Tosei Reit Investment Corporation · TSE:3451
Tosei Reit Investment — FY2026 April Earnings Presentation
57 slides from Tosei Reit Investment's earnings presentation, June 2026
Slide 1: 決算説明会 2026年4月期（第23期）
決算説明会 2026年4月期（第23期） 証券コード：3451
Slide 2: 目次
目次 トーセイ・ リートの概要 について ESG トーセイ・リートの概要 ------------------------- ESGについて --------------------------------- 26 ３ 26 ３ ⚫ ESG (1) サマ(2) (1) リ ー サマリー (1) (2) ------------------------------ 4 4 決算概要 ⚫ ESG (2) 決算概要 ------------------------------------ 6 6 ⚫ ESG (3) ⚫ 第23期(2026年4月期)決算概要 (1)前期比較 ⚫ トーセイ株式会社(スポ
Slide 3: トーセイ・リートの概要（2026年4月30日時点）
トーセイ・リートの概要（2026年4月30日時点） 基本情報 ポートフォリオ情報 財務指標 トーセイ・リート投資法人 63物件 有利子 投資法人名 資産規模 43,500百万円 （略称：TSR） 83,777百万円(取得価格ベース) 負債残高 2014年11月27日 用途別 オフィス ：40.5% 平均 上場日 1.30% 証券コード：3451 投資比率 商業施設： 6.8% 調達金利 (取得価格ベース) 住宅 ：52.7％ 4月・10月 平均 決算期 2.52年 （分配金支払い：7月・1月） 鑑定評価額 101,094百万円 残存年数 固定 運用資産 総合型 鑑定 84.2% 5.85％ 金
Slide 4: サマリー（1）
サマリー（1） 1 巡航分配金の拡大 2 賃料増額による内部成長 ◇第23期分配金は 前期比+1.3％増の3,926円の着地 ◇テナント入替え時及び更新時の賃料変動額・増額件数割合が拡大 巡航ベースの利益分配金として 4期連続で過去最高額を更新 合計賃料変動額は3期連続増加 増額件数割合はそれぞれ5期連続上昇 3,926円 3,526千円 83.5％ 3,875円 89.8％ 2,710千円 2,984千円 3,812円 68.5％ 3,761円 62.2％ 54.2％ 3,682円 1,550千円 42.5 ％ 48.9％ 982千円 37.3％ 32.0％ 25.0％ 423千円 13.3
Slide 5: サマリー（2）
サマリー（2） 3 物件取得による外部成長 4 環境認証評価ランクの向上及びグリーンローンの実施 ◇資産運用会社独自ルートにより 成長余地の見込める物件を取得 ◇DBJ Green Building認証の取得を推進 物件選定にあたり 築年数や立地条件などの優位性を見極め厳選取得 オフィス3物件で グリーン適格資産となる3つ星の高評価を取得 ◇スポンサーを割当先とする第三者割当増資を実施 ◇グリーンローンの実施 需給悪化を回避しつつ 継続的な取得に向けて資金余力を維持 2物件を対象に 2,450百万円のリファイナンス資金を調達 住宅 Rd-46 TRガーデン横浜中田 新規取得 2ランクアップ 2
Slide 6: 決算概要
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Slide 7: 第23期決算概要（1）前期比較
第23期（2026年4月期）決算概要 （1）前期比較 ⚫ 賃料増額による内部成長が寄与し 全アセットタイプでNOIが増加、 各種コスト増を吸収し 前期比増益を達成 ⚫ 分配金は 前期比+51円の増配 ◼ 第23期の実績前期比 （百万円） ◼ 第23期 賃貸事業収益・費用前期比 （百万円） 第22期実績 第23期実績 第22期実績 第23期実績 前期実績比 前期実績比 （2025年10月期） （2026年4月期） （2025年10月期） （2026年4月期） 賃貸事業収益 3,727.3 3,762.6 35.3 営業収益 3,727 3,762 35 賃料・共益費・施設収入 3,371.2 3
Slide 8: 第23期決算概要（2）予想比較
第23期（2026年4月期）決算概要 （2）予想比較 ⚫ 各アセットタイプでNOIが予想を上回り 各利益段階で大幅超過達成 ⚫ 分配金は予想比+126円、 内部留保取崩し（60円）は実施せず ◼ 第23期の実績予想比 （百万円） ◼ 第23期 賃貸事業収益・費用予想比 （百万円） 前回予想 前回予想 第23期実績 第23期実績 前回予想比 2025年 前回予想比 25/12/17公表 （2026年4月期） （2026年4月期） 12月17日公表 賃貸事業収益 3,729.8 3,762.6 32.7 営業収益 3,729 3,762 32 賃料・共益費・施設収入 3,381.3 3,415.7
