Star Mica Holdings Co., Ltd. · TSE:2975
Star Mica — FY2015 Earnings Presentation
38 slides from Star Mica's earnings presentation, Jan 8, 2016
Slide 1: 決算説明資料（平成27年11月期）
決算説明資料 （平成27年11月期） 平成28年１月８日
Slide 2: 目次
目次 １．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 2
Slide 3: PL 売上、利益とも４割増。過去最高益を大幅更新
－PL－ 『売上、利益とも４割増。過去最高益を大幅更新』 ■ リノベーション中古マンションの好調な販売が、業績を牽引 ■ インベストメント事業での物件売却も、売上高・利益の増加へ寄与 2013/11期 2014/11期 2015/11期 前期比 (億円) (億円) (億円) 売上高 135.4 139.0 193.3 139.1% 売上総利益 32.3 35.3 46.0 130.3% 営業利益 18.0 19.0 24.6 129.5% 経常利益 12.3 12.8 17.9 139.7% 当期純利益 7.4 7.7 11.1 144.2% 減価償却費 2.5 4.5 3.3 73.7% E
Slide 4: 主力の中古マンション事業が好調
主力の中古マンション事業が好調 ■ 賃貸は、保有物件の積み上げにより、売上高・売上総利益が堅調に増加 ■ 売買は、一棟リノベーションの拡大も寄与し、販売数が増加、利益率も上昇 13/11期 14/11期 15/11期 前期比 主な内容 (億円) (億円) (億円) 売上高 135.4 139.0 193.3 139.1% 中古マンション事業 124.1 122.5 154.9 126.5% 中古マンション（区分）の賃貸・販売収入 うち賃貸 18.5 21.2 23.6 111.4% うち売買 105.5 101.3 131.3 129.6% 中古マンション（区分）以外の賃貸・販売収入 インベス
Slide 5: BS 物件投資残高は約50億円積み上げ
－BS－『将来の収益源となる物件投資残高は、約50億円積み上げ』 ■ 2017/11期末 物件投資残高530億円の中期経営計画達成へ向け、順調な進捗 2014/11期 2015/11期 前期比 (億円) (億円) 流動資産 336 393 116.9% うち現金及び預金 20 19 94.9% うち販売用不動産 （※１） 311 368 118.4% 固定資産 105 94 89.5% うち有形固定資産 （※２） 101 90 89.4% 総資産 442 488 110.3% 流動負債 52 60 116.9% 固定負債 273 301 110.1% 自己資本 115 124 108.1% 自
Slide 6: 2015/11期のTOPICS
2015/11期のTOPICS ■ 2015年２月 第１回学生向け「デザインコンテスト」を開催 ■ 2015年２月 一棟リノベマンション「ステラレジデンス横浜」の販売を開始 ■ 2015年６月 通期業績予想を上方修正（１回目） ■ 2015年６月 １株あたり年間配当予想を増額 （１回目 22円→25円） ■ 2015年８月 一棟リノベマンション「ステラレジデンス氷川台」の販売を開始 ■ 2015年11月 東証二部への市場変更（11月25日） ■ 2015年12月 通期業績予想を上方修正（２回目） ■ 2015年12月 １株あたり年間配当予想を増額 （２回目 25円→29円） スター・マイカ株式
Slide 7: ２．事業の概要
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 7
Slide 8: 当社の経営理念
