Nippon Building Fund, Inc. · TSE:8951
Nippon Building Fund — H1 2019 Earnings Presentation
69 slides from Nippon Building Fund's earnings presentation, Aug 22, 2019
Slide 1: Nippon Building Fund 36th period results presentation
201 946A #8 (3 3688) ik =I an AA = s x NBF BALI PY KRBIEA BAREIWI PY RVRUXY MARSA 2019%8H16H ©. Mippen Building Fund
Slide 2: Contents
CONTENTS 1. 決算ハイライト 7. ESGへの取り組み 1-1 決算ハイライト(1/3) 3 7-1 ESGへの取り組み（ハイライト） 38 1-1 決算ハイライト(2/3) 4 7-2 ESGへの取り組み方針 39 1-1 決算ハイライト(3/3) 5 7-3 環境(Environment)への取り組み(1/3) 40 7-3 環境(Environment)への取り組み(2/3) 41 2. 決算実績 7-3 環境(Environment)への取り組み(3/3) 42 2-1 2019年6月期(第36期)決算 損益計算書(P/L) 7 7-4 社会(Social)への取り組み（1/
Slide 3: 1. 決算ハイライト
1. 決算ハイライト 2
Slide 4: 決算ハイライト（1/3）
1-1 決算ハイライト（1/3） 実績 予想 2019年6月期 2019年12月期 2020年6月期 （第36期） （第37期） (第38期) 前期比 営業収益 38,529百万円 +1,061百万円 +2.8% 39,201百万円 38,389百万円 営業利益 16,731百万円 +699百万円 +4.4% 16,835百万円 16,426百万円 営業利益（不動産売却損益除く） 16,252百万円 +220百万円 +1.4% 16,835百万円 16,426百万円 当期純利益 15,390百万円 +871百万円 +6.0% 15,462百万円 15,109百万円 当期純利益（不動産売却損益除
Slide 5: 決算ハイライト（2/3）
1-1 決算ハイライト（2/3） 稼働率 総資産 鑑定評価含み益 エリア分散 （期中平均）*1 Asset 東京23区 : 81.4％ 1兆437億円 2,621億円 都心 5区 : 51.8％ 99.5% LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数 Debt 41.7% 92.9% 0.62% 5.54年 時価総額 1口当たりNAV *2 Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率 1兆420億円 558,516円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額） + 期末鑑定評価含み益）/ 期末発行済投資口数 4
Slide 6: 好調な不動産マーケットを活かし1口当たりの分配金、NAVが着実に成長
1-1 決算ハイライト（3/3） 好調な不動産マーケットを活かし1口当たりの分配金、NAVが着実に成長 1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移 （円） （円） 12,000 600,000 11,000 558,516 10,560 545,190 550,000 10,283 537,915 523,821 10,000 9,650 9,370 505,308 9,129 497,513 8,867 500,000 9,000 8,000 450,000 7,000 400,000 6,000 0 5,0000 350,0000 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '
Slide 7: 2. 決算実績 / 用語の定義
2. 決算実績 【用語の定義】 決算期 用語 定義 物件名 G-BASE田町 取得 2019年6月期（第36期）取得3物件（追加取得を含む） 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分） 3物件 中野坂上サンブライトツイン（追加取得分） 2019年6月期（第36期）実績 （期末保有物件数：71物件） 売却 NBF芝公園大門通りビル 2019年6月期（第36期）売却2物件 2物件 NBF宇都宮ビル 既存70物件 上記を除いた2019年6月期（第36期）末に保有している70物件 － G-BASE田町 2019年6月期（第36期）取得3物件（追加取得を含む） 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加
Slide 8: 2019年6月期（第36期）決算 損益計算書（P/L）
2-1 2019年6月期（第36期）決算 損益計算書（P/L） (百万円） ●主な増減要因 （百万円） 2018年12月期 2019年6月期 前期比 科目 営業収益 +1,061 (第35期） (第36期） 増減 増減率 営業収益 37,468 38,529 1,061 2.8% 不動産賃貸収入 +394 不動産賃貸事業収益 計 37,468 38,050 582 1.6% 不動産賃貸収入 34,081 34,476 394 1.2% 既存物件 +236 その他賃貸事業収入 3,386 3,573 187 5.5% 不動産等売却益 - 478 478 - 取得3物件/売却2物件 +159 営業
Slide 9: 2019年6月期（第36期）決算 貸借対照表（B/S）
2-2 2019年6月期（第36期）決算 貸借対照表（B/S） ●前期比増減の主な要因 資産の部 (百万円） （百万円） 2018年12月期末 2019年6月期末 前期比 科目 (第35期末） (第36期末） 増減 増減率 資産 +18,871 流動資産 21,408 19,088 -2,319 -10.8% 流動資産 -2,319 現金及び預金 20,206 17,344 -2,861 -14.2% その他 1,202 1,744 541 45.0% 現金及び預金 -2,861 固定資産 1,003,298 1,024,500 21,202 2.1% 有形固定資産 960,104 981,0
