Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2022 Feb Earnings Presentation
72 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Apr 19, 2022
Slide 1: 13th Period (Feb 2022) Earnings Presentation
野村不動産マスターファンド投資法人 13 th 2022年2月期決算説明資料 April 19, 2022
Slide 2: 目次
目次 1. 決算ハイライト 8. APPENDIX ・ 2022年2月期（第13期）決算ハイライト 4 ・ 各種指標の推移 46 ・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 47 2. 外部成長 ・ 貸借対照表 48 ・ 第13期・第14期の取得物件 7 ・ 分配方針と当期の利益超過分配金について 49 ・ スポンサー開発物件との入替 8 ・ 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 50 ・ 外部物件との交換 9 ・ 設立以降の成長の軌跡 51 ・ 資産入替えによる効果 10 ・ 主要指標の推移 52 ・ 外部成長方針 11 ・ ポートフォリオの稼働率・賃料単価 53 ・
Slide 3: 決算ハイライト
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Slide 4: 2022年2月期（第13期）決算ハイライト
2022年2月期（第13期）決算ハイライト 内部留保取崩しの剥離により減配となるも、外部成長・売却益還元等により業績予想比では+17円（3,244円）で着地 一口当たり分配金の増減要因（円/口） 2022年2月期実績 Landport青梅Ⅲ取得 +26 3,288 修繕費の減少 +54 NMF宇都宮ビル売却 ▲7 支払動光熱費の増加 ▲33 駿台あざみ野校売却 ▲2 3,244 95 その他 ▲1 34 3,227 （内部留保取崩し） （売却益） 34 17 （売却益） 24 ▲63 63 ▲44 20 賃料共益費の減少 ▲62 支払利息等の削減 +19 オフィス ▲48 駿台あざみ野校 ▲6
Slide 5: 2022年2月期（第13期）決算ハイライト
2022年2月期（第13期）決算ハイライト （単位：百万円） 第13期実績－第12期実績 主な差異要因（百万円） 2021年8月期 2022年2月期 2022年2月期 (第12期) (第13期) 差異 (第13期) 差異 営業収益 1 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入 ▲24 営業収益 37,519 37,520 1 37,466 54 賃貸事業収入 34,679 34,654 -24 34,767 -112 既存物件の賃料共益費 ▲80 その他賃貸事業収入 2,839 2,703 -136 2,536 166 不動産等売却益 - 1
Slide 6: 外部成長
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Slide 7: 外部成長 ～第13期・第14期の取得物件～
外部成長 ～第13期・第14期の取得物件（4物件320.7億円）～ 物流施設 Landport青梅Ⅲ 居住用施設 プラウドフラット戸越銀座 取得日 「戸越銀座」駅徒歩4分の好立地に所在 2022年1月6日 生活利便施設充実の戸越銀座商店街に至近 取得価格 17,000百万円 鑑定評価額 18,300百万円 NOI利回り 4.5% 好立地と先進的機能を備えた 「カテゴリーマルチ型物流施設」 竣工年月 取得日 2022年3月1日 2020年11月 取得価格 2,550百万円 環境認証 鑑定評価額 2,640百万円 DBJ Green Building 認証 NOI利回り 4.2% ★★★★ BEL
Slide 8: 外部成長 ～スポンサー開発物件との入替え～
外部成長 ～スポンサー開発物件との入替え～ 東京圏・築浅のスポンサー開発物件の取得に合わせ、将来的な競争力低下懸念のある物件を売却 物流施設 オフィス 居住用施設 物件名称 Landport青梅Ⅲ PMO浜松町Ⅱ プラウドフラット戸越銀座 取得価格 17,000百万円 5,500百万円 2,550百万円 取 鑑定評価額 18,300百万円 5,950百万円 2,640百万円 得 築年数 1.1年 1.6年 2.0年 • 首都圏中央連絡自動車道「青 • 都営地下鉄浅草線「大門」駅 • 東急電鉄池上線「戸越銀座」駅 立地・交通 梅」IC より約 2.9km 徒歩2分（3駅5路線利用可能） 徒歩4分
Slide 9: 外部成長 ～外部物件との交換～
外部成長 ～外部物件との交換～ 本投資法人の強みを活かし、希少性の高い大規模居住用施設を外部売主との交換により取得 【取得】 プライムアーバン東中野コート 立地特性 ・ JR中央・総武線「東中野」駅徒歩8分、3駅複数路線が利用可能な 優れた交通アクセス ・ 最寄駅前に各種商業施設が集積する高い生活利便性 物件特性 ・ 全173戸のスケールメリットを活かした共用部や充実したセキュリティ ・ コロナ禍で需要の高まるファミリータイプ（２LDK・３LDK）が充実 交換における本投資法人の強み ・ 野村不動産グループが培ってきた幅広い事業会社とのリレーション ・ 総合型・大型REITならではの交換パター
Slide 10: 外部成長 ～資産入替えによる効果～
外部成長 ～資産入替えによる効果～ 資産入替えを通じたポートフォリオの拡大・クオリティ向上に加え、複数期にわたる含み益の顕在化も実現 ① 売却資金及び手元資金の活用による外部成長 ・ 資産規模の拡大（ポートフォリオ合計 ＋19,780百万円） 【取得】 4物件 取得価格合計 32,070百万円 【売却】 4物件 売却価格合計 13,822百万円 ・ NOIの増加（鑑定NOI ＋757百万円/年） ② ポートフォリオのクオリティ向上 商業 商業 商業 商業 （居住地） （駅前） （居住地） （駅前） 10.6% 5.4% ・ コロナ禍でも堅調な物流・住宅セクターの比率向上 11.4% 5.5%
Slide 11: 外部成長方針
