Star Mica Holdings Co., Ltd. · TSE:2975
Star Mica — FY2016 Earnings Presentation
39 slides from Star Mica's earnings presentation, Jan 13, 2017
Slide 1: 決算説明資料（平成28年11月期）
決算説明資料 （平成28年11月期） 平成29年１月13日 スター・マイカ株式会社
Slide 2: 目次
目次 １．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 2
Slide 3: 過去最高決算を更新。経常利益は1.4倍に拡大
-PL- 過去最高決算を更新。経常利益は1.4倍に拡大 ■ リノベーション中古マンションの積極的な販売により、業績が大きく躍進 ■ インベストメント事業での物件売却も、売上高・利益の増加へ寄与 2014/11期 2015/11期 2016/11期 前期比 (億円) (億円) (億円) 売上高 139.0 193.3 209.7 108.5% 売上総利益 35.3 46.0 55.1 120.0% 営業利益 19.0 24.6 32.5 132.2% 経常利益 12.8 17.9 25.8 143.6% 当期純利益 7.7 11.1 16.7 150.6% 減価償却費 4.5 3.3 2.8 8
Slide 4: 主力の中古マンション事業が堅調に成長
主力の中古マンション事業が堅調に成長 ■ 賃貸は、保有物件の積み増しにより、安定的な売上・利益を計上 ■ 売買は、物件に応じた最適な販売戦略が奏功し、売上・利益が拡大 14/11期 15/11期 16/11期 前期比 主な内容 (億円) (億円) (億円) 売上高 139.0 193.3 209.7 108.5% 中古マンション事業 122.5 154.9 169.8 109.6% 中古マンション（区分）の賃貸・販売収入 うち賃貸 21.2 23.6 25.3 107.1% うち売買 101.3 131.3 144.5 110.0% 中古マンション（区分）以外の賃貸・販売収入 インベストメント
Slide 5: 将来の収益源となる物件投資残高は472億円
-BS- 将来の収益源となる物件投資残高は472億円 ■ 販売用不動産を積極的に取得。物件投資残高を順調に積上げ 2015/11期 2016/11期 前期末比 (億円) (億円) 流動資産 393 430 109.6% うち現金及び預金 19 32 168.6% うち販売用不動産 （※１） 368 392 106.3% 固定資産 94 85 90.2% うち有形固定資産（※２） 90 80 88.3% 総資産 488 516 105.8% 流動負債 60 49 81.1% 固定負債 301 328 108.8% 自己資本 124 138 110.9% 自己資本比率 25.6% 26.8% （参
Slide 6: TOPICS
TOPICS ■ 2016年１月 一棟リノベ「ステラガーデン武蔵小金井」の販売を開始 ■ 2016年３月 第２回学生向け「デザインコンテスト」を開催 ■ 2016年６月 民泊関連会社への出資・役員派遣を実施 ■ 2016年６月 業績予想を上方修正、配当予想を増額（34円→41円） ■ 2016年12月 コーポレートロゴおよびサイトを一新 ■ 2016年12月 業績予想を再修正、配当予想を増額（41円→46円） 6
Slide 7: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 7
Slide 8: 当社の経営理念
当社の経営理念 “作る”から“活かす”社会を実現します 8
Slide 9: “リノベーション”を通じ、「より良い暮らし」を提供
“リノベーション”を通じ、「より良い暮らし」を提供 ■ 個々の物件の特性を活かし、“新たな住まい”として機能的・性能的に一新 ■ 売買仲介、リフォーム、賃貸管理等、グループ一丸となり、最適な住まいを提案 ■ 年間約600室、累計約5,000室、首都圏を中心に豊富な販売実績 before after 9
Slide 10: 商品コンセプト例 “女性”にやさしい住まいづくり
商品コンセプト例 “女性”にやさしい住まいづくり ■ 女性目線で“暮らしやすさ”を追求 “しあわせリノベ研究所” ■ 収納や動線など、徹底的にこだわった商品企画 ✔ 豊富な収納スペース ✔ 玄関→キッチンへの動線 http://www.shiawase.starmica-r.co.jp/ ✔ 掃除のしやすいシンク ✔ パントリー （キッチン収納） 10
Slide 11: “建物まるごと”リノベーションへの取り組み
“建物まるごと”リノベーションへの取り組み ■ 部屋の中だけでなく、大規模工事で建物全体を“リノベーション”して分譲 ■ 外観や設備のハード面だけでなく、安全や環境といったソフト面にも配慮 ■ 一棟リノベ「ステラ」シリーズとして、東京・神奈川エリアで計９棟を販売 Before After ステラレジデンス氷川台 ステラレジデンス高円寺 ステラガーデン溝の口 11
