Nippon Prologis Reit, Inc. · TSE:3283
Nippon Prologis Reit — FY2022 Earnings Presentation
60 slides from Nippon Prologis Reit's earnings presentation, Mar 2, 2023
Slide 1: 個人投資家向けオンライン説明会
プロロジスパーク猪名川1 日本プロロジスリート投資法人 個人投資家向け オンライン説明会 2023年3月2日
Slide 2: 目次
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 Table of Contents 目次 1. 第20期（2022年11月期）決算ハイライト 2 2. 物流不動産マーケットの動向 14 3. 上場後10年の成長の軌跡 19 4. Appendix 23 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に 基づく開示書類や運用報告書ではありません。 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的 としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なされるよう お願いいたします
Slide 3: 第20期決算ハイライト
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 プロロジスパーク神戸3 SECTION 1 第20期（2022年11月期）決算ハイライト 2
Slide 4: 第20期決算ハイライト
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 第20期決算ハイライト 1 第12回公募増資の実施により、着実な外部成長を実現 2 安定的なポートフォリオ運営を継続、好調な業績を維持 3 着実な賃料上昇を継続。引き続き豊富なパイプラインを確保 4 業界トップクラスの強固な財務基盤を維持。信用格付の向上 5 高水準のESG評価を維持。2022年までのKPIを順調に達成 プロロジスパーク猪名川1 3
Slide 5: 第12回公募増資の実施により、着実な外部成長を実現(1)
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ①第12回公募増資の実施により、着実な外部成長を実現(1) 第21期取得資産の取得価格の合計434億円、平均NOI利回り4.4% オファリング概要 取得資産の概要 • オファリング形態 ：グローバル・オファリング 取得価格の合計 平均NOI利回り (1) （Reg S＋U.S.144A） • 条件決定日 ：2022年12月8日（木） 434億円 4.4% 取得資産の概要 • 発行価格 ：318,990円 平均築年数（2） 平均稼働率（3） • オファリング総額 ：約252億円（OA含む） • 本投資法人3度目のグリーンエク
Slide 6: 第12回公募増資の実施により、着実な外部成長を実現(2)
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ①第12回公募増資の実施により、着実な外部成長を実現(2) 一時効果調整後の1口当たり分配金は+1.6%成長、 1口当たりNAVは+0.3%成長 1口当たり分配金（一時効果調整後）(2) 資産規模 円 億円 58物件 5,100 +1.6% 9,000 +5.3% 8,653億円 55物件 4,986 5,000 8,500 8,219億円 4,909 4,900 8,000 4,800 7,500 0 0 本募集前 第21期取得資産取得後 取得済資産 第21期取得資産 新規取得資産取得後 第21期（2023年5月期）予想
Slide 7: 安定的なポートフォリオ運営を継続(1) NOI
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ②安定的なポートフォリオ運営を継続、好調な業績を維持(1) NOIは予想比+0.2%増加。第21期は新規3物件の取得効果を主因に+4.2%増加の予想 NOI 百万円 賃料収入 ▼70 新規物件取得効果 ＋887 新規物件通期稼働 ＋57 水道光熱費純収入変動 ▼62 既存物件NOI変動 ＋10 既存物件賃料収入増 ＋70 修繕費減 ＋57 既存物件水道光熱費純収入変動 ＋103 リーシング報酬発生時期ずれ ＋26 その他 ＋84 +160 (+0.7%) +35 (+0.2%) +885 (+4.2%) 21,777 21
Slide 8: 安定的なポートフォリオ運営を継続(2) DPU
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ②安定的なポートフォリオ運営を継続、好調な業績を維持(2) DPUは予想比+0.4%増加。今後も安定的に推移する見通し 1口当たり分配金（DPU） 円 NOI変動によるDPU変動 ＋13 NOI変動によるDPU変動 ＋322 NOI変動によるDPU変動 ＋58 新規物件取得による減価償却費増 ▼128 デットコスト増 ▼30 デットコスト増 ▼24 オファリングコスト非発生 ＋42 オファリングコスト ▼42 一時的利益超過分配（水道光熱費純損失） ▼37 岩沼物件利益保険非発生 ▼40 増資による希薄化 ▼119 一時的
Slide 9: 着実な賃料上昇を継続(1)
