80 slides from Mitsui Fudosan Accommodations Fund's earnings presentation, Apr 16, 2020
Slide 1: 第28期 決算説明資料
第28期 決算説明資料 2019年9⽉１⽇〜2020年2⽉29⽇ 2020年２⽉期 株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント 2020年4⽉16⽇
Slide 2: 日本アコモデーションファンド投資法人の概要
⽇本アコモデーションファンド投資法⼈の概要 投資主価値の最⼤化を⽬的とし、中⻑期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運⽤資産の成⻑を⽬指す 特 徴 ① 「賃貸住宅」を中⼼とするアコモデーション資産への投資 ② 三井不動産グループのバリューチェーンの活⽤ ポートフォリオの状況 財務の状況 取得総額 3,097 億円 有利⼦負債総額 1,535 億円 物件数 126 物件 LTV 50.8 % 総⼾数 12,351 ⼾ ⻑期負債⽐率 98.0 % 東京23区⽐率 88.1 % 加重平均⾦利 0.57 % シングル・コンパクト⽐率 82.5 % ⻑期有利⼦負債平均残存年数 4.4 年 東京23区へ
Slide 3: 第28期 決算サマリー
第28期 決算サマリー 確定分配⾦ 10,042 円 P.5 ▶ １⼝当たり分配⾦ １⼝当たり （予想⽐ (*1) +192 円 / +1.9 ％ ） P.6 (*1) 2019年10⽉17⽇付「決算短信」における第28期の1⼝当たり予想分配⾦は9,850 円でした。 内部成⻑ ▶ 稼働率 ⽉末稼働率の期中平均 97.7 ％ （想定と同値） P.9 〜 +7.0 ％ P.13 ▶ 賃料動向 ⼊替え時の賃料変動率 更新時の賃料変動率 +0.6 ％ 財務戦略 ▶ ⾦利コスト低減 期末時点加重平均⾦利 0.59 ％ → 0.57 ％ P.19 P.20 ▶ 安定的な財務基盤 ⻑期有利⼦負債平均残存年
Slide 4: 目次
⽬ 次 決算概況 4 Appendix（２）︓ 事業環境 54 第28期 決算ハイライト 5 「賃貸住宅」の賃料動向 55 外部成⻑の状況 7 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 56 外部成⻑戦略 8 東京都における⼈⼝と世帯数の推移 57 内部成⻑ 稼働率の推移 9 地⽅都市における「賃貸住宅」の需要 58 内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向 10 地⽅都市における「賃貸住宅」の供給 59 内部成⻑ 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 12 内部成⻑ 「賃貸住宅」の賃料単価動向 13 Appendix（３）︓ 財務データの詳細 60 資本的⽀出の状況 14 サスティナビリティに関す
Slide 5: 決算概況
RAE
Slide 6: 第28期 決算ハイライト（1）
第28期 決算ハイライト（1） 対予想⽐ 対前期（第27期）⽐ 第28期予想 第28期実績 第27期実績 （2020年2⽉期） （2020年2⽉期） 増減 （2019年8⽉期） 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②－① ②－③ 営業収益 11,336 11,401 +65 ■営業収益 +65 百万円 12,361 ▲959 ■営業収益 ▲959 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 既存物件 +65 百万円 既存物件 +2 百万円 営業利益 5,249 5,307 +58 6,084 ▲776 27期取得3物件通期稼動 +54 百万円 百万円 百万円 百万円 ■営業費⽤
Slide 7: 第28期 決算ハイライト（2）
第28期 決算ハイライト（2） ■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第28期実績︓予想⽐） 増加要因 減少要因 （単位︓円） +75 +25 +109 ▲17 その他 ⽀払利息 既存物件 資産運⽤ 報酬 ▶ 稼働が好調に推移 10,042 空室期間の短縮が貢献 9,850 ▶ 想定を上回る⼀時⾦の収受 +192 （+1.9%） 第28期予想 第28期実績 （2020年2⽉期） （2020年2⽉期） 6
Slide 8: 外部成長の状況
外部成⻑の状況 ■ 第29期取得物件 賃貸住宅 物件名称 パークアクシス⾚塚※1 所在地 東京都板橋区 取得⽇ 2020年3⽉30⽇ 竣⼯⽇ 2018年9⽉12⽇ 本投資法⼈持分 賃貸可能⾯積 2,403.67㎡ （店舗を含む） 4,370.31㎡ 本投資法⼈持分 賃貸可能⼾数 住宅86 店舗 2 （⼾/室） 住宅156 店舗 3 取得価格 2,420百万円 NOI利回り※2 4.4% 三井不動産レジデンシャル 取得先 株式会社 ※ 1 本投資法⼈は不動産の共有持分55％を取得しました。「賃貸可能⾯積」は、取得資産全体について賃貸が可能な建物の⾯積の合計に本投資法⼈持分⽐率55％を乗じて算出し
Slide 9: 外部成長戦略
外部成⻑戦略 ■ 「パークアクシス」シリーズの開発状況（パイプライン） ■ 「賃貸住宅」の資産分類別⽐率（第28期末時点・取得価格ベース） ⼤川端賃貸棟 東京23区を中⼼として、 10.5% 40 物件・3,751 ⼾が竣⼯済・リーシング中 芝浦アイランドエアタワー 2.7 % 「パークキューブ」 東京23区 地⽅主要都市 シリーズ 36 物件 3,311 ⼾ 2 物件 182 ⼾ 27.6% その他東京圏 合計 「パークアクシス」シリーズ 三井不動産グループが 2 物件 258 ⼾ 40 物件 3,751 ⼾ 59.2% 開発した賃貸住宅 第三者が開発した 賃貸住宅 三井不動産グループが開発
Slide 10: 内部成長 稼働率の推移
