Invincible Investment Corp. · TSE:8963
Invincible Investment — FY2025 Earnings Presentation
88 slides from Invincible Investment's earnings presentation, Feb 26, 2026
Slide 1: インヴィンシブル投資法人 2025年12月期 決算説明資料
インヴィンシブル投資法人 2025年12月期 決算説明資料 TSE Code : 8963 2026年2月26日
Slide 2: 目次
目次 Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー 3–4 Ⅳ. 住居運用状況 Ⅱ. 2025年12月期決算と2026年6月期・2026年12月期業績予想 Ⅳ-1. 住居の業績について 31 Ⅱ-1. 2025年12月期決算概要 6 Ⅳ-2. 住居ポートフォリオの賃料改定状況 32 Ⅱ-2. ポートフォリオ収益構成 7 Ⅴ. 財務の状況 34 Ⅱ-3. 2026年6月期業績予想の概要 8 Ⅵ. サステナビリティに関する取組み 36-37 Ⅱ-4. 2026年12月期業績予想の概要 9 Appendix (1) Ⅱ-5. ICN91物件の売上とGOPの推移（実績と予想） 10 1. 投資主優待 39 Ⅱ-6.
Slide 3: Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー
Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー
Slide 4: Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー(1)
Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー(1) ◼ 当期はホテルの業績向上及び2025年8月に取得した物件の収益寄与により大幅な増収増益。営業収益は、前期比13.9％増、前年同期比11.9％増の 28,591百万円となった ◼ 当期純利益は前期比16.2％増、前年同期比10.2％増の16,688百万円 2025年12月期 実績 ◼ 1口当たり分配金は前期比15.4％増、前年同期比10.3％増の2,186円で、2025年8月25日に公表した予想値（2,127円）を2.8％、また、2025年 12月17日に公表した予想値（2,143円）を2.0%上回った。年間合計額は4,081円となり、商号をインヴィンシブ
Slide 5: Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー(2)
Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー(2) ◼ 当期のケイマン2ホテルは、ザ・サンシャイン・ホテル&スイーツの大規模改修工事の売止めの影響があったものの、ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・ リゾート＆スパの業績向上により、RevPARは前年同期比6.3%増の245米ドルとなった 海外ホテル ◼ 米ドルベースの運営委託収益は、前年同期比16.7%の増加となった ポートフォリオ ◼ 2026年6月期及び2026年12月期の双方で、リニューアルオープンしたザ・サンシャイン・ホテル&スイーツの増収効果により、米ドルベースの運営委託収益は前 年同期比の増加を見込む。一方、円高進行の想定により
Slide 6: Ⅱ. 2025年12月期決算と業績予想
Ⅱ. 2025年12月期決算と2026年6月期・2026年12月期 業績予想
Slide 7: Ⅱ-1. 2025年12月期決算概要
Ⅱ-1. 2025年12月期決算概要 ◼ 当期は、海外ホテルからの運営委託収益が、主に季節要因により前期比減になったものの、国内既存ホテルの業績向上及び2025年8月の新規取得物件による賃料増加等によ り大幅な増収増益。営業収益は前期比13.9%増の28,591百万円 ◼ 当期純利益は前期比16.2%増の16,688百万円、1口当たり分配金は、同15.4%増の2,186円で着地。 1口当たり分配金は、2025年8月25日公表の予想値（2,127 円）を2.8%上回った 主な差異要因 （単位：百万円） 差異 営業収益 2025年6月期 2025年12月期 • 2025年6月末時点保有物件の収益増
Slide 8: Ⅱ-2. ポートフォリオ収益構成
Ⅱ-2. ポートフォリオ収益構成 ◼ 当期の営業収益は、国内既存ホテルの業績伸長及び2025年8月の新規取得物件による賃料増加等により、前年同期比11.9%の増加となった 営業収益の構成比1 運営委託収益 （ケイマン） 受取配当金 （シェラトン） 変動賃料ホテル （変動部分） 変動賃料ホテル （固定部分） 固定賃料ホテル 住居 商業施設 2019年 2023年 2024年 2025年 （百万円） 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 運営委託収益2 3,240 20.0% 1,397 8.4% 3,914 24.6% 2,123 11.3% 4,774 22.
Slide 9: Ⅱ-3. 2026年6月期業績予想の概要
Ⅱ-3. 2026年6月期業績予想の概要 ◼ 2026年6月期は、受取配当金（シェラトン）が、TMK1の借入コスト増加により前年同期比で減少するものの、2025年8月の新規取得物件による賃料増加及び国内既存ホテルの業績向上による賃料の増 加により、営業収益は前年同期比5.9％増の26,581百万円、営業利益は1.6％増の17,212百万円を見込む ◼ 当期純利益は、支払利息の増加等に起因する営業外費用の増加により、前年同期比0.1%減の14,354百万円を見込む。1口当たり分配金は中期的な分配金の安定性を維持するため利益剰余金を活 用し、1,895円を予定 ◼ なお、2025年11月の国会答弁
Slide 10: Ⅱ-4. 2026年12月期業績予想の概要
Ⅱ-4. 2026年12月期業績予想の概要 ◼ 2026年12月期は、受取配当金（シェラトン）が、TMK1の借入コスト増加により前年同期比で減少するものの、国内既存ホテルの業績向上によるホテル賃料の増加及び2025年8月の新規取得物件の通 期寄与による賃料増加により、営業収益は前年同期比1.7％増の29,077百万円、営業利益は0.9％増の19,476百万円を見込む ◼ 当期純利益は、支払利息増加等の要因による営業外費用増加により、前年同期比1.9%減の16,369百万円を見込む。1口当たり分配金は、中期的な分配金の安定性を維持するため利益剰余金を活 用し、2,186円を予定 ◼ なお、前頁の
Slide 11: Ⅱ-5. ICN91物件の売上とGOPの推移
Ⅱ-5. ICN91物件の売上とGOPの推移1（実績と予想） ◼ 当期は客室売上、料飲部門売上、その他売上の全てで前年同期比増を達成。また、ICNによるGOPPAR（販売可能室数に対するGOP）を最大化する戦略が引き続き奏功し、 各種コストの上昇圧力がある中でも、GOP比率は前年同期比で0.4ポイント上昇 ◼ 2026年6月期、2026年12月期は、大阪万博の宿泊需要剥落の影響等により、GOP比率は微減となるも、GOP自体はほぼ前年並みとなる見通し（日中関係悪化に伴う需 要への影響は、6月期のKPIについては部分的に織り込み済み。12月期に関しては織り込まれていない2 ） 6月期 12月期 （
