Grandes, Inc. · TSE:3261
Grandes — Investor Presentation (March 2024)
35 slides from Grandes's investor presentation, Mar 29, 2024
Slide 1: 事業計画及び成長可能性に関する事項
事業計画及び成長可能性に関する事項 東京証券取引所グロース 福岡証券取引所 Q-Board 証券コード：3261 2024年3月29日 Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved.
Slide 2: 前回公表からの更新情報
前回公表からの更新情報 2023年3月30日付で公表した「事業計画及び成長可能性に関する事項」から、 2023年12月期決算発表に伴う実績を反映し、2024年以降の目標を更新して おります。 主な更新箇所は、下記のとおりです。 • Ｐ6、7、8 2023年12月期の実績を反映、2024年12月期の予想を更新 • Ｐ10、11 2023年12月期の実績を反映 • Ｐ27~32 事業計画の進捗状況を更新、事業計画の内容を修正 Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 1
Slide 3: 目次
目次 １．会社概要 ２．事業概要 ３．事業計画及び成長可能性 Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 2
Slide 4: 会社概要
01 会社概要 会 社 名 株式会社 グランディーズ（東証グロース、福証Qボード 3261） 事 業 内 容 不動産販売事業、建築請負事業 代表取締役 亀 井 浩 大分本社 設 立 2006年 11月 資 本 金 2億 6,892万 4千円（2023年12月末現在） 従 業 員 20名 グループ全体 70名（2023年12月末現在） 本 社 大分県大分市都町二丁目1番10号 営 業 所 福岡、宮崎、四国 グループ会社 株式会社もりぞう （本社 : 神奈川県横浜市） Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 3
Slide 5: 会社概要 経営理念
01 会社概要 経営理念 グ ル ー プ 経 営 理 念 われわれの創造する立派な商品・サービスを通じ す べ て の ス テ ー ク ホ ル ダ ー と と も に 物 質 的 ・ 精 神 的 豊 か さ を 追 求 す る 会社名 株式会社 グランディーズ ( G R A N D E S ) ＋ Estate (不動産) ＝ Grand (立派な) ＋ Employee Satisfaction (社員満足) Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 4
Slide 6: 会社概要 フィロソフィ経営
01 会社概要 フィロソフィ経営 心をベースに経営する 原理原則を 正々堂々と 重視する 利益を追求する フィロソフィ お客様第一主義 大家族主義 成 果 は 皆 で 喜 び 合 う Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 5
Slide 7: 会社概要 沿革
01 会社概要 沿革 Dipro 譲渡 売上高の推移 4,600 単位：百万円 4,000 Dipro子会社化 久留米営業所開設 もりぞう 子会社化 東証マザーズ上場 高松営業所 開設 2,807 松山営業所 2,589 2,661 宮崎営業所 開設 2,433 開設 建売住宅販売開始 2,204 2,220 新型コロナ グリーンシート銘柄 福証Qボード上場 1,943 に登録 1,696 1,769 1,485 1,182 1,097 マンション リーマンショック 販売開始 648 655 583 502 創業 5 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 201
Slide 8: 経営成績と業績予想