内部成⻑ 稼働率の推移 稼働率は⾼⽔準で推移 ■ ポートフォリオ全体の⽉末稼働率の推移 （％） 98.5 98.4 98.3 98.1 98.1 98.0 98.0 97.9 97.7 97.6 97.7 97.7 97.6 97.6 97.6 97.6 97.6 97.8 97.5 97.6 97.5 97.4 97.5 97.5 97.5 97.5 97.4 97.4 97.4 97.1 97.1 97.0 96.8 96.8 （参考）各決算期における⽉末稼働率の期中平均 96.6 96.5 第27期〜第28期 第27期 第28期 （2019年3⽉〜2020年2⽉） 97.7% 97.7％
Slide 11: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（1）
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（1） ⼊替え時の賃料変動率は+7.0%に上昇 ■ ⼊替え時賃料変動 ■ ⼊替え時賃料変動⼾数⽐率の推移 100% 第25期 第26期 第27期 第28期 ⼊替え (2018年8⽉期) (2019年2⽉期) (2019年8⽉期) (2020年2⽉期) 90% 期末総⼾数 10,635 ⼾ 10,690 ⼾ 10,685 ⼾ 10,685 ⼾ 80% 対象⼾数 1,272 ⼾ 1,087 ⼾ 1,296 ⼾ 1,057 ⼾ 70% 賃料上昇 997 ⼾ 885 ⼾ 1,132 ⼾ 922 ⼾ 60% 78.4% 81.4% 賃料据置 89 ⼾ 65 ⼾ 6
Slide 12: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（2）
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（2） 東京23区が上昇を牽引 ■ 「賃貸住宅」のエリア別⽐率 ■ エリア別の⼊替時賃料変動率の推移 台東・墨⽥・江東の城東エリアと⽂京区が牽引 10.0% 地⽅主要都市 8.8% 都⼼3区 その他23区 8.3% 8.2% 7.7% 8.0% 7.5% その他東京圏 地⽅主要都市 5.9% 7.3% 7.6% その他東京圏 6.0% 5.5% 4.2% 4.7% 4.5% 都⼼3区 33.8% 4.0% 3.4% 2.2% 3.3% 2.0% 3.1% 2.1% その他23区 1.6% 1.5% 0.0% 0.9% 54.3% 0.2% -0.2% 0
Slide 13: 内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向
内部成⻑ 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 市況好調を背景として更新時の賃料変動率は⼤幅に拡⼤ ■ 更新時賃料変動 ■ 更新時賃料変動⼾数⽐率の推移 100% 第25期 第26期 第27期 第28期 6.3% 9.6% 9.2% 更新 (2018年8⽉期) (2019年2⽉期) (2019年8⽉期) (2020年2⽉期) 90% 20.1% 期末総⼾数 10,635 ⼾ 10,690 ⼾ 10,685 ⼾ 10,685 ⼾ 80% 対象⼾数 2,177 ⼾ 1,642 ⼾ 2,124 ⼾ 1,628 ⼾ 70% 賃料上昇 137 ⼾ 158 ⼾ 196 ⼾ 327 ⼾ 60% 賃料据置 2,036
Slide 14: 内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向
内部成⻑ 「賃貸住宅」の賃料単価動向 賃料単価は着実に上昇中 ■ 賃料坪単価の推移 （円/坪） 12,100 12,024 12,000 11,924 11,836 11,900 11,760 11,800 11,693 11,643 11,700 11,593 11,600 11,500 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 2017年2⽉期 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 ※ 「賃料坪単価」は、期末時点における契約⽉額賃料合計を契約⾯積（坪）合計で除して計算しています。 ※ 当期末保
Slide 15: 資本的支出の状況（1）
資本的⽀出の状況（1） ■ 「賃貸住宅」の築年数別⽐率 ■ 資本的⽀出の実績と⾒通し （第28期末時点、取得価格ベース） （百万円） 60.0% 資本的⽀出 減価償却費に対する資本的⽀出の割合 55.0% 15年以上 5年未満 1,000 50.0% 30.1% 45.0% 20年未満 1.9% 24.1% 40.0% 23.2% 17.1% 22.0% 35.0% 5.7% 30.0% 10.5% 13.2% 12.1% 25.0% 20年以上 5年以上 800 20.0% 15.0% 10.5% 10年未満 10.0% 5.0% 10.1% 0.0% -5.0% 600 -10.0% -1
Slide 16: 資本的支出の状況（2）
資本的⽀出の状況（2） 市場性に合わせたリノベーションを実施 ⼤川端賃貸棟 ■リノベーション実施内容 部屋の規模に応じ洗⾯化粧台を D A 需要が少ない和室から⼈気の洋室へ 1ボールから2ボールへ 専有⾯積 C 112.17㎡ D 独⽴タイプのキッチンから明るく開放感のある B E 天井を⾼くし、リビングを A オープンキッチンへ より広く⾒せる B E C カーペットからフローリングへ ■リノベーション実施の効果 従前賃料 新賃料 390,000円 520,000円 +130,000円(+33%) 15
Slide 17: 資本的支出の状況（2）
資本的⽀出の状況（2） 市場性に合わせたリノベーションを実施 パークキューブ東品川 専有⾯積 ■リノベーション実施内容 47.5㎡ A 収納スペースはDENをウォークインクローゼットに転⽤して捻出 Before After B 既存の収納を廃し、居室スペースを拡⼤ A B C C 居室スペースを間仕切りして部屋数を２つにする ■リノベーション実施の効果 従前賃料 新賃料 145,000円 179,000円 +34,000円(+23%) 16
