Nippon Prologis Reit, Inc. · TSE:3283
Nippon Prologis Reit — 第11期 Earnings Presentation
68 slides from Nippon Prologis Reit's earnings presentation, Aug 30, 2018
Slide 1: 第11期（2018年5月期）オンライン説明会資料
2018年8月30日 日本プロロジスリート投資法人 第11期（2018年5月期） オンライン説明会資料 プロロジス・リート・マネジメント株式会社 Prologis Park Yoshimi
Slide 2: 目次
目次 Table of Contents Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト 1 Ⅱ. 物流不動産マーケットの概況 13 Ⅲ. 上場5年を経た本投資法人の強み 17 Ⅳ. Ｅコマースと共に成長するプロロジスと本投資法人 24 Ⅴ. 今後の成長戦略 31 Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント 34 Ⅶ. Appendix 42 • 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づ く開示書類や運用報告書ではありません。 • 本書の日付現在、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。 • 本資料は、情報提供を目的と
Slide 3: 第11期（2018年5月期）決算ハイライト
Section Ⅰ 第11期（2018年5月期） 決算ハイライト Prologis Park Ibaraki 1
Slide 4: 第11期（2018年5月期）決算ハイライト
Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト 第11期（2018年5月期）決算ハイライト 着実な資産規模拡大 安定したポートフォリオ運営 NOIの継続的な成長 健全な財務基盤 NOI 1口当たり分配金 1口当たりNAV 資産規模 (1) 期中平均稼働率 14,613百万円 4,373円 207,289円 5,603億円 98.3% （予想比+0.9%） （予想比+1.7 %） パイプライン LTV 取得余力 (2) 含み益 時価総額 (3) 12物件 36.4% 約1,400億円 1,211億円 4,962億円 約1,700億円 1. 取得価格ベース 2. 「取得余力」とはLTVを
Slide 5: NOIの推移
Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト NOIの推移 第11期 NOI (1) 14,613百万円（予想比 (2)+0.9%、前期比+7.2%） （百万円） 15,000 14,613 13,635 13,017 13,000 12,516 11,806 11,193 11,000 9,000 7,000 5,000 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 （2015年11月期） （2016年5月期） （2016年11月期） （2017年5月期） （2017年11月期） （2018年5月期） 1. 不動産賃貸事業損益＋減価償却費 2. 直近の公表済修正後収益予想に基づく数
Slide 6: 1口当たり分配金の推移
Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト 1口当たり分配金の推移 第11期 1口当たり分配金 (1) 4,373円（予想比 (2)+1.7%） （円） 5,000 不動産等売却益を含んでいます。 4,628 4,668 4,500 4,373 4,292 4,195 4,165 4,117 4,006 3,942 3,930 3,949 4,000 3,870 3,500 3,000 2,500 2,000 第6期 第7期 第8期 第9期 (3) 第10期 (3) 第11期 （2015年11月期） （2016年5月期） （2016年11月期） （2017年5月期） （2017年11月期
Slide 7: 資産規模の推移
Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト 資産規模の推移 第7回公募増資に伴う新規取得（予定）資産 つくば 1-A （億円） 7,000 プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク 吉見 市川3 成田1-D 古河3 つくば1-A 3物件 435億円 2物件 183億円 6,000 5,786億円 5,603億円 5,167億円 5,000 4,663億円 4,471億円 4,471億円 4,050億円 4,000 3,000 2,000 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 新規取得予定資産 （2015年11月期）
Slide 8: 第7回公募増資と新規取得物件の概要
Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト 第7回公募増資と新規取得物件の概要 第7回公募増資の概要 新規取得物件の概要 グローバル・オファリング 取得（予定）価格の合計 平均鑑定NOI利回り オファリング形態 （Reg S＋U.S.144A） 発行決議日 2018年2月26日 619億円 4.6% 条件決定日 2018年3月5日 平均築年数 平均賃貸借残存期間 発行価格 1口当たり 224,812円 オファリングの総額 290億円 0.9年 8.1年 新規取得物件：プロロジスグループが開発したAクラス物流施設 マルチ マルチ マルチ テナント テナント テナント BTS BTS つくば
