Columbia Works Inc. · TSE:146A
Columbia Works — Investor Presentation (March 2026)
43 slides from Columbia Works's investor presentation, Mar 2, 2026
Slide 1: 成長可能性に関する会社説明資料
【初めての投資家様向け】 成長可能性に関する会社説明資料 2026年２月 コロンビア・ワークス株式会社（東証スタンダード:146A) Copyright@Columbiaworks Inc.
Slide 2: インベストメントハイライト
インベストメントハイライト 高いテーマ設計力で賃料プレミアム20%~30%の高付加価値物件を開発 企画開発×運営の一体モデルによる多様な収益ポイント SPC（開発型ファンド）を活用した開発スキームによる 早期オフバランスと流動化を背景としたさらなる成長・AUM拡大 Copyright@Columbiaworks Inc. 2
Slide 3: 目次
目次 1 会社概要・沿革 ..... P 04 ２ 事業概要 ..... P 08 テーマ型不動産とは ..... P 09 開発種別・スキーム ..... P 20 収益モデル ..... P 27 ３ テーマ型不動産の競争優位性 ..... P 31 市場環境 ..... P 32 競争優位性と競争力の源泉 ..... P 36 ４ Appendix ..... P 41 Copyright@Columbiaworks Inc. 3
Slide 4: 1.会社概要・沿革
1.会社概要・沿革 Copyright@Columbiaworks Inc. 4
Slide 5: コロンビア・ワークスとは
コロンビア・ワークスとは 会社概要 社名 コロンビア・ワークス株式会社 CORPORATE IDENTITY 代表取締役 中内 準 本社所在地 東京都渋谷区渋谷2丁目17番1号 渋谷アクシュ9F 人が輝く舞台を 設立 2013年5月14日 世界につくる 決算 12月末 資本金 27億円（2025年12月末現在） 不動産開発サービス／不動産賃貸管理サービス/ホテル運営 当社はすべての人が自分の人生を楽しめる空間を作ることを 事業内容 サービス/アセットマネジメントサービス 目的として設立されました。 コロンビア・コミュニティ株式会社 一人ひとりの人生が輝くためにはそういった空間を生み出す 株式会
Slide 6: 経営陣
経営陣 代表取締役 取締役 取締役 中内 準 水山 直也 魚住 剛 明和地所株式会社にてキャリアをスタートし、マンショ 新卒でオリックス株式会社に入社し、商業施設の開 森トラスト株式会社に新卒入社。大規模複合開発 ン開発に従事。2004年にオリックス株式会社に転職。 発を担当。その後、商業施設における賃料債権の流 用地仕入・企画開発業務に従事。その後、ヒューリッ オリックスグループにてタワーマンションをはじめとする 動化を行う等、不動産金融のキャリアを積む。その後 ク株式会社に転職。商業施設、ホテル、事務所ビル、 数々の不動産開発に従事し、その後、不動産アセッ 中内とともに2013年に当社を設
Slide 7: 沿革
沿革 業績推移 売上高 営業利益 Our History 売上規模約 11倍を計画 2018 2025 55,400 コロンビアホテルアンドリゾーツ 沖縄にて地場有力 を設立 ホテル運営を開始 デベロッパーのM&Aを実施 2017 2024 ホテル開発を開始 東証スタンダード市場に 2014 2023 当社株式を上場 自社レジデンス開発を開始 現コロンビア・ コロンビア・アセット 2013 コミュニティを設立 マネジメントを設立 当社を設立 5,764 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 創
Slide 8: 2.事業概要
2.事業概要 Copyright@Columbiaworks Inc. 8
Slide 9: 2-1.テーマ型不動産とは
2-1.テーマ型不動産とは Copyright@Columbiaworks Inc. 9
Slide 10: “Quality of Life”を上げるテーマ型不動産開発
“Quality of Life”を上げるテーマ型不動産開発 暖炉｜花火 大手デベロッパーがやれない独自のノウハウで、時代に合った不動産開発に挑戦。 Development Concept 子供の遊び場｜健康｜アート｜バイク｜受験｜国際交流｜運動｜車｜音楽｜プライバシー｜倉庫｜サンセット｜酒｜eスポーツ｜多言語｜ 終活｜多言語 ス マートホーム｜独立｜子育て｜料理｜家事代行｜婚活｜シングルマザー｜サウナ｜保育園 老後｜シングルファーザー｜お 一人様｜24時間サポート｜リモート医療｜介護 ｜バリ アフリー｜キッチン｜家具｜教育｜保育園｜クローゼット｜外国人 音 バイク｜睡眠｜VR｜AR｜地域交流
