Hulic Reit, Inc. · TSE:3295
Hulic Reit — 第21期 Earnings Presentation
71 slides from Hulic Reit's earnings presentation, Oct 17, 2024
Slide 1: 第21期 (2024年8月期) 決算説明資料
第21期 (2024年8月期) 決算説明資料 2024年10月17日 証券コード 3295 TOKYO GROWTH & STABILITY
Slide 2: 目次
目次 2 Ⅰ. エグゼクティブサマリー Appendix 1. エグゼクティブサマリー 4 1. 各種指標の推移 36 2. 運用ガイドラインの改定 5 2. 本投資法人のポートフォリオ構築方針 37 Ⅱ. 決算ハイライト 3. ポートフォリオマップ 38 1. 分配金・NAVの推移 7 4. 物件一覧 39 2. 第21期実績の概要 8 5. 物件別鑑定評価 44 3. 第22期・第23期予想の概要 9 6. 賃貸面積上位エンドテナント 47 Ⅲ. 運用実績 7. オフィスポートフォリオについて 48 1. ポートフォリオ・サマリー 11 8. 銀行店舗物件について 50 2. 外部成長の実
Slide 3: Ⅰ エグゼクティブサマリー
Ⅰ エグゼクティブサマリー 御茶ノ水ソラシティ
Slide 4: 1. エグゼクティブサマリー
1. エグゼクティブサマリー 4 （第21期（2024年8月期）以降） 外部成長 内部成長 ◼ 資産入替え戦略を継続 ◼ オフィスは高稼働率を維持、賃料増額入替え・増額改定が継続 第21期末 • 複数物件でテナント退去を見込むも順調に埋戻し予定 取得 30億円 譲渡*1 41億円 （2024年8月末） 3,927億円 資産規模 旧予想 新予想 旧予想対比 （24.4公表） （24.10公表） ◼ 運用ガイドラインを改定 第22期中平均契約稼働率（オフィス） 98.2% 98.4% +0.2pt • 「東京コマーシャル・プロパティ」及び「次世代アセット・プラス」の分類を廃止し、 • 第21期（2
Slide 5: 2. 運用ガイドラインの改定
2. 運用ガイドラインの改定 5 改定理由 ■ マーケット環境に適応したポートフォリオの成長性向上及びインフレ耐性の強化 ■ 上場来の環境変化を踏まえたポートフォリオ構成の意義と特徴の明確化 改定内容 ■ 用途別の投資比率への改定 従来の「東京コマーシャル・プロパティ」及び「次世代アセット・プラス」の分類を廃止 ホテルセクターの投資比率を概ね20％（±10ポイント）へ引き上げ、固定賃料を中心とした「その他の用途のアセット」は概ね10％（±10ポイント） 第21期末時点 <現行投資比率> (2024年8月末) <新投資比率> ポートフォリオの ポートフォリオの オフィス 64.2% オフィス 商
Slide 6: Ⅱ 決算ハイライト
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Slide 7: 1. 分配金・NAVの推移
1. 分配金・NAVの推移 7 ◼ 資産入替えにより第21期は約5.8億円の譲渡益*1を計上するとともに、亀戸富士ビルの取得やホテル変動賃料等の寄与により調整後EPU とともにDPUを引き上げ DPU・調整後EPU及び1口当たりNAVの推移 内部留保活用 譲渡益等 / / 調整後EPU（実績/旧予想,予想*2 /新予想） 1口当たりNAV DPU・ 1口当たり 調整後EPU NAV （円/口） （円） 3,700 3,654 3,600 3,583 3,580 3,500 3,500 3,480 3,480 3,480 3,480 3,500 200,000 187,509 185,851 1
Slide 8: 2. 第21期実績の概要
2. 第21期実績の概要 8 DPUの比較（予想対比） 修繕費 ： +14 支払利息・ ： +10 融資関連費用 ﾎﾃﾙ変動賃料 ： +5 ﾋｭｰﾘｯｸ東日本橋 ： +5 亀戸富士ﾋﾞﾙ ： +17 ﾋﾞﾙ譲渡益差異 ﾎｰﾙ･ｶﾝﾌｧﾚﾝｽ ： +5 その他費用 ： △6 収益 その他ｺｽﾄ削減等 ： +24 （円/口） DPU DPU +53 3,654 +11 +10 3,600 3,580 3,400 DPU 調整後 第21期末時点 予想比+74円/口（+2.1％） EPU 内部留保額 調整後 EPU 3,442 524百万円 3,374 調整後EPU 3,200 364円/口） 予想比
Slide 9: 3. 第22期・第23期予想の概要
3. 第22期・第23期予想の概要 9 DPUの推移 譲渡益剥落 ：△299 4,000 水光熱費収支 ： +20 ﾀﾞｳﾝﾀｲﾑ等 ： △69 公租公課 ：△25 期間収益の増減 ： +26 譲渡益にかかる 支払利息・ ﾎﾃﾙ変動賃料 ：+119 支払利息・ ：△15 ： +26 ：△16 控除対象外消費税 融資関連費用 融資関連費用 （円/口） ﾎｰﾙ･ｶﾝﾌｧﾚﾝｽ ： △4 その他費用 ： +50 その他 ： △1 収益 その他 ： △6 第23期末時点 3,800 内部留保額*3 DPU 93百万円 ﾀﾞｳﾝﾀｲﾑ等 ： △63 3,654 △197 （64円/口） ﾎﾃﾙ変動賃料
Slide 10: Ⅲ 運用実績
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Slide 11: 1. ポートフォリオ・サマリー
1. ポートフォリオ・サマリー 11 資産規模・LTVの推移 33物件 2,520億円 商業施設 9物件 422億円 資産規模 67物件 3,927億円 オフィス 平均NOI利回り：4.1％ （64.2％） 平均NOI利回り：4.7％ (10.7%) 平均NOI利回り 4.3% 平均償却後利回り 3.6% ホテル 4物件 343億円 その他 21物件 642億円 稼働率 99.5%*1 含み損益 747億円*2 平均NOI利回り：3.8％ (8.7%) 平均NOI利回り：5.1％ (16.4%) 運用上のリスク（コスト、リーシング等） クオリティや成長性向上等を コロナ禍における安定性に軸足を
