Mitsui Fudosan Co., Ltd. · TSE:8801
Mitsui Fudosan — FY2009 Earnings Presentation
33 slides from Mitsui Fudosan's earnings presentation, May 10, 2010
Slide 1: 2010年3月期 決算説明会資料
2010年3月期 決算説明会資料 2010年5月10日 www.mitsuifudosan.co.jp
Slide 2: 目次
目次 1．当社業績の振り返り（2007～2009年度） 2 2．経済情勢認識 3 3．事業環境認識 3．-1 オフィス賃貸 3 4 3．-2 マンション分譲 5 3．-3 不動産投資市場 6 3．-4 既存住宅仲介 7 4．当社業績推移 8 5 次の成長に向けた施策 5．次の成長に向けた施策 9 5．-1-1 賃貸事業（オフィスビル） 10 5．-1-2 賃貸事業（商業施設） 13 5．-1-3 分譲事業（住宅分譲） 15 5．-1-4 分譲事業（投資家向け分譲等） 17 5 1 5 マネジメント事業（仲介） 5．-1-5 19 5．-1-6 マネジメント事業（プロパティマネジメント） 20
Slide 3: 当社業績の振り返り（2007～2009年度）
1．当社業績の振り返り（2007～2009年度） 2008年の金融危機以降の外部環境激変が、業績に大きく影響 2007年5月 － 長期経営計画 『新チャレンジ・プラン2016』公表 2007年夏 － サブプライム問題発生 年秋 2008年秋 － リ リーマンショックを機に金融危機発生 マンショックを機に金融危機発生 2009年～ － 世界経済、日本経済とも底打ち、回復基調に （億円） 実績 2007年度 2008年度 2009年度 営業利益 1,792 1,715 1,205 保有事業 818 912 898 開発事業 577 485 119 マネジメント事業 523 443
Slide 4: 経済情勢認識
2．経済情勢認識 世界経済、日本経済ともプラス成長へ 景気二番底は回避の見通し 世界経済見通し －先進国・地域は、2009年のマイナス成長から脱し、2010年に は緩慢ながらプラス成長が見込まれる －新興国・地域（特にアジアが主導）では、比較的力強い成長 見込 が見込まれる 日本経済見通し 長 、雇 、 得環 2009年のマイナス成長を脱し、雇用、所得環境などの不安要素要 を抱えつつも、2010年には緩やかなプラス成長となる見通し 世界経済、日本経済とも楽観視はできないものの、 最悪期は脱し 回復に向かう見通し 最悪期は脱し、回復に向かう見通し 3
Slide 5: 事業環境認識 オフィス賃貸
3．-1 事業環境認識 ＜オフィス賃貸＞ 東京都心部空室率は、2009年夏以降上昇傾向に落ち着きが見られたが、上昇傾向は継続。 東京都心部空室率は 2009年夏以降上昇傾向に落ち着きが見られたが 上昇傾向は継続 需給動向など注視は要するが、企業の業績改善など明るい兆しも オフィス空室率の推移（都心5区大規模） (%) 10.0 8.57% 8.82% (03/6,8) (10/4) 8.0 6.0 4.0 2.0 2.49% (07/11) 資料：三鬼商事㈱ 0.0 02/3 03/3 04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 オフィスビル新規供給量（東京23区大規
Slide 6: 事業環境認識 マンション分譲
3．-2 事業環境認識 ＜マンション分譲＞ 景気の底打ち、住宅支援政策の後押し等により販売状況改善。首都圏の好調な契約率維持と 販売在庫数の減少傾向が定着。市場に底打ち感 首都圏分譲マンションの初月契約率と販売在庫数 首都圏分譲 初月契約率 販 在庫数 （千戸） 2008年初月契約率 2009年初月契約率 （%） 12 在庫（左軸） 初月契約率（右軸） 平均：62.7% 平均：69.7% 100 10 82.8% 90 （10/3） 8 80 6 70 4 60 2 50 0 40 資料：㈱不動産経済 研究所 04/1 04/7 05/1 05/7 06/1 06/7 07/1 07/7 08
Slide 7: 事業環境認識 不動産投資市場