Slide 11: 「テーマ型開発」とは
「テーマ型開発」とは The future 従来の不動産開発は、スペースや間取りにフォーカスするためコモディティ化。 当社は、個人のこだわりにフォーカスし、 QOLを向上するサービスをプラスした高付加価値不動産開発を展開。 従来の開発手法 コロンビア・ワークスのテーマ型開発 ライフステージごとに必要な 「個人」のQOL向上に寄与する 「スペース・間取り」にフォーカス 「テーマ・こだわり」にフォーカス 顧客属性を基にした 部屋から アートに毎日 触 単身者・学生 ファミリー 不動産開発 愛車を眺めたい！ れていたい！ 1R~1K 3LDK~4LDK 新婚・カップル シニア 1LDK~2LDK 1
Slide 12: 事例：美人になれるマンション
事例紹介 事例：美人になれるマンション CONCEPT 美容 × 不動産 美容・健康を日常の延長線上で捉え、マンション内にジムを併設。 パーソナルトレーニングやセルフエステ、ホワイトニングなどを自由に選べる環境を整えました。 食事や睡眠と同じように、美容が自然と暮らしに寄り添う住まい。住む場所から、自分を整える新しい美容賃貸マンションです。 Copyright@Columbiaworks Inc. 16
Slide 13: 事例：早起きしたくなるマンション
事例紹介 事例：早起きしたくなるマンション CONCEPT 朝活 × 不動産 朝の時間を有効に使って健康的な生活を送っていただきたいという想いから入居者にホテルクオリティの朝食を毎日無料で提供。 Copyright@Columbiaworks Inc. 13
Slide 14: 事例：外出したくなるマンション
事例紹介 事例：外出したくなるマンション CONCEPT Tesla × 不動産 外出が楽しみになるテスラ付き賃貸マンション「LUMIEC suite EBISU」都内でも他にはないテスラのカーシェアを1か月あたり8.5時間分利 用可能。 Copyright@Columbiaworks Inc. 14
Slide 15: 事例：愛車と住めるマンション
事例紹介 事例：愛車と住めるマンション CONCEPT 愛車 × 不動産 お酒を飲みながらや、浴槽に漬かりながら愛車を眺めて楽しめるガラス張りの観覧スペース付き住戸。メンテナンスやカスタマイズだけでなく生 活の様々なシーンで愛車と過ごすことができる生活を提供。 Copyright@Columbiaworks Inc. 15
Slide 16: 事例：住むだけでリカバリーできるマンション
事例紹介 事例：住むだけでリカバリーできるマンション CONCEPT ピラティス × 不動産 マンションにプラティススペースを完備し、対面レッスンを無料で受講することが可能。自室にもピラティスが可能な設備を完備しているので、レッ スン時以外にも自身の身体と向き合うことができるウェルビーイングマンション。 Copyright@Columbiaworks Inc. 16
Slide 17: 事例：出社したくなるオフィス
事例紹介 事例：出社したくなるオフィス CONCEPT Photo by ©Masato kawano (Nacása & Partners Inc) 採用 × 不動産 中小企業の採用・定着という課題に応えるため、ホテルライクな安らぎを取り入れた心地よい共用空間で、 人が自然と集い、社内外のつながりや創造的なアイデアが生まれる場をつくることで、出社や対話を実現するオフィスとしました。 Copyright@Columbiaworks Inc. 16
Slide 18: 事例：泊まれるアートミュージアム
事例紹介 事例：泊まれるアートミュージアム CONCEPT 現代アート × ホテル 31の泊まれるアート作品と、高さ30メートルのギャラリー、世界中からArt Loverが集まるバーを併設。 美術館でもホテルでもないミュージアムとして宿泊費はアーティストに還元。 Copyright@Columbiaworks Inc. 18
Slide 19: 事例：セントラルクリニック世田谷
事例紹介 事例：セントラルクリニック世田谷 セントラルクリニック世田谷 CONCEPT 会員制人間ドック受診センター 緑や起伏に富み、多摩川が10万年かけて削ってできた台地「国分寺崖線」の丘の上の約600坪の土地に位置する会員制の人間ドック受 診センター。 Copyright@Columbiaworks Inc. 19
