現在の厳し い採用環境を踏まえ、派遣社員の活用等、担当業務の見直しを検討。営業力強化 を目的とした実践型ロープレ研修により受託営業担当のスキルアップに取組む。 ❷ オーナーサービスの強化 ・多様化するオーナー様の経営スタイルに応じた新管理メニューの開発 ⇒資産家・投資家向け新管理メニューと、主に管理戸数上位オ
Slide 41: 賃貸経営事業 今期の重点施策
賃貸経営事業 今期の重点施策 ❸ 新収益源獲得への取組み ・専有部・共用部のリノベーション/バリューアップ提案による収益機会の獲得 ⇒既築物件に対するリノベーションへの取組として、当社空間設計を一部踏襲した 独自デザインと仕様を新たに提携した設計事務所と協業で推進。 ・人員増強（３人→５人）と協力業者との連携強化 ⇒上期増員計画は未達で推移、今期中に必要人員を確保し、新たな収益機会の獲得 を促進させる ❹ IT活用による生産性向上 ・業務プロセスのシステム化や賃貸借契約書の電子化等、脱エクセル・ペーパレス化 を加速する為の積極的な成長戦略投資の実行 ⇒受託営業管理システム（SFA）、退去入替工
Slide 42: 株主還元
株主還元 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 41
Slide 43: 配当方針
配当方針 • 当社は株主価値の最大化を経営における重要課題の一つと認識しております。 • 各年度における利益及びキャッシュ・フローの状況、将来の事業展開等を総合的に勘案 し、中長期的な成長投資に資本を投下し、１株当たりの利益増大による株主価値の向上 を株主還元に関する基本方針としております。 • 平均配当性向30％を基準として業績に連動した利益還元を行い、前年度の配当額と比較 し安定的な配当の維持に努めてまいります。 2023年２月期 2022年２月期※ 2021年２月期 予想 1株当たり配当金 80円 80円 80円 連結配当性向 44.1% 2.4% 45.3% ※ 2022年２月期の配当
Slide 44: 配当実績
配当実績 • 安定的に配当を実施 1株当たり配当金(円） 連結配当性向（％） 100円 60 80円 80円 80円 50 80円 45.3％ 40 44.1％ 60円 30 40円 20 20円 10 2.4％ 0円 0 2021/2 2022/2 2023/2 予想 ※ 2022年２月期の配当性向は、中国子会社の譲渡に伴う特別利益の計上により１株当たり当期純利益が大幅に増加したため、 一時的に低下しております。 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 43
Slide 45: 株主および投資家の皆様へのメッセージ
株主および投資家の皆様へのメッセージ ”子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ”の企業理念のもと 日本の未来を担う若者の住まいの選択肢を増やすことで 社会に貢献する永続企業を目指します。 そして、あらゆるステークホルダーの皆さまと協力し、 社会にとって価値ある商品やサービスを継続的に 提供してまいります。 これからも皆さまのご理解とご支援を賜りすよう、 よろしくお願い申上げます 。 当社をより深くご理解いただくために、 積極的に情報を発信してまいりますので是非ご覧ください。 セレ コーポレーション CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 44
Slide 46: Appendix
Appendix CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 45
Slide 47: 会社概要：行動指針
会社概要：行動指針 行動指針：信頼 人財 変化 私たちセレ コーポレーションの価値創造のために守るべき原則、それが行動指針です。 ｢信頼｣と｢人財｣､そして｢変化｣。それぞれの言葉に、私たちの想いや信念、価値感を託しています。 信頼とは、社会の一員である私たちが、企業として果たすべき約束を守り続けることで得られるものです。 会社そのものへの信頼、入居するゲストからの信頼、そして、住まいの品質やブランドに対する信頼。 私たちは、決して一朝一夕では得ることのできない信頼という価値を、 日々の事業活動の積み重ねの中で培っていきます。 人財とは、会社にとって社員が何よりも大切な財産であるという考えです
Slide 48: 商品
商 品 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 47
Slide 49: 商品：商品ラインナップ
商品：商品ラインナップ • いたずらに広さ(㎡)を追求するのではなく空間を広くする。 • 若者の声から､知恵と工夫で実現した“玄関からベッドスペースが見えない”空間設計。 • ”アパート経営の専門店“として｢ゲストの満足｣と｢オーナーさまの収益性｣を 成立させる高い事業性の実現。 • ゲスト(入居者)のペルソナに合わせた商品構成。 Fwin Type 35歳～40歳のパワーカップル Feel Type 30歳～35歳の単身者 Fusion Type 25歳～30歳の単身者 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 48
