80 slides from Mitsui Fudosan Accommodations Fund's earnings presentation, Oct 19, 2021
Slide 1: 第31期 決算説明資料
日本アコモデーションファンド投資法人 第31期 (2021年3月１日～2021年8月31日) 決算説明資料 株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント 2021年10月19日
Slide 2: 日本アコモデーションファンド投資法人の概要
日本アコモデーションファンド投資法人の概要 投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指す 特 徴 ① 「賃貸住宅」を中心とするアコモデーション資産への投資 ② 三井不動産グループのバリューチェーンの活用 ポートフォリオの状況 財務の状況 取得総額 3,379 億円 有利子負債総額 1,695 億円 物件数 134 物件 LTV 51.7 % 総戸数 13,275 戸 長期負債比率 97.6 % 東京23区比率※1 88.5 % 加重平均金利 0.52 % シングル・コンパクト比率※1 83.3 % 長期有利子負債平均残存年数 4.8 年 東京
Slide 3: 第31期 決算サマリー
第31期 決算サマリー 確定分配金 10,035 円 P.5 ▶ １口当たり分配金 １口当たり （予想比※1 ＋285円 ） P.6 ※1 2021年4月19日付決算短信における第31期の1口当たり予想分配金は9,750円でした。 内部成長 ▶ 稼働率 月末稼働率の期中平均 96.2 ％ （予想比※2 ＋0.1ポイント） P.7 ▶ 賃料動向 入替え時の賃料変動率 +2.0 ％ ～ P.12 更新時の賃料変動率 +0.3 ％ ※2 2021年4月19日付決算短信における第31期の月末稼働率の期中平均の想定は96.1％でした。 外部成長 ▶ 第31期取得 ７ 物件 / 194 億円 P.13 財
Slide 4: 目次
目 次 決算概況 Appendix（２）： 事業環境 第31期 決算ハイライト 5 「賃貸住宅」の賃料動向 55 内部成長 稼働率の推移 7 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 56 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向 8 東京都における人口と世帯数の推移 57 内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 11 地方都市における「賃貸住宅」の需要 58 内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向 12 地方における「賃貸住宅」の供給 59 外部成長の状況 13 外部成長戦略 14 資本的支出（１） 15 Appendix（３）： 財務データの詳細 資本的支出（２） 専有部リノベーション施策
Slide 5: 決算概況
決算概況
Slide 6: 第31期 決算ハイライト（１）
第31期 決算ハイライト（１） 対予想比 対前期（第30期）比 第31期予想※1 第31期実績 第30期実績 （2021年8月期） （2021年8月期） （2021年2月期） 増減 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②－① ②－③ 営業収益 11,875 11,986 ＋110 ■営業収益 ＋110 百万円 11,560 +425 ■営業収益 +425 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 既存物件 ＋24 百万円 既存物件 ＋106 百万円 営業利益 5,289 5,428 ＋139 31期取得7物件 ＋85 百万円 5,266 ＋162 30期取得1物件通期稼働 +8
Slide 7: 第31期 決算ハイライト（２）
第31期 決算ハイライト（２） ■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第31期実績：予想⽐） 増加要因 減少要因 （単位：円） 10,035 148 ▶ 予想より増益 圧縮積立金 ▲26 ＋39 取崩 ＋100 資産運用報酬 その他 9,750 ※1 ＋24 第31期 148 第31期 取得3物件 取得4物件 圧縮積立金 ＋148 （2021年6月取得） （予想時公表済） 取崩 既存物件 ▶ 収入の増加 (＋49円) ① 稼働率差異 ＋20円 9,602 ② 礼金等 ＋13円 9,887 当期純利益 当期純利益 ③ その他収益 ＋16円 ▶ 費用の減少 (＋99円) ① テナント募集費用 ＋30円
Slide 8: 内部成長 稼働率の推移
内部成長 稼働率の推移 コロナ禍による調整局面を経て稼働率は96％程度で安定 ■ 過去3年の月末稼働率の推移 第27期~第28期 98.5％ 2019年3月～ 2020年2月 98.0％ 第29期~第30期 97.5％ 2020年3月～ 2021年2月 97.0％ 97.0％ 第31期 96.5％ 2021年3月～ 2021年8月 95.8％ 96.4％ 96.3％ 96.0％ 96.0％ 96.1％ 96.1％ 95.5％ 95.0％ 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 ■ 上場以降の期中平均稼働率 100% 99% 97.6% 97.7% 97.7
Slide 9: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（1）