Slide 12: 1. ポートフォリオ・サマリー
1. ポートフォリオ・サマリー 12 第21期末（2024年8月末）時点のポートフォリオ*1 ポートフォリオ全体 オフィス （参考）J-REIT全体（オフィス）*2 用途別 最寄駅からの 最寄駅からの オフィス・商業施設 徒歩分数別 徒歩分数別 4.9% 74.9% 1分以内 1分以内 69.9% 33.1% 4.0% 10.0% 4.3% 11.5% 17.6% 13.1% 8.7% 28.8% オフィス 駅直結 16.1% 駅直結 商業施設 64.2% 1分以内 1分以内 24.8% ホテル 10.7% 1分超～3分以内 1分超～3分以内 52.3% 3分超～5分以内 3分超～5分以内 有
Slide 13: 2. 外部成長の実績
2. 外部成長の実績 13 マーケット環境に適応した資産入替え戦略の推進 運用上のリスク（コスト、リーシング等） コロナ禍における安定性に軸足を置いた資産入替え クオリティや成長性向上等を企図した資産入替え の低減を企図した資産入替え 第13期～第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 22物件 銀行店舗 銀行店舗 銀行店舗 銀行店舗 ホテル 1,180億円 銀行店舗 銀行店舗 ＊1 相鉄フレッサイン東京六本木 ヒューリック中野ビル ヒューリック上野ビル ヒューリック麹町ビル ヒューリック小舟町ビル 物件 有料老人ホーム 有料老人ホーム 有料老人ホーム 有料老人ホーム （追加取得） ホ
Slide 14: 3. 内部成長の実績 オフィス 入退去面積
3. 内部成長の実績 オフィス 14 入退去面積の推移*1 主な入退去物件*1 入退去面積（㎡） 入退去率（%） 退去面積 *2 入居面積 *2 （㎡） 10,000 10 / 入居面積（実績/旧予想・新予想） 入居率（右軸） / 退去面積（実績/旧予想・新予想） ヒューリック 退去率（右軸） 1ﾃﾅﾝﾄ -1,871 1,871 2ﾃﾅﾝﾄ 5.2 高田馬場ビル 合計：4,970 合計：4,970 5,000 2.8 5 2.2 2.5 1.7 御茶ノ水ソラシティ -3,668 -1,302 925 4,045 0.5 2ﾃﾅﾝﾄ 7ﾃﾅﾝﾄ ヒューリック 0 0 1ﾃﾅﾝﾄ -945 47
Slide 15: 3. 内部成長の実績 オフィスの賃料動向
3. 内部成長の実績 オフィス 15 オフィスの賃料動向 テナント入替えの実績（オフィス区画）*1 テナント入替え対象区画の賃料増減比率(面積ベース) （㎡） （％） （％） 増額 据置 減額 増額面積 増額面積（第22期契約済み） 4,000 契約済みの 20% 第21期（2024.8）以降 100 減額面積 減額面積（第22期契約済み） 区画のみ*2 の増額入替え区画の状況 賃料増減率*3（右軸） 28.2 10.7 80 2,000 10% 58.0 57.2 3.6 71.4 1.4 60 マーケット 85.0 43.8％ 0 0% 賃料との 43.3 100.0 56.2％ 乖離状況
Slide 16: 3. 内部成長の実績事例
3. 内部成長の実績 オフィス 16 内部成長の実績事例 第21期（2024年8月期）以降のテナント入替え事例 ヒューリック麹町ビル ヒューリック五反田ビル ヒューリック両国ビル ⚫ 優れた交通利便性を有する ⚫ 駅近接性・交通利便性に ⚫ 駅近接及び幹線道路沿い 「麹町」駅 徒歩1分 「五反田」駅 徒歩２分 「両国」駅 徒歩２分 基準階床面積約660㎡（約 優れた基準階床面積約 に所在する基準階床面積 200坪）の中期規模オフィ 587㎡（約178坪）の中規 約556㎡（約168坪）の中 スビル 模オフィスビル 規模オフィスビル ⚫ 第21期（2024年8月期）に ⚫ 一部テナントの退去発生
Slide 17: 3. 内部成長の実績 商業施設
3. 内部成長の実績 商業施設 17 物件数合計 取得価格合計 投資比率 稼働率 平均NOI利回り 商業施設 （第21期末（2024年8月末）時点） 9物件 42,158百万円 10.7% 100.0% 4.7% 稼働率の推移*1 HULIC &Newの売上推移 （%） 100 HULIC &New SHIBUYA HULIC &New SHINBASHI 業績予想は稼働率100％ 取得価格 取得価格 の維持を想定 99 3,150百万円 3,100百万円 第21期末 (2024年8月末) 第21期末 (2024年8月末) 高い稼働率を 時点稼働率 98 時点稼働率 実績 活かして 賃料増額を
Slide 18: 3. 内部成長の実績 ホテル ホール・カンファレンス
3. 内部成長の実績 ホテル ホール・カンファレンス 18 ホテルの運営状況 ADR・客室稼働率・RevPARの推移（2019年同月比指数）*1 180 第21期(2024年8月期) <変動賃料の実績及び想定> ADR 稼働率 RevPAR *2 160 ADR平均 ：141 実績 客室稼働率平均： 98 第20期(2024.2)・第21期(2024.8) 140 RevPAR平均 ：139 120 2019年 受入変動賃料（売上連動）実績： 38百万円 68百万円 変動賃料比率 4.9% 第21期受入 100 （2024.8） 80 60 *2 40 業績予想における想定 第22期(2025
Slide 19: 4. 財務の状況
4. 財務の状況 19 ◼ 金融環境や既存投資主への影響等を考慮して、固定金利を中心としつつ、一部変動金利での借換えも実施 有利子負債の状況*1 レンダーフォーメーション 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 (2023年2月末) (2023年8月末) (2024年2月末) (2024年8月末) みずほ銀行 10.7% 21.2% 三井住友銀行 有利子負債総額 (百万円) 180,116 180,116 188,116 187,616 第8回投資法人債の発行 （内、ｻｽﾃﾅﾋﾞﾘﾃｨﾌｧｲﾅﾝｽ残高） (6,500) (8,690) (11,690) (11,690) 三菱UFJ銀行
