Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (February 2017)

31 slides from Tosei's investor presentation, Feb 24, 2017

  1. Slide 1: 2017年11月期 事業戦略説明会

    2017年11月期 事業戦略説明会 トーセイ株式会社 Ⅰ ．2017年11月期 の事業展開 －P. 2 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D Ⅱ．トーセイの中長期成長ビジョン -P.7 2017/2/24 Ⅲ．資料編 トーセイをはじめてご覧になる方へ –P.20 Copyright © 2017 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

  2. Slide 2: Ⅰ. 2017年11月期の事業展開

    Ⅰ. 2017年11月期の事業展開 Copyright © 2017 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  3. Slide 3: 2017年11月期の業績予想 ～売上・利益項目概要～

    2017年11月期の業績予想 ～売上・利益項目概要～ ◆売上高予想は692億円(前期比39.0％増) ◆営業利益は100億円(同7.8％増)、当期利益は59億円(同6.8％増)の増収増益の計画 売上高 営業利益 税引前利益 （百万円） 80,000 （百万円） （百万円） 12,000 10,000 不動産流動化事業 9,001 不動産開発事業 69,268 10,008 8,450 10,000 8,000 70,000 不動産賃貸事業 9,279 不動産ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事業 8,000 6,040 6,891 6,000 不動産管理事業 その他 6,000 5,560 4,6

  4. Slide 4: 2017年11月期の業績予想 ～セグメント概要～

    2017年11月期の業績予想 ～セグメント概要～ ◆セグメント別では、流動化事業を前期比で売上倍増させる計画 ◆前年度に収益を牽引した開発事業は、戸建以外の１棟開発物件の販売が翌期以降になることから、当期は売上減少 2015年11月期 2016年11月期 【A】 2017年11月期（予想） 【B】 増減【B-A】 構成比 構成比 構成比 増減率 （百万円、％） 売上高 43,006 100.0 49,818 100.0 69,268 100.0 19,450 39.0 不動産流動化事業 25,986 60.4 25,809 51.8 50,414 72.8 24,604 95.3 不動産開発事

  5. Slide 5: 2017年11月期の事業戦略・施策（流動化・開発）

    2017年11月期の事業戦略・施策 ◆ 流動化事業は、売上倍増（前期258億円⇒当期504億円）。小型物件を中心に販売棟数を拡大（前期32⇒60棟超）。 ◆ 開発事業は、戸建住宅を販売。翌期に向けて商業施設・マンション等を開発中 流動化 売上高 売上総利益 売上総利益率 売上総利益構成 売上高 売上総利益 売上総利益率 売上総利益構成 504億円 106億円 21.1％ 58％ 開発事業 69億円 12億円 17.8％ 7％ 事業  流動性が高く、当社の強みが発揮できる  68期は戸建販売と1棟建物の開発に注力 10億円未満の小型物件の供給力を強化（25棟⇒49棟） ・販売計画 約160戸

  6. Slide 6: 2017年11月期の事業戦略・施策（賃貸・管理・ファンド）

    2017年11月期の事業戦略・施策 ◆ 市場転換期にも揺るがない経営基盤作りを推進。当社が安定事業として位置づける“賃貸・管理・ファンド事業” の収益拡大により、グループ全体の販売管理費をカバー 売上高 売上総利益 売上総利益率 売上総利益構成 売上高 売上総利益 売上総利益率 売上総利益構成 賃貸事業 管理事業 60億円 30億円 49.9％ 17％ 43億円 12億円 27.7％ 7％  保有資産（棚卸資産・固定資産）を積み上げ  受託アセットの拡大、サービス拡充による新規業務受託  コンバージョンやリーシングで収益性を早期向上 （受託アセット：ホテル、物流施設、学校施設、公共施設、

  7. Slide 7: Ⅱ. トーセイの中長期成長ビジョン

    Ⅱ. トーセイの中長期成長ビジョン Copyright © 2017 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 7