Slide 9: 1口当たり分配金の推移
1口当たり分配金の推移 ⚫ 第23期の分配金実績は 3,926円/口 ⚫ テナント入替えや賃料改定による着実な内部成長を背景に 巡航分配金は4期連続で過去最高水準を更新 利益分配金（左軸、円） 物件売却益（左軸、円） 内部留保取崩し（左軸、円） 物件取得件数・金額（下段） (円) 4,100 4,052 4,000 3,926 3,900 3,875 売却益 3,812 3,800 534 3,761 売却益 3,750 534 3,696 3,697 3,706 3,682 3,700 3,675 3,682 3,643 3,638 内部留保 3,600 90 3,558 3,500 3,4
Slide 10: 運用実績
運用実績 10
Slide 11: 稼働率の実績
稼働率の実績 ⚫ 全体の期末稼働率は 97.1%にて着地、 前期末比△0.3ポイント低下、 想定比+0.7ポイント上振れ ⚫ オフィスは 稼働率回復を意識したリーシングを推進、 前期末比+1.1ポイント上昇 ⚫ 商業は 賃料アップと稼働率回復を両立し 前期末比+1.4ポイント上昇、 すべての区画で賃料増額を実現 ⚫ 住宅は 賃料増額が順調に進んだものの 一部の物件で稼働率が大幅に低下した影響で 前期末比△1.3ポイント低下 ◼ 月次稼働率の推移 ◼ 第23期末における稼働率90％未満の物件 （％） 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第23期末 取得
Slide 12: 賃料の状況（新規契約・解約）
賃料の状況（新規契約・解約） ⚫ テナント入退去による月額賃料は +1,962千円の増加、 住宅の月額賃料の減少を オフィス・商業でカバー ⚫ 同一区画のテナント入替え賃料は 全体で月額+1,273千円の増加、 賃料増額件数割合は 89.8％に上昇 ◼ 第23期テナント入退去時月額賃料の変動 第23期テナント入退去時月額賃料の推移 （百万円） 入居時テナント賃料 退去時テナント賃料 賃料変動額 40.0 32.8 入居（A） 退去（B） 賃料変動（A）-（B） 23.9 24.0 19.4 面積 賃料 面積 賃料 面積 賃料 20.0 件数 件数 件数 （㎡） （千円） （㎡） （千円） （㎡
Slide 13: 賃料の状況（賃料改定）
賃料の状況（賃料改定） ⚫ 更新時増額件数割合は 48.9％（前期比+11.6ポイント）に上昇 ⚫ 全体月額賃料は 2,253千円の増額改定（同+44.7％） ⚫ 全てのアセットタイプにおいて 減額改定なく 賃料改定については好調を維持 ◼ 賃料改定の状況 ◼ 賃料改定推移（ 更新時増額件数割合、増減改定を含めた変動額(注1) ） ・2025年10月期（第22期） ・2026年4月期（第23期） 更新時増額件数割合（左軸、％） 増減改定を含めた変動額（右軸、千円） 更新対象 570件 更新率94% 更新対象 650件 更新率91% （%） （千円） 賃料減額 更新率（％,件数ベース） 賃料減額
Slide 14: 資産価値の維持・向上への取り組み（CAPEX投資）
資産価値の維持・向上への取り組み（CAPEX投資） ⚫ 環境性能とテナント満足度向上を高めるCAPEX投資により 物件価値と収益力の継続的な向上を目指す ⚫ 今後も費用対効果を見極め 戦略的かつ効率的に資本を投下していく方針 ◼ CAPEX投資額・減価償却費・修繕積立額の推移 ◼ 第23期CAPEX投資例 CAPEX投資額（実績） 減価償却費 修繕積立額 物件名 主な投資内容 金額（百万円） （百万円） 492.7 500 472.9 480.9 JPT元町ビル 共用部リニューアル工事 82.7 471.0 455.0 438.7 450 426.3 425.9 423.9 西葛西トーセイビル
Slide 15: 資産価値の維持・向上への取り組み（共用部リニューアル）
資産価値の維持・向上への取り組み（共用部リニューアル） ⚫ テナント満足度の向上とリーシング強化に向け 戦略的な共用部リニューアルを実施 ◇オフィス共用部リニューアル工事 ◼ JPT元町ビル （工事期間：2025年12月～2026年3月） 賃料上昇率 投資利益率(ROI) 29.4％ 59.0％ ・エントランス before before after after ・トイレ / パウダーコーナー before before after after ・共用部（エレベーターホール） before before after after 第23期決算説明会資料 15
Slide 16: 資産価値の維持・向上への取り組み（専有部リニューアル）
資産価値の維持・向上への取り組み（専有部リニューアル） ⚫ 投資効率を最適化したリニューアル工事を通じ 着実な賃料アップを達成 ◇住宅専有部リニューアル工事 ◼ サンセール与野本町 原状回復・リニューアル工事 入居期間：16年4か月 before before after after 賃料上昇率 15.3％ 投資利益率(ROI) 43.2％ ◼ T’s garden一橋学園 原状回復・リニューアル工事 入居期間：2年8か月 before before after after 賃料上昇率 18.4％ 投資利益率(ROI) 15.0％ ◼ アブニール白妙 原状回復・リニューアル工事 入居期間：28
