Ichigo Inc. · TSE:2337
Ichigo — Q1 FY2020 Earnings Presentation
75 slides from Ichigo's earnings presentation, Jul 11, 2019
Slide 1: 2020年2月期 第1四半期 決算説明資料
2020年2月期 第1四半期 決算説明資料 July 11, 2019 いちご株式会社 （2337） Ichigo Inc. © Ichigo Inc. All rights reserved. www.ichigo.gr.jp
Slide 2: Make More Sustainable
Make More Sustainable サステナブルインフラの「いちご」 © Ichigo Inc. All rights reserved.
Slide 3: © Ichigo Inc. All rights reserved.
© Ichigo Inc. All rights reserved.
Slide 4: © Ichigo Inc. All rights reserved.
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Slide 5: 目次
目次 2020年2月期 第1四半期連結業績 ESG（環境・社会・ガバナンス）へのコミットメント 2020年2月期 第1四半期サマリー いちごサステナビリティ方針 営業利益 +43%、純利益 +34%、EPS +37% （前年同期比） ESGの取組み 各セグメントにおける損益内訳 Appendix いちごの収益モデル 財務・各種データ 特長 ① ストック収益とフロー収益の融合 中期経営計画「Power Up 2019」の達成 特長 ② 将来収益の着実な拡大 特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現 長期VISION 「いちご 2030」 特長
Slide 6: 2020年2月期 第1四半期連結業績
2020年2月期 第1四半期連結業績 © Ichigo Inc. All rights reserved. 6
Slide 7: 2020年2月期 第1四半期サマリー
2020年2月期 第1四半期サマリー ■ 盤石な収益モデル ■ ストック収益の成長 （売上総利益：百万円） ストック収益の固定費カバー率 +5% アセットマネジメント 心築（しんちく） クリーンエネルギー 214% +9% +5% -3% （※） 3,990 4,171 売上総利益 2,925 3,070 571 546 555 10,295 504 百万円 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q （※） 昭和村の通年稼働に伴う事業税の増加等に
Slide 8: 営業利益 +43%、純利益 +34%、EPS +37%（前年同期比）
営業利益 +43%、純利益 +34%、EPS +37%（前年同期比） 前年同期比で利益が大幅増加、通期予想の達成に向け順調に進捗 ■ 2020年2月期 第1四半期連結業績 （単位：百万円） 2019/02 2020/02 前年同期比 通期予想 1Q業績 1Q業績 増減率 営業利益 5,992 8,537 +42.5% 26,500 経常利益 5,217 7,607 +45.8% 22,800 純利益 3,547 4,768 +34.4% 15,000 1株あたり純利益（EPS） 7.15円 9.76円 +36.5% 30.39円 © Ichigo Inc. All rights reserve
Slide 9: 各セグメントにおける損益内訳
各セグメントにおける損益内訳 アセットマネジメント ： ストック収益であるベース運用フィー +9% 心築 ： ストック収益である賃貸収益 +5% フロー収益である売却益 +66% クリーンエネルギー ： ストック収益である売電収入は昭和村の通年稼働に伴う 事業税の増加等により -3% （単位：百万円） セグメント利益（営業利益） 主な内訳 セグメント 2019/02 1Q 2020/02 1Q 前年同期比 2020/02 通期 （）カッコ内前年同期比増減 （実績） （実績） 増減率 （予想） ※外部粗利ベース ・ベース運用フィー：522（+41） ・取得/売却フィー：11（-31）
Slide 10: いちごの収益モデル
いちごの収益モデル © Ichigo Inc. All rights reserved. 10
Slide 11: 特長 ① ストック収益とフロー収益の融合
特長 ① ストック収益とフロー収益の融合 ストック収益（主に賃料収入、AMのベース運用フィー、売電収入） 33,800 売上総利益 フロー収益（主に心築における不動産譲渡益） 32,126 固定費 （固定販管費 + 支払利息） （単位：百万円） 27,925 26,986 15,186 17,952 20,833 14,139 13,015 8,986 12,893 10,295 4,591 8,175 16,940 15,848 2,576 13,786 13,971 6,124 5,975 11,847 935 8,302 8,166 6,502 6,371 7,071 5,040 5,5
Slide 12: 特長 ② 将来収益の着実な拡大
特長 ② 将来収益の着実な拡大 継続的な資産取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない 将来収益（保守的に見積もった鑑定評価ベースの含み益）は着実に拡大 （単位：百万円） 50,916 45,439 36,797 28,056 19,648 12,269 2014年2月期末 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 鑑定評価ベースの含み益 © Ichigo Inc. All rights reserved. 12
Slide 13: 特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現 心築資産の売却時には 2.5倍 売上総利益率 鑑定評価以上の資産価値を実証 26% ■ 心築資産の売却益の推移 4.4倍 売上総利益率 鑑定評価ベース含み益 34% 売却による売上総利益 1.6倍 売上総利益率 14% 2.2倍 売上総利益率 23% 簿価に対する 含み益率 簿価に対する 150億円 2.9倍 9% 含み益率 売上総利益率 14% 29% 120億円 105億円 簿価に対する 含み益率 簿価に対する 12% 72億円 含み益率 簿価に対する 64億円 14% 59億円 含み益率 56億円 14% 33億円 27億円 19億円 201