外部成長方針 スポンサー開発物件を中心とした厳選投資を継続、入替え等も活用し分配金成長とポートフォリオクオリティ向上を目指す 【 取 得 】 ・ 高騰するマーケットにおいても、スポンサー開発物件を中心に収益性・競争力を踏まえて厳選投資 ・ 本投資法人の強み（総合型・多様な保有物件）を活かし、交換での外部優良物件の取得も狙う ＜ スポンサー開発物件（注）のクオリティ ＞ ■スポンサー開発物件 ■ポートフォリオ全体 ① 東京圏比率 ② 平均築年数 83.2% 20.0 東京圏 97.9% 7.9 【 売 却 】 将来的な競争優位性（収益性、築年数、商品性、エリア成長性、中長期的な運営等）を勘案して
Slide 12: 内部成長
(3) ATSB RES
Slide 13: 内部成長 ～Office～
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office 積極的なリーシングにより上場来最大規模となる入居を獲得し、稼働率の大幅な引き上げを実現 入退去面積・期末稼働率推移 期末稼働率（%） 退去面積（坪） 入居面積（坪） Net 98.4 入居理由 97.9 99.8 99.8 96.4 99.4 98.9 前向きな理由による入居割合が増加 約4,000坪 21年 22年 22年 上場来 想定 8月期 2月期 8月期 最大 5,825 入居件数 47件 61件 25件 うち、前向き 40件 54件 23件 2,740 3,194 2,254（注） 増床、拠点新設、 （85％） （89％） （92％）
Slide 14: 内部成長 ～Office～
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office 賃料改定での増額継続により、賃料増減率も入替との通算で2%のプラスを実現 賃料改定による賃料増減（注1） 増額改定のみの テナント入替による賃料増減（注1） 増額入替のみの 平均増額率 +4.9％ 平均増額率 +11.4％ 月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率 月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率 （百万円） （百万円） 3.4% 20.7% 3.3% 4.6% 17.6% 15.9% 2.4% 11.4% 7 6 6 3.0% 1.6% 4 7 5 7.0% 15 17 17 17 -1 -0.3% 8 7 -6 -2 （
Slide 15: オフィスセクターの強み ① 物件競争力
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office オフィスセクターの強み ① 物件競争力（立地優位性・ハード面の競争優位性） 最寄り駅迄の徒歩分数（東京圏）（注1） 適切なリニューアルによるクオリティの維持・向上 NMF銀座四丁目ビル 1階エントランスの空きスペースを有効活用し、来訪者の待合いスペースや 商談スペースとして利用できるラウンジを設置 徒歩4～5分 徒歩3分以内 21.9％ 73.5％ うち、7割超が 徒歩5分以内 徒歩5分以内に 95.4％ 複数路線利用可能 Before After 東京圏賃料単価分布（注2） （坪） ■新宿野村ビル ■PMO NMF仙台青葉通りビル 25,00
Slide 16: PMO 物件競争力と商品性
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office ＜PMO＞ 物件競争力として商品性の高さがマーケットでの差別化やパフォーマンス向上を実現 22年2月期リーシング実績 22年8月期リーシング進捗状況 （2022年3月末時点契約済区画） 新規入居 ・・・ 1,191坪 新規入居（予定）・・・ 403坪 賃料増減率 ・・・ ＋3.5％ 賃料増減率 ・・・ ＋6.1％ PMOシリーズの高い商品性が入居につながった事例 PMO八丁堀Ⅲ PMO浜松町 「高いグレード感が取引相手のイメージアップや採用に有利に働く」点を評価 「高いセキュリティによって、特に女性従業員が安心して働ける」点を評価 ■ワンランク
Slide 17: オフィスセクターの強み ② 物件運営力
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office オフィスセクターの強み ② 物件運営力（野村不動産グループの物件運営力） 野村不動産グループの運営力 運営床の大きさと豊富なオフィスラインナップに基づく提案力 （アセットマネジメント） ・ オフィス運営床合計：約60万坪（注1） ・ H¹T（サテライト型シェアオフィス）、H¹O（クオリティ・スモールオフィス）、 PMO、大規模オフィス（新宿野村ビル等）等の幅広いオフィスラインナップ （プロパティマネジメント） テナントへの直接営業体制及び仲介会社との強固なリレーションによるリーシング力 ・ 野村不動産 ビル営業チーム：33名（注2） ➡ 202
Slide 18: 内部成長 ～Logistics～
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Logistics コロナ禍以降も変わらず高いパフォーマンスを実現、再契約においても賃料増額を継続 定期借地契約満了テナントとの増額での再契約 ＜22年2月期満了テナント＞ ＜22年8月期満了テナント＞ ・ Landport板橋：約16,000坪（2テナント） ・ 厚木南ロジスティクスセンターB棟：約7,500坪 （賃料増加率 +2.9%） （賃料増加率 +3.9%） ・ Landport厚木：約5,300坪 （賃料増加率 +2.2%） 厚木南ロジスティクスセンターB棟 期中平均稼働率の推移 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） 再契約を前提に協議中 リ
Slide 19: 内部成長 ～Logistics～ 立地優位性と商品性