3．-3 事業環境認識 ＜不動産投資市場＞ 2009年秋の不動産市場安定化ファンド組成を機にJ-REIT市場では公募増資、投資法人債 発行や物件取得が再開し、再編も進展。不動産投資市場全体の回復が期待できる状況に J-REITの資産取得状況 J REITの資産取得状況 (億円) 6,000 2009.9 不動産市場安定化ファンド組成 5,000 2009.10～ 公募増資 7件 合併（公表） 6件 4,000 投資法人債発行 4件 （2010.4.末現在） 3,000 2 259 2,259 2,000 1 000 1,000 826 35 0 2008 2008 2008 2008 2009
Slide 8: 事業環境認識 既存住宅仲介
3．-4 事業環境認識 ＜既存住宅仲介＞ 既存住宅の取得希望者増加傾向も継続し、好調な市況に 買倍率（買い希望数÷売り物件数）推移（首都圏） （倍） 10 9.46 9 マンション シ (10/3) 土地・戸建 8 合計 7 6.63 6 (10/3) 5 5.17 (10/3) 4 3 2 1 0 08/4 08/7 08/10 09/1 09/4 09/7 09/10 10/1 10/4 ※買倍率は 売手市場か買手市場か 判定 参考にする指標 あり 概ね な し を上回るかどうかが市況 好 不況を判断する ※買倍率は、売手市場か買手市場かの判定の参考にする指標であり、概ね4ないし5を上回る
Slide 9: 当社業績推移
4．当社業績推移 2009年度、2010年度業績を底に、次の成長軌道へ （億円） （億円） 営業利益 保有 開発 マネジメント （～2009年度） 当期純利益 （左軸） （右軸） 賃貸 分譲 マネジメント （2010年度） 2,000 1,792 1,200 1,715 1,800 1,618 523 1,000 1,600 443 1,375 873 475 835 1,205 1,210 1,400 1,157 752 800 1,032 , 1,092 409 300 1,200 353 485 221 331 577 600 287 565 1,000 488 180 600 119
Slide 10: 次の成長に向けた施策
5．次の成長に向けた施策 次の成長に向け、“守り”と“攻め”の施策を並行して実施 各コア事業の再点検と強化、リエンジニアリング 「成熟化」への対応－加速する国内の市場環境変化をとらえた事業展開 「グローバル化」への対応－中国など東アジアでの成長戦略の具体化 成長に向けた健全な財務体質の維持 新チャレンジ・プラン2016 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 危機対応と 次の成長への準備期間 StageⅠ （2007-11） StageⅡ （2012-16） ① 方向性を定め、成長戦略を実現 ① マーケット・顧客と共に
Slide 11: 賃貸事業（オフィスビル）強み
5．-1-1 賃貸事業（オフィスビル） オフィスビル開発、賃貸、運営における強み 当社保有ビル 都心5区床面積内訳 2010年3月末現在（※1） 都心好立地のエリアバランスの良い 都心好立地の リアバラン の良い ポートフォリオ 新宿区 再開発事業を着実に推進する開発力 約 約10万㎡ ㎡ 千代田区 約20万㎡ 約3,000社のテナント企業との長期安定的 なリレーション 中央区 約31万㎡ 当社保有ビル エリア別床面積比率 2010年3月末現在（※1） 港区 約10万㎡ 地方 20% その他 首都圏 5% 都心5区 （※2） 品川区 75% 約3万㎡ ※1 連結ベース、共有物件を含
Slide 12: 賃貸事業（オフィスビル）厳選したプロジェクトに継続的に投資
5．-1-1 賃貸事業（オフィスビル） 厳選したプロジェクトに継続的に投資 主要設備投資 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 （新規） 旧・JFEビル（土地・建物） 旧・三井生命大手町ビル 千代田区富士見 三井住友銀行本店ビル 約850億円 （土地・建物）；約1,180億円 二丁目計画（土地）； （旧･JFEビル）（建物） 淀屋橋三井ビル 約360億円 室町東地区計画（2-2街区） （土地・建物）；約250億円 （建物） オフィスビル ｸﾞﾗﾝﾄｳｷｮｳﾉｰｽﾀﾜｰ（建物） ；約220億円 横浜三井ビル（土地） ららぽーと豊洲（建物）； 三井アウトレットパーク
Slide 13: 開発力を活かしたポートフォリオの継続的な向上