Slide 17: 取得物件 / 第三者割当増資の概要
取得物件 / 第三者割当増資の概要 ⚫ 立地条件に優れ 相対的に高い競争力を有する物件を取得、 更なる成長余地を見込む ⚫ 物件の優位性を見極め 厳選取得のスタンスを維持 ⚫ スポンサーを割当先とする第三者割当増資により 投資口需給の悪化を回避しつつ 今後の取得余力を温存 住宅 Rd-46 TRガーデン横浜中田 （2026年5月29日取得） 立地特性 中心都市へのアクセス良好、小学校・クリニックが徒歩10分圏内に整う住環境に優れたエリア ◼ 横浜市営地下鉄ブルーライン「中田」駅の他、同線「立場」駅まで徒歩約10分と複数駅が利用可能であり、 「中田」駅からJR「横浜」駅へは約20分(乗り換え1回
Slide 18: 第23期末鑑定評価額及び含み益の状況
第23期末鑑定評価額及び含み益の状況 ⚫ 第23期末の鑑定評価額は 101,094百万円、 含み益は前期比で +658百万円の増加 ◼ 期末鑑定評価額の状況（注1） （百万円） 第23期（2026年4月期） 前期比増減 期末鑑定 簿価ベース 期末鑑定 簿価ベース 物件数 取得価格 帳簿価格 物件数 評価額 含み損益 評価額 含み損益 オフィス計 17 33,897 41,708 33,061 8,646 0 402 408 商業施設計 3 5,730 6,470 5,229 1,240 0 △10 8 住宅計 43 44,150 52,916 43,542 9,373 0 163 241 合計
Slide 19: 財務の状況
財務の状況 19
Slide 20: 財務運営（1）
財務運営（1） ⚫ 物件取得資金として 2026年5月29日に650百万円の新規借入れを実行 ⚫ 2026年5月29日付で 合計49億円の長期リファイナンスを実施 ⚫ グリーンローンの利用により グリーンファイナンスの累計残高は118億円に増加 ◼ 新規借入れ明細 ◼ 借入残高（借入先別） 借入先 借入金額 固定/変動 利率 借入日 返済期日 基準金利(全銀協1か月 2026年 2027年 みずほ銀行 650百万円 変動 日本円 TIBOR) 5月29日 5月31日 +年率0.300％ ※借入金額の内、350百万円を2026年6月末までに期限前弁済予定 ◼ 借換え明細（グリーンローン含む） 新
Slide 21: 財務運営（2）
財務運営（2） ⚫ 金利上昇リスクと足元の支払金利を考慮し 長期リファイナンス49億円のうち24.5億円を変動金利へシフト ⚫ 金利コストの抑制とリファイナンスリスクの分散を軸とした 安定的な財務運営を継続 ⚫ 一部期限前弁済実施後の総資産LTV は47.9％、 安定運営を背景に総資産LTV50%まで許容方針 ◼ 財務指標 2025年4月期 2025年10月期 2026年4月期 新規借入れ及び借換え実施後 一部期限前弁済後（予定） （第21期） （第22期） （第23期） （2026年5月29日） （2026年6月末） 有利子負債残高 42,900百万円 43,500百万円 43,500百万円
Slide 22: 業績予想
業績予想 22
Slide 23: 第24期・第25期の運用サマリー
第24期（2026年10月期）・第25期（2027年4月期）の運用サマリー ◼ 計画・対応 項目 計画 内容 2026年10月期 2026年10月期 2027年4月期 ✓ 2026年10月期は 金融収支が急速に悪化する中 賃料単価が 当初予想 今回予想 今回予想 上昇していることに加え、稼働率の見通しを見直したことで 当初 (2025年12月17日公表) (2026年6月17日公表) (2026年6月17日公表) 予想比+26円の3,826円 分配金 (内部留保取崩し） 巡航ベースでは 当初予想比+64円の上方修正 3,800円 3,826円 3,826円 ✓ 2027年4月期は 更なる金利の
Slide 24: 第24期・第25期の業績予想
第24期（2026年10月期）・第25期（2027年4月期）の業績予想 ⚫ 第24期は 賃料や稼働率の上昇 物件取得により営業収益は増収 一方 急激な金利上昇により最終利益は減益予想 ⚫ 前回予想比では 物件取得効果に加え 賃料アップによるベース賃料が拡大しており 各段階で上方修正 ⚫ 第25期は賃料収入の増加や投資主総会費用の剥落があるものの 更なる金利コストの上昇により 最終減益予想 （百万円） ◼ 業績予想 第24期（2026年10月期） 第23期 第25期（2027年4月期） （2026年4月期） 第23期実績(A) 当初予想(B) 当初予想(B) 今回予想(C) 第24期今回予想(C
Slide 25: 分配金の予想について