Slide 12: Ⅱ-6. ICN101物件の売上とGOPの推移
Ⅱ-6. ICN101物件1の売上とGOPの推移2（実績と予想） ◼ 2026年2月26日付「ポートフォリオの運用実績（2026年1月）に関するお知らせ」より、国内ホテルポートフォリオの運用実績の開示対象物件は、「ICN91物件」から、 「ICN101物件」に変更。ICN101物件のKPIについて、2024年及び2025年の実績並びに2026年の予想は以下の通り（日中関係悪化に伴う需要への影響は、6月期のKPI については部分的に織り込み済み。12月期に関しては織り込まれていない3） 6月期 12月期 （十億円） （十億円） +6.8% +3.9% +7.8% +7.0% その他売上 その他売
Slide 13: Ⅱ-7. ICN91物件のKPI
Ⅱ-7. ICN91物件のKPI1 （実績と予想） ◼ 当期は、7月に日本で災害が発生するという風説や、11月の国会答弁に端を発する日中関係悪化により、一部の国からのインバウンド需要に影響があったが、大阪万博に伴う需 要等により、全てのKPIが前年同期を上回った ◼ 2026年は、大阪万博終了後の一定の反動減を想定しているが、ポートフォリオ全体として、引き続き緩やかな成長を見込む（日中関係悪化に伴う需要への影響は、6月期の KPIについては部分的に織り込み済み。12月期に関しては織り込まれていない2） 6月期 12月期 年間 6月期 12月期 年間 ADR +1.6% RevPAR +8.2%
Slide 14: Ⅱ-8. ICN101物件のKPI
Ⅱ-8. ICN101物件のKPI1 （実績と予想） ◼ 2026年2月26日付「ポートフォリオの運用実績（2026年1月）に関するお知らせ」より、国内ホテルポートフォリオの運用実績の開示対象物件は、「ICN91物件」から、 「ICN101物件」に変更。ICN101物件の2024年及び2025年の実績並びに2026年の予想は以下の通り（日中関係悪化に伴う需要への影響は、6月期のKPIについては部 分的に織り込み済み。12月期に関しては織り込まれていない2） 6月期 12月期 年間 6月期 12月期 年間 ADR +1.6% RevPAR +8.4% +2.9% +2.3% +2.6% (円)
Slide 15: Ⅱ-9. 日中関係悪化の影響
Ⅱ-9. 日中関係悪化の影響 ◼ ICN101物件の宿泊売上高に占める中国人・香港人のシェアは、2025年11月の国会答弁に端を発する日中関係悪化前の時点で1割未満と限定的であり、国内客と他国・他 地域からの海外客のシェアが大宗を占める ◼ 2025年11月以降の中国人・香港人からの宿泊売上高は、日中関係悪化の影響により前年同月比で減少しているが、ウェイトの大きい国内客と他の海外客セグメントの成長が 当該減少の影響を吸収・緩和する形で推移している ICN101物件の宿泊売上高の構成比 （宿泊客国籍別、24年11月-25年10月） ICN101物件の宿泊売上高の前年同月比較（宿泊客国籍別） （十
Slide 16: Ⅱ-10. ケイマンホテルKPI
Ⅱ-10. ケイマンホテルKPI （実績と予想） ◼ 当期は、ザ・サンシャイン・ホテル&スイーツの大規模改修工事の売止めの影響があったものの、ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパの業績向上により、 RevPARは前年同期比6.3%増加 ◼ 2026年は、リニューアルオープンしたザ・サンシャイン・ホテル&スイーツの増収効果により、RevPARの伸長を見込む。競合ホテルの開業に起因する需給悪化に伴う業績への影響に ついては、コロナ禍で減便したケイマン諸島への航空便数の回復が進めば、緩和され、業績は向上することが期待される 6月期 12月期 年間 6月期 12月期 年間
Slide 17: Ⅱ-11. 資本的支出及び減価償却費
Ⅱ-11. 資本的支出及び減価償却費 ◼ 本投資法人は、ICNと協働して、物件の収益力向上のための戦略的CAPEXの実施に取組んでいる ◼ 2025年は、ホテルマイステイズプレミア浜松町、ホテルマイステイズ福岡天神南（次頁参照）を含む複数の物件で魅力的なリターンを見込める各種バリューアップ工事を推進 ◼ 2026年も、投資主価値向上を企図して、引き続き戦略的CAPEXを積極的に行っていく ①減価償却費 11,836 （百万円） 10,844 ②フリー・キャッシュ 1,348 (①-③-④) 1,355 1口当たり 余剰FFO3 9,332 176円 (②+③) 7,992 7,964 7,74
Slide 18: Ⅱ-12. 戦略的CAPEX事例
Ⅱ-12. 戦略的CAPEX事例： ホテルマイステイズプレミア浜松町、ホテルマイステイズ福岡天神南 ◼ ホテルマイステイズプレミア浜松町、ホテルマイステイズ天神南において競争力強化を目的に戦略的CAPEXを実施。ROIはそれぞれ29.0%、18.7％を見込む ホテルマイステイズプレミア浜松町 ホテルマイステイズ福岡天神南 • 本物件はインバウンド需要の取り込みに強みを持つホテル • 本物件は、福岡市内中心部という好立地に強みを持つ、国内外客双方のレ • インバウンド率の上昇とともに収益を伸ばしてきたが、改装前のインバウンド率 ジャー・ビジネスの広範な需要に対応可能な宿泊特化型ホテル 経緯 は高
Slide 19: Ⅱ-13. 戦略的CAPEXの過去事例
Ⅱ-13. 戦略的CAPEXの過去事例（抜粋） ◼ 戦略的CAPEXにより収益力は回復・伸長し、高いROIが期待できる フサキビーチリゾートホテル 名称 ホテルマイステイズ飯田橋 ホテルマイステイズ日暮里 アートホテル新潟駅前 ＆ヴィラズ 竣工年 1990年 1987年 1982年1 1985年 主な改装内容 • 全客室リニューアル • 全客室リニューアル ヴィラタイプの10室をリニューアル • 全客室・レストラン・宴会場を • ルームミックスの変更と部屋数 • 従来のセミダブルベッドから、 （本物件の客室総計398室の リニューアル を増加することで、定員増加 バンクベッド又はダブルベッドに
Slide 20: ホテル運営状況と市場環境
Ⅳ.ホテル運営状況と市場環境
Slide 21: Ⅲ-1. 日本の宿泊市場動向
Ⅲ-1. 日本の宿泊市場動向 ◼ 2025年は国内客、訪日外国人客双方の旺盛な宿泊需要の結果、日本の宿泊市場は前年から＋16.0％成長 日本で支出された宿泊費の総計1（十億円） 増加率 訪日外国人客 国内客 20 （注1）出所：国土交通省「旅行・観光消費動向調査」及び「インバウンド消費動向調査」に基づき本資産運用会社が作成
Slide 22: Ⅲ-2. インバウンドの市場動向
Ⅲ-2.インバウンドの市場動向 ◼ 2025年の訪日外国人数は前年比15.8％増と順調に成長。なお、11月以降は日中関係の悪化の影響により、中国・香港からの旅行者数は前年比で減少するも、引 き続き旺盛な他国/地域からのインバウンド需要が当該影響を吸収・緩和している ◼ 2025年の訪日外国人平均旅行消費額に関しては、買物代をはじめ、前年同期比で減少する支出費目もある中で、宿泊費は9.7%増と順調な伸びを示した。旅行の 構成要素における宿泊の優先順位の高さが示唆される 訪日外国人数１ 訪日外国人平均旅行消費額2 年間値 月間値（2025年11月以降の前年同月比較） (百万人) (百万人) 凡例:
Slide 23: Ⅲ-3. 地方の訪日外国人宿泊者数の政府目標
Ⅲ-３.地方の訪日外国人宿泊者数の政府目標 ◼ 2026年度からの観光立国推進基本計画の素案1にて、政府は、「地方2の訪日外国人の延べ宿泊者数を、2030年に1.3億人泊にする」という目標を設定 ◼ 当該目標は、2024年の実績値の約2.6倍もの大きさであり、目標達成に向けた地方の訪日外国人の宿泊者数増は、魅力的な地方物件を保有する本投資法人の業績の追い 風になると期待される 訪日外国人の延べ宿泊者数 ICN91物件の客室売上の構成（2024年）3 （百万人泊） （百万円） 政府のアクション(例) • 戦略的な訪日プロモーションの実施 ‒ アジア市場でのリピーター獲得を 企図した宣伝 • 地方
Slide 24: Ⅲ-4. 国内客の市場動向
Ⅲ-4. 国内客の市場動向 ◼ 2025年の国内客の宿泊消費額は、宿泊単価の堅調な伸びに牽引されて成長 国内客の宿泊費総計1 ＝ 国内客の宿泊を伴う延べ旅行者数1 × 国内客の旅行当たりの宿泊単価1 （十億円） （百万人） （円） （注1）出所：国土交通省「旅行・観光消費動向調査」に基づき本資産運用会社が作成 23
Slide 25: Ⅲ-5. ICNによる取組み
Ⅲ-5. ICNによる取組み ◼ 宴会・会議については、宴会を伴う会議が引き続き増加。料金改定により単価アップも実現し、宴会・会議共にコロナ禍前を上回る売上実績を達成 ◼ インバウンド需要は、引き続き、台湾、韓国、中国を重要なマーケティング対象国としつつ、今後流入増を見込む東南アジア向けOTAへの露出を強化 ◼ 中長期の法人契約や福利厚生利用が増加。多様化するニーズに応え、顧客基盤を拡大 2025年12月期に実施した様々な取組み 会議・宴会 積極的な提案営業による売上拡大 <2025年実績> • 宴会・会議については、宴会を伴う会議が引き続き増加。料金改定により単価アップも実現し、 宴会・会議
Slide 26: Ⅲ-6. ICN：今後の見通しと戦略
Ⅲ-6. ICN：今後の見通しと戦略 ◼ 中国・香港発のインバウンド需要が高いエリアや団体ツアー受入ホテルへの影響には注視が必要となるものの、その他の国・地域からの需要は引き続き旺盛で、 総じて堅調な伸びが期待される見通し ◼ 国内のビジネス需要は堅調に推移。レジャーについても、5月の連休需要や夏休み及び秋の行楽シーズン、年末年始の帰省・旅行需要は安定的に推移する 見込み。一方で、中国・香港からの需要減の影響を受けるエリアについては、市場全体の価格下落による影響を注視 国内需要の想定 インバウンド需要の想定 レジャー ビジネス レジャー ビジネス ✓ 年始の帰省・旅行需要や3月・5月の ✓ 対
Slide 27: Ⅲ-7. シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの取組み
Ⅲ-7. シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの取組み ◼ 宿泊部門は、日本での地震発生に関する風説の影響により、中国・香港からのインバウンド団体需要に鈍化が見られたものの、国内需要獲得への早期の戦略的移行や修学旅行及びMICE需要確保が功を奏し、 ADRは安定的に推移 ◼ 会議・宴会1については、2019年12月期と比べ、開催件数は減少傾向にあるものの、1件当たりの平均参加人数の増加により、売上高は増加 ◼ ウェディングは、婚礼市場全体が縮小する中、付加価値の提案と新たな体験型施策を通じて需要の獲得に注力。週末を中心に模擬挙式や婚礼試食会などの小規模のフェアを高頻度で開催し、成約機会
Slide 28: Ⅲ-8. 試算：ビジネス/レジャー需要の動向
Ⅲ-8.試算：ビジネス/レジャー需要の動向 ◼ 一定の前提に基づいた本試算によると、ICN73物件1の稼働率は、観光目的の利用に牽引される形で伸長。ホテル市場全体も同様のトレンドを呈している (①、②) ◼ 国内客の、観光目的の旅行の割合も上昇しており、本投資法人がリゾートタイプのホテルを拡充する戦略に合理性があると考えられる（③） ビジネス目的2 ① ICN 73物件 観光目的2 目的別 稼働率 の推移 ビジネス目的3 ①と②の 出典と ② 計算方法 ホテル は異なる 観光目的3 市場全体 訪日外国人4 国内客5 ③ 観光目的の旅行の割合 N/A6 （国内客・訪日外国人） (注1) 2023
Slide 29: Ⅲ-9. ケイマン諸島のホテル事業環境について
Ⅲ-9. ケイマン諸島のホテル事業環境について ◼ 新規ホテル開業が複数計画されていることから、ケイマン観光局は島内における宿泊客受入れキャパシティの拡大を材料に航空会社と増便に向けて交渉。2025年12月期は、閑散期である夏季にJetBlueが 航空便数を削減したものの、繁忙期である冬季に向けてはデルタ航空のNY便が10年ぶりに復活するなど複数の航空会社で増便・就航が見られ、ケイマン諸島への航空便数は前年同期比5.5％増、宿泊訪 問客数は前年同期比2.1%増の191,103人となった。2026年冬～春にかけても引続き増便等がケイマン諸島への宿泊訪問客数の増加を後押しするものと期待される ◼
Slide 30: Ⅲ-10. ホテル供給環境
Ⅲ-10.ホテル供給環境：日本の新規ホテル開発と建築費・人件費の上昇 ◼ 直近の新・増設ホテル計画確認客室数1は、半年前から増加するも、2020年東京五輪準備期間の水準に比して依然低位な水準に留まる ◼ 建設資材費及び労務費が共に大きく増加傾向にあり、今後のホテルの供給は限定的でかつINVが保有する大半のホテルより高い価格帯のホテルが増えると考えられる ◼ 地方の既存フルサービス型、リゾートタイプホテルは、地域経済の担い手、また、災害時の避難先等の社会的役割の担い手等としての重要性が高まるものと考えられる 新・増設ホテル 120,000 (室) 計画確認客室数 の推移1 100,000 80,
Slide 31: Ⅳ. 住居運用状況
Ⅳ. 住居運用状況
Slide 32: Ⅳ-1. 住居の業績について
Ⅳ-1. 住居の業績について ◼ 2025年12月期は、依然継続している都心回帰の流れ及び価格高騰により住宅購入を手控えたファミリー層の賃貸市場流入による需要増を背景に、稼働率向上とレントアッ プの取組みが奏功したことにより、住居41物件のNOIは1,160百万円と、前年同期比1.7%増 ◼ 2026年のNOIについては、修繕費などの費用の増加もあり、前年並みとなる見通し ◼ 住居41物件と商業1物件は、ともに安定的な収益を見込む NOI実績及び予想1 （単位：百万円） 2022年 2023年 2024年 2025年 差異 2026年 差異 2024年実績 2025年実績 41物件ベース 予想
Slide 33: Ⅳ-2. 住居ポートフォリオの賃料改定状況
Ⅳ-2. 住居ポートフォリオの賃料改定状況 ◼ 2025年12月期も、引き続きレントアップにも積極的に取組んだ結果、 新規契約及び更新契約の両方の平均賃料は5期連続で増加した 新規契約の賃料変動件数割合の推移1 更新契約の賃料変動件数割合の推移1 上昇 変化なし 下落 上昇 変化なし 下落 100% 100% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 16.3% 19.9% 14.0% 21.7% 80% 39.3% 35.3% 9.1% 80% 38.9% 14.9% 43.2% 13.1% 56.3% 53.2% 53.6% 22.4% 61.3% 60% 60% 21.
