Hulic Reit, Inc. · TSE:3295
Hulic Reit — FY2019 Earnings Presentation
71 slides from Hulic Reit's earnings presentation, Apr 15, 2019
Slide 1: 第10期（2019年2月期）決算説明資料
第10期（2019年2月期） 決算説明資料 2019年4月15日 証券コード 3295
Slide 2: 目次
1. 目次 2 Ⅰ. 決算ハイライト Ⅵ. Appendix 1. アップデート・サマリー 4 1. 損益計算書 32 2. ポートフォリオサマリー 5 2. 貸借対照表 34 3. 各種指標の推移 35 Ⅱ. 運用実績 4. 各種報酬・手数料の概要 36 1. 分配金・NAVの推移 8 5. 新規取得資産 37 2. 外部成長の実績 9 6. ポートフォリオマップ 43 3. 内部成長の実績 10 7. 物件写真 44 4. 財務の状況 14 8. 第10期末ポートフォリオ一覧 47 9. 物件別鑑定評価の状況 50 Ⅲ. 決算概要 及び 業績予想 10. 物件別鑑定評価額一覧（対第9期末比
Slide 3: Ⅰ. 決算ハイライト
A IE HULIC I. RBI F4k A HULIC REIT, INC.
Slide 4: アップデート・サマリー
1.アップデート・サマリー 4 オフィスを中心に、賃料更改及びテナント入替の機を捉え、着実な賃料引上げに取組み、収益向上を実現 内 稼働率 賃料更改及びテナント入替 第10期NOIの第9期 賃料乖離率マイナス区画 賃料乖離率マイナス区画 による増額面積(TCP) 実績比増加率(TCP)*1 の乖離率平均 (オフィス) の増額改定実績(オフィス) 部 （2019年2月末時点） 成 第9期 第10期 第5回公募増資後 第10期末 第9期 第10期 長 99.9％ （2018年8月期） （2019年2月期） 予想 実績 （2018年11月1日） （2019年2月末） （2018年8月期） （20
Slide 5: ポートフォリオ・サマリー：資産規模及びLTVの推移
2.ポートフォリオ・サマリー 5 上場来の資産規模及びLTVの推移 第10期（2019年2月期）に第5回公募増資及び借入金による物件取得を行い、上場来目指してきた資産規模3,000億円を達成 資産規模 50物件 3,069億円 東京コマーシャル・プロパティ 34物件 2,522億円 （82.2％） 平均NOI利回り 4.5％ 償却後平均NOI利回り 3.9％ 次世代アセット・プラス 16物件 547億円 （17.8％） 資産規模 3,500 （億円） 2014年11月 2016年3月 2016年10月 2017年10月 2018年10月 50物件 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公
Slide 6: 第10期末時点のポートフォリオ
2. ポートフォリオ・サマリー 6 第10期末時点のポートフォリオ ポートフォリオ全体*1 用途別 5.4% エリア別 6.5% オフィス 6.2% 6.2% 都心6区 12.1% 都心・駅近にこだわった 商業施設 有料老人ホーム その他23区 その他 ポートフォリオ ネットワークセンター 17.5% ホテル 64.6% TCP 81.5％ 82.2％ 都心6区中心 東京コマーシャル・プロパティ*1 91.4％ 都心6区の比率： *3 最寄駅からの 8.0% エリア別 6.7% 1.9% 徒歩分数別 10.2% 都心6区 17.6% その他23区 駅直結 1分以内 その他 1分超～3分以内 1
Slide 7: Ⅱ. 運用実績
HULIC Ll. #8 [A HULIC REIT, INC.
Slide 8: 分配金・NAVの推移
1. 分配金・NAVの推移 8 1口当たりの分配金及びNAVの着実な成長 保有物件の高い競争力に裏付けられた内部成長及びスポンサーサポートを主軸とした外部成長により、年間分配金及びNAV の着実な成長を目指す 1口当たり分配金（円） 1口当たりNAV（円） 4,000 200,000 固都税・譲渡益要因 実質分配金 * 予想分配金 1口当たりNAV 新予想分配金（左軸） 3,797 200,000 予想分配金 1口当たりNAV 一口当たりNAV（右軸） 3,643 3,516 3,410 3,410 3,500 175,000 3,378 175,000 3,304 169,415 3,1
Slide 9: 外部成長の実績
2. 外部成長の実績 9 第10期（2019年2月期）においては都心6区のオフィスを6物件取得し、ポートフォリオの規模拡大と質の向上 物件数 取得価格合計 不動産鑑定評価額合計 含み損益*1 稼働率 NOI利回り*2 6 物件 37,200 百万円 37,740 百万円 540 百万円 99.9 ％ 第10期末（2019年2月末）時点 3.9 ％ 品川シーズン ヒューリック ヒューリック日本橋 物件名 テラス*3 KSS五反田ビル 神谷町ビル*3 本町一丁目ビル*3 番町ハウス 恵比寿南ビル 用途 オフィス スポンサー開発 独自ルート スポンサー保有 スポンサー保有 スポンサー保有 スポンサー
Slide 10: 内部成長の実績：テナント入退去・稼働率
3.内部成長の実績 10 テナント入退去（オフィス）予想・実績 第10期は退去面積が小さく、安定した稼働を維持。第11期及び第12期の退去予定区画はマーケット賃料での早期埋戻しを目指す 入居面積（実績/予想）*1 退去面積（実績/予想）*1*2 入居率 退去率*2 (入退去面積/㎡) （入退去率) 5,000 4.7% 10.0% 3.5% 2.7% 2,500 1.9% 0.6% 0.3% 0.0% 0 0.0% -0.1% -0.5% -1.5% -2,500 -2.5% -1.4% -5.6% -3.4% -5,000 -10.0% 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実
Slide 11: 賃料更改及びテナント入替え実績・NOIの推移
3.内部成長の実績 11 賃料更改及びテナント入替え実績・NOIの推移（東京コマーシャル・プロパティ） 賃料更改及びテナント入替えの実績 NOIの推移*1 （㎡） 増額面積（入替え） 増額面積（改定） 増額面積（改定） 減額面積（入替え） 増額面積（入替え） 面積 減額面積（入替え） 賃料増減額率 （百万円） NOI（実績） NOI（予想・旧予想） NOI（新予想） 12,500 16.6% 20% 4,800 10,000 12.3% 16% 4,600 9.5% 8.9% 7,500 12% 第9期 第9期 6.2% 実績対比 実績対比 第9期 5,000 8% 4,400 第9期