Slide 9: 投資主価値及び流動性の向上–第7回公募増資
Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト 投資主価値及び流動性の向上–第7回公募増資 1口当たり分配金（一時効果調整後）(2) 新規取得資産取得による投資主価値の向上 （円） 4,500 +3.0% 第4回公募増資の効果：3.1% 4,418 第5回公募増資の効果：2.0% 4,400 1口当たり分配金の増加（一時効果調整後） (2) ：0.5% リファイナンス効果 4,291 （第11期予想） 賃料増額等その他 ：0.7% 4,300 3.0% 4,200 4,100 4,000 1口当たりNAVの増加 0 0.4% 新規取得資産取得前 新規取得資産取得後 （第11期予想） （第11
Slide 10: 引き続き豊富なパイプライン
Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト 引き続き豊富なパイプライン パイプライン：優先交渉権取得済5物件を含む12物件・約1,700億円（猪名川プロジェクト除く） 優先交渉権取得済物件 着工済物件（開発中） 計画中資産 マルチ BTS BTS 109,981m2 ＊40,083m2 ＊24,700m2 ＊38,700m2 ＊44,470m2 プロロジスパーク千葉ニュータウン プロロジスパーク仙台泉2 プロロジスパーク神戸4 プロロジスパーク神戸３ プロロジスパーク神戸5 （千葉県印西市） （宮城県仙台市） （兵庫県神戸市） （兵庫県神戸市） （兵庫県神戸市） 2018年9月竣工予
Slide 11: ポートフォリオ稼働率とリース契約更改状況
Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト ポートフォリオ稼働率とリース契約更改状況 上場来11期連続で平均稼働率97%超とプラスの平均改定賃料変動率を維持 リース契約更改状況／期中平均稼働率 (2)の推移 （リース契約更改状況、m2 ） （期中平均稼働率、% ） 300,000 100% 98.3% 98.0% 97.8% 97.7% 97.5% 97.4% 97.3% 200,000 95% 12% 4% 100,000 90% 83% 70% 0 0% 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 （2015年11月期） （2016年5月期） （2016年11月
Slide 12: LTV・取得余力の推移
Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト LTV・取得余力の推移 LTV (1)・鑑定LTV (2) ・取得余力 (3)の推移 取得余力（億円） LTV（%） 2,500 50% 43.5% 43.0% 42.3% 38.7% 38.6% 38.7% 38.5% 38.4% 39.0% 2,000 42.7% 37.8% 40% 41.7% 36.9% 36.4% 40.4% 36.4% 35.1% 34.3% 33.3% 1,500 1,500 32.6% 32.4% 1,400 30% 30.4% 30.0% 1,300 1,000 1,000 1,000 1,000 900 90
Slide 13: 継続鑑定NOI利回り・含み益の推移
Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト 継続鑑定NOI利回り・含み益の推移 継続鑑定NOI利回り (1)・含み益 (2)の推移 含み益（億円） 継続鑑定NOI利回り（%） 2,000 6.0% 5.5% 5.3% 5.2% 5.2% 5.0% 4.9% 4.8% 4.7% 4.6% 4.5% 4.5% 1,500 4.5% 1,211 1,125 989 1,000 3.0% 826 715 533 500 422 1.5% 259 173 101 36 0 0.0% 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 （
Slide 14: 第12期・第13期業績予想
Ⅰ. 第11期（2018年5月期）決算ハイライト 第12期（2018年11月期）・第13期（2019年5月期）業績予想 第11期実績 第12期予想※ 第13期予想 NOI 14,613百万円 15,399百万円 15,414百万円 期中平均稼働率 98.3% 97.8% 98.0% 1口当たり分配金 (1) 4,373円 4,400円 4,431円 LTV (2) 36.4% 37.0% 37.8% リース契約解約違約金収受（一時的収益） +250百万円 差し引き ※第12期の特殊要因調整 173百万円分につき 大阪府北部地震に起因して発生する見込の修繕費（一時的費用） △77百万円
Slide 15: 物流不動産マーケットの概況
Section Ⅱ 物流不動産マーケット の概況 Prologis Park Kitanagoya 13
Slide 16: 先進的物流施設の供給動向とストック
Ⅱ. 物流不動産マーケットの概況 先進的物流施設の供給動向とストック 全国における賃貸用先進的物流施設の供給動向(2) （千m2） 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 予想 累計約20百万m2 先進的物流施設のストック 先進的物流施設 先進的物流施設 • 賃貸用大型・先進的物流 3.9% 施設の2017年12月末まで 1.9% の供給量は約20百万m2 その他 その他 • これらのストックは全倉 98
Slide 17: 倉庫着工床面積の推移