分配金の予想について ⚫ 第24期は 前期比で△100円減額、引続きNOI成長を見込むも 金融収支の悪化に加え 投資主総会費用等が発生する ⚫ 当初予想比では+26円（巡航+64円）予想、想定以上の金融収支の悪化を内・外成長戦略にカバー ⚫ 第25期分配金も同様に3,826円と予想、金融収支やその他コスト上昇がNOI改善を上回るが分配金は維持する ◼ 1口当たり分配金 第23期 第24期（第23期 実績対比） 第24期（当初予想対比） 第25期（第24期 今回予想対比） NOI増加 4,100 (TRガーデン横浜中田) (円) NOI増加 +43 NOI増加 (新規取得物件除く) (TRガーデ
Slide 26: ESGについて
ESG(cCDUYT
Slide 27: ESG（1）
ESG （1） トピックス・外部評価・イニシアティブ ■GRESBリアルエステイト評価 ■DBJ Green Building認証 2025年GRESBリアルエステイト評価において、本投資法人は、 新規取得1物件、再取得（ランクアップ）2物件 「1スター」及び「グリーンスター」を3年連続で取得 2026年4月に 新規1物件、既存2物件の計3物件で DBJ Green Building認証 また、GRESB開示評価において最高位の「Aレベル」を取得しました ★★★（3つ星）を取得しました 新規 ランクアップ ■TCFD提言への賛同 JPT元町ビル 関内ワイズビル 八王子トーセイビル 本資産運用会
Slide 28: ESG（2）
ESG （2） 従業員への取り組み 地域・社会への貢献 本資産運用会社は、運用状況等に応じた適切な人材確保を目指すとともに、 トーセイグループの1社として社会貢献活動に参加しています 研修制度により従業員の専門性向上を支援しています ⚫ 災害支援 ■従業員への各種取り組み ⚫ 環境保全・美化活動 ⚫ 従業員満足度調査の実施 ⚫ イベント開催 トーセイグループの中期経営計画における重点戦略 「生産性向上に資する従業員 ⚫ 児童養護施設支援 満足度向上施策を拡充、実施」 の実現に向け、従業員満足度調査を実施 ⚫ 寄付活動 西なぎさ発：東京里海エイド 港区アドプト・プログラム ⚫ テレワークの体制整
Slide 29: ESG（3）
ESG （3） トーセイ・リート投資法人におけるガバナンスへの取り組みの考え方 重要 投資主利益との合致・利益相反回避 課題 顧客本位の業務運営に努め、投資法人利益に連動する運用報酬制度、スポンサーによるセイムボート出資、資産運用会社 役職員による投資口累積投資制度等を通じて投資主利益との方向性一致を図ります ■ お客さま本位の業務運営に関する基本方針 ◼ コンプライアンスに関する取り組み進体制 本資産運用会社は、お客さま本位の業務運営に関し６つの基本方針をHPで公表しています 基本方針 本資産運用会社は、コンプライアンスこそが本資産運用会社の経営の根幹であると認識し、 1. 方針の策定・公表
Slide 30: トーセイ株式会社（スポンサー）によるセイムボート出資状況
トーセイ株式会社（スポンサー）によるセイムボート出資状況 ⚫ スポンサーによるセイムボート出資を通して、投資主利益とトーセイグループ利益の共有化及びスポンサーコミットメントの 強化に寄与 ⚫ 2026年6月末時点において、合計投資口保有数69,701口（発行済投資口数の18.38%）を保有予定 ◼ スポンサーの出資比率の推移 24,000 追加出資口数(左軸) 保有比率(右軸) 17.79 17.79 17.79 17.79 17.79 18.38 20.00 21,000 20,000 15.12 14.39 14.39 14.39 15.00 16,000 10.00 10.00 12,8
Slide 31: SDGsとの関連
SDGsとの関連 ⚫ 「既存不動産の再生・活用」などトーセイ・リートの課題のうち優先度の高い重要な課題について以下のとおり定め、 SDGsが定める17の目標との関連性を整理しています ◼ 既存不動産の再生・活用 ⚫ 既存の築年数が経過した物件に対して、取り壊しや再開発によらず、メンテナンスや バリューアップ工事等の実施により、その資産価値を維持し、投資物件として長期間 にわたり活用します E ◼ GHG排出量・エネルギー消費量・水使用量の削減 ⚫ 空調・電気・住宅設備等の更新工事に際しては、エネルギー効率の改善や省資源 への効果等を機器選定プロセスに加えます ⚫ 環境に配慮した工事手法を選択し
Slide 32: APPENDIX
APPENDIX 32
Slide 33: トーセイ・リートとは
トーセイ・リートとは ⚫ 「東京経済圏」中心に「中小規模」の「住宅・オフィス・商業施設等」を投資対象とする総合型リート ⚫ 2026年7月開催の投資主総会で 2020年に投資対象から外したホテルを戻す、但し オフィス・住宅を中心とする投資方針は不変 ⚫ 「築年数」にとらわれず 「取得後の成長」が期待できる不動産に投資 ⚫ リニューアルやバリューアップ工事を施し 「不動産の才能」をのばすことを得意とする 地 域 規 模 投資対象 ●オフィス 東京経済圏中心 中小規模 ●商業施設 (東京、神奈川、 (原則50億円以下) ●住宅 埼玉、千葉) ●物流施設 ●ホテル (注1) スポンサーサポートを活用