  8. Slide 8: トーセイの理念

    トーセイの理念 トーセイグループの存在理念 『 私たちは、グローバルな発想※１ を持つ 心豊かなプロフェッショナル集団※２ として、 あらゆる不動産シーン※３において 新たな価値と感動※４を創造する。』 ※1 グローバルな発想  シンガポール証券取引所に重複上場、日本へのインバウンド投資誘致、アウトバウンド投資検討  国際会計基準（ＩＦＲＳ）への対応、開示資料の日本語・英語同時開示 ※２プロフェッショナル  東京経済圏に特化し取引事例を熟知。エリア特性・賃貸ニーズ・投資家ニーズ・投資家売買動向・ 期待利回り等を把握  長年で培ったスキルとノウハウを活かし、お客様にとって最適な再生プラン

  9. Slide 9: トーセイの中長期成長ビジョン 2020年構想

    トーセイの中長期成長ビジョン 2020年構想（売上高1,000億円、税引前利益120億円への成長）の実現に向けて、事業を推進 さらなる成長へ 2020年構想 （億円） 売上高 1,000億円 （億円） 売上高 税引前利益 120億円 税引前利益 1,000 1,000 150 800 800 100 600 600 トーセイ REIT上場 400 400 SGX上場 東証一部 50 上場 200 200 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 20XX 中期 Charge Up 2011 Next

  10. Slide 10: 中長期における基本戦略

    中長期における基本戦略 基本戦略 不動産市場の変動に耐えうる事業基盤を備えつつ、 変化に柔軟に対応出来る事業体制で持続的な成長を目指す 重点施策 ①市場の需要の変化に応じた機動的かつ柔軟なポートフォリオ運用 ②需要が安定的で、当社の強みを活かせる小型物件※の供給を積極的に拡大 ③ファンドや内外投資家の需要が大きい中・大型物件※の仕入にも注力 ④市況反転時に備え、グループの安定収益比率を高める（40％→50％へ） ※当社では、以下を目安に物件サイズを認識しています 小型物件 1億円以上～10億円未満 中型物件 10億円以上～30億円未満 大型物件 30億円以上～ Copyright © 2017

  11. Slide 11: 重点施策① 機動的かつ柔軟なポートフォリオ運用

    重点施策① 機動的かつ柔軟なポートフォリオ運用  市場の需要の変化に応じた、機動的なポートフォリオ運用 （投資市場向け ⇔ エンドユーザー向け）  多様な商品ラインナップで、成長に向けた事業機会を広く獲得する トーセイの 商品種別 売上高推移 （流動化事業・開発事業） ＜2005～2008＞投資市場 好況期 ＜2009～2012＞投資市場 低迷期 ＜2013～ ＞投資市場 回復→好況期 投資市場が活況に。 投資市場向けからエンド向け商品へシフト 投資市場回復に合わせて、 商業施設や収益オフィス、事業用オフィスを中心に 投資用物件や事業法人向けオフィスの取り扱いを拡大。 ・需要がいち早く回復

  12. Slide 12: 重点施策② 小型物件の供給拡大 (1)物件規模別供給実績

    重点施策② 小型物件の供給拡大 - (1)トーセイの物件規模別供給実績-  1億円未満のエンド向け物件から、ファンド向けの30億円超の物件まで、幅広い価格帯の物件を供給  物件規模別（小型物件、 中・大型物件）に、 それぞれ戦略的かつ機動的に取組み、事業成長を目指す トーセイの物件規模別 売上総利益推移 ※ （流動化事業・開発事業） 系列1 小型物件（1億円以上～10億円未満）の売上総利益率 37% 43% 中・大型物件（10億円以上～） 系列2 中・大型物件（10億円以上～）の売上総利益率 ・市場低迷期には流動性・利益率が低下し、 系列1 22% 37% 24% 43% ボラティリティが

  13. Slide 13: 重点施策② 小型物件の供給拡大 (2)特性分析と拡大施策

    重点施策② 小型物件の供給拡大 - (2)小型物件の特性分析と拡大施策- 10億円未満の小型物件の特性 小型物件 供給拡大に向けた施策 市場規模 ・東京23区の既存不動産は約12.4万棟 【 当社の仕入ステップ】 ・新耐震基準以降のオフィスストックは402万坪 ①仲介会社や信託銀行との連携により、月1000件以上の情報を入手 ・当社試算では、首都圏の流通規模は年間約10兆円相当 ②情報を選別し、詳細調査・取得検討⇒月100～150件程度 ⇒小型物件は市場規模が大きく、流動性が高い ③交渉成約により物件取得⇒5～10件程度（厳選投資） 強化 競合 ・サイズが小さく手間が掛かるため、大手企業は参入