Ⅱ. 物流不動産マーケットの概況 倉庫着工床面積の推移 倉庫着工床面積の推移 • 「旧耐震基準」時代の （千m2） 1961～1980年に建築された 20,000 177百万m2 の倉庫の建替え 18,000 ニーズが顕在化 約177百万m2 • 全倉庫ストック500百万m2 16,000 の平均耐用年数が仮に40年 ～50年程度とすると、年平均 14,000 10百万～12百万m2 程度の 12,000 更新需要が想定される 想定更新需要ライン • 賃貸用大型物流施設の供給 10,000 開始（2002年）以降にも 年間想定更新需要ラインに 8,000 は未到達 6,000 4,000 2,
Slide 18: 大型マルチテナント型物流施設の需給と空室率の状況
Ⅱ. 物流不動産マーケットの概況 大型マルチテナント型物流施設の需給と空室率の状況 首都圏における空室率の推移 (1) （%） （千m2） 30 首都圏 2,000 25 • 2018年6月末日時点の空室率： 1,600 20 5.3%（築1年以上物件は1.6%） 1,200 15 • 2018年予想供給量：約155万m2 5.3% 800 2019年予想供給量：約205万m2 10 5 400 1.6% 0 0 近畿圏 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2018 2019 • 2018年6月末日時点の空室率
Slide 19: 上場5年を経た本投資法人の強み
Section Ⅲ 上場5年を経た本投資法人 の強み Prologis Park Zama 1, Prologis Park Zama 2 17
Slide 20: プロロジス–物流不動産ビジネスのリーダー
Ⅲ. 上場5年を経た本投資法人の強み プロロジス–物流不動産ビジネスのリーダー グローバルのプロロジス 日本のプロロジス ～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流施設開発のパイオニア～ • 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券 • 2002年から2018年5月末日までの間に全国で93物件、 取引所に上場（創業30年超、本社サンフランシスコ） 約620万m2 (1)の物流施設を開発 • 世 界 19 ヶ国 で約6,300 万m2 、約 3,260 棟の物流施設を開 • 日本における先進的大型物流施設の開発シェアは約24％ 発・所有・運営 （第1位） • 約5
Slide 21: グループ内での明確な役割分担
Ⅲ. 上場5年を経た本投資法人の強み グループ内での明確な役割分担 プロロジス 日本プロロジスリート投資法人 幅広いカスタマー・ネットワーク 安定的なポートフォリオ運用力 優れた開発力 機動的な取得力 ファイナンスの 施工管理 計画立案・実行 リーシング 安定稼働物件の取得 物件の取得 物件評価・ 施設設計 収益性の分析 マーケットの 入居決定 開発・運営 保有・運用 分析 開発用地 明確な パイプラインの 先進的な物流施設の 選定・確保 選定・取得 施設竣工→ 役割分担 物流施設の堅実な運用 開発業務を担う カスタマー 資産価値の 進化 入居 成長 維持・向上 資本を回転させながら 資産規模
Slide 22: 42物件のAクラス物流施設のみからなる質の高いポートフォリオ
Ⅲ. 上場5年を経た本投資法人の強み 42物件のAクラス物流施設のみからなる質の高いポートフォリオ 取得（予定）価格の合計： 5,786 億円 (2) 平均築年数： 6.8 年 (2) 稼働率： 98.3 %(3) 平均NOI利回り： 5.3 % (2)(4) / 5.4 % (3)(5) 平均賃貸借残存期間： 4.7 年 (2) ポートフォリオPML値： 1.2 % (2) M-01 プロロジスパーク市川1 M-04 プロロジスパーク大阪2 M-03 プロロジスパーク川島 M-20 プロロジスパーク川島2 M-26 プロロジスパーク茨木 M-09 プロロジスパーク東京大田 M-18 プロロジ
Slide 23: 信用力の高いカスタマーとのリレーションシップ
Ⅲ. 上場5年を経た本投資法人の強み 信用力の高いカスタマーとのリレーションシップ 上位15カスタマー (1) 発行体 賃貸床面積 (3) (m2) 信用格付 (2) 業種 (2) 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 入居施設 AA- 3PL PP尼崎1 PP尼崎2 PP成田1-A&B PP岩沼1 PP常総 PP市川3 PP鳥栖4 A 3PL PP座間1 PP川島 PP鳥栖2 PP東京大田 PP大阪4 PP古河2 - EC PP習志野4 PPつくば1-A - 小売業 PP茨木 PP春日井 A 卸売業 PP神戸 PP神戸2 PP古河1 A/A- EC
Slide 24: 長期的に安定した財務運営
Ⅲ. 上場5年を経た本投資法人の強み 長期的に安定した財務運営 財務ハイライト 格付 LTV (2) 鑑定LTV (3) 取得余力 (4) AA（安定的） 36.4% （第11期末） 30.0% 1,400億円程度 （株式会社日本格付研究所） 37.8% （第13期末予想） 長期負債比率 固定金利負債比率 平均負債残存年数 (5) 平均負債コスト (6) 96.9% 96.5% 5.7年 0.6% 返済期限の分散状況 有利子負債の分散状況 取引金融機関数 14社 長期借入金 短期借入金 投資法人債 三井住友銀行 30.4% （百万円） 40,000 三菱UFJ銀行 29.8% 三井住友信託銀行
Slide 25: 投資口流動性の向上とグローバルなポジショニング
Ⅲ. 上場5年を経た本投資法人の強み 投資口流動性の向上とグローバルなポジショニング 1日当たりの投資口売買代金 (2) 世界の上場物流不動産企業の時価総額比較 （10億米ドル） 日本プロロジスリート投資法人 16.2億円 Prologis, Inc. （アメリカ） 4位 ／ 59銘柄中 Goodman Group （オーストラリア） Duke Realty Corporation （アメリカ） SEGRO Plc （イギリス） Liberty Property Trust 0 5 10 15 20 25 （億円） （アメリカ） DCT Industrial Trust Inc. （アメリカ）
