Hulic Reit, Inc. · TSE:3295
Hulic Reit — FY2015 Earnings Presentation
54 slides from Hulic Reit's earnings presentation, Apr 15, 2015
Slide 1: 2015年2月期（第2期）決算説明資料 訂正版
証券コード： 3295 2015年２月期（第２期） 決算説明資料 訂正版（2015年4月20日） 2015年４月15日
Slide 2: 目次
目次 1 Ⅰ．決算ハイライト Ⅴ．Appendix １．決算ハイライト ３ １．第１期・第２期 損益計算書 ３１ ２．第１期・第２期 貸借対照表 ３２ Ⅱ．2015年２月期（第２期）の運用実績 ３．第２期 ポートフォリオ一覧（オフィス） ３３ １．ポートフォリオ・サマリー ５ ４．第２期 ポートフォリオ一覧（商業施設） ３６ ２．外部成長の実績 ７ ５．第２期 ポートフォリオ一覧（有料老人ホーム） ３８ ３．内部成長の実績 ９ ６．第２期 ポートフォリオ一覧（ネットワークセンター） ３９ ４．財務の状況 １１ ７．第２期 物件別鑑定評価額の状況 ４１ ８．第２期 物件別鑑定評価額一覧 ４２ Ⅲ
Slide 3: Ⅰ．決算ハイライト
HULIC 1. REM A HULIC REIT, INC.
Slide 4: 決算ハイライト
１．決算ハイライト 3 １ 外部成長 上場時 「21物件 1,014 億円」 から 「31物件 1,562 億円」 に資産規模を拡大*1 （１）2014年10月に上場後初の公募増資を実施し、「７ 物件 資産規模 467 億円」 を追加取得 ポートフォリオの質と （２）第３期初に 「３物件 80 億円」 を追加取得 収益性の向上に資する 上場時 公募増資 第２期末 決算発表時*1 外部成長を実現 1,014 億円 ＋467 億円 1,482 億円 1,562 億円 ２ 内部成長 低稼働で取得したヒューリック東上野一丁目ビルの100％稼働を早期実現。アイドルタイムを縮小 スポンサー・グ
Slide 5: Ⅱ．第2期の運用実績
H [: HULIC IL. 2015422.A Bi (2H) Oi Ae A HULIC REIT, INC.
Slide 6: ポートフォリオ・サマリー 着実な外部成長の実現
１．ポートフォリオ・サマリー 5 １ 着実な外部成長の実現 上場後初の公募増資による物件取得及び第3期初取得（予定）により、資産規模は、1,562 億円 に拡大*1 （上場時対比 ＋547 億円 約1.5倍） 公募増資による 第3期初 第2期 第1期末 第2期末 取得資産 取得（予定）資産 決算発表時点*1 ポートフォリオ全体 21 物件 7 物件 28 物件 3物件 31 物件 物件数 東京コマーシャル・プロパティ 12 物件 4 物件 16 物件 3物件 19 物件 次世代アセット 9 物件 3 物件 12 物件 12 物件 平均NOI利回り 5.1 % 4.5 % 4.9 % 4.8
Slide 7: ポートフォリオ・サマリー ポートフォリオの更なる強化
１．ポートフォリオ・サマリー 6 ２ ポートフォリオの更なる強化を実現 東京コマーシャル・プロパティの強みの「駅近 比率」、次世代アセットの強みの「長期賃貸借期間の比率」が進展 第1期末 第2期末 徒歩５分超 徒歩２分超 徒歩５分超 徒歩1分超 8.3% 5.7% ３分以内 ５分以内 駅直結 6.0% 駅徒歩1分以内 6.4% 24.4% 東京コマーシャル・ +2.1% プロパティ 1分以内 1分以内 （最寄駅からの 85.7% 87.8% 徒歩分数別） 徒歩１分 以内 徒歩１分 85.7% 63.4% 10年以上 10年以上 15年未満 15年未満 15年以上 4.6% 15年以上 15
Slide 8: 外部成長の実績 公募増資による物件取得
２．外部成長の実績 7 １ 公募増資による物件取得（第２期） スポンサーが開発に参画したＳクラスビルの「御茶ノ水ソラシティ」を取得 資産運用会社の独自のソーシングにより、「ヒューリック東上野一丁目ビル」を取得 東京コマーシャル・プロパティ 次世代アセット オフィス 商業施設 ネットワークセンター 御茶ノ水 ヒューリック ヒューリック 千葉ネットワーク 札幌ネットワーク 京阪奈ネット 物件名 横浜山下町ビル ソラシティ 東上野一丁目ビル 新宿三丁目ビル センター センター ワークセンター 物件写真 所在地 東京都千代田区 東京都台東区 東京都新宿区 神奈川県横浜市 千葉県印西市 北海道札
Slide 9: 外部成長の実績 第3期初の物件取得
２．外部成長の実績 8 ２ 第３期初の物件取得 ポートフォリオの質と収益性の向上に資する 「オフィス ３物件 80億円」 を取得 第三者 取得先 スポンサー （資産運用会社の独自のソーシング） ゲートシティ大崎 東京西池袋ビルディング 笹塚サウスビル 物件名 （2015年４月16日取得予定） （2015年3月31日取得） （2015年3月9日取得） 物件写真 所在地 東京都品川区 東京都豊島区 東京都渋谷区 JR線、りんかい線 ＪＲ線、東京メトロ線、東武線、西武線 京王線 駅徒歩 「大崎」駅 「池袋」駅 「代田橋」駅 徒歩３分 徒歩３分 徒歩５分 取得（予定）日 2015年４月16日 20
