Slide 1: Résultats annuels 2025
Résultats annuels 2025 Mercredi 18 février 2026 EDENN (Nanterre, Hauts-de-Seine)
Slide 2: Disclaimer
DISCLAIMER Ce document (la « Présentation ») peut contenir des informations, des opinions et des déclarations prospectives qui reflètent les opinions et prévisions actuelles de la direction d’Icade quant aux événements futurs et aux performances financières et opérationnelles du Groupe. Étant donné
Slide 3: Sommaire
SOMMAIRE 1. Synthèse 2. Exécution du plan ReShapE 3. Engagements RSE 4. Résultats financiers 2025 5. Perspectives 2026 – Poursuite de l’exécution malgré un contexte difficile Annexes Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 3
Slide 4: Synthèse
1. SYNTHÈSE EQHO (Paris La Défense) Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 4
Slide 5: Exécuter notre plan stratégique ReShapE avec rigueur
1. Synthèse Exécuter notre plan stratégique ReShapE avec rigueur Plan de cessions Activités stratégiques Foncière Des cessions sur Icade Santé conduites Baisse des revenus locatifs compensée par une solide à un rythme maîtrisé, afin de préserver la valeur activité locative et une hausse du taux d’oc
Slide 6: Chiffres clés 2025 – Groupe
1. Synthèse Chiffres clés 2025 – Groupe 3,57 €/action 2,89 €/action 53,3 €/action CFNC Groupe (vs [3.40-3.60]€ attendus) CFNC des activités stratégiques(1) ANR NTA 39,6% 9,1x 6,6x 1,68% LTV DI Dette nette/EBITDA(2) Ratio de couverture des intérêts Coût moyen de la dette (1) Les activités stratégique
Slide 7: Chiffres clés 2025 – Métiers
1. Synthèse Chiffres clés 2025 – Métiers Foncière 346,5 M€ 6,1 Md€ 5,6% Revenus locatifs (vs. 369,2 M€ en 2024) Valorisation(1) (vs. 6,4 Md€ au 31/12/2024) Rendement initial net EPRA (vs. 5,2% au 31/12/2024) Promotion 1 128 M€ 2,4% 5 419 lots CA économique (vs. 1 215 M€ en 2024) Taux de ROEC (vs. -1
Slide 8: Perspectives 2026
1. Synthèse Perspectives 2026 Un environnement de marché toujours incertain Focus sur l’un des piliers de ReShapE : une allocation du capital équilibrée permettant de préserver la solidité du bilan et la création de valeur 2026 devrait marquer un point bas(1) pour le CFNC des activités stratégiques
Slide 9: Exécution du plan ReShapE
2. EXÉCUTION DU PLAN RESHAPE PONT DE FLANDRE (Paris 19ème) Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 9
Slide 10: Un contexte de marché difficile
2. Exécution du plan ReShapE Un contexte de marché difficile Investissements immobiliers directs en France (Immobilier d’entreprise, Md€) 50 Bureaux Commerces, activités, hôtels Part des bureaux 45 42 40 34 35 31 31 30 30 29 Un environnement macroéconomique et sectoriel 30 27 27 28 33% 40% 25 qui re
Slide 11: Réalisations clés
2. Exécution du plan ReShapE Réalisations clés Des cessions permettant de cristalliser la création de valeur Discipline dans l’allocation du capital et sélectivité des opérations Diversification menée avec exigence en matière de création de valeur Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 11
Slide 12: Un important volume de cessions génératrices de valeur
2. Exécution du plan ReShapE Un important volume de cessions génératrices de valeur Exécution rigoureuse des cessions en 2025 : 0,8 Md€(1) signé ou sous promesse Transactions réalisées avec une discipline financière stricte Une approche pragmatique pour saisir les opportunités futures Résultats annu