Slide 18: サスティナビリティに関する取り組み
サスティナビリティに関する取り組み サスティナビリティに関する重要課題 本投資法⼈は、環境・社会・ガバナンス（ESG︓Environment、Social、Governance）への配慮をはじめとしたサスティナビリティを重視した資産運⽤を ⾏っております。 三井不動産グループが定める「グループ環境⽅針」及び「社会貢献活動⽅針」のもと、環境負荷の低減、社内外の様々なステークホルダーへの配慮、コーポレート ガバナンスの重視など、サスティナビリティに関する重要課題（マテリアリティ）について、以下の通り認識しております。 Ｅ Ｅ 省エネルギーとCO2排出削減の推進 サステナビリティに関する外部
Slide 19: サスティナビリティに関する取り組み
サスティナビリティに関する取り組み 省エネルギーとCO2排出削減の推進 サステナビリティに関する外部認証及び外部評価の取得 ■ 共⽤部LED化⼯事の実績 導⼊物件数 ■ DBJグリーンビル認証の新規取得（パークキューブ⽬⿊タワー） （参考）DBJ Green Building 認証取得物件の概要 82物件 計画的なLED導⼊により、ポートフォリオの 物件名称 パークキューブ⽬⿊タワー うち当期導⼊物件数 省エネ化及びCO2排出削減を推進しています。 所在地 東京都⽬⿊区下⽬⿊⼆丁⽬2番2号 10物件 敷地⾯積 3,316.50㎡ （2020年2⽉29⽇時点） ▶ ⽬標 ▶ 実績 竣⼯年⽉ 20
Slide 20: 財務の状況（1）
財務の状況（1） ■ 有利⼦負債の状況 ⻑期借⼊⾦ 第27期末 第28期末 前期⽐増減 （変動⾦利） （2019年8⽉末） （2020年2⽉末） 短期借⼊⾦ 2.6 % 短期借⼊⾦ 60 億円 30 億円 ▲30 億円 2.0 % ⻑期借⼊⾦（変動⾦利） 40 億円 40 億円 － ⻑期借⼊⾦（固定⾦利） 1,445 億円 1,465 億円 +20 億円 合計 1,545 億円 1,535 億円 ▲10 億円 ⻑期負債⽐率 98.0% 総資産ＬＴＶ 51.0 ％ 50.8 ％ ▲0.2 ポイント ⻑期固定負債⽐率 鑑定ＬＴＶ 39.8 ％ 38.4 ％ ▲1.4 ポイント 95.4% ⻑期負債
Slide 21: 財務の状況（2）
財務の状況（2） ■ 期末時点加重平均⾦利と⻑期有利⼦負債平均残存年数の推移 2.0% 6年 期末時点加重平均⾦利（左軸） ■■ ⻑期有利⼦負債平均残存年数（右軸） 1.55% 1.50% 1.46% 5年 1.45% 1.48% 1.45% 1.46% 1.44% 1.38% 1.5% 1.28% 1.25% 1.24% 4.9年 4.7年 4.8年 1.11% 1.09% 4.3年 4.3年 4.3年 4.4年 4.4年 4年 1.02% 4.2年 4.3年 4.2年 4.2年 0.95% 0.87% 0.85% 0.84% 1.0% 0.78% 0.76% 3年 0.72% 0.67%
Slide 22: ポートフォリオの含み損益等の推移
ポートフォリオの含み損益等の推移 ■ ポートフォリオの含み損益額と含み損益率の推移 （億円） 1,200 60% 含み益額（左軸） 含み損益率（右軸） 1,000 978 50% 含み損額（左軸） 845 34.2% 752 29.4% 40% 800 655 554 603 26.4% 461 23.1% 30% 600 418 19.4% 21.3% 343 393 16.3% 253 14.6% 20% 12.0% 13.9% 400 5.5% 9.0% 4.8% 4.3% 3.5% 3.0% 2.7% 10% -1.2% 0.1% -3.1% -1.8% 200 -5.6%-5.9%
Slide 23: 第29期・第30期 業績予想（1）
第29期・第30期 業績予想（1） 対前期（第28期）⽐ 対前期（第29期）⽐ 第28期実績 第29期予想 第30期予想 （2020年2⽉期） （2020年8⽉期） 増減 （2021年2⽉期） 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②－① ③－② 営業収益 11,401 11,567 +166 ■営業収益 +166 百万円 11,552 ▲15 ■営業収益 ▲15 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 既存物件 +113 百万円 既存物件 ▲26 百万円 営業利益 5,307 5,201 ▲106 29期取得1物件 +52 百万円 5,382 +181 29期取得1物件通期稼
Slide 24: 第29期・第30期 業績予想（2）
第29期・第30期 業績予想（2） ■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第29期予想︓前期⽐） 増加要因 減少要因 （単位︓円） （参考） 1⼝当たり分配⾦ 前年同期との⽐較 10,449 650 ＋67 ▲4 売却益等 ▲202 10,042 ▲126 +3 既存物件 資産運⽤ 第29期 その他 ⽀払利息 報酬 9,780 9,799 取得1物件 ▲262 （▲2.6%） 第28期実績 第29期予想 第27期実績 （2020年2⽉期） （2020年8⽉期） （2019年8⽉期） ■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第30期予想︓前期⽐） ＋20 ▲17 ▲16 ▲3 第29期 資産運⽤ その他
Slide 25: 安定した分配実績
安定した分配実績 LTVをコントロールしながら、安定した分配を実現 １⼝当たり LTV 分配⾦（円） 2013年公募増資 2015年公募増資 （％） 12,000 60 54.7 53.1 53.2 53.5 53.2 51.8 50.8 51.2 50.6 50.2 50.4 50.1 50.2 50.0 50.1 50.4 51.0 50.8 11,000 50 10,449 10,150 10,042 (予想) 10,000 9,780 40 9,706 (予想) 9,179 9,161 9,000 30 １⼝当たり分配⾦ 実績 （左軸） 8,428 8,497 １⼝当たり分配⾦ 予想