5．-1-1 賃貸事業（オフィスビル） 開発力を活かしたポートフォリオの継続的な向上 主な新規稼動プロジェクト オフィスビル 築年数比率 （※） 竣工 プロジェクト名 〈2002年度末〉 〈2009年度末〉 所在 貸付可能面積 年度 （※印：転貸もしくは共同事業） 2010 三井住友銀行本店ビルディング 東京都千代田区 約 46,000 ㎡ 室町東地区開発計画 築5年以内 築5年以内 東京都中央区 約 21 000 ㎡ 21,000 2-2街区 2011 広島紙屋町プロジェクト（※） 広島市中区 約 14,000 ㎡ 23％ 17％ 名古屋三井ビルディング新館 名古屋市中村区 約 11,000
Slide 14: 賃貸事業（商業施設）強み
5．-1-2 賃貸事業（商業施設） 商業施設開発、賃貸、運営における強み 商業施設 カテゴリー 商業施設運営のトラックレコード 9 約30年にわたる商業施設運営 デベロッパーとしての優位性 9 テナント構成の自由度 ららぽーとTOKYO BAY 三井アウトレットパーク入間 都心型商業施設 多様な施設カテゴリー展開 9 都心型商業施設 ララガーデン長町 交詢ビル テナントとのパートナー戦略 パ 9 約1,900社のテナントの出店ニーズ・戦略に対応し、テナントとともに成長 複合開発における他のアセットクラスとのシナジー効果 13
Slide 15: 競争力のある施設に集中的、継続的に投資
5．-1-2 賃貸事業（商業施設） 競争力のある施設に集中的、継続的に投資 主な新規稼動プロジェクト 開業 プロジェクト名 所在 店舗面積 年度 （※印：転貸もしくは共同事業） 2009 ららぽーと磐田 静岡県磐田市 約 50,000 , ㎡ ららぽーと新三郷 埼玉県三郷市 約 60,000 ㎡ ララガーデン長町 宮城県仙台市 約 19,000 ㎡ 三井アウトレットパーク 札幌北広島 2010 銀座トレシャス（※） 東京都中央区 約 4,500 ㎡ 三井アウトレットパーク 井アウ ッ ク 札幌 札幌北広島 広島 北海道北広島市 海道 広島市 約 23,000 , ㎡ 三井アウトレットパーク 滋
Slide 16: 分譲事業（住宅分譲）
5．-1-3 分譲事業（住宅分譲） 強みである高付加価値物件の着実な推進 商 力 向 商品力の向上による更なる差別化の推進 よ な 差 化 推進 強みである高付加価値型物件の着実な事業推進 新規用地の継続的な取得 売上高と計上戸数の推移（マンション） （億円） （戸） 4,000 5,400 6,000 4 651 4,651 3,000 4,500 2,000 3,000 2,564 , 2,790 1 000 1,000 1 500 1,500 0 0 2006 2007 2008 2009 2010 （年度） パークホームズ成増マークレジデンス （予想） 「机ギャラリーのある
Slide 17: 競争力のある商品、首都圏中心の展開
5．-1-3 分譲事業（住宅分譲） 競争力のある商品、首都圏中心の展開 主な計上予定プロジェクト マンションブランドラインアップ 計上年度 物件名 所在 総戸数（うち当社シェア） 短期回転型 中小規模マンション 2009 パークコート赤坂ザ・タワー 東京都港区 479戸 （ 70%） 最高級 都市型 マンション ハイグレードマンション パークシティ浜田山 東京都杉並区 522戸 （100%） パ パークシティ武蔵小杉ﾐｯﾄﾞｽｶｲﾀﾜｰ ﾞ 神奈川県川崎市 794戸 （ 80%） 広尾ガーデンフォレスト 東京都港区 667戸 （ 50%） プライムアリーナ新百合ヶ丘 神奈川県川崎市 393戸
Slide 18: 分譲事業（投資家向け分譲等）
5．-1-4 分譲事業（投資家向け分譲等） J-REIT市場－諸施策や不動産市場安定化ファンド組成により回復に向けた動きが加速 2009年秋以降の諸制度の改正・信用力の強化策、資金繰りの支援策 J-REIT市場の回復に向けた動き 公募増資の再開 投資法人債の発行再開 合併、再編の進展 デット調達環境の改善 J-REIT市場における新規物件取得による外部成長のサイクルへ J REIT市場を起点とした不動産投資市場全体の回復を期待 J-REIT市場を起点とした不動産投資市場全体の回復を期待 17
Slide 19: 不動産投資市場の回復を睨み、手持ちプロジェクトの開発を推進
5．-1-4 分譲事業（投資家向け分譲等） 不動産投資市場の回復を睨み、手持ちプロジェクトの開発を推進 投資家向け分譲用棚卸資産の内訳 （※） 多様な投資家との成長・共生モデル 稼働 開発中･ ビル 開発予定 約30％ 約 約30％ 当社グループ 運用 J-REIT マネジメント 稼働 稼働 売却 商業施設 賃貸住宅 約25％ 約15％ マネジメント 当社組成 三井不動産 プライベート （※）連結ベース、オンバランス販売用不動産・前渡金および流動型SPC保有資産 グループ 売却 ファンド マネジメント 合計 ： 約5,190億円 （2010年3月末現在） 売 売却 内 、オンバランス ： 2,