Slide 13: Un programme de cessions bien engagé, exécuté avec rigueur
2. Exécution du plan ReShapE Un programme de cessions bien engagé, exécuté avec rigueur Réalisations 2025 Cristallisation de la valeur c. 240 M€ +5% Bonne exécution des cessions dans un marché difficile Cessions finalisées d’actifs matures ou non stratégiques au-dessus de Intérêt confirmé pour les a
Slide 14: Cession Santé : calendrier plus long que prévu
2. Exécution du plan ReShapE Cession Santé : calendrier plus long que prévu pour protéger la valeur ... sur une participation résiliente Une nouvelle étape franchie en 2025... et génératrice de cash flows 210 M€ En ligne avec Des fondamentaux solides pour le marché de la Cessions d’actifs de santé f
Slide 15: Réalisations clés
2. Exécution du plan ReShapE Réalisations clés Des cessions permettant de cristalliser la création de valeur Discipline dans l’allocation du capital et sélectivité des opérations Diversification menée avec exigence en matière de création de valeur Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 15
Slide 16: Une activité locative dynamique améliorant le TOF
2. Exécution du plan ReShapE – Foncière Une activité locative dynamique se traduisant par une amélioration du TOF 63 M€ 6,6 ans c. 217 000 m² Loyers faciaux annualisés Durée moyenne ferme de baux signés ou renouvelés des baux signés ou renouvelés des baux signés ou renouvelés depuis le 1er janvier 2
Slide 17: De grandes surfaces au service de locataires de premier plan
2. Exécution du plan ReShapE – Foncière De grandes surfaces au service de locataires de premier plan Des transactions d’envergure en 2025... ... et une base locative très solide PULSE & JUMP 85% des loyers IFRS annualisés proviennent du c. 33 000 m² signés(1) secteur public, ETI et grands groupes Au
Slide 18: Des enjeux locatifs qui demeurent en 2026
2. Exécution du plan ReShapE – Foncière Des enjeux locatifs qui demeurent en 2026 Baux arrivant à échéance(1) en 2026 Autres 7 M€ Bureaux well-positioned • c. 30 M€ de départs envisagés dont la dernière portion 24 M€ des principales échéances sur les bureaux to-be- repositioned (2/3 des options de s
Slide 19: Livraison d'un immeuble de bureaux emblématique loué à 100%
2. Exécution du plan ReShapE – Foncière Livraison d’un immeuble de bureaux emblématique loué à 100% c. 30 000 m²(1) surface doublée avant restructuration 9,5 ans fermes 100% des surfaces de bureaux louées(2) Loyer prime du secteur Haut niveau de services (3) Best-in-class Edenn, Nanterre Préfecture
Slide 20: Création de valeur grâce à des redéveloppements à Lyon Part-Dieu
2. Exécution du plan ReShapE – Foncière Création de valeur grâce à des redéveloppements à Lyon Part-Dieu Projets Seed & Bloom Acquisition par Icade de plusieurs actifs 2017 à Lyon par la prise d’une participation majoritaire dans ANF Immobilier 72 M€ Capex investis (1) Départ de Framatome, obtention
Slide 21: Gestion proactive des actifs to-be-repositioned
2. Exécution du plan ReShapE – Foncière Gestion proactive des actifs to-be-repositioned avec des investissements limités Programmes résidentiels Redéveloppements Recommercialisations Lafayette Arcade Quito Helsinki-Iena Oslo Monet Lyon Le Plessis-Robinson Parc Paris Orly-Rungis Parc Paris Orly-Rungi
Slide 22: Réduction de l'exposition aux actifs to-be-repositioned