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（1） 入替え時の賃料変動率は+2.0% ■ 入替え時賃料変動 ■ 入替え時賃料変動戸数比率の推移 100% 第28期 第29期 第30期 第31期 入替え (2020年2月期) (2020年8月期) (2021年2月期) (2021年8月期) 90% 期末総戸数※1 10,685 戸 10,890 戸 10,957 戸 11,520 戸 80% 対象戸数※1 1,057 戸 1,036 戸 1,250 戸 1,360 戸 70% 53.1% 63.2% 賃料上昇 922 戸 866 戸 790 戸 722 戸 60% 賃料据置 51 戸 62 戸 11
Slide 10: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（2）
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（2） コロナ下においても東京圏の上昇が継続 ■ 「賃貸住宅」のエリア別比率 ■ エリア別の入替え時賃料変動率の推移 地方主要都市 10.0% 8.8% 都心3区 その他23区 その他東京圏 7.0% 8.3% 8.2% 8.2% その他東京圏 地方主要都市 8.0% 4.5% 7.3% 7.6% 7.7% 都心3区 ※1 6.0% 5.5% 31.0% その他東京圏 3.6% 4.0% 3.1% 4.3% 都心3区 3.4% その他23区 3.1% 3.3% 3.3% 2.5% 2.0% 57.5% 2.1% その他23区 2.1% 0.0% 地方主要
Slide 11: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（3）
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（3） ファミリーは引き続き高水準を維持 ■ 「賃貸住宅」のカテゴリー別比率 ■ カテゴリー別の入替え時賃料変動率の推移 16.0% ラージ シングル コンパクト 4.1% 14.0% ファミリー ラージ 14.3% 11.9% ファミリー 12.0% 12.6% 10.0% 8.5% シングル 8.1% 8.1% 8.3% ファミリー 41.8% 8.0% 7.6% 6.4% 7.6% 7.1% 7.3% 7.6% 6.0% 6.6% ラージ コンパクト 5.7% 5.4% 3.8% 4.1% 4.0% 41.5% 4.3% 4.3% 3.8% コンパ
Slide 12: 内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向
内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 更新時の賃料変動率はプラスを維持 ■ 更新時賃料変動 ■ 更新時賃料変動戸数比率の推移 100% 第28期 第29期 第30期 第31期 更新 11.8% (2020年2月期) (2020年8月期) (2021年2月期) (2021年8月期) 90% 20.1% 18.2% 20.7% 期末総戸数※1 10,685 戸 10,890 戸 10,957 戸 11,520 戸 80% 対象戸数※1 1,628 戸 2,184 戸 1,718 戸 2,223 戸 70% 賃料上昇 327 戸 398 戸 355 戸 262 戸 60% 賃料据置 1,300 戸
Slide 13: 内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向
内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向 賃料単価は上昇が継続 ■ 賃料坪単価の推移 （円/坪） 12,400 12,300 12,160 12,189 12,200 12,081 12,035 12,100 11,935 12,000 11,847 11,900 11,772 11,800 11,700 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 ※ 「賃料坪単価」は、期末時点における契約月額賃料合計を契約面積（坪）合計で除して計算しています。
Slide 14: 外部成長の状況
外部成長の状況 ■ 第29期・第31期取得物件 物件名称 所在地 取得日 取得価格 NOI利回り 賃貸可能⾯積 賃貸可能⼾数 （％）※1 （店舗を含む） （⼾/室） 2020年7月1日(共有持分70％) 賃貸住宅 パークキューブ大井町レジデンス 東京都品川区 5,807百万円 4.2 4,271.17㎡ 住宅170、店舗1 2021年4月5日(共有持分30％) ■ 第30期・第31期取得物件 物件名称 所在地 取得日 取得価格 NOI利回り 賃貸可能⾯積 賃貸可能⼾数 （％）※1 （店舗を含む） （⼾/室） 2020年10月1日(共有持分35％) 賃貸住宅 パークアクシス東陽町・親水公園 東京
Slide 15: 外部成長戦略
外部成長戦略 ■ 「パークアクシス」シリーズの開発状況（パイプライン） ■ 「賃貸住宅」の資産分類別比率（第31期末時点・取得価格ベース） 大川端賃貸棟 東京23区を中心として、 9.6% 45 物件・3,961 戸が竣工済・リーシング中 芝浦アイランドエアタワー 2.5 % 「パークキューブ」 東京23区 地方主要都市 シリーズ 37 物件 3,014 戸 4 物件 423 戸 27.2% その他東京圏 合計 「パークアクシス」シリーズ 三井不動産グループが 4 物件 524 戸 45 物件 3,961 戸 60.7% 開発した賃貸住宅 第三者が開発した 賃貸住宅 三井不動産グループが開発し