Slide 14: 特長 ④ 高いキャッシュ創出力
特長 ④ 高いキャッシュ創出力 純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー （単位：百万円） +66% ■ 純利益とエコノミック営業キャッシュフローの推移 純利益 エコノミック営業キャッシュフロー +44% +32% +19% 25,522 21,456 17,116 16,722 14,894 15,373 12,925 14,018 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 ※ 「エコノミック営業キャッシュフロー」とは、決算短信の表紙に記載のとおり、営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備 の増減額（仕入・売却）の影響を除く営業
Slide 15: 強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤 ■ コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移 （金利） 2.5% 12年 （期間） 10.8年 10.3年 10.2年 9.8年 9.6年 1.96% 9.0年 8.7年 2.0% 9年 8.3年 8.3年 7.6年 7.5年 7.8年 5.9年 1.71% 1.5% 6年 5.5年 1.41% 1.24% 1.04% 0.97% 1.0% 3年 加重平均借入期間 0.91% 加重平均残存期間 加重平均金利 0.5% 0年 2014年2月期末 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2
Slide 16: 借入金の無担保化による財務基盤のさらなる強化
借入金の無担保化による財務基盤のさらなる強化 財務力の継続的な向上により長期の無担保資金を確保 昨年9月締結の100億円と合わせ、200億円の無担保コミットメント枠を確保 コミットメント枠内においてリボルビング方式（※）の機動性 資金使途が特定の不動産に限定されない高い自由度 （※）コミットメント枠内で繰り返し借入が可能な設定 ■ 無担保コミットメントラインの概要 借入先 ： みずほ銀行をアレンジャー兼エージェントとしたシンジケート団 コミットメント枠 ： 100億円 資金使途 ： 販売用不動産の取得 引出期間 ： 3年間 返済期日 ： 2029年6月29日（10年間） © Ich
Slide 17: 「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長 © Ichigo Inc. All rights reserved. 17
Slide 18: AM：いちごの上場投資法人への成長サポート
AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート オフィス ホテル グリーンインフラ いちごオフィス いちごホテル いちごグリーン 8975 3463 9282 ■ 上場日 ■ 上場日 ■ 上場日 2005年10月12日 2015年11月30日 2016年12月1日 ■ 資産規模 ■ 資産規模 ■ 資産規模 2,032億円（85物件） 529億円（22ホテル） 114億円（15発電所） ■ 分配金利回り（2019年7月5日時点） ■ 分配金利回り（2019年7月5日時点） ■ 分配金利回り（2019年7月5日時点） 4.1% 4.8% 5.7% • 中規模オフィスに特化し、テナント満足を • 需
Slide 19: 心築：心築ノウハウの活用による厳選した取得と売却
心築 ： 心築ノウハウの活用による厳選した取得と売却 好調な売却を継続 : 売却粗利率は29% いちごオーナーズ 取得（簿価）8,913百万円（全体の43%）、売却（売上）377百万円（2%） ※ いちごオーナーズの売却は、顧客のニーズにより下期（年度末）に集中する傾向 2020年2月期1Qは10億円の買い越し（取得が売却を超過） （単位：百万円） 取得 売却 差額 件数 簿価（A） 件数 売上高（B） （A）-（B） オフィス 3 6,131 4 6,040 +91 ホテル － － 3 4,994 -4,994 商業 － － 2 7,182 -7,182 レジデンス 14 10,
Slide 20: 心築：1Q売却物件の心築事例（商業ビル）
心築 ： 1Q売却物件の心築事例（商業ビル） 保有期間 約5年 立地 原宿駅に近接する商業エリア目抜き通りから脇道に入り、 視認性には若干欠ける 心築内容 1棟貸しテナントの退去により、空ビルの状態で取得 ダイレクトリーシングにより満室稼働を実現 全テナントと定期借家契約を締結 ■ 含み益を大幅に超える売却益 売上総利益率 52% 3.1倍 1,195 百万円 383 百万円 鑑定ベースの含み益 売却時の売上総利益 © Ichigo Inc. All rights reserved. 20
Slide 21: 心築：1Q売却物件の心築事例（ホテル）
心築 ： 1Q売却物件の心築事例（ホテル） 保有期間 約3.5年 立地 熊本市の中心地（ビジネス・観光需要双方の取り込みが可能） 心築内容 快適性改善を通じたADR（平均客室単価）の向上 （空調・給湯熱源更新による温熱環境の改善、エネルギー効率の向上） 照明LED化による省エネ化を通じたコスト削減 ■ ADRの成長 ■ NOIの成長 ■ 含み益を超える売却益 売上総利益率 29% +20% +31% 1.6倍 5,840 4,871 円 円 153 653 稼働率 117 百万円 百万円 稼働率 87% 百万円 398 86% 百万円 取得時 売却時 取得時 売却時 鑑定ベース 売却時の 含み
Slide 22: 心築：海外における価値向上のベストプラクティスの研究
