Slide 1: トーセイの事業概要と今後の展開
表紙 トーセイの事業概要と 今後の展開 2014年3月17日 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 1
Slide 2: INDEX
ＩＮＤＥＸ １．トーセイグループのご紹介 － P3 ２. トーセイグループの事業 － P8 ３. トーセイグループの中期経営計画と事業戦略 － P17 ４. IRサイトのご紹介 － P22 ５.資料編 － P24 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2
Slide 3: トーセイグループのご紹介
１．トーセイグループのご紹介 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 3
Slide 4: はじめに 不動産事業とは
①はじめに 不動産事業とは ■ストーリー（どちらかというと、人と不動産の関わりの中でのトーセイの立ち位置というイメージ。アセットサイズ（1億～100億）などには触れづらい） 第2創業以来、6事業を拡大 不動産は企業や生活者にとって欠かすことのできない重要なインフラ 不動産にまつわるビジネスには大きく分けて、２つの形態（売買[短期的]と賃貸[長期的]）がある。特に賃貸ビジネスにおいては付随する各種サービス（例えば建物管理、リーシング、 賃貸管理などのオーナー支援サービス等）が存在する。 金融危機後は既存事業のイノベーション、事業のグローバル化を推進 トーセイグループはあらゆるシーンで不動産関連事
Slide 5: 沿革
②沿革 第2創業以来、6事業を拡大 第2創業（1994年）以来、6事業のポートフォリオを確立 金融危機後は既存事業のイノベーション、事業のグローバル化を推進 金融危機を乗り越え、磐石な経営体制で再成長のステージへ 1950年 トーセイの前身 ユーカリ興業㈱設立 当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ 売上高 1983年 東誠ビルディング㈱に商号変更 ・投資運用業 トーセイ㈱ ・第二種金融商品取引業 （百万円） 1994年 山口誠一郎、代表取締役に就任 に商号変更 ・投資助言・代理業の登録 シンガポール証券 東証第二部 取引所へ上場 へ上場 ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ Tosei Singapore Ｒｅｓｔｙｌｉｎｇ NAI
Slide 6: 企業理念
③企業理念 企業理念 私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団として あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。 企業メッセージ＆ロゴマーク 10年後、20年後の街並みを見すえ その土地の歴史や個性に合わせ、 心を込めて都市をつくりあげていく 無限大（∞）の成長性と可能性を表現 不動産と金融の融合、グローバルな ビジネスフィールドを表現 フレキシビリティ（柔軟性）を表現 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 6
Slide 7: トーセイの売上・利益構成
④トーセイの売上・利益構成 2014年11月期 業績予想構成比 売上高構成比 営業利益構成比 流動化事業 開発事業 81.3% 60.0% 売上高構成比 営業利益構成比 ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ 事業 賃貸事業 管理事業 19.4% 39.0% 売上高推移 営業利益推移 50,000 5,000 オルタナティ ◆ 営業利益率 4,616 14% ブ事業 41,817 3,907 40,000 4,000 12% 管理事業 35,070 11.8% 11.1% 11.0% 10% 賃貸事業 30,000 3,000 2,855 ファンド・コン 24,195 8% サル事業 20,000 2
Slide 8: トーセイグループの事業
２．トーセイグループの事業 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 8
Slide 9: 流動化事業 その１
①流動化事業 その１ 東京圏のオフィスビル、マンションストックは推定12万棟以上[大きな市場] 中小型から大型まであらゆるサイズの再生を手がける当社の主力事業 不動産流動化事業の流れ ビル・マンション を売りたいオーナー 事業期間は約半年～ 個人 事業会社 ファンド 中古物件購入 オフィス・商業ビル 賃貸マンション 原宿マンション（渋谷区） 目黒駅前ビル（品川区） 1 年程度 Value Up・稼働率向上 販売 個人投資家 事業会社 ファンド 自己使用や運用目的で購入 KM新宿ビル（新宿区） 月光町マンション（目黒区） Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, A
Slide 10: 流動化事業 その２
①流動化事業 その２ 2009年より住宅再生の新ビジネス Restyling事業に着手 累計16棟を再生、販売 Restyling事業は1棟まるごと既存のマンションを購入し、外観やエントランス等のデザイン性向上、宅配ボックス設 置など利便性向上、セキュリティ強化などマンション全体を改修して資産価値を高めたうえで、お客様に分譲販売す るビジネス。 Restylingとは？ グッドデザインを受賞 Re （再生） ＋ Styling （仕様） Restyling事業のビジネスモデルは2011年、2012 年のグッドデザイン賞を受賞しました。 ◆一人オーナー 区分所有 ◆賃貸マンション 分譲マンション