Slide 26: Ｅコマースと共に成長するプロロジスと本投資法人
Section Ⅳ Ｅコマースと共に 成長する プロロジスと本投資法人 Prologis Park Amagasaki 3 24
Slide 27: ＥＣビジネスの大いなる成長可能性
Ⅳ. Ｅコマースと共に成長するプロロジスと本投資法人 ＥＣビジネスの大いなる成長可能性 グローバルにおけるＥＣ市場規模の推移 日本におけるＥＣ市場規模及び普及率の拡大 （兆円） （%） （兆円） （%） 300 291.4 20% 25 12 % 250 更なる 10 % 20 市場拡大 年平均成長率(2016-2022E): 13.4% 15% 年平均成長率(2010-2017): 11.3% 14.4% 16.5 200 8% 15 155.2 150 10% 6% 9.7% 5.8% 10 100 7.8 4% 5% 5 50 2% 33.2 0 0% 0 0% 2010 2011 20
Slide 28: 日本の家庭におけるＥＣの成長
Ⅳ. Ｅコマースと共に成長するプロロジスと本投資法人 日本の家庭におけるＥＣの成長 インターネットで買い物をする世帯割合の増加 全世帯にてＥＣ利用率が増加 49歳までの層は40%以上が利用 （%） （％） 35% 50% 30% 40% 25% 20% 30% 15% 20% 10% 10% 5% 0% 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 ~34歳 35~39歳 40~44歳 45~49歳 50~54歳 55~59歳 60~64歳 65~69歳 70歳~ インターネ
Slide 29: ＥＣ市場成長による物流施設の大規模化（米国）
Ⅳ. Ｅコマースと共に成長するプロロジスと本投資法人 ＥＣ市場成長による物流施設の大規模化（米国） 大規模物流施設に対する需要（米国の事例） • ＥＣ向け物流施設には、 従来型の小売向けの 従来型の小売向け物流施設 ＥＣ向け物流施設 3倍の延床面積が必要 ＥＣテナントは 従来比3倍の - 梱包品の施設内移動 延床面積が のためのスペースが 必要となる 必要 - 多様な商品の取扱い - 返品を含めた相互物流 売上高 延床面積 生産性 効率性 売上高 延床面積 生産性 効率性 10億米ドル 百万SF 米ドル / SF 1,000SF / 10億米ドル 百万SF 米ドル / SF 1,000SF /
Slide 30: ＥＣ向けのパイオニア
Ⅳ. Ｅコマースと共に成長するプロロジスと本投資法人 ＥＣ向けのパイオニア ＥＣテナントのニーズに応えるプロロジス・グループ施設 拡張事例 1 大量の在庫を保管可能な広大 2 従業員を集めやすい立地・ア な倉庫スペース メニティの整備 プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク 市川1 川西 市川3 （マルチテナント型） （BTS型） （マルチテナント型） プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク 習志野3 (1) 習志野4 千葉ニュータウン (1) つくば1-A・1-B (1) （マルチテナント型） （BTS型） （マルチテナント型） （BTS
Slide 31: ＥＣ専業カスタマーとの契約床面積の増加
Ⅳ. Ｅコマースと共に成長するプロロジスと本投資法人 ＥＣ専業カスタマーとの契約床面積の増加 ＥＣ専業カスタマー (1)の賃貸床面積の推移 （m2） 500,000 456,612 450,000 413,369 405,264 404,597 400,000 350,000 319,994 300,000 250,000 200,000 166,446 150,000 第1期末 第3期末 第5期末 第7期末 第9期末 新規取得予定 （2016年5月期） （2013年5月期） （2014年5月期） （2015年5月期） （2017年5月期） 資産取得後 ＥＣ事業者賃貸床面積合計 1. 主として
Slide 32: プロロジスとＥＣカスタマーとの強いリレーションシップ
Ⅳ. Ｅコマースと共に成長するプロロジスと本投資法人 プロロジスとＥＣカスタマーとの強いリレーションシップ 本投資法人のＥＣ専業カスタマー 従来型小売カスタマーがＥＣ拡充 大手ＥＣ専業カスタマーとの強いリレーションシップ 大手小売カスタマーのＥＣ関連物流施設ニーズにも適確に対応 ＥＣ事業者の増加 入居カスタマーの業種別内訳 (1) 小売 通販 12% 17% その他 23% 3PL 48% 1. 2018年5月末日現在。賃貸床面積ベース（新規取得予定資産取得後の数値です） 30
Slide 33: 今後の成長戦略
Section Ⅴ 今後の成長戦略 Prologis Park Narita 3 31
Slide 34: 今後の成長イメージ
Ⅴ. 今後の成長戦略 今後の成長イメージ プロロジス・グループの開発力を活用した着実な外部成長の実現 継続的な外部成長及び更なる安定性の追求 （億円） 10,000 550 1口当たり分配金の 9,000 着実な上昇を目指す 500 4,484円 8,000 資産規模1兆円の 将来的な達成 450 を目指す (2) 7,000 400 6,000 350 5,000 3,275円 300 8,000 4,000 7,500 億円 億円 250 3,000 5,603 5,786 億円 億円 200 2,000 1,000 1,730 150 億円 0 100 第1期 第2期 第3期 第4期 第
Slide 35: まとめ