Slide 34: Ⅴ. 財務の状況
| V. ROUSE
Slide 35: Ⅴ. 財務の状況
Ⅴ. 財務の状況 ◼ 当期は、金利上昇リスクに備えるべく、 2025年8月27日の物件取得に伴う新規借入の約6割を固定金利で実施し、従前からの約6割をめどとする固定金利比率の水準を維持 ◼ また、当期に実行した借入れのうち約2割をグリーンローンで調達し、サステナビリティ向上のための取組みを推進 ◼ 今後も、有利子負債の返済期限の分散を進め、適切な平均借入期間、平均有利子負債残存年数及び固定金利比率を維持し、金利上昇リスクの低減を図っていく レンダーフォーメーション（2026年2月26日時点） 各種指標 26/6 26/12 19/12 20/6 20/12 21/6 21/12 22/6 22
Slide 36: Ⅵ. サステナビリティに関する取組み
J vi. arzeuT+ ices ome
Slide 37: Ⅵ. サステナビリティに関する取り組み
Ⅵ. サステナビリティに関する取り組み ◼ 本投資法人は、2025年GRESBリアルエステイト評価において「3スター」、CDP気候変動プログラム評価において「B」スコアを取得 ◼ グリーンファイナンス残高は45,447百万円（有利子負債総額に占める割合は13.0％）、グリーンリース締結率（延床面積割合）は75.2％へ拡大 GRESBリアルエステイト評価 CDP気候変動プログラム評価 2025年のGRESBリアルエステイト評価で3年連続「３スター」を取得 本投資法人は、2025年に初めてCDP気候変動プログラム評価に参加し、 開示評価では5年連続で「Aレベル」を取得 気候変動分野において「B」ス
Slide 38: Ⅵ. サステナビリティに関する取り組み
Ⅵ. サステナビリティに関する取り組み ◼ 本投資法人は、ICNと協働し、設備等の省エネ化を図り、 CO2排出量、エネルギー使用量、水使用量並びに運営コストの削減を実施 ◼ 本投資法人及びICNは、当期も様々な取組みを通じて、防災対策やインクルーシブな社会の構築に貢献 E 環境への取組み 霧島国際ホテル 再生可能エネルギー 環境省補助金 アートホテル小倉ニュータガワ 環境省補助金 ・ 環境省の補助金（国立公園利用施設の脱炭素化推進事業）を活用し、敷地内で自噴して ・ 環境省の補助金（SHIFT事業）を活用し、空調・給湯設備を更新 いる温泉蒸気を使用した空調設備（冷房）を更新 ・ 2026年は、
Slide 39: Appendix (1)
| Appendix (1)
Slide 40: 投資主優待
投資主優待 ◼ 投資主の満足度の向上及び投資主のすそ野の拡大を企図して、投資主優待制度を導入1 ◼ 基準日において投資口を保有する投資主はシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル及びすべてのICN運営のホテル2に投資主優待価格での宿泊が可能 ◼ 投資主優待制度による2025年12月期のホテル利用実績3（売上高）は、前年同期比で約1.1倍と増加した 対象ホテル: シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル 投資主優待制度の概要1 及びICN運営のホテル2 ◼ シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル 対象ホテル ◼ ICN運営のホテル2 ✓基準日時点において本投資法人の投資主名簿に記載
Slide 41: 国別訪日外国人の状況
国別訪日外国人の状況 ◼ 2025年の訪日外国人旅行者数 （42,684千人）は、2024年（36,870千人）と比べて15.8%増となった 主な地域別訪日外国人旅行者数の推移 (千人) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 (前年比) (前年比) (前年比) (前年比) (前年比) (前年比) (前年比) (前年比) (前年比) (前年比) 中国 6,374 +27.6% 7,356 +15.4% 8,380 +13.9% 9,594 +14.5% 1,069 -88.9% 42 -96.0% 189 +347.5% 2,425
Slide 42: 外部成長の実績
外部成長の実績 ◼ ホテルを中心とした外部成長により国内外の様々な地域に広がる高度に分散されたポートフォリオを構築 ◼ INVのホテルポートフォリオは全J-REITの中で最大の資産規模 (参考)J-REITのホテルポートフォリオの 資産総額の推移1 資産規模上位5銘柄 (2026年1月末時点) （十億円） 687 （十億円） 646 653 ホテル 住居 548 515 497 502 494 その他 491 448 353 646 612 266 434 507 233 352 450 450 450 248 177 173 142 181 117 77 96 45 0 58 58 63 7
Slide 43: 2025年8月取得資産の概要
2025年8月取得資産の概要 ◼ 独自性が高く、各エリアで宿泊者にとって魅力があり、今後の成長が期待される地方部のリゾートタイプの物件を中心に、ホテル10物件を総額342億円、平均鑑定NOI利回り 7.0%で取得 ◼ 増資を伴わない、借入と手元資金を有効活用した取得により、EPUの着実な成長を図る 取得資産の概要 取得に伴う借入の概要 (百万円) (百万円) ホテル 鑑定NOI 償却後鑑定 固定/ 年間利息 物件名 所在地 取得価格1 トランシェ 年限 借入額 利率 利率試算値5 タイプ （利回り）2 NOI (利回り)3 変動金利 試算値6 伊良湖オーシャンリゾート 愛知県 リゾートタイプ
Slide 44: ポートフォリオの構成（2025年12月末時点）
