Slide 1: トーセイの事業概要と今後の展開
表紙 ～再成長へのスタンバイ完了～ トーセイの事業概要と 今後の展開 2012年3月9日 東証IRフェスタ2012 会社説明会 （証券コード：8923） Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 0
Slide 2: INDEX
ＩＮＤＥＸ Ⅰ．トーセイの概要 － P2 Ⅱ. トーセイの事業 －P6 Ⅲ. トーセイの中期経営計画 －P18 Ⅳ. トーセイの業績 －P21 Ⅴ. トーセイのＣＳＲ －P24 Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 1
Slide 3: Ⅰ. トーセイの概要
Ⅰ. トーセイの概要 Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2
Slide 4: トーセイグループ 沿革
トーセイグループ 沿革 当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ 当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ 売上高 1950年 1950年 トーセイの前身 トーセイの前身 ・投資運用業 ・投資運用業 ユーカリ興業㈱設立 ユーカリ興業㈱設立 ・第二種金融商品取引業 ・第二種金融商品取引業 ・投資助言・代理業の登録 （百万円） 1994年 山口誠一郎、代表取締役に就任 トーセイ㈱ トーセイ㈱ ・投資助言・代理業の登録 1994年 山口誠一郎、代表取締役に就任 に商号変更 に商号変更 ・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ ・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ 「T’s 「T’sBRIGHTIA」を展開 55,000 虎ノ門に 虎ノ門に BRIGHTIA」を展開 本社を移
Slide 5: トーセイとは？
トーセイとは？ 企業理念 私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団として あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。 企業メッセージ＆ロゴマーク 10年後、20年後の街並みを見すえ その土地の歴史や個性に合わせ、 心を込めて都市をつくりあげていく 無限大（∞）の成長性と可能性を表現 不動産と金融の融合、グローバルな ビジネスフィールドを表現 フレキシビリティ（柔軟性）を表現 Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 4
Slide 6: トーセイの特徴 ～不動産のポートフォリオマネージャー～
トーセイの特徴 ～不動産のポートフォリオマネージャー～ 東京中心 × 多彩な商品 × ６事業へ展開 100億～ 再生 流動化事業 オフィスビル オフィスビル 新築 開発事業 マンション マンション 賃貸 賃貸事業 商業施設 商業施設 運営 ファンド事業 戸建住宅 戸建住宅 建物管理 管理事業 1億～ 不動産保有会社 ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ 不動産担保付債権 企業再生 ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ 事業 Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 5
Slide 7: Ⅱ. トーセイの事業
Ⅱ. トーセイの事業 Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 6
Slide 8: 事業紹介 ～不動産のポートフォリオマネージャー～
事業紹介 ～不動産のポートフォリオマネージャー～ ６つの事業ポートフォリオのシナジーを活かし、 グループ企業価値の向上に取り組んでいます フィー 約13億円 売買 約120億円 不動産ファンド事業 不動産流動化事業 投資家の不動産ファンドに対し、 資産価値の劣化した不動産を アセットマネジメント・アドバイスを実施 設備改善、デザイン性向上等で フィー 約34億円 バリューアップ 2011年11月期 不動産管理事業 売上構成比 （連結：247億円） 建物・設備管理、修繕、清掃等を 行う不動産総合管理業 売買 約52億円 家賃 約24億円 不動産開発事業 不動産賃貸事業 用地を取得し、土地の特性に
