Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Day (February 2021)

24 slides from Tosei's investor day presentation, Feb 25, 2021

  1. Slide 1: 2021年11月期 事業戦略説明会

    2021年11月期 事業戦略説明会 トーセイ株式会社 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D 2021/2/25 Copyright © 2021 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

  2. Slide 2: Ⅰ. 新中期経営計画 Infinite Potential 2023

    Ⅰ. 新中期経営計画 Infinite Potential 2023 Copyright © 2021 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  3. Slide 3: 前中期経営計画 Seamless Growth 2020 振り返り

    前中期経営計画 ～Seamless Growth 2020～ 振り返り ◆ 中期経営計画2年目に、最終年度の税引前利益目標120億円を前倒しで達成。アセットタイプの 多様化や複数の事業ポートフォリオ経営が奏功し、業績は順調に拡大 ◆ 最終年度も税引前利益で136億円まで進捗したが、ホテル・商業施設などの開発物件を中心に 評価損77億円を計上し、最終年度は税引前利益59億円、ROEは6.1%となった Seamless Growth 2020 （ご参考） 中期経営計画 2017/11 2018/11 2019/11 2020/11 2020/11 < 数値計画> 当初計画 実績 実績 実績 実績

  4. Slide 4: 事業環境認識（不動産マーケット）

    事業環境認識（不動産マーケット） ◆ 世界的な金融緩和状態が続く中で、不動産投資プレイヤーの投資意欲は依然として旺盛 （不動産市況が大幅に下落する可能性は低いとの見方が広がっている） ◆ 新たなトレンドの影響を注視する必要がある ・DX（デジタルトランスフォーメーション）やITを含むテクノロジーの進展 ・コロナ禍を契機とした新しい働き方、ライフスタイルの変化 ・地球温暖化への対応、自然災害リスク等、社会の持続性や企業の社会的責任に対する意識の高まり タイプ コロナ前 足元 環境認識 • コロナショックを機に空室率が上昇に転じる。 オフィス • テレワークの拡大（特にAクラスビル）など、オフィス

  5. Slide 5: 新中期経営計画 大方針・基本方針

    新中期経営計画 ～Infinite Potential 2023～ 大方針・基本方針 あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、 大方針 総合不動産会社としての新たなステージを目指す 事業活動 環境・社会的課題を意識した DXによる既存事業拡充と 既存事業の拡大、 新たな収益モデルの創出 営業利益の増大 基本方針 経営インフラ IT活用促進による 事業規模拡大、保 ガバナンスと効率 サステナビリティを 業務効率･事務効 有資産増加、資本 性の両立を意識し 意識した事業マネ 率の改善、生産性 効率を意識したバ たグループ戦略、 ジメント、ESG経営 向上に資する従業 ラ

  6. Slide 6: 新中期経営計画 目標とする経営指標

    新中期経営計画 ～Infinite Potential 2023～ 目標とする経営指標 ◆ 【前提】 2021年秋頃にコロナ禍が収束し、2022年11月期には不動産市況が回復すると想定 しかしながら、足元では感染症が拡大しており、不確実性が高い状況を踏まえ、 初年度の計画および目標とする下記指標のみを開示 ◆ 【収益成長】 手元流動性・財務健全性を確保しながら、将来の成長に向けた仕入を拡大し、 売買事業の回復・成長を図る ◆ 【株主還元】 3年間で配当性向を段階的に引き上げ （ご参考） 2019/11 2020/11 2021/11 中期経営計画 2020/11 < 指標 > 実績 実績 （低

  7. Slide 7: Ⅱ. 2021年11月期の事業展開

    Ⅱ. 2021年11月期の事業展開 Copyright © 2021 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 7

