Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (November 2011)

26 slides from Tosei's investor presentation, Nov 19, 2011

  1. Slide 1: トーセイ株式会社 会社説明会

    表紙 トーセイ株式会社 会社説明会 ２０１１年１１月１９日 （証券コード：8923） Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 0

  2. Slide 2: Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

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  3. Slide 3: INDEX

    ＩＮＤＥＸ Ⅰ．トーセイの概要 － P3 Ⅱ. トーセイの事業 －P7 Ⅲ. トーセイの業績 －P19 Ⅳ. トーセイのＣＳＲ －P22 Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  4. Slide 4: Ⅰ. トーセイの概要

    Ⅰ. トーセイの概要 Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 3

  5. Slide 5: トーセイグループ 沿革

    トーセイグループ 沿革 当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ 売上高 当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ ・投資運用業 ・投資運用業 1950年 1950年 トーセイの前身 トーセイの前身 ・第二種金融商品取引業 （百万円） ユーカリ興業㈱設立 ・第二種金融商品取引業 ・投資助言・代理業の登録 ユーカリ興業㈱設立 トーセイ㈱ トーセイ㈱ ・投資助言・代理業の登録 に商号変更 ・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ 55,000 1994年 1994年 山口誠一郎、代表取締役に就任 山口誠一郎、代表取締役に就任 に商号変更 ・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ 「T’s 「T’sBRIGHTIA」を展開 BRIGHTIA」を展開 虎ノ門に 虎ノ門に 本社を移

  6. Slide 6: トーセイとは？

    トーセイとは？ 企業理念 私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団として あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。 企業メッセージ＆ロゴマーク 10年後、20年後の街並みを見すえ その土地の歴史や個性に合わせ、 心を込めて都市をつくりあげていく 無限大（∞）の成長性と可能性を表現 不動産と金融の融合、グローバルな ビジネスフィールドを表現 フレキシビリティ（柔軟性）を表現 Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 5

  7. Slide 7: トーセイの特徴 ～不動産のポートフォリオマネージャー～

    トーセイの特徴 ～不動産のポートフォリオマネージャー～ 東京中心 × 多彩な商品 × ６事業へ展開 100億～ オフィスビル 再生 流動化事業 オフィスビル 新築 開発事業 マンション マンション 賃貸 賃貸事業 商業施設 商業施設 運営 ファンド事業 戸建住宅 戸建住宅 建物管理 管理事業 1億～ ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ 不動産保有会社 企業再生 ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ 事業 Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 6

  8. Slide 8: Ⅱ. トーセイの事業

    Ⅱ. トーセイの事業 Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 7

  9. Slide 9: 事業紹介 ～不動産のポートフォリオマネージャー～

    事業紹介 ～不動産のポートフォリオマネージャー～ ６つの事業ポートフォリオのシナジーを活かし、 グループ企業価値の向上に取り組んでいます フィー 売買 不動産ファンド事業 不動産流動化事業 投資家の不動産ファンドに対し、 資産価値の劣化した不動産を アセットマネジメント・アドバイスを実施 設備改善、デザイン性向上等で バリューアップ フィー 2011年11月期 不動産管理事業 売上構成比 ＜予想＞ 建物・設備管理、修繕、清掃等を （連結：252億円） 行う不動産総合管理業 売買 家賃 不動産開発事業 不動産賃貸事業 用地を取得し、土地の特性に合わせて グループが所有するオフィスビル、 売買 多

  10. Slide 10: 事業紹介 流動化事業① ～バリューアップ～

    事業紹介 流動化事業① ～あらゆる手法で劣化した不動産をバリューアップ～ 流動化事業のバリューアップ ファンド 賃料収入アップ バリューアップ 投資家 中古物件（オフィス・マンション）を購入 販売 バリューアップ（価値再生） 一般法人 ・デザイン性の向上：外観、エントランス等 ・設備改善：老朽化部分の再生 ・賃貸面積の拡張：間取りの変更･仕様変更 個人 バリューアップ事例 上野竹内ビル 神田駅前ビル（外装） 初台ビル（内装） （仕様変更） Before Before After （住宅） （ｵﾌｨｽ） Before After After Copyright © 2011 TOSEI CORP

  11. Slide 11: 流動化事業② ～リスタイリング事業～

    流動化事業② ～リスタイリング事業～ リ スタイリング 不動産流動化事業の新規事業スキーム「Restyling事業」を推進～持つも良し、売るも良し～ 新規スキーム：リスタイリング事業 ・賃貸マンションを1棟丸ごと取得（財務健全性の高い事業者のみ可能） ・専有部のみならず、共用部もバリューアップした後、分譲販売（建物全体の価値向上） 物件一棟購入 トーセイ 強み ■収益マンションを一棟購入可能な財務健全性 共有部分 Value Up ■共用部・専有部の総合的なバリューアップ ■マンション開発、販売、賃貸、管理のノウハウ保有 稼働中住居 空室 メリット ■分譲販売益に加え、賃料収入による安定収益を