Slide 16: 資本的支出（１）
資本的支出（１） ■ 「賃貸住宅」の築年数別比率 ■ 資本的支出の実績と見通し （第31期末時点、取得価格ベース） （百万円） 減価償却費に対する資本的支出の割合 大川端賃貸棟 専有部バリューアップ投資 1000 37.1% その他物件 資本的支出 大川端賃貸棟 その他の資本的支出 5年未満 20年以上 30.1% 22.6% 5.9% 800 23.2% 760 9.6% 17.1% 600 14.9% 17.0% 12.5% 131 5年以上 600 33 10年未満 465 206 453 12.7% 400 56 346 360 337 80 15年以上 17 296 41 256 2
Slide 17: 資本的支出（２） 専有部リノベーション施策
資本的支出（２） 専有部リノベーション施策 ■ 専有部リノベーション事例 ■ 大川端賃貸棟における専有部リノベーション実施の効果 ▶2LDKタイプ／75.88㎡ ▶入替え時賃料変動率の推移 40.0% 大川端賃貸棟を除く東京都中央区所在の本投資法人保有10物件 大川端賃貸棟のうち直近リノベーション住戸 大川端賃貸棟 その他住戸 Before 洋室 30.9% 218,000円 After 30.0% 314,000 円 洋室 24.3% 23.2% キッチン リビング 22.3% 27.5% ダイニング 20.0% ❷ ❶ ■バリューアップ投資による収益力向上 21.1% トイレ 洋室 ❸ キ
Slide 18: サステナビリティに関する取り組み（１）
サステナビリティに関する取り組み（１） ■ マテリアリティ（重要課題）への取り組み 省エネルギーとCO2排出削減の推進 Ｅ ■ 気候変動に関する取り組み TCFDへの賛同 サステナビリティに関する外部認証・評価の取得 DBJ Green Building認証等の取得と更新 GRESBリアルエステイト評価への継続的な参加 本資産運用会社は2021年9月に気候関連財務情報開示タスクフォース 外部評価の活用におけるサステナビリティ推進活動の成果確認と改善 （TCFD）の提言に賛同しました。 地域社会への貢献 Ｓ ※ 今後、TCFD提言に基づく気候関連財務情報の開示を行う予定です。 ■ GRESBリア
Slide 19: サステナビリティに関する取り組み（２）
サステナビリティに関する取り組み（２） ■ マテリアリティ（重要課題）への取り組み ■ 環境パフォーマンス 省エネルギーとCO2排出削減の推進 ▶ 目標 ▶ 実績 Ｅ 共用部におけるエネルギー消費量・CO2排出量を管理 エネルギー使用量、 エネルギー起源CO2排出量 エ ネルギ ー起源CO 2排出量の推移 省エネ設備（LED照明等）の計画的導入を推進 （t） CO₂排出量（左軸） 原単位（右軸） （ t / ㎡ ） 6,000 5,038 4,958 削減率▲49.0% 0.06 4,509 （年平均▲9.8%） 4,183 サステナビリティに関する外部認証・評価の取得 4,000 3,297
Slide 20: 財務の状況（1）
財務の状況（1） ■ 有利子負債の状況 短期借入金 長期借入金 第30期末 第31期末 前期比増減 2.4 % （変動金利） （2021年2月末） （2021年8月末） 2.4 % 短期借入金 30 億円 40 億円 +10 億円 投資法人債 長期借入金（変動金利） 40 億円 40 億円 － 2.4 % 長期借入金（固定金利） 1,485 億円 1,575 億円 +90 億円 投資法人債 40 億円 40 億円 － 長期負債比率 合計 1,595 億円 1,695 億円 +100 億円 97.6% 長期固定負債比率 総資産ＬＴＶ 50.2 ％ 51.7 ％ ＋1.5 ポイント 95.3% 鑑
Slide 21: 財務の状況（2）
財務の状況（2） ■ 期末時点加重平均金利と長期有利子負債平均残存年数の推移 2.0% 6年 期末時点加重平均金利（左軸） ■■ 長期有利子負債平均残存年数（右軸） 1.55% 1.50% 1.46% 5年 1.45% 1.46% 1.44% 1.38% 1.5% 1.28% 1.25% 1.24% 4.8年 4.8年 4.6年 4.6年 4年 1.11% 1.09% 4.3年 4.3年 4.2年 4.3年 4.3年 4.2年 4.2年 4.4年 4.4年 1.02% 0.95% 0.87% 0.85% 0.84% 1.0% 0.78% 0.76% 3年 0.72% 0.67% 0.63% 0
Slide 22: ポートフォリオの含み損益等の推移
ポートフォリオの含み損益等の推移 ■ ポートフォリオの含み損益額と含み損益率の推移 （億円） 1,400 60% 39.3% 含み益額（左軸） 含み損益率（右軸） 1,200 37.1% 50% 含み損額（左軸） 35.0% 1,000 34.2% 40% 29.4% 26.4% 1,084 1,220 800 1,020 30% 21.3% 23.1% 978 19.4% 600 16.3% 845 20% 13.9% 14.6% 9.0% 12.0% 752 655 400 3.5% 3.0% 5.5% 554 603 10% -1.2% 0.1% 461 -3.8% -3.1% -1.8
Slide 23: 第32期・第33期 業績予想（1）
第32期・第33期 業績予想（1） 対前期（第31期）比 対前期（第32期）比 第31期実績 第32期予想 第33期予想 （2021年8月期） （2022年2月期） 増減 （2022年8月期） 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②－① ③－② 営業収益 11,986 12,132 +146 12,187 +55 百万円 百万円 百万円 ■営業収益 +146 百万円 百万円 百万円 ■営業収益 +55 百万円 既存物件 ▲77 百万円 既存物件 ＋55 百万円 営業利益 5,428 5,671 +242 5,529 ▲141 31期取得7物件通期稼働 +223 百万円 百万円 百万円
