Cre Logistics Reit, Inc · TSE:3487
Cre Logistics Reit — FY2026 H1 Earnings Presentation
65 slides from Cre Logistics Reit's earnings presentation, Aug 18, 2026
Slide 1: 第20期 決算説明会資料
証券コード３４８７ 第20期 決算説明会資料 2026年6月期（2026年1月1日～2026年6月30日） 2026年8月18日 Copyright (C) 2026 CRE Logistics REIT, Inc. All Rights Reserved. ロジスクエア羽生 ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社
Slide 2: 目次・用語説明
目次 目次 用語説明 用語 定義 １． 運用ハイライト 2 鑑定評価額 期末日を調査の時点として本投資法人の規約及び｢投資法人の計算に関す る規則｣（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含む。）に基づき、不動 産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額による価格を記載しています 含み益 不動産等の期末鑑定評価額－期末帳簿価額 ２． 第20期決算概要及び第21期・第22期業績予想 16 総資産LTV 有利子負債残高÷総資産 鑑定LTV 有利子負債残高÷（総資産＋含み益） ３． 市場環境 20 NAV 純資産＋含み益－分配金総額 一口当たりNAV （純資産＋含み益－分配金総額）÷発行済投資口の総口
Slide 3: １． 運用ハイライト
１． 運用ハイライト ロジスクエア羽生 Copyright (C) 2026 CRE Logistics REIT, Inc. All Rights Reserved. 東北自動車道「羽生」インターチェンジより約4.5kmに位置 2
Slide 4: 資本コストを意識した運用
１． 運用ハイライト 資本コストを意識した運用 ROE7％の回復を目指す 賃貸事業損益の 賃料増額・戦略的資本的支出により、NOI・賃貸事業損益を引き上げ 増加 →P.8-10 8.00% ROE目標 7％ 資 7.50% 本 効 収益性向上のため、資産入替を実施 7.00% 率 6.50% 売却：ロジスクエア狭山日高（準共有持分40％） の 取得：厚木飯山南工場（底地） 向 物件売却・ 投 上 6.00% 資 収益性の向上 5.50% 主 ロジスクエア狭山日高の残り60％の 2024/12 2025/12 2026/12 2024/6 2025/6 2026/6 2027/6 予想 予想 価
Slide 5: 各施策の実行によりROE 7％の回復を目指す
１． 運用ハイライト 各施策の実行によりROE 7％の回復を目指す 今後はROE7％の回復を目指す 売却益が計上される場合、EPU連動の運用報酬が 通常の期よりも大きくなってしまうため ROE ＝ 調整後FFO（当期純利益+減価償却費-不動産売却益+売却益運用報酬） ÷ 分配後純資産 4,000 5,500 2,821 2,827 2,799 2,813 2,707 2,636 2,549 調整後FFO 調整後FFO 2,000 4,500 4,495 4,530 4,525 4,587 1口当たり調整後 4,435 4,320 FFO（右軸） 4,177 0 3,500 （百万円） 2024
Slide 6: ロジスクエア狭山日高の今後の運用方針
１． 運用ハイライト ロジスクエア狭山日高の今後の運用方針 安定稼働まで一定の期間を要する見込みであることから、追加売却を検討 ロジスクエア狭山日高 稼働率 99.5% 99.2% 99.2% 93.5% 100% 90.4% 80.7% 74.8% 80% 売却イメージ 計60％の準共有持分 60% 40% 今回予想（2026/8/18付） 売却割合（将来イメージ） 前回予想（2026/2/17付） 売却割合（2025/8/18付） 20% 16.5% 11.5% 12.0% 実績 2026/6 2026/12 予想 2027/6 予想 2027/12 以降 0% 2023/12 2024/
Slide 7: 売却資金等の手元資金の活用
１． 運用ハイライト 売却資金等の手元資金は、物件取得や自己投資口取得等に活用 ロジスクエア狭山日高（準共有持分40％）の売却資金の一部は厚木（底地）取得に充当済 60％の売却資金は、自己投資口取得、借入金返済、物件取得への活用を検討 合計120億円 売 売却資金（帳簿価額相当）は 却 投資口価格、LTVの水準等を踏まえ、 活 狭山日高 動 自己投資口取得、借入金返済、物件取得 （60％） に への活用を検討 99億円 売却資金 着 （帳簿価額） 手 9,931 残額 1,594 21億円 狭山日高 448 （40％） ３ 使途予定 手元資金 売却資金 期 2,363 2,714 59億円 （
Slide 8: インフレに対応したALMコントロール
7 0.3% 2045/6 2045/6 2044/12 2044/12 2044/6 2044/6 2043/12 2043/12 2043/6 2043/6 平均賃貸借残存期間 2042/12 2042/12 平均残存期間 2042/6 2042/6 2.6年 2.3年 2041/12 2041/12 2041/6 2041/6 2040/12 2040/12 2040/6 2040/6 2039/12 2039/12 • 賃貸借契約期間は現在は3-5年が標準であり、契約期間・残存期間ともに徐々に短期化する見通し。 平均賃貸借契約期間 2039/6 2039/6 平均調達期間 2038/1
Slide 9: 賃料増額・戦略的資本的支出を推進
