Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (February 2011)

25 slides from Tosei's investor presentation, Feb 23, 2011

  1. Slide 1: 2011年11月期 事業戦略説明会

    表紙 2011年11月期 事業戦略説明会 平成23年2月23日 （証券コード：8923） Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 1

  2. Slide 2: Ⅰ. 2011年11月期の環境認識と事業展開

    Ⅰ. 2011年11月期の環境認識と事業展開 ～「Charge up 2011」の振返りと最終年度の展開～ Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  3. Slide 3: Charge up 2011 過去2年間の振返り（外部環境①）

    中期経営計画「Charge up 2011」過去2年間の振返り （外部環境①） 金融危機を発端とした最悪期は脱し、 不動産市場向け政策等を背景に、一部持ち直しの傾向も見られた ■外部環境① 2009年 2010年 不動産関連政策 不動産市場安定化ファンド創設 日銀の包括的金融緩和政策 住宅ローン減税（継続） →買入対象にJ-REIT（500億円） 住宅瑕疵担保履行法施行 中古住宅流通倍増方針(政府新成長戦略) 住宅エコポイント制度開始 住宅取得時の無税贈与枠拡大 （年内取得は贈与1,500万円まで無税） 金融 融資（ｺｰﾎﾟﾚｰﾄ） 不動産業向け融資選別化（バーゼルⅡも背景） 中堅不動産事業者

  4. Slide 4: Charge up 2011 過去2年間の振返り（外部環境②）

    中期経営計画「Charge up 2011」過去2年間の振返り （外部環境②） レジデンシャルは回復が顕著。オフィスは賃料下落が続いた ■外部環境② 2009年 2010年 個別 中古マンション 年間成約件数は3万戸台を回復 年間成約件数は3万戸を維持 不動産 新築マンション 年間の供給戸数は3万6千戸まで減少 契約率は70％超で推移し、 （前年比 約7千戸減） 年間供給戸数は4万5千戸（前年比22％増） 市況 在庫は4千戸台まで減少 REIT 初のREIT破綻（ニューシティ・レジデンス） 東証REIT指数は1,000を回復 調達環境の悪化から新規物件取得無し 投資法人再編続く（ﾋﾟｰｸ42銘

  5. Slide 5: Charge up 2011 過去2年間の振返り（トーセイの施策）

    中期経営計画「Charge up 2011」過去2年間の振返り （トーセイの施策） 「充電」施策を遂行する傍ら、「突撃」施策も徐々に加速 ■当社施策 2009年 2010年 事業 売買 売 年間売却件数：31物件 年間売却件数：19物件（+Restyling63戸） 施策 却 ：「平和島トーセイビル」（事業法人向け）、等 「神田トーセイビル」（事業法人向け） 「THEパームス日本橋横山町」(REIT向け) ★出口戦略を柔軟に変更 「T’s BRIGHTIAときわ台」（個人投資家向け） 金融危機前：ファンド ⇒ 以降：個人・事業法人 その他中小型物件売却(主に個人投資家向け) 仕 仕入再開（20

  6. Slide 6: Charge up 2011 最終年度の取組み～重点施策～

    中期経営計画「Charge up 2011」最終年度の取組み ～重点施策～ 「Charge up 2011」の総仕上げとして、「充電」の完了と「突撃」の加速を行い、 次期中期経営計画への橋渡しとする 今期の重点施策 旧在庫 （金融危機 （オフィス比率→、レジ比率←） 以前に仕入） ・オフィスビル稼働率の 棚卸資産の回転 早期引上げ ・期中の物件売却 仕入余地の →（低価法抵触リスクの 拡大へ 低減） 新在庫 （金融危機 以降に仕入） ・優良物件の ・魅力あるマンション開発 ・販売活動の推進 仕入 ・中古マンション等の （分譲型・短期型） バリューアップ ＡＵＭの拡大 ・上場場独立系AM上位事業