  8. Slide 8: 2021年11月期の通期業績予想（主要P/L項目・配当）

    2021年11月期の通期業績予想 （主要P/L項目・配当） 売上高 売上総利益 営業利益 安定事業比率 安定事業比率 その他事業 （百万円） 100,000 （百万円） 安定事業比率* 21,000 安定事業比率 77.8% ホテル事業 安定事業比率… 不動産管理事業 （百万円） *安定事業の売上総利益合計 ÷（売上総利益合計-売買事業に係る販管費） 47.5% 90,000 不動産 ・ 事業 35.6% 36.5% 50.0% 75.9% 18,000 25,000 25,000 25,000 不動産賃貸事業 不動産開発事業 56.8% 80,000 43.6% 44.9% 50.0% 44

  9. Slide 9: 2021年11月期の通期業績予想（セグメント）

    2021年11月期の通期業績予想 （セグメント） '19/11 '20/11 '21/11 前期比 （百万円、%） 構成比 【A 】 構成比 【B 】 構成比 【B -A 】 増減率 売上高 60,727 100.0% 63,939 100.0% 69,535 100.0% 5,595 8.8% 売買事業 不動産流動化事業 31,012 51.1% 31,154 48.7% 40,645 58.5% 9,491 30.5% 【流動化事業】 不動産開発事業 14,346 23.6% 16,171 25.3% 12,696 18.3% -3,475 -21.5% 不動産賃貸事業 5,993 9.9

  10. Slide 10: 事業戦略・施策（①不動産流動化事業）

    2021年11月期の事業戦略・施策 （①不動産流動化事業） 流動化事業 投資市場の動向を注視しつつ仕入販売を促進 2021年11月期は、前期に評価損を適用した物件の売却があるため、利益率はコンサバに想定 販売計画と施策 Restyling ➢ 不動産投資市場の動向を注視し、仕入ターゲットや商品ポートフォリオ構成 Restyling を柔軟に組み替え。コロナ禍でも影響の限定的なレジデンス・オフィスを中 売上高 1棟20億円以上 心に仕入を促進 1棟20億円以上 （百万円） 1棟10億円以上 29.2% 29.2% 1棟10億円以上 60,000 30.0% 1棟10億円未満 ➢ 取り扱いアセット

  11. Slide 11: 事業戦略・施策（②不動産開発事業）

    2021年11月期の事業戦略・施策 （②不動産開発事業） 開発事業 蓮田市物流施設計画が2021年2月に竣工予定。テナント契約および売買契約は既に締結済 アセットクラスの多様化により用地取得機会を拡大。トーセイブランドとして顧客満足度の高い商品を提供 販売計画と施策 ➢ 仕入ターゲットは、コロナ禍でも活況なロジスティクス、レジデンスを中心に 用地獲得を狙う。ホテル・商業施設は当面見送り 売上高 １棟物件 （百万円） 21.2% ➢ 当期の販売計画は、 16.2% 分譲マンション 20,000 戸建・宅地等 109戸、物流施設１棟、店舗1棟 計2棟 -14.9% 戸建・宅地・請負 0.0% 16

  12. Slide 12: 不動産開発事業 今後の開発計画

    2021年11月期の事業戦略・施策 （②不動産開発事業） -今後の開発計画- 開発計画 （保有中 / 竣工予定） 2021年－ 物流施設 蓮田市物流施設計画 （販売契約済） 種類 棟数 想定売上規模（百万円） ホテル トーセイホテルココネ 浅草 商業施設 5棟 5,740 商業施設 吉祥寺2丁目店舗計画 分譲マンション 1棟 10,082 賃貸マンション 3棟 ホテル トーセイホテルココネ 鎌倉 ホテル 4棟 15,907 2022年－ 物流施設 1棟 6,230 以降 賃貸マンション 町田市原町田5丁目マンション計画 戸建 11PJ 9,811 ホテル トーセイホテル＆セミナー 千葉みなと駅