Slide 24: 第32期・第33期 業績予想（2）
第32期・第33期 業績予想（2） ■ 1口当たり分配金の変動要因 （第32期予想：前期比） 増加要因 減少要因 （単位：円） ▲68 圧縮積立金取崩 10,035 ＋289 その他 148 ＋242 第31期 取得7物件 既存物件 通期稼働 9,887 10,350 当期純利益 ▶ 季節変動要因 減収 ▲153円 想定稼働率※1 費用減 ＋395円 96.5％ 第31期実績 第32期予想 （2021年8月期） （2022年2月期） ■ 1口当たり分配金の変動要因 （第33期予想：前期比） ▲274 ▲16 既存物件 その他 10,350 10,060 ▶ 季節変動要因 増収 ＋110円 費用
Slide 25: 安定した分配実績
安定した分配実績 LTVをコントロールしながら、安定した分配を実現 １口当たり LTV 分配金（円） 2013年公募増資 2015年公募増資 2020年公募増資 （％） 12,000 60 54.7 53.5 53.2 51.5 51.7 50.8 51.2 50.6 50.2 50.4 50.1 50.2 50.0 50.1 50.4 51.0 50.8 50.2 11,000 50 10,449 10,350 10,080 10,108 10,060 10,042 10,035 10,000 40 9,706 (予想) (予想) 9,179 9,161 １口当たり分配金 実績 （左軸） １
Slide 26: Slide 26
Slide 27: : FSC AS
: FSC AS
Slide 28: 特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資
特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資 投資戦略の中心は「賃貸住宅」の継続的な取得と安定的な運用 ■ アコモデーション資産への投資 ■ 資産の運用比率 アコモデーション資産 （主として居住及び宿泊の用に供される不動産） 賃貸住宅 への投資比率 90% 以上 賃貸住宅 （2021年8月31日時点： 94.8 ％） 賃貸住宅 ■ 投資エリア 東京23区 への投資比率 ホスピタリティ施設 80% 以上 東京23区 （2021年8月31日時点： 85.6 ％） ▶ 寮・社宅 賃貸住宅 ▶ サービスアパートメント ▶ シニア住宅 ▶ 宿泊施設 賃貸住宅： 東京23区を主とした東京圏※1及び地方中
Slide 29: 特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活用
特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活用 賃貸住宅事業のバリューチェーンを構成する各社のノウハウやサポートを最大限活用 賃貸住宅事業の展開、企画・開発 資産運用会社の親会社 物件情報提供 資産運用会社 マーケット 用地取得 物件情報提供 調 査･分 析 企画開発への フィードバック 建物共用部管理 グループ内での 企画･設計 一貫した業務体制 管理･運営 施工管理･ 監修 リーシング 仲介営業 プロパティ・マネジメント 三井不動産グループが供給する 住宅居住者向けのメンバーシップサービス 28
Slide 30: MEMO
MEMO
Slide 31: Appendix（1）
“i Appendix (1) M—KIAVADOI
Slide 32: 外部成長の軌跡
外部成長の軌跡 ■ 資産規模の推移（取得価格ベース） 2009年 2011年 2013年 2015年 2020年 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 （億円） ホスピタリティ施設 3,379 「パークキューブ」シリーズ 176 「パークアクシス」シリーズ 3,162 3,184 芝浦アイランドエアタワー 3,063 3,097 3,097 3,015 3,015 3,032 158 158 2,987 2,974 3,000 大川端賃貸棟 2,949 2,949 140 158 158 2,877 2,877 134 134 134 116 116 105 105 98 98 2
Slide 33: 「賃貸住宅」のポートフォリオ構成
「賃貸住宅」のポートフォリオ構成 地方主要都市 5年未満 7.0% 5.9% 1 エリア別比率 3 築年数別比率 20年以上 その他東京圏 9.6% 5年以上 4.5% 都心3区 10年未満 31.0% 平均 約 14.7 年 15年以上 12.7% 東京23区比率 20年未満 大川端賃貸棟を除いた場合 27.0% 88.5% その他23区 ：約 12.8 年 10年以上 15年未満 57.5% 44.8% ※ 取得価格をもとに算出しています。 ※ 取得価格をもとに算出しています。 ※ 都心３区：港区、中央区、千代田区 ※ 第31期末（2021年8月31日）時点における各物件の 築年数をもとに
Slide 34: 「賃貸住宅」の入居者分析
「賃貸住宅」の入居者分析 1 契約形態比率 3 入居人数比率 4人 5人以上 2.8% 0.5% 3人 5.8% 法人 2人 個人 43.0% 57.0% 23.8% 1人 67.1% 2 年齢比率 4 1人入居住戸における性別比率 60代以上 8.1% 20代以下 50代 20.5% 18.1% 女性 37.3% 男性 40代 30代 62.7% 23.2% 30.1% ※ 上記は全て契約時点のテナントからの申告内容に基づき集計しています。 ※ 上記は2021年8月31日時点で保有する店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 33