2. Exécution du plan ReShapE – Foncière Mise en œuvre de la stratégie : réduction de l’exposition aux actifs to-be-repositioned 29 M€ 496 M€ Loyer IFRS annualisé des Valorisation des actifs to-be-repositioned actifs to-be-repositioned Répartition du patrimoine au 31 décembre 2025 Bureaux well-positi
Slide 23: Un mix clients plus diversifié
2. Exécution du plan ReShapE – Promotion Un mix clients plus diversifié Réservations en nombre de lots Stabilité de l’activité résidentielle 5 419 réservations en 2025 5 300 5 419 (+2% en volume et -3% en valeur sur un an) Évolution du mix clients +8,3% sur 1 an 63% 67% Progression des primo-accédan
Slide 24: Bonne visibilité sur l'activité à court terme
2. Exécution du plan ReShapE – Promotion Bonne visibilité sur l’activité à court terme Reprise de Rachats Niveau élevé de Backlog l’activité de promotion d’opérations pré-commercialisation résilient +66%(1) Dépôts de PC (7 761 lots) 25-30% 77% 1,7 Md€ (-3,5%) (1) de l’activité au 31/12/2025 Dont un
Slide 25: Normalisation progressive des marges des opérations résidentielles
2. Exécution du plan ReShapE – Promotion Portefeuille d’opérations résidentielles : normalisation progressive des marges 2024 : Rationalisation du portefeuille : dépréciations, annulation de certaines opérations 50% 82% 2025 : 97% ✓ Livraison progressive des opérations engagées avant la crise ✓ Accé
Slide 26: Réalisations clés
2. Exécution du plan ReShapE Réalisations clés Des cessions permettant de cristalliser la création de valeur Discipline dans l’allocation du capital et sélectivité des opérations Diversification menée avec exigence en matière de création de valeur Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 26
Slide 27: Développement de résidences étudiantes créateur de valeur
2. Exécution du plan ReShapE Un développement de résidences étudiantes bien engagé et créateur de valeur 2 projets emblématiques, ... et de la création de valeur grâce à vitrines de notre savoir-faire collectif... un modèle investisseur-exploitant Financés Développés par la Foncière par la Promotion
Slide 28: Data centers : vers une approche partenariale plus rentable
2. Exécution du plan ReShapE Data centers : vers une approche partenariale plus rentable 5 data centers 1 data center 1 data center hyperscale en exploitation à livrer au T3 2026 à livrer en 2031 Capacité / m² 18 MW IT sur 35 000 m² 15 MW sur 7 500 m² 130 MW sur 65 000 m² Partenariat en JV Business
Slide 29: Engagements RSE
3. ENGAGEMENTS RSE HOYA (Dunkerque, Nord) Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 29
Slide 30: Accélération des objectifs de décarbonation en 2026
3. Engagements RSE Accélération des objectifs de décarbonation en 2026 Nouveaux objectifs 2030 de réduction Maintien de l’objectif Net Zero à 2050 des émissions de GES(1), conformes de réduction des émissions de GES à une trajectoire +1,5°C(2) de 90% en valeur absolue Objectifs de réduction des émis
Slide 31: Résultats en ligne avec la nouvelle trajectoire 1,5°C
3. Engagements RSE Des résultats en ligne avec la nouvelle trajectoire 1,5°C du Groupe Réduction des émissions de GES(1) depuis 2019 … … principalement issues de la Promotion Objectif de réduction des Résultats Répartition des émissions de GES(3) émissions de GES 2019-2025 entre 2019 et 2030 (2) sur
Slide 32: Résultats financiers 2025