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ③着実な賃料上昇を継続。引き続き豊富なパイプラインを確保(1) 期中平均稼働率は97.8%、平均改定賃料変動率は+3.6%を実現 賃貸借契約期間満了又は満了予定の面積の内訳 (2) 賃貸借契約期間満了 期中平均稼働率 又は満了予定の面積 第20期（2022年11月期） 98.3% 98.3% 99.0% 99.0% 99.2% 99.4% 99.4% 98.8% 97.5% 97.8% 97.9% 98.2% 100% ㎡ 600,000 長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング活動中 87% 1% 12% 90% 再契
Slide 10: BTSテナント入れ替えと新規開発物件でのWin-Win取引
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ③着実な賃料上昇を継続。引き続き豊富なパイプラインを確保(2) 初のBTSテナント入れ替えと新規開発物件において、カスタマーを交えたWin-Winの取引を実現 拡張移転 4.9倍 A社 （賃貸面積） • 西日本の旗艦拠点を大幅拡張 • MonotaROからの造作設備の引継ぎ によるコスト削減 • 新規拠点立ち上げのスピードアップ を実現 プロロジスパーク猪名川1 拡張移転 193,542m2 3.8倍 MonotaRO （賃貸面積） • 西日本の旗艦拠点を大幅拡張 • 造作設備の引継ぎにより旧拠点 の原状回復費用の削減 プ
Slide 11: スポンサーからの豊富な物件パイプライン
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ③着実な賃料上昇を継続。引き続き豊富なパイプラインを確保(3) スポンサーからの豊富な物件パイプライン 第21期取得資産 優先交渉権取得済物件 開発中・計画中資産 マルチ BTS 206,769m2 ＊157,313m2 ＊113,000m2 マルチ マルチ 206,769m2 151,604m2 プロロジスパーク猪名川1 プロロジスパークつくば3 プロロジスパーク八千代2 （準共有持分50%） （茨城県つくば市） （千葉県八千代市） （兵庫県川辺郡） 2023年1月竣工予定 マルチ 39,445m2 プロロジスパーク猪名
Slide 12: 業界トップクラスの強固な財務基盤を維持
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ④業界トップクラスの強固な財務基盤を維持。信用格付の向上 保守的なレバレッジを維持。デットコスト及び負債の返済期限を効果的にコントロール 格付 LTV 鑑定LTV (2) 取得余力 JCR : AA+（安定的） R&I : AA （安定的） 37.8% 28.2% 1,900億円程度 長期固定金利負債比率 (3) 平均負債調達年数 (3)(4) : 8.9年 平均負債コスト (3)(5) （融資手数料等を含む） 含み益（率） (6)(7) 98.4% 平均負債残存年数 (3)(4) : 5.3年 0.64% 2,752億円
Slide 13: 高水準のESG評価を維持(1)
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ⑤高水準のESG評価を維持。2022年までのKPIを順調に達成(1) J-REIT最高水準のESG評価を維持 適格グリーンプロジェクト MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数 • 適格グリーンプロジェクト比率 98.2% 98.2% • ポートフォリオに占める グリーンビルディング認証の取得割合は J-REITトップクラス Dow Jones Sustainability Index (DJSI) GRESBリアルエステイト評価 • 最高位の「5 スター」を8年連続で取得 • GRESB開示評価においても最上位の
Slide 14: 高水準のESG評価を維持(2)
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ⑤高水準のESG評価を維持。2022年までのKPIを順調に達成(2) ESGに関わる重要課題（マテリアリティ）を特定。KPIを設定し目標の達成を目指す Environmental（環境） Social（社会） Governance（ガバナンス） マテリ 対応する マテリ 対応する マテリ 対応する 目標（KPI） 目標（KPI） 目標（KPI） アリティ SDGs目標 アリティ SDGs目標 アリティ SDGs目標 適格グリーンプロジェクト 本投資法人のポートフォリオ におけるグリーンリース契約 本投資法人の役員会における
Slide 15: 物流不動産マーケットの動向
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 プロロジスパークつくば1-A プロロジスパークつくば1-B SECTION 2 物流不動産マーケットの動向 14
Slide 16: 物流不動産マーケットの拡大と先進的物流施設の希少性