Slide 12: テナント入替及び賃料増額更改の実績
3.内部成長の実績 12 テナント入替及び賃料増額更改の実績 ヒューリック新宿三丁目ビル ＫＳＳ五反田ビル 所在地 東京都 新宿 区 所在地 東京都 品川区 東京メトロ丸ノ内線他 東急池上線 最寄駅 最寄駅 「新宿三丁目」駅 「大崎広小路」駅 駅徒歩 徒歩 1分 駅徒歩 徒歩 1分 取得価格 5,550百万円 取得価格 3,450百万円 延床面積 1,493.90㎡ 延床面積 4,495.35㎡ （円/坪） ＜平均賃料*1*2＞ （円/坪） ＜平均賃料*1*2＞ 75,000 ・ 取得後の収益性の向上へ向け 18,000 約17,400 ・ テナントリレーションを通して、テナ 約70,
Slide 13: 収益向上・コスト削減への取組み
3.内部成長の実績 13 収益向上への取組み コスト削減のための取組み 駐車場空き区画の有効活用 電気供給会社の変更による電気料金の削減 オフィス3物件にて駐車場空き区画の有効活用及びリース オフィス10物件にて電力供給会社の変更を行い、直近1年間の 会社の変更を実施 利用実績を前提とした比較において年間約17百万円（約10.8％）の 電気料金の削減が見込まれる Case1 駐車場の空区画の有効活用を検討した結果、リース 会社への新規賃貸を実施し、収益を向上 自販機交換による電気料金の削減 Case2 リース会社の変更を実施し、収益を向上 →年間約14百万円の収益増を実現 保有物件で省エネルギ
Slide 14: 財務の状況
4.財務の状況 14 安定的かつ健全な財務運営の維持 LTV・有利子負債総額の推移 有利子負債の平均調達金利及び平均残存期間の推移 有利子負債総額 LTV 平均残存期間 平均調達金利 （LTV） （有利子負債総額：百万円） （平均調達金利） （平均残存期間：年） 60.0% 139,510 150,000 2.0% 8.0 123,400 115,850 115,850 120,000 1.5% 6.0 97,460 4.9年 4.9年 40.0% 4.4年 4.6年 43.8% 43.5% 43.2% 90,000 4.2年 42.1% 39.8% 1.0% 4.0 0.70% 0.69%
Slide 15: Ⅲ. 決算概要及び業績予想
HULIC UD. RAZ RU RAPS A HULIC REIT, INC.
Slide 16: 損益計算書：第10期実績の対比
1. 損益計算書 16 第10期実績の第9期実績対比・予想対比 （単位：百万円） 第9期実績 第10期 第10期（実績）-第9期（実績）増減 （ C-A ) 増減 差異 （2018年8月期） （2019年2月期） 賃貸事業収益 （ +1,037 ） （A) 予想(B)*2 実績（C) （C-A) （C-B) • 第8期決算発表以降取得物件収益寄与 ： +972 営業収益 • HLC銀座7丁目ビル通期寄与 ： +43 賃貸事業収益 7,712 8,647 8,750 ＋1,037 ＋102 • リーフみなとみらい売却 ： △59 不動産等売却益 389 193 194 △195 ＋1 •
Slide 17: 損益計算書：第11期・第12期予想
1. 損益計算書 17 第11期予想の第10期実績対比、第12期予想の第11期予想対比 （単位：百万円） 第10期実績 第11期予想 第12期予想 第11期（予想）-第10期（実績）増減 （ B-A ） 増減 増減 （2019年2月期） （2019年8月期） （2020年2月期） *2 （A) （B) （B-A) （C) *2 （C-B) 賃貸事業収益 （ +268 ） 営業収益 • 第8期決算発表以降取得物件通期寄与 ： +247 • リーフみなとみらい売却 ： △5 賃貸事業収益 8,750 9,019 ＋268 8,969 △49 • HLC神谷町ビル（既存保有分）賃貸事業収入増
Slide 18: 1口当たり分配金の推移
1. 損益計算書 18 1口当たり分配金の推移 固都税・譲渡益要因 実質分配金*3 予想分配金 第9期 第10期（2019年2月期） 第11期（2019年8月期） 第12期（2020年2月期） 実績 実績 予想 予想 5,500 売却益 ： △122円 銀座7丁目*2 ： +26円 期間収益 六本木*2 ： +29円 の剥落 ： △4円 5,000 (賃料増額) 売却益 ： △139円 渋谷一丁目*2 賃貸事業収 銀座7丁目*2 ： +15円 ： +198円 ：△30円 (賃料増額) 益通期寄与 (固都税) 期間収益 の剥落 ： △49円 神谷町*2 賃貸事業 神谷町*2 4,500 既存保有
Slide 19: 貸借対照表
2. 貸借対照表 19 第10期末（2019年2月末）実績 （第9期末（2018年8月末）対比） 2018年10月に実施した公募増資に伴う物件取得等によって、総資産額は約3,226億円（第9期末比：+約388億円）まで拡大 第10期末（2019年2月末）時点のLTVは43.2％であり、第9期末（2018年8月末）時点と比較し0.3pt低下 （単位：百万円） 第9期 第10期 増減 （2018年8月期） （2019年2月期） 第10期の動き （A) （B) （B-A) 資産の部 流動資産 11,890 15,561 ＋3,670 ■第10期取得資産（取得価格合計：37,200） 現金及び
Slide 20: 鑑定評価の状況
3. 鑑定評価の状況 20 期末鑑定評価及び含み損益の状況 含み益は上場来順調に増加し、第10期末（2019年2月末）の含み損益は+491億円（第9期末比 +72億円） 第10期末（2019年2月末）の含み益率は+16.1％ （単位：百万円） 第9期末 第10期末 差異 直接還元利回りの推移 鑑定評価額 鑑定評価額 鑑定評価額 （第9期末対比*2） （還元利回り） （還元利回り） （還元利回り） 物件数 オフィス 物件数 17件 22件 +5件 上昇 0件 帳簿価格*1 160,836 186,513 197,977 230,015 +37,140 +43,502 維持 6件 含み損益
Slide 21: Ⅳ. ESGへの取組み
r HULIC | 21 IV. ESGA MESH [A HULIC REIT, INC.