Slide 10: MEMO
dl NBF (MEMO)
Slide 11: 3. 運用実績と見通し
jist HBL 10 NBF Nippon Building Fund
Slide 12: 期中平均稼働率と入居率・退去率
3-1 内部成長 期中平均稼働率と入居率・退去率 低い退去率と高い稼働率のサイクルが継続 ※NBF品川タワーにおける「戦略的な入替」を除くと翌期、翌々期の入退去率は1％台半ば ●期中平均稼働率と入居率・退去率 （％） （予想） （％） 15.0 99.5 99.5 100 99.3 99.4 期中平均稼働率（右軸）*1 99.2 入居率（左軸）*2 退去率（左軸）*3 98.8 97.9 97.9 97.6 98.7 10.0 98 98.2 96.8 NBF品川タワーに おける戦略的な テナント入替 5.0 4.3 96 3.4 3.1 3.1 2.5 2.4 2.3 2.4 1.7 1.7
Slide 13: 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳
3-2 内部成長 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳 既存物件の増額賃料改定は10期連続で継続 ●既存物件の不動産賃貸収入の前期比変動率内訳（賃料改定影響・入替影響等） （％） （予想） 3.0 賃料改定影響 入替影響等 賃料改定影響＋入替影響等 2.0 1.0 0.0 -1.0 10期連続プラス -2.0 -3.0 ‘14.12 ‘15.6 ‘15.12 ‘16.6 ‘16.12 ‘17.6 ‘17.12 ‘18.6 ‘18.12 ‘19.6 ‘19.12 ‘20.6 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
Slide 14: NBF品川タワーにおける戦略的取り組み
3-3 内部成長 NBF品川タワーにおける戦略的取り組み 大型テナントの退去機会を捉え「内部成長」、「物件競争力の強化」を実現 リーシングにおける取り組み ビルスペック向上に資する取り組み • 賃貸可能面積を拡大 契約期間の長期化 • ESGに配慮した照明や、節水型機器の化粧室への採用 長期の賃貸借契約による収益の安定化 • エントランス、オープンスペースを有機的な温かみのある空間に変更 • マルチテナント化による多様な来客者を想定した導線の整備 入替効果による収益改善 ≪緑と温かみのある空間≫ ≪機能性を備えたデザイン≫ マーケットを反映した賃料水準での契約締結 計画的なテナントの入替 後継
Slide 15: 外部成長 物件取得・譲渡
3-4 外部成長 物件取得・譲渡 ポートフォリオの入替を継続実施、中長期的な収益力の向上を実現 2019年6月期（第36期） / 2019年 12月期（第37期） ●ポートフォリオ性能の改善 2018年12月期 2019年6月期 （第35期） （第36期） 【G-BASE田町】 【中野坂上サンブライトツイン】 【西新宿三井ビルディング】 【興和西新橋ビルB棟】 資産規模の拡大 1兆1,294億円 （追加取得） （追加取得） （追加取得） (取得価格の累計） 1兆1,050億円 → （+244億円） 収益性の向上 17,634百万円 → 17,926百万円 （減価償却後利益） （+292百万円）
Slide 16: 財務（1/2）
3-5 財務（1/2） 返済期限の分散・資金調達の安定化と調達コストの削減を継続 ●新規調達・返済実績 ●ファイナンスデータ 2019年6月期（第36期）の長期借入金・投資法人債 2018年12月期末 2019年6月期末 項目 前期比 （第35期末） （第36期末） 返済概要 新規調達概要 LTV 40.8％ *41.7％ +0.9pt 返済総額 31,625百万円 調達総額 49,500百万円 長期固定金利比率 92.6％ 92.9％ +0.3pt 平均金利 1.02％ 平均金利 0.27％ 平均調達金利 0.69％ 0.62％ -0.07pt 平均残存年数 平均約定年数 7.1年 平均約定
Slide 17: 財務（2/2）
3-5 財務（2/2） ●2019年6月期（第36期）に調達した長期借入金 ●有利子負債残高 （百万円） 金額 2018年12月期末 2019年6月期末 借入日 金融機関名 期間 固定/変動 金利 項目 （百万円） 前期比 （第35期末） （第36期末） 2019/1/25 三井住友信託銀行 5,000 5.0 年 固定 0.090% 3,000 6.0 年 固定 0.104% 短期借入金 0 0 0 2019/3/1 三菱UFJ銀行 3,000 7.0 年 固定 0.138% 長期借入金（変動金利） 31,000 31,000 0 4,000 8.0 年 固定 0.180% 長期借入金（固定
Slide 18: 継続鑑定評価
3-6 継続鑑定評価 堅調な賃貸・売買マーケットを受けて、当期も継続鑑定評価額の上昇は継続 ●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移 （億円） 14,000 2018年12月期末 2019年6月期末 前期比 （第35期末） （第36期末） 簿価 継続鑑定評価額 物件数 72物件 71物件 -1物件 12,000 継続鑑定評価額 12,398億円 12,788億円 +390億円 簿価 9,960億円 10,166億円 +206億円 含み益 2,438億円 2,621億円 +183億円 10,000 ●物件ごとの変動（前期比） 直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 8,0
Slide 19: 4. 業績予想
4. 業績予想 18
Slide 20: 2019年12月期・2020年6月期業績予想
4-1 2019年12月期（第37期）・2020年6月期（第38期）業績予想 (百万円） （百万円） 2019年6月期 2019年12月期 当期実績比 2020年6月期 次期予想比 ●主な増減要因 次期予想 2期先予想 科目 （当期実績） （次期予想） （2期先予想） (第36期） (第37期） 増減 増減率 (第38期） 増減 増減率 営業収益 +672 -811 営業収益 38,529 39,201 672 1.7% 38,389 -811 -2.1% 不動産賃貸収入 +755 +251 不動産賃貸事業収益 計 38,050 39,201 1,151 3.0% 38,389 -811 -2