当社の経営理念 “作る”から“活かす”社会を実現します スター・マイカ株式会社 8
Slide 9: 資産価値を高めるリノベーションの時代
資産価値を高める“リノベーション”の時代 ■ 住宅にも“リサイクル”“エコ”の考えを取り入れ、『今あるもの』を活用 ■ “新たな住まい”として機能的・性能的にも一新し、資産価値を向上 ■ 年間約400室の販売実績 before after スター・マイカ株式会社 9
Slide 10: 商品コンセプト例 女性にやさしい住まいづくり
商品コンセプト例 “女性”にやさしい住まいづくり ■ 女性目線で“暮らしやすさ”を追求 “しあわせリノベ研究所” ■ 収納や動線、お手入れに、 徹底的にこだわった商品企画 季節の家財も考慮 買物袋を運びやすい こだわり収納サイズ キッチンへの動線 http://www.shiawase.starmica-r.co.jp/ 掃除のしやすいシンク パントリー （大容量のキッチン収納） スター・マイカ株式会社 10
Slide 11: 建物まるごとリノベーションへの取り組み
“建物まるごと”リノベーションへの取り組み ■ 部屋の中だけでなく、大規模工事で建物全体を“リノベーション”して分譲 ■ 外観や設備のハード面だけでなく、安全や環境といったソフト面にも配慮 ■ 「ステラ」シリーズとして、東京・神奈川エリアで計８棟を販売 Before After ステラレジデンス氷川台 ステラレジデンス高円寺 ステラガーデン溝の口 スター・マイカ株式会社 11
Slide 12: リノベーション市場の活性化に向け、他社とも積極協業
リノベーション市場の活性化に向け、他社とも積極協業 ■ 住宅設備企業、インテリア企業、リノベーション企業各社と組んだ生活提案 ■ 多様化するライフスタイルに合わせ、多彩なリノベーションプランを提供 スター・マイカ株式会社 12
Slide 13: 中古マンションがお客様に選ばれる３つの理由
中古マンションがお客様に選ばれる３つの理由 POINT① 手頃な価格 新築より安い価格で、予算を抑えて希望の物件に住むことができる POINT② 豊富な選択肢 立地、グレード、間取り等、自分好みに選ぶことができる POINT③ 安心の実物購入 居室スペース、眺望、管理状況、近隣コミュニティー等、 実際に実物を確かめて買うことができる スター・マイカ株式会社 13
Slide 14: 安心、安全な中古の提供に向けた取り組み
安心、安全な“中古”の提供に向けた、当社の取り組み 豊富な経験に基づくリノベーション 毎年約400室、累計では約4,000室の販売実績 購入後も安心の保証 お客様購入後、一定期間の保証を付与 業界に先駆けて、2014年４月から全販売物件に 「既存住宅売買瑕疵保険」付帯サービスの提供を開始 中古マンションのトータルサービス 売買仲介、リフォーム、マンション管理等、 グループ一丸となって様々なサービスを提供 スター・マイカ株式会社 14
Slide 15: ３．経営戦略
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 15
Slide 16: 中古マンション保有残高は業界トップ
中古マンション保有残高は業界トップ ■ 豊富な保有残高から、今後も継続して安定供給が可能 （単位：億円） ■ No.１カンパニーとしての社会的使命 360億円超 400 350 業界に先駆けて管理組合での “議決権行使ガイドライン“を設定・公表 300 保有残高の比較 （2015/11期末時点） 250 200 150 100 50 0 Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 Ｄ社 当社 ※上場企業各社、2015年11月末時点における最新決算情報より当社作成 スター・マイカ株式会社 16
Slide 17: ユニークな戦略