１． 運用ハイライト 賃料増額・戦略的資本的支出を推進 2024年6月期を除いて高い賃料増額率を実現 賃貸借期間満了の面積 2026年1～12月 2026年7～9月 空室想定 空室想定 80,000 12.0% +9.8% +9.1% +8.2% +8.3% 60,000 9.0% リテナント時にフリー レントを付与したが +6.1% +5.6% 表面賃料は維持 +4.6% （暫定値） 40,000 +4.6% +4.9% 6.0% （暫定値） 20,000 3.0% +3.2% （暫定値） 0 -1.7% 0.0% 2021/6 2021/12 2022/6 2022/12 2023/6 2
Slide 10: CPI連動条項の導入・賃貸借契約期間の短期化
１． 運用ハイライト CPI連動条項の導入・賃貸借契約期間の短期化 ３年超の場合はCPI連動条項を導入する方針で交渉 契約期間は短期化しており、以前より賃料増額の機会が増加 CPI連動条項導入の方針 賃貸借開始時期と賃貸借契約期間の分布（短期契約を除く） 賃 25.0 賃貸借契約期間 貸 借 契 約 ３年以内 ３年超 期 間 （ 年 20.0 CPI連動 CPI連動条項（アップサイドオ テナントと協議の上、CPI連動 ） ンリー）の導入を視野に入れ、 条項（アップサイドオンリー）を マーケットや賃料ギャップを 導入する方針 15.0 勘案しテナントと条件交渉 10.0 2025年以降締結の契約
Slide 11: 賃料増額・戦略的資本的支出によってNOIは増加
１． 運用ハイライト 賃料増額・戦略的資本的支出によってNOIは増加 同一物件の賃貸事業収益・NOIは増加傾向 賃貸事業収益・NOIの推移（同一物件） 4,500 4,235 4,176 4,198 4,157 4,158 4,111 4,130 4,100 4,000 3,530 3,535 3,500 3,443 3,442 3,455 3,455 3,395 3,349 3,000 2023/12 2024/6 2024/12 2025/6 2025/12 2026/6 2026/12 2027/6 （百万円） 賃貸事業収益（同一物件） NOI（同一物件） 予想 予想 注1：賃貸事業収益
Slide 12: 賃貸事業費用はインフレの影響を受けにくく一定水準を維持
１． 運用ハイライト 賃貸事業費用はインフレの影響を受けにくく、一定水準を維持 経費のうち恒常的に割合の大きい４項目はいずれも一定水準で推移 2026年6月期経費率 （同一物件） 同一物件での推移 16.9% 500 413 415 415 416 416 417 418 418 400 固定資産税及び 都市計画税等 固定資産税及び 59% 都市計画税等 300 管理委託費 （リーシングフィー除く） 218 218 213 212 212 209 201 202 修繕費 200 管理委託費 損害保険料 （リーシングフィー除く） Net水道 30% 100 光熱費 1% 38 32 31 26
Slide 13: 負債コストの抑制と財務安定性の確保を推進（1）
１． 運用ハイライト 負債コストの抑制と財務安定性の確保を推進（1） 格付が向上 有利子負債の調達先を分散 格付（JCR） 調達先の内訳（2026年6月末日時点） A 三井住友銀行 21.0% R B みずほ銀行 17.8% PQ Ａ+（ポジティブ） ＡＡ-（安定的） K LM NO A C D 日本政策投資銀行 りそな銀行 13.0% 9.1% J E 三菱ＵＦＪ銀行 7.1% 2026年6月9日公表 I F 三井住友信託銀行 6.1% H 合計 G SBI新生銀行 3.7% G 69,919 百万円 H I 西日本シティ銀行 あおぞら銀行 3.4% 3.0% 格付（R&I） J 福岡銀行
Slide 14: 負債コストの抑制と財務安定性の確保を推進（2）
１． 運用ハイライト 負債コストの抑制と財務安定性の確保を推進（2） 固定化を基本に一部変動金利も活用 固定金利比率 平均調達期間・残存期間 90% 81.8% 80.3% 80.3% 7 5.6 5.6 5.7 5.5 5.5 75.3% 75.9% 80% 5 2.4 2.3 2.3 2.3 2.3 70% 3 60% 1 2025/6 2025/12 2026/6 2026/12 2027/6 2025/6 2025/12 2026/6 2026/12 2027/6 予想 予想 予想 予想 平均調達期間 平均残存期間 平均調達金利 業績予想における基準金利の前提 2.0% 1.370%
Slide 15: 2026年6月期分配金実績
１． 運用ハイライト 2026年6月期分配金実績 不動産等売却益 賃貸事業損益 一般管理費等増 営業外費用増 その他 自己投資口消却 +183 -84 -13 -107 +2 +19 主な要因 稼働の減少 -131 主な要因 前 物件取得による増加 +98 負債コストの増加 -109 期 3,883 3,883 比 賃料増額 +18 保険金収入の不発生 -18 修繕費の減少 +18 期中平均稼働率 期中平均稼働率 99.9% リーシングコストの増加 -57 97.8% （円） 2025年12月期 2026年6月期 実績 実績 不動産等売却益 賃貸事業損益 一般管理費等減 その他 自己投資口消却
Slide 16: 2026年12月期・2027年6月期予想分配金
１． 運用ハイライト 2026年12月期・ 2027年6月期予想分配金 不動産等 賃貸事業 賃貸事業 一般管理 営業外 売却益 損益 損益 費等減 費用増 -55 -124 一般管理 営業外 利益超過 不動産等 +255 +21 -109 費等減 費用増 分配 その他 売却益 その他 +27 -132 +121 -1 -140 -1 主な要因 主な要因 主な要因 売却による減少 -54 負債コストの増加 -134 売却による減少 -39 稼働の減少 -126 稼働の増加 +205 3,883 物件取得による増加 +107 3,719 賃料増額 +31 3,745 賃料増額 +40 リーシングコ
Slide 17: ２． 第20期決算概要及び第21期・第22期業績予想
