Fibra Next · BMV:NEXT/25
Fibra Next — Investor Presentation (November 2025)
39 slides from Fibra Next's investor presentation, November 2025
Slide 1: Presentación para inversionistas
ESTRICTAMENTE CONFIDENCIAL Presentación para inversionistas Noviembre 2025 1
Slide 2: Disclaimer
Disclaimer El material que a continuación se presenta ha sido preparado por el Fideicomiso F/7401, “Fibra NEXT”, en el que Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver, actúa en su carácter de Fiduciario (el “Fideicomiso”, “NEXT” o la “Compañía”), únicamente para fi
Slide 3: Presentadores
Presentadores André El-Mann Raúl Gallegos Gonzalo Robina Jorge Pigeon Vicepresidente Ejecutivo de NEXT Consejero de NEXT & VP FUNO Mercados CEO de NEXT & CEO de Fibra UNO CEO Adjunto de FIBRA UNO de Capital ▪ CEO de FUNO desde el 2010 y ▪ Fue Presidente y Director ▪ 30 años de experiencia en el ▪ Má
Slide 4: Resumen de la oferta
Resumen de la oferta Emisor / Clave de Pizarra Nearshoring Experts & Technology ("NEXT") / NEXT25 Listado Bolsa Mexicana de Valores (“BMV”) Tipo de Oferta Oferta de CBFIs, Local + 144A / Reg S, 100% primaria Tamaño de la Oferta Base 100,000,000 CBFIs; equivalente a Ps. $10,000mm CBFIs Adicionales Ha
Slide 5: Resumen de la transacción propuesta
Resumen de la transacción propuesta Con la OPI de Fibra NEXT como punto de partida, damos un paso firme hacia la meta presentada en 2023 con transacciones estratégicas que aceleran nuestro crecimiento y potencial 11. E-Group aporta 9 propiedades adicionales a Fibra NEXT a cambio de 119.7mm CBFIs en
Slide 6: Secuencia de la creación de Fibra NEXT – cumpliendo con el objetivo de 2023
Secuencia de la creación de Fibra NEXT – cumpliendo con el objetivo de 2023 Etapa Estatus 1 ⚫ Oferta Pública Inicial de Fibra NEXT, recaudando Ps. $8,000mm (~US$435mm(1)) ⚫ Consolidación de la totalidad del portafolio de FUNO Industrial y Júpiter en NEXT Properties Aprobado y en 2 proceso ⚫ Consid
Slide 7: Creación de un líder en el sector inmobiliario industrial mexicano
Creación de un líder en el sector inmobiliario industrial mexicano Al momento Júpiter FUNO Triple Proforma(1) de la OPI(1) adicional(1) Industrial Home Run NEXT Properties # de Propiedades 9 9 182 3 203 35% estabilizado 65% en desarrollo ABR 754 / 8.1 757 / 8.1 6,137 / 65.7 411 / 4.4 8,059 / 86.7 (‘
Slide 8: Agenda de presentación
Where We Are: Achievements Agenda &deCurrent Status presentación 1 NEXT: Una Plataforma única y diferenciada Gobierno corporativo e inversión de recursos obtenidos en 2 la OPI 3 Estructura de NEXT 4 Anexo 8
Slide 9: NEXT: Una Plataforma única y diferenciada
01 NEXT: Una Plataforma única y diferenciada 9
Slide 10: Fibra NEXT: el portafolio inmobiliario industrial con posición de mercado única en México
Fibra NEXT: el portafolio inmobiliario industrial con posición de mercado única en México Ciudad Juárez 203 ABR: 0.4mm m2 Propiedades (3.8mm pies2) Ensenada % de ABR: 4% 8.1mm m2 Tijuana (86.7mm pies2) Monterrey ABR: 0.2mm m2 de ABR(1) ABR: 0.7mm m2 (2.2mm pies2) % de ABR: 3% (7.7mm pies2) 97.9% % d
Slide 11: Base de arrendatarios diversificada y de alta calidad