  7. Slide 7: 2011年11月期の業績予想

    2011年11月期の業績予想 中期経営計画「Charge up 2011」の最終年度として、最後の充電期間と位置づけ 再成長に向けた着実な基盤構築と、来期以降に収益寄与する仕入を加速する （百万円、％） 2009年11月期 2010年11月期① 2011年11月期(予想)② 増減（②-①） 構成比 構成比 構成比 増減率 売上高 33,629 100.0 26,449 100.0 27,151 100.0 702 2.7 不動産流動化事業 9,962 29.6 8,149 30.8 13,456 49.6 5,307 65.1 不動産開発事業 16,556 49.2 11,682 44.2 6

  8. Slide 8: 流動化事業の取組み

    2011年11月期 流動化事業の取組み オフィスビルは稼働率を高め早期に売却 「Restyling」案件は収益の源泉と位置づけ、また仕入も推進する 不動産流動化事業 ●主な販売予定物件②（Restyling物件）  オフィスビルの早期売却 ヒルトップ横濱根岸（総戸数279戸） • 金融危機以前より保有する物件については、 早期売却を目指す。 • 低稼働率物件については、早期の稼働率引上 げにより、早期に売却の準備を整える  「Restyling」事業による収益貢献 • 「ヒルトップ横濱根岸」を含め、「Restyling」物件 での収益寄与を見込む エステージ上野毛（総戸数26戸） ●主な販

  9. Slide 9: 開発事業の取組み①

    2011年11月期 開発事業の取組み① オフィスビルの販売と、住居系新規案件の開発・販売を促進 不動産開発事業 ●主な販売予定物件（新築レジデンス） 分譲マンション  オフィス物件の販売を促進 THEパームス三鷹 THEパームス三鷹 ・蒲田トーセイビル、日本橋本石町トーセイビル レジェーロ 等のオフィスビルの早期稼動と売却を推進。  分譲マンションや戸建が続々竣工 ・開発・建築中の分譲マンション2棟と戸建住宅は、 今期の販売を行う。 ●主な販売予定物件（オフィスビル） 都市の利便性と緑豊かな環境が調和する、生活環境に優れた三鷹に立地。 新宿ﾄｰｾｲﾋﾞﾙ カーシェアリングや省エネ対策等、環

  10. Slide 10: 開発事業の取組み②

    2011年11月期 開発事業の取組み② オフィスビルの販売と、住居系新規案件の開発・販売を促進 ●開発予定物件（新築レジデンス） THEパームス月島 THEパームス月島 ルナガーデン（イメージ） （仮称）THE （仮称）THEパームス高田馬場（イメージ） パームス高田馬場（イメージ） オフィス地区（大手町・丸の内）と商業地区（銀座） JR線・西武線 JR線・西武線 高田馬場駅 へのアクセス良好。再開発による発展が著しい より早稲田通りを直進した 月島エリアに、ファミリー・DINKS 月島エリアに、ファミリー・DINKS向けを中心とした 向けを中心とした 道路沿いに、総戸数52 道路沿いに、総戸

  11. Slide 11: 賃貸事業・ファンド事業の取組み

    2011年11月期 2011年11月期 賃貸事業の取組み ファンド事業の取組み 新築物件の早期稼動を図るとともに、 新規組成・AM切替によるAUM獲得と Restyling案件の収益寄与を見込む ディスポジションによる収益機会を見込む 不動産賃貸事業 不動産ファンド事業 ●主な賃貸物件  重点項目 ・AM・PM・BM一貫体制を強みとした新規案件獲得 ・償還期限の到来したファンドのディスポジション ・海外投資家とのチャネル強化 ・AUM目標3,100億円を目指す （新規積上げ1,400億円、ディスポジション941億円） ●ファンド組入れ物件事例 ●受託資産残高の推移 350,000 （単位：百

  12. Slide 12: 管理事業・オルタナティブ・インベストメント事業の取組み

    2011年11月期 2011年11月期 管理事業の取組み ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ・ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業の取組み ファンドのディスポジションを見込む一方で、 保有不動産・債権の回収に注力 マンション管理受注増を目指す 不動産管理事業 オルタナティブ・インベストメント事業 トーセイ・コミュニティ株式会社 トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社 競争が激化するなか、提案営業による 代物弁済・不動産M&Aにより取得した不動産の 受注獲得等で安定収益基盤を構築していく 売却および不動産担保付債権の早期 回収に注力することにより資産効率を高め再投資 重点項目 に備える ・積極的な営業展開による受注拡