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 物流不動産マーケットの拡大と先進的物流施設の希少性 先進的物流施設の供給は拡大傾向だが、依然その希少性は高い 全国における先進的物流施設の供給動向 (1) 千m2 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2002 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 年 予想 累計約36百万m2 先進的物流施設のストック (2) 先進的物流施設 先進的物流施設 1.9% 5.9% その他 その他 9
Slide 17: 物流不動産マーケットの需給動向
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 物流不動産マーケットの需給動向 新規供給量は増加するも、安定稼働に入った物件群の稼働は安定 首都圏及び近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の需給動向及び空室率 (1) 千m2 20% 4,000 • 2022年12月末日時点の 空室率：5.6%（築1年 15% 3,000 以上物件は1.1%） 5.6% 1.1% 首 10% 2,000 • 2023年予想供給量： 都 約302万m2 圏 2024年予想供給量： 5% 1,000 約213万m2 0% 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2
Slide 18: 消費構造の変化が生み出す新規需要
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 消費構造の変化が生み出す新規需要 EC関連の需要は底堅く、先進的物流不動産の賃貸需要の主要な牽引役に 電子商取引（EC）の市場規模 EC利用世帯数と1世帯当たりのEC消費額（1か月平均）の推移 兆円 世帯数 円 EC利用世帯数（左軸） 15 日本のEC市場規模（物販系分野）（左軸） 40% 15,000 1世帯当たりのEC消費額（1か月平均）（右軸） 40,000 日本におけるEC普及率（物販系分野）（右軸） 30.7% 米国におけるEC普及率（右軸） 30% 35,000 10 英国におけるEC普及率（右軸） 10,00
Slide 19: 物流業界の労働力不足解消・効率化を支援する先進的物流施設
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 物流業界の労働力不足解消・効率化を支援する先進的物流施設 自動化やロボット技術の導入の動きが加速 物流業界の労働力不足（労働者過不足判断D.I.） テクノロジーの利用による物流効率化の影響（今後3年間） 70 増える 変わらない 減る 調査産業計 運輸業・郵便業 60 50 40 倉庫スペース 52% 26% 22% 30 不足 20 10 0 倉庫内の作業員 10% 25% 65% -10 過剰 -20 2004年 2006年 2008年 2010年 2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年
Slide 20: 上場後10年の成長の軌跡
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 プロロジスパーク京田辺 SECTION 3 上場後10年の成長の軌跡 19
Slide 21: 上場後10年間のポートフォリオ指標の変化
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 上場後10年間のポートフォリオ指標の変化 10年間でポートフォリオの拡大、分散投資の進展、財務基盤の強固化を実現 本投資法人の各種指標の変化 資産規模 (2) 鑑定評価額 上位5物件比率 (2) 上位20テナント比率 (3) 1,730億円 8,653億円 1,768億円 1兆792億円 72.8% 19.9% 78.3% 52.0% 5.0倍 6.1倍 ▼52.9pt ▼26.3pt 取得余力 LTV 長期発行体格付（JCR） 平均NOI利回り (4) 2,000億円 37.9% AA- AA+ 200億円 43.5%
Slide 22: 投資主価値の向上
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 投資主価値の向上 分配金及びNAVの成長により、投資主価値の向上を実現 一時効果調整後の1口当たり分配金の推移 (1) 1口当たりNAVの推移 (1) 円 円 4,882 300,000 273,570 5,000 250,000 4,000 200,000 3,275 150,000 110,195 3,000 100,000 50,000 2,000 0 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 1 2
Slide 23: 常に時代に先駆けた物流施設で、未来の物流のあり方を問う
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 常に時代に先駆けた物流施設で、未来の物流のあり方を問う マーケット環境の変化と先進的ニーズを先取りしながら、物流不動産業界のリーダーに成長 新時代の市場ニーズ 多機能性・高付加価値 環境性能に優れた AI・IoTを活用した を有する物流施設 高品質なAクラス物流施設 物流効率化のステージ 災害対策の必要性 GHG排出削減意識の高まり EC需要の高まり 集配送・流通加工等の多機能化 再生可能エネルギー技術の普及 デジタルテクノロジーの進展 継続する集約・統合ニーズ カスタマーの環境意識の高まり 物量の増加・小口多頻度化 施設