Slide 20: 2-2.開発種別・スキーム
2-2.開発種別・スキーム Copyright@Columbiaworks Inc. 20
Slide 21: 多様な開発アセット
多様な開発アセット 主にレジデンス（賃貸住宅）、ホテル、オフィスを開発。 レジデンス ホテル オフィス Copyright@Columbiaworks Inc. 21
Slide 22: 多様な開発スキーム
多様な開発スキーム 主にレジデンス（賃貸住宅）、ホテル、オフィスを開発。 開発種別 資金提供主体 土地を仕入れ、新築の不動産開発を行う ファンド組成を行い、不動産ファンド内で開発を行う └工期は長いが、粗利率は高い └オフバランスが早く、投資効率が高い 投資効率 └竣工後の売却時は出資比率に応じて変動 概ね2年～３年 ファンド型 収益性 不動産開発 高 開発ファンド 高 仕 企 売 竣 売 入 画 却 開 却 売 発 工 仕土 企 開 竣 入地 画 発 工 却 自社BSに取り込んで、開発を行う └売却までオンバランス、投資効率は悪い 投資効率 └単純な収益額は大きくなる 既存の建物を仕入れ、バ
Slide 23: 事例：周辺相場より高い賃料プレミアム
事例：テーマ型不動産開発による周辺相場より高い賃料プレミアム 当社が開発した、「LUMIEC MEGURO」は、テーマを付加したことで、周辺の賃料相場から約30％プレミアムが付き、駅近くのタワーマンション と同等水準での賃貸が可能。 目黒駅 LUMIEC MEGURO 「徒歩７分」 坪賃料 専有面積 22,200円/坪 「平均37㎡」 + 30% 坪賃料 徒歩 15,340 7分 平均坪賃料 立地条件が同等の 15,430 8分 周辺の家賃相場から 賃貸マンション 18,150 6分 16,965円/坪 +30%程度 イメージ 18,940 9分 坪賃料 徒歩 20,800 １分 好立地・駅近
Slide 24: 事例：バリューアップによる賃料収入UP
事例：バリューアップによる賃料収入UP 内外装をバリューアップすることで、賃料収入を倍増。 バリューアップ前 ＜スケルトン工事＞ バリューアップ後 （単位：千円） 賃料/月 約2倍 4,000 3,374 3,500 3,000 2,500 2,000 1,613 1,500 1,000 500 0 バリューアップ前 バリューアップ後 Copyright@Columbiaworks Inc. 24
Slide 25: ファンド型開発スキーム
ファンド型開発スキーム 2025年12月期より、ファンド（開発型SPC)を活用した開発スキームを本格的に始動。 早期オフバランスを実現することにより、自社開発型と比較して、投資効率が向上。 当社のファンド型開発スキーム 開発投資家 ■ ビジネスモデル 出資比率に応じた売却益 ・開発スキームは、開発型SPCを設立し、 ※営業外収益に計上 当社及び開発投資家からの出資金にレバレッジをかけて開発を行う ・売却後、SPCが開発利益を受領し、 当社の出資比率（投資総額に対して5％以内）に応じた利益を享受 ■ 収益モデル 土地売却時 開発期間 物件売却時 開発利益 CMフィー コンストラクション 出資比率
Slide 26: 事業利益について：ファンド型開発物件の売却益の計上
＊事業利益について：ファンド型開発物件の売却益は営業外に計上 ファンド（開発型SPC)を活用して開発した物件の売却益は出資比率に応じた“匿名組合出資益”を受領。 受領した利益は営業外に計上されるため、事業を通じた利益として事業利益を定義し報告をする。 ファンド型開発スキームで開発した物件の売却益の計上科目 ファンド型開発 自社開発 【事業利益】 ＜開発型SPC＞ ＝営業利益＋匿名組合出資益 土地の仕入れ 土地の仕入れ 土地原価 （借入） 土地原価 （借入） 物件の企画 物件の企画 ファンド型開発で開発する場合、オフバラン 販管費(企画） 企画・建設会社を決めたうえで 開発型SPCに売却 建設会
Slide 27: 2-3.収益モデル
2-3.収益モデル Copyright@Columbiaworks Inc. 27
Slide 28: 不動産エコシステムを構築