ポートフォリオの構成（2025年12月末時点） ポートフォリオ全体 うちホテル (687,350百万円)1 (646,565百万円)1 その他, 0.3% 用途別 住居, 5.6% ホテルタイプ別 投資比率 投資比率2 フルサービス 宿泊特化型 36.4% 36.3% ホテル, 94.1% リゾート 27.4% 海外 海外 地域別 その他 その他 （東北・北関東・中四国） 5.2% 地域別 その他 その他 （東北・北関東・中四国） 5.6% 投資比率3 8.8% 8.8% 投資比率3 8.9% 8.9% 東京23区 東京23区 22.8% 25.2% 北海道 北海道 12.1% 12.6% 首
Slide 45: 国内ポートフォリオマップ
国内ポートフォリオマップ (2025年12月末) 物件数1 ホテル1 住居 その他 156 114 41 1 44 （注1）ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びザ・サンシャイン・ホテル&スイーツの海外資産2物件を含む物件数を記載しています
Slide 46: スポンサーパイプライン
スポンサーパイプライン ◼ フォートレス・インベストメント・グループ (以下「FIG」) 及びその関係法人は、本投資法人が保有するホテル以外に、日本全国に主としてICNが運営する約60のホテル （約7,000室）を管理1 ◼ 本資産運用会社及びFIGは、各ホテルの改装やリブランド、その後の運営状況等を踏まえ、本投資法人による今後の物件取得の可能性について協議を行っている ホテルマイステイズ アートホテル 亀の井ホテル フレックステイイン アイコニアコレクション、他 （注1）上図は、2026年1月31日現在において、FIG及びその関係法人が保有し、主としてICNが運営する物件をご紹介することを目
Slide 47: 鑑定評価額と1口当たりNAVの推移
鑑定評価額と1口当たりNAVの推移 鑑定評価額の推移 （百万円） 775,647 831,061 800,000 期末帳簿価格合計 ポートフォリオ含み益1 767,492 657,902 201,382 700,000 171,708 180,916 629,041 600,000 557,099 560,963 542,336 530,860 532,550 523,699 530,212 532,570 133,259 164,661 500,000 472,263 91,516 65,080 65,307 70,385 120,464 71,895 84,435 89,278 83,96
Slide 48: 為替変動の影響① (2026年6月期業績予想対比)
為替変動の影響① (2026年6月期業績予想対比) 2026年6月期業績予想の前提 • 想定為替レートは145円 • 2026年6月期で生じる運営委託収益（フロー）は29.2百万米ドルを想定 うち、為替予約契約1の対象は17.5百万米ドル、対象外は11.7百万米ドル • 2026年6月期期初で保有する米ドル建て預金及び債権(ストック)は11.3百万米ドル 為替変動の影響 為替レート別の影響額（＝業績予想との乖離額） 為替変動による 影響が反映される科目 145円 影響の概要 125円 135円 155円 (ベースライン) フローへの影響 運営委託収益 為替予約契約対象外の運 営委託収益 (11
Slide 49: 為替変動の影響② (2026年12月期業績予想対比)
為替変動の影響② (2026年12月期業績予想対比) 2026年12月期業績予想の前提 • 想定為替レートは145円 • 2026年12月期で生じる運営委託収益 (フロー)は12.9百万米ドルを想定 うち、為替予約契約1の対象は7.5百万米ドル、対象外は5.4百万米ドル 為替変動の影響 為替レート別の影響額（＝業績予想との乖離額） 為替変動による 影響が反映される科目 145円 影響の概要 125円 135円 155円 (ベースライン) フローへの影響 運営委託収益 為替予約契約対象外の運 営委託収益 (5.4百万米ド -109百万円 -54百万円 － +54百万円 業績予想上の金額 ル) へ
Slide 50: 基準金利の実績と想定
基準金利の実績と想定 金利上昇0.10%pt2につき、 金利上昇0.10%pt2につき、 利息費用66百万円増/6か月 利息費用67百万円増/6か月 ⇒EPU8円減/6か月3 ⇒EPU8円減/6か月3 2025年12月期 2026年6月期 2026年12月期 凡例: 変動金利借入残高 (適用基準金利別) (十億円)1 （注1）金利スワップ契約により金利が固定化されている借入は含まれていません （注2）1M TIBOR、 3M TIBORがともに0.10%pt上昇した場合 （注3）発行済投資口数が本書日付現在の7,646,453口の場合の金額です。なお当該金額は小数点以下を切り捨てした金額です
Slide 51: Appendix (2) – 財務・運営データ
Appendix (2) – 財務・運営データ
Slide 52: 変動賃料ホテルの主要運用データ（1/3）
変動賃料ホテルの主要運用データ（1/3） 稼働率（％） ADR（円） RevPAR（円） GOP（百万円） デイリー比率 海外売上比率 客室数 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 物件名称 所在地 取得年月 （室） 前年同期比 前年 前年 前年 前年同期比 前年同期比 （ポイント） 同期比 同期比 同期比 （ポイント） （ポイント） D1 ホテルマイステイズ神田 東京都千代田区 126 2014年5月 90.6% 1.0 13,477 1.0% 12,214 2.