Base de arrendatarios diversificada y de alta calidad Los 10 principales arrendatarios representan menos del 20% de la renta total de Fibra NEXT Lista extensa y confiable de Exposición principal al segmento arrendatarios… Portafolio más diversificado logístico estratégico (Principales 10 arrendatari
Slide 12: Exposición única al mercado con las dinámicas más atractivas
Exposición única al mercado con las dinámicas más atractivas Evolución de precios de renta por región ~CAGR(3) (%) Nivel de La Ciudad de México (5) desocupación (US$ / pies2 / año) 1T22-3T25 (%) 3T25 destaca como el mercado de mayor +25% 2.0% crecimiento y $12.0 rentabilidad ~26% más altas que Tijua
Slide 13: Potencial de crecimiento orgánico mediante la actualización de rentas a nivel de mercado
Potencial de crecimiento orgánico mediante la actualización de rentas a nivel de mercado Vencimientos de contratos de arrendamiento (ABR mm m2) ~4.6mm m2 (~49.9mm pies2) vencen en los próximos 4 años ~54% del total de contratos/ABR vencen en los próximos 4 años, y actualmente el precio promedio de r
Slide 14: Rutas de expansión acelerada identificadas
Rutas de expansión acelerada identificadas Acceso a un pipeline exclusivo a través de los derechos de ROFO(3) y ROFR(3) sobre la reserva territorial de e-Group Desglose proforma del ABR(1) de Fibra NEXT (ABR ‘000 m2) 1 Estado avanzado (permisos, servicios) 2 Ubicaciones premium 3 Sinergias con el po
Slide 15: Destacando favorablemente entre sus competidores
Destacando favorablemente entre sus competidores Estructura propuesta Consolidado / Core (1) # de Propiedades 203 515 / 348 235 261 118 ABR operativo 8.1 8.1 / 6.1 4.0 3.4 2.1 (mm m2) (mm pies2) 86.7 87.0 / 65.7 43.0 36.5 22.1 ABR potencial(2) 21.1 1 8.3(3) / 6.4(3) 5.6 4.1 3.0 (mm m2) (mm pies2) 22
Slide 16: Construyendo una plataforma industrial líder en México, con un modelo de negocio resiliente
Construyendo una plataforma industrial líder en México, con un modelo de negocio resiliente PLATAFORMA LÍDER CON ABR POTENCIAL 3.2 VECES SUPERIOR AL COMPETIDOR MÁS CERCANO (ABR TOTAL– MM M2) mm pies2 21.1 226.7 Portafolio operativo Reserva territorial 1 (1) 13.0 6.4 68.6 5.6 60.8 0.3 1.7 4.1 44.2 3.
Slide 17: Gobierno corporativo e inversión de recursos obtenidos en la OPI
02 Gobierno corporativo e inversión de recursos obtenidos en la OPI 17
Slide 18: Mecanismo transparente para resolver conflictos de interés en transacciones con e-Group
Mecanismo transparente para resolver conflictos de interés en transacciones con e-Group 1 Las transacciones con partes relacionadas se presentan al Comité de Transacción con partes Prácticas relacionadas Opinión de imparcialidad por banco Se requiere opinión de imparcialidad y valuación por asesores
Slide 19: Equipo directivo experimentado respaldado por un gobierno corporativo de primer nivel
Equipo directivo experimentado respaldado por un gobierno corporativo de primer nivel Gestión interna por un equipo con más de 40 años de Gobierno corporativo de primer nivel trayectoria en el sector inmobiliario industrial Raúl Gallegos – CEO Comité Técnico ▪ Expresidente y Director General de GE M
Slide 20: Adquisición esperada del portafolio – Triple Home Run