Slide 26: MEMO
MEMO 25
Slide 27: 特徴と戦略
Feil HRB
Slide 28: 特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資
特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資 投資戦略の中⼼は「賃貸住宅」の継続的な取得と安定的な運⽤ ■ アコモデーション資産への投資 ■ 資産の運⽤⽐率 アコモデーション資産 （主として居住及び宿泊の⽤に供される不動産） 賃貸住宅 への投資⽐率 賃貸住宅 90% 以上 賃貸住宅 （2020年2⽉29⽇時点︓ 94.9 ％） 賃貸住宅 ■ 投資エリア 東京23区 への投資⽐率 ホスピタリティ施設 東京23区 80% 以上 東京23区 （2020年2⽉29⽇時点︓ 84.9 ％） ▶ 寮・社宅 賃貸住宅 ▶ サービスアパートメント ▶ シニア住宅 ▶ 宿泊施設 賃貸住宅︓ 東京23区を主とし
Slide 29: 特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活用
特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活⽤ 賃貸住宅事業のバリューチェーンを構成する各社のノウハウやサポートを最⼤限活⽤ 賃貸住宅事業の展開、企画・開発 物件情報提供 資産運⽤会社の親会社 物件情報提供 資産運⽤会社 建物共⽤部管理 仲介営業 プロパティ・マネジメント 三井不動産グループが供給する 住宅居住者向けのメンバーシップサービス 28
Slide 30: MEMO
MEMO 29
Slide 31: Appendix（1）: ポートフォリオの状況
Appendix (1): h—KIAUVADRAR
Slide 32: 外部成長の軌跡
外部成⻑の軌跡 ■ 資産規模の推移（取得価格ベース） 2009年 2011年 2013年 2015年 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 （億円） 3,063 3,097 3,097 2,987 2,974 3,015 3,015 3,032 3,000 2,949 2,949 140 158 158 ホスピタリティ施設 2,877 2,877 116 116 134 134 134 105 105 「パークキューブ」シリーズ 2,674 2,717 98 98 「パークアクシス」シリーズ 98 98 芝浦アイランドエアタワー 2,421 804 812 812 812 ⼤川端賃貸棟 78
Slide 33: 「賃貸住宅」のポートフォリオ構成
「賃貸住宅」のポートフォリオ構成 15年以上 5年未満 地⽅主要都市 20年未満 1.9 % 7.7 % 20年以上 5年以上 1 エリア別⽐率 3 築年数別⽐率 5.7 % 10.5 % その他東京圏 10年未満 4.2 % 10.1 % 都⼼3区 33.8 % 平均 約 14.1 年 東京23区⽐率 ⼤川端賃貸棟を除いた場合 10年以上 88.1% その他23区 ︓約 12.1 年 15年未満 54.3 % 71.8 % ※ 取得価格をもとに算出しています。 ※ 取得価格をもとに算出しています。 ※ 都⼼３区︓港区、中央区、千代⽥区 ※ 第28期末（2020年2⽉29⽇）時点における各物件
Slide 34: 「賃貸住宅」の入居者分析
「賃貸住宅」の⼊居者分析 1 契約形態⽐率 3 ⼊居⼈数⽐率 4⼈ 5⼈以上 2.9 % 0.5 % 3⼈ 6.1 % 法⼈ 2⼈ 44.4 % 個⼈ 55.6 % 24.6 % 1⼈ 65.9 % 2 年齢⽐率 4 1⼈⼊居住⼾における性別⽐率 60代以上 7.8 % 20代以下 50代 19.0 % ⼥性 18.0 % 37.3 % 男性 40代 30代 62.7 % 24.0 % 31.2 % ※ 上記は全て契約時点のテナントからの申告内容に基づき集計しています。 ※ 上記は2020年2⽉29⽇時点で保有する店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 33
Slide 35: 「ホスピタリティ施設」の保有状況
「ホスピタリティ施設」の保有状況 ホスピタリティ施設への投資⽐率は10％を上限 ■ 投資対象 ■ 投資⽐率（取得価格ベース） 「ホスピタリティ施設」への 「ホスピタリティ施設」（「賃貸住宅」以外の投資対象） 投資⽐率 10 % を上限 ■ 保有状況（2020年2⽉29⽇時点） ▶ 寮・社宅 ▶ サービスアパートメント 保有物件数 「賃貸住宅」 投資⽐率 16 物件 ▶ シニア住宅 ▶ 宿泊施設 90 ％以上 5.1 % 取得価格合計 158 億円 キャッシュ・フローが安定した資産を保有 ▶ ⻑期賃貸借契約の締結 ▶ 固定賃料の収受 ▶ ⾼い運営能⼒と信頼性を有するオペレータ 15年以上 20年
Slide 36: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ ●賃貸住宅 ■ホスピタリティ施設 東京23区 91物件 その他東京圏 12物件 地⽅主要都市 23物件 ※ 第28期末（2020年2⽉29⽇）現在のポートフォリオ126物件を記載しています。 ※ 囲み数字は、P36〜40に記載の物件番号を⽰しています。 35
Slide 37: ポートフォリオ概要（1/5）
ポートフォリオ概要 （１/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 番号 ※1 ※1 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） リバーポイントタワー 1.8 パークサイドウイングス 2.7 1 大川端賃貸棟 東京都中央区 1989.03 2005.11 30,816 9.9 43,812.41 544 - 52 297 195 - ピアウエストハウス 2.7 大川端駐車場 1.7 2 パークアクシス学芸大学 東京都世田谷区 2004.10 2005.11 1,760 0.