Slide 35: 「ホスピタリティ施設」の保有状況
「ホスピタリティ施設」の保有状況 ホスピタリティ施設への投資比率は10％を上限 ■ 投資対象 ■ 投資比率（取得価格ベース） 「ホスピタリティ施設」への 「ホスピタリティ施設」（「賃貸住宅」以外の投資対象） 投資比率 10 % を上限 ■ 保有状況（2021年8月31日時点） ▶ 寮・社宅 ▶ サービスアパートメント 保有物件数 投資比率 「賃貸住宅」 17 物件 ▶ シニア住宅 ▶ 宿泊施設 90 ％以上 5.2 % 取得価格合計 176 億円 キャッシュ・フローが安定した資産を保有 ▶ 長期賃貸借契約の締結 ▶ 固定賃料の収受 ▶ 高い運営能力と信頼性を有するオペレータ 15年以上 20年
Slide 36: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 1 大 川 端 賃 貸 棟 「大川端賃貸棟」は、三井不動産が官民一体プロジェクトとして 1980年代後半に再開発した「大川端リバーシティ21」エリア内 にあります。 リバ―ポイントタワー パークサイド ウ イ ン グ ス 都心居住の新たな価値を創造したレジデンス ●賃貸住宅 ■ホスピタリティ施設 1 「東京」駅から2km圏に所在 東京23区 98物件 競争力を維持する戦略的なマネジメント その他東京圏 13物件 物件名称 リバーポイントタワー パークサイドウイングス 地方主要都市 23物件 所在地 東京都中央区佃一丁目11番６号他 交通 東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江
Slide 37: ポートフォリオ概要（１/５）
ポートフォリオ概要 （１/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 ※１ ※1 番号 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） リバーポイントタワー 1.8 パークサイドウイングス 2.7 1 大川端賃貸棟 東京都中央区 1989.03 2005.11 30,816 9.1 43,812.41 544 - 52 297 195 - ピアウエストハウス 2.7 大川端駐車場 1.7 2 パークアクシス学芸大学 東京都世田谷区 2004.10 2005.11 1,760 0.
Slide 38: ポートフォリオ概要（２/５）
ポートフォリオ概要 （２/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 ※１ ※1 番号 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 38 パークアクシス日本橋浜町 東京都中央区 2006.07 2008.03 5,540 1.6 6,999.83 118 - 75 43 - - 4.2 39 パークキューブ代々木富ヶ谷 東京都渋谷区 2007.07 2008.03 1,975 0.6 1,929.10 38 1 36 - 1 - 5.8 41 パークアクシス門前仲町 東京都江
Slide 39: ポートフォリオ概要（３/５）
ポートフォリオ概要 （３/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 ※１ ※1 番号 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 94 パークキューブ銀座イースト 東京都中央区 2005.06 2013.03 2,269 0.7 3,358.63 77 - 77 - - - 3.0 95 パークキューブ茅場町 東京都中央区 2006.03 2013.03 1,105 0.3 1,695.06 28 - 18 9 - 1 3.2 96 パークキューブ本所吾妻橋 東京都墨田区
Slide 40: ポートフォリオ概要（４/５）
ポートフォリオ概要 （４/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 ※１ ※1 番号 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 137 パークアクシス菊川ステーションゲート 東京都墨田区 2013.03 2021.06 3,200 0.9 3,411.32 107 69 38 - - - 5.7 138 パークアクシス木場キャナル ウエスト 東京都江東区 2018.10 2021.06 4,660 1.4 4,430.50 147 104 42 - - 1 6.7 139
Slide 41: ポートフォリオ概要（５/５）
ポートフォリオ概要 （５/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 ※１ ※1 番号 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 76 ドーミー芦屋 兵庫県芦屋市 2002.09 2011.03 928 0.3 3,729.45 140 - - - - - 6.6 77 ドーミー京都二条 京都府京都市中京区 2004.03 2011.03 991 0.3 3,492.88 134 - - - - - 12.9 78 駿台堀川寮 京都府京都市上京区 2005.02 2011.