4. RÉSULTATS FINANCIERS 2025 LE COLOGNE (Rungis, Val-de-Marne) Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 32
Slide 33: Compte de résultat
4.1 COMPTE DE RÉSULTAT QUITO (Rungis, Val-de-Marne) Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 33
Slide 34: Résilience du CFNC des activités stratégiques
4.1. Compte de résultat – Foncière Résilience du CFNC des activités stratégiques -1,9% 0,63 2,94 €/action 0,15 2,89 €/action (0,44) (0,39) 0 (1) CFNC total 2024 Var. des loyers nets Marge immobilière Résultat financier Autres CFNC total 2025 nette Promotion Baisse des revenus locatifs nets de la Fon
Slide 35: Loyers bruts en baisse
4.1. Compte de résultat – Foncière Loyers bruts en baisse, impactés par les départs de locataires en 2024 et la réversion négative (en M€) -22,7 M€ (-6,1%) 369,2 11,7 5,0 346,5 (9,4) (7,7) (22,4) Revenus Réversion Départs de Indemnités de Indexation Autres – variations Revenus Gross rental income FY
Slide 36: Un CA économique Promotion en baisse
4.1. Compte de résultat – Promotion Un CA économique Promotion en baisse CA économique sur l’exercice(1) (en M€) -87,2 M€ (-7,2%) 1 214,8 14,2 1 127,6 (99,7) (1,6) CA économique 2024 Promotion résidentielle Promotion tertiaire Autres CA économique 2025 Note : En raison des arrondis, le total peut di
Slide 37: Amélioration progressive de la marge
4.1. Compte de résultat – Promotion Amélioration progressive de la marge (en M€) 13,2% % du CA 168,5 12,7% % du CA +46,0 +11,8 142,8 7,9% % du CA (10,0) 95,0 Marge nette Marge nette Effet de base des Effet volume Effet taux Marge nette 2023 2024 dépréciations du S1 2024 2025 Résultats annuels 2025 I
Slide 38: Poursuite des efforts de réduction des coûts fixes
4.1. Compte de résultat Poursuite des efforts de réduction des coûts fixes (en M€) Equiv. à c. 20 M€ de réduction des Estimation de l’effet de coûts l’inflation en 2024 et 2025 194 182 Réduction des coûts de structure Discipline d’achats et optimisation des processus Transfert du siège social à Hyfi
Slide 39: Coût de la dette maîtrisé, baisse du résultat financier
4.1. Compte de résultat Coût de la dette maîtrisé, baisse du résultat financier Résultat financier courant des activités stratégiques Résultat financier courant des activités non-stratégiques (en M€) (en M€) 77,3 (23,1) (2,0) 52,3 -33,5 M€ -25,0 M€ (38,1) (6,5) (21,1) (5,9) (71,5) (1) 2024 Charges f
Slide 40: Bilan
4.2 BILAN ILOT LAFAYETTE (Lyon, Rhône) Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 40
Slide 41: Juste valeur du patrimoine de la Foncière en repli
4.2. Bilan Juste valeur du patrimoine de la Foncière en repli (données hors droits en M€, à 100% + QP CE) -4,2% à périmètre courant 6 398 +271,6 6 127 (33,1) (234,8) (274,7) • Valeur du patrimoine de la Foncière : -4,5% en 2025 à périmètre constant -4,5% LfL • Baisse à périmètre constant principalem
Slide 42: Impact de la valeur de marché des actifs sur l'ANR
4.2. Bilan Impact de la valeur de marché des actifs sur l’ANR 4 557 M€ 4 053 M€ ANR NTA -11,3% (par action) 3,6 (en € par action) 60,1 57,6 (3,9) (2,2) 53,3 (4,3) ANR NTA CFNC Var. JV Autres ANR NTA Dividende ANR NTA 31/12/2024 Groupe actifs Foncière effets 31/12/2025 2024 31/12/2025 (avant détachem
Slide 43: Accès étendu au marché du crédit