Slide 20: 5. 鑑定評価の状況
5. 鑑定評価の状況 20 期末鑑定評価及び含み損益の状況 ◼ 含み益は上場以来増加基調で推移し、第21期末（2024年8月末）の含み損益は+747億円（第20期末（2024年2月末）比 ＋23億円） ◼ 第21期末（2024年8月末）の含み損益率は＋19.5% （第20期末（2024年2月末）比 ＋0.7pt） 期末鑑定評価サマリー 直接還元利回りの推移*2 第21期末（2024年8月末） 前期末との差異 前期末との比較 鑑定 含み 鑑定 含み 含み 直接還元 含み 直接還元 物件数 評価額*1 損益*1 物件数 評価額*1 損益*1 上昇 維持 低下 損益率 利回り 損益率 利回り （百万
Slide 21: Ⅳ ESGへの取組み
Ⅳ ESGへの取組み 相鉄フレッサイン東京六本木
Slide 22: 1. 外部評価及びトピックス
1. 外部評価及びトピックス 22 外部機関による評価・賛同するイニシアチブ GRESBリアルエステイト評価 CDP気候変動 気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD） プログラムへの参加 2024年 ⚫ 2021年7月にTCFD提言への賛同を表明 Green Star ⚫ 2022年4月より、シナリオ分析及び財務インパクトを開示 （8年連続） 2024年 GRESB レーティング 4 Star 2023年 GRESB 開示評価 （※）TCFD提言に基づくシナリオ分析及び財務インパクトの詳細は、 CDP気候変動プログラムに A 本投資法人のホームページに掲載のESGレポートをご参照ください
Slide 23: 2. 環境への取組み
2. 環境（Environment）への取組み 23 環境関連の目標（KPI）と進捗 GHG排出量 エネルギー消費量 グリーンビルディング認証*1取得比率*2 目標（KPI） 目標（KPI） 目標（KPI） • 2030年末までに、ポートフォリオ全体において2018 • 2030年末までに、ポートフォリオ全体において • ポートフォリオ全体：50%以上の維持 年の実績値対比で42%のGHG排出原単位の削減 2018年の実績値対比で30%のエネルギー消費原 • 東京コマーシャル・プロパティ：60%以上の維持 • 2050年ネットゼロ*3 単位の削減 ※いずれも物件数ベース 2024年7月改定 2
Slide 24: 3. 社会及びガバナンスへの取組み
3. 社会（Society）及びガバナンス（Governance） 24 への取組み 社会（Society）における取組み ガバナンス（Governance）における取組み テナント・利用者の満足度向上 本資産運用会社のコーポレート・ガバナンス テナント満足度調査の実施 本資産運用会社の常勤取締役・従業員の構成（2024年9月末時点） • 約300社を対象に2017年から継続的にテナント満足度調査を実施 常勤取締役 従業員*2 • 回答を得た大半のテナント企業から総合的に満足との評価を取得 出向者 6.5% 働きがいのある職場環境（人材確保、DEI等） 出向者以外 出向者以外 オフィス環境整備
Slide 25: Ⅴ 今後の戦略
Ⅴ 今後の戦略 ヒューリック雷門ビル
Slide 26: 1. ポートフォリオ戦略
1. ポートフォリオ戦略 26 資産入替えの方針 セクター毎の取得方針 物件の譲渡方針 オフィス ・立地等の物件特性やテナントの賃貸ニーズ、将来の成長性等を <譲渡の検討対象となる物件> 勘案した上で検討 • 固定賃料契約等、将来のアップサイドを見込むことができず、インフレの 商業施設 ・スポンサーの複合開発物件等も視野に厳選投資 環境下において収益力の低下が懸念される物件 • 入居テナントの退去等により賃貸収入が弱含むことが懸念される物件 ・成長性が期待できるアセットとして更に取組みに注力 • 競争力維持のために必要となる資本的支出の増加が見込まれる等、コスト ホテル ・運用実績等を踏まえつ
Slide 27: 2. 内部成長戦略
2. 内部成長戦略 27 オフィスにおけるマーケット賃料との乖離状況（賃貸面積ベース）*1 （%） 100 マーケット オフィスの賃貸借契約更改スケジュール*2 レンジよりも 高い賃料 （㎡） 30,000 2年契約が中心 マーケット （計69.0％） 50.6 46.4 レンジ内 契約 マーケット 更改 15.9％ レンジよりも 済み 低い賃料 20,000 6.9％ 50 4.6％ 7.2％ 9.2％ 計53.6％ 38.3 42.1 増額改定等 10,000 8.1％ 9.2％ 5.9％ による 5.3％ 8.5％ 5.0％ 4.3％ 収益向上を 目指す 11.1 11.5 2.0％ 2
Slide 28: 3. 分配金戦略
3. 分配金戦略 28 DPU及び調整後EPUの維持向上に向けた取組み 内部留保活用 譲渡益等 / / 調整後EPU（旧予想,予想*/実績/新予想） 2025年1月以降 内部留保 継続的な資産入替えを通して 調整後EPUの動向を （円/口） 長期保有資産の 圧縮積立金を含めた 踏まえつつDPUの 譲渡益を活用した 買換による圧縮の特例 内部留保の 3,800 DPUの維持向上を目指す 増加を目指す 安定・成長等に活用 要件充足 3,654 3,600 3,580 3,480 3,500 3,500 3,480 外部成長等 3,400 3,442 内部成長 3,374 3,350 3,350 3
Slide 29: 3. 分配金戦略 成長サイクルとアップサイド
3. 分配金戦略 29 本投資法人の成長サイクルと当面のアップサイドポテンシャル* 物件譲渡 ポートフォリオの5％程度（取得価格ベース）の物件について DPUの アップサイド 新運用 譲渡を検討 ポテンシャル ガイドライン DPUのアップサイド ポートフォリオ全体の含み益合計（約747億円） （総額） 2,080 ポテンシャル（総額） による の5％（約37億円）が顕在化した場合を想定した 成長性向上 2,080円/口程度 試算値 円/口 内部留保 取崩し 戦略 複数期にわたる継続的な譲渡により安定的な分配金成長を目指す 150 インフレ環境下に 一部圧縮積立を行い、内部留保の拡充を目指す お
