Slide 1: 第5期（2015年5月期）個人投資家向け決算説明会資料
2015年 9月29日 日本プロロジスリート投資法人 第5期（2015年5月期） 個人投資家向け決算説明会資料 プロロジス・リート・マネジメント株式会社
Slide 2: Contents（目次）
Contents（目次） Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について 1 Ⅱ. 第5期（2015年5月期）運用ハイライト 6 Ⅲ. 第5期（2015年5月期）の業績 12 Ⅳ. 第6期（2015年11月期）及び第7期（2016年5月期）の業績予想 16 Ⅴ. 日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について 19 Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況 30 Ⅶ. 成長戦略 36 Ⅷ. 企業としての責任への取組み 43 Ⅸ. Appendix 47 • 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所 上場規則に基づく開示書類や運用報告書ではありません。 • 本書の日付現
Slide 3: 日本プロロジスリート投資法人について
Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について
Slide 4: プロロジス・グループの概要
Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について 1. プロロジス・グループの概要 グローバルのプロロジス 日本のプロロジス ～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流施設開発のパイオニア～ • 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券 • 2002 年 か ら 2015 年 5 月 末 日 ま で の 間 に 全 国 で 79 物 件 、 取引所に上場（創業30年超、本社サンフランシスコ） 約475万m2の物流施設を開発 • 世界21ヶ国で約6,226万m2 、約3,170棟の物流施設を開 • 日本における先進的大型物流施設の開発シェアは約34% 発・所有・運営 （
Slide 5: プロロジス・グループの協力体制
Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について 2. プロロジス・グループの協力体制 株式会社プロロジス 日本プロロジスリート投資法人 ファイナンスの 施工管理 計画立案・実行 施設設計 リーシング 安定稼働物件の取得 物件評価・ 物件の取得 収益性の分析 開発・運営 保有・運用 入居決定 パイプラインの マーケット 開発用地 の分析 選定・取得 先進的な物流施設の 選定・確保 明確な 物流施設の堅実な運用 開発業務を担う 進化 役割分担 成長 資産規模の拡大と 資本を回転させながら その価値の向上に努める ビジネスを成長させる 施設竣工→ 資産価値の カスタマー 投資主価値 改善点などを 維持・
Slide 6: 日本プロロジスリート投資法人の概要～上場来の歩み
Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について 3. 日本プロロジスリート投資法人の概要～上場来の歩み プロロジスパーク市川1 プロロジスパーク東京大田 プロロジスパーク座間1 プロロジスパーク川島 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 2012年 2013年 2014年 2015年 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 11月7日 2月14日 6月10日 12月2日 3月1日 9月1日 2月3日 • 投資法人設立 • 東京証券取引所
Slide 7: J-REIT市場における規模比較
Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について 4. J-REIT市場における規模比較 資産規模（取得価格ベース） 時価総額 （億円） （億円） 日本プロロジスリート投資法人 日本プロロジスリート投資法人 3,816億円 4,050億円 5位 ／ 53銘柄中 10位 ／ 53銘柄中 上場時 上場時 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 1. 2015年8月31日現在 5
Slide 8: 第5期（2015年5月期）運用ハイライト
Ⅱ. 第5期（2015年5月期） 運用ハイライト
Slide 9: エグゼクティブ・サマリー
Ⅱ. 第5期（2015年5月期）運用ハイライト 1. エグゼクティブ・サマリー ▌ 一口当たり分配金の安定的な成長を実現 • 第５期実績：3,920円(1)（前期比+4.8%、予想比+1.2%） ▌ ポートフォリオの高稼働率を維持しつつ着実な賃料増額改定を実施 • 第５期ポートフォリオ平均稼働率：98.4% • 第５期平均改定賃料変動率：+2.0% ▌ スポンサーによる新規施設開発も順調に進捗 • スポンサーが3物件の新規開発計画を発表、パイプライン物件は16物件に増加 ▌ 戦略的な財務運営により、その安定性と効率性を一層向上 • JCRによる長期発行体格付けがAA（安定的）へと1ノッチ上昇