Ⅴ. 今後の成長戦略 まとめ ▌ Aクラス物流施設のみからなる5,603億円のポートフォリオを安定運用 • 平均NOI利回り5.4%、平均築年7.1年、含み益は1,211億円 ▌ 1口当たり分配金、1口当たりNAVは着実に向上 • 上場以来5年で、1口当たり分配金（一時効果調整後）は36.9%、1口当たりNAVは88.1%上昇 ▌ 引き続き充実したスポンサー・パイプライン • 優先交渉権付与物件と開発中・計画中物件の合計で、12物件約1,700億円を超えるスポンサーのパイプライン ▌ マーケットの需要は底堅く着実な賃料改定を実施 • 上場後11期連続の平均賃料増額改定を実現 • 第12期・第1
Slide 36: プロロジス・グループによるコミットメント
Section Ⅵ プロロジス・グループに よるコミットメント Prologis Park Zama 1 34
Slide 37: プロロジス・グループによるコミットメント
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント プロロジス・グループによるコミットメント 本投資法人の基本理念 本投資法人は、プロロジス・グループのサポートを活用して、着実な資産規模の拡大とその価値の向上に努めます。そして、物流施設の堅実な運営を行うこ とにより、賃貸借契約の直接の当事者であるテナントだけでなく、荷主を含む物流施設の利用者、消費者及び地域社会などの様々なステークホルダーと良好 な関係を構築していき、これにより投資主価値の最大化を実現することを目指します プロロジス・グループは、本投資法人を通じ、以下の3つのコミットメントを持っています Aクラス物流施設の供給による我が国の物
Slide 38: サステイナビリティへの継続的な取組み
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント サステイナビリティへの継続的な取組み 高まる環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）への関心 ESGに対する社会的関心の高まり GPIFがESG指数を採用 ESG投資のもたらす好循環 企業が事業活動を行い、持続的な成長を実現するには、数字として現れる財務情報だけを 国内最大の年金運用機関であるGPIF（年金積 重視するだけでなく、目に見えないESGの要素に配慮し、社会の持続的成長を目指すこと 立金管理運用独立行政法人）が2017年7月、 が重要であるとの認識が高まっています。 環境（Environm
Slide 39: グリーンボンドの発行を準備
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント グリーンボンドの発行を準備 本投資法人初となるグリーンボンドの発行を準備 2018年6月26日にグリーンボンド発行に向けた訂正発行登録書 を提出 プロロジス・グループが制定した「プロロジス・グリーンボン ド・フレームワーク」に対して、サステイナリティクス社より 「セカンドパーティ・オピニオン」を取得 グリーンボンド発行のねらい ESG投資の機会を債券市場へ提供することにより、低炭素社会 の実現に貢献 投資法人債に対する投資家層の需要の拡大を図り、J-REITの デット資金調達力を中長期的に強化 本投資法人の高い”グリーン性”
Slide 40: 環境への取組み～太陽光発電システムの導入
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント 環境への取組み～太陽光発電システムの導入 プロロジス・グループで全26箇所・合計発電出力34.7MWの太陽光発電システムを導入 2.1MW 2.6MW 2.3MW 2.2MW 1.0MW 2.0MW 1.2MW 1.3MW 1.0MW 0.6MW プロロジスパーク川島 プロロジスパーク吉見 プロロジスパーク市川1 プロロジスパーク大阪4 プロロジスパーク座間1 プロロジスパーク プロロジスパーク尼崎1 プロロジスパーク川島2 プロロジスパーク座間2 茨木 プロロジスパーク尼崎2 1.5MW 1.5MW 1.4MW 1.4MW 1.3MW 1.3M
Slide 41: カスタマーへのコミットメント
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント カスタマーへのコミットメント 災害時などにカスタマーの事業継続をサポートする取組み 免震構造の採用 地下水浄化システム、地下貯留槽の導入 災害用発電機の導入 全館に緊急地震速報システムの導入 備蓄倉庫の整備 防災センターへの衛星電話の設置 アメニティの充実 カスタマー向けイベント コンビニエンスストアの設置 シャトルバスの運営 ファミリーフェスタ開催 夏祭り開催 レストランの設置 BBQイベント開催 39
Slide 42: 雇用環境改善に向けた大規模修繕
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント 雇用環境改善に向けた大規模修繕 外壁塗装 プロロジスパーク東京大田 • 施設従業員の憩いの場となる共用棟を新設 • 働く方の憩いの場となるよう、Wi-Fi（無線LAN）や 有線放送（BGM）を導入するほか、天気予報やニュース速報 を表示できるデジタルサイネージを設置 新共用棟 40
Slide 43: 不動産価値維持・向上のための資本的支出
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント 不動産価値維持・向上のための資本的支出 ▌ 計画的修繕の実施 ▌ 防災対策工事の推進 • 物件の機能性の維持・向上 • 大災害発生時のBCP機能をさらに向上 • 外壁塗装や各種設備更新 • カスタマーの事業再開の迅速化を実現 プロロジスパーク尼崎1 受水槽 プロロジスパーク成田1-A&B ▌ 省エネルギー対策の推進 • 館内照明器具を段階的にLED化 • 節電と共に温室効果ガス排出量削減 を実現 プロロジスパーク尼崎2 （イメージ図） LED化 41
Slide 44: Appendix