不動産エコシステムを構築 不動産開発事業により開発された物件は、当社グループで運営を受託することを前提に売却され、開発案件の増加が連結子会社によるストッ ク収益の増加に直結。運営により得られた情報を企画開発にフィードバックすることで、より高付加価値な建物の開発が可能。 テーマ型不動産開発＝「ハード」×「サービス」 開発したテーマ型不動産の運営 社会のニーズに応える 開発した物件の運営 サービス（企画）をプラスした 高付加価値な建物を開発 ホテル運営 不動産開発 連結子会社のコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社が、 （売上比率：91.9％ *2 ） ホテルを運営 ホテル 不動産運営 賃貸管理 （売
Slide 29: 多様な収益モデル
多様な収益モデル 開発スキームやアセットに応じて、開発～売却後の運営まで多様な収益ポイントがあり、フロー収益とストック収益を獲得。 収益種別 （CW) （CAM) フロー ストック 一 に出 成 売 部 売応資 コントラクション 功 ❶ 却 出❷ ❸ 益じ比 却 ❻ 報 ❼ アセットマネジメント報酬 益 資 マネジメントフィー た率 酬 ファンド ファンド型 売却 売却 物 件 仕 企 開 竣 運 入 画 発 工 営 自社型 れ ❾ 賃貸 ❽ 売却 フ 売却益 報ロア 賃貸管理・ホテル運営報酬 ❺ 酬ンッ ❹ トプ （CC) （CAM) （CHR) 【CW】 ❶開発SPCへ土地を売却した売却益
Slide 30: 事業別売上シェア
事業別売上シェア 開発したアセットのユーザーは主に個人消費者であり、売却先は国内外の機関投資家。 不動産開発事業の収益が9割だが、運営を当社で受託することを前提に売却されるため開発規模の拡大とともにストック収益も増加。 25年12月期 構成 販売先 実績 2025年12月期実績 売上高 37,084 100% - 不動産開発 93.8% 不動産開発事業 34,771 93.8% 自社・不動産開発 11.3% 不動産開発 4,175 11.3% 自社・バリューアップ 21.7% 自社 バリューアップ 8,049 21.7% 機関投資家 ファンド・不動産開発 11.3% 不動産開発 1,270 3
Slide 31: 3.テーマ型不動産の競争優位性
3.テーマ型不動産の競争優位性 Copyright@Columbiaworks Inc. 31
Slide 32: 3-1.市場環境
3-1.市場環境 Copyright@Columbiaworks Inc. 32
Slide 33: 当社が注力する市場
当社が注力する市場 Market size オフィス、賃貸住宅、ホテルに注力し、テーマ型不動産に転換。 収益不動産の資産規模 約 315.1兆円 ※1 当社が注力する市場 【用途別内訳】 オフィス：109.7兆円（35％） 209.9兆円 賃貸住宅：83.2兆円（26％） 商業施設：69.7兆円（22％） 約 ※1 物流施設：35.5兆円（11％） ホテル：17.0兆円（5％） オフィス：109.7兆円 すべての用途で資産規模が拡大 賃貸住宅：83.2兆円 市場の転換が始まっている ホテル：17.0兆円 ウェルビーイング 不動産市場 コリビング市場 ※1参考資料：わが国の不動産投資市場規模(2
Slide 34: 世界のライフスタイル不動産関連の市場規模
世界のライフスタイル不動産関連の市場規模 Market size 世界の不動産市場の成長予想(+5%-7%)と比較してライフスタイル不動産（ウェルビーイング、コ・リビング）市場は高成長が予想され 主流となりつつある。 世界の不動産市場規模 （2022年） 住宅 不動産 287.6兆ドル ※1 商業 不動産 50.8兆ドル ※1 ウェルビーイング不動産市場 コ・リビング市場 Wellness Real Estate Market Co-living Market 2023年 2028年【予測】 2022年 2028年【予測】 438.2億ドル ※2 912.6億ドル ※2 132.9億ドル ※3
Slide 35: テーマ型開発の可能性
テーマ型開発の可能性 Potential 将来的には国内市場の10%程がライフスタイル型不動産に転換されると予想。 当社は、その10%（全体の1%)のシェア獲得しマーケットリーダーを目指す。 コモディティ商品が主流の 新しい価値の創造 既存市場 テーマ型開発 既存市場からの転換 主要プレイヤーの数 ノウハウがある企業 少 ライフスタイル オフィス・賃貸住宅・ホテル 約 209.9 兆円 不動産市場の拡大 将来的には %程度が10 ウェルビーイング不動産市場 転換されると予想 コ・リビング市場 など ライフスタイル不動産市場 CAGR 15%以上の予測※1 ライフスタイル不動産市場 中長期的には
Slide 36: 3-2.競争優位性と競争力の源泉