  14. Slide 14: 重点施策③ 中・大型物件の仕入拡大

    重点施策③ 中・大型物件の仕入拡大 中・大型物件の仕入拡大  市場環境・流動性を見極め、10億円以上の中・大型物件への投資を継続 【 仕入方針】  あらゆる不動産シーンに携わることで得られる事業機会を活かし、物件取得を目指す  無理な仕入れはせず、当社の多様な取り扱い商品群・再生力を強みに柔軟に検討する 強化 仕入増強に向けた取り組み  不動産M&Aや不動産担保付債権、信託受益権などの金融的手法を最大限に活用  用途変更（オフィス⇒ホテル）、間取り変更、空ビルニーズへの対応、大規模改修等、 当社のノウハウを活かした多様なソリューションを用いる 【供給事例】 開発 50～100億円 2

  15. Slide 15: 重点施策④ 安定収益の拡大

    重点施策④ 安定収益の拡大  5セグメントによる安定と成長を意識したポートフォリオ経営  市況反転時に備えて、安定収益拡大に向けた事業基盤作りを推進  安定事業の比率を上げ、安定事業の収益で販管費と金利をカバー リスク（高） 売買系事業（流動化・開発） 長所：売上・利益の急拡大が可能 売買 短所：市況悪化時に収益が見込めない 安定 収益 ⇒市況好況期に投資拡大で利益成長 ストック 拡大 ビジネス 安定収益事業（賃貸・ファンド・管理） 長所：収益が安定的に継続する リスク（低） 短所：事業拡大に時間を要する ⇒市況停滞期でも一定の利益を確保 セグメント別 売上総利益（内部取引含む） （百万

  16. Slide 16: トーセイの中長期成長ビジョン

    トーセイの中長期成長ビジョン ◆ 既存事業の拡大と、周辺事業領域への進出、 長期にわたり競争優位性を維持できる高品質経営を通じて、 さらなる企業価値向上を目指す 売買系事業 ・ 小型物件の供給を拡大 （人員増強、横浜支店構想） ・ 中・大型物件もコンスタントに供給していく （M&A等、金融的手法の活用） ・ 戸建住宅 300戸/年供給体制へ（建築内製化、保有在庫600戸へ） ・ 大型開発機会の獲得、開発技術や価値再生技術の維持・向上のため、開発事業を継続 さらなる成長へ 安定事業 周辺事業 ・ 優良賃貸不動産を積み上げ ・ ホテル業界への進出 ・ ファンド受託残高の伸張 ・ クラウドファンディ

  17. Slide 17: 2020年構想に向けたシミュレーション -バランスシート拡大-

    2020年構想に向けたシミュレーション –バランスシート拡大- バランスシートシミュレーション 2020年11月期末時点  2020年売上高1,000億円に向けて資産規模を拡大 売上高 1,000億円 800.0  財務健全性を意識し、自己資本比率は30％台を維持 1,732億 1,737億円 1,737億 ※本シミュレーションでは、法人税を2017年11月期より31.9％で計算しています 104 106 その他負債 236現金及び 241 600.0 また、期末現在において入手可能な情報から得られた当社判断に基づいており、今後様々な要素により変 更となる場合があります 現金同等物 1,4

  18. Slide 18: 還元方針 配当推移

    還元方針 配当推移 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年11月期 ※ ※ ※ ※ 一株あたりの 12.62 7.11 16.20 32.07 42.99 59.53 85.66 114.89 （予想） 122.75 当期利益 (円) 一株あたりの 5.00 5.00 5.00 6.00 8.00 12.00 16.00 22.00 （予想） 25.00 配当金 (円) 配当性向 (%) 39.6 70.3 30.9 18.7 18.6 20.2 18.7 19.1 20.4 ※当社は、2013年7月1日を効力発生日として、1

  19. Slide 19: 還元方針 株価現状認識

    還元方針 株価現状認識 [1] [2] [1]÷[2] 実質 時価総額 簿価純資産 PBR PBR ※ PER (2017年2月17日時点) (2016年11月末) (予想) 371.7億円 410.1億円 ※投資不動産の含み益 152.3億円を考慮した場合 株価 一株あたり純資産 (同上) (同上) 0.91 0.76 6.27 770.00円 849.35円 ＴＯＰＩＣＳ ◆ 「ＪＰＸ日経中小型株指数」の構成銘柄に選出されました（2016年12月発表、 3月13日より算出開始）。 ・JPX日経中小型株指数は、日本経済新聞社と東京証券取引所が共同で開発した株価指数です。 時価総額の大きい大型