Slide 50: 商品：差別化空間 Fwin Type
商品：差別化空間 Fwin Type パワーカップル※のための 全く新しい約40㎡の空間設計 (従来型の50㎡ 1LDK相当に対応) Fwin Type ふたり暮らしのテレワークに最適な 多機能ロフトスペースと下部には ウォークインクローゼットを設置 駐輪スペースや 折上げ天井で空間を確保 グリーンスペースとして 活用できる専用スペースを 妻側住戸に設置可能 プライベートな空間で くつろぎの時間を演出する 屋根付き専用バルコニー ※ 三菱総合研究所では、パワーカップルの定義を共働きで夫の年収が600万円以上、妻の年収が400万円以上の世帯年収1,000万円の夫婦を指すとしています。 CEL C
Slide 51: 商品：差別化空間 Feel Type
商品：差別化空間 Feel Type Feel Type 既存の概念を超えた 「凸凹設計」 くつろぐ、たべる、ねむる、 従来型の空間 隔壁を雁行させたプラン それぞれの「場」をつくる 『ワンルームを１ＬＤＫへ』という発想 ゲスト(入居者)イメージ：30歳～35歳の単身者 (25㎡で従来型の30㎡相当に対応) たべる くつろぐ 玄関から ベッドスペースが 見えないレイアウト ねむる CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 50
Slide 52: 商品：差別化空間 Fusion Type
商品：差別化空間 Fusion Type Fusion Type 上へ、下へ。 三次元の発想 『㎡から㎥へ』。 平面利用の空間概念 立体利用の空間概念 住まいを三次元の発想で考えた新空間設計 (22㎡で従来型の25㎡相当に対応) ゲスト(入居者)イメージ：25歳～30歳の単身者 宙に浮かぶような ユーティリティスペース 折り上げ天井部分16.5cm 含め天井高116cmを確保 くつろぐ リビングスペース 安心感をもたらす 掘り込み床の ワークスペース 掘り込み床部分38cm 含め天井高152cmを確保 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 51
Slide 53: 事業概要
事業概要 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 52
Slide 54: 事業概要：賃貸住宅事業
事業概要：賃貸住宅事業 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 53
Slide 55: 事業概要：賃貸住宅事業：営業部門
事業概要：賃貸住宅事業：営業部門 • “アパート経営の専門店”として培ってきた高い専門性を持つ､ プロフェッショナルなコンサルティングファーム。 • 新規反響はWebを中心に営業マーケティング課インサイドセールスチームが初期アプ ローチ及び対応。計画に実現性が高く､アポイント取得可能なオーナーさまをアセットマ ネジメント営業部に引継ぎ､顧客ライフプランと建築地に最適な事業計画をコンサルティ ング。機能別に分業を明確化し､２段階アプローチを実施。 ファイナンシャル プランナー 資格保有者 16名/17名 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 54
Slide 56: 事業概要：賃貸住宅事業：技術部門
事業概要：賃貸住宅事業：技術部門 • 一級建築士13名を擁する｢アパートメーカー｣の確かな技術と高い専門性。 • 自社責任でつくりあげる｢こだわりのものづくり｣。 • 第三者による厳正な検査体制。 企 設 確 解 地 基 鉄 屋 造 外 仕 外 竣 引 メア 厳正な 画 計 認 ・ 体 工 盤 改 礎 工 骨 組 根 工 作 工 壁 工 上 工 構 工 工 渡 し ンフ テタ 許 事 良 事 立 事 事 事 事 事 ナー 検査体制 可 工 事 ン ス 建栄会 部材製造(各部材検査) 業者自主検査 ● ● ● ● ● ● 長期に亘りアパート建築 に特化した､専門性の高い 工程内検査 工程への検査
Slide 57: 事業概要：賃貸住宅事業：生産部門
事業概要：賃貸住宅事業：生産部門 • 業務の効率化を促進するため､自社工場を福岡から関東圏に移転。（2019年9月稼働開始） • 建築現場へ約１時間の立地により生産性の圧倒的な向上を目指す。 • オーナーさまの工場見学会を開催し､商品への安心感､信頼性を高める。 オーナーさま 工場見学会の模様 セレ コーポレーション 本社 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 56
Slide 58: 事業概要：賃貸住宅事業：生産部門