ユニークな戦略 ■ すぐに売却可能な“空室”ではなく、あえていつ売れるか不明な “賃貸中”マンションを取得 ■ 当社独自の競争戦略が評価され、ポーター賞を受賞（2011年） ポーター賞 競争戦略論の第一人者であるマイケル・E・ポーター教授（ハーバード大学）の名を冠する賞。 製品、プロセス、経営手法においてイノベーションを起こすと共に独自性のある戦略を実行し、 その結果収益性を高めている企業を表彰するもの。 過去受賞企業 ＹＫＫ（ファスニング事業） カカクコム コマツ キリンビール ぐるなび ファーストリテイリング オイシックス etc. スター・マイカ株式会社 17
Slide 18: 十分に分散されたポートフォリオ
十分に分散されたポートフォリオ 2015/11期末の保有物件 地域別残高構成 築年時期別残高構成 ～昭和55年 8.7% 大阪支店エリア その他 3.3% 7.3% 東京都 大阪府、兵庫県、 （都心5区） 京都府、奈良県 12.8% 埼玉県 2.6% 新宿区、港区、渋谷区、 中央区、千代田区 昭和56年～ 平成10年～ 千葉県 3.9% 21.2% 34.3% 神奈川県 18.5% 平成元年～ 横浜市、川崎市 等 東京都 35.7% （5区除く区内） 38.7% 東京都 品川区、世田谷区、 練馬区、江東区 文京区等 平均物件データ （区外） 12.9% 平均専有面積 62.84 ㎡ 国立市、小
Slide 19: 販売用不動産の含み益は約100億円
販売用不動産の含み益は約100億円 ■ 外部鑑定評価等に基づく評価額（想定売却価格）は 518億円 ■ 想定売却利益は、前期比 20億円増加となる 98億円 2015/11期末簿価に対する含み益状況 （単位：億円） 想定売却利益 想定販売コスト 51 518 368 簿価 想定売却価格 ※想定販売コストは、仲介手数料及びリノベーション費用の過去の実績値をもとに見積り算出したものです ※上記の数値は、会計上の見積りに基づくものであり将来の損益を保証するものではありません スター・マイカ株式会社 19
Slide 20: ROE10％を目標とする中期経営計画を実行
ROE10％を目標とする中期経営計画（2015/11-2017/11）を実行 目指す方向性 ■ 事業規模の拡大 ✓ 保有物件の更なる積上げ 短期・中期・長期にわたり、 「短期・中期・長期にわたり、 ■ 資本効率の向上 優良な住宅を提供 優良な住宅を提供」 ✓ 事業期間短縮化、手数料ビジネス強化 数値目標 2014/11期実績 2017/11期計画 2015/11期実績 売上高 139億円 200億円 193億円 物件投資残高 （期末） 413億円 530億円 459億円 ＥＢＩＴＤＡ 23.5億円 33.5億円 27.9億円 自己資本利益率 （ＲＯＥ） 6.9％ 10.0％ 9.3％ スター・
Slide 21: 重点施策に対する2015/11期実績
重点施策に対する2015/11期実績 施策 実績 物件取得エリアの拡大 埼玉支店の開設体制整備 中古マンション事業 商品力の強化 提供商品を順調に拡大 16.1億円の投資を実行 インベストメント事業 再生型案件へ投資 7.4億円の売却を実現 アドバイザリー事業 仲介業務の強化 リノベーション提案力の強化 賃貸管理業務の強化 入居者向けサービスの拡充 市場変更による知名度向上 東証2部への市場変更 資金調達・経営管理 採用の強化 役職員数81名→90名体制 スター・マイカ株式会社 21
Slide 22: 民泊の本格化に向けた準備を開始
“民泊”の本格化に向けた準備を開始 ■ 訪日外国人旅行者の大幅な増加を受け、宿泊施設が不足 ■ 政府は「民泊サービスの導入」を検討。宿泊先として既存住宅の活用を想定 当社の強み 訪日外国人旅行者数の推移 （単位：万人） ✓ 首都圏中心に大量の住居を保有 1,600 ✓ 子会社を通じ約3,000戸の賃貸管理実績 1,400 （スマホアプリを活用した入居者サービス） 1,200 1,000 ✓ 家具付賃貸、短期賃貸需要への対応を開始 800 600 「民泊」の課題 400 200 ✓法整備（旅館業法等との兼ね合い） 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Slide 23: 今後も物件を積極的に積上げ