心築 ： 海外における価値向上のベストプラクティスの研究 米国ホテルポートフォリオへの投資（2018年4月～2019年5月） 概要 上場を企図するブリッジファンドへのメザニンファイナンス 目的 北米不動産市場におけるホテルバリューアップ手法等の収集による 心築力のさらなる研磨 投資額 529百万円 償還利益 373百万円（IRR 67.5%） セルフストレージ事業の海外展開 概要 台湾セルフストレージオペレーター「Easy Storage Taiwan」の 株式取得（発行済株式の49%） 店舗 7店舗 / 約1,300室 目的 拡大する東アジアの需要に対応す
Slide 23: クリーンエネルギー：順調な発電開始によるストック収益の成長
クリーンエネルギー ： 順調な発電開始によるストック収益の成長 前期は年度前半の発電開始が多かった一方、今期は年度後半（冬場）が多く 今期の収益成長は限定的 来期は売電収入（ストック収益）が大幅に成長見込み 買取価格 パネル出力 パネル出力 名称 発電開始時期 （円） （MW） 合計（MW） いちご世羅青水ECO発電所 32 2.87 2017年8月11日 2018年2月期 いちご昭和村生越ECO発電所 36 43.34 47.54 2017年9月2日 いちご芽室西士狩ECO発電所 40 1.32 2018年2月5日 いちご呉安浦町中畑ECO発電所 36 2.90 2018年3月2日
Slide 24: クリーンエネルギー：大幅な規模拡大（開発中発電所 +94%）
クリーンエネルギー ： 大幅な規模拡大（開発中発電所 +94%） 新たに2発電所（約5.8MW）が稼働、1発電所（約14MW）の開発が確定 173.8 （+17%） ■ 発電出力（MW) 148.3 稼働中 （+15%） 開発中 128.5 ・ いちご （+17%） 84.4 （うち風力25.9） 稼働中 89.4MW 109.8 58.9 開発中 84.4MW （+94%) （+31%） 39.1 （うち風力14.4） 合計 173.8MW （うち風力7.4） 83.6 20.4 ・ いちごグリーン（9282）： 29.4MW （+16%） 72.3 （+155%） 89.4 28.4 20
Slide 25: 新規事業の創出：博多ホテルズ設立
新規事業の創出 博多ホテルズ設立 ホテル運営事業開始 観光客数の伸びが大きい九州・山口 地区 におけるホテル運営を開始 本年6月より３ホテルで事業開始 同年8月までに7ホテルを運営予定 いちごのレベニューマネジメントAIシステム 「PROPERA」を導入 AI導入の目的と活用領域を明確にし、 ホスピタリティ業界での生産性向上を実現 いちご保有以外のホテル運営、 アメリカ建築家協会賞をアメリカ国外で初受賞したデザインホテル マスターリース等のノンアセットビジネスを 「ホテル・イル・パラッツォ」（福岡県福岡市） 展開予定 育児 様々なニーズ 介護 への対応 教育 シニアビジネス
Slide 26: 新規事業の創出：いちごアニメーション設立
新規事業の創出 いちごアニメーション設立 アニメと様々な業種業界の連動 押井守総監督、西村純二監督による新作アニメ「ぶらどらぶ」 を製作 既存事業とシナジーのある新規事業として本年4月に 「いちごアニメーション株式会社」を設立 床を“貸す”から、テナントとの連携で床を“活用する” 新たな事業ノウハウの獲得、実施 様々な業種業界との連動により、いちごならではの横断的な 役割を担う アニメ放映・配信等のみならず、保有権利に裏付けされた DVD・CD・グッズ販売等による収益化 AKIBAカルチャーズZONE コンテンツを活用した不動産の活性化 介護 様々なニーズ 育児 への対
Slide 27: 新規事業の創出：TSUBASA+への出資
新規事業の創出 仮想×現実のリアルワールドゲーム「TSUBASA+」への出資 スマートフォンのGPS機能を活用した「TSUBASA+」 キャプテン翼×ワールドクラスの実在するトッププレイヤー 舞台は世界、実在する世界の公式スタジアムも登場 ゲーム特性 ユーザーは選手の獲得、育成、対戦により世界中と交流 リリースは2020年より欧州、アジア、南米・・・世界各国 売上連動によるロイヤリティを受領 保有不動産の位置にバーチャルスタジアムを設定、 いちごの ゲームイベント開催等により人々が集まる構図を形成 ※ ゲーム画面は開発中 ビジネスチャンス （開発者 ： 株式会社MIRAIRE） 保有不動産の価
Slide 28: 自社株買い
自社株買い 当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に鑑み、自社株買いにより 株主価値の向上を図る 株式の種類 普通株式 取得方法 信託方式による市場買付 取得金額（上限） 30億円 取得株数（上限） 10,000,000株（自己株式を除く発行済株式総数の2.05%） 取得期間 2019年7月12日～2019年10月11日 （参考）過年度の自社株買い 2017年の自社株買いの結果 2018年の自社株買いの結果 ・ 取得した株式総数 8,436,500株（1.7%） ・ 取得した株式総数 7,869,700株（1.6%） ・ 平均取得株価 355円 ・ 平均取得株価 381
Slide 29: ESG（環境・社会・ガバナンス）へのコミットメント
ESG（環境・社会・ガバナンス）へのコミットメント © Ichigo Inc. All rights reserved. 29
Slide 30: いちごサステナビリティ方針
いちごサステナビリティ方針 環境との調和 事業が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう 積極的に取組みます 省エネルギー、低炭素化と資源循環 事業の遂行にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、 廃棄物の削減･リサイクル等に努め、また、グリーン調達を推進し、低炭素社会と 資源循環型社会の実現を目指します 法令適応と環境管理体制の整備 環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を 順守し、環境保全に努めます また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します 教育・啓発活動 当方針を全
Slide 31: ESGの取組み（環境）