Slide 10: 内部成長の実績 高稼働率の維持
３．内部成長の実績 9 １ 上場来の高稼働率を維持 スポンサーサポートを活用し、ヒューリック東上野一丁目ビルの100％稼働を早期に実現 入居 入居 ヒューリック神宮前ビル ラピロス六本木 ヒューリック東上野一丁目ビル 100.0% 99.9% ヒューリック神宮前ビル 100.0% 99.5% 99.1% 99.1% 99.1% 99.1% 99.1% 99.1% 99.0% 98.8% 98.3% 98.5% 98.5% 97.0% 退去 ラピロス六本木 94.0% 退去 ヒューリック東上野一丁目ビルの取得 ヒューリック神谷町ビル （取得時の稼働率：82.1%） 御茶ノ水ソラシティ取得 （
Slide 11: 内部成長の実績 賃料更改・リーシング・経費削減
３．内部成長の実績 10 １ 賃料更改実績 第２期は、「増額更改 ３件」 「減額更改 なし」 で着地 更改件数 増額件数 増額率 減額件数 第１期実績 22件 3件 8% 2件 第２期実績 16件 3件 6% 0件 ２ リーシング事例 ヒューリック東上野一丁目ビル ラピロス六本木 ヒューリック神田ビル（第３期） （取得後、早期にリースアップ完了） ５階 約133坪 ３階 約176.5坪 ８階 約140坪 自社ビルのオフバラン ニーズ分析に基づき、 既存テナントの退去前 スや立地改善のニーズ 賃貸フロアを小分けす にリースアップ完了 を持つ、東京北部を本 ることでテナント候補 拠
Slide 12: 財務の状況
４．財務の状況 11 １ 安定的かつ健全な財務運営の維持 平均利率を低減させつつ、長期化・固定化を推進 LTVは、中長期的に 40％～45％ の範囲でコントロール 第２期中の新規借入れ 第１期末 第２期末 （公募増資に伴う借入れ） 有利子負債総額 33,000百万円 27,700百万円 60,700百万円 長期負債比率 88.0％ 100.0％ 93.5％ 0.77％ 平均利率 0.85％ 0.68％ （第1期末比 ▲8bp低減 ） アップフロントフィー含む 0.91％ 0.97％ 0.83％ 平均利率 （第1期末比 ▲6bp低減 ） 平均借入残存期間 4.4年 6.3年 5.1年 Ｌ
Slide 13: Ⅲ．第2期の決算概要
A. l “ I. 20154427 Hi (2H) ORGS A HULIC REIT, INC.
Slide 14: 損益計算書 第1期・第2期初予想との比較
１．損益計算書 13 （単位：百万円未満切り捨て） *1 １ 第１期との比較、第２期初予想 との比較 第1期 第2期 第2期初 第2期 対比 主な要因 対比 主な要因 実績 実績 予想 実績 賃貸事業収益 3,660 4,054 394 運用日数要因 △397 4,026 4,054 28 賃料収入 +6、施設使用料収入 +5 PO物件 +777 駐車場収入 +7 他 賃貸事業費用合計 763 943 180 1,002 943 △ 58 ＜内訳＞ 公租公課 0 0 0 0 0 0 減価償却費 327 412 85 運用日数要因 △45、PO物件 +130 415 412 △3 修繕費等 31
Slide 15: 損益計算書 第3期予想との比較
１．損益計算書 14 （単位：百万円未満切り捨て） *1 ２ 第３期予想 との比較 第2期 第3期 対比 主な要因 実績 予想 賃貸事業収益 4,054 4,699 645 IPO・PO物件 +395 第3期取得物件 +249 賃貸事業費用合計 943 1,640 697 ＜内訳＞ 公租公課 0 388 388 IPO物件・PO物件固都税費用化 減価償却費 412 512 100 PO物件 +69、第3期取得物件 +26 修繕費 50 96 46 リーシング関連費用 11 30 19 その他賃貸関連費用 470 614 144 賃貸事業利益 3,110 3,058 △ 52 営業費用（賃貸関連
Slide 16: 貸借対照表
２．貸借対照表 15 （単位：百万円未満切り捨て） ２ 期末実績の比較 第２期末実績及び第１期末実績との比較 第１期末 第２期末 第１期末対比 資産の部 流動資産 5,933 7,792 +1,859 ・公募増資による物件取得（７物件・46,744百 現金及び預金 5,266 6,770 +1,504 万円）に伴う資産の増加 その他 666 1,022 +356 固定資産等 102,861 149,991 +47,130 有形固定資産 99,582 141,041 +41,459 その他 3,279 8,950 +5,671 資産合計 108,794 157,784 +48,990 第１期
Slide 17: 鑑定評価状況
３．鑑定評価状況 16 （単位：百万円未満切り捨て） １ 鑑定評価の概要 第２期末の含み益は、10,180 百万円 第１期末対比で、3,073 百万円増加 第２期末の含み損益率は、＋6.8 ％ 第１期末 第２期末 *1 *1 物件数 鑑定評価額 帳簿価格 含み損益 Capレート 物件数 鑑定評価額 帳簿価格 含み損益 Capレート （％） （％） オフィス 8 61,020 58,071 2,948 4.2 10 88,130 83,487 4,643 4.0 商業施設 4 23,940 21,692 2,247 4.7 6 35,180 32,092 3,088 4.5 有料老人