  13. Slide 13: 棚卸資産の状況（流動化事業・開発事業）

    2021年11月期の事業戦略・施策 -棚卸資産の状況 （不動産流動化事業・開発事業）- ◆ 保有する棚卸資産は簿価654億円、売上高1,008億円に相当（当社想定） 2020年 11月 末 簿 価 65,416百万円 (100件 ) 想定売上規模 100,847百万円 棚卸資産残高の内訳 （百万円） 物件タイプ別 簿価 完成時 想定売上規模 想定売上規模 簿価合計 内訳 不動産流動化 不動産開発 予定簿価 不動産流動化 不動産開発 合計 オフィスビル・商業 27,693 (37件) 3,685 (5件) 31,379 33,502 5,740 39,243 マンション 13,670 (26件)

  14. Slide 14: 事業戦略・施策 仕入計画

    2021年11月期の事業戦略・施策 -仕入計画- 仕入 リーマンショック時とは異なり大幅な価格調整は起きていないが、慎重に注視が必要 物件タイプ、規模、エリア別の仕入基準をより明確化することにより、厳選しつつ仕入強化を図る 仕入戦略 【投資エリア】 首都圏を深堀 （郊外は流動性・収益性を見極め） 【 投資対象】 小型～大型物件 （幅広い価格帯をターゲットとする） 物件種別は、コロナ禍でも影響が限定的な物件を優先 （レジデンシャル・ロジスティクス＞オフィス＞ホテル・商業施設） 【施 策 】 他社が手掛けにくい難易度の高い物件や、取得手法（不動産Ｍ＆Ａなど）を活用して取得を進める 固定資産の取得ガ

  15. Slide 15: 事業戦略・施策（③賃貸事業）

    2021年11月期の事業戦略・施策 （③賃貸事業） 賃貸事業 安定賃貸収益の拡大に向けて、固定資産の積み上げと高稼働維持を目指す 売上高 ➢ 保有物件の推移* （百万円） ＊ 保有物件のうち賃貸収入がある物件 Restyling Restyling 流動資産 60.0% 流動資産 8,000 50.4% 固定資産 （物件） 固定資産 43.4% 43.9% 売上総利益率 100 89 85 5,993 5,859 5,889 40.0% 83 6,000 6 5 76 72 80 7 5 5 流動資産からの 60 2,881 3,023 賃貸収入 57 57 4,000 3,449 20.0%

  16. Slide 16: 事業戦略・施策（④ファンド・コンサルティング事業）

    2021年11月期の事業戦略・施策 （④ファンド・コンサルティング事業） ファンド･コン サルティング事業 多様なファンドアレンジに対応できるスキルを構築していく 投資家の旺盛な投資需要を取り込み、AUM残高のさらなる拡大を目指す ➢ アセットマネジメント受託残高の拡大 売上高 目標：1兆2,614億円 12,614 （百万円） 11,234 仲介手数料その他 96.5% 97.7% 95.6% 100.0% アクイジ・ディスポジ報酬 6,000 5,759 8,464 AMフィー 80.0% 6,633 売上総利益率 5,000 5,522 2,067 4,219 4,481 3,773 仲

  17. Slide 17: 事業戦略・施策（⑤管理事業 ⑥ホテル事業）

    2021年11月期の事業戦略・施策 （⑤管理事業 ⑥ホテル事業） 管理事業 管理対応物件の種類を広げ、 ホテル事業 新たに2棟の自社運営ホテルを開業予定 新規受託獲得を目指す （トーセイホテルココネ浅草、鎌倉（仮称）） 売上高 売上高 ホテル賃貸 スポット工事・手数料報酬など （百万円） ホテル運営 （百万円） PM・BM報酬など 売上総利益率 売上総利益率 100.0% 1,500 90.5% 33.3% 87.4% 32.2% 82.3% 8,000 30.0% 1,178 80.0% 1,089 6,337 108 ホテル賃貸 5,888 5,928 1,000 129 6,000 スポ