Slide 24: Appendix
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 プロロジスパーク京田辺 SECTION 4 Appendix 23
Slide 25: 第20期決算サマリー
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 第20期決算サマリー Asset（資産の部） Equity（純資産の部） Debt（負債の部） • 資産規模 8,219億円 • 時価総額 9,012億円 • 有利子負債残高 3,038億円 • 含み益 2,752億円 • 1口当たり分配金 (4) • LTV 37.8% （含み益率 36.2%） 第20期実績 4,927円 （鑑定LTV 28.2%） 第21期予想 4,929円 第22期予想 4,962円 • 平均鑑定NOI利回り (2) 5.2% • 取得余力 約1,900億円 • 1口当たりNAV 273,570円
Slide 26: 第20期の実績
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 第20期の実績 第19期 第20期 第20期 （2022年11月期） （2022年5月期） （2022年11月期） 予想比 実績 予想 実績 （百万円） （2022年7月15日時点） 営業収益 26,859 27,534 27,524 ▼0.0% 第20期当期純利益 NOI 21,011 20,856 20,891 +0.2% 予想比差額要因 営業利益 12,077 11,875 11,914 +0.3% • 賃料収入 ▼70百万円 経常利益 11,006 10,865 10,928 +0.6% • 水道光熱費純収入変動
Slide 27: 第21期・第22期の業績予想
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 第21期・第22期の業績予想 第21期 第21期 第22期 （2023年5月期） （2023年5月期） 予想比 （2023年11月期） 第20期 vs 第21期 予想 今回予想 予想 （百万円） （2022年7月15日時点） 主な収支及び１口当たり分配金の変動要因 営業収益 27,540 28,883 +4.9% 29,529 • 収入 – 新規物件取得効果 （＋） NOI 20,931 21,777 +4.0% 21,938 – 既存物件NOI変動 （＋） 営業利益 11,958 12,368 +3.4% 12,506
Slide 28: 資産規模の推移
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 資産規模の推移 億円 10,000 取得済資産 第21期取得資産 8,653 8,000 6,000 4,000 2,000 1,730 0 27
Slide 29: LTV・取得余力の推移
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 LTV・取得余力の推移 LTV・鑑定LTV・取得余力の推移 LTV 取得余力 億円 45% 43.5% 43.0% 3,000 38.7% 38.7% 38.4% 37.8% 37.6% 37.8% 40% 42.7% 36.9% 36.8% 37.5% 41.7% 2,500 35% 36.4% 34.3% 29.8% 29.1% 30% 32.6% 28.2% 2,000 30.4% 30.0% 30.3% 1,900 25% 1,800 1,700 1,500 20% 1,500 1,500 1,300 15% 1,
Slide 30: 継続鑑定NOI利回り・含み益の推移
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 継続鑑定NOI利回り・含み益の推移 継続鑑定NOI利回り (1)・含み益の推移 含み益 継続鑑定 億円 NOI利回り 含み益率 4,500 5.5% 6.0% 5.3% 期末簿価に対して36.2% 5.2% 4.9% 4.7% 5.0% 4.5% 4.5% 4.4% 4.4% 4.2% 4.1% 3,000 4.0% 2,752 3.0% 2,176 1,500 1,809 2.0% 1,578 1,312 1,125 1.0% 826 259 36 101 533 0 0.0% 第1期末 第2期末 第4期末 第6期末 第
Slide 31: 利益超過分配と資本的支出の推移
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 利益超過分配と資本的支出の推移 百万円 7,000 6,000 内部 5,000 内部 内部 58.7% 留保 53.9% 内部 留保 3,540 57.2% 留保 56.3% 3,810 4,000 留保 3,328 3,363 減価 減価 減価 減価 償却費 償却費 3,000 償却費 償却費 6,488 6,567 資本的 5,815 資本的 5,977 資本的 資本的 支出 13.8% 支出 10.0% 支出 14.2% 支出 14.0% 906 2,000 584 850 907 利益超過 利益超過 利益超過 利
Slide 32: 賃貸借契約における物価変動への対応状況