Slide 21: （参考）業績の見通し
（参考） 業績の見通し ベースとなる不動産賃貸収入・賃貸事業利益は着実に成長 不動産賃貸収入 不動産賃貸事業利益 （百万円） ・・・ 前期実績 ・・・内部成長 ・・・外部成長 ・・・不動産賃貸収入 （百万円） ・・・雑収益等 19,000 35,500 35,483 35,232 18,522 300 18,500 35,000 17,926 18,082 250 18,000 34,476 34,500 17,500 200 34,000 17,000 150 16,500 100 16,000 50 15,500 0 15,000 0 '19.6期 '19.12期 '20.6期 '19.6
Slide 22: MEMO
dl NBF (MEMO) 21
Slide 23: 5. マーケットについて
5. マーケットについて 22
Slide 24: オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2）
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2） 東京のオフィスビル需要は底堅く、募集賃料は67ヵ月連続で上昇 ●東京ビジネス地区*のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率） （円/坪） 9.43％ (％） （‘12.6） 25,000 10.00 8.57％ 22,901円 （‘03.6・8） （‘08.8） 9.00 21,665円 （‘19.7） 8.00 7.00 20,000 6.00 5.00 17,526円 （‘04.10） 4.00 15,000 16,207円 （‘13.12） 3.00 2.00 2.49％ （‘07.11） 1.71％ 平均募集賃料（左軸） （‘19.7）
Slide 25: オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2）
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2） 新規供給を超えるテナント需要により、新築ビルのリーシングは好調 ●東京23区大規模オフィスビル供給量推移 （万㎡） （出所）2019年4月16日付森ビル㈱のデータから資産運用会社作成 300 （予想） 250 216 過去平均（1986～2018年） ‘19年以降平均102万㎡/年 （延床面積ベース） 103万㎡/年 200 （延床面積ベース） 175 172 154 150 141 132 125 121 119 117 109 91 97 99 100 86 85 87 72 77 65 69 58 57 50 50 0 '00 '01 '
Slide 26: 不動産売買マーケット動向
5-2 不動産売買マーケット動向 不動産取引における利回りベンチマークは引き続き低下傾向 ●不動産（オフィス）取引金額の推移 （億円） 25,000 上期 下期 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 （出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成 ●プライムエリアオフィス*1の利回りベンチマーク*2の推移 4.0 % 3.5% 3.5% 3.5% 3.5% 3.4% 3.3% 3.
Slide 27: NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利 好調な不動産賃貸マーケット、世界的な低金利により投資口価格は堅調に推移 （pt） ●NBFの投資口価格 東証REIT指数の推移 （円） 1,200,000 4,000 NBF（左軸） 東証REIT指数（右軸） 900,000 3,000 600,000 2,000 300,000 1,000 0 0 '01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 ’19.6 ●10年国
Slide 28: MEMO
dl NBF (MEMO) 27
Slide 29: 6. NBFの優位性
6. NBFの優位性 6-1 J-REIT最長のトラックレコード 6-2 J-REIT最大の規模 6-3 東京を中心としたポートフォリオ 6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用 ・パイプライン ・リーシング ・プロパティマネジメント 6-5 保守的な財務運営 28
Slide 30: J-REIT最長のトラックレコード（1/2）
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2） ●資産規模（取得価格の累計）・期中平均稼働率の推移 東京23区（左軸） 東京周辺都市部（左軸） 期中平均稼働率（右軸） （億円） うち都心5区（左軸） 地方都市部（左軸） （％） 13,000 100 99.5 99.5 12,000 98.7 98.4 98.8 99.3 97.9 98.3 98.3 98.2 98.7 97.1 97.3 97.3 96.8 97.5 97.8 97.1 97.6 97.9 96.8 97.9 11,294 95 96.9 97.0 97.2 96.7 96.8 97.0 10,961 11,066 1
Slide 31: J-REIT最長のトラックレコード（2/2）
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2） ●1口当たり分配金の推移 *1 （円） 11,274 10,887 12,000 11,126 9,695 10,064 10,283 10,560 9,904 9,836 9,650 9,513 8,645 8,523 9,612 8,562 8,645 9,370 8,126 8,427 8,397 8,867 9,129 9,000 7,683 8,446 7,747 8,152 8,001 7,592 7,569 7,600 7,740 7,877 7,681 7,787 8,036 7,291 6,000 3,000 0 '01.