２． 第20期決算概要及び第21期・第22期業績予想 ロジスクエア羽生 Copyright (C) 2026 CRE Logistics REIT, Inc. All Rights Reserved. 大手物流会社であるテナント企業の要望を取り入れ、重量物に耐えられるよう、床荷重2.0t/㎡を確保 16
Slide 18: 第20期決算ハイライト
２． 第20期決算概要及び第21期・第22期業績予想 第20期決算ハイライト １口当たり分配金 １口当たりNAV ポートフォリオ 第20期 実績 3,883円 第20期 実績 188,220円 資産規模 21物件 1,572億円 （2026年6月期） （予想比 +40円 +1.0%） （2026年6月期） （前期比 +2,179円 +1.2%） 第21期 予想 期末 期中平均 （2026年12月期） 3,719円 稼働率 98.1% 97.8% 第22期 予想 （2027年6月期） 3,745円 賃貸借残存期間 2.6年 築年数 7.9年 資産 負債 純資産 第20期 前期比 第20期 前期比
Slide 19: 第20期（2026年6月期）実績
２． 第20期決算概要及び第21期・第22期業績予想 第20期（2026年6月期）実績 第19期 第20期 第20期 前期比 予算比 単位：百万円 （2025年12月期 （2026年6月期） （2026年6月期） 差異 差異 実績（A） 予想（B） 実績（C） （Ｃ）-（Ａ） （Ｃ）-（Ｂ） 前期比 主な差異要因 賃貸事業収益 4,554 4,547 4,525 -28 -22 1 賃貸事業損益 -51 • 稼働の減少 -80 不動産等売却益 208 332 321 +112 -11 • 物件取得による増加 +60 賃貸事業費用（減価償却費を除く） 872 918 891 +19 -26 •
Slide 20: 第21期・第22期業績予想
２． 第20期決算概要及び第21期・第22期業績予想 第21期・第22期（2026年12月期・2027年6月期）業績予想 第20期 第21期 第21・20期 第22期 第22・21期 単位：百万円 （2026年6月期） （2026年12月期） 差異 （2027年6月期） 差異 実績（Ａ） 予想（B） （Ｂ）-（Ａ） 予想（Ｃ） （Ｃ）-（Ｂ） 21期 主な差異要因 賃貸事業収益 4,525 4,494 -31 4,560 +66 1 賃貸事業損益 -75 • 売却による減少 -33 不動産等売却益 321 287 -33 201 -85 • 稼働の減少 -77 • 物件取得による増加 +65
Slide 21: ３． 市場環境
３． 市場環境 ロジスクエア羽生 Copyright (C) 2026 CRE Logistics REIT, Inc. All Rights Reserved. 1階低床両面バースの2階建て、敷地内車両動線は出入口を分けたワンウェイとし、さらに敷地内に大型車両50台以上の待機スペースを確保 20
Slide 22: 物流リートの空室率は市場空室率と乖離し低位に推移
３． 市場環境 物流リートの空室率は市場空室率と乖離し低位に推移 物流リートの空室率は市場空室率と乖離し低位に推移 オフィスリートの空室率と市場空室率は連動して推移 • 物流施設の賃貸市場は成長過渡期であり、ストックに対して新規供給 が多く、供給の吸収に時間がかかる。 • 物流リートは質の高い物流施設に投資しており、空室のリスクは相対 的に低い。 上場物流リートの空室率と市場空室率 上場オフィスリートの空室率と市場空室率 15% 15% 上場物流リート空室率平均 上場オフィスリート空室率平均 東京圏空室率 東京ビジネス地区空室率 関西圏空室率 10% 10% 乖離 5% 5% 0% 0% 20
Slide 23: 首都圏・関西圏の需給バランス
３． 市場環境 首都圏・関西圏の需給バランス 首都圏 関西圏 • 2020年を底に空室率は上昇したが、供給の拡大に伴い、需要も拡大。 • 2018年以降供給が抑えられてきたが、2025年にかけて増加。 • 2022・2023年が供給のピークであり、2024年から減少。 • 近年の供給増加により市場が拡大し、2025年のストックに対するイン • 堅調な需要を背景として、空室率はピークアウト。 パクトは2017年のピークより小さい。 • 旺盛な需要に支えられ、新規供給を吸収しつつ空室率は低位推移。 1,500 25% 600 25% 1,200 20% 480 20% 900 15% 360 15
Slide 24: 賃貸物流施設への底堅い需要の背景（1）
３． 市場環境 賃貸物流施設への底堅い需要の背景（1） １． コンビニ・ドラッグストア市場規模の拡大 ２． インターネット通販の隆盛 • コンビニやドラッグストアは長時間営業、かつ、保管機能が小さいため、 • インターネット通販の隆盛により、個人顧客への宅配便取扱個数が増加。 １日に複数回小ロットでの入荷が必要となる。 • 物流施設に対して、従来から備わっている保管機能に加え、頻繁な入出荷や、 • 小規模店舗の増加や納期の短縮に伴い、流通経路の最適化や物流 包装・梱包などの流通加工に対応できる集配送機能も重視されるようになった。 の合理化・効率化が図られた。 小売業界の市場規模 宅配便取扱個数
Slide 25: 賃貸物流施設への底堅い需要の背景（2）
３． 市場環境 賃貸物流施設への底堅い需要の背景（2） ４． 3PL市場規模の拡大 ５． EC市場規模の拡大余地 • 企業各社の物流業務を包括的に外部へ委託する動きが加速し、物流業務 • EC市場規模は年々拡大しているが、我が国のEC化率は英米と比して を受託する3PLの市場規模は拡大。 低く、上昇余地は大きい。 3PL（サードパーティロジスティクス）市場規模 国内BtoC EC市場規模推移 5.0 4.7 30.0 26.1 45% 日本EC市場規模 日本EC化率（右軸） 4.0 英国 米国EC化率（右軸） 20.0 英国EC化率（右軸） 27.1% 30% 3.0 2.2 米国 2.0 1