今後も物件を積極的に積上げ ■ 保有残高の積上げに伴い、今後の賃貸利益、販売利益拡大が見込まれる （単位：億円） 保有不動産残高推移 600 ‥‥販売用不動産 530 ‥‥有形固定資産 500 459 413 400 350 288 300 270 234 242 205 200 100 2008/11 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 ・・・・・・・ 2017/11 (計画) スター・マイカ株式会社 23
Slide 24: EBITDAは、事業拡大に伴い順調に増大
EBITDAは、事業拡大に伴い順調に増大 ■ 当社の営業キャッシュフローは、積極投資局面では物件積上げ分 マイナスとなるため、 EBITDA（営業利益＋減価償却費）を重視 （単位：億円） EBITDA推移 40.0 35.0 33.5 30.1 30.0 27.9 25.0 23.5 20.6 20.0 19.1 17.1 17.2 15.0 14.4 10.0 5.0 0.0 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 2017/11 （予想 ） （ 計画 ） スター・マイカ株式会社 24
Slide 25: ROE10.0％の早期達成を目指す
自己資本利益率（ＲＯＥ）10.0％の早期達成を目指す ■ 事業期間の短縮、手数料ビジネスの強化により、資本効率を向上 ＲＯＥ推移 （※） 10.0％ 10.0% 9.3% 9.0% 8.0% 7.8% 7.8% 7.1% 6.9% 7.0% 6.0% 5.2% 5.0% 4.6% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 ・・・・・・・ 2017/11 （ 計画 ） 自己資本額 80.2 86.0 104.8 101.5 109.0 115.5 124.8 （億円） 当期純利
Slide 26: 今後のROE向上の鍵は、収益性の一層強化
今後のＲＯＥ向上の鍵は、収益性の一層強化 ■ 好調な販売、インベストメント事業の強化により、総資産回転率は高まる ■ 商品の高付加価値化、手数料ビジネス強化を通じた収益性の向上が重要 自己資本利益率 売上高利益率 総資産回転率 財務レバレッジ （ＲＯＥ） （※１） （収益性） （※２） （事業効率性） （※３） （安全性） （※４） （ 2015/11期 ） 9.3 ＝ 5.8 × 0.40 × 4.06 ％ ％ 回 倍 （ 2014/11期 ） 6.9％ 5.6％ 0.31回 3.94倍 ※1 自己資本利益率（ＲＯＥ） = 当期純利益 ÷ 期中平均自己資本 ※3 総資産回転率 = 売上高 ÷
Slide 27: 2016/11期は過去最高益の連続更新を見込む
2016/11期は過去最高益の連続更新を見込む ■ 保有物件の積み上げから生じる、賃貸・販売の着実な増益を見込む ■ インベストメント事業の物件入れ替えによる売却は、2015/11期に一巡 2015/11期 2016/11期 予想 前期比 (億円) (億円) 売上高 193.3 193.3 100.0% うち中古マンション事業 154.9 163.0 105.2% 売上総利益 46.0 49.6 107.9% うち中古マンション事業 36.2 37.9 104.7% 営業利益 24.6 27.2 110.6% 経常利益 17.9 20.1 112.4% 当期純利益 11.1 12.6 113.