Slide 38: ポートフォリオ概要（2/5）
ポートフォリオ概要 （２/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 番号 ※1 ※1 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 38 パークアクシス日本橋浜町 東京都中央区 2006.07 2008.03 5,540 1.8 6,999.83 118 - 75 43 - - 4.2 39 パークキューブ代々木富ヶ谷 東京都渋谷区 2007.07 2008.03 1,975 0.6 1,929.10 38 1 36 - 1 - 5.8 41 パークアクシス門前仲町 東京都江
Slide 39: ポートフォリオ概要（3/5）
ポートフォリオ概要 （３/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 番号 ※1 ※1 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 94 パークキューブ銀座イースト 東京都中央区 2005.06 2013.03 2,269 0.7 3,358.63 77 - 77 - - - 3.0 95 パークキューブ茅場町 東京都中央区 2006.03 2013.03 1,105 0.4 1,695.06 28 - 18 9 - 1 3.2 96 パークキューブ本所吾妻橋 東京都墨田区
Slide 40: ポートフォリオ概要（4/5）
ポートフォリオ概要 （４/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 番号 ※1 ※1 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 67 パークアクシス千葉新町 千葉県千葉市中央区 2008.05 2011.03 1,679 0.5 3,318.15 84 66 11 - - 7 1.9 69 パークアクシス千葉 千葉県千葉市中央区 2009.03 2011.03 970 0.3 2,270.32 91 91 - - - - 2.3 85 パークキューブ北松戸 千葉県松戸市
Slide 41: ポートフォリオ概要（5/5）
ポートフォリオ概要 （５/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 番号 ※1 ※1 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 90 アルティス仙台木町通 宮城県仙台市青葉区 2010.03 2012.03 1,160 0.4 4,864.04 142 - - - - - 2.7 118 メディカルホームグランダ三軒茶屋（底地） 東京都世田谷区 - 2015.03 735 0.2 - - - - - - - - 119 ドーミー西荻窪 東京都杉並区 1992.03 201
Slide 42: 各物件の鑑定評価（1/5）
各物件の鑑定評価 （１/５） 第27期 第28期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 1 大川端賃貸棟 30,816 32,084 30,800 3.8% ▲1,284 32,286 31,200 3.7% ▲1,086 ▲0.1% 197 2 パークアクシス学芸大学 1,760 1,496
Slide 43: 各物件の鑑定評価（2/5）
各物件の鑑定評価 （２/５） 第27期 第28期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 41 パークアクシス門前仲町 1,700 1,510 1,820 4.1% 309 1,501 1,870 4.0% 368 ▲0.1% 58 42 パークキューブ板橋本町 4,170 3,759 4,33
Slide 44: 各物件の鑑定評価（3/5）
各物件の鑑定評価 （３/５） 第27期 第28期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 95 パークキューブ茅場町 1,105 1,088 1,560 3.8% 471 1,084 1,630 3.7% 545 ▲0.1% 74 96 パークキューブ本所吾妻橋 1,252 1,217 1,74
Slide 45: 各物件の鑑定評価（4/5）
各物件の鑑定評価 （４/５） 第27期 第28期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 85 パークキューブ北松戸 1,200 1,065 1,430 4.8% 364 1,053 1,460 4.7% 406 ▲0.1% 42 87 パークキューブ武蔵小杉 2,250 2,028 3,050
Slide 46: 各物件の鑑定評価（5/5）
各物件の鑑定評価 （５/５） 第27期 第28期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 119 ドーミー西荻窪 1,100 1,158 1,210 4.4% 51 1,154 1,210 4.4% 55 － 3 123 グランダ金沢八景 774 789 919 4.4% 129 783 941
Slide 47: 物件別稼働率推移（1/5）
物件別稼働率推移 （１/５） 第28期 第27期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2020年 2020年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 稼働率 1 大川端賃貸棟 544 43,812.41 95.7% 96.1% 96.5% 96.4% 95.8% 96.2% 96.0% 97.0% 97.1% 96.8% 97.8% 97.7% 2 パークアクシス学芸大学 64 2,4
Slide 48: 物件別稼働率推移（2/5）