Slide 30: Ⅵ 決算概要及び業績予想
Ⅵ 決算概要及び業績予想 HULIC &New SHIBUYA
Slide 31: 1. 損益計算書 第21期実績
1. 損益計算書 31 第21期（2024年8月期）実績について （単位：百万円） 第20期 第21期 増減 主な要因 （2024年2月期） 差異 （2024年8月期） *2 実績（A) 予想 （B) 実績（C) （C-A) （C-A) （C-B) 営業収益 賃貸事業収益 10,955 11,016 11,074 +118■賃貸事業収益（+118） +57 不動産等譲渡益 368 423 430 +62・第20期・第21期取得資産の寄与：+214 +7 ・第20期・第21期譲渡資産の期間収益の減少：△81 営業収益合計 11,323 11,439 11,504 +180・ホテル変動賃料の受入：
Slide 32: 1. 損益計算書 第22期新予想・第23期予想
1. 損益計算書 32 第22期（2025年2月期）新予想、第23期（2025年8月期）予想について （単位：百万円） 第21期 第22期 差異 主な要因 第23期 増減 （2024年8月期） （2025年2月期） （2025年8月期） *2 実績（A) 旧予想 （B) 新予想（C) （C-B) （C-B) 予想（D) （D-C) 営業収益 賃貸事業収益 11,074 10,892 10,948 ＋56 11,003 ＋54 不動産等譲渡益 430 0 0 0 ■賃貸事業収益（+56） 0 0 ・旧予想*2公表後取得資産の寄与：+75 営業収益合計 11,504 10,892 10,948 ＋
Slide 33: 1. 損益計算書 第21期実績・第22期新予想
1. 損益計算書 33 第21期（2024年8月期）実績、第22期（2025年2月期）新予想について （単位：百万円） 第21期 第22期 増減 主な要因 第23期 増減 （2024年8月期） （2025年2月期） （2025年8月期） *2 実績（A) 旧予想 （B) 新予想（C) （C-A) （C-A) 予想（D) （D-C) 営業収益 ■賃貸事業収益（△125） 賃貸事業収益 11,074 10,892 10,948 △125 ・第21期取得資産の寄与：+48 11,003 ＋54 不動産等譲渡益 430 0 0 △430 ・第21期譲渡資産の期間収益の減少：△15 0 0 ・ホテル変動
Slide 34: 2. 貸借対照表
2. 貸借対照表 34 （単位：百万円） （単位：百万円） 第20期末 第21期末 第20期末 第21期末 増減 増減 （2024年2月末） （2024年8月末） （2024年2月末） （2024年8月末） （A) （B) （B-A) （A) （B) （B-A) 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 14,603 16,004 +1,401 営業未払金 552 850 +297 信託現金及び信託預金 7,974 8,722 +747 短期借入金 6,000 0 △6,000 営業未収入金 16 21 +4 1年内返済予定の投資法人債 0 2,000 +2,000 前払費用 43
Slide 35: Appendix
HULIC Be Appendix po
Slide 36: 1. 各種指標の推移
1. 各種指標の推移 36 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 (2019年8月末) (2020年2月末) (2020年8月末) (2021年2月末) (2021年8月末) (2022年2月末) (2022年8月末) (2023年2月末) (2023年8月末) (2024年2月末) (2024年8月末) 物件数 51件 55件 58件 58件 58件 62件 62件 62件 66件 67件 67件 ポートフォリオ全体 3,140億円 3,321億円 3,514億円 3,504億円 3,500億円 3
Slide 37: 2. 本投資法人のポートフォリオ構築方針
2. 本投資法人のポートフォリオ構築方針 37 オフィス及び商業施設 オフィス 商業施設 ・東京圏（東京都及び東京都近郊の政令指定都市） ・東京都及び東京都近郊の主要都市 及び東京圏に準ずる経済圏を有する地域 *1 ・原則として「最寄駅から徒歩5分以内」 ・原則として「最寄駅から徒歩5分以内」 又は「地域において競争力や優位性のあるエリア」 又は「繁華性のあるエリア」 ・東京圏への投資比率は、原則としてオフィス全体の 投資額の90％以上*1 ホテル ＜本投資法人保有ホテルのオペレーター＞ ・交通利便性が良好又は国内有数の観光地等に立地し、 物件名 所在 オペレーター 観光利用又はビジネス利用等
Slide 38: 3. ポートフォリオマップ
3. ポートフォリオマップ 38 (オフィス、商業施設及びホテル) 物件No 物件名 物件No 物件名 OF-01 ヒューリック神谷町ビル HT-01 相鉄フレッサイン銀座七丁目 OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） HT-02 相鉄フレッサイン東京六本木 OF-03 虎ノ門ファーストガーデン HT-03 ヒューリック築地三丁目ビル OF-04 ラピロス六本木 HT-04 ヒューリック雷門ビル OF-05 ヒューリック高田馬場ビル OF-06 ヒューリック神田ビル OF-07 ヒューリック神田橋ビル OF-08 ヒューリック蛎殻町ビル OF-09 御茶ノ水ソラシティ OF-10 ヒューリッ
Slide 39: 4. 物件一覧
4. 物件一覧（第21期末（2024年8月末）時点） 39 ヒューリック神谷町ビル ヒューリック九段ビル（底地） 虎ノ門ファーストガーデン ラピロス六本木 OF-01 オフィス 駅徒歩1分 OF-02 オフィス 駅徒歩1分 OF-03 オフィス 駅徒歩1分 OF-04 オフィス 駅直結 エリア 都心6区 エリア 都心6区 エリア 都心6区 エリア 都心6区 所在地 東京都港区 所在地 東京都千代田区 所在地 東京都港区 所在地 東京都港区 取得価格 55,250百万円 取得価格 11,100百万円 取得価格 8,623百万円 取得価格 6,210百万円 竣工年月 1985年4月 竣工年月 -