  13. Slide 13: 業容拡大に向けて（シミュレーション）

    業容拡大に向けて（シミュレーション） レジデンシャル系（分譲・賃貸とも）を軸に、中小型収益物件も仕入を推進 ’10.11末実績 シミュレーション （自己資本を今期末の額とし、自己資本比率を引き下げてLTVを高めた場合のｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ。 億円 売上想定536億円 棚卸資産、有利子負債のみ変化させている（全社のLTVは上昇したと仮定）） 900 （棚卸資産の143%に相当） 45% ※P23参照 39.0% 売上想定638億円 売上想定805億円 800 40% （棚卸資産×143%で試算） （棚卸資産×143%で試算） 億円 億円 700 626 35% 900 45% 900 813 45%

  14. Slide 14: トーセイグループのCSR

    トーセイグループのＣＳＲ 企業理念に基づき、様々な取組みを通じて 社会からの要請に応えています トーセイグループ 企業理念 トーセイグループ エコ宣言 私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かな トーセイグループは、あらゆる不動産シーンにおい プロフェッショナル集団として て新たな価値と感動を創造するという企業理念を あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と 掲げ、“都市に、心を。”の実現に向けて、 感動を創造する。 人と環境に優しい企業活動を推進し、 地球環境の負荷軽減に努めることを宣言します。 ※詳細次ページ ※詳細次ページ 健全な成長を維持するための 事業を通じた 社員の環境意識啓蒙・向上

  15. Slide 15: トーセイグループのCSR～環境への取組み

    トーセイグループのＣＳＲ～環境への取組み エコ宣言に基づき、事業を通じた環境負荷軽減や 社員の環境教育・啓蒙を行っています エコミッションⅠ エコミッションⅡ エコミッションⅢ 環境活動推進体制の強化 環境法規制の遵守・環境教育 活動報告 屋上緑化 改正省エネ法・ 環境広報 新築、既存物件への屋上 東京都環境確保条例対応 緑化を推進し、累計66棟、 保有ビルのエネルギー使用量を 約2,800㎡を実施。 計測、調査し、東京都へ地球温暖 環境配慮型マンション開発 化対策報告書を任意提出。 THEパームス三鷹レジェーロ・ビバーチェ、 環境啓蒙活動（チャレンジ２５） THEパームス月島で省エ

  16. Slide 16: IR活動の継続

    IR活動の継続 資本市場での適切な評価に向けたIR活動の継続 現状認識 現状認識 ① ② ①÷② 時価総額 簿価純資産 PBR （’11/1/31時点） （’10/11末） （’11/1/31時点） 182.0 億円 244.5 億円 時価総額は、依然 簿価純資産に対し 株価 1株あたり純資産 0.74 （上段：’11/1/31時点 下段：’10/1/29時点） （同上） 1倍に満たない 39,850 円 53,532.16 円 水準 （参考） 25,000 円 当期の主な取組み 株主や投資家に、投資判断に必要な企業情報を、適時に、公平に、継続して開示 株主や投資家に、投資判断に必要な企業情報

  17. Slide 17: ＜資料編＞ Ⅱ. 2010年11月期の実績

    ＜資料編＞ Ⅱ. 2010年11月期の実績 Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 17

  18. Slide 18: 2010年11月期 トピックス

    2010年11月期 トピックス 通 期 業 績 ■売上高２６４億円、営業利益１７億円、経常利益８億円、当期純利益４億円 売上原価に低価法評価損を年間２０．５億円計上（期中評価損計上後に売却した物件の評価損を除く） 棚 卸 資 産 ■ポートフォリオの入替を継続 ※仕入時期が金融危機以前・以降により「旧在庫」・「新在庫」と区別 －売却の促進（旧在庫中心）： ： 売上高 １９８億円 （１９物件＋Restyling・宅地分譲） －仕入の加速（新在庫／レジ） ： 売上高 ２９９億円相当 （１９物件） ■期末保有棚卸資産 ： 売上高 ５３６億円相当 ポートフォリオ構成（レジデンシャル比率：オフィス比率）

  19. Slide 19: 2010年11月期 決算概要

    2010年11月期 決算概要 '08.11期 '09.11期 '10.11期 増減 構成比 構成比 構成比 増減率 売上高 51,041 100.0 33,629 100.0 26,449 100.0 -7,180 -21.4 売上原価 40,001 78.4 29,449 87.6 22,056 83.4 -7,393 -25.1 売上総利益 11,039 21.6 4,179 12.4 4,392 16.6 213 5.1 販管費 3,477 6.8 2,573 7.7 2,666 10.1 93 3.6 営業利益 7,562 14.8 1,606 4.8 1,726 6.5 120 7.