Adquisición esperada del portafolio – Triple Home Run Querétaro Toluca Cancún Portafolio Triple Park VI Park III Park II Home Run ABR estabilizado 72,926 / 0.8 64,842 / 0.7 10,628 / 0.1 148,397 / 1.6 (m2 / mm pies2) ABR en desarrollo 108,074 / 1.2 65,000 / 0.7 89,372 / 1.0 262,446 / 2.8 (m2 / mm pie
Slide 21: La asignación estratégica de capital nos permite elegir oportunidades con valuaciones correctas
La asignación estratégica de capital nos permite elegir oportunidades con valuaciones correctas y rápida ejecución, asegurando retornos acelerados Triple Home Run Métricas de la transacción - en Ps. $ salvo indicación Tasa de capitalización US$mm(1) de 7.75% ABR estabilizado NOI estabilizado Precio
Slide 22: Estructura de NEXT
03 Estructura de NEXT 22
Slide 23: Resumen de la estructura de Fibra NEXT
Resumen de la estructura de Fibra NEXT Estructura de propiedad de Fibra NEXT considerando términos idénticos a la OPI con una tasa de capitalización del 7.45%(1) CBFIs emitidos Fibra NEXT al momento de la OPI Pro forma después del potencial “follow-on” Inversionistas Inversionistas públicos públicos
Slide 24: Detalle de estructura – Fibra NEXT
Detalle de estructura – Fibra NEXT Estructura de propiedad de Fibra NEXT considerando términos idénticos a la OPI con una tasa de capitalización del 7.45%(4) Participación en Fibra NEXT (%) Cambios en participación (%)(1) Inversionistas Portafolio Capital (Ps. $mm) CBFIs (mm) e-Group (%) públicos Po
Slide 25: Detalle de estructura – NEXT Properties
NEXT Properties Detalle de estructura – NEXT Properties Estructura de propiedad de Fibra NEXT considerando términos idénticos a la OPI con una tasa de capitalización del 7.45%(4) Participación en NEXT Portafolio Valor Deuda Capital(1) CBFIs Properties Fibra NEXT total(1) $50,251 $4,192 $44,059(1) 44
Slide 26: Descripción general sobre estructura de NEXT
Descripción general sobre estructura de NEXT Proforma después del potencial “follow-on” Inversionistas públicos ~40% ~60% Control ROFO(3) / ROFR(3) Oferta de intercambio de ~60% ~40% deuda lanzada concurrente con el posible follow-on ✓ 203 propiedades ✓ 8.1mm m2 (86.7mm pies2) de ABR ✓ 13.0mm m2 (13
Slide 27: Estructura óptima de balance con apalancamiento prudente
Estructura óptima de balance con apalancamiento prudente ASPECTOS DESTACADOS DEL PERFIL DE DEUDA Plazo promedio de Deuda neta / Cobertura Deuda total(1) Tasa promedio ponderada LTV(3) Bruto (%) la deuda EBITDA EBITDA Ps. $56bn / US$3.0bn 6.7%(2) 5.2x 2.7x 33.4% 10 años DESGLOSE DE DEUDA Por tipo de
Slide 28: Cobertura ante el tipo de cambio
Cobertura ante el tipo de cambio Cobertura natural ante la volatilidad en tipo de cambio (Ps. $ mm) Ps. $ US$ $12,715 3.2x Cobertura total $8,304 ~1.2x Cobertura US$ $4,008 $453 $4,412 $3,555 Ingresos Gastos por intereses (1) Fuente: Fibra NEXT, FUNO y e-Group corresponden a cifras al 3T25 anualizad
Slide 29: Compromiso con las mejores prácticas sociales y ambientales
Compromiso con las mejores prácticas sociales y ambientales Logros destacados de nuestro patrocinador Calificación ESG regional Miembro del índice Miembro del índice de Divulgación de huella de major valorada FTSE4Good sostenibilidad MILA de Dow carbono en el Carbon Jones Disclosure Project Brindar