Slide 26: 市場動向 ― 首都圏（1）
３． 市場環境 市場動向 ― 首都圏（1） 空室率 8.36％ 前Q比－0.36pt ：5%未満 ：5%以上10%未満 ：10％以上 Highlight 需要優勢を背景に、空室率は減少。 空室率は8.36%と前Qから0.36pt減少した。前Qに続き空室率 ▌ストック量と空室率 は減少。 （万坪） （%） 稼働面積 空室面積 空室率 1,400 14 今Qの新規供給約14.4万坪は約8.6万坪の消化が進み、約5.8 1,200 12 万坪が未消化となった。一方、既存物件は供給約4.2万坪に 1,000 10 対して需要が約13.0万坪となり、約8.8万坪の消化が進んだ。 総供給は前Qから減少し、
Slide 27: 市場動向 ― 首都圏（2）
３． 市場環境 市場動向 ― 首都圏（2） 空室率 埼玉東北道 5%未満 羽生 茨城南西 境古河 花園 加須 五霞 常総 埼玉関越道 嵐山小川 久喜 5%以上10%未満 幸手 久喜白岡 つくばJCT 東松山 JCT 桶川加納 牛久阿見 桶川北本 阿見東 川島 谷和原 10%以上 鶴ヶ島JCT 岩槻 柏 川越 埼玉南部 東京埼玉圏央道 浦和 狭山日高 川口JCT 三郷JCT 流山 入間 美女木JCT 八潮南 青梅 所沢 戸田南 和光 大栄JCT 松戸 成田 千葉東葛 富里 練馬 あきる野 湾岸市川 宮野木 成田 八王子 国立府中 高井戸 高谷 調布 JCT JCT 佐倉 東京中央道 東京 湾岸習
Slide 28: 市場動向 ― 関西圏（1）
３． 市場環境 市場動向 ― 関西圏（1） 空室率 3.48％ 前Q比＋0.17pt ：5%未満 ：5%以上10%未満 ：10％以上 Highlight 需給ともに小休止も供給が勝り、空室率は増加。 空室率は3.48%と前Qから0.17pt増加した。 ▌ストック量と空室率 前Qの空室率は3.60%であったが、データ補正に伴い前Qの （万坪） （%） 稼働面積 空室面積 空室率 空室率は3.31%へと修正。これにより今Qとの空室率の差は 500 10 0.17ptとなっている。 400 8 今Qの新規供給約5.0万坪は約2.9万坪が消化され、約2.1万 300 6 坪が未消化となった。一方、既存
Slide 29: 市場動向 ― 関西圏（2）
３． 市場環境 市場動向 ― 関西圏（2） 空室率 5%未満 5%以上10%未満 京都南JCT 滝野社 神戸内陸 北摂・東大阪 長岡京 大山崎JCT 吉川JCT 10%以上 ひょうご東条 箕面とどろみ 久御山JCT 高槻 神戸JCT 宝塚北 城陽JCT 高槻JCT 神戸北 八幡京田辺 西宮山口 JCT 三木小野 三木JCT JCT 中国池田 吹田JCT 千里 枚方東 宝塚 有馬口 JCT 箕谷JCT 交野南 尼崎 守口JCT 豊中 寝屋川北 門真 尼崎末広 門真JCT 白川JCT 深江浜 東大阪JCT 玉津 伊川谷 垂水 JCT 湊川 名谷JCT 南港北 八尾 阪神神戸港 住之江 三宝 松原J
Slide 30: ４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 ロジスクエア浦和美園 Copyright (C) 2026 CRE Logistics REIT, Inc. All Rights Reserved. 「浦和美園」駅から徒歩6分、「浦和」インターチェンジから約700ｍと都心からのアクセスもよく職住近接が可能 29
Slide 31: 本投資法人の特徴・優位性
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 本投資法人の特徴・優位性 特 １． ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオ ２． 長期安定的な資産運用 ３． 明確な外部成長戦略 徴 質の高いポートフォリオ 稼働率 定期賃貸借契約 固定賃料 ① キャッシュ・フローの安定性 98.1% 100.0% 100.0% 賃貸借契約期間 賃貸借残存期間 2025年以降締結契約CPI連動条項付 ② 多様な契約形態 平均 7.2年 平均 2.6年 2件/10件 首都圏・関西圏比率 ICまでの走行距離 公共交通機関から徒歩10分以内 ③ 立地の良さ 98.2% 平均 3.1ｋｍ 90.4% 優 スポンサーは
Slide 32: 質の高いポートフォリオ （1）キャッシュ・フローの安定性
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 質の高いポートフォリオ （1）キャッシュ・フローの安定性 安定的運営が可能な契約形態 築浅物件の組入れ • 多くの場合、契約期間内に中途解約する際には、その後の未経過賃料相当分が違約金となる。 • 契約満了日の１年前に再契約の締結又は期間満了による終了の意向確認を行う。 定期賃貸借契約比率 固定賃料比率 築年数 10年以上 3年以上5年未満 19.0% 14.6% 定期賃貸借契約 固定賃料 平均 100.0% 100.0% 7.9年 5年以上10年未満 66.5% 注：定期賃貸借契約比率のみ賃貸面積ベース 資本的支出は低い水準で推移 • 築浅物
Slide 33: 質の高いポートフォリオ （2）多様な契約形態
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 質の高いポートフォリオ （2）多様な契約形態 テナントの事業計画にも配慮しつつ、長期の契約の場合はCPI連動条項を導入することでインフレに対応 賃貸借契約期間 賃貸借残存期間 2025年以降締結契約 5年以上 1.7% 3年未満 5年未満 契約期間 契約件数 10年以上 68.2% 34.6% 31.9% 10年以上 3年以上5年未満 CPI連動条項付き 2件 平均 30.1% 平均 7.2年 2.6年 3年以内 3件 3年超5年以内 7件 5年以上10年未満 合計 12件 33.6% Copyright (C) 2026 CRE Logist