Slide 18: Ⅳ．今後の戦略及び業績予想
A. | 17 IV. S#BORE RU eA A HULIC REIT, INC.
Slide 19: 戦略の骨子
１．戦略の骨子 18 １ 基本戦略について 分配金重視の戦略 外部成長戦略 ・上場後３年～５年で資産規模3,000億円を目指す ・年間500億円～700億円の規模拡大を目指す 市場環境を踏まえた外部成長戦略を基本とし、 ・「プライム立地物件」と「東京23区内物件」の組み合わせによる取得 ・スポンサーパイプラインのフル活用 内部成長戦略及び財務戦略により、 分配金水準の安定的な成長を目指す 内部成長戦略 ・立地の優位性を生かした高稼働率の維持 ・賃料ギャップがマイナス先をマーケット賃料水準に是正交渉 ・ヒューリックグループと一体となった物件運営 財務戦略 ・安定的かつ健全な財務運営を維持 ・資産
Slide 20: 外部成長戦略 環境認識
２．外部成長戦略 19 １ 環境認識 不動産の売買マーケットについては、外部環境（大企業を中心とした業績回復、オフィス空室率低下等）の改善と日銀による大規模な金融 緩和による良好な資金調達環境により、あらゆる用途において取得競争が激しく、取引されるCapレートは低下している 2007年 2014年 比較 （Q４） （Q４） （１）NOI期待利回り*1 3.9 ％ 3.9 ％ 同水準 2007年 ： ピーク水準 （２）賃料単価*2 月27,707 円/坪 月17,132 円/坪 2014年 ： 上昇期待*3 2007年 ： ボトム水準 （３）空室率*2 1.3 ％ 4.5 ％ 2014年 ：
Slide 21: 外部成長戦略 オフィスへの投資
２．外部成長戦略 20 ２ オフィスへの投資 東京23区内・原則として「駅徒歩5分以内」は堅持しつつ、将来の建替えを視野に入れた投資も検討 将来の建替えは、「オフィスからオフィス」の建替えだけでなく、他用途、例えば「オフィスから商業施設」へ、立地によっては、「有料老人 ホーム等」も視野 プライム立地物件 東京23区内物件 立地特性 都心６区内 *1 のオフィス集積エリア 東京23区内（プライム立地以外） 投資の狙い ポートフォリオの質の向上 ポートフォリオの収益性の向上 （現保有物件例） （現保有物件例） スポンサーによる 御茶ノ水ソラシティ 開発 虎ノ門ファーストガーデン スポンサー
Slide 22: 外部成長戦略 商業施設・次世代アセットへの投資
２．外部成長戦略 21 ３ 商業施設への投資 投資方針の「東京都内及び東京近郊の主要都市」で、「駅徒歩5分以内」または「繁華性のあるエリア」の立地を重視し、商圏やテナント業 態が物件所在地にフィットするか精査のうえ投資 （１）賃料の源泉となるテナントの売上アップが期待され、将来的には賃料上昇が期待される物件、または、繁華性の高いエリアに所在する物件 ・ヒューリック神宮前ビル ・ヒューリック新宿三丁目ビル （２）安定的な賃料収入が見込める物件（キーテナントからの安定的な賃料収入が見込める物件） ・大井町再開発ビル2号棟、大井町再開発ビル1号棟 ・横浜山下町ビル ４ 次世代アセットへの投資
Slide 23: ヒューリックグループの主な実績
２．外部成長戦略 22 ５ ヒューリックグループの主な実績 建替え 新規投資（2012年以降） 開発（除く建替え） 竣工（予定）年月 物件名称 取得年月（予定） 物件名称 竣工（予定）年月 物件名称 2009年2月 ヒューリック八王子ビル 2012年1月 ヒューリック銀座7丁目ビル 2013年2月 ヒューリック浅草橋ビル 2010年1月 ヒューリック両国ビル 2013年3月 ラピロス六本木 取得済 2013年3月 御茶ノ水ソラシティ 取得済 2010年8月 虎ノ門ファーストガーデン 取得済 2013年5月 ヒューリック神谷町ビル 取得済 2013年9月 永田町ほっかいどうスクエア オフィス 2
Slide 24: 第3期初の取得（予定）物件
３．第３期初の取得（予定）物件 23 ゲートシティ大崎 オフィス 駅徒歩3分 2015年４月16日取得予定 東京西池袋ビルディング オフィス 駅徒歩3分 2015年3月31日取得 所在地 東京都豊島区 取得価格 1,580百万円 鑑定評価額 1,700百万円 鑑定NOI利回り 5.2% JR山手線他 最寄駅 「池袋」駅 駅徒歩 3分 総賃貸可能面積*1 3,262.08㎡ 稼働率 100.0% 東京北側の地域との接続性・拠点性に優れ、「池袋」駅のターミナル性・人の集まり易さから、多 様な業種の需要が見込まれる他、各種来店型サービス関連、コールセンター関連の需要が見 込まれる。 本物件は