Slide 30: Anexo
04 Anexo 30
Slide 31: Acceso a la mayor reserva territorial lista para su desarrollo en el centro de México
Desarrollos seleccionados Acceso a la mayor reserva territorial lista para su desarrollo en el centro de México Enfocados en generar valor para nuestros accionistas a través del desarrollo de proyectos Puntos clave Total Distribución geográfica del ABR que puede desarrollar e-Group ▪ ABR 5.3mm m2 ✓
Slide 32: Caso de desarrollo: avance en la entrega de T-MEX Park
Desarrollos seleccionados Caso de desarrollo: avance en la entrega de T-MEX Park Avance significativo en el desarrollo de T-MEX Park desde 2023 – cerca de su finalización exitosa T-MEX Park(1) (abril 2023) T-MEX Park(1) (marzo 2025) Estadísticas clave de T-MEX Park Inquilinos firmados 0.5mm m2 0.4mm
Slide 33: T-MEX Park
Desarrollos seleccionados T-MEX Park Autopista NAFTA Laguna De Zumpango NAVE F1 NAVE F2 NAVE E1 Tepozpark N NAVE F1 NAVE D2 N Cuautipark NAVE E2 NAVE C1 Acceso Casetas N Santa Aeropuerto Lucía NAVE C2 NAVE C3 International Internacional NAVE B3 Santa Airport Lucía NAVE B1 NAVE A1 NAVE A2 NAVE B2 NAV
Slide 34: El Marqués Park
Desarrollos seleccionados El Marqués Park 32 Corredor 30 31 28 29 T-MEC Santiago de 26 27 25 Acceso Quéretaro 8 7 Acceso 24 6 Querétaro 23 22 Carretera México-Celaya 1 2 3 4 5 21 20 19 9 10 11 12 18 Acceso 17 16 Access 13 14 15 Ubicación: Municipio del Marqués, Querétaro ✓ 1.7mm m2 (~18.3mm pies²) d
Slide 35: Toluca Park 3000
Desarrollos seleccionados Toluca Park 3000 Xonacatlán Terreno 3 Terreno 4 Tolucapark II N N Maravillaspark Terreno 5 LA Maquinita Aeropuerto Terreno Internacional de Toluca 6 Terreno Terreno 7 Lermapolaris Lerma N 8 Lermapark I N Tolucapark I N Toluca Paseo Tolocan N Lermapark II Acceso Acceso Carre
Slide 36: Triple Home Run: Querétaro Park VI
Triple Home Run Triple Home Run: Querétaro Park VI Parque Industrial Querétaro Buenavista La Estacada Carretera Querétaro – San Luis Potsi Querétaro Park VI Puerto de Aguirre Las Lajitas Corea Pinto Pintillo San Isidro Buenavista Tierra Blanca Santa Catarina Parque Industrial Ubicación: Santiago de
Slide 37: Triple Home Run: Toluca Park III
Triple Home Run Triple Home Run: Toluca Park III Xonacatlán Tolucapark III Tolucapark II N N Maravillaspark LA Maquinita Aeropuerto Internacional de Toluca N Lermapolaris Lerma Lermapark I N Tolucapark I N Toluca Paseo Tolocan N Lermapark II Autopista Metepec San Mateo MEX-TOLUCA Atenco Aeropuerto N
Slide 38: Triple Home Run: Cancún Park II
Triple Home Run Triple Home Run: Cancún Park II Zona Urbana Ejido Isla Isla Mujeres Mujeres Cancún Puerto de Cancún Autopista Avante Cancún Park II CANCÚN- MÉRIDA El Rey Aeropuerto Internacional de Cancún Moon Palace Puerto de Morelos Aeropuerto Puerto Ubicación: Municipio Benito Juárez, Quintana Ro
Slide 39: Caso de desarrollo: avance en la entrega de Triple Home Run
Triple Home Run Caso de desarrollo: el avance en la entrega de Triple Home Run progresa satisfactoriamente, con ~ 36% del ABR ya arrendado Al inicio del desarrollo En la actualidad Querétaro Park VI(1) (abril 2023) Querétaro Park VI(1) (noviembre 2023) Toluca Park III(1) (abril 2024) Toluca Park III