ESGの取組み（環境） 心築の社会的意義 地球に優しく安全性に優れたクリーンエネルギー 建物を「壊す」から 年間発電量 年間CO2削減量 建物の価値を「活かす」 140,167,036 kWh 92,510,242 kg 現存ストックを有効活用し、 不動産の経済耐用年数の長期化、 約38,900世帯分の 約40,200台分の 質の向上を図る 年間CO2排出量を削減 年間消費電力を発電 省資源 ※ 電気事業連合会資料 ※ 環境省資料 「壊す」 1世帯当たりの年間消費電力 3,600kWh 車の排出ガスによる年間CO2排出量 高効率 約2,300kg/台 （いちごグリーンを含む2019年2月期実績
Slide 32: ESGの取組み（社会）
ESGの取組み（社会） スポーツ・文化支援 社会福祉活動 誠実、真摯、実直に「世界への挑戦」を 宮崎大学医学部の小児医療分野 続ける将来有望な選手を応援 （宮崎ひまわりキャンプ）への寄付 ・ ウェイトリフティング ・ 宮交シティがCSR型無担保社債を発行 ・ ライフル射撃 ・ 陸上 ・ 引受人へ支払う手数料の一部を、宮交シティ が指定する先へ寄付 パラリンアート ・小児がん患者を支援するボランティア活動の ・ 障がい者アーティストを支援 継続を支援 三宅宏実選手 （ウエイトリフティング） 地域の活性化 Jリーグトップパートナー唯一の不動産会社として スマート農業支援を通じた地域の活性化、 「不
Slide 33: ESGの取組み（ガバナンス）
ESGの取組み（ガバナンス） 委員会設置会社（現指名委員会等設置会社）への早期移行 グローバルベストプラクティスを志向し、2006年に移行 指名・監査・報酬委員会に加え、任意のコンプライアンス委員会設置 • 指名委員会 5名（うち社外取締役 3名） • 監査委員会 3名（うち社外取締役 3名） • 報酬委員会 5名（うち社外取締役 3名） • コンプライアンス委員会 4名（うち社外取締役 2名） ガバナンス強化に向けた社外取締役の招聘 取締役9名のうち5名が社外取締役であり、全員が独立役員 東証一部上場企業の社長経験者を社外取締役として招聘 • 2018年2月期～ 松﨑正年氏（
Slide 34: Appendix：財務・各種データ
Appendix ： 財務・各種データ © Ichigo Inc. All rights reserved. 34
Slide 35: 保有資産（不動産投資）における含み損益
保有資産（不動産投資）における含み損益 鑑定評価額ベースの含み益は約520億円（前期末比 +2.2%） ■ 自己保有資産の含み損益 （単位：百万円） 簿価 Cap Rate（簿価ﾍﾞｰｽ） 地域 （2019年5月末） 想定NOI 直近鑑定評価額 含み損益 NOI / 低価法適用後 東京 136,772 7,630 5.5% 165,907 +29,135 東京以外 101,881 6,836 6.7% 124,824 +22,943 合計 238,653 14,466 6.0% 290,731 +52,078 ※ NOI未発生の開発案件（約172百万円）を除く © Ichigo Inc. Al
Slide 36: 「時価ベースB/S」および「ネットリスクベースB/S」
「時価ベースB/S」および当社帰属リスクの「ネットリスクベースB/S」 時価ベース連結バランスシート 合計：3,702億円（資産3,182億円+含み益520億円） 現預金 305億円 ノンリコースローン 関連負債等 554億円 ノンリコースローン ネットリスクベース連結バランスシート 関連資産 合計：2,843億円（資産2,322億円+含み益520億円） 767億円 ノンリコースローン 関連当社出資等 213億円 営業貸付金 13億円 営業貸付金 13億円 営業投資有価証券 38億円 営業投資有価証券 38億円 コーポレートローン （社債6億円を含む） 負債 コーポレートローン 2,180億円
Slide 37: セグメント構成
セグメント構成 J-REITおよびインフラ投資法人等の運用業 アセットマネジメント 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による 価値向上、売却による利益実現を行う事業 私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業 心築 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより 不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業 わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を クリーンエネルギー 目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を
Slide 38: セグメント別バランスシート（B/S）勘定科目内訳
セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳 （単位：百万円） 営業投資 販売用 販売用 有形 無形 投資 セグメント 現預金 営業貸付金 その他 資産合計 有価証券 不動産 発電設備 固定資産 固定資産 有価証券 アセットマネジメント － － － － － － 824 141 974 1,941 心築 17,103 1,324 3,839 164,703 － 74,334 927 1,089 2,971 266,295 クリーンエネルギー 2,401 － － － － 24,540 215 － 1,187 28,344 全社資産 19,206 － － － － 66 137 1,327 90
Slide 39: 各セグメントにおける損益内訳（詳細）
各セグメントにおける損益内訳（詳細） （単位：百万円） 外部粗利（売上総利益） セグメント利益（営業利益） セグメント 2019/02 1Q 2020/02 1Q 前年同期比 2019/02 1Q 2020/02 1Q 前年同期比 2020/02 前年同期 実績 増減率 前年同期 実績 増減率 通期予想 アセッ トマネジメント 548 626 +14.2% 454 519 +14.4% 1,821 ストック収益（ベース運用フィー他） 504 546 +8.3% － － － － フロー収益（取得/ 売却フィー他） 44 79 +79.5% － － － － 心築 6,336 9,114 +43.8
Slide 40: アセットマネジメント 運用資産残高