物件別稼働率推移 （２/５） 第28期 第27期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2020年 2020年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 稼働率 41 パークアクシス門前仲町 55 1,886.39 100.0% 97.4% 97.4% 98.7% 98.7% 100.0% 98.7% 97.4% 98.7% 95.9% 96.3% 96.2% 42 パークキューブ板橋本町
Slide 49: 物件別稼働率推移（3/5）
物件別稼働率推移 （３/５） 第28期 第27期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2020年 2020年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 稼働率 95 パークキューブ茅場町 28 1,695.06 100.0% 100.0% 96.0% 100.0% 100.0% 100.0% 96.8% 96.8% 100.0% 100.0% 96.8% 100.0% 96 パークキュー
Slide 50: 物件別稼働率推移（4/5）
物件別稼働率推移 （４/５） 第28期 第27期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2020年 2020年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 稼働率 66 パークアクシス横浜井土ヶ谷 100 2,706.59 100.0% 97.3% 97.3% 98.2% 100.0% 96.2% 96.3% 96.3% 95.3% 94.4% 97.2% 98.2% 67 パークアクシス千
Slide 51: 物件別稼働率推移（5/5）
物件別稼働率推移 （５/５） 第28期 第27期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2020年 2020年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 稼働率 81 ドーミー中板橋 106 2,439.17 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 82 フィロソ
Slide 52: 稼働率推移（上場以降）
稼働率推移（上場以降） 100% 30,000 ⽉末稼働率の期中平均 総⼾数 99% 97.6% 97.7% 97.7% 98% 97.1% 25,000 96.8% 96.8% 97.7% 97% 96.4% 97.3% 96.3% 96.1% 96.1% 95.8% 95.9% 95.6% 96.7% 96% 95.4% 96.4% 95.9% 95.9% 95% 95.6% 95.7% 95.7% 95.7% 20,000 95.4% 94% 94.3% 94.5% 93% 15,000 92% 12,351 12,351 11,981 11,981 12,052 12,186 11,5
Slide 53: 「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況
「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況 ⽉末稼働率 100% 95% エリア別⽐率 （第28期末時点・取得価格ベース） 地⽅主要都市 7.7 % その他東京圏 90% 4.2 % 東京23区 88.1 % 東京23区 その他東京圏 地⽅主要都市 85% 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 2018年 2019年 2020年 東京23区 98.0% 97.4% 97.1% 97.5% 96.7% 97.1% 97.7% 97.6% 98.1% 97.9% 98.0% 98.4% 9
Slide 54: 「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況
「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況 ⽉末稼働率 100% 95% カテゴリー別⽐率 カテゴリー別⽐率 （第28期末時点・取得価格ベース） （第27期末時点・⼾数ベース） ラージ 4.4 % ファミリー 90% 13.1 % シングル 40.6 % コンパクト シングル 41.9 % コンパクト ファミリー ラージ 85% 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 2018年 2019年 2020年 シングル 97.9% 97.1% 96.4% 97.0% 96.4% 96.2%
Slide 55: Appendix（2）: 事業環境
Appendix (2) : Bain
Slide 56: 「賃貸住宅」の賃料動向
「賃貸住宅」の賃料動向 住宅賃料はオフィス賃料に⽐べ安定的 140.0 （2005年を100とした指数） 共同住宅賃料指数 （東京圏） 130.0 オフィス賃料指数 （東京圏） 120.0 110.0 100.0 100.2 100.5 100.4 96.9 96.6 96.3 96.3 96.4 100.0 98.4 97.4 97.6 97.9 90.0 96.7 97.1 80.0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産
Slide 57: 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給