Slide 40: 4. 物件一覧
4. 物件一覧（第21期末（2024年8月末）時点） 40 恵比寿南ビル ヒューリック飯田橋ビル ヒューリック浅草橋ビル ヒューリック恵比寿ビル OF-23 オフィス 駅徒歩4分 OF-24 オフィス 駅徒歩4分 OF-25 オフィス 駅徒歩1分 OF-26 オフィス 駅徒歩6分 エリア 都心6区 エリア 都心6区 エリア その他23区 エリア 都心6区 所在地 東京都渋谷区 所在地 東京都千代田区 所在地 東京都台東区 所在地 東京都渋谷区 取得価格 2,420百万円 取得価格 1,450百万円 取得価格 4,750百万円 取得価格 1,275百万円 竣工年月 1992年9月 竣工年月 19
Slide 41: 4. 物件一覧
4. 物件一覧（第21期末（2024年8月末）時点） 41 亀戸富士ビル OF-39 オフィス 駅徒歩3分 エリア その他23区 所在地 東京都江東区 取得価格 3,000百万円 竣工年月 1979年8月*3 総賃貸可能面積 2376.29㎡ NOI利回り 4.3% 稼働率 100.0% ①大井町再開発ビル2号棟 ダイニングスクエア秋葉原ビル ヒューリック神宮前ビル ヒューリック等々力ビル ②大井町再開発ビル1号棟 RE-01 RE-03 商業施設 駅徒歩1分 RE-04 商業施設 駅徒歩7分 RE-09 商業施設 駅徒歩1分 RE-02 商業施設 駅徒歩1分 エリア 都心6区 エリア 都心6
Slide 42: 4. 物件一覧
4. 物件一覧（第21期末（2024年8月末）時点） 42 アリア松原 トラストガーデン用賀の杜 トラストガーデン桜新町 トラストガーデン杉並宮前 OH-01 有料老人ホーム OH-02 有料老人ホーム OH-03 有料老人ホーム OH-04 有料老人ホーム エリア その他23区 エリア その他23区 エリア その他23区 エリア その他23区 所在地 東京都世田谷区 所在地 東京都世田谷区 所在地 東京都世田谷区 所在地 東京都杉並区 取得価格 3,244百万円 取得価格 5,390百万円 取得価格 2,850百万円 取得価格 2,760百万円 竣工年月 2005年9月 竣工年月 2005年
Slide 43: 4. 物件一覧
4. 物件一覧（第21期末（2024年8月末）時点） 43 池袋ネットワークセンター 田端ネットワークセンター 広島ネットワークセンター 熱田ネットワークセンター ON-01 ネットワークセンター ON-02 ネットワークセンター ON-03 ネットワークセンター ON-04 ネットワークセンター エリア その他23区 エリア その他23区 エリア その他 エリア その他 所在地 東京都豊島区 所在地 東京都北区 所在地 広島県広島市 所在地 愛知県名古屋市 取得価格 4,570百万円 取得価格 1,355百万円 取得価格 1,080百万円 取得価格 1,015百万円 竣工年月 2001年1月
Slide 44: 5. 物件別鑑定評価
5. 物件別鑑定評価（第21期末（2024年8月末）時点） 44 （単位：百万円） 鑑定評価額 直接還元法 還元利回り*2 DCF法 帳簿価格*1 第21期 鑑定 取得価格*1 第20期 第21期 第20期 含み損益 物件名 （2024年8月末） (2024年 最終還元 機関 ① (2024年 差異 (2024年 (2024年 差異 割引率 *2 *3 ③－② ② 8月期) 利回り*2 2月期) 8月期) 2月期) ③ OF-01 ヒューリック神谷町ビル 55,250 55,251 66,300 66,300 0 3.0% 3.0% 0.0pt 2.8% 3.2% D 11,048 OF-02
Slide 45: 5. 物件別鑑定評価
5. 物件別鑑定評価（第21期末（2024年8月末）時点） 45 （単位：百万円） 鑑定評価額 直接還元法 還元利回り*2 DCF法 帳簿価格*1 第21期 鑑定 取得価格*1 第20期 第21期 第20期 含み損益 物件名 （2024年8月末） (2024年 最終還元 機関 ③－② ① (2024年 差異 (2024年 (2024年 差異 割引率 *2 *3 ② 8月期) 利回り *2 2月期) 8月期) 2月期) ③ RE-01 大井町再開発ビル2号棟 9,456 9,404 12,100 11,800 300 4.0% 4.0% 0.0pt 4.1% 4.2% T 2,695 RE-02
Slide 46: 5. 物件別鑑定評価
5. 物件別鑑定評価（第21期末（2024年8月末）時点） 46 （単位：百万円） 鑑定評価額 直接還元法 還元利回り*2 DCF法 帳簿価格*1 第21期 鑑定 取得価格*1 第20期 第21期 第20期 含み損益 物件名 （2024年8月末） (2024年 最終還元 機関 ① (2024年 差異 (2024年 (2024年 差異 割引率*2 *3 ③－② ② 8月期) 利回り*2 2月期) 8月期) 2月期) ③ OH-01 アリア松原 3,244 3,064 4,670 4,660 10 4.1% 4.1% 0.0pt 3.8% 4.2% N 1,605 OH-02 トラストガーデン用賀
Slide 47: 6. 賃貸面積上位エンドテナント
6. 賃貸面積上位エンドテナント 47 （第21期末（2024年8月末）時点） 総賃貸面積 面積比率 No. エンドテナント名 物件名称 契約満了日*1 契約形態*1 （㎡）*1 （％）*2 池袋ネットワークセンター 2030年9月30日 田端ネットワークセンター 2030年9月30日 広島ネットワークセンター 2030年9月30日 熱田ネットワークセンター 2030年9月30日 1 ソフトバンク株式会社 71,373.66 19.7 定期建物賃貸借契約 長野ネットワークセンター 2024年11月5日 千葉ネットワークセンター 2030年9月30日 札幌ネットワークセンター 2030年9月30