Section Ⅶ Appendix Prologis Park Amagasaki 3 42
Slide 45: 日本プロロジスリート投資法人の特徴
Ⅶ. Appendix 日本プロロジスリート投資法人の特徴 1. Aクラス物流施設への重点投資 2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する 収益の安定性 4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 5. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 Prologis Park Osaka 2 投資主価値の最大化を実現 43
Slide 46: Aクラス物流施設への重点投資
① Aクラス物流施設への重点投資 42物件のAクラス物流施設のみからなる安定的なポートフォリオ 取得（予定）価格の合計： 5,786 億円 (2) 平均築年数： 6.8 年 (2) 稼働率： 98.3 %(3) 平均NOI利回り： 5.3 % (2)(4) / 5.4 % (3)(5) 平均賃貸借残存期間： 4.7 年 (2) ポートフォリオPML値： 1.2 % (2) 第2期（2013年11月期） 第3期（2014年5月期） 第4期（2014年11月期） 第7期（2016年5月期） 第9期（2017年5月期） 第11期（2018年5月期） 第1期（2013年5月期） 第1回公募増資時 第2
Slide 47: ポートフォリオの特性
① Aクラス物流施設への重点投資 ポートフォリオの特性 物件タイプ別 エリア別 ：第10期末保有物件 1.8% 1.2% 20.2% 3.3% ：第11期中取得物件及び取得予定物件 M ：マルチテナント型物流施設 B ：ビルド・トゥ・スーツ型物流施設 ：グローバル・マーケット 34.5% ：リージョナル・マーケット 59.3% 79.8% B-10 M-06 M-20 マルチテナント型 関東エリア 関西エリア M-21 中部エリア 東北エリア M-19 B-11 ビルド・トゥ・スーツ型 九州エリア B-14 B-03 B-13 築年数別 M-27 賃貸可能面積別 B-04 M-01 M-22
Slide 48: 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン 開発資金の還流 保有 運用 開発 運営 日本におけるAクラス物流施設の開発・運営のパイオニア 物流施設特化型のプライムリート 明確な役割分担 先進的な物流施設の開発・運営業務を担う 物流施設の安定的な運用を行う 安定稼働物件の提供と開発資金の還流の関係を維持 資産規模の拡大と投資主価値の向上に努める 安定稼働物件の提供 させながらビジネスの継続的な成長を図る 優先交渉権取得済物件 着工済物件（開発中） 計画中資産 マルチ BTS BTS 109,981m2 ＊40,08
Slide 49: 首都圏における保有物件とパイプライン物件
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 首都圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2018年5月末日現在 47
Slide 50: 近畿圏における保有物件とパイプライン物件
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 近畿圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2018年5月末日現在 48
Slide 51: テナント及び賃貸借契約満了時期の分散
③ Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 テナント及び賃貸借契約満了時期の分散 テナント分散状況（賃貸面積ベース）(1) 日通・パナソニック 株式会社ジャパネット 6.1% 株式会社ハマキョウレックス 1.9% 1.5% ロジスティクス株式会社 ホールディングス 佐川グローバル 株式会社スタートトゥデイ 5.9% 日本通運株式会社 1.9% 1.4% ロジスティクス株式会社 株式会社ニトリ 5.2% 株式会社日立物流西日本 1.8% 三菱食品株式会社 1.4% 総テナント社数 日立物流コラボネクスト 楽天株式会社 株式会社アルペン 143社 3.7% 株式会社
Slide 52: 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営
Ⅶ. Appendix ④ 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 財務ハイライト 格付 LTV (2) 鑑定LTV (3) 取得余力 (4) AA（安定的） 36.4% （第11期末） 30.0% 1,400億円程度 （株式会社日本格付研究所） 37.8% （第13期末予想） 長期負債比率 固定金利負債比率 平均負債残存年数 (5) 平均負債コスト (6) 96.9% 96.5% 5.7年 0.6% 返済期限の分散状況 有利子負債の分散状況 取引金融機関数 14社 長期借入金 短期借入金 投資法人債 三井住友銀行 30.4% （百万円） 40,000 三菱UFJ銀行 29.8% 三井住友
Slide 53: 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制
Ⅶ. Appendix ⑤ 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 ▌ プロロジス・グループによるセイムボート出資(1) 発行済投資口数の約15%を継続的に保有 ▌ 投資主価値と連動した運用報酬体系の採用 期中報酬 取得・譲渡報酬 期中運用報酬Ⅰ 期中運用報酬Ⅱ 取得報酬 譲渡報酬 当期純利益 譲渡価格×0.5%（上限料率） NOI 取得価格×1.0%（上限料率） （利害関係者に対する譲渡に係る （期中運用報酬Ⅱ等控除前） × （利害関係者からの取得に係る 料率は0.25%（上限料率）） × 7.5%（上限料率） 料率は0.5%（上限料率）） 譲渡損を計上する場合、譲渡報酬は 6%（