Slide 34: 質の高いポートフォリオ （3）立地の良さ
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 質の高いポートフォリオ （3）立地の良さ 高い需要が見込まれる物流適地を中心に所在し、テナントの労働力確保にも配慮 首都圏・関西圏比率 インターチェンジまでの走行距離 公共交通機関からの所要時間 その他 1.8% 5km以上 徒歩10分超 12.1% 9.6% 首都圏 関西圏 72.2% 26.0% 1km未満 3km以上5km未満 平均 徒歩10分以内 98.2% 19.6% 3.1km 40.1% 90.4% 1km以上3km未満 徒歩10分以内 28.3% 90.4% 注：インターチェンジまでの走行距離、公共交通機関からの所要時間は、底地
Slide 35: 資本コストを意識した資金調達
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 資本コストを意識した資金調達 本投資法人の公募増資及び物件取得の考え方 １． 投資主価値向上のため、１口当たりNAV・DPUが希薄化しない物件取得をする方針。 第１～6回公募増資いずれも１口当たりNAV・DPUの増加を実現。今後も継続する方針。 ２． ブリッジ機能の活用や準備期間の短縮により、投資口価格に配慮した機動的な外部成長を行う。 上場時に3物件、第１回公募増資時に1物件をリース会社から取得。スポンサーの物件売却とリートの取得時期は調整可能。 ３． 手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。 延床面積5,000㎡以上の
Slide 36: ロジスクエアの特徴
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 ロジスクエアの特徴 ロジスクエアは、ＣＲＥによって開発された物流施設のブランド名であり、テナントニーズに応える良質な物流施設 半たわみ性舗装を採用し、 外壁にサンドイッチパネルを使用し、 わだち掘れの発生を抑制 冷暖房設備設置時の熱負荷を低減し、美しい外観を維持 倉庫内温度低減のために井戸水を 利用した屋根散水設備の設置 1・3階合計44台の大型トラックが 同時接車可能 バース奥行13.5m 40ftコンテナとシャーシが 納められる奥行きを確保 ウッドデッキ ロジスクエア浦和美園 1・3階にトラックバースを分け、かつ、場内出入口を1・2階テナン
Slide 37: ロジスクエアの特徴
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 ロジスクエアの特徴 ロジスクエアは、倉庫内での作業効率・働きやすさの向上や、将来コストの削減に寄与 全館LED照明で節電に寄与 防火区画壁には断熱性、耐震 性、美観に優れた耐火断熱パ ネルを全面採用 防火区画開口部を最大限確保 有効天井高6.0ｍとし、冷蔵パ 6.0ｍ ネルを設置した場合において も有効天井高を5.5m確保で きるよう設計 柱スパン10.3m×10.35m 10.3ｍ 10.35ｍ 倉庫機能をデザインとして 床荷重1.5t/㎡ ｢可視化｣した倉庫内のサイン ロジスクエア浦和美園 窓 事務所部分の将来的な増床ニーズを想定し、 事務
Slide 38: ＣＲＥは三井住友ファイナンス＆リースグループの一員
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 ＣＲＥは三井住友ファイナンス＆リースグループの一員 SMFL・FLMPは資産運用会社の親会社 資産入替の実現、格付の見通しがポジティブに変更 グループ関係図 グループ入りの目的 1. ＣＲＥグループの信用力及び資金調達力の向上 株式会社三井住友 住友商事株式会社 フィナンシャルグループ CRE格付（JCR） ＣＲＥロジ格付（JCR） 50％出資 50％出資 Ａ+（安定的） ＡＡ－ （安定的） ＡＡ－（安定的） 資産運用会社 の親会社 （SMFL） 2. SMFLグループによるブリッジ保有機能等の活用 ブリッジ・物件取得先 物件売却先 100％出
Slide 39: スポンサーは物流不動産に特化した不動産会社
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 スポンサーは物流不動産に特化した不動産会社 スポンサーであるＣＲＥは、日本の物流不動産分野で60年以上の実績を有する SMFLによる子会社化 アセットマネジメント事業を開始 ・ 2018年2月本投資法人上場 開発事業への参画 ・ 大型施設の管理受託 中小型倉庫の資産活用提案 ・ テナントとのリレーションの構築 1964年 1980年 2005年 2014年 2025年 2009年設立 1980年設立 2010年 2014年 2020年 2026年 ㈱コマーシャル・アールイー 事業譲受 2006年設立 子会社化 吸収合併 子会社化 1964年設立
Slide 40: ＣＲＥのテナント誘致・物件管理力
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 ＣＲＥのテナント誘致・物件管理力―幅広いテナントネットワークが強み 物流事業者に留まらない多様なテナントとの直接契約に 物流施設中心型ＰＭ会社で3位の管理実績 より成約賃料、増額、減額などの賃料動向を即時に把握 • ＣＲＥが借主となり直接テナントと賃貸借契約を締結するマスターリース により、賃料水準を把握することが可能。 • 物流事業者のみならず多様な業種のテナントとのリレーションを構築。 受託面積上位５社 その他 消費者サービス 11.5 運輸サービス 11.0 法人サービス ＣＲＥマスターリース 6.9 中間流通 6.1 テナント総数 1,
Slide 41: ＣＲＥの開発力―汎用性を確保した開発