Slide 32: J-REIT最大の規模
6-2 J-REIT最大の規模 投資法人別占有率 （2019年6月30日時点） ●時価総額 （億円） 12,000 1兆420億円 オフィス特化型 22.8% 10,000 J-REITの時価総額合計 … 14兆5,661億円 総合型・複合型 8,000 44.8% 住宅特化型 8.0% 6,000 商業施設特化型 8.1% 4,000 物流特化型 11.7% ホテル特化型・ 2,000 ヘルスケア特化型 4.7% 0 NBF （出所）Quickより資産運用会社作成 ●取得価格 アセットタイプ別占有率 （億円） 12,000 その他（シニア等）1.9% 11,294億円 ホテル 7.9% 10
Slide 33: 東京を中心としたポートフォリオ
6-3 東京を中心としたポートフォリオ ● 地域別投資比率（取得価格ベース） （2019年6月30日時点） ● 継続鑑定評価額と延床面積（1万坪以上）20物件 継続鑑定評価額 ＊ 物件毎のプロットの大きさは、 地方都市部 （億円） 東京23区 東京周辺都市部 地方都市部 第36期NOIの金額 （NBF持分・年換算）を表す 1,276億円 1,000 （11.3％） 東京23区 900 NBF 大崎ビル 9,191億円 東京周辺都市部 （81.4％） 800 826億円 （7.3％） 700 NBF プラチナタワー ゲートシティ大崎 六本木ティーキューブ 600 1兆1,294億円 500 セレ
Slide 34: スポンサーの活用（1/3）パイプライン
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（1/3）パイプライン ●売主別取得累計額の推移 ●三井不動産グループとの共生モデル 上場以降の取得物件の約6割が 保有 三井不動産グループ関連（取得・仲介） 運用 （億円） 日本ビルファンド投資法人 12,000 1兆1,294億円 10,000 4,327 8,000 約6割＊ 六本木ティーキューブ ゲートシティ大崎 JFEビルディング NBF日比谷ビル （2018年取得） （2006・2011年・ （2006年売却） （2018年売却） 6,000 1,500 2013年取得） 取得 売却 4,000 4,747 2,000 セレスティン芝
Slide 35: スポンサーの活用（2/3）リーシング
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（2/3）リーシング ●期中平均稼働率・総賃貸可能面積の推移 （％） （万㎡） 100 99.3 99.5 99.5 210 NBFの期中平均稼働率（全国） *1（左軸） 98.7 98.8 参考：マーケットの期中平均稼働率 （東京ビジネス地区）*２（左軸） 98.2 98.3 97.9 97.9 NBFの期末総賃貸可能面積（右軸） 97.6 97.8 97.0 96.8 97.2 97.8 96.5 96.8 180 97.5 96.2 97.1 95.5 95.9 96.7 96.8 94.7 95 94.3 93.3 150 92.2 91.
Slide 36: スポンサーの活用（3/3）プロパティマネジメント
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（3/3）プロパティマネジメント ● 日本ビルファンドマネジメントとNBFオフィスマネジメントはNBFの両輪としてNBFを支えています NBFオフィスマネジメントの強み・特長 日本ビルファンド投資法人 ●既存テナントとの強固なリレーション NBF専属PM会社として、既存テナントとのリレーションを構築 物件の管理・運営とテナントのコミュニケ―ションを図ることにより高い稼働率を実現 また、契約更新時にテナントとの条件交渉を担う アセットマネジメント プロパティマネジメント ●三井不動産グループのノウハウを最大限活用 （AM業務） （PM業務） 三井不動
Slide 37: 保守的な財務運営
6-5 保守的な財務運営 ●LTV・長期固定金利比率の推移 ●長期有利子負債の平均残存年数の推移 （％） （年） 6 100 5 5.60 5.54 95.2 95.2 5.16 5.15 5.22 5.24 90 93.8 94.0 92.5 92.9 4.99 93.3 92.6 4 長期固定金利比率 ターゲット：90％以上 4.11 3 80 2 70 1 0 60 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 50 40 41.7 ●平均調達金利の推
Slide 38: 7. ESGへの取り組み
7. ESGへの取り組み （投資法人並びに資産運用会社の取り組み） 37
Slide 39: ESGへの取り組み（ハイライト）
7-1 ESGへの取り組み（ハイライト） 2015年よりGRESB評価に参加 CO2削減への取り組み LED導入により2020年6月期（第38期）までに約60％のCO2削減*見込 2018年GRESB評価 【LED導入事例】 4年連続で最上位の「Green Star」 GRESBレーティング ： 最上位の「5Star」 GRESB開示評価 ： 最上位の「A」 【NBF ALLIANCE】 【NBF池袋シティビル】 ＊第35期～38期における対象26物件照明器具 DBJ Green Building認証追加取得 執務環境の改善 2019年4月に取得を完了した「G-BASE田町」を新た