アセットマネジメント 運用資産残高 2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 項目 （12M） （12M） （12M） （12M） （12M） 1Q（3M） いちごオフィスリート 運用資産残高（期末） 1,238億円 1,651億円 1,945億円 1,969億円 2,030億円 2,032億円 （公募） ベース運用フィー粗利（実績） 759百万円 1,016百万円 1,291百万円 1,373百万円 1,426百万円 372百万円 いちごホテルリート 運用資産残高（期末） － 204億円 476億円 509億円 507億円 5
Slide 41: 心築を軸としたいちごの事業モデル
心築を軸としたいちごの事業モデル いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な 価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造 心築機能を軸とした事業モデル グリーンインフラ 太陽光発電所 取得 いちごグリーン 9282 売却 オフィス 外 いちごオフィス 心築 不動産 部 8975 ホテル 不動産 心を込めて 現存不動産に 売却 新しい価値を創造 いちごホテル 3463 取得 © Ichigo Inc. All rights reserved. 41
Slide 42: 心築の社会的意義
心築の社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会 建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」 ソフト面、ハード面において、いちごの不動産技術、運用ノウハウを活用し、 一つ一つ丁寧に、誠意あるバリューアップにより新たな価値を提供 心築することにより、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る 「心で築く、心を築く」 心築 ・建物改修、修繕 ・遵法性の治癒 ・耐震補強 ・環境化、省エネ化 ・テナント満足度向上 ・美観、快適性の向上 ・建物管理仕様の質向上 等 「壊す」 日本の 高効率 現存ストックの 有効活用 省資源 © Ichigo Inc. All rights reserved
Slide 43: 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ
【参考】 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ 心築による価値向上の典型的な手段 建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、 新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等 NOI（純収益）利回り 5.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合 借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 75%、金利 1.5% 保有期間 3年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント 売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを15%向上した上で売却 【取得時】 ・（年間NOI 110百万円）－（年間金利
Slide 44: 不動産ポートフォリオ
不動産ポートフォリオ 首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、商業、ホテル等幅広く 資産価値改善余地のある中規模不動産を積極的に取得 ■ 物件タイプ別残高比率 ■ 地域別残高比率 ■ 地域別残高 底地 その他 (単位：億円) 名古屋 1% 1% 3% 沖縄 1% ロジスティクス 北海道 2% 3% 仙台 3% その他 北海道 大阪 3% 複合施設 5% 43 8% オフィス 26% 東京以外 住居 首都圏 12% 東京 16% 57% ホテル 福岡 商業施設 16% 東京 22% 21% 1,314 仙台 59 ■ 物件規模別残高比率 沖縄 100億円 22 その他 以上 10億
Slide 45: 心築資産の内訳 ①
心築資産の内訳 ① 保有する資産 174物件 2,287億円（取得価格） [想定NOI/年 計 142億円（簿価ベース利回り 6.0%）] 区分 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4) (※1) 1 市場 固定 千葉県松戸市 20億円以上30億円未満 2005/06 47年 73 百万円 1,900 百万円 － － 2 商業施設 販売 東京都港区 20億円以上30億円未満 2005/10 50年 144 百万円 1,033 百万円 － － 3 商業施設 固定 東京都港区 30億円以上 20
Slide 46: 心築資産の内訳 ②
心築資産の内訳 ② 区分 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4) (※1) 27 商業施設 固定 埼玉県所沢市 10億円以上20億円未満 2013/11 11年 63 百万円 92 百万円 － － 29 底地 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2014/03 － 115 百万円 273 百万円 － － 30 複合施設 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2014/03 35年 44 百万円 108 百万円 6.95 x 26.0% 32 商業施設 固定 福岡県福岡市 10億円以
Slide 47: 心築資産の内訳 ③
心築資産の内訳 ③ 区分 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4) (※1) 51 住居 販売 東京都大田区 10億円未満 2014/12 17年 54 百万円 150 百万円 2.21 x 35.7% 53 住居 販売 東京都中央区 10億円未満 2014/12 16年 38 百万円 99 百万円 2.96 x 44.4% 55 住居 販売 東京都新宿区 10億円未満 2014/12 14年 26 百万円 82 百万円 2.05 x 25.8% 56 住居 販売 東京都渋谷区 10億円以上