Slide 28: ７期連続となる増配を予定
７期連続となる増配を予定 ■ 2015/11期の年間配当額は、前期比11円増の29円 ■ 連結配当性向の中長期目標は 30％。今後も継続的な増配を計画 （単位：円） １株当たり年間配当金推移（※） 40.0 35.0 34.0 30.0 29.0 （予想） 25.0 20.0 18.0 15.0 15.0 11.5 12.0 10.0 11.0 10.0 5.0 0.0 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 連結 24.3％ 配当性向 22.8％ 14.0％ 14.4％ 20.2％ 17.9％ 21.0％
Slide 29: 年２回の株主優待制度
年２回の株主優待制度 ■ 株主数は、8,000名以上へ増加 見本 見本 優待内容 : 美容・健康・生活関連商品 優待内容 : クオカード1,000円分 （2,000円相当） 基準日 : 11月末 基準日 : ５月末 所有株数 : 100株（１単元）以上 所有株数 : 100株（１単元）以上 ※ 写真は見本であり、内容は今後変更となる可能性があります スター・マイカ株式会社 29
Slide 30: ４．市場環境及び資料
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 30
Slide 31: 中古マンションストックは600万戸超
中古マンションストックは600万戸超 ■ 新築の供給により右肩上がりに増大 ⇒ 今後、市場の整備・拡大が期待される （単位：万戸） 新築マンション累計着工戸数 700 600万戸超 600 500 400 300 200 100 0 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 （出典）国土交通省 建築着工統計調査報告より当社作成 構造＝鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、建て方＝共同建、利用関係＝分譲住宅 スター・マイカ株式会社 31
Slide 32: マンションは中古の時代へ
マンションは中古の時代へ ■ 中古マンションの成約件数は過去20年間で増加基調 （単位：件）） 40,000 首都圏における中古マンション成約件数の推移 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 （出典）公益財団法人 東日本不動産流通機構「市況トレンド」より当社作成 スター・マイカ株式会社 32
Slide 33: 世界的に見ても拡大の余地は大きい
世界的に見ても拡大の余地は大きい ■ 欧米では住宅流通市場の７～９割が「中古住宅」（日本はわずか１割） ■ 社会資本の充実に伴い、今後の拡大が期待される 住宅市場における既存住宅の割合 88.0% 83.1% 68.4% 14.7% アメリカ イギリス フランス 日本 （2014） （2012） （2013） （2013） （出典）国土交通省公表「平成26年度 住宅経済関連データ」より当社作成 スター・マイカ株式会社 33
Slide 34: リノベーションビジネスの将来性
リノベーションビジネスの将来性 ■ 月々の負担は変わらず、賃貸よりグレードの高い“分譲”マンションを所有できる ■ 経験・ノウハウのある事業者が企画・施工・保証することで、安心の住まいを提供 標準的な家賃 （※１） 月々のローン返済額 （※２） 14.5万円 8.5万円 ※１ 当社2015/11期販売実績（平均販売価格2,998万円、平均面積67.66㎡）に基づく ※２ 平均販売価格の物件を、借入金額3,000万円、元利均等、35年返済、金利1.0%で購入した場合 スター・マイカ株式会社 34
Slide 35: ５．会社紹介
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 35
Slide 36: 会社概要(2015年11月30日現在）
会社概要(2015年11月30日現在） 会社名 スター・マイカ株式会社 代表取締役会長 水永 政志 代表者 代表取締役社長 秋澤 昭一 設立 2001年（平成13年）５月１日 上場 2006年（平成18年）10月２日 市場 東証二部市場（証券コード 3230） 資本金 3,573百万円 事業所 本社（東京都港区）、横浜支店（横浜市西区）、大阪支店（大阪市北区） 主要取引銀行 三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、あおぞら銀行、りそな銀行、みずほ銀行他 監査法人 有限責任あずさ監査法人 役職員 90名 事業内容 中古マンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業 スター・マイカ株式会社 3
Slide 37: 株主の概要(2015年11月30日現在）
株主の概要(2015年11月30日現在） 主要株主の状況 （単位：株） 大株主名 2015/5 2015/11 持株比率 議決権比率 備考 (株)オフィス扇 1,497,000 1,497,000 15.0% 16.6% 代表取締役会長の財産保全会社 水永 政志 1,339,100 1,343,900 13.4% 14.9% 代表取締役会長 スター・マイカ (株) 957,763 957,799 9.6% － 自己株式の保有 田口 弘 900,000 900,000 9.0% 10.0% 日本トラスティ・サービス信託銀行 (株)（信託口） 827,700 897,400 9.0% 9.9% 日
Slide 38: お問い合わせ先
お問い合わせ先 ■この資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を前提としております。 実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。 ■決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております。 ■本資料に記載されたデータには、当社が信頼に足りかつ正確であると判断した公開情報の引用が含まれておりますが、当社がその内容の正確性・確実性を保証する ものではありません。 ■この資料は、投資の勧誘を目的としたものではありません。