Slide 10: 一口当たり分配金の安定的な成長
Ⅱ. 第5期（2015年5月期）運用ハイライト 2. 一口当たり分配金の安定的な成長 1口当たり分配金（一時効果調整後）は上場来5期連続の上昇へ 1口当たり分配金（一時効果調整後） 1口当たり分配金（実額） （円） （円） 4,000 4,000 3,500 3,500 3,000 3,000 2,000 3,890 3,925 3,761 3,793 3,742 3,920 3,782 3,637 3,275 2,500 2,500 1,500 1,742 2,000 1,000 2,000 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 資産規模 1,7
Slide 11: 着実な賃料改定と高稼働率の維持
Ⅱ. 第5期（2015年5月期）運用ハイライト 3. 着実な賃料改定と高稼働率の維持 第5期のリース更改状況(1) 第5期中に契約期間満了を迎えた約154,000㎡（総賃貸可能面積の約8%）について 第5期平均稼働率 98.4%（実績） 長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング活動中 86% 8% 6% 再契約済 新規契約済 64% 36% 賃料増額 賃料据置 賃料減額 82% 7% 11% 平均賃料変動率はプラス2.0%(2)(3) 第6期のリース更改状況(1) 第6期に契約期間満了を迎える約108,000㎡（総賃貸可能面積の約6%）について 第6期平均稼働率 98.0%（予想） 長期契約
Slide 12: 外部成長機会の順調な増加
Ⅱ. 第5期（2015年5月期）運用ハイライト 4. 外部成長機会の順調な増加 現在のポートフォリオと今後のパイプライン状況 資産規模(1) 3物件 第5期公表新規開発物件(2) 新規追加 億円 （26万m2） プロロジスパーク神戸2（兵庫県神戸市） 6,000 8物件 68,100m2 （67万m2） 5,000 29物件 5物件 4,050億円 （24万m2） （195万m2） プロロジスパーク海老名2（神奈川県海老名市） 4,000 38,000m2 3,000 2,000 プロロジスパーク京田辺（京都府京田辺市） 156,000m2 1,000 0 現在の 優先交渉権 第4期末時点 第
Slide 13: 環境に配慮したクオリティの高い施設
Ⅱ. 第5期（2015年5月期）運用ハイライト 5. 環境に配慮したクオリティの高い施設 BELS・CASBEE 取得物件一覧 プロロジスパーク座間1はJ-REITとして初めてBELS最高評価の「★★★★★」を取得 プロロジスパーク座間1 プロロジスパーク座間2 プロロジスパーク春日井 プロロジスパーク市川1 • BELS：2015年3月30日 • BELS：2015年3月30日 • BELS：2015年2月25日 • BELS：2015年2月25日 評価ランク ★★★★★ 評価ランク ★★★★ 評価ランク ★★★★ 評価ランク ★★★★ • CASBEE：新築Sランク • CASBEE：新築
Slide 14: 第5期（2015年5月期）の業績
. 5S5RH (20154 J HA) Ossie
Slide 15: 第5期決算ハイライト
Ⅲ. 第5期（2015年5月期）の業績 第5期決算ハイライト Asset（資産の部） Equity（純資産の部） Debt（負債の部） • 資産規模(1) 4,050億円 • 時価総額(5) 3,956億円 • 期末有利子負債残高 1,622億円 物流系J-REIT最大 J-REIT全体の5位 • 期末LTV(8) 38.6% • 含み益(2) 422億円 • 1口当たり分配金(6) 第5期実績 3,920円 • 借入余力（LTV50%迄） 約960億円 • NOI利回り 第6期予想 3,925円 平均鑑定NOI利回り(3) 5.5% • 信用格付け（JCR） AA（安定的） 第7期予想 3,
Slide 16: 第5期までの業績推移
Ⅲ. 第5期（2015年5月期）の業績 第5期までの業績推移 営業収益 NOI （百万円） （百万円） 16,000 12,000 14,000 10,000 12,000 10,000 8,000 8,000 6,000 11,185 13,436 14,242 10,124 10,581 6,000 12,693 8,771 10,113 4,000 4,000 2,000 2,000 3,212 3,565 0 0 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 当期純利益 1口当たり分配金 （百万円） （円） 7,000 4,000 6,000 5,00
Slide 17: 第5期決算概要
Ⅲ. 第5期（2015年5月期）の業績 第5期決算概要 第5期 第4期 （2015年5月期） （2014年11月期） • 第4期の取得5物件がフルに収益寄与 予想（A） 実績（B） （B）－（A） 実績 • 引き続き安定した高い稼働率を維持 （2015年3月17日時点） • 期中平均稼働率： 98.4% 運用状況（百万円） • 期末稼働率： 98.6% 営業収益 14,220 14,242 +22 13,436 • 長期信託内借入れのリファイナンス・ 営業利益 6,897 6,958 +60 6,573 コスト191百万円を補うため、一時的 経常利益 5,867 5,946 +78 5,440