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 ＣＲＥの開発力―汎用性を確保し、かつ、テナント要望を取り込んだ開発 汎用性を確保した上で、テナント要望を取り込むことで、長期契約とリテナントリスクの低減を実現 ＝ ＣＲＥによって開発されたテナントニーズに応える良質な物流施設 汎用性 ＝ 立地 ＋ 基本仕様 ＋ 拡張性 ＋ 快適性 ＋ 入居テナント独自の要望 日々の管理・リーシング活動により得られた要望を施設開発に最大限反映させ、利便性を向上 利便性の向上・将来コストの低減 開発・コンストラクションマネジメント社員 要望や管理状況を開発計画に反映 リーシング社員 プロパティマネジメント社員 コミ
Slide 42: ＣＲＥの開発力―不動産証券化黎明期より開発
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 累積延床面積 期中に開発が完了した又は完了する予定の物件の延床面積合計 ＣＲＥの開発力―不動産証券化黎明期より開発 はコマーシャル・アールイー開発物件 はコマーシャル・アールイーとケネディクスとの共同開発物件 はＣＲＥ開発物件 はＣＲＥ開発物件（予定） はＣＲＥと福岡地所との共同開発物件 は他リート保有物件 は本投資法人保有資産 は優先交渉物件 物流不動産の証券化黎明期より開発を行い、リート組入れ可能な施設開発のノウハウを蓄積 53物件、約1,567千㎡の開発実績 ロジスクエア一宮 ロジスクエアふじみ野Ａ ロジスクエア伊丹 ロジスクエア掛川 ロ
Slide 43: ５． Appendix
５． Appendix ロジスクエア瑞穂Ｂ Copyright (C) 2026 CRE Logistics REIT, Inc. All Rights Reserved. 圏央道「青梅」ICより約2.6km、中央自動車道「八王子」ICより約14.6kmと高速道路へのアクセスに優れ、主要幹線道路である国道16号まで約1.0kmと接続が容易。 42
Slide 44: 物件売却・入替に対する考え方に沿って売却を実施
５． Appendix 物件売却・入替に対する考え方に沿って売却を実施 ２物件を2024年12月期から６期にわたって分割売却 2024年12月期 2025年6月期 2025年12月期 2026年6月期 2026年12月期予想 2027年6月期予想 ロジスクエア久喜Ⅱ ロジスクエア狭山日高（準共有持分40％） 売却物件 売却価格2,490百万円 売却益582百万円 売却価格7,600百万円 売却益838百万円 売 売却割合 30.0% 35.0% 35.0% 16.5% 未定 未定 却 売却益（百万円） 171 203 208 321 287 201 2024年６月末日時点で賃貸借残存期間は7.
Slide 45: 資産入替によって収益性が向上
５． Appendix 資産入替によって収益性が向上 インフレに対応した、かつ、利回りの高い物件を取得 取得物件 売却物件 M-18 厚木飯山南工場（底地） M-15 ロジスクエア狭山日高（準共有持分40%） 入替 鑑定NOI利回り 4.5% （鑑定NOI/取得価格） 4.1% 償却後鑑定NOI利回り 4.5% （償却後鑑定NOI/取得価格） 3.1% 5,425 百万円 取得価格 7,071 百万円 6,020 百万円 鑑定評価額 7,400 百万円 ― 売却価格 7,600 百万円 取得物件の特徴 • CPI連動条項を導入 消費者物価指数（2020年基準） （2030年４月１日以降1年ごと
Slide 46: 自己投資口取得を継続的に実施
５． Appendix 自己投資口取得を継続的に実施 過去４回にわたって計2.8％の自己投資口取得を実施 発行済投資口の総口数に 取得期間 取得総額 取得総数 対する割合 第1回 2024年10月23日～11月26日 約500百万円 3,560口 0.6% 第2回 2025年2月18日～4月11日 約800百万円 5,542口 0.9% 第3回 2025年8月19日～9月24日 約800百万円 5,209口 0.8% 第4回 2026年2月18日～4月22日 約500百万円 3,059口 0.5% 合計 ― 約2,600百万円 17,370口 2.8% 投資口価格（終値）推移 （2026年8月
Slide 47: ESGへの取り組み ― Environment（1）
５． Appendix ESGへの取り組み ― Environment（1） 100.0%がグリーンビルディング J-REIT初 ８割超の物件で太陽光発電を導入 なし 太陽光発電 15.8% （自家消費） 自家消費は、送電ロスが発生せず 47.4% 発電した電気を無駄なく使用でき、 テナントへ直接自然エネルギーの提供 ができることから、今後取得する物件に 100.0% 84.2% ついて積極的に導入を進める方針 太陽光発電 （FITによる売電） 36.8% 全使用量の71% の 自然エネルギーを生成 環境認証・設備導入の割合 保有資産の使用電力量と発電量 100% 1.3% 4.9% 0.0%
Slide 48: ESGへの取り組み ― Environment（2）
５． Appendix ESGへの取り組み ― Environment（2） グリーンファイナンスを推進 TCFD提言に沿った開示を実施し、目標・実績を公表 グリーンローン・グリーンボンドの割合 定性的なシナリオ分析、目標等を新たに開示 （2022年8月15日公表） 80% 75.1% 温室効果ガス排出量（原単位） 60% 0.0160 0.0127 0.0129 0.0112 40% 0.0120 0.0099 0.0106 0.0107 -46%目標 0.0069 （2019年度対比） 0.0080 20% 0.0054 4.6% 0.0040 0% 2020/12 2021/6 2021
Slide 49: ESGへの取り組み ― Environment（3）