Slide 25: 内部成長戦略 退去予定物件の埋戻し
４．内部成長戦略 24 １ ヒューリックグループと一体となり、退去予定物件の埋戻しを推進 ポートフォリオの稼働率推移の実績と今後の見込 全体 東京コマーシャル・プロパティ 次世代アセット 100.0% 95.0% 90.0% 第1期末 第2期末 全体稼働率 全体稼働率 99.1% 99.0% 85.0% 第３期～第４期に一部テ ナントの退去見込みによ り稼働率低下を予想 80.0% 上場時 第１期 第２期 第３期（見込） 第４期（見込） 早期のリースアップによ り稼働率向上を目指す ポートフォリオの入退去面積状況 入居面積（確定） 入居面積（想定） 退去面積（確定） 退去面積（想定）
Slide 26: 内部成長戦略 適切な賃料水準への是正
４．内部成長戦略 25 ２ 適切な賃料水準への是正 オフィスのマーケット賃料水準の乖離状況 マーケット 賃料水準 目指す方針 の乖離率 ＋10％以上の 賃料維持を推進 テナント テナントリレーション 増額改定を目指す 賃料維持を推進 同水準と 向上と賃料増額へ 考えられる の理解度を高め、 ±10%以内の 賃料増額に テナント オフィスのマーケット賃料水準の乖離と賃料更改スケジュール チャレンジ （㎡） －10%以上の 適正賃料での テナント 更改を目指す *1 マーケット賃料水準は、本資産運用会社が試算したもので公表されているマーケット賃料と異なります。 *2 各比率は、本投資法人の
Slide 27: 2015年8月期（第3期）以降の業績予想
５．2015年８月期（第３期）以降の業績予想 26 （単位：百万円未満切り捨て） *1 ２ 第３期の当初予想 及び第４期予想との比較 第3期 第3期 第3期 第4期 対比 主な要因 対比 主な要因 旧予想 新予想 新予想 予想 賃貸事業収益 4,457 4,699 242 IPO・PO物件 △7 4,699 4,690 △ 9 IPO・PO物件 △54 第3期取得物件 +249 第3期取得物件 +46 賃貸事業費用合計 1,517 1,640 123 1,640 1,650 10 ＜内訳＞ 公租公課 394 388 △ 6 御茶ノ水ソラシティ固都税確定 △6 388 388 減価償却費 486
Slide 28: １口当たり分配金の着実な進捗 第2期実績、第3期・第4期予想
６．１口当たり分配金の着実な進捗 27 １ 第２期実績、第３期及び第４期の予想 第２期は運用・財務の各戦略の推進により、予想を上回る分配金実績を実現 第３期は、期中での物件取得などを通じて分配金水準を「＋4.6％」向上を見込む （円） 3,000 + 29 ▲15 2,926 ＋4.6 ％向上 + 75 2,900 + 187 ▲9 ▲26 ▲27 + 36 2,830 2,830 今回発表 2,800 年間5,660円水準*1 2,800 2,705 前回公募増資時 2,700 年間5,410円水準*1 既存 既存 期初 賃貸事 賃貸事 営業外 その他 物件 物件 その他 取得 業収
Slide 29: 第2期実績と第3期予想比較
６．１口当たり分配金の着実な進捗 28 ２ 第２期実績と第３期予想比較 一部テナントの退去見込みにより稼働率低下を予想するものの、第３期の外部成長の収益寄与により、当初予想対比＋4.6％向上を見込む 公募増資による 第３期 （円） 上場時取得物件 取得物件 取得物件 3,200 +319 当初予想対比 +607 ▲127 ▲132 3,000 2,926 ＋4.6％向上 ▲371 ▲179 ▲28 2,830 2,800 2,600 ▲101 ▲84 2,400 賃貸事 固都税 固都税 取得物 固都税 その他 固都税 通期 固都税 2,200 業収入 外費用 外費用 件賃貸 外費用 費用
Slide 30: 第3期予想と第4期予想比較
６．１口当たり分配金の着実な進捗 29 ３ 第３期予想と第４期予想比較 第３期同様、一部テナント退去を見込むものの、第３期と同水準を予想。早期のリースアップにより、分配金水準の安定的な成長を目指す 上場時 公募増資による 第３期 （円） 取得物件 取得物件 取得物件 2,900 2,830 ▲93 +59 ▲21 +22 2,830 2,800 +23 +10 2,700 賃貸事 固都税 賃貸事 固都税 その他 通期 業収入 外費用 業収入 外費用 費用 寄与 減少 減少 増加 増加 減少 2,600 2,500 0 2015年8月期 2016年2月期 （第3期） （第4期） 今回予想 今
Slide 31: Ⅴ．Appendix
HULIC V. Appendix A HULIC REIT, INC.