Slide 22: ESGへの継続的な取組み（環境・社会）
1.ESGへの継続的な取組み 22 環境（ Environment） 環境配慮ビルの保有 ■ DBJ GreenBuilding認証 ■ CASBEE建築評価認証 保有する6物件において、環境・社会へ配慮がなされた不動産を評価する ヒューリック神谷町ビル、ゲートシティ大崎で、国土交通 「DBJ GreenBuilding認証」を取得しています。 省が推奨する建築物の環境性能で評価し格付けする手 法のCASBEEにて最高ランクのSランクを取得しています。 ヒューリック神谷町ビル エネルギー効率の改善 品川シーズンテラス 御茶ノ水ソラシティ ヒューリック虎ノ門ビル エネルギー効率改善のために、空調
Slide 23: ESGへの継続的な取組み（ガバナンス）
1.ESGへの継続的な取組み 23 ガバナンス（ Governance） 利益相反対策と第三者性を確保した運営体制の採用 利益相反取引防止に係る自主ルールの採用 本資産運用会社は、投資委員会とコンプライアンス委員会の双方に外部専門家を委員 本投資法人は、利害関係者との取引に関して、「物件の取得」「物件の譲渡」「物件の賃 として選任しています。資産の取得等について決議する場合、投資委員会においては、 貸」「不動産管理業務等委託」「物件売買及び賃貸の媒介の委託」「工事等の発生」にお 外部委員を含む過半数の委員の賛成が、コンプライアンス委員会においては外部委員 いて、自主ルールを採用しており、利益相
Slide 24: Ⅴ. 今後の戦略
HULIC | 24 V. SRORK [A HULIC REIT, INC.
Slide 25: 運用ガイドラインの変更について
1.運用ガイドラインの変更について 25 Quality 東京コマーシャル・プロパティ（TCP）に重点を置く運用方針の堅持 Flexibility 投資対象エリア等について、運用における柔軟性を向上 変更前後の比較 変更前 変更後 ポートフォリオの80～90％程度 ポートフォリオの80％程度*1 東 オフィス オフィス 京 ・東京23区 ・東京都及び東京都近郊の政令指定都市 プコ ロマ ・原則として「最寄駅から徒歩5分以内」 ・原則として「最寄駅から徒歩5分以内」 パー 商業施設 （変更なし） テシ 商業施設 ィャ ・東京都及び東京都近郊の主要都市 ・東京都及び東京都近郊の主要都市 ル ・原則
Slide 26: 戦略の骨子
2.戦略の骨子 26 1口当たり分配金・LTV 上場後～5年 上場後5年以降 （円） 4,000 60.0% 固都税・譲渡益要因 分配金実績 実質分配金 予想分配金（左軸） 3,740 4,000 3,500 3,500 内部成長と外部成長の 60% 期末時点LTV（右軸） 期末時点LTV（右軸） 3,378 3,797 3,143 3,304 3,643 3,516 両輪による着実な 3,410 3,410 2,926 2,950 2,969 3,304 3,378 分配金水準の上昇を目指す 3,000 3,143 50.0% 2,926 2,950 2,969 3,000 45.2% 50
Slide 27: 内部成長戦略
3.内部成長戦略 27 オフィスの供給量と空室率の推移*1 オフィスの平均賃料の推移*3 大規模オフィス供給量(右軸) 中規模オフィス供給量(右軸) （％） Aクラスビル空室率(左軸) Bクラスビル空室率(左軸) （千坪） Aクラスビル平均賃料 Bクラスビル平均賃料 10 300 （円/坪） 予想 250 40,000 200 30,000 5 150 100 20,000 50 0 0 10,0000 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 （年） '01 '03 '05 '07 '09 '11 '13 '15 '17
Slide 28: 外部成長戦略
4.外部成長戦略 28 Ａｓｓｅｔ Ｄｅｂｔ <利回りの推移> ・ 低金利の資金調達マーケットを受け、第10期（2019年2月期）に (%) 5 おける新規借入の平均調達金利は0.67％ 4.5 ・ 取得余力を活用した外部成長も検討 4 簿価ベースLTV 時価ベースLTV 3.5 （第10期末時点） 43.2 ％ （第10期末時点） 37.5 ％ 3 LTV45％までの LTV50％までの 2.5 取得余力 約100億円 取得余力 約 440億円 期待NOI利回り*1 2 イールドスプレッド（対日本国債10年債利回り）*2 1.50 Ｅｑｕｉｔｙ (円) <投資口価格の推移（2018年9月～）
Slide 29: スポンサー開発物件
5.スポンサー開発物件 29 スポンサー開発物件の着実な取得を通じた資産規模の拡大 スポンサーサポートを活用した物件取得の実績 スポンサー 資産規模 スポンサー開発物件 15物件 1,177億円 3.0% 38.3 % サポート 97.0% （第10期末） スポンサー保有・スポンサールート物件 31物件 1,801億円 58.7% スポンサー 50物件 3,069億円 第三者からの取得（独自ルート）物件 4物件 92億円 開発物件 38.3% ■スポンサー開発物件 ■スポンサー保有物件及びスポンサールート物件 ■第三者からの取得（独自ルート）物件 Ｚｚｚ 虎ノ門 アリア松原 御茶ノ水ソラシ
Slide 30: スポンサーの主な開発実績・開発計画
5.スポンサー開発物件 30 スポンサーの主な開発実績・開発計画 都心6区を中心にスポンサーの開発物件が竣工予定 ～2018年 2019年 2020年 2021年～ ＴＣＰ ①ヒューリック渋谷公園通りビル ＴＣＰ ③外神田4丁目開発計画 ＴＣＰ ⑥赤坂二丁目開発計画 ＴＣＰ ⑧宇田川町32開発計画 ②ヒューリックスクエア東京 ④宇田川町14.15番地区第一種市街地開発事業 ⑦新宿3-17開発計画 ⑨銀座6丁目開発計画 ⑤吉祥寺南町1丁目開発計画 ⑩銀座8丁目開発計画 ⑪銀座6丁目開発計画2 ＮＧＡ+ ⑫チャームプレミア田園調布 ＮＧＡ+ ⑭文京弥生開発計画 ＮＧＡ+ ⑯南麻布開発計画 ＮＧ
Slide 31: Ⅵ. Appendix
A Is HULIC VI. Appendix A HULIC REIT, INC.