Slide 18: 第6期及び第7期の業績予想
Ⅳ. 第6期（2015年11月期）及び 第7期（2016年5月期）の業績予想
Slide 19: 第6期及び第7期の業績予想
Ⅳ. 第6期（2015年11月期）及び第7期（2016年5月期）の業績予想 第6期及び第7期の業績予想 第5期 第6期 第7期 （2015年5月期） （2015年11月期） （2016年5月期） • 第5期末の運用資産計29物件 4,050億円の運用を想定 実績 予想 第5期実績比 予想 • 引き続き安定した高い稼働率を想定 運用状況（百万円） • 第6期平均稼働率： 98.0% 営業収益 14,242 14,366 +123 14,305 • 第7期平均稼働率： 98.1% 営業利益 6,958 6,929 △28 6,934 • 1口当たり予想分配金 経常利益 5,946 5,958 +1
Slide 20: 1口当たり分配金の前期比変動要因
Ⅳ. 第6期（2015年11月期）及び第7期（2016年5月期）の業績予想 1口当たり分配金の前期比変動要因 第4期 第5期（2015年5月期） 第6期（2015年11月期） 第7期（2016年5月期） 実績 実績 予想 予想 4,500 +378 3,925 +72 3,920 +111 +28 3,930 円／口 円／口 4,000 円／口 +17 +11 +2 △38 △20 △6 △5 △12 3,742 △111 △89 △2 △3 △14 △93 △7 △1 円／口 △29 3,500 3,000 第4期 第4期 既存物件 リファイ 金融関連 AM 減価 その他 利益超過 第5期
Slide 21: 日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について
Ⅴ. 日本プロロジスリート投資法人の 特徴と現状について
Slide 22: 日本プロロジスリート投資法人の特徴
Ⅴ. 日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について 日本プロロジスリート投資法人の特徴 1. Aクラス物流施設への重点投資 2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する 収益の安定性 4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 5. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 投資主価値の最大化を実現 20
Slide 23: Aクラス物流施設への重点投資
① Aクラス物流施設への重点投資 29物件のAクラス物流施設から成る安定的なポートフォリオ 取得価格の合計： 4,050 億円 平均NOI利回り： 5.5 %(3)/ 5.5 %(4) 平均築年数： 6.0 年 ポートフォリオPML値： 1.3 %(5) 第1期（2013年5月期） 第2期（2013年11月期） 第3期（2014年5月期） 第4期（2014年11月期） 上場時取得資産 第1回公募増資時取得資産 第2回公募増資時取得資産 第3回公募増資時取得資産 M-01 プロロジスパーク市川1 M-02 プロロジスパーク座間1 M-03 プロロジスパーク川島 M-09 プロロジスパーク東京大田
Slide 24: ポートフォリオの特性
① Aクラス物流施設への重点投資 ポートフォリオの特性 物件タイプ別 エリア別 2.7% ：第5期末保有資産 1.7% 19.8% 4.7% M ：マルチテナント型物流施設 B ：ビルド・トゥ・スーツ型物流施設 ：グローバル・マーケット ：リージョナル・マーケット 34.9% 56.0% 80.2% M-06 M-08 マルチテナント型 関東エリア 関西エリア M-19 中部エリア 東北エリア ビルド・トゥ・スーツ型 九州エリア M-20 B-03 M-01 B-04 B-05 築年数別 M-12 賃貸可能面積別 M-13 4.8% 20.3% 19.5% 32.9% M-07 B-02 M-
Slide 25: プロロジス・グループによるスポンサー・サポート
② プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン 保有 運用 開発資金の還流 開発 管理 物流施設特化型のプライムリート 日本におけるAクラス物流施設の開発・運営のパイオニア 物流施設の安定的な運用を行う 明確な役割分担 先進的な物流施設の開発・管理業務を担う 資産規模の拡大とその価値の向上に努める 安定稼働物件の提供と開発資金の還流の関係を維持させなが 日本プロロジスリート らビジネスの成長を図る 安定稼働物件の提供 株式会社プロロジス 投資法人 優先交渉権取得物件 開発中・計画中物件 概ね1年以内に投資基準を満た
Slide 26: 首都圏における保有物件とパイプライン物件
② プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 首都圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2015年7月15日現在 24