Slide 32: 第1期・第2期 損益計算書
１．第１期・第2期 損益計算書 31 第１期 第２期 (単位：千円未満切捨て) 営業収益 賃貸事業収入 3,523,129 3,885,802 その他賃貸事業収入 137,517 168,867 営業収益合計 3,660,646 4,054,670 営業費用 賃貸事業費用 763,149 943,792 資産運用報酬 294,238 343,190 資産保管手数料 8,370 6,711 一般事務委託手数料 27,483 22,212 役員報酬 9,800 6,000 その他営業費用 77,043 75,784 営業費用合計 1,180,085 1,397,692 営業利益 2,480,561
Slide 33: 第1期・第2期 貸借対照表
２．第１期・第2期 貸借対照表 32 (単位：千円未満切捨て) 第１期 第２期 第１期 第２期 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 3,263,862 3,297,438 営業未払金 275,939 94,633 信託現金及び信託預金 2,002,306 3,473,427 短期借入金 3,960,000 3,960,000 営業未収入金 3,120 8,235 未払金 372,135 459,545 前払費用 18,324 25,064 未払費用 49,394 46,983 繰延税金資産 27 16 未払法人税等 1,403 826 未収消費税等 645,501 959,2
Slide 34: 第2期 ポートフォリオ一覧（オフィス）
３．第2期 ポートフォリオ一覧（オフィス） 33 物件名 ヒューリック神谷町ビル ヒューリック九段ビル（底地） 虎ノ門ファーストガーデン ラピロス六本木 所在地 東京都港区虎ノ門 東京都千代田区九段北 東京都港区虎ノ門 東京都港区六本木 東京メトロ東西線、半蔵門線、 東京メトロ日比谷線 東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅 東京メトロ日比谷線、都営地下鉄 最寄駅 都営地下鉄新宿線 「神谷町」駅 徒歩 約１分 徒歩 約1分 大江戸線「六本木」駅 直結 「九段下」駅 徒歩 約1分 取得価格 20,100百万円 11,100百万円 8,623百万円 5,160百万円 NOI利回り *1 4.4% 4.2%
Slide 35: 第2期 ポートフォリオ一覧（オフィス）
３．第2期 ポートフォリオ一覧（オフィス） 34 物件名 ヒューリック高田馬場ビル ヒューリック神田ビル ヒューリック神田橋ビル ヒューリック蛎殻町ビル 所在地 東京都豊島区高田 東京都千代田区神田須田町 東京都千代田区神田錦町 東京都中央区日本橋蛎殻町 東京メトロ半蔵門線 東京メトロ銀座線「神田」駅 東京メトロ「大手町」駅 「水天宮前」駅 徒歩 約2分 徒歩 約1分 徒歩 約3分 ＪＲ線、東京メトロ東西線、 東京メトロ東西線「茅場町」駅 最寄駅 ＪＲ線「神田」駅 徒歩 約4分 都営地下鉄新宿線「小川町」駅 西武新宿線「高田馬場」駅 徒歩 約6分 東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅 徒歩約6分 徒
Slide 36: 第2期 ポートフォリオ一覧（オフィス）
３．第2期 ポートフォリオ一覧（オフィス） 35 物件名 御茶ノ水ソラシティ ヒューリック東上野一丁目ビル 所在地 東京都千代田区神田駿河台 東京都台東区東上野 東京メトロ千代田線 都営地下鉄大江戸線・つくばエクスプ 最寄駅 「新御茶ノ水」駅 直結 レス線「新御徒町」駅 徒歩 約2分 取得価格 22,854百万円 2,670百万円 NOI利回り *1 3.9% 4.9% 構造 鉄骨造 鉄骨鉄筋コンクリート造 階数 地上23階地下2階 地上8階 延床面積 96,897.25㎡ 3,914.50㎡ 稼働率*2 91.4% 95.6% 都営地下鉄「新御徒町」駅から徒歩 東京メトロ「新御茶ノ水」駅直結
Slide 37: 第2期 ポートフォリオ一覧（商業施設）
４．第2期 ポートフォリオ一覧（商業施設） 36 物件名 大井町再開発ビル1号棟 大井町再開発ビル2号棟 ダイニングスクエア秋葉原ビル ヒューリック神宮前ビル 所在地 東京都品川区東大井 東京都千代田区神田佐久間町 東京都渋谷区神宮前 ＪＲ京浜東北線、東海道本線 ＪＲ山手線、京浜東北線、総武線 東京メトロ千代田線、副都心線 最寄駅 「大井町」駅 徒歩 約1分 「秋葉原」駅 徒歩 約1分 「明治神宮前」駅 徒歩 約7分 取得価格 6,166百万円 9,456百万円 3,200百万円 2,660百万円 *1 NOI利回り 5.8% 5.9% 4.9% 4.7% 構造 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄
Slide 38: 第2期 ポートフォリオ一覧（商業施設）
４．第2期 ポートフォリオ一覧（商業施設） 37 物件名 ヒューリック新宿三丁目ビル 横浜山下町ビル 所在地 東京都新宿区新宿 神奈川県横浜市中区山下町 東京メトロ丸ノ内線・副都心線 横浜高速鉄道みなとみらい線 最寄駅 「新宿三丁目」駅 徒歩 約1分 「元町・中華街」駅 徒歩１分 取得価格 5,550百万円 4,850百万円 NOI利回り *1 4.1% 5.3% 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・ 構造 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 階数 地上7階地下1階 地上7階地下2階 延床面積 1,493.90㎡ 8,583.54㎡ 稼働率*2 100.0% 100.0% 高級スペシャリティス
Slide 39: 第2期 ポートフォリオ一覧（有料老人ホーム）
５．第2期 ポートフォリオ一覧（有料老人ホーム） 38 物件名 アリア松原 トラストガーデン用賀の杜 トラストガーデン桜新町 トラストガーデン杉並宮前 所在地 東京都世田谷区松原 東京都世田谷区用賀 東京都世田谷区弦巻 東京都杉並区宮前 東急田園都市線 京王線「明大前」駅 東急田園都市線「用賀」駅 京王井の頭線 最寄駅 「駒沢大学」駅 徒歩 約10分 徒歩 約14分 「富士見ヶ丘」駅 徒歩 約12分 徒歩 約13分 取得価格 3,244百万円 5,390百万円 2,850百万円 2,760百万円 *1 NOI利回り 5.9% 6.0% 5.9% 5.9% 構造 鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリ
Slide 40: 第2期 ポートフォリオ一覧（ネットワークセンター）
６．第2期 ポートフォリオ一覧（ネットワークセンター） 39 物件名 池袋ネットワークセンター 田端ネットワークセンター 広島ネットワークセンター 熱田ネットワークセンター 長野ネットワークセンター 所在地 東京都豊島区上池袋 東京都北区田端 広島県広島市東区光町 愛知県名古屋市熱田区 長野県長野市大字鶴賀緑町 取得価格 4,570百万円 1,355百万円 1,080百万円 1,015百万円 305百万円 NOI利回り*1 5.1% 5.7% 6.5% 5.8% 8.5% 構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 鉄骨・鉄筋コンク
Slide 41: 第2期 ポートフォリオ一覧（ネットワークセンター）
６．第2期 ポートフォリオ一覧（ネットワークセンター） 40 物件名 千葉ネットワークセンター 札幌ネットワークセンター 京阪奈ネットワークセンター 所在地 千葉県印西市 北海道札幌市 京都府木津川市 取得価格 7,060百万円 2,510百万円 1,250百万円 NOI利回り *1 5.4% 5.5% 5.8% 構造 鉄骨鉄筋コンプリート造 鉄骨造 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造 階数 地上8階地下2階 地上5階 地上3階 延床面積 23,338.00㎡ 9,793.57㎡ 9,273.44㎡ 稼働率*2 100.0% 100.0% 100.0% *1 NOI利回り＝NOI／取得価格。NOIは
Slide 42: 第2期 物件別鑑定評価額の状況
７．第2期 物件別鑑定評価額の状況 41 鑑定評価額 還元利回り (百万円) (％) 物件名称 比較 比較 2014年8月末時点（①） 2015年2月末時点（②） 2014年8月末時点（①） 2015年2月末時点（②） （②－①） （②－①） ヒューリック神谷町ビル 21,400 21,400 0 4.0 4.0 0.0 ヒューリック九段ビル（底地） 11,600 11,900 300 4.1 4.0 △ 0.1 虎ノ門ファーストガーデン 9,100 9,310 210 4.1 4.0 △ 0.1 東 ラピロス六本木 5,740 5,910 170 4.1 4.0 △ 0.1 京 オ ヒューリ
Slide 43: 第2期 物件別鑑定評価額一覧
８．第2期 物件別鑑定評価額一覧 42 第２期決算 鑑定 第２期末 取得価格 含み損益 直接還元法に 還元 DCF法に 最終還元 物件名称 鑑定機関 評価額 帳簿価格 割引率 (百万円) (百万円) よる価格 利回り よる価格 利回り (百万円) (百万円) (％) (百万円) (％) (百万円) (％) ヒューリック神谷町ビル 20,100 大和不動産鑑定 21,400 20,161 1,239 21,900 4.0 21,200 3.8 4.2 ヒューリック九段ビル（底地） 11,100 日本不動産研究所 11,900 11,191 709 11,900 4.0 11,800 3.6 4.