  20. Slide 20: Ⅲ．資料編 トーセイグループの概要

    Ⅲ．資料編 トーセイグループの概要 -トーセイをはじめてご覧になる方へ-  グループ概要 ｰ P.21  沿革 ｰ P.22  事業概要 ｰ P.23  商品ラインアップ ｰ P.24  トーセイの価値再生（バリューアップ）ｰ P.25  不動産流動化市場環境 ｰ P.26～P.27  トーセイグループのCSR ｰ P.28～P.29  ＩＲサイトのご紹介 ｰ P.30 Copyright © 2017 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 20

  21. Slide 21: グループ概要

    グループ概要 2016年11月30日現在 商号 トーセイ株式会社 ◆取締役会 ：取締役5名で構成 所在地 東京都港区虎ノ門4丁目2番3号 （うち、独立社外取締役2名） ◆監査役会 ：監査役5名で構成 ガバナンス （常勤2名、非常勤3名。 設立 1950年2月2日 体制 全員社外監査役且つ独立役員) ◆組織体制： 監査役会設置会社 資本金の額 64億2,139万円 ◆指名報酬諮問委員会設置 代表者 代表取締役社長 山口 誠一郎 事業年度の末日 11月末 トーセイ・コミュニティ株式会社 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 従業員数 152（単体） 368名（連結） トーセイ・リバイバル・イ

  22. Slide 22: 沿革

    沿革 1950年 トーセイの前身 トーセイ・リート アーバンホーム※6 ユーカリ興業㈱設立 子会社化 投資法人上場 1983年 東誠ビルディング㈱に商号変更 1994年 山口誠一郎、代表取締役に就任 トーセイ・ホテル・ 売上高 当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ マネジメント※5 ・投資運用業 設立 （億円） トーセイ㈱ ・第二種金融商品取引業 700 に商号変更 ・投資助言・代理業の登録 650 虎ノ門に ・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ 本社を移転 「T’s BRIGHTIA」を展開 600 シンガポール証券 550 東証第二部 取引所へ上場 へ上場 500 Ｒｅｓｔｙｌｉｎｇ 450 TRI※１設立 事業開始 L

  23. Slide 23: 事業概要

    事業概要 トーセイグループは東京経済圏に特化して不動産関連事業を総合的に展開 5つの事業で相互に補完し合いながら、市況の変化に柔軟に対応するポートフォリオ経営を推進 5Businesses 売 ●不動産流動化事業 ●不動産開発事業 買 資産価値の下がった不動産を取得し、デザイン・設 開発用の用地を取得し、エリアやニーズの特性に 合わ 備改修や法的是正、稼働率改善等のバリューアッ せて、オフィスビル・マンション・戸建住宅・商業施設・ホ 系 プを施した後に、一棟ごとに販売する再生販売事 テルなどの新築開発を行い販売する事業。社内に一級 事 業 。中古の賃貸マンションを再生して分譲販売す 建築士事務

  24. Slide 24: トーセイの商品ラインナップ

    トーセイの商品ラインナップ 流動化事業（再生）の商品ラインアップ 開発事業(新築)の商品ラインアップ 取扱商品イメージ 事 業 用 ～ 居 住 用 大型オフィスビル オフィスビル 商業施設 オフィスビル 商業施設 賃貸・分譲マンション 再生（バリューアップ）事例 オフィス等 撤去 設備改修（アスベスト処理） 違法建築物撤去 エントランス改修、防災設備、 省エネ設備、セキュリティ導入 賃貸マンション 分譲マンション 分譲マンション After ＮＥＷ：ホテル（建設中） Before 中庭改修 戸建住宅 Copyright © 2017 TOSEI CORPORATION, All Rights