Slide 9: 事業紹介 流動化事業① ～あらゆる手法で劣化した不動産をバリューアップ～
事業紹介 流動化事業① ～あらゆる手法で劣化した不動産をバリューアップ～ 流動化事業のバリューアップ ファンド 賃料収入アップ バリューアップ 投資家 中古物件（オフィス・マンション）を購入 販売 一般法人 バリューアップ（価値再生） ・デザイン性の向上：外観、エントランス等 ・設備改善：老朽化部分の再生 個人 ・賃貸面積の拡張：間取りの変更･仕様変更 バリューアップ事例 上野竹内ビル 神田駅前ビル（外装） パームス五反田（外・内装） （仕様変更） Before （住宅） After （ｵﾌｨｽ） Before After Before After Copyright © 2012 TOSEI
Slide 10: 流動化事業② ～リスタイリング事業～
流動化事業② ～リスタイリング事業～ リ スタイリング 不動産流動化事業の新規事業スキーム「Restyling事業」を推進～持つも良し、売るも良し～ 新規スキーム：リスタイリング事業 ・賃貸マンションを1棟丸ごと取得（財務健全性の高い事業者のみ可能） ・専有部のみならず、共用部もバリューアップした後、分譲販売（建物全体の価値向上） 物件一棟購入 トーセイ 強み ■収益マンションを一棟購入可能な財務健全性 共有部分 Value Up ■共用部・専有部の総合的なバリューアップ ■マンション開発、販売、賃貸、管理のノウハウ保有 稼働中住居 空室 メリット ■分譲販売益に加え、賃料収入による安定収益を
Slide 11: リスタイリング案件の仕入拡大
流動化事業② ～リスタイリング事業～ リスタイリング案件の仕入拡大 マーケットニーズに合わせた多彩な商品ラインナップを展開 ファミリー向け大型マンション 富裕層向け高級マンション ルネ東寺尾 マスターズＹハウス（目黒三田） 好立地と平均120㎡のゆとりある リスタイリング案件として取 住空間が魅力のマンション。 得後、中庭などの共用部を 空室より順次分譲中。 大幅リニューアル。その他、 キッズルームを設けるなど 暮らしに便利な施設も充実。 空室より順次分譲中。 ヒルトップ横濱根岸 ＪＲ東海の社宅として 稼動していたマンションが 都心型コンパクトマンション 全戸空室となったため、 クローバー六本
Slide 12: リスタイリング事業のバリューアップ事例
流動化事業② ～リスタイリング事業のバリューアップ事例～ 防犯性、利便性に加え、デザイン性や環境性能の向上を目指した 多彩なバリューアッププラン リスタイリング事業のバリューアップ事例 安全性の向上 玄関ホール等、デザインの向上 ロビーの快適性を向上 防犯カメラ設置で オートロック化、 ｾｷｭﾘﾃｨ向上 ﾓﾆﾀｰ付ｲﾝﾀｰﾎﾝ 環境への配慮 オートロック、宅配ﾛｯｶｰ完備 壁などが劣化した駐輪場を、 吹抜け空間を エコフェンス等で再生 緑映える中庭へ 共用部を整備 入居者が利用 できる庭園へ Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Rese
Slide 13: 事業紹介 開発事業 ～オフィスビル・商業施設～
事業紹介 開発事業 ～オフィスビル・商業施設～ 開発事業の価値創造 商業施設 平和島トーセイビル T’S BRIGHTIA 土地を購入 吉祥寺 建物を開発（新築） ・エリア特性やニーズに応じた商品開発 ⇒オフィス、マンション、戸建、商業施設など多彩なメニュー ・環境に配慮した設備、仕様の導入 T’S BRIGHTIA 投資家・事業法人・個人富裕層などに販売 下北沢 新宿商業ビル オフィスビル CASBEE（ｷｬｽﾋﾞｰ）建 平和島トーセイビル 築環境総合性能評価 CASEE（キャスビー）とは、 屋上緑化 建築物を環境性能で格付け する手法で、省エネや省資源・ リサイクル性能といった環境 負荷削
Slide 14: 開発事業 ～分譲マンション・戸建住宅～
開発事業 ～分譲マンション・戸建住宅～ 好調な住宅市況を踏まえ、分譲マンションや戸建開発を促進 月島、高田馬場、初台などで開発プロジェクトが進行 THEパームス月島ルナガーデン 三鷹シンフォニープロジェクト 分譲マンション 分譲マンション THEパームス月島 THEパームス三鷹 ルナガーデン レジェーロ ムーンコート ムーンコート 発展著しい月島エリアに、 ファミリー・DINKS ファミリー・DINKSを中心 を中心 とした総戸数119 とした総戸数119戸の戸の カーシェアリングや省エネ対策等、環境に優しい住まいを実現。 分譲マンションを開発 住宅エコポイント対象住宅。 THEパームス高田馬
Slide 15: 事業紹介 賃貸事業 ～高利回り物件を保有～