Slide 44: 第2期 物件別賃貸事業収支
９．第2期 物件別賃貸事業収支 43 (単位：千円未満切り捨て) ﾋｭｰﾘｯｸ ﾋｭｰﾘｯｸ 虎ﾉ門 ﾋｭｰﾘｯｸ ﾋｭｰﾘｯｸ ﾋｭｰﾘｯｸ ﾋｭｰﾘｯｸ ﾗﾋﾟﾛｽ六本木 神谷町ﾋﾞﾙ 九段ﾋﾞﾙ(底地) ﾌｧｰｽﾄｶﾞｰﾃﾞﾝ 高田馬場ﾋﾞﾙ 神田ﾋﾞﾙ 神田橋ﾋﾞﾙ 蛎殻町ﾋﾞﾙ 賃貸事業収入 550,804 265,002 280,384 216,556 174,058 148,666 80,637 105,867 賃貸事業収入 509,863 265,002 264,286 195,315 154,070 138,797 72,518 94,552 その他収入 40,941 - 1
Slide 45: 第2期 物件別賃貸事業収支
９．第2期 物件別賃貸事業収支 44 (単位：千円未満切り捨て) ﾄﾗｽﾄｶﾞｰﾃﾞﾝ ﾄﾗｽﾄｶﾞｰﾃﾞﾝ ﾄﾗｽﾄｶﾞｰﾃﾞﾝ ｱﾘｱ松原 用賀の杜 桜新町 杉並宮前 賃貸事業収入 - *1 - *1 - *1 - *1 賃貸事業収入 - *1 - *1 - *1 - *1 その他収入 - *1 - *1 - *1 - *1 賃貸事業費用 - *1 - *1 - *1 - *1 公租公課 - *1 - *1 - *1 - *1 水道光熱費 - *1 - *1 - *1 - *1 保険料 - *1 - *1 - *1 - *1 修繕費 - *1 - *1 - *1 - *1 管理委託費 -
Slide 46: 第2期 主要なテナント
１０．第2期 主要なテナント 45 面積 エンド・テナント名 物件名称 総賃貸面積（㎡）*1 契約満了日*1 契約形態*1 比率(％) *1 2027年11月５日 （池袋ネットワークセンター、広 島ネットワークセンター） 池袋ネットワークセンター 2022年11月５日 田端ネットワークセンター （田端ネットワークセンター、熱 広島ネットワークセンター 田ネットワークセンター、京阪奈 熱田ネットワークセンター 1 ソフトバンクテレコム株式会社 長野ネットワークセンター 71,373.66 39.4 ネットワークセンター） 定期建物賃貸借契約 2017年11月５日 千葉ネットワークセンター （長野
Slide 47: 第2期 投資主の状況
１１．第2期 投資主の状況 46 １ 所有者別投資口数 *１ ３ 主要投資主一覧（上位10社） *２ 証券会社 投資主名 保有投資口数 保有比率 11,386口 個人 1.5% 66,675口 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 1 146,917 18.81% 8.5% （信託口） その他法人 117,190口 2 ヒューリック株式会社 93,720 12.00% 15.0% 金融機関 405,518口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 51.9% 3 93,522 11.97% 外国人等 （信託口） 180,231口 資産管理サービス信託銀行株式会社 23.1% 4 79,157
Slide 48: 本投資法人の基本理念とポートフォリオ構築方針
１２．本投資法人の基本理念とﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ構築方針 47 １ 基本理念 （１）中長期的な投資主価値の最大化 本投資法人は、投資主やテナントをはじめとする全てのステイクホルダーの利益に貢献することを目的とし、中長期的な収益の維持・向上及び運用資産の規 模と価値の成長を実現することで、投資主価値を最大化していくことを目指します。 （２）スポンサーとの企業理念の共有 本投資法人は、スポンサーであるヒューリック株式会社との間で、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼に 満ちた社会の実現』に貢献します」という企業理念を共有しています。 ２ ポートフォリオ構
Slide 49: 東京コマーシャル・プロパティへの重点投資