Slide 40: ESGへの取り組み方針
7-2 ESGへの取り組み方針 ESGへの取り組みは、ポートフォリオの競争力向上に資すると考えており、基本指針である「ESGに関する取り組み指針」 に基づき、ポートフォリオ運用における環境負荷の軽減、地域社会や従業員といったステークホルダーへの配慮などに努めています。 資産運用会社はESGへの配慮が不動産投資運用業務における重要な課題であるとの認識に基づき、 基本姿勢 三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境負荷の低減、安全・安心、 快適性の向上及び様々な主体との多様な連携・協力に配慮した資産運用業務を行うよう努めます。 資産運用会社におけるESG推進
Slide 41: 環境への取り組み（1/3）
7-3 環境（Environment）への取り組み（1/3） ●グリーンビルディング認証への取り組み ・環境負荷低減の取組成果の信頼性、客観性の向上、保有資産の中長期的な価値向上を目指して、DBJ Green Building認証の活用に、取り組んでいます。 ・2019年8月16日時点で、全保有物件に対する、認証を取得した物件の割合は、物件数ベースで53.5％、延床面積ベースで69.4％となっております。 2017年12月末 2018年12月末 2019年8月16日時点 認証取得物件数（*1） 7 24 38 取得物件の延床面積(*2） 253,136㎡ 850,895㎡ 1,155,928㎡
Slide 42: 環境への取り組み（2/3）
7-3 環境（Environment）への取り組み（2/3） ● 環境配慮への取り組み事例 建物・設備改修による環境パフォーマンスの向上 環境パフォーマンスの実績 安心安全な建物環境 ●2018年の環境パフォーマンスの数値は、水消費の項目を除き、2017年と ●省エネ、節水の実現のため、高効率な空調機器への更新や、 比較して改善しています。 セキュリティ対策のための防犯カメラ設置 項目 2017年 2018年 エネルギー消費原単位 150.9 148.1 （KWh/㎡） CO2排出原単位 （省エネ 節水化工事） （空調改修工事） 68.6 67.0 （t-CO2/㎡） 水消費原単位 0.624
Slide 43: 環境への取り組み（3/3）
7-3 環境（Environment）への取り組み（3/3） ● LED化（専有部・共用部）の推進 目的 導入事例 ●二酸化炭素（CO₂）の排出量の削減 【35期・36期で12物件のLED化工事実施】 ●環境対応によるビルの資産価値向上 ●主なLED化工事事例 ●テナントニーズへの対応 計画 ●対象物件 26物件（各専有部・共用部） ●対象期間 2018年12月期（第35期）~2020年6月（第38期） 対象期LED化物件数とCO2排出量削減の推移 ton-CO2/年 物件数 【NBF ALLIANCE テナント専有部】 30 7,000 25 6,000 5,000 20 4,000 15
Slide 44: 社会への取り組み（1/2）
7-4 社会（Social）への取り組み（1/2） ●社会配慮への取り組み事例 地域社会/テナントに向けた取り組み 社会と歴史に根差した物件の運営・管理 ●地域社会の一員として、地域コミュニティへの貢献を目的としたランチタイムコンサート、 虎ノ門琴平タワー は東京都選定歴史的建造物で 【虎ノ門琴平タワー】 季節のイベント、打ち水プログラム、地域清掃プログラム等に取り組んでいます。 ある「金刀比羅宮」を保存しつつ再開発を行った物件と なっており、複合施設として金刀比羅宮の社務所といっ た施設と一体化しています。 (オータムライブフェス) （アメニティグッズの提供） (金刀比羅宮 祭典) 【中
Slide 45: 社会への取り組み（2/2）
7-4 社会（Social）への取り組み（2/2） ●従業員への取り組み事例（資産運用会社：日本ビルファンドマネジメント株式会社 以下「NBFM」） 優秀な人材の獲得 健康と快適性に関する取り組み ●NBFMでは、スポンサーである三井不動産、住友生命保険、三井住友信託銀行 ●快適性と生産性の向上を目的として、執務環境を見直しを行っています。 より不動産投資、不動産運用の高い専門性を有する人材を受け入れております。 【カフェテリアスペース】 【リフレッシュスペース】 スポンサーからの出向者数 • 三井不動産株式会社 … 8名 • 住友生命保険相互会社 … 3名 専門人材の提供 【コミュニケーショ
Slide 46: ガバナンスへの取り組み
7-5 ガバナンス（Governance）への取り組み ・資産運運用会社においては、コンプライアンス委員会、リスク管理会議、運用審査会議、経営会議等のガバナンス・ストラクチャーを構築し、業務におけるリスク管理・ コンプライアンスを徹底、コーポレート・ガバナンスの継続的な改善・向上に努めています。 資産運用会社の組織図 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フロー 投資本部による起案 株主総会 ・不動産プロセスチェックシートにより、各種リスクの有無・違法性の有無等のコンプライアンスチェックを行う。 ・適宜、専門家である第三者に確認を行う。 会計監査人 コンプライアンス・オフィサ