事業紹介 賃貸事業 ～高利回り物件を保有。会社の収益基盤となる屋台骨～ 賃貸事業の強み 自社開発オフィスビル 高いテナント誘致力で高稼働率を維持 ・オフィスビル（自社開発、中古）、賃貸マンション、 商業施設等、多彩な物件を保有 （2011年11月末時点 33棟） ・建物・空間の両面から快適なスペースを提供 高い利回りで稼動。会社の安定収益源 小石川トーセイビル 虎ノ門トーセイビル マンション 商業施設 クローバー六本木 商業施設：喜久本プラザ 商業施設：プラザなかやま（JR駅前） 大手証券、スポーツジム等が入居 知名度の高い店舗と人でにぎわう Copyright © 2012 TOSEI CO
Slide 16: 事業紹介 ファンド事業
事業紹介 ファンド事業 ～投資家からの信頼に応え、資産の価値を向上～ 【ファンド事業の流れ】 融資 ファンド事業のビジネスモデル 不動産 取得 国内外の投資家、金融機関からの資金で ファンド 金融機関 不動産獲得 出資 資産価値の向上 投資家 ・高いテナント入居率を維持し、運用価値を向上、 ｱｾｯﾄﾏﾈｰｼﾞｬｰ ・金融商品としての不動産収支レポートを作成 物件取得・売却 賃貸募集・管理 高い利回りで稼動。会社の安定収益源 運用・報告 （単位：億円） アセットマネジメント受託資産残高 4,000 3,835 ファンド組み入れ物件事例 3,500 3,000 2,859 2,641 2,500
Slide 17: 事業紹介 管理事業 ～不動産の価値を保全するパートナー～
事業紹介 管理事業 ～不動産の価値を保全するパートナー～ 管理事業の特長 ＜建物別の管理棟数＞ ビル・学校等の施設 308棟 トーセイ・コミュニティ株式会社 ・オフィス、マンション、学校施設等、多様な建物 に対応 マンション等 203棟 ・顧客は、ファンド、法人、個人等多岐に渡る ・多彩な技術を備えた建物管理のエキスパート 合計 511棟 総合的な不動産管理を展開 2011年11月末時点 ビルメンテナンス業務（BM） 資産価値を高める管理業務（PM) 建物保全管理 テナントリーシング（稼働率向上） 設備管理 テナント管理 給排水衛生管理 キャッシュフロー管理 清掃管理 管理事業を行う ビルメン
Slide 18: 事業紹介 オルタナティブインベストメント事業
事業紹介 ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 ～金融的手法で不動産を再生～ ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業のスキーム トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社 ・不動産担保付債権投資による不動産取得 ・不動産保有会社のM&A展開 ・グループのノウハウを活用して取得物件を再生 【下写真】 ラルタビルの バリューアップ事例 大森ラルタビル （オフィス→整備） （代物弁済にて取得） （住居→オフィス） Before After Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 17
Slide 19: Ⅲ. トーセイの新中期経営計画
Ⅲ. トーセイの新中期経営計画 ～さらなる成長に向けて～ Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 18
Slide 20: 新中期経営計画「Next Stage 2014」 ～基本方針～
新中期経営計画 「Next Stage 2014」 ～基本方針～ 既存6事業の質的拡充、量的拡大を柱とし、 グローバルなフィールドへの進出を果たす 既存６事業の拡充と成長 ・成長ドライバーである不動産流動化、開発、ファンドの3事業をより一層強化する ・不動産流動化、開発におけるエンドユーザー向け事業の伸長により、規模の再拡大を行う ・不動産ファンド事業におけるアセットマネジメント受託資産規模とフィー収入の拡大を目指す グローバルなフィールドへの進出 ・グローバル展開の橋頭堡を築き、既存事業への寄与と海外事業のポートフォリオ化を目指す ・海外投資家とのリレーション強化ならびに新規ファンド組成にお
Slide 21: 新中期経営計画「Next Stage 2014」 ～再成長に向けた事業戦略～
新中期経営計画 「Next Stage 2014」 ～再成長に向けた事業戦略～ 主力3事業を成長ドライバーと位置付け、規模の拡大を図る 注力テーマは“エンドユーザー向け商品展開”と“海外展開” 不動産流動化事業 不動産開発事業 不動産ファンド事業 ■1棟売買（オフィス・マンション） ■分譲マンション ■新規ファンド組成 環境にも配慮した Restyling型ファンドなどの 成長 投資効率の高い 再生販売を推進 都市型マンションを アクイジ型ファンド組成を推進 ﾄﾞﾗｲﾊﾞ－ 開発、販売 強化 ■Restyling（中古住宅分譲） ■戸建て住宅 ■アセットマネジメント受託 幅広い商品構成で 一次