Slide 53: 変動賃料ホテルの主要運用データ（2/3）
変動賃料ホテルの主要運用データ（2/3） 稼働率（％） ADR（円） RevPAR（円） GOP（百万円） デイリー比率 海外売上比率 客室数 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 物件名称 所在地 取得年月 （室） 前年同期比 前年 前年 前年 前年同期比 前年同期比 （ポイント） 同期比 同期比 同期比 （ポイント） （ポイント） D51 ホテルマイステイズプレミア大森 東京都品川区 232 2017年10月 89.8% 0.9 18,241 -0.9% 16,
Slide 54: 変動賃料ホテルの主要運用データ（3/3）
変動賃料ホテルの主要運用データ（3/3） 稼働率（％） ADR（円） RevPAR（円） GOP（百万円） デイリー比率 海外売上比率 客室数 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 2025年7月-12月実績 物件名称 所在地 取得年月 （室） 前年同期比 前年 前年 前年 前年同期比 前年同期比 （ポイント） 同期比 同期比 同期比 （ポイント） （ポイント） D92 アートホテル日暮里 ラングウッド 東京都荒川区 134 2024年7月 92.8% 1.0 20,888 3.6% 19,3
Slide 55: 財務指標データ
財務指標データ 2022年12月期 2023年6月期 2023年12月期 2024年6月期 2024年12月期 2025年6月期 2025年12月期 項 目 2022年7月1日～ 2023年1月1日～ 2023年7月1日～ 2024年1月1日～ 2024年7月1日～ 2025年1月1日～ 2025年7月1日～ 2022年12月31日 2023年6月30日 2023年12月31日 2024年6月30日 2024年12月31日 2025年6月30日 2025年12月31日 総資産額（百万円） 494,237 496,819 563,393 569,016 680,004 675,146 709,0
Slide 56: 2025年12月期 損益計算書
2025年12月期 損益計算書 2025年6月期 2025年12月期 2025年1月1日～ 2025年7月1日～ 増減 項 目 2025年6月30日 2025年12月31日 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 営業収益(1) 25,107,832 100.0 28,591,573 100.0 3,483,741 13.9 賃貸事業収入 19,841,850 26,062,113 6,220,262 運営委託収益 4,172,732 1,870,955 △2,301,777 受取配当金 1,093,248 658,504 △434,743 営業費用 8,172,38
Slide 57: 2025年12月期 貸借対照表 – 資産の部
2025年12月期 貸借対照表 – 資産の部 2025年6月期 2025年12月期 増減 項 目 2025年6月30日 2025年12月31日 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 資産の部 流動資産 現金及び預金 29,949,793 24,637,567 △5,312,225 信託現金及び信託預金 12,855,155 14,762,526 1,907,371 営業未収入金 7,722,980 9,269,773 1,546,793 預け金 2,275,778 2,638,068 362,289 前払費用 1,438,177 1,349,918 △88,258
Slide 58: 2025年12月期 貸借対照表 – 負債・純資産の部
2025年12月期 貸借対照表 – 負債・純資産の部 2025年6月期 2025年12月期 増減 項 目 2025年6月30日 2025年12月31日 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 負債の部 流動負債 営業未払金 824,238 1,136,347 312,108 1年内償還予定の投資法人債 5,000,000 5,000,000 - 1年内返済予定の長期借入金 25,042,000 53,150,200 28,108,200 未払金 10,321 10,935 613 未払費用 467,500 503,315 35,815 未払法人税等 605 605 -
Slide 59: キャッシュ・フロー計算書／金銭の分配に係る計算書
2025年12月期 キャッシュ・フロー計算書／金銭の分配に係る計算書 2025年6月期 2025年12月期 2025年6月期 2025年12月期 2025年1月1日～ 2025年7月1日～ 項 目 項 目 2025年1月1日～ 2025年7月1日～ 2025年6月30日 2025年12月31日 金額（千円） 金額（千円） 2025年6月30日 2025年12月31日 営業活動によるキャッシュ・フロー 当期未処分利益 （千円） 22,976,459 25,175,428 税引前当期純利益又は税引前当期純損失（△） 14,366,975 16,689,602 分配金総額 （千円） 14,490,0
Slide 60: 物件収支（1/5）
物件収支（1/5） (単位：千円） 物件番号 A26 A28 A29 A30 A32 A33 A34 A35 A37 A38 A39 A40 A41 A43 A44 A45 A46 A47 A48 日神 グロース グロース グロース グロース アクシーズ カレッジ グロース カレッジ エメラルド サンクレスト ベルファース グランリール 渋谷本町 シティハイツ ワコーレ フォロス パレステージ メゾン メゾン メゾン メゾン ルート立川 タワー スクエア ベレール目黒 メゾン スクエア 物件名 ハウス 石神井公園 上野御徒町 亀戸 マンション 砧 綱島Ⅰ 中村橋 代田橋 五反田 亀戸 新横浜
Slide 61: 物件収支（2/5）
物件収支（2/5） (単位：千円） 物件番号 A103 A104 A106 B18 D01 D02 D03 D04 D05 D06 D07 D08 D09 D10 D11 D12 D13 ロイヤル マイステイズ オフィス ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ロイヤル ロイヤル パークス イオンタウン 新浦安 住宅計 ・商業施設 マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ 物件名 パークス桃坂 パークス新田 シーサ
Slide 62: 物件収支（3/5）
物件収支（3/5） (単位：千円） 物件番号 D33 D34 D35 D36 D37 D38 D39 D40 D41 D42 D43 D44 D45 D46 D47 D48 D49 D50 D51 ホテル ホテル コンフォート フレック フレック スーパーホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル マイステイズ ホテル スーパーホテル コンフォート コンフォート コンフォート コンフォート 高松 東急 マイステイズ ホテル ステイイン ステイイン 東京・ マイステイズ マイステイズ エピナール マイステイズ マイステイズ マイステイズ 新大阪 マイステイズ 物件名 JR上野入谷口
Slide 63: 物件収支（4/5）
物件収支（4/5） (単位：千円） 物件番号 D71 D72 D73 D74 D75 D76 D77 D78 D79 D80 D81 D82 D83 D84 D85 D86 D87 D88 D89 ホテル ホテル フサキビーチ ホテル ホテル ホテル ホテル フレック MyCUBE by ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル 天然温泉 ホテルノルド アートホテル マイステイズ マイステイズ アートホテル リゾート 蓼科グランド マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ ステイイン MYSTAYS マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ 田沢湖レイク
Slide 64: 物件収支（5/5）
物件収支（5/5） (単位：千円） 物件番号 D109 D110 D111 物件番号 D200 D201 ウェスティン・ グランドケイマン・ 亀の井ホテル 亀の井ホテル 亀の井ホテル ザ・サンシャイン・ ホテル計 合計 セブンマイル 合計 物件名 高知 知多美浜 柳川 物件名 ホテル＆スイーツ ビーチ・リゾート ＆スパ （注2） （注2） （注2） （注3） （注3） 計算期間（日数） 127 127 127 - - 計算期間（日数） 184 184 - ① 賃貸事業収入合計 65,373 60,292 61,684 24,377,840 26,062,113 ① 運営委託収益又は運営委託損失
Slide 65: 期末算定価額（1/5）