01 経営成績と業績予想 2023年12月期は、新規子会社連結の影響（もりぞう） 、子会社売却（Dipro）により、前年比で増収増益 ・建売住宅は低迷したものの、もりぞうの損益計算書連結により売上は73％増 ・Dipro売却の特別利益で、純利益は172％増 2024年12月期は、収益構造の再構築を進め、売上は減少するものの経常利益ベースで増収 (単位：百万円) 2023年 2024年 予想 実績 達成率 予想 売上高 4,500 4,600 102.2％ 4,000 営業利益 120 126 105.0％ 150 経常利益 120 122 101.7％ 150 親会社株主に帰属する当 期純利益
Slide 9: 経営成績と業績予想
01 経営成績と業績予想 もりぞうの再建及び投資用不動産シフトによる一時的な減収、中長期的な増益 建売住宅販売 投資用不動産販売 建築請負 その他 営業利益 4,600 240 4,000 (単位：百万円) 100 売上高 2,807 2,424 13％減 2,661 1,900 269 284 265 営業利益 1,769 855 735 226 277 500 23%増 880 137 150 1,803 122 1,492 1,521 1,500 1,054 20.12 21.12 22.12 23.12 24.12(予想) Copyright© 2024 GRANDES,Inc. Al
Slide 10: 目次
目次 １．会社概要 ２．事業概要 ３．事業計画及び成長可能性 Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 9
Slide 11: 事業概要 ２つの事業セグメント
02 事業概要 ２つの事業セグメント セグメント利益はもりぞうの再建が課題 セグメント売上高構成比 セグメント利益構成比 85 245,960 (単位：百万円) (2023/12月期) 不動産販売事業 建築 不動産 18,413 建築請負 請負 販売 2,098 不動産賃貸管理事業 2,418 全社調整額 △ 32,914 △ 104,998 不動産販売事業 建築請負事業 建売住宅販売 投資用不動産販売 中高級志向の 戸建注文住宅 Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 10
Slide 12: 事業概要 不動産販売事業
02 事業概要 不動産販売事業 建売住宅販売事業 不動産販売事業 売上構成比 フォレクス 163 （8％） (単位：百万円) (2023/12月期) （42％） 建売住宅 投資用不動産 投資用 880 建売住宅 その他 不動産 1,054 （50％） 投資用不動産販売事業 ◼ 投資アパート販売 アテレーゼ ◼ 投資マンション販売 レスコ ◼ 簡易宿泊所販売 Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 11
Slide 13: 建売住宅販売 商品概要
02 建売住宅販売 商品概要 フ ォ レ ク ス メインターゲット ”地方都市でまじめに働く若者” 地方創生を”住”の立場から支えたい 「地方でまじめに働く若者がムリなく買える良い家」 をコンセプトに、年収300万円程度の一次取得 者層がメインターゲット 低価格 高品質 土地付2,000万円台 × 耐震等級３相当 Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 12
Slide 14: 建売住宅販売 ビジネスモデルの強み
02 建売住宅販売 ビジネスモデルの強み Point ふたつの「規格化」 建物プランを６つに絞って規格化 設計・施工、販売活動も規格化 ➢ 同じ建物を建て続けることにより、経験曲線効果が働き原価削減 メリット ➢ 近隣の完成類似物件が案内できるので、モデルハウスが不要 ➢ 営業、工務とも営業所ごとの業務に違いがなく、拠点展開しやすい Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 13
Slide 15: 建売住宅販売 ポジショニング
02 建売住宅販売 ポジショニング 競争の激しい中核都市を回避し、地方都市で高品質・低価格の建売住宅販売に特化しています。 地方企業ならではの強みを活かしたビジネスモデルが特徴です。 大手ハウス パワービルダー グランディーズ 零細企業 メーカー 地場大手企業 価格競争力 ◎ △ △ ◎ 地方都市 ◎ ○ ○ ○ 中核都市 － ◎ ◎ ○ 基本品質の高さ ◎ ◎ ◎ △ ZEH等の対応 ○ ◎ ○ × ※ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」を指し、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロまたはマイナスの住宅をいいます（経済産業省） Copyright© 2024 GRANDES,Inc