事業概要：賃貸住宅事業：生産部門 国土交通大臣指定の認定機関の • 日本製鉄（旧：新日鉄住金）と共同開発した新構法： 審査基準をクリアし､ セレZにより主要鋼材の約20％の軽量化と約3.6倍の耐 ４つの認定･認証を取得 久性強化を実現。 • 自動車のボディ下地塗装と同じカチオン電着塗装(厚み 20μ･サランラップ2枚分)で約100年の耐久性。 • 地球環境に配慮し､業界初のジルコニウム化成処理によ りスラッジ(難容性のゴミ)廃棄物の発生を従来より 95％削減。 • 認定･認証取得により､建築確認において構造設計など 一連の規定の審査や、上棟時など中間検査や竣工検査 の一部が省略となるなど､品質
Slide 59: 事業概要：賃貸住宅事業：生産部門
事業概要：賃貸住宅事業：生産部門 • 整形地においては､新技術による 業界では珍しい鉄骨系４階建てアパート。 アウトポール設計 新商品 4戸×3階建て＝12戸➡︎4戸×4階建て＝16戸(＋4戸) M4 8万円/月×12戸＝96万円➡︎8万円/月×16戸＝128万円 オーナーさま年間収益 くつろぐ 384万円増 ねむる たべる リビング側にハイサッシを採用｡ 玄関から ベッドスペースが 見えないレイアウト CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 58
Slide 60: 事業概要：賃貸開発事業
事業概要：賃貸開発事業 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 59
Slide 61: 事業概要：賃貸開発事業
事業概要：賃貸開発事業 • ハウスメーカーが参入していないアパートの一棟販売というアンカバー領域。 • RC(鉄筋コンクリート造)で30坪～50坪のペンシルビルに偏向している 城南･城西地区の5億～10億レンジの不動産市場。 • セレは駅チカ(最寄り駅から徒歩約5分以内)､ 約100坪前後の土地に特化した 資産性の高い収益不動産を提供し､価値ある資産承継に貢献します。 （国土交通省「地価公示」)より CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 60
Slide 62: 事業概要：賃貸経営事業
事業概要：賃貸経営事業 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 61
Slide 63: 事業概要：賃貸経営事業（オペレーション）
事業概要：賃貸経営事業（オペレーション） • アパート経営は､｢竣工から｣がスタート､という考えのもと ”アパート経営の専門店”として､オーナーさまのアパート経営に ３世代､４世代と寄り添う“アパート経営100年ドックVISION”。（循環型ビジネス） 完成後もアパート管理のオペレーションを担うことで３世代、４世代と長期にわたりオーナーに寄り添う 「アパート経営100年ドックVISION」を理念に掲げ、資産価値を守り・育み・高める賃貸管理を提案しております。 親の 子の 孫の 世代 世代 世代 竣工引き渡し 建つ前 建てた後 コンサルティング ソリューション オペレーション 処方箋 手段 検証
Slide 64: 事業概要：賃貸経営事業（オペレーション）
事業概要：賃貸経営事業（オペレーション） • エリア毎に実績のある仲介会社と連携した確かなリーシング。 • 各エリア毎に密着した実績あるメンテナンス会社とのアライアンスの強化。 • 無店舗展開という独自の手法による固定費の削減。 • セレのアパートに特化し､混在管理ではなく専門管理による高い専門性。 セレ リーシングパートナーズ セレ メンテナンスパートナーズ 仲介パートナー 1都3県に メンテナンス会社との 1都3県に 会社による専任の 16社74店舗を 連携による独自の ９社14拠点を 入居者募集 展開中 建物体制 展開中 セレ リーシングパートナーズ勉強会の模様 セレ メンテナンスパート
Slide 65: 事業概要：賃貸経営事業（オペレーション）
事業概要：賃貸経営事業（オペレーション） • 入居者募集を入居希望者の公平性を保つため、業界ではめずらしい 「公開抽選会」方式を採用。“行列のできるアパート”を具現化。 • 入居希望者の会員専用コミュニティサイト“My Style Room Club”を運営。 登録者数は 1,906人※。 当社京橋本社における公開抽選会の模様 My Style Room Clubサイト ※ 2022年８月末現在 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 64
Slide 66: CEL未来戦略
CEL未来戦略 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 65
Slide 67: CEL未来戦略
CEL未来戦略 • “若者”にフォーカスし､ストック事業を基盤とした収益力のある経営基盤の確立。 • 竹林の様に地下茎でつながりながら､関連事業会社を“アパート経営の専門店”として 多面的経営に展開し､シナジー効果により売上高1,000億円､営業利益率10％規模の 事業集団を創出。 シンクタンク構想 売上高 600億円 売上高 400億円 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 66
Slide 68: CEL未来戦略：CEL 若者Style 研究所