Slide 27: 近畿圏における保有物件とパイプライン物件
② プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 近畿圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2015年7月15日現在 25
Slide 28: テナント及び賃貸借契約満了時期の分散
③ Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 テナント及び賃貸借契約満了時期の分散 テナントの分散状況（賃貸面積ベース） 賃貸借契約の契約満了時期の分散状況（年間賃料ベース）(2) （%） 8.1% マルチテナント型（平均賃貸借契約残存期間3.4年） 12% 6.4% ビルド・トゥ・スーツ型（平均賃貸借契約残存期間8.6年） 9% 6.0% 39.4% 総テナント社数 4.8% 6% 107社 4.0% 3% 3.6% 3.3% 1.6% 2.6% 0% 第6期 第8期 第10期 第12期 第14期 第16期 第18期 第20期 第22期 第24期 第26期 第28
Slide 29: 着実な賃料改定と高稼働率の維持
③ Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 着実な賃料改定と高稼働率の維持 賃料改定状況の推移(1) 各期平均改定 賃料変動率(2) +1.8% +3.3% +1.9% +4.1% +2.0%(5) 100% 28% 80% 48% 61% 68% 60% 82% 40% 72% 39% 18% 20% 17% 21% 7% 14% 16% 11% 0% (3) (3) (4) (4) (6) 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 賃料増額 賃料据置 賃料減額 期中平均稼働率の推移 賃料単価と賃料収入の推移（29物件）(7) （%） （円/坪） （億円） 131
Slide 30: 強固な財務基盤の構築
④ 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 強固な財務基盤の構築 財務ハイライト 3月に実施したリファイナンスの概要 期限前弁済した借入金 新規借入れ 長期負債比率(2) / 固定金利負債比率 平均負債残存年数(3) Prudential Mortgage 借入先 株式会社三井住友銀行/ Asset Holdings 1 Japan 株式会社三菱東京UFJ銀行 4.5年 投資事業有限責任組合 100.0% / 99.4% 借入金額 140.5億円 140億円 (5) 利率 1.6107% 0.5749%(6) 期末LTV(4) 格付（JCR） 借入期間 8.1年 7.0年 借入残存期間 6
Slide 31: 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制
⑤ 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 ▌ プロロジス・グループによるセイムボート出資(1) 発行済投資口数の約15%を継続的に保有 ▌ 投資主価値と連動した運用報酬体系の採用 期中報酬 取得・譲渡報酬 期中運用報酬Ⅰ 期中運用報酬Ⅱ 取得報酬 譲渡報酬 当期純利益 譲渡価格×0.5%（上限料率） NOI 取得価格×1.0%（上限料率） （利害関係者に対する譲渡に係る （期中運用報酬Ⅱ等控除前） × （利害関係者からの取得に係る 料率は0.25%（上限料率）） × 7.5%（上限料率） 料率は0.5%（上限料率）） 譲渡損を計上する場合、譲渡報酬は 6%（上限料率） 支払われない
Slide 32: 物流不動産マーケットの概況
Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況
Slide 33: 先進的物流施設のストックと供給量
Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況 先進的物流施設のストックと供給量 全国における賃貸用先進的物流施設の供給動向(2) （千m2） 2,500 2015/2016年供給予定量 2,000 約4百万m2（約1%） 1,500 1,000 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 （予定） （予定） 累計 累計 全倉庫ストック 累計約10百万ｍ2 約3百万ｍ2 約4百万ｍ2 約470百万m2 先進的物流施設のストック 先進的物流施設 先進的物流施設 先進的物流施設 1.9% 2.4
Slide 34: 倉庫着工床面積の推移と潜在更新需要
Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況 倉庫着工床面積の推移と潜在更新需要 倉庫着工床面積の推移 新規供給物件 vs 既存Aクラス物件 （千m2） 20,000 既存のAクラス物流施設の優位性 18,000 約177百万m2 16,000 1. 新規供給物件との賃料ギャップの存在 14,000 2015年後半以降に竣工してくる新規供給物件は、 それ以前に完成したものに比べ押しなべて 12,000 開発コストが高く設定賃料も高い 想定更新需要ライン 10,000 2. 移転に伴うオペレーション効率の向上は限定的 8,000 テナントにとっては、AクラスからAクラスへの 6,000 単純移転ではオペレー