Slide 16: 建売住宅販売 ターゲット層
02 建売住宅販売 ターゲット層 世帯所得の分布状況 メインターゲットとなる300万円前後の一次取得者層は、 所得分布から見てもボリュームゾーン 年収200万円～500万円が （出典：厚生労働省「国民生活基礎調査」2021年） 37.2％を占める Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 15
Slide 17: 建売住宅販売 市場環境
02 建売住宅販売 市場環境 人口、世帯数、世帯人数の推移 人口は2010年にピークをつけたあと 減少傾向です。 これに歩調を合わせ世帯人数も減少 傾向にあり、当社の提唱するコンパク トリッチな建売住宅は一定のニーズが あると考えられます。 （出典：総務省統計局、国立社会保障・人口問題研究所） Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 16
Slide 18: 建売住宅販売 市場環境
02 建売住宅販売 市場環境 家族の形が時代と共に変化し、夫婦のみや単身世帯といったように核家族化が加速しています。 今後、家族の形に合わせた「小さな住まい」の需要が増加していくと考えられます。 世帯構成の推移 夫婦のみや 単身世帯等が増加 （出典：総務省統計局、国立社会保障・人口問題研究所） Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 17
Slide 19: 建売住宅販売 市場規模
02 建売住宅販売 市場規模 分譲マンションの着工戸数と比較して、 人口の減少に関わらず、分譲一戸建の需要は堅調に維持しています。 (単位：戸) 分譲集宅の着工戸数 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 201
Slide 20: 建売住宅販売 市場規模
02 建売住宅販売 市場規模 ３大都市圏以外の地方都市では、持家や貸家の着工戸数は減少傾向にあるものの、 分譲住宅の需要は緩やかな増加傾向にあります。 (単位：戸) ３大都市圏以外の種類別住宅着工戸数 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 持 家 貸 家 分 譲 （出典：国土交通省、建築着工統計調査報告） Copyrig
Slide 21: 建売住宅販売 今後の可能性
02 建売住宅販売 今後の可能性 地方都市では年収300万円前後の世帯が一番のボリュームゾーンとなってい 低価格の建売住宅市場は ます。地方都市の所得が伸び悩むなか、住宅価格の二極化が進むことで、 今 後 も 根 強 い 需 要 高額な住宅の購入は敬遠されることも予想されます。 また、1世帯あたり人数の減少や核家族の増加により、当社の提唱する”コン パクトリッチ””ちいさな住まい”のニーズは高まる傾向にあります。 年収300万円前後の方であっても、現在住んでいる賃貸住宅と同程度の 経済的負担で購入できる住宅は、今後も住宅市場において一定の存在感 をアピールできる商品だと考えています。 当社の建
Slide 22: 投資用不動産販売 商品概要 レスコ
02 投資用不動産販売 商品概要 投 資 マ ン シ ョ ン 販 売 レ ス コ 概 要 立地 ：地方中核都市の中心エリア 住戸数 ：（低層）15～30戸 （高層）30～40戸 個人富裕層向けとして 構造 ：鉄筋コンクリート造 投資マンション「レスコ (RESCO) 」を一棟単位で販売しています。 価格帯 ：1～10億円 単身赴任者向けに中心エリアの好立地にあるため、 表面利回り ：7％程度 安定した運用ができると好評をいただいております。 Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 21
Slide 23: 投資用不動産販売 商品概要 アテレーゼ