Slide 32: 損益計算書：第9期〜第11期の対比
1. 損益計算書 32 第9期実績、第10期予想・実績、第11期予想の対比 （単位：百万円） 第10期 第9期 増減 差異 第11期 増減 （2019年2月期） 実績（A) 予想*2 （B) 実績（C) （C-A) （C-B) 新予想（D) （D-C) 営業収益 賃貸事業収益 7,712 8,647 8,750 ＋1,037 ＋102 9,019 ＋268 不動産等売却益 389 193 194 △195 ＋1 0 △194 営業収益合計 8,101 8,840 8,944 ＋842 ＋103 9,019 ＋74 営業費用 賃貸事業費用 △2,519 △2,902 △2,924 △405 △2
Slide 33: 第11期新旧予想、第12期予想対比
1. 損益計算書 33 第11期新旧予想、第12期予想対比 （単位：百万円） 第11期 差異 第12期 増減 （2019年8月期） 主な要因 旧予想（A) 新予想（B) （B-A) 予想（C) （C-B) 営業収益 賃貸事業収益 8,872 9,019 ＋146 8,969 △49 ■賃貸事業収益（+146） 不動産等売却益 0 0 0 0 0 ・恵比寿南ビル取得 ： +54 営業収益合計 8,872 9,019 ＋146 ・HLC神谷町ビル（一棟全体） 8,969 △49 営業費用 賃貸事業収入増 ： +34 賃貸事業費用 △3,069 △3,099 △30 （賃料の増加等） △3,097
Slide 34: 貸借対照表
2. 貸借対照表 34 （単位：百万円） （単位：百万円） 第9期末 第10期末 第9期末 第10期末 増減 増減 （2018年8月末） （2019年2月末） （2018年8月末） （2019年2月末） （A) （B) （B-A) （A) （B) （B-A) 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 5,514 8,150 ＋2,636 営業未払金 513 323 △189 信託現金及び信託預金 6,313 7,155 ＋841 短期借入金 4,510 3,960 △550 営業未収入金 30 122 ＋91 1年内償還予定の投資法人債 0 2,000 ＋2,000 前払費用 28
Slide 35: 各種指標の推移
3. 各種指標の推移 35 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 (2014年8月末) (2015年2月末) (2015年8月末) (2016年2月末) (2016年8月末) (2017年2月末) (2017年8月末) (2018年2月末) (2018年8月末) (2019年2月末) ポートフォリオ全体 21件 28件 31件 32件 34件 37件 43件 44件 46件 50件 物 件 東京コマーシャル・プロパティ 12件 16件 19件 20件 22件 23件 28件 28件 30件 34件 数 次世代アセット・プラス 9件
Slide 36: 各種報酬・手数料の概要
4. 各種報酬・手数料の概要 36 資産運用報酬（上限） 資産保管業務・機関運営に関する一般事務 委託手数料（上限） 運用報酬Ⅰ 資産総額に以下の料率を乗じる（200億円以下の部分は定額） 総資産額×100分の0.5（年率） 資産保管業務 機関運営一般 資産総額 委託手数料 事務委託手数料 運用報酬Ⅱ （6ヶ月） （6ヶ月） 運用報酬Ⅱ控除前1口当たり分配金×運用報酬Ⅱ控除前営業利益 200億円以下の部分 1,500,000円 4,500,000円 ×100分の0.004 200億円超1,000億円以下の部分 0.007500% 0.022500% 1,000億円超1,500億円以下の部分
Slide 37: 新規取得資産：品川シーズンテラス
5.新規取得資産（第10期） 37 品川シーズンテラス 取得価格 鑑定評価額 ＊2 NOI利回り 取得年月日 6,100百万円 6,150百万円 3.6％ 2018年9月10日 ハイライト ❏ 更なる発展が期待される「品川」エリアに所在する、大規模 オフィスビルをスポンサーから取得 ・JR各線及び京浜急行本線「品川」駅より徒歩6分に位置し、羽田 空港から京浜急行空港線で約13～16分、また東海道新幹線の停 車駅であり、国内外への高いアクセス性を有する 立地特性 ❏ 新駅開発、リニア敷設などエリア開発が期待される立地 ・JR山手線他「品川」駅～「田町」駅間における新駅（2020年暫定開 業）の開
Slide 38: 新規取得資産：KSS五反田ビル
5.新規取得資産（第10期） 38 KSS五反田ビル 取得価格 鑑定評価額 ＊1 NOI利回り 取得年月日 3,450百万円 3,490百万円 4.5％ 2018年10月1日 ハイライト ❏ IT系企業のオフィスエリアとして認知度が高まる「五反田」エ リアの中規模オフィスビルを取得 ・IT系企業が集積している渋谷・新宿エリアなどへの交通利便性が 高いことが注目され、同業種のオフィスエリアとしてのニーズが堅 調である「五反田」エリアの中規模オフィスビル 立地特性 ❏ 最寄駅から徒歩1分、3駅6路線が利用可能な立地 ・東急池上線「大崎広小路」駅より徒歩1分、JR山手線「五反田」駅 より徒歩6分のほ
Slide 39: 新規取得資産：ヒューリック神谷町ビル（追加取得）
5.新規取得資産（第10期） 39 ヒューリック神谷町ビル（追加取得） 取得価格 鑑定評価額 ＊1 NOI利回り 取得年月日 18,500百万円 18,700百万円 3.7％ 2018年10月16日 ハイライト ❏ スポンサー保有持分30％を追加取得し、完全保有化（100％） ・堅調なトラックレコードを踏まえ、本投資法人の資産規模拡大に合 わせた2度目の追加取得を実施。完全保有となることにより、 本 投資法人の運営の自由度向上が期待できる 立地特性 ❏ 大規模再開発の進展する「神谷町」エリア ・大規模再開発の進展によりエリアのポテンシャルが向上し、幅広 いテナント層の取り込みが期待されるエリア
Slide 40: 新規取得資産：ヒューリック日本橋本町一丁目ビル