CEL未来戦略：CEL 若者Style 研究所 • 若者の多様化する価値観､生活様式､消費スタイル､興味•関心の変化などを多面的に 検証し､研究をするシンクタンク“CEL 若者 Style 研究所” 構想。 • スタートアップ プロジェクトとして共立女子大学との産学連携プロジェクト推進中。 シンクタンク構想 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 67
Slide 69: セレ アカデミー 次世代経営者の育成
【セレ アカデミー】 次世代経営者の育成 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 68
Slide 70: 次世代経営者の育成を目的とした セレ アカデミー の運営
次世代経営者の育成を目的とした”セレ アカデミー“の運営 次世代経営者の育成を目的とした”セレ アカデミー“を運営 企業理念･ 事業目的の 価値共有 経営陣の価値共有 永続企業 事業の真の 実現のための 目的は 改革型リーダー 社会貢献という の育成 価値共有 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 69
Slide 71: 京セラGとのアメーバ経営教育
次世代経営者の育成を目的とした”セレ アカデミー“の運営 事業を永続させるため､次世代の経営陣を育成する 京セラGとのアメーバ経営教育。 ①全員参加経営の実現 ②経営者意識を持つ人材の育成 ・価値観を共有し、職場の一体感を生む ・次世代経営者となる人材を輩出 ・達成感や喜びを感じられる風土を醸成 ・自ら挑戦する組織風土づくり ・コミュニケーションの円滑化 ③市場に直結した部門別採算制度の確立 • 市場の変化に迅速に対応 • 会社の隅々まで実態がよく見える • タイムリーかつ正確な経営判断を行う CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 70
Slide 72: フィロソフィブックの作成
次世代経営者の育成を目的とした”セレ アカデミー“の運営 アメーバ経営のベースとなり､ 事業を永続させる拠り所となるフィロソフィブックを 京セラGの指導により作成。 • 今後のセレ コーポレーションの経営を担う 次世代の経営陣･社員が持つべき判断基準・ 行動指針を明確化し、事業を永続させる 拠りどころとし、企業理念・事業目的の実現 に役立てること。 • これら価値観･判断基準は､創業者が直接事業 継承をする次の世代の経営陣だけでなく その後､連綿と経営を受け継ぐ後進者にも学ぶ ことができる､普遍性の高い内容を目指す。 従って､今現在の個別の経営課題や問題意識に 過度にとらわれることなく､事業永
Slide 73: コーポレート・ガバナンス体制
コーポレート・ガバナンス体制 CEL Corporation ALL Rights Reserved 2022 72
Slide 74: コーポレートガバナンス体制 ⑴
コーポレートガバナンス体制 ⑴ 当社グループの企業統治の体制の概要 （取締役会） 取締役会の議長は、代表取締役社長が務め、取締役８名 から構成されております。取締役８名のうち２名は社外 取締役。 （監査役会） 監査役会は、原則として月１回開催し、常勤監査役が議 長を務め、社外監査役２名の計３名で構成。 （常務会） 常務会は、常勤取締役５名で構成し、原則として月２回 開催。会社経営の基本方針・中期計画の策定など経営に 関する重要な事項を協議または共有。 （経営会議） 経営会議は、常勤取締役、常勤監査役及び執行役員を主 な構成員とし、原則として月１回開催。主に単年度の事 業運営に係る方針、施策及び
Slide 75: コーポレートガバナンス体制 ⑵
コーポレートガバナンス体制 ⑵ 内部統制として、内部統制委員会、リスク・コンプライアンス委員会・ リスク管理室、内部監査室が連携する体制 【内部統制の全体体系】 (監査役は取締役会に常時出席) 代表取締役社長 取締役会 監査役会 (代表取締役社長直轄) 監査役会は、原則として月１回開催 (構成) 常勤監査役が議長、社外監査役２名の計３名で構成 内部統制委員会 • 取締役締役リスク管理室長、常勤監査役、社外監査役１名と内部監査室 及びリスク管理室にて構成 • 目的毎に、毎月継続的に開催 内部統制システム 『内部統制基本方針』を定め、内部統制委員会がその整備・運用状況のモニタリングと検証を行い、毎
Slide 76: IRに関するお問い合わせ
株式会社セレ コーポレーション IRに関するお問い合わせ ir@cel-co.com 本資料の取扱いについて 本資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述は、当該記述を作成した時点における情報に基づいて 作成されたものにすぎません。さらに、こうした記述は、将来の結果を保証するものではなく、リスクや不確実性を内包するもの です。 実際の結果は環境の変化などにより、将来の見通しと大きく異なる可能性があることにご留意ください。 上記の実際の結果に影響を与える要因としては、国内外の経済情勢や当社の関連する業界動向等が含まれていますが、これらに 限られるものではありません。 今後、