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 賃貸借契約における物価変動への対応状況 全体の81%の契約において将来の物価変動への対応は可能。さらなる適用の拡大を目指す 賃貸借契約及び契約形態の内訳 (1) 将来の物価上昇 2022年11月末日時点における平均賃貸借残存期間は2.2年。 対応可能割合 7年 契約期間満了時、新規契約（既存テナントとの再契約を含む） 賃料改定 以下 にてCPI変動率等を含むマクロ経済環境の変化を踏まえた賃料 条項なし 81% 増額改定が可能 19% 契約期間中、一定期間経過後にCPI変動率 等を含むマクロ経済環境の変化を踏まえ CPI等参
Slide 33: 第21期新規取得資産(1) プロロジスパーク猪名川1
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 第21期新規取得資産(1) M-38 プロロジスパーク猪名川1（準共有持分50%） ー 西日本全域をカバーする最新鋭のマルチテナント型施設 • 猪名川町との共同開発により新たに誕生したプロロジス・ グループ国内最大規模のマルチテナント型施設 • 新名神高速道路「川西IC」から自動車で約3分の位置に立 地し、大阪、神戸、京都にそれぞれ約50分でアクセス可能。 西日本全域への配送利便性も確保 • 周辺の労働人口が多く雇用確保の観点から優れた立地 • 免震構造を採用した高い防災性 • MonotaROに全フロアを長期賃貸 高槻方
Slide 34: 第21期新規取得資産(1)-2 猪名川1
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 第21期新規取得資産(1)-2 M-38 プロロジスパーク猪名川1（準共有持分50%） ー 西日本全域をカバーする最新鋭のマルチテナント型施設 西日本全域をカバーする物流ハブとして、カスタマーの自動化のニーズに対応 カスタマーニーズに応える高スペックを有する最新鋭の物流施設 適切なソリューション提供によりカスタマーと共に成長を実現 • カスタマーのMonotaROは西日本全域への配送拠点として利用 • MonotaROの成長とプロロジスとの取引の軌跡 （各物件の賃貸面積） • MonotaROは小型の棚搬送ロボット「Rac
Slide 35: 第21期新規取得資産(2) プロロジスパーク神戸3
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 第21期新規取得資産(2) M-39 プロロジスパーク神戸3 ー 神戸テクノ・ロジスティックパークのマルチテナント型施設 • 山陽自動車道「神戸西IC」を通じて西日本広域を カバーする物流拠点 • 神戸市内陸部の防災性に優れた立地に位置する マルチテナント型施設 • 施設内駐車場を約200台分確保することで、カスタ マーの通勤利便性の向上を図り、雇用をサポート • 人感センサー付LED照明や非常用発電設備を導入した 高い環境性能及び事業継続性 物件の概要 取 得 価 格 9,580百万円 鑑 定 評 価 額 9,580 百
Slide 36: 第21期新規取得資産(2)-2 神戸3
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 第21期新規取得資産(2)-2 M-39 プロロジスパーク神戸3 ー 神戸テクノ・ロジスティックパークのマルチテナント型施設 アクセス性及び防災性に優れたマルチテナント型施設 関西全域へのアクセス性、防災性に優れた立地 施設内駐車場を約200台完備 • 神戸市内陸部の丘陵地帯である神戸テクノ・ロジスティックパーク • 半地下を利用し、従業員用の駐車スペースを確保することで に位置。津波などの災害リスクが小さく、地盤も強固 カスタマーの雇用をサポート • 山陽自動車道「神戸西IC」至近（約1km）、自動車で神戸港・三宮 へ3
Slide 37: 第21期新規取得資産(3) プロロジスパーク小郡
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 第21期新規取得資産(3) B-21 プロロジスパーク小郡 ー 九州全域へのアクセスが良好なBTS型施設 • 九州地域大手3PL企業向けBTS型施設 • 九州自動車道、大分自動車道、長崎自動車道など、 東西南北を結ぶ重要な結節点の「鳥栖JCT」から 自動車で約5分、大分自動車道「筑後小郡IC」から 約300mの至近に立地し、九州圏全域への配送利 便性に優れた物流拠点 • 地盤が強固で水害や浸水のリスクが低い立地で、 防災性・事業継続性の観点からも優れた施設 物件の概要 取 得 価 格 5,920百万円 鑑 定 評 価 額
Slide 38: 本投資法人の成長戦略
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 本投資法人の成長戦略 継続的な外部成長・着実な内部成長・安定的な財務戦略により、投資主価値の最大化を目指す 外部 ・スポンサーによるパイプ ラインサポート 内部 ・安定したポートフォリオ 運営 財務 ・適切なLTVコントロール ・強固なバランスシートと 成長 ・適正価格での物件取得 成長 ・レントギャップの解消 戦略 高い信用力 1口当たり分配金成長・NAV向上 1口当たり分配金 1口当たり分配金（一時効果調整後） 1口当たりNAV 円 円 年平均成長率 円 年平均成長率 4,927 4,882 5,000 5,000 +
Slide 39: プロロジス・グループによる強力なスポンサー・サポート