１３．東京コマーシャル・プロパティへの重点投資 48 １ 投資方針 ・ スポンサーのヒューリックが豊富な運用実績とノウハウを有する「東京コマーシャル・プロパティ」 を重点投資対象とし、全体の80％程度を投資する （１） 東京23区 （１） 東京及び東京近郊 （２） 最寄駅から徒 （２） 最寄駅から徒歩５分 歩５分以内（原 以内（原則）または 則） 繁華性のあるエリア ２ “立地”への徹底的なこだわり ～ 立地の優位性 ～ (１)ポートフォリオの状況*1 (２)テナントの賃貸ニーズ ・ オフィスのテナントは立地の良いビルを好む傾向がある エリア別*2 最寄駅からの徒歩分数別*2 徒歩５分超 その
Slide 50: 次世代アセットへの投資
１４．次世代アセットへの投資 49 １ 投資方針 （１） 将来的な社会的なニーズの高まりを背景として、 賃貸借期間別 *１ 将来にわたって堅実な需要が見込まれるアセットに投資 10年以上 15年未満 （２） 原則としてシングルテナントとの間に長期賃貸借契約を締結する施設 15年以上 2.4% 20年未満 （３） テナントの事業及び財務に係るデューディリジェンスに加えて、 19.9% テナントの運営力を慎重に評価 （４） 現時点の投資対象は、「有料老人ホーム」と「ネットワークセンター」 20年以上 77.6% ２ 有料老人ホーム ３ ネットワークセンター （１） 主に介護を必要とする高齢者を対象
Slide 51: ヒューリックグループとのコラボレーション
１５．ヒューリックグループとのコラボレーション 50 １ 主要なスポンサーサポート 【資産循環モデル】 (モデル図) 物件 築古物件 物件 保有 保有 購入 購入 購入 資産循環モデル 1 4 1 2 3 マーケット 建替・開発物件 築古物件 物件 物件 保有 購入 3Kビジネスについて 取組み方針（抜粋） 保有 老人ホーム中心の既存事業に加え、新規事業を開拓 高齢者向け事業 ①健康・医療 ②生きがい ③相続 賃貸事業 賃貸事業に 3Kビジネス （コアビジネス） 近い領域 不動産ビジネスを幅広に検討 • 建替事業 • 開発事業 • 高齢者 観光ビジネス ①ホテル事業 ②ホテル、レジャー施設
Slide 52: 投資主利益に配慮した運営体制の確保
１６．投資主利益に配慮した運営体制の確保 51 １ 投資主の利益とヒューリックグループの利益を一体化 ２ 利益関係者取引におけるAM会社の意思決定フロー 投資・運用部による起案 （１） ヒューリック㈱が発行済投資口数の約12.0％程度を保有 （２） スポンサーサポート契約において、本投資法人が発行する 投資口について以下のことを本資産運用会社に対して表明 コンプライアンス・オフィサーによる承認 セイムボート出資 ・新投資口発行時における当該新投資口の一部取得の 中止又は内容変更の指示 真摯な検討 コンプライアンス委員会による審議・決議 ・保有投資口の継続保有 外部委員の出席及び賛成が決議 成立
Slide 53: 本投資法人の仕組み
１７．本投資法人の仕組み 52 １ 投資法人の仕組み図 資産保管会社 ➋ 投資法人 みずほ信託銀行株式会社 投資主総会 投資主名簿等管理人 ➌ 役員会 みずほ信託銀行株式会社 ➊ 資産運用委託契約 執行役員 ： 時田榮治 ➋ 資産保管委託契約 監督役員 ： 島田邦雄 機関運営事務受託者 ➍ ➌ 投資口事務代行委託契約 監督役員 ： 杉本茂 みずほ信託銀行株式会社 ➍ 一般事務委託契約 会計監査人 ➎ スポンサーサポート契約 特定関係法人 （資産運用会社の親会社） ➎ 新日本有限責任監査法人 スポンサー ヒューリック株式会社 ➊ 資産運用会社 ヒューリックリートマネジメント株式会社 ２ 資産運用
Slide 54: ご注意
53 ご注意 本資料には、ヒューリック投資法人（以下「本投資法人」といいます。）に関する予想、見通し、目標、計画等を含む、将来に関 する記述が含まれています。こうした記述は、本資料作成時点において入手可能な情報および将来の業績に影響を与える不 確実な要因についての一定の主観的な仮定を前提としており、記述された内容が将来実現する保証はなく、また、実際の結果 と大きく異なる可能性があります。 本資料に記載された見解、見通し、および予測等は、本資料作成時点での情報に基づく本投資法人およびその資産運用会 社の見解または判断等に過ぎず、リスクと不確実性が含まれております。 本資料の作成については細心の注