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Logistics 安定したパフォーマンスを支える立地優位性と先進的機能を備えた商品性 物流ポートフォリオマップ（東京圏） 先進的物流施設（注）割合（取得価格ベース） 物流ポートフォリオは需要の底堅い外環道エリア・国道16号線に概ね分布 保有物件の9割超が先進的物流施設に該当 先進的物流施設割合 9割超 うち、Landportシリーズ 76.5% Landportシリーズ その他 （注）延べ床面積10,000㎡以上、 柱間隔10ｍ以上、過半以上のフロアが天井高5.5ｍ以上・床荷重1.5ｔ/㎡以上を満たす物件をいいます。 19
Slide 20: 内部成長 ～Residential～
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Residential 稼働重視のリーシング戦略を強化し前年同期を上回る稼働を実現、賃料収入でも前年以上の水準を確保 稼働率推移 2021～2022年 2020～2021年 99% 賃貸事業収入も前年以上を確保 97.8% （注） 22年2月期：6,360百万円 97.0% 97% 21年2月期：6,351百万円 97.3% 96.5% 95% 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 入替時の賃料変動 更新時の賃料変動 月額賃料増減額 月額賃料増減率 月額賃料増減額 月額賃料増減率 （千円） 4.5% 4.3% （千円） 0.4% 0.4% 0.4%
Slide 21: 内部成長 ～Residential～
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Residential スピード感のある物件運営により、重点課題としていたシングル系物件（注1）の稼働回復を実現 スピード感と稼働重視を意識した運営上の取り組み ①競合物件の状況把握の精度向上 ②募集条件変更の頻度アップ ③PM会社と仲介会社とのシステム連携強化 都心5区を中心とした 稼働率引き上げに成功 東京23区内各エリアにおけるシングル系物件稼働率 【参考】 18・19・20年 21年2期 22年2期 稼働率 22年3月末 2月期平均 期中平均 期中平均 差異 速報値（注2） 都心5区 97.9% 94.8% 95.7% +0.8% 97.9% 城南エ
Slide 22: 新しい生活様式に合わせた取り組み
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Residential コロナ禍を経た新しい生活様式に合わせた取り組みの実施 テレワークに対応した間取り変更（プライムアーバン豊洲） 背景 ：テレワーク普及による「+＠」の空間ニーズの増加 施策 ：広めの1Rタイプを1DKタイプへ間取り変更 戸数 賃料増減率 賃料増減額 2 12.4％ 35千円/月 間仕切りを設置し、テレワークニーズに対応 新しい生活様式を踏まえた顧客満足度向上施策 背景 ：在宅時間を充実させたいニーズ 施策 ：生鮮食品が受け取れる「クックパッドマート」設置 施策 ：高級家電の月額制サブスクリプションサービスの提供 （プライムアーバン豊洲等
Slide 23: 内部成長 ～Retail～
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Retail コロナ禍の影響は継続するも、回復傾向にある出店ニーズの取り込みを確実に推進 施設タイプごとの売上状況 ・ 居住地立地型の売上は引き続き堅調 ＜売上状況（2019-2020年同月比）＞ ・ 駅前立地型は緊急事態解除後（10月～）から回復に 物件名 種別 2021-2022年（2019-2020年実績比） 主なテナント 9月 10月 11月 12月 1月 2月 向かうも（UCWはコロナ前水準90％超まで回復）、 居住地立地型（注1） 居住地 97% 98% 93% 90% 96% 101% 食品スーパー、物販 22年1月以降はオミクロン株拡大により
Slide 24: 内部成長 ～Retail～ 物件運営力
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Retail 商業専業プロパティマネジメント会社をグループ内に有する強みが活かされた物件運営 物件運営力がリーシング実績につながった事例 covirna machida GEMS神田 ターゲット顧客層の変化や小割ニーズ GEMSシリーズの既存テナントとの強固な の増加などを踏まえ、ファサードやサイン リレーションにより、出店ニーズの把握と粘 の改修などを実施 り強いアプローチを継続 大型テナント退去区画を ４フロアをリースアップ 複数テナントでリースアップ （22年8月期契約分を含む） 商業専業のPM会社をスポンサーグループに有する強み 前身のジオ・アカマツ
Slide 25: 鑑定評価
4 鑑定評価 25
Slide 26: 鑑定評価
鑑定評価 7割超の物件で鑑定評価額が上昇し、含み益は1,936億円に拡大（前期比+239億円） 用途別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 21年8月期 22年2月期 鑑定CAP 21年8月期 22年2月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 低下 148 物件 218 物件 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 149 物件 78 物件 オフィス 68 534,410 55,862 67 543,030 66,944 上昇 2 物件 1 物件 商業 51 203,725 25,232 50 200,906 24,440 鑑定価格 21年8月期
Slide 27: ファイナンス
5 ファイナンス 27
Slide 28: ファイナンス ～リファイナンス等の状況～
ファイナンス ～リファイナンス等の状況～ リファイナンスでは金利引き下げと一層の長期化を実現し、財務の安定性を継続的にコントロール 2022年2月期のリファイナンス 2022年8月期の返済予定 返済概要（注1） 調達概要 （注2） 返済予定（注3） 総額 30,025百万円 総額 30,025百万円 総額 24,980百万円 平均金利 1.02％ 平均金利 0.59％ 平均金利 0.92％ 平均借入年数 6.6年 平均借入年数 7.9年 平均借入年数 6.7年 有利子負債の状況（期末時点） 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 （第8期） （第9期