Slide 47: MEMO
dl NBF (MEMO) 46
Slide 48: Appendix
og Appendix NBF 47
Slide 49: 主要テナント上位10社・テナント業種
1 主要テナント上位10社（賃貸面積ベース）・テナント業種 ●主要テナント上位10社（賃貸面積ベース） ●テナント業種*2分布 （2019年6月30日時点） 上記以外の業種 全賃貸面積に 賃貸面積 占める賃貸 8.5% テナント名 賃貸物件 面積の割合 倉庫・運輸関連 1.6% (㎡) サービス業 20.0% （%） その他製品, 2.1% 銀行業 2.2% 1. 三井不動産株式会社*1 ゲートシティ大崎 他15物件 294,854 27.1 医薬品, 2.3% 2. ソニー株式会社 ＮＢＦ大崎ビル 他1物件 75,176 6.9 小売業, 3.8% テナント数 3. 三菱重工業株式会社 NB
Slide 50: ビル別入居・退去面積一覧
2 ビル別入居・退去面積一覧*（2019年1月1日～2019年6月30日） 東京周辺 東京23区 地方都市部 （坪） 都市部 1,000 800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800 -1,000 六 西 N セ 芝 Ｎ Ｎ G Ｎ 虎 Ｎ Ｎ Ｎ 新 リ Ｎ 興 Ｎ 新 Ｎ 四 Ｎ Ｎ Ｎ Ｎ Ｎ 住 Ｎ パ Ｎ 日 龍 神 Ｎ ゲ 中 Ｎ Ｎ 中 上 大 Ｎ Ｎ 東 東 Ｎ Ｎ 調 新 横 パ つ シ Ｎ Ｎ 札 Ｎ Ｎ Ｎ 三 Ｎ ア 中 信 堺 サ Ｎ 広 Ｎ 博 Ｎ 本 新 B レ Ｎ Ｂ Ｂ - Ｂ ノ Ｂ Ｂ Ｂ 宿 バ Ｂ 和 Ｂ 橋 Ｂ 谷 Ｂ
Slide 51: 築年数の状況
3 築年数の状況 2018年12月期末 2019年6月期末 （第35期末） （第36期末） 17.5% 16.8% 34.9% 42.5% 平均築年数 平均築年数 18.82年 18.76年 40.7% 47.6% 10年以下 10年超20年以下 20年超 50
Slide 52: 財務運営の推移
4 財務運営の推移 借入金（左軸） 長期固定金利比率（右軸） 投資法人債（左軸） LTV（総資産有利子負債比率）（右軸） （億円） 99.6 （％） 97.5 97.7 6,000 100 95.2 95.0 95.2 93.3 92.6 92.9 95.2 95.1 92.9 94.2 93.8 94.0 97.7 96.4 96.5 5,500 87.3 94.7 85.8 87.0 84.8 95.2 92.5 90 92.2 83.1 5,000 86.7 79.1 80 75.7 80.8 82.3 73.5 4,500 66.7 70 4,000 65.2 65.6 60 3,50
Slide 53: 借入金の調達先一覧
5 借入金の調達先一覧 （単位：百万円） 2018/12期末 2019/6期末 借入先 返済方法 その他 （第35期末） （第36期末） 短期借入金 小 計 - - 日本政策投資銀行*¹ 77,125 76,750 三菱UFJ銀行 77,000 72,000 三井住友信託銀行 39,000 39,000 三井住友銀行 37,000 37,000 住友生命保険 25,000 30,000 信金中央金庫 19,000 30,000 みずほ銀行 25,000 25,000 みずほ信託銀行 14,000 14,000 大樹生命保険 12,000 11,000 農林中央金庫 5,000 10,000 福
Slide 54: 投資主の状況
6 投資主の状況 【所有者別投資口数】 【所有者別投資主数】 2018年12期末 2019年6期末 2018年12期末 2019年6期末 増減 増減 所有者区分 （第35期末） （第36期末） 所有者区分 （第35期末） （第36期末） 投資口数 比率（％） 投資口数 比率（％） 投資口数 投資主数 比率（％） 投資主数 比率（％） 投資主数 個人・その他 53,946 3.8 52,133 3.7 -1,813 個人・その他 11,593 91.3 11,107 91.0 -486 金融機関 773,700 54.8 770,942 54.6 -2,758 金融機関 190 1.5 178
Slide 55: 主要な経営指標等の推移
7 主要な経営指標等の推移 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 項 目 *1 賃貸ＮＯＩについては不動産等売却損益は含まない 2017年6月期 2017年12月期 2018年6月期 2018年12月期 2019年6月期 *2 NOI利回り＝通期稼働物件のNOI÷当該物件の期末簿価×2 営業収益 百万円 36,409 42,125 36,635 37,468 38,529 *3 ＦＦＯ＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益 不動産賃貸収入等 百万円 36,189 36,560 36,251 37,468 38,050 *4 ＡＦＦＯ＝ＦＦＯ－資本的支出額 不動産等売却益 百万円
Slide 56: 物件概要一覧（1/2）（東京23区）