Slide 35: 先進的物流施設の需要を牽引するドライバー
Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況 先進的物流施設の需要を牽引するドライバー 電子商取引市場規模の推移 物流会社による3PL事業の売上高推移(1) 億円 （2010=100） 140,000 130 120,000 120 100,000 110 80,000 60,000 100 40,000 90 20,000 0 80 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2010 2011 2012 2013 2014 電子商取引普及率の比較 トラックによる宅配便取扱個数の推移 百万個 11% 10.4% 4,000 日本 英国 米国 10% 9.3% 9% 8.3% 3
Slide 36: 空室率と平均募集賃料の推移
Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況 空室率と平均募集賃料の推移 首都圏における空室率の推移(1) 近畿圏における空室率の推移(1) （%） （%） 20 30 25 15 20 10 15 10 5 5 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2Q 2Q 首都圏（全体） 首都圏（築1年以上） 近畿圏（全体） 近畿圏（築1年以上） 首都圏及び近畿圏における平均募集賃料の推移(2) （円/坪） • 首都圏及び近畿圏の空室率は 5,00
Slide 37: 物流不動産マーケットの概況
Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況 物流不動産マーケットの概況 首都圏における物流施設の需給動向の推移(1) • 首都圏及び近畿圏とも大型 （千㎡） 賃貸用物流施設の需給バランス 1,800 は良好 1,600 1,400 1,200 首都圏 1,000 800 • 2014年の供給は95%以上が既に 600 リース済み 400 200 • 2015年の供給も概ね50%が 0 内定済み 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 新規供給面積 新規需要面積 予想(2) 近畿圏 近畿圏における物流施設の需給動向の推移(1)
Slide 38: 成長戦略
Ⅶ. 成長戦略
Slide 39: 日本プロロジスリート投資法人の成長戦略
Ⅶ. 成長戦略 1. 日本プロロジスリート投資法人の成長戦略 投資主価値の最大化 分配金及び 投資口価格の上昇 分配金利回りの向上 分配金の源泉となる 分配金の 不動産価値及びNAV キャッシュフローの総量 成長性及び安定性 外部成長戦略 内部成長戦略 財務戦略 継続的かつ豊富な 賃料ギャップを 長期安定性重視の資金調達 パイプラインの確保 適切に捉えた賃料改定 優良なAクラス物流不動産を 高稼働率の維持 既存投資主に配慮した増資 適正な価格で取得 効率的なキャッシュ・ 追加借入余力の確保 資産価値の維持・向上 マネジメント 37
Slide 40: 外部成長戦略
Ⅶ. 成長戦略 2. 外部成長戦略 ▌ 継続的かつ豊富なパイプラインの確保 • プロロジス・グループは年間約400～600億円の新規物件を開発予定 • スポンサー・サポート契約に基づき、新規開発物件の優先交渉権を定期的に確保 ▌ 優良なAクラス物流不動産を適正な価格で取得 • Aクラス物流施設への重点投資 • 物流不動産マーケットに精通した鑑定機関を活用 • 外部委員による強固なガバナンス体制を採用 ▌ 追加借入余力の確保 • 保守的なレバレッジ比率の維持 • 追加物件取得余力（現状：約960億円 - LTV50%を前提） を確保 38
Slide 41: 内部成長戦略
Ⅶ. 成長戦略 3. 内部成長戦略 ▌ 賃料ギャップを適切に捉えた賃料改定 • 契約賃料と市場賃料の差（賃料ギャップ）を捉えた賃料収入増 • マルチテナント型物流施設における市場改善局面での賃料収入増 ▌ 高稼働率の維持 • 良好なカスタマー・リレーションにより高い再契約率を維持 • 短期契約も活用したリース・ダウンタイムの極小化 ▌ 資産価値の維持・向上 • 予防的・計画的に修繕・更新工事を実施 • 建物の機能性・安全性・快適性を維持・向上（カスタマー満足度No.1ヘ） 39
Slide 42: 財務戦略
Ⅶ. 成長戦略 4. 財務戦略 ▌ 長期安定性重視の資金調達 • 借入期間の長期化及び借入期限分散化の進展 • 借入金利固定化の推進 • 保守的なレバレッジ比率の維持 • 第4期の第1回投資法人債発行に続き今後も投資法人債発行を検討 ▌ 既存投資主に配慮した増資 • 1口当たり分配金及びNAVの向上を目指す • 投資主の中長期的な利益の最大化に注力 ▌ 効率的なキャッシュ・マネジメント • 利益超過分配を実施し、標準的なAFFOペイアウトレシオを実現 • 利益超過分配後でもなお保守的な内部留保 40