Slide 29: ファイナンス ～有利子負債調達の分散状況～
ファイナンス ～有利子負債調達の分散状況～ 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 517,756百万円 名称 （百万円） （％） 発行日 償還期限 借入金 485,756百万円 NMF 3,000 0.87 2014/10/30 2024/10/30 第１回無担保投資法人債 投資法人債 32,000百万円 旧NOF 6,000 1.02 2014/11/25 2024/11/25 第10回無担保投資法人債 NMF 2,000 0.59 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 旧NOF 借入金調達先の分散状況 4,500 2.90 2007/
Slide 30: 業績予想
6 業績予想 30
Slide 31: 2022年8月期、2023年2月期業績予想
2022年8月期（第14期）、2023年2月期（第15期）業績予想 第14期：外部成長での底上げ、売却益の還元等により従前予想比+54円（+1.7％）の増配を想定 第15期：実力分配金水準の維持と売却益の還元等により第14期比同等水準を想定 一口当たり分配金の増減要因（円/口） 2022年8月期（第14期） 2023年2月期（第15期） 2022年8月期（第14期） 賃料共益費の増加 +22 （うち、物流テナント退去 ▲17） 受入動光熱費の増加 +14 3,296 3,289 （半年前予想：3,242円） 支払利息の削減 +3 賃料一時減免の減少 +13 資産運用報酬の増加 ▲13 賃料共益
Slide 32: 2022年8月期、2023年2月期業績予想
2022年8月期（第14期）、2023年2月期（第15期）業績予想 （単位：百万円） 第14期予想ー第13期実績 主な差異要因（百万円） 2022年2月期 2022年8月期 差異 2023年2月期 差異 営業収益 1,241 (第13期) (第14期) (第15期) 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予想 (C) (C)-(B) 賃貸事業収入 613 既存物件の賃料共益費（内、前期の賃料減免の剥離+65） 71 営業収益 37,520 38,762 1,241 38,243 -518 賃貸事業収入 34,654 35,268 613 35,092 -175 物件取得・売却による影
Slide 33: ESGへの取り組み
7 ESGへの取り組み 33
Slide 34: ESGへの取り組み ～活動の軌跡～
ESGへの取り組み ～活動の軌跡～ 2015年からJ-REIT業界初となる取組みを含めて幅広い取り組みを積極的に推進 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2016年9月 2019年5月29日 2021年2月26日 GRESBリアルエステイト 2019年2月 「MSCIジャパンESGセレクト・ 「TCFD（気候関連財務情報開示 評価 重要課題（マテリアリティ）設定 リーダーズ指数」 組入れ タスクフォース）提言」に基づく、 「Green Star」 J-REIT初の長期目標の設定 J-REIT初のシナリオ分析及び財務インパクト 本 （定
Slide 35: ESGへの取り組み ～外部評価～
ESGへの取り組み ～外部評価～ 気候変動への継続的な取組み、業界への波及性等が評価され、環境大臣賞を受賞 「令和3年度気候変動アクション環境大臣表彰（普及・促進部門）」受賞 本投資法人における気候変動の「緩和」と「適応」の継続的な取組み等が評価され、本投資法人が資産の運用を委託する野村不動産投資顧問株式会社が、 環境省主催の「令和3年度気候変動アクション環境大臣表彰（普及・促進部門）」を受賞 気候変動アクション環境大臣表彰の概要 「気候変動アクション環境大臣表彰」は、気候変動への取組みに関して、 優れた功績のあった個人または団体に対して、環境省から表彰を行うもの。 環境省では、地球温暖化対策
Slide 36: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 環境指標推移 環境負荷軽減への具体的取り組み [目標] 2030年度までに70%へ向上（延床面積ベース） 環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施 グリーン認証（3★相当以上） 80.0% 目標水準 （当期に工事完了した事例） グ 70.0% リ 70.0% ① LED化による省エネ促進 ー ・ NMF竹橋ビル ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞ ン 60.0% 56.1% ・ PMO八丁堀 ▲1,382Mwh/年の削減（約▲55.9％） 認 50.0% ・ NMF名古屋伏見ビル 証 ・ 相模原大野台ロジスティクスセンター 40.0% ・ Land
Slide 37: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 地域社会貢献への取り組み GEMSにて「みんな食堂」、「長崎フェア」を開催 ①「みんな食堂」を開催 ②「長崎フェア」を開催 ・ 港区のひとり親世帯の育児・食育支援、子供たちの笑顔のために、GEMS店舗 ・ 地方創生やフードロス対策、テナントへの売上支援を目的に、 がオリジナル恵方巻を創作し、各店舗100世帯（一世帯2本）に無料配布 テナントの要望に応じて長崎県の特産品を買い取り、テナントへ提供 ・ 各店舗ごとに趣向を凝らした恵方巻を提供することで店舗のPRにもつながる （実施物件：GEMS新橋、GEMS大門、GEMS田町） （実施物件：関東圏GEMS） 大阪市×