4.2. Bilan Accès étendu au marché du crédit permettant l'allongement de la durée de la dette 500 M€ Émission obligataire verte à 10 ans à 4,375%(1) Maturité moyenne de la dette 4,1 ans >1,1 Md€ de c. 100 M€ financements Signature d’un prêt hypothécaire vert à 5 ans(2) mis en place depuis janvier 202
Slide 44: Consolidation de la liquidité du Groupe
4.2. Bilan Consolidation de la liquidité du Groupe pour faire face aux prochaines échéances de dette Position de liquidité Échéancier de la dette Au 31 décembre 2025 (Au 31 décembre 2025, en Md€)(2) Remboursement du capital sécurisé 0,8 Md€ jusqu’en 2030 Trésorerie nette 1,8 Md€ 0,68 0,65 Lignes RCF
Slide 45: Politique ambitieuse en matière de financement durable
4.2. Bilan Politique ambitieuse en matière de financement durable Publication d’un nouveau Green Financing Framework Nouveautés 80% Renforcement des engagements RSE – Prise en compte du de financements dits « durables » au 31/12/2025 plan ReShapE et l’accélération des objectifs de décarbonation vali
Slide 46: Perspectives 2026
PERSPECTIVES 2026 – 5. POURSUITE DE L’EXÉCUTION MALGRÉ UN CONTEXTE DIFFICILE PULSE (Saint-Denis, Seine-Saint-Denis) Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 46
Slide 47: Exécution du plan ReShapE au service de la création de valeur et du bilan
5. Perspectives 2026 – Poursuite de l’exécution malgré un contexte difficile Exécution du plan ReShapE au service de la création de valeur et du bilan Activités stratégiques Gestion des coûts et du capital Foncière Activité locative et property management dynamiques Plan de réduction des coûts ambit
Slide 48: 2026 : point bas du CFNC des activités stratégiques
5. Perspectives 2026 – Poursuite de l’exécution malgré un contexte difficile 2026 : point bas du CFNC des activités stratégiques 2026 devrait marquer un point bas(1) pour le CFNC des activités stratégiques CFNC Groupe 2026 de [2,90-3,10] €/action, dont • [2,25-2,45] €/action(2) issus des activités s
Slide 49: Calendrier
CALENDRIER 16 avril 2026 Information financière du T1 2026 Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 49
Slide 50: Annexes
ANNEXES NEXT (Lyon, Auvergne-Rhône-Alpes) Résultats annuels 2025 I Mercredi 18 février 2026 50
Slide 51: Un patrimoine diversifié d'actifs situés dans des pôles dynamiques
Annexes Un patrimoine diversifié d’actifs situés dans des pôles dynamiques La Défense 213 6,1 Md€ 1,8 M 1ère Couronne Parc des Portes de Paris (1) actifs Valorisation m2 31/12/2025 BUREAUX Répartition % typologique Valorisation PATRIMOINE TOTAL BUREAUX STUDIO TV DATA CENTER Bureaux 5,0 Md€ 82% Nante
Slide 52: Un positionnement sélectif dans les principales métropoles régionales
Annexes Un positionnement sélectif dans les principales métropoles régionales NEXT Lyon, Rhône LAFAYETTE Bureaux Lyon, Rhône Patrimoine en régions – tous actifs confondus 9% LA FABRIQUE 146 698 m² 0,5 Md€ (1) du patrimoine Bordeaux, Gironde total Lyon Bordeaux 69 652 m² 37 657 m² Marseille M FACTORY
Slide 53: Un marché locatif en berne
Annexes Un marché locatif en berne Demande placée, offre immédiate et taux de vacance en IdF Activité locative en baisse (en millions de m² / vacance en %) • Ralentissement de la demande placée en 2025 (1,6 Mm², -9% sur un an) sur tous les Demande placée Taux de vacance Offre immédiate segments de s
Slide 54: Des choix d'implantation guidés par la maîtrise des coûts