Slide 12: リノベーション市場の活性化に向け、他社とも積極協業
リノベーション市場の活性化に向け、他社とも積極協業 ■ 住宅設備、インテリア、リノベーション企業各社と組んだ生活提案 ■ 多様化するライフスタイルに合わせ、多彩なリノベーションプランを提供 12
Slide 13: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 13
Slide 14: 中古マンション保有残高は業界トップ
中古マンション保有残高は業界トップ ■ 保有物件数は約1,800室。今後も安定的かつ豊富な種類の物件を供給 （単位：億円） 400 物件保有残高の比較 （2016/11期末時点） 300 200 100 0 Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 当社 ※上場企業各社、2016年11月末時点における最新決算情報より当社作成 14
Slide 15: 安定した高い利益率を確保
安定した高い利益率を確保 ■ 販売戦略の最適化、商品力向上により、更なる利益率の拡大を目指す （単位：％） 売上総利益率の比較 （３カ年） 30.0% ・・・ 直近期 ・・・ 前期 ・・・ 前々期 20.0% 10.0% Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 当社 ※上場企業各社、 2016年11月末時点における直近～前々期の通期決算における連結ベースの売上総利益率 15
Slide 16: 十分に分散されたポートフォリオ
十分に分散されたポートフォリオ 2016/11期末の保有物件 【地域別残高構成】 【築年時期別残高構成】 大阪支店エリア ～昭和55年 その他 3.4% 9.2% 10.8% 東京都 大阪府、兵庫県、 （都心5区） 京都府 12.6% 千葉県 3.5% 新宿区、港区、中央区、 渋谷区、千代田区 平成10年～ 昭和56年～ 33.2% 埼玉県 4.3% 22.0% 神奈川県 東京都 平成元年～ （5区除く区内） 34.1% 17.6% 横浜市、川崎市 39.7% 東京都 （区外） 世田谷区、品川区 9.7% 練馬区、江東区 文京区等 平均物件データ 国立市、小金井市 等 平均専有面積 64.02
Slide 17: 販売用不動産の含み益は約113億円
販売用不動産の含み益は約113億円 ■ 外部鑑定評価等に基づく評価額（想定売却価格）は 562億円 ■ 想定売却利益は、前期比15億円増加となる113億円 2016/11期末簿価に対する含み益状況 （単位：億円） 想定売却利益 想定販売コスト 57 562 392 簿価 1 想定売却価格 2 ※想定販売コストは、仲介手数料及びリノベーション費用の過去の実績値をもとに見積り算出したものです ※上記の数値は、会計上の見積りに基づくものであり将来の損益を保証するものではありません 17
Slide 18: ユニークな戦略
ユニークな戦略 ■ すぐに売却可能な“空室”ではなく、 あえていつ売れるか不明な“賃貸中”マンションを取得 ■ 当社独自の競争戦略が評価され、ポーター賞を受賞（2011年） ポーター賞 競争戦略論の第一人者であるマイケル・E・ポーター教授（ハーバード大学）の名を冠する賞。 製品、プロセス、経営手法においてイノベーションを起こすと共に独自性のある戦略を実行し、 その結果収益性を高めている企業を表彰するもの。 主な受賞企業 丸井グループ キリンビール ＹＫＫ ぐるなび カカクコム ファーストリテイリング コマツ オイシックス etc. 18
Slide 19: ２期目にして、３カ年経営計画の数値目標を概ね達成
２期目にして、３カ年経営計画の数値目標を概ね達成 2017/11期計画 2016/11期実績 （３期目） （２期目） 売上高 200 億円 ＜ 209 億円 経常利益 22.3 億円 ＜ 25.8億円 EBITDA 33.5 億円 ＜ 35.4億円 ROE （自己資本利益率） 10.0 ％ ＜ 12.7％ 19
Slide 20: 重点施策に対しても、相応の実績を積上げ
重点施策に対しても、相応の実績を積上げ 施策 実績（２期） 物件取得エリアの拡大 さいたま支店開設（2016/6） 中古マンション事業 商品力の強化 提供商品を順調に拡大 16.1億円の投資を実行 インベストメント事業 再生型案件へ投資 10.4億円の売却を実現 アドバイザリー事業 仲介業務の強化 リノベーション提案力の強化 賃貸管理業務の強化 入居者向けサービスの拡充 市場変更による知名度向上 東証2部への市場変更 資金調達・経営管理 採用の強化 役職員数100名を突破 20
Slide 21: 2017/11期を初年度とする、新たな３カ年経営計画を策定
2017/11期を初年度とする、新たな３カ年経営計画を策定 事業環境 ■ 日本経済を取り巻く環境の変化 （不透明な世界経済、国内総人口減少等） ■ 新築価格高騰・余剰感と中古マンション市場の活性化 ■ シェアリングエコノミー、ＩＴと既存ビジネスの融合（フィンテック等）の発展 目指す方向性 ★ 主力の中古マンション事業への経営資源集中 ～物件保有量、商品力ともに、中古マンション業界での主導的地位の確立～ ★ 「イノベーション」へのチャレンジ ～不動産とＩＴの融合による新たなビジネスの創出～ 21