Slide 11: 開発事業 その１
②開発事業 その１ オフィスビルから住宅まで幅広い商品ラインナップを開発 事業環境に応じた商品企画、販売戦略を立案し実行 不動産開発事業の流れ 環境配慮型大型オフィスビル （CASBEE Aランク取得） 開発用地購入 事業期間は約 土地 旧耐震不動産等 商品企画・開発 1 年～２年程度 平和島トーセイビル オフィス 賃貸 分譲マンション 商業ビル マンション 戸建 販売 日本橋本石町 トーセイビル 個人 事業会社 ファンド 商業ビル T’SBRIGHTIA下北沢 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 11
Slide 12: 開発事業 その２
②開発事業 その２ 東京23区を中心に、分譲マンション“THEパームス” 戸建住宅“THEパームスコート”シリーズを展開 THEパームスシリーズ （マンション） THEパームスコートシリーズ （戸建） パームスコート世田谷岡本 ムーンコート ムーンコート THEパームス千駄ヶ谷 御苑の杜 パームスコート上池台 パームスコート初台 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 12
Slide 13: 賃貸事業
③賃貸事業 保有資産から家賃収入を得る賃貸事業はグループの安定収益源 固定資産の稼働率は96％と高水準を維持 賃貸事業の強み ◆自社開発、中古のオフィスビル、賃貸 マンション、商業施設等を保有 ※ ◆固定資産の稼働率は96％ 、 棚卸資産も概ね8割稼動と高水準 ◆仲介業者のネットワークを活用した 強力なテナント誘致力 ※2014年1月末時点 （棟） T’S Garden高円寺（杉並区） 小石川トーセイビル（文京区） 60 44 43 33 プラザなかやま（船橋市、JR下総中山駅前） Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.
Slide 14: ファンド・コンサルティング事業
④ファンド・コンサルティング事業 国内、海外投資家とのリレーションを強化し 新規ファンド組成やアセットマネジメント受託を推進 不動産ファンド事業の流れ 直近のトピックス ◆グループの総合力を活かし、金融機関 ■官民ファンド組成 や投資家、物件アレンジから組み入れ 国土交通省、環境省が推進 物件の賃貸管理、運用レポートなどを 耐震・ 環境不動産形成促進事業 行い、各種フィー収入を獲得 第1号ファンド組成にグループとして参画 ファンド ■物流ファンドへの出資 総額約740億円の物流不動産6物件を 金融機関 取得するファンドに当社が一部出資 融資 将来のPMやBMの受託を目指す 不動産取得 出資 投
Slide 15: 管理事業
⑤管理事業 あらゆる不動産に対して総合的な管理を展開 管理棟数を拡大し、さらなる安定収益拡大を推進 管理事業の特徴 ◆オフィスビル、マンション、学校施設、 ホテル等、多様な不動産を管理 ◆顧客は個人から法人、ファンドまで ◆管理受託棟数を拡大中 建物の資産価値を高めるプロパティマネジメント、 （棟） ビルメンテナンス、マンション管理業務を多数受託 522 546 511 511 471 管理受託している大学校舎 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 15
Slide 16: オルタナティブインベストメント事業
⑥オルタナティブインベストメント事業 さまざまな金融的手法を駆使して不動産を再生 グループの総合力を活かした柔軟な事業を展開中 ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業の特徴 不動産M&A事例 ◆不動産担保付債権投資による不動産取得 老朽アパートを保有 ◆不動産保有会社のM&A展開 する会社をM&A ◆グループの総合力を活かした不動産再生 ◆不動産周辺事業会社との提携による アパート解体 各種コンサルティング、仲介業務 土地整備 区割り 計画 戸建開発 土地販売 会社を 清算 代物弁済にて取得したオフィスビル（大田区） Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, Al
Slide 17: 中期経営計画と事業戦略
３．トーセイグループの中期経営計画と 事業戦略 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 17
Slide 18: 中期経営計画 Next Stage 2014 －今期配当予想－
①中期経営計画 Next Stage 2014 －今期配当予想－ Growing Up 2008 Charge Up2011 Next Stage 2014 企業規模の拡大 充電と突撃 さらなる飛躍へ 50,000 （百万円） (予想) 41,817 40,000 35,070 売 既存6事業の 30,000 24,195 拡充と成長 上 高 20,000 ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙなﾌｨｰ ﾙﾄﾞへの進出 10,000 経営インフラ の革新 4,000 当 1株につき 期 100株の割合で (予想) 3,000 株式分割を実施 2,309 純 2,003 利 2,000 1,465 益 1,000 配当
Slide 19: 中期経営計画 Next Stage 2014 －最終年度の事業戦略－