期末算定価額 （1/5） (単位：千円） 物件 2025年6月末 2025年12月末 増減（注1） 鑑定評価機関 物件名称 取得価格 番号 帳簿価額 評価額 還元利回り 帳簿価額 評価額 還元利回り 評価額 還元利回り （注2） A26 日神パレステージ代田橋 1,251,830 1,067,145 1,430,000 3.8% 1,064,907 1,460,000 3.8% 30,000 -0.1pt アセッツR＆D A28 グロースメゾン五反田 888,200 812,415 1,210,000 3.5% 807,268 1,220,000 3.4% 10,000 -0.1pt アセッツ
Slide 66: 期末算定価額（2/5）
期末算定価額 （2/5） (単位：千円） 物件 2025年6月末 2025年12月末 増減（注1） 鑑定評価機関 物件名称 取得価格 番号 帳簿価額 評価額 還元利回り 帳簿価額 評価額 還元利回り 評価額 還元利回り （注2） A102 リエトコート西大島 1,634,000 1,483,828 2,240,000 3.4% 1,479,919 2,260,000 3.4% 20,000 - 不動研 A103 ロイヤルパークス桃坂 2,910,000 2,305,282 3,100,000 3.8% 2,270,884 3,060,000 3.8% -40,000 - 森井 A104 ロイヤ
Slide 67: 期末算定価額（3/5）
期末算定価額 （3/5） (単位：千円） 物件 2025年6月末 2025年12月末 増減（注1） 鑑定評価機関 物件名称 取得価格 番号 帳簿価額 評価額 還元利回り 帳簿価額 評価額 還元利回り 評価額 還元利回り （注2） D31 ホテルマイステイズ宇都宮 1,237,000 1,164,015 2,330,000 5.2% 1,176,140 2,490,000 5.2% 160,000 - 不動研 D32 フレックステイイン川崎貝塚 980,000 830,255 1,210,000 4.6% 821,741 1,150,000 4.6% -60,000 - 不動研 D33 コンフォ
Slide 68: 期末算定価額（4/5）
期末算定価額 （4/5） (単位：千円） 物件 2025年6月末 2025年12月末 増減（注1） 鑑定評価機関 物件名称 取得価格 番号 帳簿価額 評価額 還元利回り 帳簿価額 評価額 還元利回り 評価額 還元利回り （注2） D68 ホテルマイステイズ金沢キャッスル 5,682,000 5,527,594 5,600,000 4.9% 5,509,882 5,350,000 4.9% -250,000 - 谷澤 D69 アートホテル新潟駅前 5,524,000 5,029,737 6,490,000 5.1% 5,600,936 6,720,000 5.1% 230,000 - 谷澤 D7
Slide 69: 期末算定価額（5/5）
期末算定価額 （5/5） (単位：千円） 物件 2025年6月末 2025年12月末 増減（注1） 鑑定評価機関 物件名称 取得価格 番号 帳簿価額 評価額 還元利回り 帳簿価額 評価額 還元利回り 評価額 還元利回り （注2） D105 亀の井ホテル 草津湯畑 4,682,000 - - - 4,680,290 4,750,000 5.6% - - 大和 D106 熱川オーシャンリゾート 4,187,000 - - - 4,171,066 4,240,000 5.7% - - 不動研 D107 ホテルマイステイズ厚木 3,177,000 - - - 3,197,307 3,210,000 4
Slide 70: ポートフォリオ一覧（1/5）
ポートフォリオ一覧 （1/5） 物件 取得価格 投資比率 賃貸可能 賃貸可能 賃貸面積 リノベーション時期 テナント 稼働率 番号 物件名称 所在地 取得時期 築年時期 （百万円） （％） 戸数（戸） 面積（ｍ2） （ｍ2） （ホテル） 総数 （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注5） A26 日神パレステージ代田橋 東京都杉並区 2005年7月28日 1992年12月 - 1,251 0.2 98 1,771.13 1,644.40 1 92.8 A28 グロースメゾン五反田 東京都品川区 2006年1月30日 2005年7月 - 888 0.1 48 1,051.5
Slide 71: ポートフォリオ一覧（2/5）
ポートフォリオ一覧 （2/5） 物件 取得価格 投資比率 賃貸可能 賃貸可能 賃貸面積 リノベーション時期 テナント 稼働率 番号 物件名称 所在地 取得時期 築年時期 （百万円） （％） 戸数（戸） 面積（ｍ2） （ｍ2） （ホテル） 総数 （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注5） B18 イオンタウン須賀川 福島県須賀川市 2010年2月1日 2005年10月 - 2,320 0.3 1 18,440.58 18,440.58 1 100.0 商業施設計 2,320 0.3 1 18,440.58 18,440.58 1 100.0 D01 ホテルマイステイズ神田
Slide 72: ポートフォリオ一覧（3/5）
ポートフォリオ一覧 （3/5） 物件 取得価格 投資比率 賃貸可能 賃貸可能 賃貸面積 リノベーション時期 テナント 稼働率 番号 物件名称 所在地 取得時期 築年時期 （百万円） （％） 戸数（戸） 面積（ｍ2） （ｍ2） （ホテル） 総数 （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注5） D33 コンフォートホテル富山駅前 富山県富山市 2015年7月16日 2007年3月 2019年11月～2020年2月 979 0.1 150 3,305.64 3,305.64 1 100.0 D34 フレックステイイン川崎小川町 神奈川県川崎市 2015年7月16日 1989年4月
Slide 73: ポートフォリオ一覧（4/5）
ポートフォリオ一覧 （4/5） 物件 取得価格 投資比率 賃貸可能 賃貸可能 賃貸面積 リノベーション時期 テナント 稼働率 番号 物件名称 所在地 取得時期 築年時期 （百万円） （％） 戸数（戸） 面積（ｍ2） （ｍ2） （ホテル） 総数 （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注5） D64 ホテルマイステイズ札幌アスペン 北海道札幌市 2019年7月19日 1995年12月 2017年3月～2017年6月 15,543 2.3 307 15,313.17 15,313.17 1 100.0 D65 アートホテル石垣島 沖縄県石垣市 2019年7月19日 1984年1
Slide 74: ポートフォリオ一覧（5/5）
ポートフォリオ一覧 （5/5） 物件 取得価格 投資比率 賃貸可能 賃貸可能 賃貸面積 リノベーション時期 テナント 稼働率 番号 物件名称 所在地 取得時期 築年時期 （百万円） （％） 戸数（戸） 面積（ｍ2） （ｍ2） （ホテル） 総数 （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注5） 1972年3月、1994年3月、 D91 函館国際ホテル 北海道函館市 2024年7月31日 2017年3月～2018年12月 16,830 2.4 436 34,511.60 34,511.60 1 100.0 2018年11月 2021年9月～2021年11月、 D92 アートホテル
Slide 75: 借入金・投資法人債（1/10）
借入金・投資法人債 （1/10） 借入金（2026年2月26日時点） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) 1ヵ月円TIBOR ニューシンジケートローン (K) きらぼし銀行 961 変動金利 2019年3月29日 2029年3月29日 +0.80000% 1ヵ月円TIBOR タームローン (008) 東京スター銀行 1,190 変動金利 2022年10月13日 2027年10月13日 +0.50000% みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 固定金利 7,521 0.71200%1 2023年3月14日 2026年3月14日 三井住友信託銀行 (スワップ) ニ
Slide 76: 借入金・投資法人債（2/10）
借入金・投資法人債 （2/10） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三井住友銀行 固定金利 9,195 0.69100%1 2023年8月1日 2026年7月16日 三井住友信託銀行 (スワップ) 東京スター銀行 あおぞら銀行 みずほ銀行 ニューシンジケートローン (010) 三菱ＵＦＪ銀行 三井住友銀行 三井住友信託銀行 固定金利 17,574 1.06900%1 2023年8月1日 2028年7月14日 日本政策投資銀行 (スワップ) 東京スター銀行 あおぞら銀行 大垣共立銀行 固定金利 タームローン (016) 三