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 プロロジス・グループによる強力なスポンサー・サポート 各分野のインハウスチームが本投資法人の成長を力強く支える 強力な リーシング力 安定的な 新規物件供給 確実・迅速な リーシング 経験豊富な 開発力 外部成長 きめ細かい 内部成長 プロパティ・ マネジメント力 ポートフォリオの 安定稼働 様々な課題を 賃料の上昇 解決する コンサルティング力 38
Slide 40: プロロジス – 物流不動産ビジネスのリーダー
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 プロロジス – 物流不動産ビジネスのリーダー グローバルのプロロジス 日本のプロロジス ～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流不動産開発のパイオニア～ • 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券取引所に • 日本においては1999年に活動を開始。2022年11月末日までの間に 全国で110物件、約770万m2 (1) の物流不動産を開発 上場（1983年に設立、本社サンフランシスコ） • 物流不動産の開発から運営までの全てを統合したワンストップ・ • 2022年9月末日時点で、世界19
Slide 41: プロロジス・グループによるセイムボート出資
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 上場来、プロロジス・グループによるセイムボート出資を維持 本投資法人の発行済投資口数の 1st PO 2nd PO 3rd PO 4th PO 5th PO 6th PO 7th PO 8th PO 9th PO 10th PO 11th PO 12th PO 約15%を継続的に保有 口 2,800,000 プロロジス・ グループ 414,310口 2,400,000 2,000,000 1,600,000 1,200,000 800,000 400,000 全発行済投資口数 2,749,499口 0 2013年 2014
Slide 42: Aクラス物流施設への重点投資
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 Aクラス物流施設への重点投資 58物件のAクラス物流施設のみから成るクオリティの高いポートフォリオ 第21期取得資産 Aクラス物流施設比率 資産規模 平均築年数 100.0％ 8,653億円 8.5年 (2) 平均NOI利回り 平均稼働率 ポートフォリオPML値 5.1％ (4) 97.9％ (3) 1.1％ (6) 5.1％ (5) M-38 プロロジスパーク猪名川1 ポートフォリオの分散状況 (7) 物件タイプ別 投資対象エリア別 中部エリア 九州エリア ビルド・トゥ・スーツ型 東北エリア 2.2% 1.5% 21.6
Slide 43: 首都圏における保有物件とパイプライン物件
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 首都圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2022年12月末日時点 42
Slide 44: 近畿圏における保有物件とパイプライン物件
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 近畿圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2022年12月末日時点 43
Slide 45: 分散の効いたポートフォリオが創出する収益の安定性
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 分散の効いたポートフォリオが創出する収益の安定性 テナント分散状況（賃貸面積ベース） 株式会社ZOZO 8.5% 株式会社スズケン 2.6% 株式会社ハマキョウレックス 1.5% NX・NPロジスティクス 4.5% JP楽天ロジスティクス株式会社 2.5% センコー株式会社 1.4% 株式会社 ニプロ株式会社 4.0% ヤマト運輸株式会社 2.1% アズワン株式会社 1.4% 総テナント ディーアイエスサービス＆ 社数 株式会社MonotaRO 3.6% アサヒロジ株式会社 2.0% 1.4% ソリューション株式会社 17
Slide 46: 取扱い商品の中心は需要が安定的なEC関連・消費財
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 取扱い商品の中心は需要が安定的なEC関連・消費財 テナントの取扱い商品内訳（賃貸面積ベース） テナントの業種内訳（賃貸面積ベース） その他 物流 その他 6% EC EC関連・ 2% 22% 小売 4% 工業製品等 消費財 8% 11% 83% 家具 製造 1% 9% 3PL 家電等 42% 11% 卸 食品・飲料 13% アパレル 19% スポーツ用品 玩具等 8% 医薬 日用雑貨 EC 10% 家庭用品 22% 13% 45 1. 第21期取得資産取得後の合計58物件について、2022年11月末日時点において締結されて
Slide 47: ESGへの取組み Environmental