  25. Slide 25: トーセイの価値再生（バリューアップ）

    トーセイの価値再生（バリューアップ）  経年劣化して競争力を失った不動産ストックを仕入れ、トーセイ独自のノウハウで価値を再生。 価値再生 再生した競争力ある商品を市場へ供給していく 競争力を失ったビル トーセイの ノウハウを活かした 再生されたビル Ⅰ 再生により付加価値を生み出す事業スキーム 価値再生  独自の再生項目 『Value UP 32』 を用いて価値を創出 設備 稼働率 安全性能  常にコストパフォーマンスとデザイン性のバランスを重視 収益性 省エネ性能 改善  周辺のマーケット動向やテナントニーズを見極め、 改善 稼動低下 収益性向上 機動的にリーシングを実施。収益性向上

  26. Slide 26: 不動産流動化市場環境①

    不動産流動化市場環境① （23区/10億円未満物件の市場規模） ① 不動産ストック量 ② 不動産流通量 出所：国土交通省 「不動産証券化手法等による公的不動産（PRE）の活用と官民連携」 国内不動産ストック 約2,400兆円 首都圏売買流通量（10億未満物件） （土地 約1,100兆円 建物等1,300兆円） は 約10兆円と推計 *3 （オフィス・マンション・商業施設・倉庫） 企業不動産 約470兆円 公的不動産 （オフィス・商業施設） 約590兆円 ＊3 主要不動産流通各社 「売買仲介実績」、 収益不動産 約208兆円 法務省「不動産登記件数」、 当社の営業仕入情報より推計 地方公共団体所

  27. Slide 27: 不動産流動化市場環境②

    不動産流動化市場環境② （23区/中小規模物件のオフィスストック・賃料） 【資料① 東京23区 築年別オフィスストック※ 】 ※ 1946年以降に竣工した延床300坪以上の  オフィスストック 事務所用途オフィスビルが対象 左記グラフ（資料①）によると、 ・ 中小規模物件と大規模物件のオフィスストックは、 延床ベースでほぼ半々。しかし、棟数ベースでは、築 20年以上の中小規模物件が全体の約8割を占める ・ 中小規模物件のうち、ボリュームゾーンは新耐震 基準以降の築20年以上35年未満の物件（295万坪）。 さらに築20年未満のストック（107万坪）を加えた、 402万坪相当の物件が当社のター

  28. Slide 28: トーセイグループのＣＳＲ

    トーセイグループのＣＳＲ トーセイは企業理念に基づき、健全な成長を維持するための経営基盤強化、環境負荷軽減の取り組みなど、 あらゆる企業活動を通じて社会からの要請に応えてまいります。 活動を継続することで社会的責務を果たし、より一層信頼される企業を目指します。 健全な成長を維持するための 地域社会への貢献活動 経営基盤強化の主な取り組み 事業を通じた取り組み コーポレート・ガバナンス 少子高齢化やライフスタイルの多様化など社会環境の変化によって 経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、あらゆるス 起こる課題に対して、戸建開発事業・流動化事業を通じて取り組み テークホルダーに対して、『健全な成

  29. Slide 29: トーセイグループのＣＳＲ（環境）

    トーセイグループのＣＳＲ 2009年に制定した「トーセイグループエコ宣言」のもと、 人と環境に優しい企業活動を推進することで、地球環境の負荷軽減に努めています。 トーセイグループエコ宣言 環境配慮型再生・開発 トーセイグループは、あらゆる不動産シーンにおいて オフィスビルや住宅の再生、開発において、40項目超の環境商品リ 新たな価値と感動を創造するという企業理念を掲げ、 ストから物件の特性にあわせて省エネルギー、省資源などの様々 “都市に、心を。”の実現に向けて、人と環境に優しい な観点で環境商品を導入しています。 企業活動を推進し、地球環境の負荷軽減に努めることを 宣言します。 屋上緑化・

  30. Slide 30: IRサイトのご紹介

    IRサイトのご紹介 （ http://www.toseicorp.co.jp/ir/ ） 各種IRサイトランキングを受賞 トーセイＩＲ 検索 経営計画や財務情報など、株主様・投資家向けのIR情報をご覧いただけます。 【IR情報トップページ】 IR情報には社長メッセージや 決算説明会動画、各種IR資料を多数掲載 【個人投資家さま向けページ】 個人投資家さま向けコンテンツでは 不動産市場動向やトーセイの業績、 配当情報などをコンパクトに集約！ Copyright © 2017 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 30

  31. Slide 31: 今後ともよろしくお願いいたします。

    今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経理部 TEL：03-3435-2865 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可能な

Tosei — Investor Presentation (February 2017) on 6ix