5.新規取得資産（第10期） 40 ヒューリック日本橋本町一丁目ビル 取得価格 鑑定評価額 ＊1 NOI利回り 取得年月日 3,980百万円 4,120百万円 4.5％ 2018年11月1日 ハイライト ❏ オフィス需給が良好な「日本橋室町・日本橋本町」エリアに 所在するオフィスビルを取得 ・2017年以降空室率が1％を下回る水準で推移し、今後も建替え・ 再開発によるオフィスポテンシャルの向上により、当面が良好な 需給関係が続くと見込まれるエリアのオフィスビル 立地特性 ❏ 3駅5路線が利用可能な交通利便性の高い立地 ・東京メトロ銀座線他「三越前」駅から徒歩5分に所在し、JR総武線 快速「新日
Slide 41: 新規取得資産：番町ハウス
5.新規取得資産（第10期） 41 番町ハウス 取得価格 鑑定評価額 ＊ NOI利回り 取得年月日 2,750百万円 2,800百万円 4.2％ 2018年11月1日 ハイライト ❏ 英国大使館を借景とする良質な職場環境を有するオフィス ビルをスポンサーから取得 ・英国大使館の道路を挟んだ向かいに立地し、千鳥ヶ淵や皇居等 を近隣に有し、良質な職場環境を有するエリアに所在するオフィ スビル 立地特性 ❏ 交通利便性の高い立地 ・東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅から徒歩3分のほか、東京メトロ有 楽町線「麹町」駅からも徒歩圏に立地 所在地 東京都千代田区 ・「東京」、「霞が関」、「渋谷」といった、オフ
Slide 42: 新規取得資産：恵比寿南ビル
5.新規取得資産（第10期） 42 恵比寿南ビル 取得価格 鑑定評価額 ＊1 NOI利回り 取得年月日 2,420百万円 2,480百万円 4.3％ 2018年12月27日 ハイライト ❏ 当該エリアを志向する需要層の特性を活かす一棟賃貸型オ フィスビス ・自社ビルのような使い勝手の良さから一棟で使用するテナントへ 訴求しやすく、当該エリアを志向するIT系、アパレル企業及び学 校等の需要が見込まれる 立地特性 ❏ 交通利便性の高い立地 ・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩約4分のほか、JR山手線 他「恵比寿」駅からも徒歩約7分に立地 所在地 東京都渋谷区 ・小規模なオフィスビルやマンション
Slide 43: ポートフォリオマップ（東京コマーシャル・プロパティ）
6.ポートフォリオマップ（東京コマーシャル・プロパティ） 43 用途 物件No 物件名 OF-12 OF-01 ヒューリック神谷町ビル OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） OF-03 虎ノ門ファーストガーデン OF-05 OF-04 ラピロス六本木 OF-05 ヒューリック高田馬場ビル OF-10 OF-06 ヒューリック神田ビル OF-07 ヒューリック神田橋ビル OF-09 OF-08 ヒューリック蛎殻町ビル OF-02 OF-17 OF-06 RE-03 OF-09 御茶ノ水ソラシティ RE-05 OF-07 OF-16 オ OF-10 ヒューリック東上野一丁目ビル OF-22 O
Slide 44: 物件写真（東京コマーシャル・プロパティ）
7.物件写真（東京コマーシャル・プロパティ） 44 OF-01 オフィス 駅徒歩１分 OF-02 オフィス 駅徒歩１分 OF-03 オフィス 駅徒歩１分 OF-04 オフィス 駅直結 OF-05 オフィス 駅徒歩6分 OF-06 オフィス 駅徒歩１分 ヒューリック神谷町ビル ヒューリック九段ビル（底地） 虎ノ門ファーストガーデン ラピロス六本木 ヒューリック高田馬場ビル ヒューリック神田ビル OF-07 オフィス 駅徒歩3分 OF-08 オフィス 駅徒歩2分 OF-09 オフィス 駅直結 OF-10 オフィス 駅徒歩2分 OF-12 オフィス 駅徒歩3分 OF-13 オフィス 駅徒歩１分 ヒュ
Slide 45: 物件写真（東京コマーシャル・プロパティ）
7.物件写真（東京コマーシャル・プロパティ） 45 商業施設 OF-20 オフィス 駅徒歩１分 OF-21 オフィス 駅徒歩5分 OF-22 オフィス 駅徒歩3分 OF-23 オフィス 駅徒歩4分 ヒューリック KSS五反田ビル 日本橋本町一丁目ビル 番町ハウス 恵比寿南ビル RE-01 商業施設 RE-02 駅徒歩１分 RE-03 商業施設 駅徒歩１分 RE-04 商業施設 駅徒歩7分 RE-05 商業施設 駅徒歩１分 RE-06 商業施設 駅徒歩１分 RE-08 商業施設 駅徒歩3分 大井町再開発ビル2号棟 ダイニングスクエア秋葉原ビル ヒューリック神宮前ビル ヒューリック新宿三丁目ビル
Slide 46: 物件写真（次世代アセット・プラス）
7.物件写真（次世代アセット・プラス） 46 NH-01 有料老人ホーム NH-02 有料老人ホーム NH-03 有料老人ホーム NH-04 有料老人ホーム NH-05 有料老人ホーム NH-06 有料老人ホーム アリア松原 トラストガーデン用賀の杜 トラストガーデン桜新町 トラストガーデン杉並宮前 トラストガーデン常磐松 SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 NW-01 ネットワークセンター NW-02 ネットワークセンター NW-03 ネットワークセンター NW-04 ネットワークセンター NW-05 ネットワークセンター NW-06 ネットワークセンター 池袋ネットワークセンター 田端ネット
Slide 47: 第10期末ポートフォリオ一覧（オフィス）
8.第10期末ポートフォリオ一覧（東京ｺﾏｰｼｬﾙ・ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ） 47 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） 東京コマーシャル・プロパティ（34物件）/小計 252,210 - 180,549.66 4.3 99.9 オフィス（22物件）/小計 198,400 - 121,486.10 4.2 99.9 OF-01 ヒューリック神谷町ビル 都心6区 東京都港区 55,250 1985年04月 32,487.06 4.1 100.0 OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） 都心6区 東京都千代田区 1
Slide 48: 第10期末ポートフォリオ一覧（商業施設）