Slide 20: マネジメント事業（仲介）
5．-1-5 マネジメント事業（仲介） 首都圏リハウス組織のリエンジニアリング実施 個人向け仲介は好調 仲介事業（リハウス）のリエンジニアリング実施 個人向け仲介は復調 法人向け仲介の本格回復に期待 成約件数動向 前年同月比 (%) 30 マンション 土地・戸建 合計 20 10 0 -10 -20 06/4 06/10 07/4 07/10 08/4 08/10 09/4 09/10 10/4 資料：三井不動産販売トレンドマンスリー 19
Slide 21: マネジメント事業（プロパティマネジメント）
5．-1-6 マネジメント事業（プロパティマネジメント） 安定的な管理受託に基づくフィー収益 管理受託事業業績推移 営業収益（億円）：左軸 管理工事受託 営業利益（億円）：右軸 運営管理受託 1,200 200 1,024 1,024 996 1,005 1,000 904 293 154 253 155 212 159 150 774 782 336 143 800 695 310 127 221 259 600 223 108 107 100 400 77 771 792 731 660 561 593 50 472 515 200 0 0 2002 2003 2004 2005 2006
Slide 22: 「成熟化」、「グローバル化」への対応
5．-2-1 「成熟化」 、「グローバル化」への対応 加速する社会・経済の構造変化を顧客の視点でとらえ、ビジネスモデルを革新 社会・経済の構造変化 社会 経済の構造変化 三井不動産グループの対応 三井不動産グル プの対応 成熟化 人口構造（少子高齢化、人口減少） 社会・経済の構造変化をとらえて 価値観・ライフスタイルの多様化 新しい価値を創造 経済（企業部門競争激化、公共部門 経済（企業部門競争激化 公共部門 都市に豊かさと潤いをもたらす スリム化） 魅力あふれる街づくり 資産ストックの蓄積 グローバル化 不動産のクロスボ 不動産のクロスボーダー投資加速 ダ 投資加速 グロ
Slide 23: 「成熟化」への対応
5．-2-2 「成熟化」への対応 成熟化による顧客のニーズを先取りし、新たなビジネスモデルを展開 ＜住宅事業におけるビジネスモデル概念図＞ 三井不動産 三井不動産販売 レジデンシャル （三井のリハウス） 新築分譲 既存仲介 三井ホーム 三井ホーム （三井ホームリモデリング） 新築注文請負 既存リフォーム 管理 顧客 賃貸住宅運営 三井不動産 三井不動産 住宅サービス 住宅リース 投資家向け分譲 アセットマネジメント 三井不動産 三井不動産 アコモデ ションファンド アコモデーションファンド マネジメント 22
Slide 24: 「グローバル化」への対応
5．-3 「グローバル化」への対応 中国など東アジアエリアの活力を取り込むため、パイロットプロジェクトを具体化 ロンドン （英国三井不動産） ● 東京 東アジアへの進出 ● ● ニューヨーク 上海 （三井不動産アメリカ） （三井不動産投資諮詢） ● ● 東アジアニーズの シンガポール 取り込み （三井不動産アジア・ＴＩＤ） 23
Slide 25: 寧波アウトレット計画・上海馬陸計画
5．-3 「グローバル化」への対応 マーケットを慎重に睨み、リスク対策を講じながら、当社の強みを活かしてノウハウを蓄積 寧波アウトレット計画 上海馬陸計画 2010年4月 工事着工 敷地面積 116,480m2 2010年 2月 着工 敷地面積 65,672m2 2011年春 Ⅰ期開業予定 建物面積 Ⅰ期 約16,964m2 2010年 9月 販売開始 建物面積 2011年12月 竣工・引渡 住宅･SOHO 約97,800m2 （約1,180戸） 商業 約44,000m2 上海 計画地 杭州 計画地 上海中心部 24
Slide 26: 健全な財務体質の維持
5．-4 健全な財務体質の維持 健全な財務体質を維持し、成長のための投資機会に備える 期末有利子負債・オフバランス負債残高、D/Eレシオ推移 期末有利子負債 オフバランス負債残高 D/Eレシオ推移（※1,2,3） （※1 2 3） (億円) (倍) 20,000 期末有利子負債（左軸） 2.50 期末オフバランス負債（左軸） 17,467 2.22 17,335 17,400 D/Eレシオ（右軸） 2.00 15,504 2.00 15,000 13,972 1.86 1.77 1.73 13,215 12,790 12 584 12,584 11,992 1.60 1.50 10,000 1