Slide 43: 今後の成長イメージ
Ⅶ. 成長戦略 5. 今後の成長イメージ 1口当たり分配金の着実な 1口当たり分配金 上昇を目指します 3,890円 3,925円 3,637円 3,782円 （一時効果調整後） 3,275円 3,595億円 4,050億円 4,050億円 3,054億円 資産規模 1,730億円 中期的に 資産規模 第1期 6,000億円を （2013年5月期） 第2期 （2013年11月期） 第3期 目指します （2014年5月期） 第4期 （2014年11月期） 第5期 （2015年5月期） 2015年 2016年 2017年 2018年～2019年 「プレミアム増資による物件取得」「賃料収入の成長」「
Slide 44: まとめ
Ⅶ. 成長戦略 6. まとめ ▌ Aクラス物流施設のみからなる4,000億円規模のポートフォリオを安定運用 • 平均NOI利回り5.5%、平均築年6.0年、ポートフォリオPML値は1.3% ▌ 1口当たり分配金、1口当たりNAVは着実に向上 • 上場以来2年半で、1口当たり分配金（一時効果調整後）は19.8%、1口あたりNAVは45.9%上昇 ▌ 引き続き充実したスポンサー・パイプライン • 優先交渉権付与物件と開発中・計画中物件の合計で、2,000億円を超えるスポンサーのパイプライン ▌ マーケットの需要は底堅く着実な賃料改定を実施 • 上場後5期連続の平均賃料増額改定を実現 • 平均賃料増
Slide 45: 企業としての責任への取組み
Ⅷ. 企業としての責任への取組み
Slide 46: プロロジス・グループの企業としての責任への取組み
Ⅷ. 企業としての責任への取組み プロロジス・グループの企業としての責任への取組み 01 環境への取組み 再生可能エネル ギーの積極的活用 信頼と誠実に基づい 業界のグローバル たコーポレート・ガ リーダーとして、環 バナンスを採用 境負荷を低減した物 企業倫理トレー 流施設を積極的に開 ニングの実施 発・提供 03 企業倫理と ガバナンス 02 物流施設の開発・運営 を通じて、地域社会と 地域環境に貢献 ボランティアや寄付活 企業の 動などの社会貢献活動 社会的責任 に積極的に参加 44
Slide 47: 環境への取組み～太陽光発電システムの導入
Ⅷ. 企業としての責任への取組み 環境への取組み～太陽光発電システムの導入 2009年 プロロジスの日本初となる太陽光発電システムを「プロロジスパーク座間1」に導入 2013-2014年 プロロジス・グループでは日本全国17施設で太陽光発電システムを導入 (1) 合計発電出力：20MW（2015年5月末日現在） 2.1MW 2.3MW 2.2MW 1.0MW 1.2MW 1.2MW 1.0MW 0.6MW プロロジスパーク川島 プロロジスパーク市川1 プロロジスパーク大阪4 プロロジスパーク座間1 プロロジスパーク尼崎1 プロロジスパーク川島2 プロロジスパーク座間2 プロロジスパーク尼崎2
Slide 48: 企業の社会的責任
Ⅷ. 企業としての責任への取組み 企業の社会的責任 Impact Day 2015 大阪 （大阪湾における湾岸生物の採集･調査） 企業としての責任 • 全世界におけるCSR活動の実施 • Impact Day （全世界一斉 ボランティアデー）の実施 • 施設を開発する地域を中心に Impact Day 2015 東京 （清掃･森林整備活動－神奈川県大磯町） 企業市民として地域貢献活動 に従事 • 社会科見学や中学生職場体験 などの受け入れ • 物流業界への貢献活動 • 日本で唯一の物流専門博物館 である「物流博物館」向けの ボランティア活動を実施 • 物流業界を担う人材育成のため、 早稲田大学
Slide 49: Appendix
yall. 1 mt |b IX. Appendix
Slide 50: 第5期貸借対照表
Ⅸ. Appendix 第5期（2015年5月期） 貸借対照表 資産の部 第4期末（千円） 第5期末（千円） 負債の部 第4期末（千円） 第5期末（千円） I 流動資産 I 流動負債 現金及び預金 12,857,306 18,144,925 営業未払金 998,623 828,208 信託現金及び信託預金 4,497,910 3,236,363 １年内返済予定の長期借入金 - 23,300,000 営業未収入金 216,462 261,299 未払金 38,719 195,853 前払費用 283,879 294,560 未払費用 1,281,605 1,352,190 繰延税金資産 27 2
Slide 51: 第5期損益計算書
Ⅸ. Appendix 第5期（2015年5月期） 損益計算書 第4期（千円） 第5期（千円） 営業収益 賃貸事業収入 12,368,052 13,241,425 その他賃貸事業収入 1,068,501 1,001,574 営業収益合計 13,436,554 14,242,999 営業費用 賃貸事業費用 5,627,070 5,983,828 資産運用報酬 1,143,160 1,208,471 資産保管・一般事務委託報酬 34,714 36,128 役員報酬 4,800 4,800 会計監査人報酬 15,000 15,000 その他営業費用 38,365 36,369 営業費用合計 6,86
Slide 52: 主要指標の推移①