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み Environmental（環境）：脱炭素社会の実現に貢献 再生可能エネルギーの利用 エネルギー効率化の促進 高天井用 太陽光発電設備の導入物件数 (1) 人感センサー付 38 物件 ＬＥＤ照明 を採用 周辺環境に配慮した緑化 ＩoＴ技術を活かした施設運営 プロロジス プロロジスパーク習志野4 スマートボックス ハミングロード により 「温度・湿度」「雨量」 敷地の一部を整備し 緑道として開放 「風向・風速」「地震」 情報をリアルタイムで 取得・分析 46 1. 2022
Slide 48: ESGへの取組み Social
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み Social（社会） ：ハード・ソフト両面でステークホルダーに価値を提供 施設における災害対策 施設内就業環境の整備 • 地下水浄化システム • カフェテリアや売店を設置 • 非常用発電機 • アンケート結果を踏まえた • 停電時対応シャッター 施設運営の改善活動を継続し • 衛星電話 カスタマー満足度 • 緊急地震速報 を向上 物流業界における人材育成 地域社会への貢献 コロナ禍においても プロロジスアカデミー 従業員ボランティア （若手人材の育成）の企画・運営 を継続
Slide 49: ESGへの取組み Governance
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み Governance（ガバナンス） ：投資主とプロロジス・グループの利益を共通化 プロロジス・グループによるセイムボート出資 投資法人役員会の構成 プロロジス・グループ 414,310口 (1) 発行済投資口数の 約15%を 継続的に保有 1 執行役員 名 3 監督役員 名（うち女性1名） 全発行済投資口数 資産運用会社 全員が資産運用会社及び 2,749,499口 (1) 社長兼任 スポンサーと利害関係なし 投資主価値と連動した運用報酬体系 資産運用会社の意思決定システ
Slide 50: Aクラス物流施設の特徴
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 Aクラス物流施設の特徴 本投資法人が考えるAクラス物流施設 1. 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する 2. 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している 3. 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね1フロア 5,000㎡超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高（概ね5.5m以上）、柱間隔（概ね10m以上） が確保されている 4. 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を
Slide 51: 第20期 貸借対照表
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 第20期（2022年11月期） 貸借対照表 資産の部 第19期末（千円） 第20期末（千円） 負債の部 第19期末（千円） 第20期末（千円） I 流動資産 I 流動負債 現金及び預金 22,205,918 32,544,000 営業未払金 1,425,737 2,379,917 信託現金及び信託預金 5,802,262 6,636,225 短期借入金 5,300,000 - 営業未収入金 1,652,525 1,644,069 １年内償還予定の投資法人債 - 1,500,000 前払費用 858,411 509,616
Slide 52: 第20期 損益計算書
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 第20期（2022年11月期） 損益計算書 第19期（千円） 第20期（千円） 第19期（千円） 第20期（千円） 営業収益 特別利益 賃貸事業収入 25,182,869 25,394,153 受取保険金 148,530 109,179 その他賃貸事業収入 1,676,949 2,129,992 受取補填金 175,820 - 営業収益合計 26,859,818 27,524,145 特別利益合計 324,351 109,179 営業費用 税引前当期純利益 11,330,726 11,037,262 賃貸事業費用 12,3
Slide 53: ポートフォリオ一覧 (1/2)
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ポートフォリオ一覧 (1/2) 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資比率 築年数 鑑定NOI利回り(2) 実績NOI利回り(3) 稼働率 PML値 物件番号 物件名称 所在地 2 （百万円） （百万円） （m ） (%) （年） （%） （%） （%） （%） M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 48,600 125,101 3.9 14.1 5.4% 5.6% 100.0% 0.6% M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 36,800 113,471 3.2 13.6
Slide 54: ポートフォリオ一覧 (2/2)