Slide 54: 第11期決算サマリー
Ⅶ. Appendix 第11期決算サマリー Asset（資産の部） Equity（純資産の部） Debt（負債の部） • 資産規模(1) 5,603億円 • 時価総額 4,962億円 • 有利子負債残高 2,063億円 物流系J-REIT最大 J-REIT全体の6位 • LTV 36.4% (7) • 含み益(2) 1,211億円 • 1口当たり分配金 （鑑定LTV 30.0% (8)） （含み益率 22.5%） 第11期実績 4,373円 • NOI利回り 第12期予想(5) 4,400円 （第13期末予想 37.8%） 平均鑑定NOI利回り(3) 5.3 % 第13期予想(5) 4,43
Slide 55: 第11期決算概要
Ⅶ. Appendix 第11期決算概要 第11期 第10期 （2018年5月期） （2017年11月期） • 引き続き安定した高い稼働率を維持 • 期中平均稼働率： 98.3% 予想（A） 実績（B） （B）－（A） 実績 （2018年2月26日時点） • 期末稼働率： 98.3% 運用状況（百万円） • 総資産の増加 営業収益 18,279 18,435 +155 19,287 • 3物件 435億円を取得ほか 営業利益 8,675 8,803 +128 10,333 経常利益 7,913 8,076 +163 9,601 当期純利益 7,912 8,075 +163 9,601 第11期
Slide 56: 第12期及び第13期の業績予想
Ⅶ. Appendix 第12期及び第13期の業績予想 • 引き続き安定した高い稼働率を想定 11期 第12期 第13期 （2018年5月期） （2018年11月期） （2019年5月期） • 第12期平均稼働率： 97.8% • 第13期平均稼働率： 98.0% 実績(A) 前回予想 今回予想(B) (B) － (A) 予想 （2018年2月26日時点） 第11期 vs 第12期 運用状況（百万円） 主な収支及び一口当たり分配金 営業収益 18,435 19,085 19,542 +1,107 19,597 の変動要因 営業利益 8,803 8,944 9,260 +456 9,103 •
Slide 57: 1口当たり分配金の前期比変動要因
Ⅶ. Appendix 1口当たり分配金の前期比変動要因 第10期 第11期（2018年5月期） 第12期（2018年11月期） 第13期（2019年5月期） 実績 実績 予想 予想 6,000 5,000 4,373円 4,431円 4,668円 4,400円 +146 +30 +25 +12 +3 +163 +79 +533 +154 +23 +79 +3 +35 △276 +23 △62 △21 4,000 △146 △163 △13 +154 +39 △79 △35 △14 △35 △42 +135 △947 3,000 △41 2,000 1,000 0 第10期 増資に PP 第1
Slide 58: 上場来の分配金及びNAVの推移
Ⅶ. Appendix 上場来の分配金及びNAVの推移 第11期分配金実績：4,373円（前期比－6.3%、予想比＋1.7%） 1口当たり分配金（一時効果調整後）及び1口当たりNAVは上場来11期連続上昇 1口当たり分配金 (1) 1口当たり分配金（一時効果調整後）(1)(2) 1口当たりNAV (1)(3) （円） （円） （円） 5,000 5,000 220,000 207,289 4,484 4,373 200,000 4,000 4,000 180,000 160,000 3,275 3,000 3,000 140,000 120,000 110,195 2,000 2,00
Slide 59: 上場来の投資口価格及び含み益の推移
Ⅶ. Appendix 上場来の投資口価格及び含み益の推移 投資口価格 (1)・含み益 (2)の推移 含み益（億円） 投資口価格（円） 2000 300,000 227,000 250,000 1500 1,211 200,000 1,125 989 1000 826 150,000 715 533 100,000 422 500 259 173 50,000 101 36 0 0 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 （2013年5月期） （2013年11月期） （2014年5月期） （2014年11月期） （201
Slide 60: 第11期（2018年5月期）貸借対照表
Ⅶ. Appendix 第11期（2018年5月期） 貸借対照表 資産の部 第10期末（千円） 第11期末（千円） 負債の部 第10期末（千円） 第11期末（千円） I 流動資産 I 流動負債 現金及び預金 21,091,230 19,994,172 営業未払金 1,434,686 1,088,428 信託現金及び信託預金 4,119,378 4,057,793 短期借入金 6,300,000 6,300,000 営業未収入金 1,178,794 1,537,088 １年内返済予定の長期借入金 - 6,400,000 前払費用 333,265 378,745 未払金 296,133 197,2
Slide 61: 第11期（2018年5月期）損益計算書
Ⅶ. Appendix 第11期（2018年5月期） 損益計算書 第10期（千円） 第11期（千円） 第10期（千円） 第11期（千円） 営業収益 税引前当期純利益 9,601,983 8,076,639 賃貸事業収入 15,944,794 17,173,631 法人税、住民税及び事業税 638 1,183 その他賃貸事業収入 1,272,775 1,261,650 法人税等調整額 10 △26 不動産等売却益 2,069,771 - 法人税等合計 649 1,156 営業収益合計 19,287,342 18,435,281 当期純利益 9,601,334 8,075,482 営業費用 前期繰