Slide 48: 7. オフィスポートフォリオについて
7. オフィスポートフォリオについて 48 物件別入退去面積の状況*1 都心6区 その他23区 その他 （㎡） 6,000 第18期(2023年2月期)・第19期（2023年8月期）における入退去面積 第20期(2024年2月期)・第21期（2024年8月期）における入退去面積 第22期(2025年2月期)・第23期（2025年8月期）における入退去面積(想定)*2 4,000 第23期末（2025年8月末）時点の想定空室面積*2 2,000 0 -2,000 -4,000 -6,000 ヒ 虎 ラ ヒ ヒ ヒ 御 ヒ ヒ ヒ ヒ 番 恵 ヒ ヒ ヒ ヒ ヒ ヒ ヒ 東 ヒ ヒ ヒ ヒ ヒ ヒ
Slide 49: 7. オフィスポートフォリオについて
7. オフィスポートフォリオについて 49 既存ビルの平均賃料及び空室率の推移*1（2002年～） 規模別のオフィス供給量と空室率の推移*2（2003年～） （円/坪） 大規模ビル供給量 中規模ビル供給量 23,000 2020年 （千坪） Aクラスビル空室率 Bクラスビル空室率 （%） 2月 300 10 2007年 2021年 11月 10月 21,000 2024年 250 予想 8 8月 2002年 1月 200 6 19,000 2003年 150 9月 2011年 4 3月 100 17,000 2 50 15,000 0 0 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0（%）
Slide 50: 8. 銀行店舗物件について
8. 銀行店舗物件について 50 ヒューリックにおける銀行店舗物件の位置づけ 銀行店舗物件の特徴 ヒューリック（旧日本橋興業）は、1957年にみずほ銀行 銀行店舗物件の取得意義 （旧富士銀行）の店舗ビル管理事業からスタート エリアにおける立地競争力 （駅近・幹線道路沿い・角地立地等による利便性・視認性の高さ） 銀行店舗等の建替事業において培ったノウハウ等を活用し、 テナントクレジット 継続使用の蓋然性 様々な開発事業を展開 銀行店舗物件の保有・賃貸は ヒューリックの主力事業 • 立地競争力の高さから、テナント退去時も埋戻しの蓋然性が高い • 現行テナントの安定性が高く、収益安定性も見込まれる
Slide 51: 9. 第21期取得資産の概要
9. 第21期取得資産の概要 51 吉祥寺富士ビル（準共有持分90％） 亀戸富士ビル（準共有持分90％） ヒューリック神戸ビル（準共有持分90％） オフィス 最寄駅から徒歩3分 スポンサー保有 みずほ銀行亀戸支店が入居するオフィスビルをスポンサーと共有 取得価格 3,000 百万円 所在地 東京都江東区 立地特性 最寄駅より徒歩3分、幹線道路が交わる角地に立地し視認性は良好 JR総武線 鑑定評価額 3,366 百万円 最寄駅 ◼ JR総武線「亀戸」駅より徒歩3分、「京葉道路」と「明治通り」が交差する角地 「亀戸」駅徒歩3分 *1 に所在し視認性は良好。最寄駅から徒歩3分と駅近接性にも優れている
Slide 52: 10. その他の用途のアセットへの投資
10. その他の用途のアセットへの投資 52 ■ 将来にわたって堅実な需要が見込まれ長期的に安定した収益の獲得ができると本投資法人が判断するアセット ■ 個別物件の収益性、立地特性及び当該立地における競争力等を見極めた上で厳選して投資 ■ 有料老人ホーム、ネットワークセンター、その他の対象資産に投資 有料老人ホーム ネットワークセンター ■ 介護付有料老人ホーム等の高齢者向け施設のうち、想定月額利 ■ 各通信事業者が保有する通信網を日本国内全体にわたって接続する役割 用料*1が中価格帯以上に属する施設が投資対象 を果たし、音声ネットワークサービスやデータネットワークサービス等の各種通信 ■ 中
Slide 53: 11. 有料老人ホームについて
11. 有料老人ホームについて 53 要介護者向け施設の価格帯別分散状況及び保有物件の想定月額利用料*1 ◼ 各物件、介護事業者ともに安定した運用を継続しており、入居率についても安定的に推移 ◼ 原則として、水光熱費、維持管理費は、テナントが負担 <本投資法人保有物件> マーケット全体*2 想定 アリア トラスト アリス トラスト トラスト 松原 ガーデン タージュ ガーデン ガーデン 月額 50万円以上 常磐松 用賀の杜 経堂 桜新町 利用料 15,793室 85万円 84万円 73万円 70万円 67万円 （2.8％） 高 トラスト チャーム グランダ ソナーレ ガーデン プレミア 学芸大
Slide 54: 11. 有料老人ホームについて オペレーター
11. 有料老人ホームについて 54 本投資法人保有物件のオペレーター ◼ 「立地」に加えて、高価格帯施設の運営が可能な優良オペレーターと賃貸借契約を締結 ◼ 長期固定契約により、安定的な収益を確保 入居率の 当初賃貸借 想定 オペレーター名 概要 本投資法人保有物件 入居率*2 重要事項 契約期間 月額利用料*1 説明書記載日 株式会社 株式会社ベネッセホールディングス 25年 アリア松原 854,000円 90.4% 2024.8.1 ベネッセスタイルケア の連結子会社 30年 グランダ学芸大学 648,000円 95.8％ 2024.8.1 トラストガーデン用賀の杜 706,000円 7
Slide 55: 12. 修繕費及び資本的支出
12. 修繕費及び資本的支出 55 工事費及び減価償却費の推移 （百万円） / 修繕費（実績/予想） / 資本的支出（実績/予想） 減価償却費 1,600 1,364 1,388 1,399 1,401 1,411 1,200 1,313 1,305 800 652 685 565 443 333 290 400 268 168 174 138 141 109 103 122 0 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 予想 第23期 予想 （2022年8月期） （2023年2月期） （2023年8月期） （2024年2月期） （2024年8月期） （2025年2月期） （