Slide 77: 借入金・投資法人債（3/10）
借入金・投資法人債 （3/10） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) 固定金利 タームローン (017) 東京スター銀行 1,900 1.05400%1 2023年9月26日 2028年7月14日 (スワップ) 3ヵ月円TIBOR タームローン (018) みずほ銀行 4,321 変動金利 2023年11月29日 2029年11月29日 +0.60000% 固定金利 ＳＢＩ新生銀行 369 1.05200%1 2024年1月16日 2027年3月14日 (スワップ) みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三井住友銀行 固定金利 5,308 1.26500%1
Slide 78: 借入金・投資法人債（4/10）
借入金・投資法人債 （4/10） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) 静岡銀行 3ヵ月円TIBOR 1,238 変動金利 2024年3月14日 2026年3月14日 福岡銀行 +0.20000% ＳＢＩ新生銀行 固定金利 静岡銀行 1,746 1.05200%1 2024年3月14日 2027年3月14日 (スワップ) 福岡銀行 固定金利 350 1.21200%1 2024年3月14日 2028年3月14日 (スワップ) 野村信託銀行 固定金利 350 1.35900%1 2024年3月14日 2029年3月14日 (スワップ) ニューシンジケート
Slide 79: 借入金・投資法人債（5/10）
借入金・投資法人債 （5/10） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) みずほ銀行 ＳＢＩ新生銀行 三菱ＵＦＪ銀行 3ヵ月円TIBOR 2,791 変動金利 2024年7月16日 2030年7月16日 三井住友銀行 +0.60000% あおぞら銀行 ニューシンジケートローン（014） 三井住友信託銀行 みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 3ヵ月円TIBOR 三井住友銀行 5,079 変動金利 2024年7月16日 2031年7月16日 +0.70000% 三井住友信託銀行 日本政策投資銀行 ＳＢＩ新生銀行 福岡銀行 千葉銀行 固定金利 あいち銀行 6,500
Slide 80: 借入金・投資法人債（6/10）
借入金・投資法人債 （6/10） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三井住友銀行 三井住友信託銀行 3ヵ月円TIBOR ニューシンジケートローン（015） 23,067 変動金利 2024年7月31日 2031年7月16日 日本政策投資銀行 +0.70000% 山口銀行 栃木銀行 香川銀行 【グリーンローン】 1ヵ月円TIBOR タームローン（022） 1,250 変動金利 2024年10月11日 2031年3月14日 みずほ銀行 +0.65000% 【グリーンローン】 1ヵ月円TIBOR タームローン（023） 1,2
Slide 81: 借入金・投資法人債（7/10）
借入金・投資法人債 （7/10） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) 【グリーンローン】 みずほ銀行 三井住友銀行 三井住友信託銀行 日本政策投資銀行 ＳＢＩ新生銀行 1ヵ月円TIBOR 6,269 変動金利 2025年3月17日 2030年3月14日 あおぞら銀行 +0.50000% 野村信託銀行 福岡銀行 静岡銀行 あいち銀行 ニューシンジケートローン（017） 香川銀行 【グリーンローン】 みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三井住友銀行 三井住友信託銀行 1ヵ月円TIBOR 日本政策投資銀行 3,745 変動金利 2025年3月17日 2031年3月
Slide 82: 借入金・投資法人債（8/10）
借入金・投資法人債 （8/10） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三井住友銀行 1ヵ月円TIBOR 三井住友信託銀行 3,260 変動金利 2025年7月16日 2030年7月16日 +0.50000% 日本政策投資銀行 ニューシンジケートローン（018） ＳＢＩ新生銀行 あおぞら銀行 1ヵ月円TIBOR 700 変動金利 2025年7月16日 2031年7月16日 +0.60000% 東京スター銀行 1ヵ月円TIBOR 600 変動金利 2025年7月22日 2031年7月16日 +0.60000% 三菱UFJ 銀行
Slide 83: 借入金・投資法人債（9/10）
借入金・投資法人債 （9/10） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) みずほ銀行 スルガ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三井住友銀行 1ヵ月円TIBOR ニューシンジケートローン（019） 山口銀行 10,200 変動金利 2025年8月27日 2030年7月16日 +0.50000% あいち銀行 栃木銀行 香川銀行 日本政策投資銀行 【グリーンローン】 1ヵ月円TIBOR タームローン (026) 500 変動金利 2025年10月15日 2030年3月14日 三菱ＵＦＪ銀行 +0.45000% 【グリーンローン】 1ヵ月円TIBOR タームローン (027
Slide 84: 借入金・投資法人債（10/10）
借入金・投資法人債 （10/10） 投資法人債（ 2026年2月26日時点） 投資法人債の名称 発行日 発行総額 利率 発行年限 償還期限 格付 (百万円) 第２回無担保投資法人債 年率 A＋ 2018年5月25日 1,000 10年 2028年5月25日 （特定投資法人債間限定同順位特約付） 0.800％ （JCR） 第5回無担保投資法人債 年率 A＋ 2019年10月28日 2,000 10年 2029年10月26日 （特定投資法人債間限定同順位特約付） 0.900％ （JCR） 第6回無担保投資法人債 年率 A＋ 2020年3月13日 1,200 10年 2030年3月13日 （特定投資
Slide 85: 投資主の状況
投資主の状況 2025年6月期末時点 2025年12月期末時点 主要な投資主（TOP10） 所有投資口数 割合 所有投資口数 割合 氏名又は名称 氏名又は名称 （口） （％) （口） （％) 1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 1,430,934 18.71 1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 1,315,224 17.20 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 1,377,018 18.00 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 1,278,210 16.71 3 野村信託銀行株式会社（投信口） 407,336 5.32 3 野村信託銀行株式会社（投信
Slide 86: 投資口価格の推移
投資口価格の推移 （円） 投資口価格（左軸） 出来高（右軸） 東証REIT指数 （口） 100,000 450,000 （2026年1月30日時点） 90,000 投資口価格 : 65,400円 400,000 時価総額 : 5,000億円 80,000 350,000 70,000 300,000 60,000 250,000 50,000 200,000 40,000 150,000 30,000 100,000 20,000 10,000 50,000 0 0 Jan-132013年Jan-142014年Jan-152015年Jan-162016年Jan-172017年Jan-18201
Slide 87: 留意事項
留意事項 本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。本 投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問合せください。 本資料で提供している情報は、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律で要求され、又は金融商品取引所上場規則 等で要請される開示書類や運用報告等ではありません。 本資料の内容には、将来予想に関する記述が含まれていますが、現時点で入手可能な情報並びに一定の仮定及び前提に基づくもの であり、現時点では知り得ないリスク及び不確実性が内在しています。将来予想の内容は、このようなリスク、不確実性、仮定及
Slide 88: Memo
Memo Invjncible Investment Corporation