Jingrui Holdings Ltd. · HKEX:1862
Jingrui — FY2018 Earnings Presentation
34 slides from Jingrui's earnings presentation, March 2019
Slide 1: Jingrui Holdings Limited 2018 Annual Results Presentation
景瑞控股有限公司 Jingrui Holdings Limited 稳健经营 布局未来 2018年全年业绩演示材料 2019年3月 20 18 1
Slide 2: 免责声明
免责声明 NOT FOR PUBLICATION OR DISTRIBUTION, IN WHOLE OR IN PART, DIRECTLY OR INDIRECTLY, IN OR INTO THE UNITED STATES OR IN ANY OTHER JURISDICTION IN WHICH SUCH PUBLICATION OR DISTRIBUTION WOULD BE PROHIBITED BY APPLICABLE LAW. The information in this presentation has been prepared by representatives
Slide 3: Contents
CONTENTS 目 录 01 宏 观 市 场 研 判 02 业 绩 亮 点 03 未 来 发 展 策 略 04 财 务 表 现 05 附 录 3
Slide 4: PART 01
(@ Bw JINGRUI HOLDINGS FW TH tH EY
Slide 5: 宏观市场研判
宏观市场研判 宏观经济基本面：经济总量中长期预计保持稳定 经济总量中长期 保持稳定增长 增长；“政策底”和“市场底”将在近期出现 市场机会：新建住宅市场总量见顶，未来房地产 “政策底”和 市场存在两大结构性机会 “市场底”预计 将近期出现 ▪ 在区域结构上，增量集中在核心都市圈 ▪ 在业务构成上，新产品机会涌现 都市圈是未来经 未来房地产行业的四大新特征 济的主要增长点 ▪ 业务模式从“重资产”转向”轻重并举” ▪ 即售与运营并举 ▪ 资源获取手段更加多元化（如城市更新） 新产品机会涌现 ▪ 金融工具创新应用 5
Slide 6: PART 02
er. oe a. Beery Sarees
Slide 7: 业绩亮点
业绩亮点 盈利能力持续提升 合约销售总额及均价 1 2 稳步上扬 深耕核心一二线城市， 稳健的财务管理 3 4 土储优质 打造持有物业的 持续提升产品力及客户 改造运营能力 5 6 满意度 7 持续完善合伙人体系， 激发组织活力 7
Slide 8: 盈利能力持续提升
01 盈利能力持续提升 净利润近年来步入高速上升通道 EBITDA利润率明显改善 单位：亿元 ✓ 2018年实现EPS0.77元/股 ✓ 2018年派息0.3港元/股 ✓ 派息比例34.83% 22.8% 13.0 9.0 17.8% 15.3% 1.6 6.2% 2015A 2016A 2017A 2018A 2015A 2016A 2017A 2018A -2.9 8
Slide 9: 合约销售总额及均价稳步上扬
02 合约销售总额及均价稳步上扬 3 合约销售额 单位：亿元 252.4 183.7 167.9 87.0 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 合约销售回款率 合约销售单价 单位：元/平方米 21,727 96.1% 93.4% 90.3% 90.6% 18,177 87.9% 12,402 10,724 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 9 9
Slide 10: 稳健的财务管理
03 稳健的财务管理 3 净负债率 单位：% 135% 68% 51% 64% 2015A 2016A 2017A 2018A 债务规模保持平稳 2018年末债务期限结构 单位：亿元 单位：亿元 180 0.4 160 0.35 38.1% 140 35.7% 0.3 120 0.25 100 187 21.0% 0.2 80 132.2 141.1 0.15 60 103.4 0.1 5.2% 40 20 0.05 0 0 2015A 2016A 2017A 2018A 1年以内 1-2年 2-5年 5年以上 占总债务的比例 10 10