東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 【需要】東京23区における転⼊超過のトレンドは増加傾向が継続 (⼈) (⼈) 400,000 90,000 300,000 76,786 77,267 60,000 200,000 69,958 67,842 63,976 68,917 65,853 70,461 61,281 58,207 61,158 49,655 30,000 100,000 37,391 33,098 35,435 0 0 -100,000 過去14年間で累計 89 万⼈超の転⼊超過 -30,000 -200,000 -60,000 -300,000 転⼊者数 （左軸） 転出
Slide 58: 東京都における人口と世帯数の推移
東京都における⼈⼝と世帯数の推移 東京都の⼈⼝・世帯数は増加傾向 ■ 全国・東京都・東京23区の⼈⼝の予測 ■ 東京都 家族類型別世帯数の推移 (万⼈) (万⼈) (千世帯) 16,000 4,000 8,000 7,054 7,107 7,097 6,922 7,019 14,000 3,500 7,000 6,691 275 268 261 255 12,777 12,806 12,710 289 12,533 12,254 314 580 597 605 603 11,913 549 11,522 506 12,000 3,000 6,000 11,092 1,611 1,593 1,5
Slide 59: 地方都市における「賃貸住宅」の需要
地⽅都市における「賃貸住宅」の需要 地⽅においても主要中核都市では⼀定の安定需要が⾒込まれる 札幌市 仙台市 転⼊者数 （左軸） （⼈） （⼈） （⼈） （⼈） 140,000 14,000 転出者数 （左軸） 140,000 14,000 120,000 12,000 120,000 12,000 転⼊超過数 （右軸） 10,254 10,088 9,137 9,386 9,284 100,000 8,363 10,000 100,000 10,000 80,000 9,108 8,779 8,000 80,000 6,633 8,000 8,173 5,493 7,930 60,000 4
Slide 60: 地方都市における「賃貸住宅」の供給
地⽅都市における「賃貸住宅」の供給 地⽅主要都市においても賃貸マンションの供給は限定的 札幌市 仙台市 （⼾） （⼾） 20,000 20,000 18,000 18,000 16,000 16,000 14,000 14,000 12,000 12,000 10,248 10,000 10,000 10,045 9,762 8,000 9,008 8,000 7,921 7,990 8,274 7,851 6,000 6,843 7,554 6,000 4,097 6,188 4,000 6,146 4,000 2,939 1,855 1,501 2,076 3,770 1,247 1,52
Slide 61: Appendix（3）: 財務データの詳細
Appendix (3) : 47—FORFe
Slide 62: 有利子負債の概要
有利⼦負債の概要 区分 当期末残⾼ 利率 借⼊⽇ 返済期限 借⼊期間 返済⽅法 使途 摘要 借⼊先 （百万円) 三井住友信託銀⾏株式会社 1,000 0.09409% 2020.02.28 2020.05.29 3ヶ⽉ 無担保・無保証・同順位 株式会社七⼗七銀⾏ 1,000 0.09909% ※3 2019.11.29 2020.11.30 12ヶ⽉ 期限⼀括 ※1 ※2 短期借⼊⾦ 株式会社みずほ銀⾏ 1,000 0.09409% ※4 2019.11.29 2020.11.30 12ヶ⽉ ⼩計 3,000 3,000 0.65750% 2014.05.28 2021.05.28 7.0 年
Slide 63: 有利子負債の概要
2,000 0.67000% 2013.03.15 2020.03.16 7.0 年 4,000 0.72750% 2013.03.15 2020.09.15 7.5 年 1,000 0.96250% 2013.08.23 2021.08.23 8.0 年 3,000 0.79375% 2014.03.07 2022.03.07 8.0 年 株式会社三菱UFJ銀⾏ 3,000 0.85500% 2014.03.07 2022.09.07 8.5 年 3,000 0.76500% 2014.05.30 2022.05.31 8.0 年 2,000 0.53250% 2014.10.01 2021
Slide 64: 運用状況等の推移
運⽤状況等の推移 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 単位 2015年8⽉期 2016年2⽉期 2016年8⽉期 2017年2⽉期 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 運⽤⽇数 ⽇ 184 182 184 181 184 181 184 181 184 182 営業収益 百万円 10,435 10,433 10,621 10,650 10,775 10,870 11,047 11,186 12,361 11,401 賃貸事業収益 百万円 10,435 10,4
Slide 65: 貸借対照表及び損益計算書
貸借対照表及び損益計算書 ■ 貸借対照表 第27期末（2019年8⽉末） 第28期末（2020年2⽉末） 前期⽐増減 資産 303,133 百万円 301,946 百万円 ▲1,186 百万円 現預⾦ 12,702 百万円 12,741 百万円 +38 百万円 有形固定資産 287,153 百万円 285,853 百万円 ▲1,299 百万円 その他 3,276 百万円 3,351 百万円 +74 百万円 負債 161,754 百万円 160,765 百万円 ▲989 百万円 有利⼦負債 154,500 百万円 153,500 百万円 ▲1,000 百万円 預り敷⾦ 3,727 百万円 3,6
Slide 66: 65
65
Slide 67: Appendix（4）: サステナビリティに関する取り組み
Appendix (4): DAFF EUS (CHF SRO
Slide 68: サステナビリティに関する取り組み（1） 推進体制・外部評価