8.第10期末ポートフォリオ一覧（東京ｺﾏｰｼｬﾙ・ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ） 48 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） 商業施設（12物件）/小計 53,810 - 59,063.56 5.0 100.0 RE-01 大井町再開発ビル2号棟 都心6区 東京都品川区 9,456 1989年09月 14,485.66 5.8 100.0 RE-02 大井町再開発ビル1号棟 都心6区 東京都品川区 6,166 1989年09月 10,612.67 5.8 100.0 RE-03 ダイニングスクエア秋葉原ビル 都心6区
Slide 49: 第10期末ポートフォリオ一覧（次世代アセット・プラス）
8.第10期末ポートフォリオ一覧（次世代アセット・プラス） 49 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） 次世代アセット・プラス（16物件）/小計 54,719 - 107,681.30 5.1 100.0 有料老人ホーム（6物件）/小計 19,054 - 26,914.87 5.8 100.0 NH-01 アリア松原 その他23区 東京都世田谷区 3,244 2005年09月 5,454.48 6.0 100.0 NH-02 トラストガーデン用賀の杜 その他23区 東京都世田谷区 5,390 2005年0
Slide 50: 物件別鑑定評価の状況
9.物件別鑑定評価の状況 50 （単位：百万円） ① ② ③ ④ 物件名 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額（2019年2月末） 含み損益 （2019年2月末） 収益価格 還元利回り 収益価格 割引率 最終還元利回り 鑑定機関 （*1） （*1） （直接還元法） （*2） （DCF法） （*2） （*2） ③－② 東京コ マー シ ャ ル・プ ロパテ ィ（34物件）／小計 252,210 251,775 293,840 298,994 3.5% 290,356 3.3% 3.7% 42,064 オフ ィス（22物件）／小計 198,400 197,977 230,015 234,094 3.4%
Slide 51: 物件別鑑定評価の状況
9.物件別鑑定評価の状況 51 （単位：百万円） ① ② ③ ④ 物件名 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額（2019年2月末） 含み損益 （2019年2月末） 収益価格 還元利回り 収益価格 割引率 最終還元利回り 鑑定機関 （*1） （*1） （直接還元法） （*2） （DCF法） （*2） （*2） ③－② 次世代アセット・プ ラ ス（16物件）／小計 54,719 54,331 61,402 62,013 4.5% 60,711 4.2% 4.6% 7,070 有料老人ホー ム （6物件）／小計 19,054 18,939 23,470 23,630 4.6% 23,270 4.2% 4.
Slide 52: 物件別鑑定評価の状況（第9期末対比）
10.物件別鑑定評価の状況（第9期末対比） 52 （単位：百万円） 鑑定評価額 還元利回り（直接還元法） 鑑定機関 物件名 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 第9期末 第10期末 差異 第9期末 第10期末 差異 2018年8月末 2019年2月末 ②－① 2018年8月末 2019年2月末 ⑤－④ 東京コ マー シ ャ ル・プ ロパテ ィ（34物件）／小計 287,923 293,840 ＋5,917 3.6% 3.5% △0.1% オフ ィス（22物件）／小計 224,253 230,015 ＋5,762 3.5% 3.4% △0.1% OF-01 ヒューリック神谷町ビル（*2） 61,300 62
Slide 53: 物件別鑑定評価の状況（第9期末対比）
10.物件別鑑定評価の状況（第9期末対比） 53 （単位：百万円） 鑑定評価額 還元利回り（直接還元法） 鑑定機関 物件名 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 第9期末 第10期末 差異 第9期末 第10期末 差異 2018年8月末 2019年2月末 ②－① 2018年8月末 2019年2月末 ⑤－④ 次世代アセット・プ ラ ス（16物件）／小計 60,922 61,402 ＋480 4.5% 4.5% △0.0% 有料老人ホー ム （6物件）／小計 23,490 23,470 △20 4.6% 4.6% ＋0.0% NH-01 アリア松原 4,290 4,300 ＋10 4.4% 4.4% 0.0% 日
Slide 54: 財務の状況
11.財務の状況 54 主要な財務指標の推移 格付け 第8期末 第9期末 第10期末 （2018年2月末） （2018年8月末） （2019年2月末） 有利子負債総額*1 1,158億円 1,234億円 1,395億円 株式会社日本格付研究所（JCR) 固定金利比率*2 長期発行体格付（格付の見通し） （金利スワップによる固定化含む） 96.6％ 96.3％ 97.2％ AA-（安定的） 平均利率*2 0.69％ 0.69％ 0.66％ 平均利率*2 （アップフロントフィー含む） 0.84％ 0.83％ 0.80％ 投資法人債の発行状況 レンダーフォーメーション*3 第1回 第2回 第3回 第
Slide 55: 投資主の状況
12.投資主の状況 55 所有者別投資口数*1*2 主要投資主 第10期末（2019年2月末）時点*2 第9期末 第10期末 保有投資口数 保有比率*3 増減 投資主名 （2018年8月末） （2019年2月末） （口） （％） 投資口数 比率 投資口数 比率 投資口数 比率 （口） （％） （口） （％） （口） （％） 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 個人 57,171 5.2 56,452 4.5 -719 -0.7 1 277,495 22.18 （信託口） 金融機関 669,881 60.3 725,797 58.0 +55,916 -2.3 都市銀行 0 0.0 0 0.