Ⅸ. Appendix 主要指標の推移① 期末資産規模（取得価格ベース） 時価総額推移（各期末日時点） （億円） （億円） 5,000 5,000 4,000 4,000 3,000 3,000 2,000 3,595 4,050 4,050 4,477 3,054 2,000 4,145 1,000 3,484 1,730 2,761 1,000 0 1,504 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 0 物件数 12 20 24 29 29 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 1口当たり分配金（一時効果調整後）(1)(2) 1口当たりNAV（各期末日時点における鑑定価格ベース）(2)(
Slide 53: 主要指標の推移②
Ⅸ. Appendix 主要指標の推移 ② 稼働率 期末含み益(1) （億円） 100% 500 98.8% 98.6% 98.6% 98.6% 99% 98.2% 400 98% 98.7% 300 98.4% 97% 97.8% 97.9% 200 422 97.6% 96% 259 100 173 101 95% 0 36 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 期中平均 期末 物件数 12 20 24 29 29 平均改定賃料変動率(2) 期末平均NOI利回り （㎡） 第1期・第2期平均： 第3期・第4期平均： 6.0% +2.7% +2.5%
Slide 54: ポートフォリオ一覧
Ⅸ. Appendix ポートフォリオ一覧 賃貸可能 鑑定NOI 実績NOI 物件 取得価格 鑑定価格 投資 築年数 物件名称 所在地 面積 利回り(2) 利回り(3) 稼働率 PML値 施工者 番号 （百万円） （百万円） 比率 （年） （㎡） （%） （%） M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 38,200 125,014 8.4% 6.6 5.3% 5.2% 99.6% 0.6% 鹿島建設 M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 29,500 113,471 6.9% 6.0 5.2% 5.5% 100.0% 0.8% フジタ M-03
Slide 55: 鑑定評価の概要
Ⅸ. Appendix 鑑定評価の概要 第5期末 第4期末 物件 取得価格 鑑定価格（百万円） 直接還元利回り 物件名称 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元 番号 （百万円） 第4期末との差 第4期末との差 （百万円） （百万円） （百万円） 利回り M-01 プロロジスパーク市川1 33,900 38,200 2,000 4.5 -0.2 33,198 5,001 36,200 4.7% M-02 プロロジスパーク座間1 27,900 29,500 1,000 4.9 -0.2 27,149 2,350 28,500 5.1% M-03 プロロジスパーク川島 25,600 30,000 2,
Slide 56: 有利子負債明細
Ⅸ. Appendix 有利子負債明細 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限(2) 摘要 （百万円） 三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友信託銀行、みずほ銀行、 2013年 2016年 23,300 0.55634%(3) 三菱UFJ信託銀行、あおぞら銀行 2月15日 2月15日 2013年 2017年 三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、農林中央金庫、りそな銀行 2,000 0.84350%(3) 6月13日 6月13日 三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友信託銀行、みずほ銀行、 2013年 2018年 23,300 0.73760%(3) 三菱UFJ信託
Slide 57: 投資主の状況
Ⅸ. Appendix 投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主要投資主 15.1% 発行済 所有 順位 名称 投資口数 投資口数 34.2% に対する割合(2) 3.9% プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的 1 259,310 14.98% 会社 1,730,750口 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 2 255,265 14.74% （信託口） 1.7% 45.0% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 3 160,925 9.29% （信託口） プロロジス・グループ 261,310口 個人・その他 68,245口 資産管理サービス信託銀行株式会社 4 131,974 7.6
Slide 58: Prologis, Inc. について