②中期経営計画 Next Stage 2014 －最終年度の事業戦略－ 主力3事業を成長ドライバーとして位置づけ、事業規模 拡大を図る アベノミクス 海外マネー流入 東京オリンピック Ｊ－ＲＥＩＴ活況 不動産市場 ビル・マンション オフィス賃貸市場好転 回復 建築費高騰 新築住宅販売好調 消費税増税 不動産ファンド・ 不動産流動化事業 不動産開発事業 コンサルティング事業 投資市場向け商品の拡大 エンドユーザー向け商品拡充 海外展開推進 仕入強化・物件価値向上 仕入強化・ラインナップ拡大 海外マネー誘致への取組み・ 投資家とのリレーション強化 郊外好立地物件など、投資効率の 建築費高騰・増税の
Slide 20: 今期の仕入目標
③今期の仕入目標 2014年11月期の仕入目標 （売上想定） 今期は、さらなる成長に向けて仕入活動を加速。前期の1.5倍まで拡大します 開発事業 流動化事業 約500億円 物件種類別比率 今期の仕入は、 契約ベースで 200億円 すでに約260億円 約320億円 1.5倍 まで進捗 125億円 開発事業 約200億円 流動化事業 85億円 300億円 195億円 117億円 2012.11 2013.11 2014.11 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 20
Slide 21: 事業規模拡大シミュレーション
④事業規模拡大シミュレーション 2014年11月末時点 バランスシートシミュレーション 基本プラン アグレッシブプラン 2013年11月末時点 仕入 仕入 総資産 712億円 500億 約700億 仕入 320億 現金及び その他負債 現金同等物 （潤沢） 借入金 棚卸資産 短期：75億円 （不動産） 長期：274億円 売上想定で （借入順調） 売上想定で 914億円分 売上想定で 724億円分 548億円分 資本 投資不動産 自己資本比率 有形固定資産 42.2％ （安定的な経営） その他資産 （億円） （億円） （億円） Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION
Slide 22: 当社IRサイトのご紹介
４．当社ＩＲサイトのご紹介 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 22
Slide 23: IRサイトのご紹介
IRサイトのご紹介 （ http://www.toseicorp.co.jp/ir/ ） 各種IRサイトランキングを受賞 適時適切な情報開示に努めています 【IR情報トップページ】 IR情報には社長メッセージや決算 説明会動画、各種IR資料を多数掲 載しています。 【個人投資家さま向けページ】 個人投資家さま向けコンテンツでは 不動産市場動向やトーセイの業績、 配当情報などをコンパクトに集約！ ぜひご覧ください。 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 23
Slide 24: 補足資料編
＜補足資料編＞ ① トーセイグループの概要 ② CSR活動 Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 24
Slide 25: グループ概要
①グループ概要 2013年11月30日現在 商号 トーセイ株式会社 所在地 東京都港区虎ノ門4丁目2番3号 設立 1950年2月2日 資本金の額 64億2,139万円 代表者 代表取締役社長 山口 誠一郎 事業年度の末日 11月末 上場 東証第一部 【証券コード：8923】 シンガポール証券取引所メインボード 【証券コード：S2D】 発行済み株式総数／ 48,284,000株 株主数／ 8,984名 所有株数別株主構成比／ ・個人・その他 48.82% （23,571,688株） 株式の状況 ・金融機関 20.55% （9,921,500株） ・外国法人等 13.87% （6,697,9
Slide 26: トーセイグループのCSR
②トーセイグループのＣＳＲ 2009年に制定したエコ宣言のもと 事業を通じた環境負荷軽減、身近なエコ活動を推進しています トーセイグループエコ宣言 環境配慮型再生・開発 トーセイグループは、あらゆる不動産シーンにおいて オフィスビルや住宅の再生、開発において、40項目超の環境 新たな価値と感動を創造するという企業理念を掲げ、 商品リストから物件の特性にあわせて省エネルギー、省資源 “都市に、心を。”の実現に向けて、人と環境に優しい などの様々な観点で環境商品を導入しています。 企業活動を推進し、地球環境の負荷軽減に努めることを 宣言します。 屋上緑化・屋上菜園・ガーデンテラス 太陽光発電・
Slide 27: トーセイグループのCSR
②トーセイグループのＣＳＲ 健全な成長を維持するための 経営基盤強化の主な取り組み 地域社会への貢献活動 コーポレート・ガバナンス 災害ボランティア活動 経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、あらゆ 東日本大震災の被災地（宮城県）にて るステークホルダーに対して、『健全な成長を実現 ボランティア活動実施 する事業活動を持続する』体制を整備。 「海の森」植樹ボランティア参加 東京都の植樹活動に社員有志と その家族で参加 地域清掃活動 毎月の第1・3月曜日に社員有志による 会社周辺の道路清掃活動を実施 環境法規制の遵守・社員の環境教育 環境意識啓発活動（チャレンジ２５） 各部署からメンバ
Slide 28: お問い合わせ先
今後ともよろしくお願いいたします。 お問い合わせ先 経営企画部 TEL：03-3435-2864 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 28