Slide 38: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） テナント満足度向上のための施策 保有物件（住宅）において、居住者向けの各種サービスを展開 ・ クックパッドマート ・ モノのシェアリングサービス ・・・新鮮な食材をマンション共用部の専用冷蔵庫で好きな時間にピックアップ ・・・高級家電の月額制サブスクリプションサービス 「捨てずに借り換える」というサステナブルな暮らしの提案 保有物件（GEMS）において、テナント売上向上のための各種施策を展開 ・ シェアサイクル・・・交通利便性の向上、在宅ワークによる運動不足の解消 ・ フードトラック・・・GEMS飲食店のフードをマンション等で販売 ・ 移動式店舗・・・良質な食材
Slide 39: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 実効性あるサステナビリティ推進体制 利害関係人取引におけるコンプライアンス体制 本資産運用会社は、サステナビリティ方針に基づく取り組みを継続的かつ組織的に推進するため に、以下の体制を整備 取締役会 ： 原則、年1回 方針及び規程等の承認、サステナビリティ推進状況に関する監視・監督 投資委員会 ： 原則、年2回（目標及び施策の決定） サステナビリティ（目標及び施策等）に関する意思決定機関 サステナビリティ推進会議 ： 原則、四半期に１回 サステナビリティに関する目標・施策の立案、実施状況の確認 サステナビリティ推進最高責任者 ： 投資委員会における意思決定
Slide 40: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） マテリアリティ及び方針 マテリアリティ及び方針 投資ポートフォリオのグリーン化 ガバナンスの充実 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上 ・ 役員における第三者性、多様性を確保したガバナンス体制の構築と、PDCAサイクルの適切 方針 させることを目指します。 な運用を通じた実効性あるサステナビリティ推進体制の構築を目指します。 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又はCASBEE不動産 B+以上をい
Slide 41: ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～
ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～ GRESB評価 DBJ Green Building 認証 BELS 認証 リアルエステイト評価 開示評価 6年連続最高位 「Green Star」 5年連続最高位「A」 MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数 「エコアクション２１」認証・登録（J-REIT初） （環境マネジメントシステム） ■環境省が環境マネジメントシステムの一環として策定した「エコアクション ２１ガイドライン」に基づき、環境経営を推進する事業者を、第三者により 認証・登録する制度 「ESG Annual Report」 の作成 ESGに関する1年間の取組み・活動や、 各
Slide 42: ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～
ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～ 責任投資原則（PRI）への署名 ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、金融業界に対して提唱した「6つの原則」を 実現させるための 投資家のネットワーク TCFD提言への賛同 ■FSBにより、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立された 「気候関連財務情報開示タスクフォース」 ２１世紀金融行動原則への署名 ■環境省が事務局となり2011年10月に策定された、持続可能な社会の形成のために必要な金融機関の 行動指針 気候変動イニシアティブ（JCI）への参加 ■気候変動対策に積極的に取り組む日本の企業や自治体、団体
Slide 43: ESGへの取り組み ～TCFD提言に基づく開示～
ESGへの取り組み ～TCFD提言に基づく開示～ TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同に基づく情報開示 2020年7月に賛同表明したTCFD提言が推奨する気候変動関連開示項目に基づき、本投資法人及び本資産運用会社における気候変動リスク及び機会の概要 に加えて、J-REITで初となる複数のシナリオ分析に基づく財務インパクトの情報開示を実施 （TCFDが推奨する開示項目） 開示項目 開示内容 ガバナンス 気候関連リスク及び機会に関する当該組織のガバナンス 組織の事業・戦略・財務計画に対して気候関連リスク及び機会が 戦略 与える実際の影響及び潜在的な影響 リスク管理 気候関連リ
Slide 44: ESGへの取り組み ～TCFD提言に基づく開示～
ESGへの取り組み ～TCFD提言に基づく開示～ （シナリオ分析に基づく財務インパクトの検証） 「パリ協定」の趣旨を踏まえ、4℃シナ リオ、2℃シナリオ、1.5℃シナリオの3 パターンの シナリオごとに、識別したリスクと機会 の財務的影響額の大きさを検証 各シナリオについて、2030年（中期 的展望）及び2050年（長期的影 響）における影響を検証 44
Slide 45: APPENDIX
8 APPENDIX 45
Slide 46: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 営業収益 百万円 38,139 34,218 34,731 35,428 36,617 36,927 37,577 38,064 37,519 37,520 うち、不動産等売却益 百万円 3,107 587 - 685 6 - - - - 162 賃貸ＮＯＩ 百万円 23,931 23,583 24,475 24,677 25,859 26,357 27,268 27,573 27,008 26,995 ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.2