02 投資用不動産販売 商品概要 投 資 ア パ ー ト 販 売 ア テ レ ー ゼ 概 要 個人富裕層向けとして 木造投資アパート「アテレーゼ(Attrese) 」を一棟単位で販売しています。 立地 ：地方中核都市の中心エリア 家族向け一戸建タイプと、単身者向け1LDKタイプがあり、中小型の用地に 住戸数 ：3～20戸 適した投資用不動産。エリアによるタイプ分けが可能なため多様な用地に適 構造 ：木造 しているうえ、木造建築は外注先の受け皿が広く、事業の横展開が容易な 価格帯 ：5千万円～2億円 ビジネスモデルです。また、安定した家賃収入が見込めるうえ、投資額を抑え 表面利回り ：7～8％程
Slide 24: 投資用不動産販売 今後の可能性
02 投資用不動産販売 今後の可能性 投資用不動産は、用地仕入から開発までを自社で行い、完成後は実際に 販 売 方 針 と 戦 略 自社で投資物件として入居を集い、運用を開始いたします。これにより、ご購 入を検討していただく際に、既に実際の利回りや入居状況を確認できるメリッ トがあり、安心してご購入いただけます。 今後も、大型のレスコや民泊ビルは年1～2案件を継続し、中小型のアテ レーゼは積極的に開発と販売を行う方針です。 地方都市には、相続等で遊休地を保有している方向けに不動産投資として 少 な い 競 合 企 業 賃貸住宅を提案する企業はありますが、賃貸マンションやアパート等を自社 で開発
Slide 25: 事業概要 建築請負事業
02 事業概要 建築請負事業 戸 建 注 文 住 宅 ㈱ も り ぞ う に よ り 、 関 東 地 方･中 部 地 方 を 中 心 に 、 中 高 級 志 向 の 戸建注文住宅請負事業を展開しています。 国産銘木 ｢木曾ひのき｣ を使用した住まいづくりが特徴で、森林資源を 守るために｢伐って、使って、再び植える｣という持続的な木材利用に携わり 続けています。 4つのこだわり 3つの仕様グレード 3つの外観デザインスタイル 1.素材 プレミアムモデル 浪漫 ROHMAN Style.01 和モダンスタイル 国産銘木「木曾ひのき」 お客様の理想とこだわりを実現する最上位モデル。 和の洗練された様
Slide 26: 建築請負 今後の可能性
02 建築請負 今後の可能性 販 売 方 針 と 戦 略 もりぞうの戸建注文住宅は、中高級志向の顧客をターゲットとして います。 徹底したコスト管理と収益構造の再構築を図り、現在の事業規 模を維持しつつ、収益性を向上する方針です。 他 社 と の 差 別 化 もりぞうの戸建注文住宅は、国産銘木 ｢木曾ひのき｣ を使用した 住まいづくりを特徴としています。 森林資源を守るために「伐って、使って、再び植える」という持続 可能な家づくりへの取り組み、素材・長寿命・健康・デザインへの こだわりを通じ、同業他社との差別化を図っています。 グループ間での高いシナジー効果 当社の不動産販売事業のノウハウと、
Slide 27: 目次
目次 １．会社概要 ２．事業概要 ３．事業計画及び成長可能性 Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved. 26
Slide 28: 事業計画 達成状況
03 事業計画 達成状況 【総括】 単年目標は達成するも、中期的には減速要因あり Action１ 新商品開発による収益力の向上 従来メゾネット型戸建タイプを展開していたアテレーゼについて、 達成 1LDKタイプを新たに開発し・1棟を販売 開発中物件も多数あり、新たな収益の柱として積極的に展開予定 インバウンド需要の回復にあわせ、福岡で簡易宿泊所用地も仕入済み Action２ 建売住宅の安定した販売体制の構築 想定を上回る住宅市況の縮小傾向により、 未達成 建売住宅の販売戸数は45戸と低迷 Action３ 人材の採用と成長に応じた緩やかな事業規模の拡大 継続中 新卒・中途による人材の採用と育成に
Slide 29: 事業計画の一部修正
03 事業計画の一部修正 【外部要因】 （マイナス面） 物価上昇に賃金上昇が追い付くまでの、一時的な戸建住宅市況の減少傾向 （プラス面） アフターコロナに伴うインバウンド需要の回復により、簡易宿泊所の開発再開 【対応策】 投資用不動産（主にアテレーゼ、簡易宿泊所）の開発割合を増やすことで、 一定のインカムゲインを得ながら、販売によるキャピタルゲインも得る 【課題】 用地仕入、開発に一定の時間がかかる 【修正内容】 当初３年計画を１年遅らせ、売上50億円達成年度を2026年12月に修正 投資用不動産をグループ全体で積極的に開発し、自社保有件数を増やしつつ、 【今後の方針】 一定の販売を行うことに
Slide 30: 事業計画 4つのAction