Slide 42: 各物件の鑑定評価（１/５）
各物件の鑑定評価 （１/５） 第30期 第31期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 1 大川端賃貸棟 30,816 32,186 31,300 3.6% ▲886 32,035 31,900 3.5% ▲135 ▲0.1% 750 2 パークアクシス学芸大学 1,760 1,469 2,3
Slide 43: 各物件の鑑定評価（２/５）
各物件の鑑定評価 （２/５） 第30期 第31期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 41 パークアクシス門前仲町 1,700 1,486 1,920 4.0% 433 1,478 1,960 3.9% 481 ▲0.1% 47 42 パークキューブ板橋本町 4,170 3,700 4,57
Slide 44: 各物件の鑑定評価（３/５）
各物件の鑑定評価 （３/５） 第30期 第31期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 95 パークキューブ茅場町 1,105 1,076 1,680 3.6% 603 1,073 1,720 3.5% 646 ▲0.1% 43 96 パークキューブ本所吾妻橋 1,252 1,196 1,88
Slide 45: 各物件の鑑定評価（４/５）
各物件の鑑定評価 （４/５） 第30期 第31期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 69 パークアクシス千葉 970 787 1,120 4.8% 332 777 1,160 4.7% 382 ▲0.1% 49 85 パークキューブ北松戸 1,200 1,033 1,520 4.6% 48
Slide 46: 各物件の鑑定評価（５/５）
各物件の鑑定評価 （５/５） 第30期 第31期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 119 ドーミー西荻窪 1,100 1,147 1,210 4.4% 62 1,144 1,200 4.4% 55 － ▲6 123 グランダ金沢八景 774 772 941 4.3% 168 767 93
Slide 47: 物件別稼働率推移（１/５）
物件別稼働率推移 （１/５） 第31期 第30期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2020年 2020年 2020年 2020年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 稼働率 1 大川端賃貸棟 544 43,812.41 94.6% 94.6% 95.0% 94.4% 94.2% 95.7% 96.0% 96.1% 95.4% 96.1% 96.0% 95.9% 2 パークアクシス学芸大学 64 2,4
Slide 48: 物件別稼働率推移（２/５）
物件別稼働率推移 （２/５） 第31期 第30期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2020年 2020年 2020年 2020年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 稼働率 41 パークアクシス門前仲町 55 1,886.39 98.6% 98.6% 94.8% 94.4% 97.2% 98.6% 97.5% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 42 パークキューブ板
Slide 49: 物件別稼働率推移（３/５）
物件別稼働率推移 （３/５） 第31期 第30期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2020年 2020年 2020年 2020年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 稼働率 95 パークキューブ茅場町 28 1,695.06 100.0% 96.8% 82.7% 85.9% 89.9% 96.6% 96.6% 92.6% 96.0% 96.0% 100.0% 96.0% 96 パークキューブ本所吾妻橋
Slide 50: 物件別稼働率推移（４/５）
物件別稼働率推移 （４/５） 第31期 第30期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2020年 2020年 2020年 2020年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 稼働率 137 パークアクシス菊川ステーションゲート 107 3,411.32 95.8% 97.3% 96.9% － － － － － － － － － 138 パークアクシス木場キャナル ウエスト 147 4,430.50 95.6% 9
Slide 51: 物件別稼働率推移（５/５）
物件別稼働率推移 （５/５） 第31期 第30期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2020年 2020年 2020年 2020年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 稼働率 76 ドーミー芦屋 140 3,729.45 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 77 ドーミー京
Slide 52: 稼働率推移（上場以降）
稼働率推移（上場以降） 100% 30,000 月末稼働率の期中平均 総戸数 99% 97.6% 97.7% 97.7% 98% 97.1% 25,000 96.8% 96.8% 97.7% 96.8% 97% 96.4% 97.3% 96.3% 96.1% 96.1% 96.2% 95.8% 95.9% 95.6% 96.7% 96.4% 96% 95.4% 96.4% 95.9% 95.9% 95% 95.6% 95.7% 95.7% 95.7% 20,000 95.4% 94% 94.3% 94.5% 93% 15,000 92% 13,275 12,559 12,627 12,351
Slide 53: 「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況
「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況 月末稼働率 100% 95% エリア別比率 （第31期末時点・取得価格ベース） 地方主要都市 90% 7.0% その他首都圏 4.5% 東京23区 88.5% 東京23区 その他東京圏 地方主要都市 85% 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 2019年 2020年 2021年 東京23区 97.4% 97.4% 97.8% 97.7% 98.1% 98.3% 98.0% 96.6% 95.9% 96.3% 96.1% 95.8% 96.0
Slide 54: 「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況
「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況 月末稼働率 100% 95% カテゴリー別比率 カテゴリー別比率 （第31期末時点・取得価格ベース） （第27期末時点・戸数ベース） ラージ 4.1% 90% ファミリー 12.6% シングル 41.8% コンパクト シングル 41.5% コンパクト ファミリー ラージ 85% 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 2019年 2020年 2021年 シングル 97.7% 97.3% 97.2% 97.2% 97.7% 98.1% 98.