Slide 56: 本投資法人の基本理念とポートフォリオ構築方針
13.本投資法人の基本理念とﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ構築方針 56 本投資法人の基本理念 1. 中長期的な投資主価値の最大化 ・全てのステイクホルダーの利益に貢献 ・中長期的な収益の維持・向上 ・運用資産の規模と価値の成長を実現 2. スポンサーとの企業理念の共有 ・スポンサーであるヒューリック株式会社との間で、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼 に満ちた社会の実現』に貢献します」という企業理念を共有 本投資法人のポートフォリオ構築方針 東京コマーシャル・プロパティ 次世代アセット・プラス 有料老人 ネットワーク オフィス 商業施設 ホテル その他*
Slide 57: 東京コマーシャル・プロパティへの重点投資
14.東京コマーシャル・プロパティへの重点投資 57 “立地”への徹底的なこだわり ～ 立地の優位性 ～ （１） 東京都及び東京都近郊の （１） 東京都及び東京都近郊の 政令指定都市 主要都市 （２） 最寄駅から徒歩5分以内 （２） 最寄駅から徒歩5分以内 （原則） または繁華性のあるエリア （原則） ポートフォリオ（オフィス）の状況 エリア別空室率の推移*2 （％） 最寄駅からの徒歩分数別*1 エリア別*１ 25 東京 横浜 大阪 名古屋 札幌 仙台 福岡 3分超5分以内 5分超 その他23区 11.3％ 5.0％ 20 4.1％ 1分超3分以内 8.4％ 駅直結 15 22.4％ 駅徒歩１
Slide 58: 次世代アセット・プラスへの投資
15.次世代アセット・プラスへの投資 58 次世代アセット・プラスへの投資 賃貸借期間（賃貸面積ベース） 10年未満 将来にわたって堅実な需要が見込まれ長期的に安定した収益の獲得や、 10年以上20年未満 2.1％ 64.2％ 中長期的な投資主価値の最大化に資するアセットに投資 個別物件の収益性、立地特性及び当該立地における競争力等を見極めた上で 10年以上 厳選して投資 97.9% 20年以上 33.7％ 有料老人ホーム、ネットワークセンター、ホテル、その他次世代アセット・プラスの 投資対象資産*1に投資 20年以上 81.2% 有料老人ホーム ネットワークセンター ホテル
Slide 59: ヒューリックについて
16.ヒューリックについて 59 ヒューリック株式会社は、1957年に株式会社富士銀行（現：株式会社みずほ銀行）の銀行店舗・企業寮等の所有及び管理受託からスタートし、銀行 店舗・企業寮の築年数経過への対応として建替事業を展開しています。 建替事業において培ったノウハウを活用し、開発事業にも参入しており、都心６区を中心に、好立地かつクオリティの高い物件の開発を進めています。 業績ハイライト（連結ベース） 会社名 売上高 営業利益 経常利益 （百万円） （百万円） （百万円） 300,000 80,000 80,000 事業内容 不動産の所有・賃貸・売買ならびに仲介業務 60,000 60
Slide 60: ヒューリックグループの主な実績及び計画：建替・開発実績
17.ヒューリックグループの主な実績及び計画 60 建替・開発*1 *2 実績 主要用途 区分 竣工年 物件名 主要用途 区分 竣工年 物件名 オフィス 建替 2009年 ヒューリック八王子ビル 商業施設 開発 2017年 京都四条高倉セントラルビル（共有） 2010年 ヒューリック両国ビル ヒューリック渋谷公園通りビル 虎ノ門ファーストガーデン 取得済 2018年 ヒューリックスクエア東京 ヒューリック麹町ビル ホテル 建替 2012年 ヒューリック雷門ビル ヒューリック荏原ビル 開発 2016年 相鉄フレッサイン銀座七丁目 取得済 2011年 ヒューリック銀座数寄屋橋ビル 2017年
Slide 61: ヒューリックグループの主な実績及び計画：建替・開発計画
17.ヒューリックグループの主な実績及び計画 61 建替・開発*1 *2 計画 主要用途 区分 竣工予定 物件名 主要用途 区分 竣工予定 物件名 オフィス 建替 2020年 新設王子PJ 高齢者施設 開発 2019年 文京弥生開発計画 開発 2019年 宇田川町14・15番地区第一種市街地開発事業 横浜山手町開発計画 （一部持分） 荻窪開発計画 2020年 赤坂二丁目開発計画 2020年 南麻布開発計画 オフィス・ 開発 その他 開発 2019年 外神田4丁目開発計画 2022年 扇町医誠会病院開発計画（PPP) 商業施設 商業施設 開発 2019年 吉祥寺南町1丁目開発計画 2020年
Slide 62: ヒューリックグループの新規投資実績
17.ヒューリックグループの主な実績及び計画 62 新規投資*1 *2 実績（2012年以降） 主要用途 取得年 物件名 主要用途 取得年 物件名 オフィス 2012年 ヒューリック銀座7丁目ビル 取得済 オフィス EDGE渋谷2丁目 2013年 ラピロス六本木 取得済 赤坂スターゲートプラザ ヒューリック神谷町ビル 取得済 MASU no SQUARE 2015年 ヒューリック銀座一丁目ビル 商業施設 2013年 ヒューリック新宿三丁目ビル 取得済 八丁堀オフィス3物件 ヴィクトリアワードローブ神保町 ヒューリック銀座ウォールビル ヒューリック神宮前ビル 取得済 大和代々木第二ビル ヒュ
Slide 63: ヒューリックグループの新規投資実績
17.ヒューリックグループの主な実績及び計画 63 新規投資*1 *2 実績（2012年以降） 主要用途 取得年 物件名 主要用途 取得年 物件名 高齢者施設 2012年 トラストガーデン用賀の杜 取得済 ホテル 2014年 ヒューリック銀座二丁目ビル トラストガーデン桜新町 取得済 東京ベイ舞浜ホテルクラブリゾート トラストガーデン杉並宮前 取得済 2015年 東京ベイ舞浜ホテル 2013年 エスペラル城東 サザンビーチホテル＆リゾート沖縄 2014年 豊洲シニアレジデンス 2016年 グランドニッコー東京 台場（底地） 2015年 チャームスイート西宮浜 葉山SCAPES THE SU