  18. Slide 18: 今後の展開 DXによる既存事業の拡充・新たな収益モデルの創出

    【今後の展開】 DXによる既存事業の拡充・新たな収益モデルの創出 ◆セキュリティー・トークンによる不動産投資 ◆不動産取引事例データの活用 スキームの事業化 ➢ AI機能搭載のT-MAP価格可視化システムの構築により ➢ 不動産を裏付けとしたデジタル証券の発行、セキュリティ・トークン 価格査定を効率化、投資判断力を強化 取引所（iSTOX）への上場に向けた実証実験を開始 ◆業務効率化 ➢ ITを活用した営業支援ツールの一層の充実 実証実験の概要 ➢ RPA（Robotic Process Automation）導入推進による デジタル技術を活用し、保有する不動産をデジタル証券化し、セキュリ フ

  19. Slide 19: 今後の展開 ESGへの取組み

    【今後の展開】 ESGへの取組み E S G ◆環境・社会的課題を意識した事業推進 ◆従業員への取組み ➢ E・S分野を意識した再生・開発の企画推進、商品力向上 ➢ 従業員のワークライフバランス・成長をサポート （不動産流動化事業・開発事業） （多様な働き方の確立、IT活用による生産性の向上、 →環境負荷軽減、生物多様性への配慮 人事制度・評価制度・人材育成制度の見直し） →快適性向上、多様な働き方への対応 →安心・安全、災害時への備え ◆サステナビリティを意識したESG経営の推進 →各種第三者認証取得 ➢ ガバナンス水準の維持と強化 ➢ ステークホルダーとの対話 ➢ 不動産ファンドマネージャ

  20. Slide 20: Ⅲ. 還元方針

    Ⅲ. 還元方針 Copyright © 2021 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 20

  21. Slide 21: 還元方針

    還元方針 還元方針 ◆ 安定的な配当、持続的な利益成長による増配を目指す ◆ 配当性向に関する基本的な考え方を確立し、配当性向の段階的な引き上げを検討 （中計期間３ヵ年で25%⇒30%） 配当予想 ◆ 2021年11月期は配当性向26.2%、配当29円の予想 （円） 一株あたり当期利益 （円） 一株あたり配当金 200.0 180.0 176 160.0 141.36 円 140.0 127.48 円 120.0 114.89 円 100.0 85.66 円 80.0 60.0 40.0 20.0 16円 22円 25円 30円 0.0 Copyright © 2021 TOSEI CORPO

  22. Slide 22: 自己株式の取得

    自己株式の取得 取得方針 ◆ 2019年以降、毎年自己株式取得を実施 （2019年-2020年で累計15億円。2021年は上限5億円を取得中） ◆ 原則、成長への投資を優先するが、 経営環境、株価動向、株主価値向上などを総合的に判断し、都度検討する 総還元推移 自己株式取得 ５億円 （2021年1月25日発表） 総還元性向は35.8％ 総還元性向 自己株式取得額 総還元額 配当総額 配当総額 （予想） Copyright © 2021 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 22

  23. Slide 23: 株価現状認識

    株価認識 株価現状認識 時価総額 当期利益 予想 純資産 含み益（税引後） Net Asset Value ※ （2021年2月22日時点） （2021年1月12日発表） （2020年11月末） （2020年11月末） （2020年11月末） 484.4 億円 52.1 億円 589.6 億円 146.3 億円 735.9 億円 株 価 ① 一株あたり当期利益 ② 一株あたり純資産 ③ 一株あたり含み益 一株あたりNAV※ ④ 1,027.00 円 110.61 円 1,250.00 円 310.13 円 1,560.13 円 PER ①÷② PBR ①÷③ P/NAV倍率※ ①÷④ 9.28

  24. Slide 24: IRに関するお問い合わせ先・当資料取り扱い上の注意

    今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経営管理部 TEL：03-3435-2865 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可

Tosei — Investor Day (February 2021) on 6ix