3-2.競争優位性と競争力の源泉 Copyright@Columbiaworks Inc. 36
Slide 37: テーマ型開発の市場優位性
テーマ型開発の市場優位性 立地や間取りから賃料が決まる従来の不動産と比較すると、個人的なこだわりを満たす当社物件は付加価値が高く、相場賃料＋20%～30％ 程度の賃料を設定。その結果、テーマが市場での競争力となり相場より高い価格で売却が可能。 = テーマ型開発商品 高価格 テーマ型開発 同じ条件 コモディティ商品 より高価格帯で販売可能 不利条件 テーマ型開発 好立地のコモディティ商品と コモディティ商品 同価格帯で販売可能 悪立地・中古 好立地・築浅 コモディティ商品 低価格 Copyright@Columbiaworks Inc. 37
Slide 38: 競争力の源泉
競争力の源泉 地域特性/消費者ニーズに合った【テーマ企画・設計力×実装・運営力】を源泉に、４つの強みを相互補完。 開発から運営まで一体のモデルをもって成長の“再現性”を担保。 開発から運営まで一体の価値創造 業績影響 強み１ 【開発力】 強み１【開発力】 収益性×投資効率 ・多様なスキーム・アセットで最適なプロジェクトを計画 のバランス ・利用者の満足度を高めるデザインと利便性で資産価値を最大化 強み２【リーシング力】 ・テーマ付加により賃料プレミアム＋20%~30% ストック収益を積上げ 競争力の源泉 ・竣工前からのプリリーシングで立上げ短縮＆安定稼働 強み２ 強み４ テーマ企画・設計力 【
Slide 39: 他社との違い
他社との違い 従来型では、相場起点で横並びになりがちだが、当社は“価値起点”で設計し、仕入から販売まで一気通貫で価格を創る。 従来型デベロッパー 出口の賃料・キャップレート相場から逆算して評価 テーマによる価値創造に裏付けられた価格を許容 担当しているアセット用地を探索 土地を活かしたアセットを開発 仕入 アセットごとに部署が分断され,情報提供者のコミュニケーションコスト大 一人が企画～販売まで一貫担当し、スピードと確実性を担保 前例踏襲のコモディティ商品 土地を最大限活かせるアセットを開発 汎用プラン中心でターゲットは属性のみ 開発 地域特性に合ったターゲットを絞り込んだテーマを付加 相場賃
Slide 40: 投資家のみなさまへメッセージ
投資家のみなさまへメッセージ 投資家のみなさまへ このたびの増資に際し、私たちコロンビア・ワークスの挑戦にご賛同いただいたみなさまへ、心より御礼申し上げます。 新たに託していただいた資金と期待の重みを、私たちは真正面から受け止めています。 私たちコロンビア・ワークスは、一人ひとりの「理想のライフスタイル」をかなえる場づくりを目指しているデベロッパーです。 かつては、みんなが同じテレビを見て、同じものを買い、似たような家に住んでいた時代がありました。 でも今は、多様性の時代です。人生のステージや価値観に応じて、求める暮らし方も千差万別です。 そうした中で、コモディティ化した不動産開発では、もう人
Slide 41: Appendix
6.Appendix Copyright@Columbiaworks Inc. 41
Slide 42: 参考）業績予想の前提
参考）業績予想の前提 1）マクロ環境の影響 金利 ・26年は2回0.5%程度の金利上昇は織り込み済み（金利負担、販売時の利回り上昇） 2）業績予想の前提 ・達成確度が高い範囲で開示 スタンス ・売上成長ではなく営業利益成長を重視 ・仕入れが完了しており竣工及び売却計画に余裕がある物件のみを積み上げ ・翌期に販売が期ズレする可能性がある物件は業績予想に織り込まず 売上 ・四半期ごとの販売計画にはズレが生じやすくミスリードになるため、四半期毎の業績予想は非開示 ・期中仕入れ物件については原則として翌期以降の売却計画（期中仕入れ期中販売の可能性はあり） コスト ・金融政策の不透明さや建築費の動向、工
Slide 43: 本資料の取り扱いについて
本資料の取り扱いについて 本発表において提供される資料ならびに情報は、いわゆる「見通し情報」（forward-looking statements）を含みます。 これらは、現在における見込み、予測およびリスクを伴う想定に基づくものであり、実質的にこれらの記述とは異なる結果を招き得る不確実性 を含んでおります。 それらのリスクや不確実性には、一般的な業界ならびに市場の状況、金利、通貨為替変動といった一般的な国内および国際的な経済状 況が含まれます。 今後、新しい情報や将来の出来事等があった場合であっても、当社は本発表に含まれる「見通し情報」の更新・修正を行う義務を負うもの ではありません。 本資