Slide 47: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 第12期 第13期 第12期 第13期 物件数 51 50 商業施設 物件数 68 67 オフィス 取得価格（百万円） 473,585 471,265 取得価格（百万円） 180,444 178,744 第12期実績（B） 第13期実績（B） 第12期実績（B） 第13期実績（B） （B）－（A） 主な差異要因 自2021年3月1日 自2021年9月1日 （B）－（A） 主な差異要因 自2021年3月1日 自2021年9月1日 区 分 区 分 至2021年8月31日 至2022年2月28日 至2021年8月31日 至2022年2月28日 ＜既存物件賃貸事業損
Slide 48: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第12期 第13期 第12期 第13期 2021年8月31日現在 2022年2月28日現在 2021年8月31日現在 2022年2月28日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） 流動資産 65,116 5.5 52,191 4.4 流動負債 67,577 5.7 68,902 5.8 現金及び預金 50,213 4.2 37,690 3.2 営業未払金 2,588 0.2 1,627 0.1 1年内返済予定の長期借入金 55,0
Slide 49: 分配方針と当期の利益超過分配金について
分配方針と当期の利益超過分配金について 売却益が生じた場合の分配方針 基本的な分配方針 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 留保する場合がある（注1） 10 10 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 売却益相当額の留保 留保 利益超過分配 10 のれん のれん 売却益 10 償却費 20 売却益 利益超過分配 10 償却費 売却益は分配し、 利益超過分配にて 売却益を除く 80 売却益を除く 80 売却益を除く 80 当期 当期 調整 当期 当期 当期 利益 利益 利益分配 利益 利益 利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （※）記載の数値は、イメ
Slide 50: 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド～
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 竣工済・開発中物件及び追加投資額の合計で約7,700億円のスポンサーパイプライン （注） 近年の物流環境の変化と、多様なテナントニーズに対応する、先進的で 時代とともに多様化するビジネスに対応 高い機能性をもつ物流施設 し、中規模サイズでありながら大規模ビル と同等の機能性とグレードを併せ持つ、新 物流の最適化・効率化を追求した施設設計で、テナント満足度向上へ しいカテゴリーのオフィスビル ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が 向上し、取引先が増加す
Slide 51: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と分配金の引き上げを実現 設立時 22年2月期末 物件入替後（注2） 物件数 257物件 298物件 299物件 上位10物件比率 26.8％ スポンサー開発物件を中心とした良質な物件を取得 22.1％ 22.0％ 東京圏比率 79.8％ 83.2％ 83.8％ （注3） 平均築年数 19.3年 築年数の経過等により競争力低下懸念のある物件を売却 20.0年 20.8年 （入替無し→ 26.3年） 分配金（注1） 2,656円 3,244円 （+22.1％） ■ 資産規模（億円） ■ 取得金額合計（
Slide 52: 主要指標の推移
主要指標の推移 営業収益(百万円) ※ ( )内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円) ■売却益 ■居住用施設 ■物流施設 ■商業施設 ■オフィス 平均NOI利回り 36,617 37,520 5.1％ 5.2％ 5.2％ 5.2％ 5.1％ （36,610） 36,927 37,577 38,064 37,519 （37,358） 5.0％ 6 162 6,784 27,268 27,573 27,008 26,995 6,607 6,605 6,893 6,879 6,803 25,859 26,357 5,141 5,065 5,089 4,991 6,654 4,822 4,910
Slide 53: ポートフォリオの稼働率・賃料単価
ポートフォリオの稼働率・賃料単価 期末稼働率（％） 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 オフィス 99.8 99.8 99.4 98.9 96.4 97.9 商業施設 99.1 99.2 99.5 98.8 97.9 97.8 物流施設 100.0 98.5 100.0 100.0 100.0 100.0 居住用施設 96.8 97.3 95.9 96.5 95.8 97.0 宿泊施設 100.0 100.0 100.0 56.9 100.0 100.0 その他 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 全体 99.
Slide 54: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積（坪） 平均賃料単価（円/坪） 退去面積（坪） 入居面積（坪） Net 約4,000坪 想定 5,825 2,740 3,194 2,254 2,255 2,052 （注1） 1,351 18,690 18,879 18,510 18,603 (2,204) (2,272) (1,809) 18,060 18,301 (3,670) (3,130) 約3,000坪 (6,944) 想定 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22