Slide 11: 深耕核心一二线城市，土储优质
04 深耕核心一二线城市，土储优质 截至2019年3月，可售货值约为528亿元 2019年，可售货值约为350亿元 可售货值中大部分城市公司位于一、二线核心城市（1），可售资源核心区域抗风险能力较强，跌价风险较小，并具有较好的 获利能力，为公司偿还债务提供了可靠的资金来源，核心资产可变现能力为公司债券本息偿付提供强有力的保障 土地储备情况 单位：万平方米 公司总体货值分布图（截至2019年3月） 525 长三角区域 环渤海区域 441 480 上海：101亿元（持有型46亿） 北京：33亿元（持有型） 302 南京：45亿元 天津：121亿元 杭州：68亿元 FY2016 FY20
Slide 12: 打造持有物业的改造运营能力
05 打造持有物业的改造运营能力 为适应未来市场发展，逐步建立公司持有物业改造运营能力，打造专业化团队，聚焦北上及核心二线城市，挖掘存量市场， 目前持有物业货值共87亿元 改 造 前 改 造 后 上海 景瑞·张江中心 上海 景瑞·路发广场 上海 景瑞·申信项目 12
Slide 13: 打造持有物业的改造运营能力 (apartments)
05 打造持有物业的改造运营能力 北京 景瑞·三全项目 北京 景瑞·新华文化大厦 上海 景瑞 ·易里项目 （悦樘北京燕莎店） （悦樘上海中山公园店） 公 寓 平悦 台 樘 公 项目对价：12.8亿 总建筑面积：24,300平方米 项目对价：2.4亿 总建筑面积：4,2 62平方米 项目对价：3.95亿 总建筑面积：9,916平方米 寓 运营现状：出租 运营状况：装修改造 运营现状：出租 上海 景瑞·中山北路项目 上海 景瑞·银桥项目 苏州 景瑞·广运姑苏大楼项目 （悦樘上海大宁店） （悦樘上海碧云店） （悦樘苏州姑苏店） 项目对价：8120万 项目对
Slide 14: 打造持有物业的改造运营能力 (offices)
05 打造持有物业的改造运营能力 北京 景瑞·NAGA上院 北京 景瑞·中关村项目 上海 景瑞·张江科苑项目 上海 景瑞·路发广场项目 办 公 平 台锴 瑞 办 项目对价：2.8亿 总建筑面积：5,768平方米 项目对价：2.15亿 总建筑面积：5,369平方米 项目对价：3.0亿 总建筑面积：10,061平方米 项目对价：3.01亿 总建筑面积：112,013平方米 公 运营现状：出租 运营现状：出租 运营现状：出租 运营现状：装修改造 14
Slide 15: 持续提升产品力及客户满意度
06 持续提升产品力及客户满意度 围绕“我的房子我做主”的客户价值主张，通过四大核心能力建设，形成行业竞争优势。以定制化产品和服务，为客户提供 “精彩生活”的居住空间。2018年景瑞的定制化能力建设全面进入系统化推进阶段，景瑞操盘精装公寓类项目的定制精装覆盖率 88.9%，定制空间覆盖率55.6%，技术能力在行业内属于领先水平。 精准高粘性 聚客平台 “即插即用” 产品开发体系 ➢ 通过线上互动、线下体验增加客户粘性 ➢ 从用户洞见出发，预制景瑞标准化设计模块 ➢ 定期调研，洞见用户需求，改善设计、最终引导用户购买” ➢ 基于标的需求，灵活组合产品模块，形成”即插即用” 景瑞定制”住宅 网
Slide 16: 景瑞定制化落地路径-七维定制
06 持续提升产品力及客户满意度 景瑞定制化落地路径-七维定制 七维定制--示例 16
Slide 17: 持续完善合伙人体系，激发组织活力
07 持续完善合伙人体系，激发组织活力 合伙人全景架构：持续完善“春华秋实”多层合伙体系，夯实 “四共”合伙人理念 景瑞“四共”合伙人体系 逐 “共创” “共享” “共担” “共赢” 层 生 价 态 树标杆，彼此成就 值 景瑞控股 控股合伙人 共 专注控股战略达成，股东价值最大化 捆 联 绑 动 做事业，开放突破 业务平台 平台合伙人 · 专注平台模式转型，兼顾控股利益 身 整 份 体 创业绩，砥砺前行 可 城市公司 城市合伙人 理 专注一线自主经营，持续价值创造 兼 念 任 传 强经营，挖掘潜力 项目 项目合伙人 达 专注项目质量提升，优化投资运营 17
Slide 18: PART 03 未来发展策略
03 未 来 发 展 策 略 PART 03 18
Slide 19: 未来发展策略