Slide 27: 環境への取り組み
6．環境への取り組み 三井不動産グループの環境コミュニケーションワード『 』（アンド・アース） 『 メッセージ』 街をつくることは 地球の一部をつくること そして 地球の未来をつくること 地球の未来を くること だから私たちは あなたのことを想いながら 地球のことを考える あなたの明日を想いながら 地球の明日を想像する 東京ミッドタウン 三井不動産グループは つづけています その豊かさと潤いが 50年先 100年先の 幸福な未来へとつながっていく あたらしい街づくりを 「共生・共存」という理念のもとで そこで暮らす人 働く人 そこを訪れる人とともに 柏の葉キャンパスシティ 26
Slide 28: 次の成長軌道に向けて
7．次の成長軌道に向けて 危機対応の早期完了と、次の成長軌道 各コア事業の再点検と強化、リエンジニアリング 「成熟化」への対応－加速する国内の市場環境変化をとらえた事業展開 成熟化」 対応 加速する国内 市場環境変化をとらえた事業展開 「グローバル化」への対応－中国など東アジアでの成長戦略の具体化 成長に向けた健全な財務体質の維持 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2009 2010 中長期経営計画（策定予定） 危機対応と 次の成長への準備期間 成長 準備期間 27
Slide 29: 補足資料
補足資料 28
Slide 30: 補足資料-1 預り資産残高推移
補足資料-1 預り資産残高推移 預り資産残高推移 （兆円） 3.0 2 80 2.80 2.70 2.70 2.5 2.35 20 2.0 2.15 1.80 1.5 1 44 1.44 1.0 1.02 0.5 0.0 03/3 04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 29
Slide 31: 補足資料-2 SPC投資とオフバランス負債
補足資料-2 SPC投資とオフバランス負債（2010年3月期） 総エクスポージャー ： 5,480億円 （単位：億円） A Assets t 5 480 Debt 5,480 4 100 4,100 バリューアップ型 650 オフバランス負債 4,100 開発型 1,730 流動型 2,380億円 2 380億円 保有型 3,100 , Equity 1,380 営業出資金 730 オンバランス投資 1,380 ＋ 投資有価証券 650 ¾ 右表の金額は、個々のヴィークルにおける当社のエクイティシェアに対応 する「アセット」、「デット」、「エクイティ」のそれぞれの合計額を表す。 ¾ 07/3期
Slide 32: 補足資料-3 セグメント別営業利益の対照表
補足資料-3 セグメント別営業利益の対照表 決算セグメント CP2016セグメント (単位：億円) 09年度 09年度 所有 有 賃貸 997 保有事業 0,898 （オフィス / 商業施設） オフィス/ 保有事業 : サブリース 2001年以前 商業施設 オフィスビルと商業施設の保有 2002年以降 住宅 駐車場 分譲 120 個人向け住宅分譲 開発事業 119 開発事業： 投資家向け分譲等 個人向け住宅分譲と投資家向け不動産分譲 仲介・販売受託・ マネジメント事業 353 コンサルティング 74 マネジメント事業： 管理受託 159 オフィスビル等の転貸 仲介 コンサルティング オフィスビ
Slide 33: Disclaimer
Disclaimer 免責事項 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれています。こうした記述は、発表時点で入手可能な 情報に基づき当社が判断した予想であり、潜在的なリスクや不確実性を内包するものです。 経済情勢、市場動向、経営環境の変化などにより、予想と異なる可能性があることにご留意くださ い。 また、本資料の内容については細心の注意を払っておりますが、本資料に関する全ての事項について、 新規性、正当性、有用性、特定目的への適合性、機能性、安全性に関し、一切の保証をいたしか ねますのでご了承ください。 ねますのでご了承ください また、本資料は投資勧誘を目的としたものではありません。 投資に