Slide 55: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 契約満了テナントの分散状況（注）（賃料ベース） 8.6% 8.7% 7.4% 7.3% 7.5% 5.8% 5.4% 5.1% 3.1% 1.8% 2.0% 0.0% 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 27年2月期 27年8月期 28年2月期 契約改定の状況 改定対象期 物件名称 備考 2022年2月期 Landport板橋 再契約済 2022年2月期 Landport板橋 再契約済 2022年2月期 Landport柏沼南Ⅱ 協議中（期中改定） 2022年2月期 Landpor
Slide 56: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 入退去戸数（戸） 入替時の賃料変動（％） 入居 退去 Net 減額 据置 増額 1,214 1,260 1,152 1,150 1,110 23.9 987 36.8 61.0 59.5 13.4 5 28 45 136 74.9 75.3 17.5 -143 -91 16.8 62.8 20.8 45.8 -959 16.8 15.0 -1,065 -1,016 23.7 -1,209 -1,293 18.1 -1,351 8.3 9.7 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21
Slide 57: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 賃料収入の内訳（商業全体） 契約期間の分散状況（居住地立地型商業施設）（賃料ベース） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） （百万円） 売上歩合 売上歩合比率 8,000 3.8% 3.0% 19.5％ 6,000 4,000 1.7% 10.9％ 1.0% 8.2% 0.8% 2,000 0.5% 0.3% 0 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 （注）契約期間の定めのない契約（法定更新）は表示していません。
Slide 58: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 総賃貸面積 比率 No テナント名 用途 物件名称 (㎡) (％) Landport川越 1 非開示 物流施設 Landport八王子Ⅱ 173,418.62 8.1 Landport青梅Ⅲ Landport青梅Ⅱ 2 鴻池運輸株式会社 物流施設 88,637.52 4.1 羽生ロジスティクスセンター イズミヤSC八尾店 3 株式会社エイチ・ツー・オー商業開発 商業施設 イズミヤSC千里丘店 70,311.49 3.3 イズミヤSC小林店 4 JP楽天ロジスティクス株式会社 物流施設 Landport東習志野 61,088.01 2.9 5 株式会社イトーヨーカ堂 商業施設
Slide 59: ポートフォリオサマリー（2022年2月期末時点）
ポートフォリオサマリー （2022年2月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） オフィス 67 471,265 543,030 26.5 806,420.26 477,310.08 商業施設 50 178,744 200,906 19.5 387,597.99 360,430.53 商業施設（駅前立地） 23 119,895 129,870 18.9 165,464.48 114,447.59 商業施設（居住地立地） 27 58,848 71,036 21.0 222,133.51 245,982
Slide 60: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年8月期末（第12期） 2022年2月期末（第13期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第13期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第12期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,706 49,900 3.6 3,193 46,
Slide 61: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年8月期末（第12期） 2022年2月期末（第13期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第13期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第12期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-055 東京圏 オフィス PMO平河町 3,410 3,375 4,250 3.2 874 3,363 4,
Slide 62: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年8月期末（第12期） 2022年2月期末（第13期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第13期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第12期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-026 東京圏 商業施設 三菱自動車 東大和店（底地）（注1） 450 455 536 7.6 80 455
Slide 63: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年8月期末（第12期） 2022年2月期末（第13期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第13期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第12期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-017 東京圏 物流施設 Landport柏沼南Ⅰ 9,900 9,665 11,200 4.6 1,534