Slide 22: 新たなチャレンジへ向け、コーポレートロゴを一新
新たなチャレンジへ向け、コーポレートロゴを一新 ■ 言葉を超えた「ブランドコミュニケーション」により、当社の「価値」を共有 新ロゴのポイント ✔ 「信頼」「革新」「挑戦」を表現する、力強い形のロゴタイプフェイス ✔ 「美しさ」「安心感」「普遍性」をもたらす厳密な黄金比 22
Slide 23: 「不動産」に「ＩＴ」を組み合わせたビジネスへの挑戦
「不動産」に「ＩＴ」を組み合わせたビジネスへの挑戦 「不動産」×「ＩＴ」の取組事例 ✔ スマートフォン操作の玄関鍵 ✔ ＶＲ技術を利用した内覧 ✔ クラウドを活用したニーズのマッチング ✔ 紙を使わない、タブレット等による契約 23
Slide 24: 「民泊」参入へ向け準備。インバウンド需要を取り込み
「民泊」参入へ向け準備。インバウンド需要を取り込み ■ 柔軟な民泊運営を可能とする新法は、2017年通常国会へ提出予定 最近の動き 訪日外国人旅行者数の推移 ✔ 新法制定に向けた協議 2020年目標 4,000万人 （単位：万人） ✔ 企業の民泊事業への参入意思表明 4,000 3,000 当社の実績 2,000 ✔ 首都圏を中心に大量の住戸を保有 1,000 0 ✔ 民泊関連会社（㈱SQUEEZE）との提携 2011 2012 2013 2014 2015 2020 ✔ 家具付賃貸、短期賃貸への対応 24
Slide 25: 2019/11期には、業界を主導する地位を確立
2019/11期には、業界を主導する地位を確立 2016/11期 2019/11期 実績 計画 売上高 209 億円 235 億円 営業利益 32.5 億円 35 億円 販売用不動産残高 （中古マンション事業） 377 億円 450 億円 ・ ３カ年を通じたROE10.0％の維持 その他 ・ 東証１部上場に向けた取り組み 25
Slide 26: 今後も販売用不動産を積極的に積上げ
今後も販売用不動産を積極的に積上げ ■ 保有残高の増加に伴い、今後の賃貸利益、販売利益拡大が見込まれる （単位：億円） 500 450 販売用不動産残高推移 （中古マンション事業） 400 377 353 311 300 269 241 239 212 200 100 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 ・・・・・・・ 2019/11 (計画) 26
Slide 27: 営業利益は、事業拡大に伴い順調に増加
営業利益は、事業拡大に伴い順調に増加 ■ 中古マンション事業の堅実な成長により、着実に利益を積上げ （単位：億円） 40.0 35.0 35.0 営業利益推移 32.5 33.5 30.0 24.6 25.0 20.0 18.5 18.0 19.0 16.1 15.4 15.0 10.0 5.0 0.0 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 2017/11 2019/11 (計画) 27
Slide 28: 2017/11期は、最高決算の連続更新を目指す
2017/11期は、最高決算の連続更新を目指す ■ 新築価格高騰から、リノベーション中古マンションへの注目度は高い ■ 物件販売量増加、商品力の更なる向上に努め、売上・利益を拡大 2016/11期 2017/11期 前期比 実績 予想 （※1） (億円) (億円) 売上高 209.7 218.0 103.9% うち中古マンション事業 169.8 174.3 102.6% 売上総利益 55.1 56.6 102.7% うち中古マンション事業 38.5 40.3 104.5% 営業利益 32.5 33.5 103.0% 経常利益 25.8 27.2 105.7% 当期純利益 16.7 17.5 1
Slide 29: ８期連続となる増配を予定
８期連続となる増配を予定 ■ 年間配当は、前期比17円増の46円。2017/11期は50円を予想 ■ 連結配当性向の中長期目標は30％。今後も継続的な増配を計画 （単位：円） 50.0 60.0 50.0 １株当たり年間配当推移（※） 46.0 40.0 29.0 30.0 18.0 20.0 15.0 10.0 11.0 11.5 12.0 10.0 0.0 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 2017/11 （予想 ） 連結 配当性向 22.8％ 14.0％ 14.4％ 20.2％ 17.9％ 21
Slide 30: 年２回の充実した株主優待制度
年２回の充実した株主優待制度 Sample Sample 優待内容 : 美容・健康・生活関連商品 優待内容 : クオカード1,000円分 （2,000円相当） 基準日 : 11月末 基準日 : ５月末 所有株数 : 100株（１単元）以上 所有株数 : 100株（１単元）以上 ※ 写真は見本であり、内容は今後変更となる可能性があります 30