  20. Slide 20: 2010年11月期 決算概要 売上・利益項目

    2010年11月期 決算概要 売上・利益項目 売上高264億円、経常利益28.58億円を計上するも 低価法により棚卸資産を時価評価した結果、評価損20.55億円を売上原価に計上し、 損益は、経常利益8億円、当期純利益4億円 収益指標の推移 売上高の推移 百万円 経常利益の推移 百万円 当期純利益の推移 百万円 14,000 8,000 60,000 白抜き部分は 白抜き部分は 12,205 7,000 6,902 期末保有在庫に 51,041 期末保有在庫に 12,000 対する低価法評価 対する低価法評価 50,000 年間累計額 年間累計額 6,000 10,000 40,000 5,82

  21. Slide 21: セグメント別業績概要① 売上高・売上原価

    セグメント別業績概要（連結）① －売上高・売上原価－ '08.11期 '09.11期 '10.11期 増減 売上高 構成比 構成比 構成比 増減率 合計 51,041 100.0 33,629 100.0 26,449 100.0 -7,180 -21.4 不動産流動化事業 39,034 76.5 9,962 29.6 8,149 30.8 -1,813 -18.2 不動産開発事業 4,029 7.9 16,556 49.2 11,682 44.2 -4,874 -29.4 不動産賃貸事業 3,524 6.9 3,443 10.2 2,634 10.0 -809 -23.5 不動産ファンド事業

  22. Slide 22: セグメント別業績概要② 売上総利益・営業利益

    セグメント別業績概要（連結）② －売上総利益・営業利益－ '08.11期 '09.11期 '10.11期 増減 売上総利益 売上総利益率 売上総利益率 売上総利益率 増減率 合計 11,039 21.6 4,179 12.4 4,392 16.6 212 5.1 不動産流動化事業 9,280 23.8 -24 -0.3 553 6.8 577 -2315.8 - 不動産開発事業 -1,884 -46.8 776 4.7 719 6.2 -57 -7.4 不動産賃貸事業 1,950 55.3 2,033 59.1 1,422 54.0 -611 -30.1 不動産ファンド事業 872 99.8

  23. Slide 23: 棚卸資産の内訳

    棚卸資産の内訳（連結） 2010年11月期末 棚卸資産残高 37,476 想定売上規模 53,620 （百万円） 棚卸資産残高の内訳 棚卸資産 想定売上規模 【参考】 物件タイプ別 想定売上規模 想定売上規模 内訳 不動産流動化 不動産流動化 合計 合計 （ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む） 不動産開発 （ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む） 不動産開発 (2009年11月期末) オフィスビル 10,020 (15件) 9,226 (3件) 12,679 9,571 22,251 31,264 マンション 14,549 (15件) 3,200 (5件) 19,719 10,870 30,589 12,844 戸建 -

  24. Slide 24: 資産の内訳－期末保有物件、販売物件統計－

    資産の内訳 －期末保有物件、販売物件統計－ 期末保有物件の状況 販売物件の状況  取り扱い物件エリアは東京 扱い物件エリアは東京23 区に集中 23区に集中  マンションを中心に販売が進捗 2010年11月期末における、棚卸資産の総数は43件 2010年11月期における販売は、Restyling案件も含め そのうち33件（約76.7％）が東京23区内。 マンションを中心に販売が進捗。同時にマンションを中 心とした仕入れ活動も活発化。 ※なお、Restyling案件は、一物件につき1件とカウントしています。 14.0% 11.1% オフィス・商業 9.3% マンション その他 33.3% 2

  25. Slide 25: IRに関するお問い合わせ先・当資料取り扱い上の注意

    今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経営企画部 TEL：03-3435-2864 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対する 見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いたものに限 定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可

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