Slide 64: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年8月期末（第12期） 2022年2月期末（第13期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第13期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第12期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-038 東京圏 住宅 プライムアーバン目黒大橋ヒルズ 2,970 2,797 3,270 4.0 472 2
Slide 65: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年8月期末（第12期） 2022年2月期末（第13期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第13期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第12期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-086 東京圏 住宅 プライムアーバン錦糸公園 1,290 1,152 1,310 4.3 157 1,13
Slide 66: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年8月期末（第12期） 2022年2月期末（第13期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第13期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第12期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-132 東京圏 住宅 プラウドフラット戸越公園 2,580 2,663 2,740 4.0 76 2,654
Slide 67: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2021年8月期末 2022年2月期末 個人 その他 その他の国内法人 （第12期末） （第13期末） 311,165口(6.6%) 324,920口(6.9%) 銀行 145,704 3.1% 139,231 3.0% 2021年8月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 1,153,731口 信託銀行 2,257,436 47.9% 2,203,168 46.7% （第12期末） 2,925,384口(62.0%) (24.5%) 総投資口数 生命保険会社 38,831
Slide 68: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均空室率推移 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 (千坪) （％） 700 10.00 （円/坪） 24,000 新規供給量 9.43 22,901 600 予 測 22年2月 23,000 8.00 6.41 22,000 500 21,000 6.00 400 20,000 22年2月 19,000 300 20,418 4.00 18,000 200 17,000 2.49 2.00 16,000 16,207 100 15,000 14,000 0 0.00 '07 '08 '09 '1
Slide 69: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ ホテル 商業 小売・飲食店-業態別の売上高 19年同月比増減率 訪日外国人数の同月比較 （2021年 vs 2019年） 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 （万人） 400 2019年 0% 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2021年 20% 対2019年同月増減率 0% 300 -20% -40% 200 -50% -60% -80% 100 -100% -98.3%-99.7% -99.6% -99.6% -99.6%-
Slide 70: マーケットレビュー ～売買マーケット～
マーケットレビュー ～売買マーケット～ 期待利回り 業況・取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 不動産業業況 東京圏地価上昇・下落割合の推移 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 0％超3％未満上昇 (pts) 0以上＝良い 比率(%) 日本国債10年複利 横ばい 下落 (%) 100 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 40 5 4.5 50 4 20 3.5 0 3 10Q1 10Q3 11Q1 11Q3 12Q1 12Q3 13Q1 13Q3 14Q1 14Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 19Q1 19Q3 20Q
Slide 71: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 従業員数 168名（うち取締役6名、監査役2名） ※2022年4月1日時点 公式HP https://www.nre-am.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図 監 企画部 査 海外業務企画部 役 ｺﾝﾌﾟﾗ
Slide 72: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2022 Feb Earnings Presentation on 6ix