Slide 22: Ⅳ. トーセイの業績
Ⅳ. トーセイの業績 Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 21
Slide 23: 業績の推移 2011年11月期業績と2012年11月期業績予想
業績の推移 2011年11月期業績と2012年11月期業績予想 低価法リスク払拭により収益力を回復し、再成長へのスタンバイ完了 経常利益22億円、当期純利益12億円を目指す 【売上高・利益項目の推移】 百万円 百万円 経常利益 40,000 2,500 2,226 33,629 売上高 経常利益 35,000 29,063 2,000 26,449 当期純利益 1,574 30,000 24,759 当期純利益 25,000 1,500 1,278 20,000 803 15,000 1,000 656 751 10,000 421 500 5,000 108 - - 2009.11 2010
Slide 24: 業容拡大に向けて～バランスシートの拡大シミュレーション～
業容拡大に向けて～バランスシートの拡大シミュレーション～ レジデンシャル系を軸に仕入を推進し、徐々にバランスシートを拡大 シミュレーションパターン （自己資本を前期末の額とし、自己資本比率を引き下げてLTVを高めた場合のｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ。 棚卸資産、有利子負債のみ変化させている（全社のLTVは上昇したと仮定）） 売上想定665億円 売上想定536億円 ’11.11末実績 億円 （棚卸資産×138%で試算） 億円 億円 （棚卸資産×138%で試算） 900 41.6% 45% 1,000 45% 900 45% 売上想定465億円 40.0% （棚卸資産の138%に相当） 900 40% 800
Slide 25: Ⅴ. トーセイのCSR
Ⅴ. トーセイのCSR Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 24
Slide 26: トーセイグループのＣＳＲ
トーセイグループのＣＳＲ トーセイグループ 企業理念 トーセイグループ 企業メッセージ 私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かな 10年後、20年後の街並みを見すえ、 プロフェッショナル集団として 心を込めて都市をつくりあげていく あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と 感動を創造する。 トーセイグループ エコ宣言 トーセイグループは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造するという企業理念を掲げ “都市に、心を。”の実現に向けて、人と環境に優しい企業活動を推進し、 地球環境の負荷軽減に努めることを宣言します。 健全な成長を維持するための 事業を通じた 社員の環境意識啓発・向上
Slide 27: トーセイグループのＣＳＲ ～環境への取り組み～
トーセイグループのＣＳＲ ～環境への取り組み～ エコ宣言に基づき、事業を通じた環境負荷軽減や 社員の環境教育・啓発を行っています エコミッションⅠ エコミッションⅡ エコミッションⅢ 環境活動推進体制の強化 環境法規制の遵守・環境教育 活動報告 屋上緑化 改正省エネ法・ 環境広報 新築、既存物件への屋上 東京都環境確保条例対応 緑化を推進し、累計68棟、 保有ビルのエネルギー使用量を 約3,200㎡を実施。 計測、調査し、東京都へ地球温暖 環境配慮型マンション開発 化対策報告書を任意提出。 既存の住宅に新たな価値を 環境意識啓発活動（チャレンジ２５） 与える取り組みと実績が評価 リス
Slide 28: 今後ともよろしくお願いいたします。
今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経営企画部 TEL：03-3435-2864 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対する見通し は、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いたものに限定されるもので はありません。これらの情報は、現在において入手可