Slide 48: 心築資産の内訳 ④
心築資産の内訳 ④ 区分 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4) (※1) 89 オフィス 販売 東京都武蔵野市 30億円以上 2015/07 30年 147 百万円 670 百万円 1.72 x 13.3% 92 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2015/07 11年 100 百万円 353 百万円 1.82 x 17.7% 110 ホテル 販売 福岡県福岡市 30億円以上 2016/03 33年 288 百万円 905 百万円 2.05 x 104.5% 111
Slide 49: 心築資産の内訳 ⑤
心築資産の内訳 ⑤ 区分 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4) (※1) 124 ホテル 販売 北海道旭川市 10億円未満 2016/12 29年 78 百万円 593 百万円 1.48 x 48.5% 126 ホテル 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2016/12 28年 91 百万円 505 百万円 1.25 x 25.4% 127 ホテル 販売 沖縄県石垣市 20億円以上30億円未満 2017/02 16年 168 百万円 544 百万円 1.80 x 80.2% 1
Slide 50: 心築資産の内訳 ⑥
心築資産の内訳 ⑥ 区分 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4) (※1) 146 商業施設 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2018/08 28年 31 百万円 － － － 147 ホテル 販売 京都府京都市 30億円以上 2018/08 1年 328 百万円 1,666 百万円 1.59 x 27.2% 148 オフィス 販売 東京都千代田区 10億円未満 2018/08 51年 54 百万円 166 百万円 3.93 x 104.4% 149 商業施設 固定 東京都千代
Slide 51: 心築資産の内訳 ⑦
心築資産の内訳 ⑦ 増減額 No. 物件取得区分 取得金額 想定NOI/年 いちご出資額 想定マルチプル 想定IRR （前期末比） A いちごオーナーズ向け（オフィス、住居）：41件 25,033 百万円 +7,903 百万円 1,221 百万円 9,300 百万円 － － B セントロ（オフィス、住居等）：19件 6,998 百万円 -62百万円 479 百万円 2,336 百万円 － － C セルフストレージ：25件 2,035 百万円 +40 百万円 287 百万円 500 百万円 － － 228,711百万円 合計（全体）：174件 14,267 百万円 48,843 百万円 － －
Slide 52: クリーンエネルギーの全国展開 ①
クリーンエネルギーの全国展開 ① 2019年7月11日時点 いちご保有 （売電開始済） いちご保有 （開発確定） パネル出力 固定買取 パネル出力 固定買取 名称 地区 売電開始 名称 地区 売電開始 （MW） 価格（税抜） （MW） 価格（税抜） いちご徳島東沖洲ECO発電所 四国 2.52 40円 2013年8月 いちご高島朽木ECO発電所 関西 3.74 32円 2019年11月 いちご府中上下町矢野ECO発電所 中国 0.99 40円 2014年3月 いちごみなかみ新巻ECO発電所 関東 12.02 36円 2020年1月 いちご湧別芭露ECO発電所 北海道 0.80 40円
Slide 53: クリーンエネルギーの全国展開 ②
クリーンエネルギーの全国展開 ② 地域経済振興と環境に優しいクリーンエネルギー事業により地域活性化 北海道 中国地方 いちご湧別芭露ECO発電所 0.80MW ■ 売電開始もしくは開発確定 いちご米子泉ECO発電所 2.61MW いちご別海川上町ECO発電所 0.88MW 59発電所 約184MW いちご笠岡拓海町ECO発電所 いちご府中上下町矢野ECO発電所 1.11MW 0.99MW いちご厚岸白浜ECO発電所 0.80MW いちご豊頃佐々田町ECO発電所 0.60MW いちご世羅津口ECO発電所 2.54MW 現時点売電開始済 いちご芽室西士狩ECO発電所 1.32MW いちご世羅青水E
Slide 54: いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有）
いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有） 売電開始もしくは開発確定：43発電所（147.90MW） 2019年7月11日時点 ※出力量（MWベース）の分散状況 電力会社別 買取価格別 売電実績別 北海道電力 四国電力 3% 2% 東北電力 3% 18円 21円 11% 40円 九州電力 0.5年超で稼働 7% 20% 13% 26% 東京電力 24円 売電実績有 関西電力 45% 8% （1年超） 6% 55% 32円 0.5年以内に 中部電力 36円 10% 稼働 10% 44% 中国電力 14% 売電実績有 18% （～0.5年） 4% 売電実績有 出力区分別 日射量
Slide 55: 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは
【参考】 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは FIT（Feed-In Tariffの略）の概要 太陽光、風力等の再生可能エネルギーの普及に向け、一定の設備認定を受けた 再生可能エネルギーにより発電された電気を電力会社との接続契約締結の上、 固定価格にて買い取ることを国が約束する制度であり、一度適用された価格は 原則、調達期間（20年）にわたって保証される 買取価格は年度毎に見直され、接続申込日、系統連係に関する契約締結日等 により決定される 太陽光発電 風力発電 年度 買取価格 年度 買取価格 買取期間 買取期間 （4/1～3/31） （1kWh当り） （4/1～