Slide 31: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 31
Slide 32: 中古マンションストックは600万戸超
中古マンションストックは600万戸超 ■ 新築の供給により右肩上がりに増大 ⇒ 今後、市場の整備・拡大が期待される （単位：万戸） 700 600万戸超 600 新築マンション累計着工戸数 500 400 300 200 100 0 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 （出典）国土交通省 建築着工統計調査報告より当社作成 構造＝鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、建て方＝共同建、利用関係＝分譲住宅 32
Slide 33: マンションは中古の時代へ
マンションは中古の時代へ ■ 中古マンションの売買成約件数は過去20年間で増加基調 （単位：件）） 40,000 首都圏における中古マンション売買成約件数の推移 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 （出典）公益財団法人 東日本不動産流通機構「市況トレンド」より当社作成 ※ 2016年は、2016年1月～2016年11月（11か月経過時点）までのデータを合計 33
Slide 34: 世界的に見ても拡大の余地は大きい
世界的に見ても拡大の余地は大きい ■ 欧米では住宅流通市場の７～９割が「中古住宅」（日本はわずか１割） ■ 社会資本の充実に伴い、今後の拡大が期待される 住宅市場における既存住宅の割合 88.0% 83.1% 68.4% 14.7% アメリカ イギリス フランス 日本 （2014） （2012） （2013） （2013） （出典）国土交通省公表「平成26年度 住宅経済関連データ」より当社作成 34
Slide 35: リノベーションビジネスの将来性
リノベーションビジネスの将来性 ■ 月々の負担は変わらず、賃貸よりグレードの高い“分譲”マンションを所有できる ■ 経験・ノウハウのある事業者が企画・施工・保証することで、安心の住まいを提供 標準的な家賃 （※１） 月々のローン返済額 （※２） 14.3万円 8.5万円 ※１ 当社2016/11期販売実績（平均販売価格3,183万円、平均面積67.53㎡）に基づく ※２ 平均販売価格の物件を、借入金額3,000万円、元利均等、35年返済、金利1.000%で購入した場合 35
Slide 36: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 36
Slide 37: 会社概要(2016年11月30日現在）
会社概要(2016年11月30日現在） 会社名 スター・マイカ株式会社 代表者 代表取締役会長兼社長 水永 政志 設立 2001年（平成13年）５月１日 上場 2006年（平成18年）10月２日 市場 東証二部市場（証券コード 3230） 資本金 3,573百万円 本社（東京都港区）、横浜支店（横浜市神奈川区）、 事業所 大阪支店（大阪市北区）、さいたま支店（さいたま市浦和区） 主要取引銀行 三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、あおぞら銀行、みずほ銀行、りそな銀行他 監査法人 有限責任あずさ監査法人 役職員 101名 事業内容 中古マンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業 37
Slide 38: 株主の概要(2016年11月30日現在）
株主の概要(2016年11月30日現在） 主要株主の状況 （単位：株） 大株主名 2016/5 2016/11 持株比率 議決権比率 備考 (株)オフィス扇 1,497,000 1,497,000 15.0% 16.5% 代表取締役の財産保全会社 水永 政志 1,343,900 1,351,200 13.5% 14.9% 代表取締役 スター・マイカ (株) 957,799 945,599 9.5% － 自己株式の保有 田口 弘 900,000 900,000 9.0% 9.9% 日本マスタートラスト信託銀行 (株)（信託口） 527,000 730,200 7.3% 8.1% 日本トラスティ・
Slide 39: お問い合わせ先
お問い合わせ先 スター・マイカ株式会社 ■この資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を 前提としております。実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。 ■決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております。 ■本資料に記載されたデータには、当社が信頼に足りかつ正確であると判断した公開情報の引用が含まれておりますが、当社がその内容の正確性・ 確実性を保証するものではありません。 ■この資料は、投資の勧誘を目的と