５． Appendix ESGへの取り組み ― Environment（3） 太陽光発電の自家消費 人感センサーの設置 節水型衛生器具の設置 施設内で消費する電力の一部を、太陽光発電 施設内に人感センサーを設置し、省エネル 節水性能の高い衛生器具を設置することで、 した電力で賄う ギーを推進 節水に取り組む 屋根散水設備の設置 壁面緑化 土壌汚染対策 井戸水を利用した屋根散水設備を設置し、 壁面緑化は建物の表面温度を下げる効果が ＣＲＥのグループ会社である株式会社エンバイ 倉庫内温度低減に寄与 あり、また、CO2 削減にも貢献 オ・ホールディングスは、汚染土壌を掘削せず に地中の汚染物質を分解
Slide 50: ESGへの取り組み ― Social（1）
５． Appendix ESGへの取り組み ― Social（1） テナントアンケート調査の実施 従業員と資産運用会社との良好な関係の構築 入居テナントや施設の従業員の方々の快適性や利便性の向上を目指すために、 • 従業員アンケート調査の実施（半年ごと） 毎年、テナント満足度調査を実施。 本資産運用会社では、年２回、エンゲージメントに関するアンケート 今後もロジスクエアに入居したいと GHGの排出量の具体的な削減目標は 調査を実施し、主体的に仕事に取り組んでいる状態や組織に対する 思いますか？ ありますか？ 自発的貢献意欲を確認。 ない 課題がある場合には、改善のための施策を従業員自らが立案し
Slide 51: ESGへの取り組み ― Social（2）
５． Appendix ESGへの取り組み ― Social（2） テナントの事業継続性・快適性の向上 役職員への取り組み • ＢＣＰ（事業継続計画）対策を支援 • 能力開発の支援 - 液状化リスクが小さい内陸部に所在する物流施設を保有 - 資格取得費用や祝い金の支給により、資格取得を奨励 - 水害対策として、受変電設備を高い位置に設置 資格保有者（試験合格者を含む） - 緊急地震速報システムの導入 資格名 保有・合格者割合 - AEDの設置 宅地建物取引士 70.6% - 非常用電源供給装置を設置 - 延焼拡大防止対策として自動火災報知設備に断路器を設置 不動産証券化協会認定マスター 52.
Slide 52: ESGへの取り組み ― Social（3）
５． Appendix ESGへの取り組み ― Social（3） コミュニティへのエンゲージメント・プログラム 外部企業との連携を通じた社会との接点創出 • 地域における社会貢献（環境保全）活動 • カネボウ化粧品のグローバルメイクアップブランド『KATE（ケイト）』 - 「ゴミゼロ・クリーン久喜市民運動」に本資産運用会社の オリジナルSHORT MOVIE 「HENSHIN THE FIRST」（ 2026年3月公開）に 従業員が参加 ロジスクエア狭山日高が本編ロケ地に活用された KATE×仮面ライダー オリジナルSHORT MOVIE（本編） http://youtube.com/wat
Slide 53: ESGへの取り組み ― Governance
５． Appendix ESGへの取り組み ― Governance スポンサー・本資産運用会社の役職員による本投資口の保有 本資産運用会社の高い独立性 • スポンサーの代表者が本投資口を保有。加えて、本資産運用会社の • 独立系AM会社として創業した経緯から、常勤役員及び従業員の 多くの役職員が累積投資制度及び社内規程に基づき本投資口を保有 ほぼ全員がプロパー。採用及び人事評価にＣＲＥは関与しない 役職 氏名 保有口数 区分 人数 ＣＲＥ 代表取締役社長 亀山 忠秀 1,119 口 常勤役員 2名 取締役会長 伊藤 毅 1,739 口 従業員 19 名 本資産運用会社 代表取締役社長 岡 武
Slide 54: 各指標の推移 （1）１口当たり分配金、１口当たりNAV
５． Appendix 各指標の推移 （1）１口当たり分配金、１口当たりNAV １口当たり分配金 7,000 6,274 6,000 5,000 3,820 3,786 3,823 3,883 3,883 3,719 3,745 4,000 3,524 3,577 3,626 3,654 3,351 3,392 3,398 2,952 3,012 3,086 3,000 2,585 2,000 1,000 （円） 2018/6 2018/12 2019/6 2019/12 2020/6 2020/12 2021/6 2021/12 2022/6 2022/12 2023/6 2023/12 2
Slide 55: 各指標の推移 （2）LTV、１口当たりFFO・AFFO
５． Appendix 各指標の推移 （2）LTV、１口当たりFFO・AFFO ＬＴＶ 49.3% 50% 47.7% 47.9% 47.7% 47.0% 45.9% 44.8% 44.8% 45.0% 44.8% 44.7% 44.4% 44.3% 44.6% 44.7% 45.0% 44.9% 44.0% 44.0% 43.9% 44.1% 44.2% 45% 42.7% 43.0% 41.3% 40.9% 39.5% 40% 38.5% 38.2% 37.1% 37.4% 37.3% 37.1% 総資産LTV 36.8% 36.6% 36.4% 鑑定LTV 35% 2018/6 2018
Slide 56: 各指標の推移 （3）資産規模、稼働率
５． Appendix 各指標の推移 （3）資産規模、稼働率 資産規模 200,000 159,504 159,504 159,504 158,880 158,153 157,425 157,220 150,000 134,686 134,686 136,998 112,316 91,527 100,000 73,675 54,115 47,725 47,725 47,725 50,000 0 （百万円） 2018/6 2018/12 2019/6 2019/12 2020/6 2020/12 2021/6 2021/12 2022/6 2022/12 2023/6 2023/12 2024/
Slide 57: 効率的なキャッシュマネジメント