未来发展策略 景瑞地产：深耕一二线，聚焦都市圈，保持规模增长的同时，注重增长的 质量，服务改善和刚需型客户 悦樘公寓：响应租售并举政策号召，聚焦一线及核心二线城市的客户， 发展长期战略合作伙伴，以基金化运作的方式，通过城市更新和新建 拓展业务 锴瑞办公：顺应市场大趋势，全面基金化运作，把握京沪存量及不 良资产的投资机会，以优秀的改造和管理能力，实现资产增值 优钺资管：为投资者提供端到端的不动产资产管理服务，设立多种类 型的基金，打造资产管理平台，以优秀的管理回报争取更多的社会资 源，实现共赢 19
Slide 20: PART 04 财务表现
04 财务表现 PART 04 20
Slide 21: 2018年资本市场表现
2018年资本市场表现 成功发行三年期3.5亿美元优 发行3.6亿首笔尾款收益权 2018年”金狮奖”最具成长性 先票据 上市公司 发行7.2亿利率6.60%的三全 完成3.5亿港元新股配售 公寓CMBS “IR卓越表现奖” 取得3.5亿美元债额度 取得6.9亿办公物业类REITs 获得越秀证券及中泰国际出 无异议函 具研究纪要 境内9.5亿私募债以9%价格， 97%成功转售 获得野村及汇丰卖方研究推 荐 取得28亿境内私募债无异议 函 资本市场 硕果累累 创新融资 喜人突破 市场品牌 崭露头角 21
Slide 22: 一二线城市结转收入占比进一步提升
一二线城市结转收入占比进一步提升 2016年销售物业收入按城市分布 2017年销售物业收入按城市分布 2018年销售物业收入按城市分布 单位：% 单位：% 单位：% 无锡 其他 其他 其他 扬州 重庆 杭州 南京 2% 5% 7% 3% 台州 3% 无锡 2% 17% 5% 杭州 杭州 5% 5% 南通 28% 25% 绍兴 天津 10% 5% 6% 宁波 绍兴 上海 8% 4% 6% 上海 4% 绍兴 南通 19% 13% 苏州 苏州 宁波 22% 20% 18% 宁波 苏州 上海 7% 南通 29% 15% 7% 结转收入中一二线城市占比不断增加，2017年一二线城市结转收入占比约为6
Slide 23: 不断提高的盈利能力
不断提高的盈利能力 营业收入保持平稳 毛利润稳步提升 单位：亿元 单位：亿元 156.7 150.5 112.7 25.4 25.2 57.6 6.1 1.7 2015A 2016A 2017A 2018A 2015A 2016A 2017A 2018A 核心归母净利润持续增长 净利润显著攀升 单位：亿元 单位：亿元 ✓ 2018年实现EPS0.77元/股 ✓ 2018年派息0.3港元/股 10.1 ✓ 派息比例34.83% 7.7 13.0 9.0 0.8 1.6 2015A 2016A 2017A 2018A 2015A 2016A 2017A 2018A -2.9 23 -5.1
Slide 24: 不断提高的盈利能力 (margins)
不断提高的盈利能力 毛利率持续改善 净利润率显著上升 22.6% 11.6% 16.1% 5.8% 4.1% 3.0% 1.1% 2015A 2016A 2017A 2018A 2015A 2016A 2017A 2018A -5.0% EBITDA利润率稳步上扬 股本回报率持续向好 22.8% 17.8% 17.4% 15.3% 16.9% 6.2% 3.5% 2015A 2016A 2017A 2018A 2015A 2016A 2017A 2018A -6.0% 24
Slide 25: 负债结构不断优化
负债结构不断优化 公司采取了稳健的融资策略，债务结构不断优化 ➢ 在业务不断扩大的背景下，公司始终保持了稳定、安全的负债水平， 2018年有息负债总额约为187亿元， 未来融资杠杆空间充裕 − 公司债务期限以中长期为主，结构合理，流动性充足 − 公司拥有多元化的融资平台，近年来信托类借款占比逐渐下降，资本市场融资占比逐步上升，债务类型结构进一步优化 中长期负债占比高，短期偿债风险小 2016年末债务期限结构 2017年末债务期限结构 2018年末债务期限结构 41.1% 38.1% 34.0% 34.7% 35.7% 30.0% 28.6% 25.4% 21.0% 5.9% 5.2% 0.3%
Slide 26: 负债结构不断优化 (debt types)