Slide 56: 13. 各種報酬・手数料の概要
13. 各種報酬・手数料の概要 56 資産運用報酬（上限） 資産保管業務・機関運営に関する一般事務委託手数料（上限） 運用報酬Ⅰ ◼ 資産総額に以下の料率を乗じる（200億円以下の部分は定額） 総資産額 × 100分の0.5（年率） 資産保管業務 機関運営一般 資産総額 委託手数料 事務委託手数料 運用報酬Ⅱ （6ヶ月） （6ヶ月） 200億円以下の部分 1,500,000円 4,500,000円 運用報酬Ⅱ控除前DPU × 運用報酬Ⅱ控除前営業利益 × 100分の0.004 200億円超1,000億円以下の部分 0.007500% 0.022500% 1,000億円超1,500億円以下の部分
Slide 57: 14. 投資主の状況
14. 投資主の状況 57 所有者別投資口数*1,2 主要投資主 第21期末（2024年8月末）時点 第20期末 第21期末 保有投資 増減 保有比率*3 （2024年2月末） （2024年8月末） 投資主名 口数 （％） 投資口数 比率 投資口数 比率 投資口数 比率 （口） （口） （％） （口） （％） （口） （pt） 個人 68,031 4.7 75,825 5.3 ＋7,794 ＋0.5 株式会社日本カストディ銀行 1 422,571 29.34 金融機関 929,936 64.6 900,695 62.5 △29,241 △2.0 （信託口） 都市銀行 0 0.0 0 0.0 0
Slide 58: 15. 投資口価格・時価総額の推移
15. 投資口価格・時価総額の推移 58 新規上場以来の推移 ◼ 過去8回の公募増資を実施（時価総額の拡大） ◼ グローバル指数への継続的な組入れによる投資主層の広がり（流動性の向上） 更なる時価総額の拡大と ◼ JCR長期発行体格付が「AA（安定的）」に格上げ（2021年5月） 流動性の向上を目指す 時価総額（右軸） 投資口価格（左軸） 2016年3月 2021年5月 2016年4月 2019年4月 FTSE EPRA/NAREIT JCR 長期発行体 東証REIT指数（左軸） JCR JCR 長期発行体 グローバル不動産 格付の格上げ （円） インデックス・シリーズ 長期発行体格付 格付見
Slide 59: 16. ESGへの取組み
16. ESGへの取組み 59 GHG排出削減に向けた各種取組み LED化の推進 太陽光発電設備の活用 ◼ テナント入替え等のタイミングにおいて、LED照明への切替えを着実に ◼ 再生可能エネルギーの使用により建物の照明負荷を低減 推進 LED照明が導入された物件数の推移 （専有部または共用部の一部にLED照明が導入されている物件を含む） 太陽光発電設備の導入物件数及びCO2排出量削減効果の試算 （件） 61 63 60 56 太陽光発電設備の導入物件数 13物件 50 40 20 57,078kWh*1 2023年の発電実績 0 （CO2排出量で年間約25.0tの削減量*2に相当） 2021
Slide 60: 16. ESGへの取組み
16. ESGへの取組み 60 DBJグリーンビルディング認証 CASBEE不動産評価認証 スポンサー スポンサー 取得年 評価 物件名 取得年 評価 物件名 開発 開発 2022 ★★★ 虎ノ門ファーストガーデン 〇 2020 ★★★★★ 虎ノ門ファーストガーデン 〇 2020 ★★★★ ヒューリック渋谷一丁目ビル 2022 ★★★ 大井町再開発ビル１号棟 2020 ★★★★ HULIC &New SHIBUYA 〇 2022 ★★★ 大井町再開発ビル２号棟 2021 ★★★★★ ヒューリック神田橋ビル 〇 2023 ★★★★★ ヒューリック浅草橋ビル 〇 2021 ★★★★★ ヒューリック
Slide 61: 17. TCFD提言に基づく情報開示
17. TCFD提言に基づく情報開示 61 シナリオ分析に基づくリスク・機会の特定及び財務インパクト ◼ シナリオ分析結果を踏まえ、目標（KPI）の設定対象である、LED化の推進や再生可能エネルギー由来電力の導入等を通じたGHG排出削減と、 グリーンビルディング認証取得比率の向上が、引き続き注力分野 事業への影響 重要なリスク・機会 1.5℃/2℃ 4℃ 時間軸 戦略（対応策） シナリオ シナリオ • 太陽光発電設備、自然換気システム、自然採光システム １ 炭素税の導入による運用コストの増加 大 大 中長期 の活用等によるGHG排出削減に向けた取組みの推進 政策・ • ZEB対応工事の推進 2
Slide 62: 17. TCFD提言に基づく情報開示
17. TCFD提言に基づく情報開示 62 各シナリオの概要 1.5℃/2℃シナリオ 4℃シナリオ 脱炭素を旗印に社会が変革する中、ZEBへの転換や 風水害リスクが高まる中、 再生可能エネルギーの導入による保有物件の環境性能向上が求められる 防災・物理リスク対策を強化し物件の競争優位性が求められる 脱炭素/低炭素社会の実現に向けた社会経済の発展 自然災害の激甚化による社会の適応の必要性の高まり 政府 投資家 技術 顧客 自然 投資家 技術 顧客 自然 企業に対して実 企業のGHG排 再生可能エネル 野心的なGHG 依然として激甚 災害の物理リスクを 気候変動適応に BCP対応等の災 風水害や気
Slide 63: 18. ヒューリックグループとのコラボレーション
18. ヒューリックグループとのコラボレーション 63 主要なスポンサーサポート ～資産循環モデル～ スポンサー ① 購入 物件 物件 ヒューリックの主なビジネス領域 コアビジネス コアビジネスの進化 保有 ② 再開発 建替・開発 ・賃貸事業 ・建替 ・開発事業 ・CRE/PPP サポート ・新規投資 ・REIT ・バリューアッド 築古物件 築古物件 ＋ 保有 保有 「4K」 時代のニーズに即した成長分野の取り組み ① 購入 物件 ・高齢者・健康 ・環境 物件 ・観光 ・こども教育 購入 ③ ④ 資産運用会社 マーケット 物件 ① 優先交渉権 スポンサーは、スポンサーグループ保有物件（一部の投
Slide 64: 19. ヒューリックについて