Annexes Des choix d’implantation guidés par la maîtrise des coûts Demande en baisse, de grands utilisateurs se détournent de la capitale Dans un marché où la question de « rester ou partir » … 3 des 5 principales transactions se pose de plus en plus... ont eu lieu hors de Paris Demande placée > 5 00
Slide 55: La 1ère Couronne, seul marché en progression
Annexes La 1ère Couronne, seul marché en progression Croissant Première Deuxième T4 2025 Paris QCA La Défense Ouest Couronne Couronne Taux de vacance 5,3% ▲ 14,6% ▲ 21,1% ▲ 20,5% ▲ 5,7% ▲ physique +180 pbs +30 pbs +237 pbs +80 pbs = (vs. un an avant) Demande placée 311 700 m² 149 200 m² 268 700 m² 3
Slide 56: Dégel du marché de l'investissement
Annexes Dégel du marché de l’investissement : retour des acquisitions de bureaux L’investissement repart de manière sélective... ... avec un élargissement des thèses d’investissement • Actifs value add et core+ : 63% du volume d’investissement (vs. 45% en 2024) • 17,1 Md€ investis en 2025 (+8% sur u
Slide 57: Échéancier des baux
Annexes Échéancier des baux En fonction de la En fonction de la prochaine échéance ferme(1) Durée moyenne date de fin de bail(1) Durée moyenne ferme des baux des baux 83,4 3,4 ans 80,1 5,3 ans 57,1 52,6 47,1 45,5 46,4 32,0 28,4 29,0 23,0 24,0 26,3 20,3 23,0 17,8 12,8 12,8 10,6 5,3 4,8 2,8 2026 2027
Slide 58: Patrimoine de la Foncière
Annexes Patrimoine de la Foncière 31/12/2025 31/12/2024 Valeur du patrimoine (100% IG + QP CE, hors droits) 6,1 Md€ 6,4 Md€ Rendement net(1) 8,2% 7,9% Surface totale (en millions de m²) 1,76 1,83 Durée moyenne ferme des baux 3,4 ans 3,4 ans TOF 86,8% 84,7% Bureaux well-positioned 91,3% 88,0% Bureaux
Slide 59: Pipeline de développement au 31/12/2025
Annexes Pipeline de développement au 31/12/2025 Investissement total (dont Date de restant à Restant à Pré- Nature livraison Surface Loyers réaliser) réaliser commer- Nom du projet Territoire des travaux Typologie prévue (m²) (M€) YoC(1) (M€) (M€) cialisation VILLAGE DES ATHLÈTES D1 D2 Saint-Ouen Co
Slide 60: Offre commerciale et réservations en baisse, signe de reprise
Annexes Offre commerciale et réservations en baisse, signe de reprise Mises en chantier et permis de construire en France Encours de logements, réservations nettes et En nombre de logements à rythme annuel durée théorique d’écoulement En nombre de logements à rythme annuel 1 an Var. Var. sur 550 550
Slide 61: Stabilisation des coûts de construction et prix de vente
Annexes Après de fortes hausses, stabilisation des coûts de construction et prix de vente Indices de coûts et de prix dans la construction au T3 2025 Prix de vente et encours de logements neufs disponibles à la vente Indice base 100 en 2021 Évolution 3 ans 1 an 125 T3 vs. T2 Sur un an 120 000 5 300
Slide 62: Indicateurs de résultat
Annexes Indicateurs de résultat en M€ 31/12/2025 31/12/2024 Évolution Chiffre d’affaires IFRS total 1 341,5 1 451,5 (7,6%) Revenus locatifs 346,5 369,2 (6,1%) CA Promotion 982,7 1 067,4 (7,9%) Autres produits 12,3 15,0 (17,6%) EBITDA(1) 292,5 239,0 22,4% Résultat financier (89,4) (22,4) Résultat net
Slide 63: ANR EPRA NRV, NTA & NDV
Annexes ANR EPRA NRV, NTA & NDV (En € par action) 57,0 0,6 4,8 58,1 53,3 (0,1) (3,8) Δ vs. (0,4) En M€ En €/action déc. 2024(1) ANR NDV 4 330 57,0 (11,7%) ANR NTA 4 053 53,3 (11,3%) ANR NRV 4 412 58,1 (10,0%) ANR NDV Optimisation Impact Autres ANR NTA Effet Autres ANR NRV des droits sur la du passif