Slide 64: ヒューリックグループとのコラボレーション
18.ヒューリックグループとのコラボレーション 64 主要なスポンサーサポート ～資産循環モデル～ （スポンサー） コアビジネス コアビジネスの進化 建替・開発物件 物件 ・賃貸事業 ・建替 ・開発事業 ・CRE/PPP ・新規投資 ・REIT ・バリューアッド ① 購入 建替・開発 保有 ＋ ② 「3K」：時代のニーズに即した成長分野の取り組み 築古物件 築古物件 ・高齢者 保有 老人ホーム・病院案件、アクティブシニア事業等への先駆的 保有 取り組み ① 購入 ・観光ビジネス 物件 自社運営、ホテル投資、高級温泉旅館等への取り組み 物件 ・環境ビジネス 環境技術導入事業の推進、環境技術の製品
Slide 65: 本投資法人の仕組み
19. 本投資法人の仕組み 65 投資法人の仕組み図 資産保管会社 ➋ ➊ 資産運用委託契約 みずほ信託銀行株式会社 ヒューリックリート投資法人 第10期報酬額＊1 836,463千円*2 投資主名簿等管理人 ➌ 投資主総会 ➋ 資産保管委託契約 みずほ信託銀行株式会社 第10期手数料＊1 13,470千円 役員会 機関運営に関する一般事務受託者 ➍ ➌ 投資口事務代行委託契約 みずほ信託銀行株式会社 執行役員 ： 時田榮治 監督役員 ： 島田邦雄 ➍ 一般事務委託契約 投資法人債に関する一般事務受託者 ➎ 監督役員 ： 杉本茂 第10期手数料＊1 42,715千円*3 株式会社みずほ銀行 会
Slide 66: 資産運用会社の概要
20.資産運用会社の概要 66 2019年3月に資産規模の拡大等にあわせ、内部運用体制の強化等を目的として、財務・経理部及び企画・管理部から経営管理 部、経理部及び財務企画部への業務の移管並びに統括部署としての企画管理本部の新設を行いました。 資産運用会社の概要 資産運用会社の組織図 ■ 名称 株主総会 ヒューリックリートマネジメント株式会社 （Hulic Reit Management Co., Ltd.） （非）監査役 ■ 所在地 東京都中央区八丁堀二丁目26番9号 取締役会 ■ 代表取締役社長 時田 榮治 投資委員会 コンプライアンス委員会 ■ 設立 2013年4月1日 代表取締役
Slide 67: 投資口価格・時価総額の推移
21. 投資口価格・時価総額の推移 67 新規上場以来の推移 過去5回の公募増資を実施（時価総額の拡大） 更なる時価総額の拡大と グローバル指数への組入れによる投資主層の広がり（流動性の向上） 流動性の向上を目指す 格付けの「AA-」への格上げによる信用力の向上 時価総額（右軸） 東証REIT指数（左軸） 2016年3月 2016年4月 投資口価格（左軸） FTSE EPRA/NAREIT グローバル不動産 JCR 長期発行体格付の格上げ インデックス・シリーズ 組入れ発表 ＡＡ－（安定的） （円） （億円） 2017年7月 200,000 2014年3月 2,500 MSCI ジ
Slide 68: 用語の定義
22. 用語の定義 68 用語 定義 東京コマーシャル・ オフィス及び商業施設のうち、本投資法人の基本理念に合致する資産をいいます。詳細な内容については、57ページを参照し プロパティ（TCP） て下さい。 将来にわたって堅実な需要が見込まれ長期的に安定した収益の獲得や、中長期的な投資主価値の最大化に資する資産をい 次世代アセット・プラス います。有料老人ホーム、ネットワークセンター、ホテルその他次世代アセット・プラスの投資対象資産に投資します。詳細な内 （NGA+) 容については、58ページを参照して下さい。 都心6区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。 第8期決算
Slide 69: 用語の定義
22. 用語の定義 69 用語 定義 実質分配金 1口当たり分配金のうち、固都税・譲渡益要因を考慮した後の金額をいいます。 取得余力 物件取得に伴う有利子負債の調達余力（増加可能額）をいいます。簿価ベースLTVを基に算出しています。 以下の計算式によって算出しています。 NOI利回り A÷B×100％ （A:各期末時点の鑑定評価書に記載された直接還元法NOI、B:取得価格） 以下の計算式によって算出しています。 償却後NOI利回り （A－B）÷C×100％ （A:各期末時点の鑑定評価書に記載された直接還元法NOI、B:対象期の年換算した減価償却費の実 績、C:取得価格） 期末時点の鑑定評価書に
Slide 70: 用語の定義
22. 用語の定義 70 用語 定義 各決算期におけるテナント入替え時（同期に賃貸借を開始したテナントを対象としています。）の賃料増額又は減額入替えがな 増額・減額 された賃貸借契約の契約面積の合計をいいます。入替前後で契約面積が異なる場合には入替え前のテナントの契約面積を 面積（入替え） 基に算出しています。 シービーアールイー株式会社が、本投資法人のオフィス物件（底地、店舗区画、住居等は除きます。）を対象として、査定した マーケット賃料水準 想定新規賃料に基づき、本資産運用会社が試算した賃料水準をいいます。本投資法人は、原則として毎年２月末日及び８月 （オフィス） 末日時点においてマーケッ
Slide 71: ご注意
ご注意 本資料には、ヒューリック投資法人（以下「本投資法人」といいます。）に関する予想、見通し、目標、計画等を含む、将来に 関する記述が含まれています。これら将来予想に関する記述は、本資料作成時点において入手可能な情報に基づく本投資 法人および本資産運用会社の見解または判断等であり、また一定の主観的な仮定を前提としたものであって、将来の業績に 影響を与える既知または未知のリスクと不確実な要因が内在し、これらの要因による影響をうけるおそれがあります。した がって、記述された内容が将来実現するとの保証はなく、また、実際の結果と大きく異なる可能性があります。 本資料の作成については細心の注意を払って