Slide 34: IRの取組み（オンライン）
IRの取組み（オンライン） ◼ YouTube ◼ logmi Finance より多くの皆さまに本投資法人の特徴や魅力をお届けするための取組みとして、動画配信を活用し、 外部サイト「logmiFinance」にて、決算説明会の書き起こし 本投資法人の概要や直近の運用状況、保有物件の特徴などをご紹介しております ログを公開しております 公開動画（保有物件のご紹介） YouTube -トーセイ・リート投資法人 logmi Finance -トーセイ・リート投資法人 画像をクリックすると各動画をご覧いただけます ・YouTubeチャンネル ・ KM新宿ビル ・ T’s garden越谷大袋 決算説
Slide 35: 投資口価格の推移
投資口価格の推移 ◼ 本投資法人の投資口価格の推移 期間：2014年11月27日（上場日）～ 2026年4月30日（第23期末） （円） 本投資法人 終値 東証REIT指数 160,000 150,000 140,000 130,000 120,000 110,000 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 2014/11/27 2015/11/27 2016/11/27 2017/11/27 2018/11/27 2019/11/27 2020/11/27 2021/11/27 2022/11/27 2023/11/27 2024/11/27 2025/11/
Slide 36: ポートフォリオの推移
ポートフォリオの推移 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 （第14期末） （第15期末） （第16期末） （第17期末） （第18期末） （第19期末） （第20期末） （第21期末） （第22期末） （第23期末） 36 827 827 827 10 837 837 58 782 782 7 790 790 723 ▲ ▲ ▲ ▲ 期中取得 期中取得 期中取得 期中取得 資産規模（億円） （取得価格ベ
Slide 37: ポートフォリオの主要指標
ポートフォリオの主要指標 ◼ 第23期 用途別投資比率（取得価格ベース） ◼ 用途別平均鑑定NOI利回り 第22期末 第23期末 オフィス 6.10％ 6.14％ 40.5 % 6.8% 52.7% 商業施設 6.05％ 6.04％ 住宅 5.58％ 5.60％ オフィス 商業施設 住宅 ◼ 第23期 地域別投資比率（取得価格ベース） ◼ 地域別平均鑑定NOI利回り 0.9% 第22期末 第23期末 都心5区 （千代田区、中央区、港区、新宿区、 6.96％ 7.21％ 4.6 渋谷区の総称） % 17.8% 76.6％ 東京23区 5.64％ 5.64％ （都心5区を除く） 都心5区（千代田区
Slide 38: テナント分散状況（第23期末）
テナント分散状況（第23期末） ◼ 上位10テナント（賃貸面積ベース） テナント名 入居物件名 賃貸面積(㎡) 比率 上位10テナント比率 1 非開示 稲毛海岸ビル 2,989.01 1.4% 非開示 2 非開示 武蔵藤沢トーセイビル 2,985.25 1.4% 非開示 3 非開示 JPT元町ビル 2,168.06 1.0% 8.8％ 非開示 4 非開示 武蔵藤沢トーセイビル 1,868.88 0.9% 非開示 5 非開示 関内ワイズビル 1,578.83 0.8% 非開示 6 非開示 非開示 1,549.35 0.7% 非開示 91.2％ ミサワホーム株式会社 7 ミサワホーム株式会社 東戸
Slide 39: 投資主の状況（第23期末）
投資主の状況（第23期末） ◼ 所有者別投資口数・投資主数（注1） 投資口数 投資主数 2025年10月期末 2026年4月期末 2025年10月期末 2026年4月期末 （第22期末） （第23期末） （第22期末） （第23期末） 投資口数 割合 投資口数 割合 投資主数 割合 投資主数 割合 （口） （％） （口） （％） （人） （％） （人） （％） 個人・その他 142,253 37.79 138,042 36.67 15,870 97.42 15,533 97.45 金融機関（金融商品取引業者含む） 132,303 35.14 141,571 37.61 55 0.34 55 0
Slide 40: 貸借対照表
貸借対照表 （単位：千円） 2025年10月期 2026年4月期 2025年10月期 2026年4月期 （第22期） （第23期） （第22期） （第23期） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 1,858,483 2,002,236 営業未払金 341,522 216,366 信託現金及び信託預金 6,528,996 6,381,689 短期借入金 600,000 600,000 営業未収入金 11,096 10,904 1年内返済予定の長期借入金 8,300,000 8,200,000 貯蔵品 5,724 4,560 未払金 169,175 178,665 前払費用 16