  12. Slide 12: リスタイリング案件の仕入拡大

    流動化事業② ～リスタイリング事業～ リスタイリング案件の仕入拡大 マーケットニーズに合わせた多彩な商品ラインナップを展開 ファミリー向け大型マンション 富裕層向け高級マンション ルネ鎌倉植木 マスターズＹハウス（目黒三田） 好立地と平均120 好立地と平均120㎡のゆとりある ㎡のゆとりある リスタイリングの代表物件。 住空間が魅力のマンション。 分譲仕様の賃貸マンション 空室より順次分譲中。 として稼動していた物件を リスタイリング案件として 取得。 空室が出来次第分譲中。 ヒルトップ横濱根岸 ＪＲ東海の社宅として 稼動していたマンションが 都心型コンパクトマンション 全戸空室となったため

  13. Slide 13: リスタイリング事業のバリューアップ事例

    流動化事業② ～リスタイリング事業のバリューアップ事例～ 防犯性、利便性に加え、デザイン性や環境性能の向上を目指した 多彩なバリューアッププラン リスタイリング事業のバリューアップ事例 安全性の向上 玄関ホール等、デザインの向上 ロビーの快適性を向上 オートロック、宅配ﾛｯｶｰ完備 防犯カメラ設置で オートロック化、 セキュリティー向上 ﾓﾆﾀｰ付ｲﾝﾀｰﾎﾝ 環境への配慮 壁などが劣化した駐輪場を、 吹抜け空間を エコフェンス等で再生 緑映える中庭へ 共用部を整備 入居者が利用 できる庭園へ Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Res

  14. Slide 14: 事業紹介 開発事業 ～オフィスビル・商業施設～

    事業紹介 開発事業 ～オフィスビル・商業施設～ 開発事業の価値創造 商業施設 平和島トーセイビル T’S BRIGHTIA 下北沢 土地を購入 T’S BRIGHTIA 吉祥寺 建物を開発（新築） ・エリア特性やニーズに応じた商品開発 ⇒オフィス、マンション、戸建、商業施設など多彩なメニュー ・環境に配慮した設備、仕様の導入 投資家・事業法人・個人富裕層などに販売 オフィスビル 蒲田トーセイビル 平和島トーセイビル 建築物環境性能 評価：Aランク 屋上緑化 建築物環境性能評価：Aランク 屋上緑化 新宿トーセイビル Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All

  15. Slide 15: 開発事業 ～分譲マンション・戸建住宅～

    開発事業 ～分譲マンション・戸建住宅～ 好調な住宅市況を踏まえ、分譲マンション開発を促進 三鷹、月島、高田馬場で開発プロジェクトが進行 三鷹シンフォニープロジェクト 月島プロジェクト 分譲マンション 分譲マンション THEパームス三鷹 THEパームス月島 レジェーロ ルナガーデン ムーンコート ムーンコート 発展著しい月島エリアに、 ファミリー・DINKS ファミリー・DINKSを中心 を中心 とした総戸数119 とした総戸数119戸の戸の カーシェアリングや省エネ対策等、環境に優しい住まいを実現。 分譲マンションを開発 住宅エコポイント対象住宅。 戸建住宅 高田馬場プロジェクト パームスコー

  16. Slide 16: 事業紹介 賃貸事業

    事業紹介 賃貸事業 ～高利回り物件を保有。会社の収益基盤となる屋台骨～ 賃貸事業の強み 自社開発オフィスビル 高いテナント誘致力で高稼働率を維持 ・オフィスビル（自社開発、中古）、賃貸マンション、 商業施設等、多彩な物件を保有 （2011年8月末時点36棟） ・建物・空間の両面から快適なスペースを提供 高い利回りで稼動。会社の安定収益源 小石川トーセイビル 虎ノ門トーセイビル マンション 商業施設 商業施設：喜久本プラザ 商業施設：プラザなかやま（JR駅前） エコロジー落合 大手証券、スポーツジム等が入居 知名度の高い店舗と人でにぎわう レジデンス Copyright © 2011 TOSEI

  17. Slide 17: 事業紹介 ファンド事業

    事業紹介 ファンド事業 ～投資家からの信頼に応え、資産の価値を向上～ 【ファンド事業の流れ】 融資 ファンド事業のビジネスモデル 不動産 取得 国内外の投資家、金融機関からの資金で ファンド 金融機関 不動産獲得 出資 資産価値の向上 投資家 ・高いテナント入居率を維持し、運用価値を向上、 ｱｾｯﾄﾏﾈｰｼﾞｬｰ ・金融商品としての不動産収支レポートを作成 賃貸募集・管理 運用・報告 高い利回りで稼動。会社の安定収益源 （単位：億円） 3,500 アセットマネジメント受託資産残高 3,100 ファンド組み入れ物件事例 3,000 2,641 2,500 2,091 ＯＴＯＷＡ ＥＡＳＴ 2,0