负债结构不断优化 信托借款品种占比下降，资本市场融资占比上升 2018年末债务类型结构 单位：亿元 10.5 6% 13.3 7% 87.8 51.1 47% 27% 24.4 13% 2016年末债务类型结构 2017年末债务类型结构 28.6 20% 43.1 33% 58.3 53.5 41% 40% 30.0 22% 24.3 24.7 17% 10.8 19% 8% 银行借款 公司债券 优先票据 信托贷款 其他 26
Slide 27: 不断改善的信贷指标
不断改善的信贷指标 总资产显著增长 净资产大幅提升 单位：亿元 单位：亿元 479 100 0.4 88 0.4 500 90 0.35 0.35 380 392 80 400 0.3 61 0.3 70 294 0.25 60 48 0.25 300 46 50 0.2 0.2 40 0.15 0.15 200 30 0.1 0.1 100 20 0.05 10 0.05 0 00 0 2015A 2016A 2017A 2018A 2015A 2016A 2017A 2018A 有息负债保持平稳 现金短债比保持安全水平 单位：亿元 单位：倍 187.0 180 0.4 4 0.4 160
Slide 28: 不断改善的信贷指标 (leverage)
不断改善的信贷指标 净负债率维持健康水平 单位：% 135% 68% 51% 64% 2015A 2016A 2017A 2018A 资产负债率逐年下降 融资成本保持较低水平 单位：% 单位：% 9.68% 87.9% 8.46% 7.88% 84.4% 6.98% 83.7% 81.6% 2015A 2016A 2017A 2018A 2015A 2016A 2017A 2018A 28
Slide 29: PART 05 附录
05 附录 PART 05 29
Slide 30: 2018年土地获取明细
2018年土地获取明细 总建筑面积 总地价 权益投资 序号 城市 项目 项目性质 获取时间 获取方式 土地用途 应占权益 （平方米） (百万元） （百万元） 1 北京 海淀区程远大厦A栋 自持项目 2018.1 二手股权并购 综合服务 100% 9,699 269 269 2 天津 塘沽湾1#地块 开发项目 2018.1 招拍挂 住宅商服 100% 105,334 538 538 3 天津 海教园14#地块 开发项目 2018.2 招拍挂 住宅商服 100% 119,463 1,140 1,140 4 北京 东直门NAGA上院项目 自持项目 2018.3 法拍 住宅商服 100% 5,768
Slide 31: 主要利润数据表
主要利润数据表 人民币千元 2018A 2017A 同比增长 收入 11,268,203 15,668,404 -28% 销售成本 (8,721,010) (13,150,265) -34% 毛利润 2,547,193 2,518,139 1% 办公平台及公寓平台下的投资物业增值产生的收益 388,051 38,760 901% 物业开发平台下的投资物业公允价值收益 54,708 (2,796) - 销售及营销成本 (307,179) (363,862) -16% 行政开支 (780,274) (607,751) 28% 其他收入 68,338 290,656 -76% 其他收益/（亏损）－净
Slide 32: 主要资产负债数据表
主要资产负债数据表 人民币千元 2018A 2017A 增长 流动资产 现金及现金等价物 11,715,378 8,264,836 42% 受限制现金 1,354,871 1,248,445 9% 贸易及其他应收款和预付款项 6,099,232 6,124,024 -0.4% 完工代售或在建销售物业 18,541,307 12,761,909 45% 流动资产合计 37,948,896 31,209,859 22% 非流动资产 投资性房地产 7,154,272 5,782,972 24% 非流动资产合计 9,933,699 7,967,327 25% 总资产 47,882,595 39,177
Slide 33: 运营现金流 营运现金流指引
运营现金流 营运现金流指引 （人民币亿元） 2018年实际 2019年指引 现金流入 -合约销售回款及其他收入 145.53 153.12 现金流出 -土地款支付 -79.46 -67.55 -建安费用开支 -35.81 -48.04 -其他费用-利息、税金、股息及其他 -41.40 -42.38 33
Slide 34: Thanks For Your Time
Thanks For Your TLEmMme