Slide 41: 損益計算書
損益計算書 （単位：千円） 2025年10月期 2026年4月期 （第22期） （第23期） 営業収益 賃貸事業収入 3,371,224 3,415,710 その他賃貸事業収入 356,077 346,936 営業収益合計 3,727,302 3,762,646 営業費用 賃貸事業費用 1,607,839 1,606,483 資産運用報酬 213,275 213,074 資産保管手数料 3,904 3,929 一般事務委託手数料 20,166 18,675 役員報酬 2,460 2,460 その他営業費用 83,080 85,570 営業費用合計 1,930,726 1,930,194 営業利
Slide 42: ポートフォリオ一覧（63物件）（1）
ポートフォリオ一覧（63物件）（1） 環境認証 （A） （A）-（B） 前期末比 前期末比 （B） 鑑定NOI 総賃貸可能 物件 築年数 取得価格 投資比率 不動産鑑定 簿価ベース 不動産鑑定 簿価ベース 稼働率（注2） PML値 物件名 所在地 帳簿価格 利回り（注1） 面積 番号 DBJ Green （年） （百万円） （％） 評価額 含み損益 評価額 含み損益 （%） （%) BELS （百万円） （％） （㎡） Building 認証 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） O-01 多摩センタートーセイビル ★ 36.8 東京都多摩市 3,370 4.0 4,030 3,34
Slide 43: ポートフォリオ一覧（63物件）（2）
ポートフォリオ一覧（63物件）（2） 環境認証 （A） （A）-（B） 前期末比 前期末比 （B） 鑑定NOI 総賃貸可能 物件 築年数 取得価格 投資比率 不動産鑑定 簿価ベース 不動産鑑定 簿価ベース 稼働率 PML値 物件名 所在地 帳簿価格 利回り 面積 番号 DBJ Green （年） （百万円） （％） 評価額 含み損益 評価額 含み損益 （%） （%) BELS （百万円） （％） （㎡） Building 認証 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） Rd-01 T‘s garden高円寺 ★★★ 15.3 東京都杉並区 1,544 1.8 2,300 1,453 84
Slide 44: ポートフォリオ一覧（63物件）（3）
ポートフォリオ一覧（63物件）（3） 環境認証 （A） （A）-（B） 前期末比 前期末比 （B） 鑑定NOI 総賃貸可能 物件 築年数 取得価格 投資比率 不動産鑑定 簿価ベース 不動産鑑定 簿価ベース 稼働率 PML値 物件名 所在地 帳簿価格 利回り 面積 番号 DBJ Green （年） （百万円） （％） 評価額 含み損益 評価額 含み損益 （%） （%) BELS （百万円） （％） （㎡） Building 認証 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） Rd-25 T‘s garden永山 39.9 東京都多摩市 850 1.0 1,160 841 318 0 1 7.0
Slide 45: ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（1）
ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（1） O-01 O-02 O-03 O-04 O-05 O-06 O-07 多摩センター KM新宿ビル 日本橋浜町ビル 関内トーセイビルⅡ 西葛西トーセイビル 新横浜センタービル 西台NCビル トーセイビル 東京都多摩市 東京都新宿区 東京都中央区 神奈川県横浜市 東京都江戸川区 神奈川県横浜市 東京都板橋区 所在地 落合 歌舞伎町 日本橋浜町 中区住吉町 西葛西 港北区新横浜 高島平 小田急多摩線 小田急多摩 西武新宿線 西武新宿駅 都営地下鉄新宿線 横浜市営地下鉄 東京メトロ東西線 JR東海道新幹線・横浜線 都営地下鉄三田線 最寄駅 センター
Slide 46: ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（2）
ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（2） O-08 O-09 O-10 O-11 O-12 O-13 O-14 JPT元町ビル 白山麻の実ビル 長者町デュオビル NU関内ビル 東戸塚ウエストビル 関内ワイズビル 本厚木トーセイビル 神奈川県横浜市 東京都文京区 神奈川県横浜市 神奈川県横浜市 神奈川県横浜市 神奈川県横浜市 神奈川県厚木市 所在地 中区山下町 白山 中区長者町 中区山下町 戸塚区川上町 中区不老町 田村町 横浜市営地下鉄ブルーライン JR横須賀線・ JR京浜東北線・根岸線 都営地下鉄三田線 JR根岸線・横浜線 JR京浜東北・根岸線 小田急小田原線 最寄駅 伊勢崎長者