Slide 55: Appendix（2） 事業環境
Appendix（2） 事業環境
Slide 56: 「賃貸住宅」の賃料動向
「賃貸住宅」の賃料動向 住宅賃料はオフィス賃料に比べ安定的 140.0 （2005年を100とした指数） 共同住宅賃料指数 （東京圏） 130.0 オフィス賃料指数 （東京圏） 120.0 110.0 100.0 100.2 100.5 100.4 96.9 96.6 96.3 96.3 96.4 100.0 90.0 98.4 96.7 97.1 97.4 97.6 97.9 98.0 80.0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 出所：
Slide 57: 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給
東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 【需要】東京23区では転入超過が継続 (人) (人) 400,000 90,000 300,000 76,786 77,267 60,000 69,958 67,842 68,917 65,853 70,461 200,000 61,281 63,976 58,207 61,158 49,655 30,000 転入超過数 100,000 37,391 33,098 35,435 月次累計 22,421 (2021年1月～8月) 0 0 -100,000 7,271 人 過去15年間で累計 91 万人超の転入超過 -30,000 -200,000 前年
Slide 58: 東京都における人口と世帯数の推移
東京都における人口と世帯数の推移 東京都の人口・世帯数は増加傾向 ■ 全国・東京都・東京23区の人口の予測 ■ 東京都 家族類型別世帯数の推移 (万人) (万人) (千世帯) 16,000 4,000 8,000 7,054 7,107 7,097 6,922 7,019 14,000 3,500 7,000 6,691 275 268 261 255 12,777 12,806 12,710 289 12,533 12,254 314 580 597 605 603 11,913 549 11,522 506 12,000 3,000 6,000 11,092 1,611 1,593 1,5
Slide 59: 地方都市における「賃貸住宅」の需要
地方都市における「賃貸住宅」の需要 地方においても主要中核都市では一定の安定需要が見込まれる 札幌市 仙台市 転入者数 （左軸） （人） （人） （人） （人） 140,000 14,000 140,000 14,000 転出者数 （左軸） 120,000 10,399 12,000 120,000 12,000 転入超過数 （右軸） 10,254 10,088 9,386 9,284 100,000 8,363 9,137 10,000 100,000 10,000 9,108 80,000 8,779 8,000 80,000 6,633 8,000 8,173 7,930 5,493 6
Slide 60: 地方における「賃貸住宅」の供給
地方における「賃貸住宅」の供給 地方においても賃貸マンションの供給は限定的 北海道 宮城県 （戸） （戸） 30,000 30,000 25,000 25,000 20,000 20,000 15,000 12,134 15,000 11,203 12,021 11,717 10,415 9,650 9,820 9,233 10,000 8,743 8,597 9,258 8,885 10,000 7,822 5,008 5,772 4,241 3,509 3,140 5,000 5,000 1,761 2,239 1,909 1,213 1,561 1,655 1,110 1,615 1,1
Slide 61: Appendix（3）
Appendix (3) MST —IORFI
Slide 62: 有利子負債の概要
有利子負債の概要 区分 当期末残高 利率 借入日 返済期限 借入期間 返済方法 使途 摘要 借入先 （百万円) 三井住友信託銀行株式会社 2,000 0.10227% 2021.08.31 2021.11.30 3ヶ月 無担保・無保証・同順位 株式会社七十七銀行 1,000 0.10409% ※4 2020.11.30 2021.11.30 12ヶ月 期限一括 ※1 ※2 短期借入金 株式会社福岡銀行 1,000 0.15545% 2021.08.31 2021.9.30 1ヶ月 小計 4,000 2,000 0.51375% 2014.11.28 2021.11.30 7.0 年 1,500
Slide 63: 有利子負債の概要（続き）
3,000 0.79375% 2014.03.07 2022.03.07 8.0 年 3,000 0.85500% 2014.03.07 2022.09.07 8.5 年 3,000 0.76500% 2014.05.30 2022.05.31 8.0 年 2,000 0.53250% 2014.10.01 2021.10.01 7.0 年 3,000 0.62125% 2014.10.01 2022.10.03 8.0 年 株式会社三菱UFJ銀行 3,000 0.54500% 2017.04.25 2029.04.27 12.0 年 2,000 0.48000% 2020.03.16 203
Slide 64: 運用状況等の推移
運用状況等の推移 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 単位 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 運用日数 日 181 184 181 184 181 184 182 184 181 184 営業収益 百万円 10,650 10,775 10,870 11,047 11,186 12,361 11,401 11,520 11,560 11,986 賃貸事業利益 百万円 10,592 10,7
Slide 65: 貸借対照表及び損益計算書
貸借対照表及び損益計算書 ■ 貸借対照表 第30期末（2021年2月末） 第31期末（2021年8月末） 前期比増減 資産 317,740 百万円 327,824 百万円 +10,083 百万円 現預金 22,682 百万円 14,297 百万円 ▲8,385 百万円 有形固定資産 291,625 百万円 310,110 百万円 +18,484 百万円 その他 3,432 百万円 3,416 百万円 ▲15 百万円 負債 166,717 百万円 176,897 百万円 +10,180 百万円 有利子負債 159,500 百万円 169,500 百万円 +10,000 百万円 預り敷金 3,66