Slide 56: バランスシート（B/S）の推移 [資産の部]
バランスシート（B/S）の推移 [資産の部] （単位：百万円） 前期末比 2016/02 期末 2017/02 期末 2018/02 期末 2019/02 期末 2020/02 1Q末 （増減） 資産の部 流動資産 現金及び預金 28,779 47,678 45,510 50,225 38,711 -11,514 受取手形及び売掛金 691 913 1,097 1,344 1,671 +327 営業貸付金 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 － 営業投資有価証券 1,784 1,433 2 1,218 3,839 +2,621 販売用不動産 172,833 167,80
Slide 57: バランスシート（B/S）の推移 [負債の部 / 純資産の部]
バランスシート（B/S）の推移 [負債の部 / 純資産の部] （単位：百万円） 前期末比 2016/02 期末 2017/02 期末 2018/02 期末 2019/02 期末 2020/02 1Q末 （増減） 負債の部 流動負債 支払手形及び買掛金 80 110 － － － － 短期借入金 2,188 805 1,042 3,275 6,467 +3,192 短期ノンリコースローン 79 611 － － － － 1年内償還予定の社債 － 112 112 112 112 － 1年内返済予定の長期借入金 8,161 5,209 4,449 7,881 8,660 +779 1年内返済予定の長期ノ
Slide 58: 損益計算（P/L）の推移
損益計算（P/L）の推移 （単位：百万円） 2019/02 2016/02 2017/02 2018/02 2019/02 2020/02 前年同期比 1Q（3M） 通期予想 進捗率 （12M） （12M） （12M） （12M） 1Q（3M） （増減） （前年同期） 売上高 49,699 109,253 57,846 83,540 26,290 16,108 +10,182 － － 売上原価 28,865 81,327 30,860 51,413 15,994 8,653 +7,341 － － 売上総利益 20,833 27,925 26,986 32,126 10,295 7,454 +2
Slide 59: キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [営業活動]
キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [営業活動] （単位：百万円） 2016/02（12M） 2017/02（12M） 2018/02（12M） 2019/02（12M） 2020/02 1Q（3M） 営業活動によるキャッシュ・フロー 税金等調整前当期純利益 14,022 20,630 20,109 23,079 7,796 減価償却費 792 778 1,015 1,696 610 株式報酬費用 174 223 215 213 62 のれん償却額 139 141 111 254 43 負ののれん償却額 -90 － － － － 賞与引当金の増減額（-は減少） -3 23 32 -3 250 貸
Slide 60: キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [投資活動 / 財務活動]
キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [投資活動 / 財務活動] （単位：百万円） 2016/02（12M） 2017/02（12M） 2018/02（12M） 2019/02（12M） 2020/02 1Q（3M） 投資活動によるキャッシュ・フロー 定期預金等の預入による支出 -0 -6,100 -6 -118 -3 定期預金等の払戻による収入 － 201 － 1,060 2,009 投資有価証券の取得による支出 -671 -300 -140 -539 -93 投資有価証券の売却による収入 296 6,136 － 32 111 投資有価証券の償還による収入 3 － － － － 有形固定資産の取
Slide 61: Jリーグ「トップパートナー」として地域活性化を目指す
Jリーグ「トップパートナー」としてJリーグと組み、地域活性化を目指す 「企業の存在意義は社会貢献である」という考えのもと、Jリーグとともに地域 の振興を目指す Jリーグのスローガン いちごの経営理念 「Jリーグ100年構想 ～スポーツでもっと幸せな国へ。」 「日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会のいちご」 ホームタウンの市民・行政・企業が三位一体となった支援体制を 事業活動を通じて社会的責任を果たすことが最大の目標 持ち、その街のコミュニティとして発展する「地域に根差したスポーツ 地域に密着した現場主義を徹底し、地域の皆様に安心、安全、 クラブ」を目指し、スポーツ振興に留まらず、地
Slide 62: 中期経営計画「Power Up 2019」の達成
中期経営計画「Power Up 2019」の達成 © Ichigo Inc. All rights reserved. 62
Slide 63: 中計「Power Up 2019」の達成詳細 ①
中計「Power Up 2019」の達成詳細 ① 全経営指標（KPI）にて計画を達成 3年間で営業利益は60%、経常利益は66%、純利益は19%成長 — 繰越欠損金の解消により法人税負担率は、2016年2月期の6.9%から2019年2月期は31.8%に上昇 （単位：百万円） 2016年2月期 2019年2月期 成長率 2019年2月期 達成率 （Shift Up 2016実績） （Power Up 2019実績） （2016年2月期比） （Power Up 2019計画） 営業利益 （※1） 16,387 26,279 +60.4% 25,000 105.1% 経常利益 13,889 23
Slide 64: 中計「Power Up 2019」の達成詳細 ②