  18. Slide 18: 事業紹介 管理事業

    事業紹介 管理事業 ～不動産の価値を保全するパートナー～ 管理事業の特長 ＜建物別の管理棟数＞ ビル・学校等の施設 310棟 トーセイ・コミュニティ株式会社 ・オフィス、マンション、学校施設等、多様な建物 に対応 マンション等 194棟 ・顧客は、ファンド、法人、個人等多岐に渡る ・多彩な技術を備えた建物管理のエキスパート 合計 504棟 総合的な不動産管理を展開 2011年7月末時点 ビルメンテナンス業務（BM） 資産価値を高める管理業務（PM) 建物保全管理 建物保全管理 テナントリーシング（稼働率向上） テナントリーシング（稼働率向上） 設備管理 設備管理 テナント管理 テナント管理 給

  19. Slide 19: 事業紹介 オルタナティブインベストメント事業

    事業紹介 ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 ～金融的手法で不動産を再生～ ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業のスキーム トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社 ・不動産担保付債権投資による不動産取得 ・不動産保有会社のM&A展開 ・グループのノウハウを活用して取得物件を再生 【下写真】 ラルタビルの バリューアップ事例 大森ラルタビル （オフィス→整備） （代物弁済にて取得） （住居→オフィス） Before After Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 18

  20. Slide 20: Ⅲ. トーセイの業績

    Ⅲ. トーセイの業績 Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 19

  21. Slide 21: 業績の推移 ①2011年11月期 業績・配当予想

    業績の推移 ①2011年11月期 業績・配当予想 売上は微減も、利益水準は着実に底を打ち回復へ 販売促進と仕入実行で、成長軌道の回復を図る 【売上高】 【利益項目】 単位：百万円 単位：百万円 40,000 2,500 2,237 営業利益 33,629 経常利益 26,449 25,242 2,000 当期純利益 30,000 1,726 1,606 1,346 1,500 20,000 803 1,000 656 685 10,000 500 421 108 0 0 2009.11 2010.11 2011.11（予想） 2009.11 2010.11 2011.11（予想） 【配当予想】

  22. Slide 22: 業績の推移 ②財務内容

    業績の推移 ②財務内容 2011年11月期第3四半期B/S 棚卸資産の販売と借入金返済で財務健全性を向上し、融資環境は良好 優良な住宅・開発用地を取得して、分譲マンション・戸建開発事業を拡大 2011年11月期 第3四半期末 現預金 48億円 その他負債 69億円 69億円（潤沢） 借入金 棚卸資産（販売用） 315億円 315億円 361億円 361億円 将来売上想定：505億円 の物件を確保 借入金 純資産（資本の部） （LTV) 62.0％ 保有資産 固定資産 146億円 自己資本比率 40.7％ 248億円 146億円 （安定的な経営） その他資産 35億円 総資産＝611億円＝負債・

  23. Slide 23: Ⅳ. トーセイのCSR

    Ⅳ. トーセイのCSR Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 22

  24. Slide 24: トーセイグループのCSR

    トーセイグループのＣＳＲ トーセイグループ 企業理念 トーセイグループ 企業メッセージ 私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かな 10年後、20年後の街並みを見すえ、 プロフェッショナル集団として 心を込めて都市をつくりあげていく あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と 感動を創造する。 トーセイグループ エコ宣言 トーセイグループは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造するという企業理念を掲げ “都市に、心を。”の実現に向けて、人と環境に優しい企業活動を推進し、 地球環境の負荷軽減に努めることを宣言します。 健全な成長を維持するための 事業を通じた 社員の環境意識啓発・向上

  25. Slide 25: トーセイグループのCSR ～環境への取り組み～

    トーセイグループのＣＳＲ ～環境への取り組み～ エコ宣言に基づき、事業を通じた環境負荷軽減や 社員の環境教育・啓発を行っています エコミッションⅠ エコミッションⅡ エコミッションⅢ 環境活動推進体制の強化 環境法規制の遵守・環境教育 活動報告 ¾屋上緑化 ¾改正省エネ法・ ¾環境広報 新築、既存物件への屋上 東京都環境確保条例対応 緑化を推進し、累計68棟、 保有ビルのエネルギー使用量を 約3,200㎡を実施。 計測、調査し、東京都へ地球温暖 ¾環境配慮型マンション開発 化対策報告書を任意提出。 THEパームス三鷹レジェーロ・ビバーチェ、 ¾環境意識啓発活動（チャレンジ２５） THEパームス

  26. Slide 26: 今後ともよろしくお願いいたします。

    今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経営企画部 TEL：03-3435-2864 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対する見通し は、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いたものに限定されるもので はありません。これらの情報は、現在において入手可

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