Ⅸ. Appendix Prologis, Inc. について 概要 業績推移(3) 上場市場 ニューヨーク証券取引所（NYSE：PLD） 損益計算書 本社： Pier 1, Bay 1, San Francisco, California 94111, U.S.A. （単位：百万米ドル） 2012/12 2013/12 2014/12 2015/6(4) 本社所在地 業務本部：4545 Airport Way, Denver, Colorado 80239, U.S.A. 売上高 1,961 1,750 1,760 973 業務内容 物流施設（倉庫・物流センター）の所有、運営及び開発 対前年
Slide 59: Aクラス物流施設の要件
Ⅸ. Appendix 日本プロロジスリート投資法人のAクラス物流施設の要件 物流機能の集約・統合が可能な概ね延床面積16,500m2（5,000坪）以上の規模を 規模 有すること 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾 立地条件 若しくは空港に近接していること 効率的な保管と作業を可能にする 広大な倉庫スペース： 概ね1 フロア5,000m2超 十分な床荷重： 概ね1.5トン/m2以上 有効天井高： 概ね5.5m以上 柱間隔： 概ね10m以上が確保されていること 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、
Slide 60: Aクラス物流施設における作業の効率性
Ⅸ. Appendix Aクラス物流施設における作業の効率性 従来型倉庫における作業イメージと 入庫：173秒 入庫／出庫にかかる作業時間 出庫：173秒 プロロジスのマルチテナント型施設における作業イメージ 入庫：107秒 出庫：105秒 5.5m 10m 11m バース奥行：13m 倉庫内部は 高床式バースは高さ1m／奥行きは13m 基本的に10m x 11m のスパンを確保 要所にドッグレベラーを装備 4.5m スパン：14m 10トントラックおよび40フィートコンテナトレーラーによる 各階車路は13m～14mのスパン／ 各階への直接アクセスを可能とするランプウェイ シャッター高さは4.
Slide 61: 不動産価値維持・向上のための資本的支出
Ⅸ. Appendix 不動産価値維持・向上のための資本的支出 ▌ 長期修繕の実施 ▌ 省エネルギー対策の推進 ▌ 防災対策工事の推進 • 築年が10年を迎える物件の機能性の • 館内照明器具を段階的にLED化 • 大災害発生時のBCP機能をさらに向上 維持・向上 • 節電と共に温室効果ガス排出量削減 • カスタマーの事業再開の迅速化を実現 • 外壁塗装や各種設備更新 を実現 プロロジスパーク尼崎1（竣工時） プロロジスパーク大阪2 地下水浄化システム プロロジスパーク尼崎1（長期修繕後：完成予想図） プロロジスパーク舞洲3 自家発電機 59
Slide 62: 一時的利益超過分配について
Ⅸ. Appendix 一時的利益超過分配について • 本投資法人が実施する継続的利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処にして、 総合的に判断して決定します • 新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が生じ、一時的に1口当たり分配金の金額が一定 程度減少することが見込まれる場合において、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額を、一時的利 益超過分配として、分配することができるものとします ▌ 一時的利益超過分配（1口当たり分配金の金額の平準化に
Slide 63: 過去の利益超過分配と資本的支出の比較
Ⅸ. Appendix 過去の利益超過分配と資本的支出の比較 （百万円） 3,000 2,500 内部留保 1,626 55.6% 内部留保 2,000 内部留保 1,707 61.6% 1,779 67.9% 減価償却費 減価償却費 1,500 減価償却費 2,926 2,772 2,619 資本的支出 資本的支出 10.4% 1,000 62 2.3% 303 資本的支出 93 3.6% 利益 利益 利益 超過分配 超過分配 500 36.1% 34.1% 超過分配 28.5% 1,002 996 745 0 第3期 第4期 第5期 第3期 第4期 第5期 資産規模： 3,595億円 4,
Slide 64: 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する記述 は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は正しいと は限りません。実際…
本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する記述 は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は正しいと は限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。 資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号、一般社団法人投資信託協会会員）