Slide 66: MEMO
MEMO 65
Slide 67: Appendix（4） サステナビリティに関する取り組み
Appendix（4） サステナビリティに関する取り組み
Slide 68: サステナビリティに関する取り組み（1） 推進体制・外部評価
サステナビリティに関する取り組み（1） 推進体制・外部評価 サステナビリティを重視した資産運用業務を実施 ■ 資産運用会社におけるサステナビリティ推進のための社内体制 サステナビリティに関する方針 サステナビリティに関する方針の実効性を確保するため、サステナビリティ推進事務局を設置しています。 環境負荷の低減 運用会社 取締役会 （気候変動への対応） 報告 意見 社内外の様々な主体との サステナビリティ 投資法人 投資委員会 推進事務局 全役職員 多様な連携・協力 立案 報告 【委員長】 目標・計画 目標・計画 代表取締役社長 決定 共有 役員会 ガバナンスに関する取り組み サステナビリティ
Slide 69: サステナビリティに関する取り組み（2） 環境
サステナビリティに関する取り組み（2） 環境 計画的なLED導入により着実に環境負荷の低減を実現 ■ 共用部照明器具のLED化工事の実績 ■ 外部認証の取得 計画的なLED導入により、ポートフォリオの省エネ化及びCO2排出削減を 環境負荷低減の取り組み成果の信頼性及び客観性を高めるため、DBJグリーンビル認証の 推進しています。 取得を推進しています。 導入済物件数 認証取得状況 100 物件 物件数 5 物件 うち当期導入物件数 延床面積 208,087 ㎡ 9 物件 取得割合 （延床面積ベース） 27.5 ％ ※取得時導入済3物件を含みます。 （2021年8月31日時点） 大川端賃貸棟（駐
Slide 70: サステナビリティに関する取り組み（3） 社会
サステナビリティに関する取り組み（3） 社会 様々なステークホルダーとの協働によりサステナビリティを推進 ■ 役職員 ■ テナント 人材を最大の資産であると認識し、従業員に向けた様々な取り組みを 運用資産における安全・安心や快適性を向上させ、テナントの満足度を 行っています。 高める様々な取り組みに努めています。 ▶ 人材育成 ▶ 満足度向上 PM会社（三井不動産レジデンシャルリース）と協働した取り組み 高い専門性、幅広い知識及び倫理観を備えた人材を育成するために 入居者専用フリーダイヤル窓口 共用部リニューアル 様々な取り組みを行っています。 問い合わせチャットボット 満足度
Slide 71: サステナビリティに関する取り組み（4） ガバナンス
サステナビリティに関する取り組み（4） ガバナンス 法令規則を遵守し、常に公正な取引を行う組織体制を整備 ■ ガバナンスに関する基本的な考え方 ▶ コンプライアンスの徹底 ▶ リスク管理体制の構築 法令規則を遵守し、常に公正な取引を行う組織体制を整備すると共に、 各種リスクを適切に管理するために、適正なリスク管理体制を構築し、 高い倫理観をもって行動し、ステークホルダーの皆様から信頼を得られるよう努めます。 資産運用におけるリスクを回避し又は極小化することに努めます。 ■ 運用体制 投資主総会 株主総会 監査役 役員会 取締役会 チーフ・コンプライアンス・ コンプライアンス委員会 執行役員 池
Slide 72: サステナビリティに関する取り組み（5） ガバナンス
サステナビリティに関する取り組み（5） ガバナンス 利益相反回避のためのガバナンス体制を構築 ■ 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フロー コンプライアンスに関するチェック体制 起案 1 チーフ・コンプライアンス・オフィサー（ＣＣＯ）の検討及び承認 ▶ スポンサー関係者取引 以下の場合はコンプライアンス委員会へ付議される ▶ C C O がコンプライアンス上 ▶ スポンサー関係者取引である場合※2 1 疑義があると判断した場合 ▶ ＣＣＯがコンプライアンス上疑義があると判断した場合 ＣＣＯによる承認 2 ※2 スポンサー関係者からの物件取得価格は鑑定評価額以下 コンプライアン
Slide 73: Appendix（5）
Appendix (5) EO{b
Slide 74: 投資法人の仕組み
投資法人の仕組み 資産保管会社 会計監査人 三井住友信託銀行 資産保管業務 投資法人 委託契約 有限責任 あずさ監査法人 株式会社 投資主名簿等管理人、 特別口座管理機関 投資主名簿等 管理人委託契約 プロパティ･マネジメント会社 三井住友信託銀行 及び特別口座の 株式会社 管理に関する契約 マスターリース契約 三井不動産 及び管理委託契約 レジデンシャルリース 株式会社 一般事務受託者（会計事務） 一般事務委託契約 令和アカウンティング・ （会計事務等） ホールディングス株式会社 日本アコモデーション ファンド投資法人 一般事務受託者（納税事務） 一般事務委託契約 ＰｗＣ税理士法人 （納税事
Slide 75: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別保有投資口比率の推移 投資口数・投資主数内訳 金融機関 第31期 個人・ 信託銀行 その他 外国人 その他 合計 2021年 4.1% 49.3% 11.6% 6.3% 18.3% 10.4% その他 地方銀行 8月期 （投信等） 金融機関 所有者別 投資口数（口） 20,399 248,437 58,470 31,836 92,209 52,121 503,472 所有者別 第30期 投資主数（人） 4,460 12 51 94 278 139 5,034 2021年 4.4% 50.0% 11.3% 6.3% 20.0% 8.0% 2月期 保有投資口比率上位１０社※1
Slide 76: 投資口価格推移
投資口価格推移 本投資法人の上場日（2006年8月4日）を100とした指数 260 240 投資口価格 （2020/2/21） 728,000円 220 200 180 投資口価格 160 （2007/5/24） 投資口価格 （2021/8/31） 515,000円 661,000円 140 120 100 80 投資口価格 （2006/8/4） 296,000円 60 40 投資口価格 （2009/3/13） 本投資法人投資口価格（終値） 180,500円 20 東証REIT指数（終値）※ 0 06/08 07/02 07/08 08/02 08/08 09/02 09/08 10/02 1
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