５． Appendix 効率的なキャッシュマネジメント 手元資金の活用方針 効率的なキャッシュマネジメント 4,000 投資主還元 利益超過分配 利益超過分配 152 減価償却費 自己投資口取得 765 自己投資口取得 3,000 499 資本的支出 108 手元資金 成長投資 減価償却費 戦略的資本的支出 2,000 + 売却資金 物件取得 利益超過分配 152 売却資金 物件取得 自己投資口取得 2,801 2,711 799 利益超過分配 減価償却費 減価償却費 152 1,000 減価償却費 762 761 資本最適化 764 利益超過分配 資本的支出 152 174 利益超過分配 自
Slide 58: 大都市圏中心のポートフォリオ （1）首都圏
５． Appendix 大都市圏中心のポートフォリオ （1）首都圏 保有資産及びパイプラインの立地 Copyright (C) 2026 CRE Logistics REIT, Inc. All Rights Reserved. 57
Slide 59: 大都市圏中心のポートフォリオ （2）関西圏・その他
５． Appendix 大都市圏中心のポートフォリオ （2）関西圏・その他 保有資産及びパイプラインの立地 Copyright (C) 2026 CRE Logistics REIT, Inc. All Rights Reserved. 58
Slide 60: 将来の外部成長を可能とする豊富なパイプライン
５． Appendix 将来の外部成長を可能とする豊富なパイプライン ＣＲＥグループとの連携のもと、継続的な分配金成長を目指す パイプライン 合計 14 物件 延床面積 546,947 ㎡ 優先交渉物件 ＣＲＥ開発物件 ブリッジ ロジスクエア一宮 ロジスクエア名古屋みなと ロジスクエア京田辺Ｂ ①2023年9月 ①2025年12月 ①2026年8月 Ａ Ｂ ②60,641㎡ ②49,987㎡ ②90,498㎡ ③愛知県一宮市 ③愛知県名古屋市 ③京都府京田辺市 ブリッジ ロジスクエア成田 ロジスクエア厚木南 ロジスクエア朝霞Ａ・Ｂ ①2024年5月 ①2026年1月 Ｂ ①A：2027年5月
Slide 61: ポートフォリオ一覧
５． Appendix ポートフォリオ一覧 物件 取得価格 鑑定評価額 鑑定NOI 築年数 ﾃﾅﾝﾄ数 稼働率 物件名称 所在地 延床面積（㎡） 開発者 番号 （百万円） （百万円） 利回り（%） （年） （件） （%） M-1 ロジスクエア久喜 埼玉県久喜市 9,759 12,500 5.1 40,907.13 10.1 1 100.0 ＣＲＥ M-2 ロジスクエア羽生 埼玉県羽生市 6,830 8,520 5.5 33,999.61 10.0 1 100.0 ＣＲＥ M-4 ロジスクエア浦和美園 埼玉県さいたま市 13,060 16,500 4.9 48,738.29 9.3 3 100.
Slide 62: ポートフォリオの分散状況
５． Appendix ポートフォリオの分散状況 テナントの７割超が物流業を営んでおり、その取扱い荷物は多岐にわたり分散 テナント分散 テナント業種 テナントの取扱い荷物 上位5テナント 物流業の割合 国内向け 31.2% 倉庫・運輸関連業 76.2% 99.1% サービス業 0.6% 1.5% 娯楽用具・玩具 製造業 3.0% その他 3.3% 0.5% 家具 4.3% 機械・部品 小売業 6.2% 18.1% 医療用品・医薬品 4.8% 建材 5.4% 卸売業 14.0% 書籍・印刷物 テナント数 5.5% 日用品 36 インテリア商材 15.7% 7.1% 陸運業 74.8% 家電 8.
Slide 63: 鑑定評価概要
５． Appendix 鑑定評価概要 鑑定評価額・含み益率 200,000 183,540 184,060 184,290 184,403 184,501 184,840 185,530 40.0% 鑑定評価額 151,620 156,160 帳簿価額 148,560 150,000 30.0% 含み益率（右軸） 122,040 155,798 155,085 154,352 153,243 151,988 150,616 149,892 98,780 132,678 132,047 133,767 100,000 20.0% 78,580 110,767 22.7% 23.8% 20.3%
Slide 64: 鑑定評価概要（物件別）
５． Appendix 鑑定評価概要 第20期末 第19期末 第20期末 増減 物件 取得価格 （2026年6月末） （2025年12月末） 含み益 含み益率 物件名称 取得年月 帳簿価額 番号 （百万円） 鑑定評価額 直接還元 鑑定評価額 直接還元 鑑定評価額 直接還元 （百万円） （％） （百万円） （百万円） 利回り（％） （百万円） 利回り（％） （百万円） 利回り（％） M-1 ロジスクエア久喜 2016年7月 9,759 8,512 12,500 3.9 12,500 3.9 ― ― 3,987 46.8 M-2 ロジスクエア羽生 2016年7月 6,830 5,959 8,520
Slide 65: 投資主の状況
５． Appendix 投資主の状況 主要な投資主 （2026年6月末日現在） 所有者別投資口数 投資口数 比率 名称 （口） （％） 個人・その他 金融機関 その他国内法人 外国人 証券会社 第20期末 12.0% 56.3% 7.1% 22.7% 1.9% 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 163,242 26.75 （2026年6月期） 73,086 343,456 43,587 138,764 11,437 第19期末 12.0% 55.7% 6.7% 22.6% 3.0% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 91,436 14.98 （2025年12月期） 73,64