Slide 47: ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（3）
ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（3） O-15 O-16 O-17 Rt-01 Rt-02 Rt-04 Rd-01 八王子トーセイビル 本厚木トーセイビルⅡ 千葉中央トーセイビル 稲毛海岸ビル 武蔵藤沢トーセイビル 和紅ビル T's garden高円寺 東京都八王子市 神奈川県厚木市 千葉県千葉市 千葉県千葉市 埼玉県入間市 千葉県千葉市 東京都杉並区 所在地 横山町 中町 中央区中央 美浜区高洲 東藤沢 美浜区高洲 高円寺北 JR中央線・横浜線・八高線 小田急小田原線 千葉都市モノレール1号線 JR京葉線 西武池袋線 JR京葉線 JR中央線 最寄駅 八王子駅 徒歩約5分 本厚
Slide 48: ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（4）
ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（4） Rd-02 Rd-03 Rd-04 Rd-05 Rd-07 Rd-08 Rd-09 ライブ赤羽 月光町アパートメント T's garden川崎大師 アビタート蒲田 アブニール白妙 ドミトリー原町田 SEA SCAPE千葉みなと 東京都北区 東京都目黒区 神奈川県川崎市 東京都大田区 神奈川県横浜市 東京都町田市 千葉県千葉市 所在地 浮間 下目黒 川崎区伊勢町 中央 南区白妙町 原町田 中央区中央港 JR埼京線 東急目黒線 京急大師線 JR京浜東北線 横浜市営地下鉄ブルーライン JR横浜線 JR京葉線 最寄駅 北赤羽駅 徒歩約4分 武蔵小山
Slide 49: ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（5）
ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（5） Rd-11 Rd-12 Rd-13 Rd-14 Rd-15 Rd-16 Rd-17 T’s garden新小岩 ツイン・アベニュー マイルストン東久留米 ルミエール３番館 T’s garden西船橋 クエスト山手台 サンセール与野本町 東京都葛飾区 東京都練馬区 東京都東久留米市 埼玉県川口市 千葉県船橋市 神奈川県横浜市 埼玉県さいたま市 所在地 西新小岩 関町北 東本町 芝 二子町 泉区西が岡 中央区下落合 JR総武線 西武新宿線 西武池袋線 JR京浜東北線 JR総武線 相鉄いずみ野線 JR埼京線 最寄駅 新小岩駅 徒歩約4分 武蔵関駅
Slide 50: ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（6）
ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（6） Rd-18 Rd-19 Rd-20 Rd-21 Rd-22 Rd-23 Rd-24 T’s garden Rising Place川崎二番館 Jパレス桜台 ペルソナージュ横浜 T’s garden大島 T’s garden北柏 センチュリー浦和 西八王子WEST 神奈川県川崎市 東京都練馬区 神奈川県横浜市 東京都八王子市 東京都江東区 千葉県柏市 埼玉県さいたま市 所在地 川崎区浜町 桜台 栄区桂町 台町 北砂 根戸字高野台 桜区南元宿 JR南武線・鶴見線 東京メトロ有楽町線・副都心 JR根岸線 JR中央線 都営地下鉄新宿線 JR常磐線
Slide 51: ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（7）
ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（7） Rd-25 Rd-26 Rd-27 Rd-28 Rd-29 Rd-30 Rd-31 T’s garden永山 グランドゥールふじみ野 T’s garden一橋学園 T’s garden蕨Ⅱ T’s garden蕨Ⅲ T’s garden柏 サンイング北松戸 東京都多摩市 埼玉県富士見市 東京都小平市 埼玉県川口市 埼玉県川口市 千葉県柏市 千葉県松戸市 所在地 永山 ふじみ野東 喜平町 芝 芝中田 富里 上本郷字花下 京王相模原線 京王永山駅、 東武東上線 西武多摩湖線 JR京浜東北線 JR京浜東北線 JR常磐線 JR常磐線 最寄駅 小田急
Slide 52: ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（8）
ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（8） Rd-32 Rd-33 Rd-34 Rd-35 Rd-36 Rd-37 Rd-38 T’s garden T’s garden田無 T’s gardenセンター南 ブールヴァル舞岡 T’s garden小岩 セルリアン・シティ T’s garden越谷大袋 都筑ふれあいの丘Ⅱ 東京都西東京市 神奈川県横浜市 神奈川県横浜市 東京都江戸川区 神奈川県横浜市 東京都東久留米市 埼玉県越谷市 所在地 南町 都筑区茅ヶ崎中央 戸塚区舞岡町 北小岩 都筑区荏田南 東本町 大字袋山字根河原 横浜市営地下鉄ブルーライ 横浜市営地下鉄グリーンライ 西武新宿
Slide 53: ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（9）
ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第23期）（9） Rd-39 Rd-40 Rd-41 Rd-42 Rd-43 Rd-44 Rd-45 T’s garden T’s garden梶ヶ谷 グリーンスターハイツ サンハウス野並 T’s garden西寺尾 ルート相模が丘 TRガーデン蕨 都筑ふれあいの丘 神奈川県川崎市 神奈川県横浜市 東京都荒川区 愛知県名古屋市 神奈川県横浜市 神奈川県座間市 埼玉県川口市 所在地 高津区梶ケ谷 都筑区富士見が丘 西尾久 緑区鳴海町 神奈川区西寺尾 相模が丘 芝富士 横浜市営地下鉄グリーンライン 東急田園都市線 都電荒川線 名古屋市営地下鉄桜通線野 京急本線
Slide 54: ポートフォリオマップ（2026年5月29日時点）
ポートフォリオマップ（2026年5月29日時点） ● Rd-38 川越 大宮 ● Rd-17 Rd-23 ● 埼玉県 Rd-26 ● Rd-24 ● 柏 Rd-14 Rd-30 ● 南浦和 Rd-45 ● ● ●● Rd-28 新松戸 ▲ Rt-02 朝霞台 Rd-29 Rd-02 ● Rd-31 O-07 ■ ● 赤羽 Rd-37 Rd-13 ● ● Rd-19 Rd-41 千葉県 ● ● ● Rd-35 Rd-32 ● ●Rd-12 池袋 日暮里 O-09 ■ Rd-27 ● ● Rd-15 Rd-01 ● Rd-11 ● 西国分寺 吉祥寺 O-02 ■ O-03 ■ 船橋 新宿 ● Rd
Slide 55: 投資法人の仕組み
投資法人の仕組み 一般事務（機関運営）受託者 本資産運用会社の ロ チ 投資主名簿等管理人 親会社の子会社 資産保管会社 トーセイ・コミュニティ株式会社 三菱UFJ信託銀行株式会社 一般事務受託者（投資法人債） ハ 投資主総会 株式会社みずほ銀行 役員会 イ 資産運用委託契約 一般事務（会計）受託者 二 執行役員：大河内 幸貴 一般事務委託契約（機関運営事務）／ 三菱UFJ信託銀行株式会社 ロ 投資口事務代行委託契約／ 監督役員：菅谷 貴子 資産保管業務委託契約 監督役員：田島 照久 一般事務（税務）受託者 ホ ハ 財務及び発行・支払代理契約 株式会社東京共同会計事務所 二 会計事務委託契約
Slide 56: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要 2026年4月30日時点 商号 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 3.2％ 設立年月日 2005年9月28日 資本金 100百万円 運用資産残高 代表取締役社長 塚田 良之 2兆6,532億円 REIT 役職員数 186名 837億円（ 3.2%） ■投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業 私募ファンド （関東財務局長（金商）第363号） 96.8％ 2兆5,694億円（96.8%） 許認可等 ■取引一任代理等認可（国土交通大臣第52号） ■宅地建物取引業免許（東京都知事（5）第85736号） ■不動産特定共同事業許可（金融庁長官・国土交通大臣第70号
Slide 57: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料は、情報の提供のみを目的として作成されたものであり、特定の商品についての投資の勧誘を目的としたものではありません。 本資料には、トーセイ・リート投資法人（以下、「本投資法人」といいます。）に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指標等 をもとにトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（以下、「資産運用会社」といいます。）が作成した図表・データ等が含まれていま す。また、これらに対する資産運用会社の現時点での分析・判断・その他見解に関する記載が含まれています。 本資料の内容に関しては未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。また、資産運用会
Tosei Reit Investment — FY2026 April Earnings Presentation on 6ix