19. ヒューリックについて 64 ■ ヒューリック株式会社は、1957年に株式会社富士銀行（現：株式会社みずほ銀行）の銀行店舗・企業寮等の所有及び管理受託からスタートし、銀行店舗・企業寮の 築年数経過への対応として建替事業を展開 ■ 建替事業において培ったノウハウを活用し、開発事業にも参入しており、都心6区を中心に、好立地かつクオリティの高い物件の開発を推進 業績ハイライト（連結ベース） 会社名 （百万円） 売上高 （百万円） 営業利益 （百万円） 経常利益 600,000 150,000 150,000 事業内容 不動産の所有・賃貸・売買ならびに仲介業務 500,000 120,000 1
Slide 65: 20. スポンサーの主な開発・保有物件
20. スポンサーの主な開発・保有物件 65 主な開発・保有物件 オフィス 主な開発計画（竣工予定年） 複合開発 複合開発 ヒューリック ヒューリック ヒューリック ヒューリック 銀座数寄屋橋ビル 新宿ビル 虎ノ門第二ビル 新橋ビル ヒューリック福岡ビル 銀座ビル建替計画 商業施設 建替計画（2024年） （2025年） 複合開発 複合開発 ヒューリックスクエア札幌 心斎橋プロジェクト （札幌建替計画）（2025年） （2026年） HULIC &New GINZA 8 HULIC &New GINZA NAMIKI 6 HULIC &New GINZA 7 HULIC &New SHINJU
Slide 66: 21. 本投資法人及び資産運用会社の概要
21. 本投資法人及び資産運用会社の概要 66 投資法人の仕組み図 資産運用会社の組織図 株主総会 ヒューリックリート投資法人 ➋ 資産保管会社 みずほ信託銀行株式会社 （非）監査役 投資主総会 取締役会 役員会 ➌ 投資主名簿等管理人 みずほ信託銀行株式会社 執行役員 ： 一寸木和朗 投資委員会 コンプライアンス委員会 監督役員 ： 中村里佳 監督役員 ： 冨岡孝幸 ➍ 機関運営に関する 一般事務受託者 代表取締役 監督役員 ： 木下典子 みずほ信託銀行株式会社 コンプライアンス・ 会計監査人 ➎ 投資法人債に関する 内部監査部 一般事務受託者 リスク管理部 EY新日本有限責任監査法人 株式
Slide 67: 22. 用語の定義
22. 用語の定義 67 用語 定義 東京コマーシャル・ 2024年10月15日以前の本投資法人における投資対象（オフィス及び商業施設）の区分をいいます。 プロパティ（TCP） 次世代アセット・プラス 2024年10月15日以前の本投資法人における投資対象（有料老人ホーム、ネットワークセンター、ホテル及びその他）の区分をいいま （NGA+) す。 都心6区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。 主要8区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、目黒区及び世田谷区を指します。 第20期（2024年2月期）に取得したヒューリック駒込ビル、相鉄フレッサイン東京六本木（
Slide 68: 22. 用語の定義
22. 用語の定義 68 用語 定義 以下の計算式によって算出しています。 （簿価ベース）LTV A÷B×100％ （A：各期末時点の有利子負債総額、B：各期末時点の総資産額） 以下の計算式によって算出しています。 時価ベースLTV A÷（B＋C)×100％ （A：各期末時点の有利子負債総額、B：各期末時点の総資産額、C：各期末時点の含み損益） 特に注記のない限り、2024年4月18日公表の業績予想に基づき記載しています。詳細な内容は、2024年4月18日公表の「2024年2月 旧予想 期 決算短信（REIT）」をご参照ください。 2024年10月16日公表の業績予想に基づき記載しています。詳
Slide 69: 22. 用語の定義
22. 用語の定義 69 用語 定義 各期に賃貸借契約を開始したテナントに付与したフリーレント期間を、賃貸面積（持分）に基づいて加重平均した数値を記載していま フリーレント期間平均 す。 増額・減額 各決算期における賃料増額又は減額改定がなされた賃貸借契約の契約面積（共有物件等においてはその持分に相当する数値）の合計を 面積（改定） いいます。 各決算期におけるテナント入替え時（同期に賃貸借を開始したテナントを対象としています。）の賃料増額又は減額入替えがなされた 増額・減額 賃貸借契約の契約面積の合計をいいます。入替え前後で契約面積が異なる場合には入替え前のテナントの契約面積を基に算出してい
Slide 70: 22. 用語の定義
22. 用語の定義 70 用語 定義 2013年10月に「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」が国土交通省において制定された BELS（建築物省エネルギー性能 ことに伴い、当該ガイドラインに基づき第三者機関が非住宅建築物の省エネルギー性能の評価及び表示を適確に実施することを目的と 表示制度） して開始された建築物省エネルギー性能表示制度をいいます。 建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快 CASBEE（建築環境総合性能 適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価
Slide 71: ご注意
ご注意 本資料には、ヒューリックリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）に関する予想、見通し、目標、計 画等を含む、将来に関する記述が含まれています。これら将来予想に関する記述は、本資料作成時点において入手可 能な情報に基づく本投資法人およびヒューリックリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいま す。）の見解または判断等であり、また一定の主観的な仮定を前提としたものであって、将来の業績に影響を与える 既知または未知のリスクと不確実な要因が内在し、これらの要因による影響をうけるおそれがあります。したがって、 記述された内容が将来実現するとの保証はなく、また、実際の結果と大