Slide 62: ポートフォリオ一覧
Ⅶ. Appendix ポートフォリオ一覧 物件 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資 築年数 鑑定NOI 実績NOI 物件名称 所在地 2 (2) (3) 稼働率 PML値 施工者 番号 （百万円） （百万円） （m ） 比率 （年） 利回り （%） 利回り （%） M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 43,700 125,026 5.9% 9.6 5.3% 5.5% 100.0% 0.6% 鹿島建設 M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 33,500 113,471 4.8% 9.0 5.3% 5.6% 94.7% 0.8% フジタ M
Slide 63: 鑑定評価の概要
Ⅶ. Appendix 鑑定評価の概要 第11期末 第10期末 物件 取得価格 物件名称 鑑定価格（百万円） 直接還元利回り（%） 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 番号 （百万円） (2) (2) 第10期末との差 第10期末との差 （百万円） （百万円） （百万円） （%） M-01 プロロジスパーク市川1 33,900 43,700 500 4.0 0 32,303 11,396 43,200 4.0 M-02 プロロジスパーク座間1 27,900 33,500 -200 4.3 0 26,147 7,352 33,700 4.3 M-03 プロロジスパーク川島 25,600 3
Slide 64: 有利子負債明細
Ⅶ. Appendix 有利子負債明細 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 (2) 摘要 （百万円） 短期 基準金利（全銀協1ヶ月日本円TIBOR） 三井住友銀行、三菱ＵＦＪ銀行 6,300 2017年8月8日 2018年8月8日 借入金 ＋0.17% (3) 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 6,400 0.8101% (4) 2013年12月3日 2018年12月3日 基準金利（全銀協3ヶ月日本円TIBOR） 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 1,000 2014年11月27日 2019年11月27日 ＋0.24% (3) 三
Slide 65: 投資主の状況
Ⅶ. Appendix 投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主要投資主 発行済 15.1% 所有 順位 名称 投資口数 31.9% 投資口数 に対する割合(2) 2.9% 1 プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社 327,590 14.98% 2,185,950口 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 2 327,047 14.96% （信託口） 1.3% 48.9% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 3 295,209 13.50% （信託口） プロロジス・グループ 329,590口 個人・その他 62,678口 4 野村信託銀行株式会社（投信口） 82,916 3.79%
Slide 66: Aクラス物流施設について
Ⅶ. Appendix Aクラス物流施設について ▌ 本投資法人が考えるAクラス物流施設 1. 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する 2. 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している 3. 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね1フロア 5,000㎡超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高（概ね5.5m以 上）、柱間隔（概ね10m以上）が確保されている 4. 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備
Slide 67: 過去の利益超過分配と資本的支出の比較
Ⅶ. Appendix 過去の利益超過分配と資本的支出の比較 （百万円） 4,500 4,000 3,500 内部 留保 46.4% 3,000 1,898 内部 2,500 留保 53.0% 内部 内部 1,764 減価 留保 82.8% 減価 留保 85.1% 2,000 減価 3,205 償却費 資本的 減価 償却費 2,970 償却費 4,088 支出 17.3% 償却費 3,765 705 1,500 3,326 資本的 3,588 支出 18.5% 1,000 615 利益超過 利益超過 分配 36.3% 500 資本的 1,484 分配 28.5% 資本的 946 支出 17.2
Slide 68: 資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社
資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号、一般社団法人投資信託協会会員）