サステナビリティに関する取り組み（1） 推進体制・外部評価 サステナビリティを重視した資産運⽤業務を実施 ■ 資産運⽤会社におけるサステナビリティ推進のための社内体制 サステナビリティに関する⽅針 サステナビリティに関する⽅針の実効性を確保するため、サステナビリティ推進事務局を設置しています。 環境負荷の低減 投資委員会 サステナビリティ 推進事務局 全役職員 社内外の様々な主体との ⽴案 多様な連携・協⼒ 【委員⻑】 ⽬標・計画 ⽬標・計画 代表取締役社⻑ 決定 共有 サステナビリティ 報告 ガバナンスに関する取り組み 責任者 進捗・達成状況 実施 レビュー https://www.naf-
Slide 69: サステナビリティに関する取り組み（2） 環境
サステナビリティに関する取り組み（2） 環境 計画的なLED導⼊により着実に環境負荷の低減を実現 ■ 共⽤部LED化⼯事の実績 ■ 保有物件の外部認証 計画的なLED導⼊により、ポートフォリオの省エネ化及びCO2排出削減を 環境負荷低減の取り組み成果の信頼性及び客観性を⾼めるため、DBJグリーンビル認証の 推進しています。 取得を推進しています。 導⼊済物件数 物件名称 評価ランク 認証取得状況 ⼤川端賃貸棟 82 物件 物件数 4 物件 パークアクシス豊洲 うち当期導⼊物件数 延床⾯積 181,579 ㎡ パークキューブ⻄ヶ原ステージ 10 物件 パークキューブ⽬⿊タワー 取得割合 （延床⾯
Slide 70: サステナビリティに関する取り組み（3） 社会
サステナビリティに関する取り組み（3） 社会 様々なステークホルダーとの協働によりサステナビリティを推進 ■ 役職員 ■ テナント ⼈材を最⼤の資産であると認識し、従業員に向けた様々な取り組みを 運⽤資産における安全・安⼼や快適性を向上させ、テナントの満⾜度を ⾏っています。 ⾼める様々な取り組みに努めています。 ▶ ⼈材育成 ▶ 満⾜度向上 PM会社（三井不動産レジデンシャルリース）と協働した取り組み ⾼い専⾨性、幅広い知識及び倫理観を備えた⼈材を育成するために ⼊居者専⽤フリーダイヤル窓⼝ 共⽤部リニューアル 様々な取り組みを⾏っています。 問い合わせチャットボット 満⾜度
Slide 71: サステナビリティに関する取り組み（4） ガバナンス
サステナビリティに関する取り組み（4） ガバナンス 法令規則を遵守し、常に公正な取引を⾏う組織体制を整備 ■ ガバナンスに関する基本的な考え⽅ ▶ コンプライアンスの徹底 ▶ リスク管理体制の構築 法令規則を遵守し、常に公正な取引を⾏う組織体制を整備すると共に、 各種リスクを適切に管理するために、適正なリスク管理体制を構築し、 ⾼い倫理観をもって⾏動し、ステークホルダーの皆様から信頼を得られるよう努めます。 資産運⽤におけるリスクを回避し⼜は極⼩化することに努めます。 ■ 運⽤体制 投資主総会 株主総会 監査役 役員会 取締役会 チーフ・コンプライアンス・ コンプライアンス委員会 執⾏役員 池
Slide 72: サステナビリティに関する取り組み（5） ガバナンス
サステナビリティに関する取り組み（5） ガバナンス 利益相反回避のためのガバナンス体制を構築 ■ 運⽤資産の取得及び売却に関する資産運⽤会社の意思決定フロー コンプライアンスに関するチェック体制 起案 1 チーフ・コンプライアンス・オフィサー（ＣＣＯ）の確認 ▶ スポンサー関係者取引 以下の場合はコンプライアンス委員会へ付議される ▶ C C O がコンプライアンス上 ▶ スポンサー関係者取引である場合※ 1 疑義があると判断した場合 ▶ ＣＣＯがコンプライアンス上疑義があると判断した場合 ＣＣＯによる確認 2 ※スポンサー関係者からの物件取得価格は鑑定評価額以下 コンプライアンス 委員会によ
Slide 73: Appendix（5）: その他
Appendix (5): €@4th
Slide 74: 投資法人の仕組み
投資法⼈の仕組み 資産保管会社 会計監査⼈ 三井住友信託銀⾏ 資産保管業務 投資法⼈ 委託契約 有限責任 あずさ監査法⼈ 株式会社 投資主名簿等管理⼈、 特別⼝座管理機関 投資主名簿等 管理⼈委託契約 プロパティ･マネジメント会社 三井住友信託銀⾏ 及び特別⼝座の 株式会社 管理に関する契約 マスターリース契約 三井不動産 及び管理委託契約 レジデンシャルリース 株式会社 ⼀般事務受託者（会計事務） ※ ⼀般事務委託契約 令和アカウンティング・ （会計事務等） ホールディングス株式会社 ⽇本アコモデーション ファンド投資法⼈ ⼀般事務受託者（納税事務） ⼀般事務委託契約 ＰｗＣ税理⼠法⼈ （納
Slide 75: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別保有投資⼝⽐率の推移 投資⼝数・投資主数内訳 第28期 ⾦融機関 個⼈・ 2020年 信託銀⾏ その他 外国⼈ その他 合計 4.2% 53.9% 11.2% 5.9% 16.7% 8.0% その他 地⽅銀⾏ 2⽉期 （投信等） ⾦融機関 所有者別 20,440 261,270 54,338 28,669 80,933 38,872 484,522 投資⼝数（⼝） 所有者別 第27期 4,266 16 42 66 224 117 4,731 投資主数（⼈） 2019年 4.5% 50.4% 12.3% 6.8% 18.8% 7.3% 8⽉期 保有投資⼝⽐率上位１０社※1
Slide 76: 投資口価格推移
投資⼝価格推移 本投資法⼈の上場⽇（2006年8⽉4⽇）を100とした指数 260 240 投資⼝価格 （2020/2/21） 728,000円 220 200 180 投資⼝価格 160 （2007/5/24） 515,000円 140 投資⼝価格 （2020/3/31） 120 584,000円 100 投資⼝価格 80 （2006/8/4） 296,000円 60 40 投資⼝価格 本投資法⼈投資⼝価格（終値） （2009/3/13） 20 180,500円 東証REIT指数（終値）※ 0 06/08 07/02 07/08 08/02 08/08 09/02 09/08 10/02 1
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