8 物件概要一覧（1/2）（東京23区） ●東京23区 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 物件名 テナント数 PML（%） 物件名 テナント数 PML（%） （㎡） （㎡） （%） （㎡） （㎡） （%） 六本木ティーキューブ 34,637 34,238 98.8 69 1.6 ＮＢＦ神田須田町ビル 4,470 4,470 100.0 9 3.7 西新宿三井ビルディング 33,458 33,441 99.9 50 1.9 住友電設ビル 5,991 5,991 100.0 1 5.2 セレスティン芝三井ビルディング 38,011 38,011 100
Slide 57: 物件概要一覧（2/2）（東京周辺都市部・地方都市部）
8 物件概要一覧（2/2）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部 ●地方都市部 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 物件名 テナント数 PML（%） 物件名 テナント数 PML（%） （㎡） （㎡） （%) （㎡） （㎡） (%) 調布サウスゲートビル 13,762 13,762 100.0 1 4.3 札幌エルプラザ 11,396 11,396 100.0 13 0.3 新川崎三井ビルディング 39,837 39,645 99.5 22 2.2 ＮＢＦ札幌南二条ビル 5,351 5,351 100.0 3 1.0 横浜ＳＴビル 20,08
Slide 58: 物件価格一覧（1/3）（東京23区）
9 物件価格一覧（1/3）（東京23区） ●東京23区 第36期末 第35期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ 六本木ティーキューブ 62,800 62,955 63,500 3.3% 3.1% 3.5% 63,500 3.3% 3.1% 3.5% 544 - 西新宿三井ビルディング 45,213 32,883 43,000 3.5% 3.2% 3.7% 42,400
Slide 59: 物件価格一覧（2/3）（東京23区）
9 物件価格一覧（2/3）（東京23区） 第36期末 第35期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250 6,391 7,080 3.2% 3.0% 3.4% 6,870 3.3% 3.0% 3.5% 688 210 ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960 5,640 8,560 3.3% 3.1% 3.5% 8,350 3.4% 3.2% 3.6
Slide 60: 物件価格一覧（3/3）（東京周辺都市部・地方都市部）
9 物件価格一覧（3/3）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部・地方都市部 第36期末 第35期末 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 直接 直接 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 ＤＣＦ法 ③鑑定評価額 ＤＣＦ法 ②-① ②-③ （百万円） 還元法 還元法 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ 調布サウスゲートビル 9,320 8,276 10,300 4.6% 4.4% 4.8% 10,300 4.7% 4.5% 4.9% 2,023 - 新川崎三井ビルディング 25,820 21,754 23,600 4.6% 4
Slide 61: 個別物件の収益状況（1/3）（東京23区）
10 個別物件の収益状況（1/3）（東京23区） ●東京23区 (百万円） セレスティン ＮＢＦ渋谷 新宿三井 六本木 西新宿三井 NBF品川タワー ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ リバーシティ ＮＢＦ 興和西新橋 ＮＢＦ新川ビル 芝三井 芝ＮＢＦタワー G-BASE田町 虎ノ門琴平タワー ガーデンフロント ビルディング ティーキューブ ビルディング *1 プラチナタワー 南青山ビル コモディオ汐留 御茶ノ水ビル 銀座通りビル*1 Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 虎ノ門ビル ビルＢ棟*1 *1 ビルディング *1 二号館 不動産賃貸事業収益 1,656 1,159 1,452 995 1,401 4
Slide 62: 個別物件の収益状況（2/3）
10 個別物件の収益状況（2/3）（東京23区・東京周辺都市部） ●東京23区 (百万円） 大崎 中野坂上 ＮＢＦ豊洲 ＮＢＦ豊洲 中目黒 上野 ＮＢＦ 東五反田 東陽町 ＮＢＦ ＮＢＦ ブライトコア・ ＮＢＦ上野ビル サンブライトツイン キャナルフロント ガーデンフロント ＧＴタワー イーストタワー*1 池袋イースト スクエア センタービル*1 池袋タワー 池袋シティビル ブライトプラザ 不動産賃貸事業収益 1,019 1,009 814 930 445 277 397 234 186 172 不動産賃貸収入 970 880 731 829 411 253 345 230 168 156 そ
Slide 63: 個別物件の収益状況（3/3）（地方都市部）