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 ポートフォリオ一覧 (2/2) (2) 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資比率 築年数 鑑定NOI利回り 実績NOI利回り(3) 稼働率 PML値 物件番号 物件名称 所在地 2 （百万円） （百万円） （m ） (%) （年） （%） （%） （%） （%） M-24 プロロジスパーク成田3 千葉県山武郡 9,240 12,000 52,982 1.1 14.5 5.8% 6.0% 99.4% 0.3% B-11 プロロジスパーク古河1 茨城県古河市 7,680 8,730 34,158 0.9 6.1 5.2% 5
Slide 55: 鑑定評価の概要 (1/2)
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 鑑定評価の概要 (1/2) 第20期末 第19期末 取得価格 鑑定価格 第19期末 直接還元利回り 第19期末 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 物件番号 物件名称 （百万円） （百万円） との差 （%） との差 （百万円） （百万円） （百万円） （%） M-01 プロロジスパーク市川１ 33,900 48,600 1,100 3.6 ▼0.1 31,111 17,488 47,500 3.7 M-02 プロロジスパーク座間１ 27,900 36,800 1,100 4.0 0.0 24,566 12,233 3
Slide 56: 鑑定評価の概要 (2/2)
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 鑑定評価の概要 (2/2) 第20期末 第19期末 取得価格 鑑定価格 第19期末 直接還元利回り 第19期末 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 物件番号 物件名称 （百万円） （百万円） との差 （%） との差 （百万円） （百万円） （百万円） （%） M-24 プロロジスパーク成田3 9,240 12,000 100 4.2 ▼0.1 8,580 3,419 11,900 4.3 B-11 プロロジスパーク古河1 7,680 8,730 190 4.4 ▼0.1 6,878 1,851 8,540 4.5 B
Slide 57: 有利子負債明細 (1/2)
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 有利子負債明細 (1/2) 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期日 (4) 摘要 （百万円） 短期借入金 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行 5,000 基準金利+0.150% (2) 2022年12月15日 2023年12月15日 (3) 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 10,000 0.39% 2016年2月15日 2024年2月15日 (3) 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 7,600 0.4129% 2016年3月15日 2023年3月15日 三井住友銀行
Slide 58: 有利子負債明細 (2/2)
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 有利子負債明細 (2/2) 残高 区分 銘柄 利率 発行年月日 償還期限 (4) 摘要 （百万円） 第2回無担保投資法人債 3,000 0.930% 2014年11月27日 2024年11月27日 第4回無担保投資法人債 1,500 0.280% 2017年6月15日 2023年6月15日 第5回無担保投資法人債 2,500 0.500% 2017年6月15日 2027年6月15日 第6回無担保投資法人債 1,000 0.860% 2017年6月15日 2032年6月15日 第7回無担保投資法人債 6,000 0.660%
Slide 59: 投資主の状況
日本プロロジスリート投資法人第20期（2022年11月期）決算説明資料 投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主要投資主 発行済投資口数に 順位 名称 所有投資口数 対する割合（2） 15.1% プロロジス・グループ 402,250口 30.2% 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 517,199 19.36% 1.9% 個人・その他 51,990口 2 プロロジス・プロパティ・ジャパン 400,250 14.98% 金融機関（証券会社を含む） 1,378,809口 特定目的会社 2,670,350口 1.2% 3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 その他国内法人 32,027口 3
Slide 60: 資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社
資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号、一般社団法人投資信託協会会員） 59