03 事業計画 4つのAction Action1 投資用不動産の積極展開による収益力の向上 ・ アテレーゼシリーズ及びコロナ禍で控えていた簡易宿泊所をグループ全体で積極 的に開発します ・ 自社保有件数を増やしつつ、一定の販売を行います Action2 建売住宅はやや慎重に継続展開 ・ 住宅市況や金利動向を慎重に見極めつつ継続展開 ・ 在庫過多にならない開発ペースを維持 Action3 人材の採用と成長に応じた緩やかな事業規模の拡大（継続） ・ 新卒採用後3年教育で戦力化し、今後の事業規模拡大のキーマンを育成します ・ 新卒及び中途採用により、毎年3名の増員を実施します Action4 シナ
Slide 31: 事業計画 資金調達及び資金使途
03 事業計画 資金調達及び資金使途 第２回・第３回新株予約権（本新株予約権）の概要 ・本新株予約権の行使により総額4.8億円（差引手取概算額）の資金調達 ・自己資本の増強と流動性の向上を目指す 行使期間：2023年12月12日～2026年12月11日 第２回新株予約権 第３回新株予約権 調 達 金 額 （差引手取概算額） 約2.2億円 約2.6億円 行 使 価 額 800円 900円 （2023/12末終値の約214.5％） （ 2023/12末終値の約241.3％） 株 式 数 300,000株 300,000株 行 使 完 了 後 約22.8億円 約25.4億円 自 己 資 本 （202
Slide 32: 事業計画 資金調達及び資金使途
03 事業計画 資金調達及び資金使途 第２回・第３回新株予約権（本新株予約権）の資金使途 差引手取金額 具体的な資金使途 支出予定時期 （百万円） Ⅰ 第２回新株予約権 ① M＆A又は戦略的提携のための成長投資 200 2023年12月～2026年12月 ② 当社グループの不動産開発資金 29 Ⅱ 第３回新株予約権 ② 当社グループの不動産開発資金 200 2023年12月～2026年12月 ③ 当社グループの人的資本投資資金 60 合計 489 M&Aについて、現時点ではM&A仲介業者等から継続的に案件情報を収集し、比較検討しています 具体的な進捗があった場合には、適切な開示を行うとともに、
Slide 33: 事業計画 今後の成長イメージ
03 事業計画 今後の成長イメージ 安定した成長と収益力の向上 P27の達成状況及びP28の一部修正 を踏まえた事業計画に変更しています。 従来2025年に売上50億、営業利 Action１ 投資用不動産の積極展開による収益力の向上 益4億を目標としておりましたが、上記 の計画変更により、2026年に売上50 Action２ 建売住宅はやや慎重に継続展開 億、営業利益5億に変更いたしました。 Action３ 人材の採用と成長に応じた緩やかな事業規模の拡大（継続） Action4 シナジー追求によるもりぞうの黒字化（継続） 売上高 営業利益 もりぞう もりぞう 6,000 損益連結 黒字化 5,
Slide 34: 主要なリスクと対応策
03 主要なリスクと対応策 成長に影響する 顕在化する 顕在化した場合の 対応策 事業上のリスク 可能性／時期 影響の程度 人材確保 採用活動の不調や 採用と育成に積極的な投資 低／中長期 中～大 の動向 想定を上回る離職 を行い、優秀な人材を確保 用地を安定的に確保し、 土地価格 土地価格が 中／中長期 中 割安価格で購入できる の動向 大きく高騰 仕組みの構築 建築コスト 建築コストが 原価管理の徹底、 中／中長期 中 の動向 大きく高騰 適切な外注先の選定と確保 不動産投資 不動産投資の需要が 入居率や利回りの高い 中／中長期 中 の動向 大きく低下 魅力的な物件の企画・開発 ※その他の
Slide 35: 本資料お取り扱い上のご注意
本資料お取り扱い上のご注意 本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している 情報および合理的であると判断する一定の前提に基づいており、当社としてその実現を約 束する趣旨のものではありません。 実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。 投資をおこなう際は、投資家の皆様ご自身の判断でなさるようお願いいたします。 本資料に関するお問い合わせ先 株式会社 グランディーズ 管理部 TEL 097-548-6700 Copyright© 2024 GRANDES,Inc. All rights reserved.