中計「Power Up 2019」の達成詳細 ② • インフラ市場への新投資法人上場 • いちごグリーン（9282）が2016年12月1日付で東証インフラ市場に 新規上場 • いちごオフィス（8975）、 いちごホテル（3463）への成長支援 • いちごオフィス（8975）、いちごホテル（3463）への物件供給 本業のさらなる 強化と深化 • 高機能、安心、安全、環境に優しい 〇 • 長期私募ファンドの組成（83億円） 不動産を提供するため、エンジニア • エンジニアリングチームの強化 収益性 リングチームを強化 • 物件取得と心築へのさらなる貢献を目的としたマーケティング機能 • 専門のリー
Slide 65: 中計「Power Up 2019」の達成詳細 ③ JPX日経インデックス400
中計「Power Up 2019」の達成詳細 ③ 「JPX日経インデックス400」 2018年8月の定期入替時もいちごが選定 2016年から3年連続で「JPX日経インデックス400」に継続組み入れ 2019年度の選定時は上位200社目標を設定（発表は本年8月） 総合スコアの算定方法 基準日から起算して直近3年間の売買代金合計額の順位1,200位以内 基準日時点の時価総額順位が1,200位以内の銘柄から時価総額上位1,000社を 選定し、当該1,000社につき以下項目の順位スコアを算出 (a) 3年平均ROEの順位スコア（1位：1,000点～1,000位：1点） (b)
Slide 66: 長期VISION「いちご 2030」
長期VISION 「いちご 2030」 “サステナブルインフラの「いちご」” © Ichigo Inc. All rights reserved. 66
Slide 67: 「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す
「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す 従来の心築を軸とした事業モデルをさらに進化させ、既存事業の継続的な 成長に加え、持続性と安定性の高い新たな収益基盤を構築 サステナブル インフラ サステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、 当社の事業は人々の暮らしに密接に関わっており、 人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の 人々の生活を支える社会インフラおよび生活インフラ 持続可能な発展」を目指すうえで、重要な命題です でもあります いちごの心築は、現存不動産に新たな価値を創造し、 いちごは、入居するテナントや利用する人々の生活に 高効率で省資源の持続性の高い、サステナブル
Slide 68: 不動産を超え、「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応
不動産を超え、 「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応 多様化する 「建物」 を軸 「人・企業」 を主役 ニーズへの 育児 介護 住居 住む 対応 教育 シニアビジネス オフィス 働く 観光 医療 商業 買う・食べる 農業 エンターテインメント ホテル 泊まる 公共事業 太陽光発電 エネルギーを使う スポーツ その他 スタジアム スポーツする・観戦する カルチャー エネルギー © Ichigo Inc. All rights reserved. 68
Slide 69: 経営目標（KPI）
経営目標（KPI) 資本生産性の目標 ROE（自己資本利益率） 期間平均 15%以上（2020年2月期～2030年2月期） — 資本生産性の向上や安定収益基盤の創出により、将来のROEを向上 — 長期にわたるROE15%以上の収益構造の確立と、株主価値の根幹である 1株利益（EPS）の成長を図る 「JPX日経インデックス400」 11年間継続の組み入れ — 2030年8月期の定期入替時までの継続した組み入れ キャッシュ創出力の目標 エコノミック営業キャッシュフロー 11年間継続の当期純利益超過 — 当社の高いキャッシュフロー創出力は成長投資と株主還元の源泉であり、 その継続
Slide 70: 株主還元方針
株主還元方針 配当の成長率と透明性、安定化に注力した株主還元策 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy） — 原則として「維持か増配」のみを明確な方針とし、「減配しない」ことにより 盤石な安定収益基盤が可能にする「安心安定配当」を実現 「DOE（株主資本配当率）3%以上」 — 株主資本を基準とすることで、期ごとの利益変動に左右されず （1株あたり配当金） 長期にわたり安定的な配当の成長を目指すことが可能 機動的な自社株買い （新規） DOE3%以上の政策により、 安定的な配当成長を目指す — 株主価値向上に資する最適資本構成を 目指
Slide 71: 初年度の取組み事例
初年度の取組み事例 心築の進化 新しいアセットタイプへの挑戦（例 ： 寮社宅、スポーツ施設等） 「最高のパートナー」を目指し、テナントサービスやソリューション提供の強化 グループ一体の心築オペレーションによる筋肉質な体制作り 新規事業創出の加速化 いちごサステナブルラボのさらなる発展 ITを基盤にあらゆる顧客ニーズに対応する日本初となるアプリ等の開発および 新規事業の創出 ITの積極的な活用による業務生産性の向上 心築資産のデータベース構築 ITを活用した徹底的な業務フローの改善による 生産性向上 アセットマネジメント事業における業務効率化 © Ic
Slide 72: MEMO
MEMO © Ichigo Inc. All rights reserved. 72
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MEMO © Ichigo Inc. All rights reserved. 73
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MEMO © Ichigo Inc. All rights reserved. 74
Slide 75: お問合せ・免責事項
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