10 個別物件の収益状況（3/3）（地方都市部） ●地方都市部 (百万円） ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ 三井住友銀行 アクア堂島 中之島 信濃橋 堺筋本町 サンマリオン ＮＢＦ 広島袋町 ＮＢＦ 博多祇園 札幌エルプラザ 名古屋広 ＮＢＦ熊本ビル 総合計 札幌南二条ビル ユニックスビル 新潟テレコムビル 名古屋ビル ＮＢＦタワー セントラルタワー 三井ビルディング センタービル ＮＢＦタワー 広島立町ビル ビルディング 松山日銀前ビル Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 小路ビル 不動産賃貸事業収益 322 102 279 198 718 250 611 588 557 548 344 133 102 17
Slide 64: ポートフォリオマップ
ere UN ~ FEE HOF ABTEAB 16 4% 1,276 « RR23K 47 9,191 «a e +® “@ RR ADB ap 8 »4 826 «as NBF Nippon Building Fund ARR) 71 9 141,294 te OLA S675 #3 Th BB 11.3% ) MER Ae YX @. \ NAL @ =e aut il — oN SOB Por pat are, (FRR \ ‘ >See IR ik
Slide 65: 物件一覧（1/4）（東京23区）
12 物件一覧（1/4）（東京23区） 1 六本木ティーキューブ 5 芝NBFタワー 9 G-BASE田町 13 NBF銀座通りビル 17 興和西新橋ビルＢ棟 所 在 地 東京都港区六本木 所 在 地 東京都港区芝大門一丁目 所 在 地 東京都港区芝五丁目 所 在 地 東京都中央区銀座五丁目 所 在 地 東京都港区西新橋二丁目 三丁目1番1号 1番30号 29番11号 7番5号 14番1号 地 積 6,053.62㎡ 地 積 6,471.72㎡ 地 積 2,445.37㎡ 地 積 426.60㎡ 地 積 2,449.40㎡ 延床面積 60,978.17㎡ 延床面積 44,437.17㎡ 延床面
Slide 66: 物件一覧（2/4）（東京23区）
12 物件一覧（2/4）（東京23区） 21 四谷メディカルビル 25 NBF赤坂山王スクエア 29 パナソニック東京汐留ビル 33 神宮前Ｍ-SQUARE 37 NBF豊洲キャナルフロント 所 在 地 東京都新宿区左門町 所 在 地 東京都港区赤坂二丁目 所 在 地 東京都港区東新橋一丁目 所 在 地 東京都渋谷区神宮前 所 在 地 東京都江東区豊洲五丁目 20番地 2番12号 5番1号 一丁目4番16号 6番52号 地 積 2,062.40㎡ 地 積 926.63㎡ 地 積 19,708.36㎡ 地 積 2,543.35㎡ 地 積 14,335.60㎡ 延床面積 9,722.22㎡ 延床面
Slide 67: 物件一覧（3/4）（東京23区・東京周辺都市部）
12 物件一覧（3/4）（東京23区・東京周辺都市部） 41 大崎ブライトコア・ブライトプラザ 45 東陽町センタービル 48 調布サウスゲートビル 52 つくば三井ビルディング 所 在 地 ブライトコア:東京都品川区 所 在 地 東京都江東区東陽二丁目 所 在 地 東京都調布市小島町 所 在 地 茨城県つくば市竹園 北品川五丁目5番15号 3番2号 二丁目48番26 一丁目6番1号 ブライトプラザ:東京都品川区 地 積 5,700.14㎡ 地 積 3,400.82㎡ 地 積 6,280.82㎡ 北品川五丁目4番1号 ブライトコア：5,811.01㎡ 延床面積 19,033.93㎡ 延床面積
Slide 68: 物件一覧（4/4）（地方都市部）
12 物件一覧（4/4）（地方都市部） 56 札幌エルプラザ 60 三井住友銀行名古屋ビル 64 信濃橋三井ビルディング 68 広島袋町ビルディング 所 在 地 北海道札幌市北区 所 在 地 愛知県名古屋市中区綿 所 在 地 大阪府大阪市西区靭本町 所 在 地 広島県広島市中区袋町 北八条西三丁目28番 二丁目18番19号 一丁目11番7号 5番25号 地 積 4,937.44㎡ 地 積 3,181.60㎡ 地 積 4,298.26㎡ 地 積 2,039.20㎡ 延床面積 32,601.54㎡ 延床面積 27,661.97㎡ 延床面積 36,301.54㎡ 延床面積 16,411.08㎡ 階
Slide 69: Disclaimer
Disclaimer 本資料は情報提供を目的としたものであり、有価証券、商品又は取引についての投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。 日本ビルファンド投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料に提供している情報は、 特に記載のない限り、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。 日本ビルファンド投資法人及び日本ビルファンドマネジメント株式会社は、本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが、 日本ビルファンド投資法人又は日本ビルファンドマネジメント株式会社が作成した情