Ichigo Inc. · TSE:2337
Ichigo — Q2 FY2021 Earnings Presentation
73 slides from Ichigo's earnings presentation, Oct 14, 2020
Slide 1: 2021年2月期 第2四半期 決算説明資料
2021年2月期 第2四半期 決算説明資料 October 14, 2020 いちご株式会社 （2337） Ichigo Inc. © Ichigo Inc. All rights reserved. www.ichigo.gr.jp
Slide 2: 新型コロナウイルス感染症、自然災害により影響を受けられている皆様へ
新型コロナウイルス感染症、自然災害により影響を受けられている皆様へ この度、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および ご関係者の皆様、また、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、 心よりお見舞いを申し上げます。 また、昨今の自然災害により被災された皆様に、心よりお見舞いを申し上げます。 私たちいちごの役職員一人ひとりは、一日も早いご回復、被災地の救済および 被災地域の一日も早い復旧をお祈りいたします。 いちご役職員一同 © Ichigo Inc. All rights reserved. 2
Slide 3: © Ichigo Inc. All rights reserved.
© Ichigo Inc. All rights reserved.
Slide 4: © Ichigo Inc. All rights reserved.
© Ichigo Inc. All rights reserved.
Slide 5: © Ichigo Inc. All rights reserved.
© Ichigo Inc. All rights reserved.
Slide 6: 目次
目次 2021年2月期 上半期連結業績 Appendix 2021年2月期 上半期サマリー いちごのサステナビリティ（ESG） コロナによる影響 財務・各種データ コロナ対応 ： 事業の取り組み コロナ対応 ： 感染防止対策 長期VISION 「いちご 2030」 営業利益 -64%、純利益 -68%、EPS -67%（前年同期比） “サステナブルインフラの「いちご」” 各セグメントにおける損益内訳 「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す いちごの収益モデル 不動産を超え、 「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応 特長 ① ストック収益と
Slide 7: 2021年2月期 上半期連結業績
2021年2月期 上半期連結業績 © Ichigo Inc. All rights reserved. 7
Slide 8: 2021年2月期 上半期サマリー
2021年2月期 上半期サマリー ■ 盤石な収益モデル ■ 堅固なストック収益 （単位 ： 百万円） ストック収益の固定費カバー率 心築（しんちく） アセットマネジメント クリーンエネルギー 193% フロー収益 固定費 3,183 3,930 百万円 百万円 9,713 キャッシュ収益 10,786 7,602 百万円 6,910 4,535 ストック収益 2,179 7,602 1,726 1,078 887 百万円 2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 2021年 ※キャッシュ収益 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月
Slide 9: コロナによる影響
コロナによる影響 アセットマネジメント いちごホテル（3463）の運用フィーは減少 いちごオフィス（8975）への影響は軽微、いちごグリーン（9282）は影響なし 心築 （しんちく） ホテルの売上は緩やかに戻りつつも、本格的な回復には至らず 商業施設の売上はインバウンド特化店を除き、概ね回復傾向 レジデンスの売買は引き続き安定的に推移 クリーンエネルギー 影響なし、引き続き順調に進捗 ■ アセットタイプ別の概況 コロナによる影響 オフィス 8月は例年リーシングが低調だがコロナの影響は軽微、但し今後を要注視 ホテル 緩やかに回復しつつも、本格的な回復には至らず
Slide 10: コロナ対応：事業の取り組み
コロナ対応 : 事業の取り組み 「ハード・インフラ」と「ソフト・インフラ」のさらなる融合による顧客ニーズの 発掘と対応 全テナント様との面談を実施、状況を確認のうえ個別に対応 各種コロナ関連助成制度の情報収集 ■ オフィスビル ■ ホテル 心築の原点の継続した実施による 自社ホテルオペレーターを持つ強みを発揮 リスク対応 − オペレーター不在リスクを回避 − テナント満足度向上 − いちごホテル（3463）保有ホテルの ① 全テナント様へのアンケート実施に オペレーション受託によるスポンサーサポート よる状況把握 − いちごのAIレベニューマネジメントシステム ② ニーズの把握
Slide 11: コロナ対応：感染防止対策
コロナ対応 ： 感染防止対策 感染拡大防止措置、テナント様とのコミュニケーション、情報収集を徹底、 テナント様の安全対策メニューを拡大 ■ コロナ対策啓蒙ポスター アセットタイプ 感染拡大防止に向けた取り組み 手指の消毒液の設置 共通 接触面への抗菌シートの貼り付け コロナ対策啓蒙ポスターの館内掲示 除菌清掃ロボを試験導入し、より多くの清掃員を消毒・除菌等の オフィス 感染拡大防止作業に割当て 壁・床を抗菌に仕上げたフロアの試験導入 ホテル 室内設置の案内等の紙媒体を電子表示に切り替え、接触を回避 商業 テナント様への感染拡大防止ガイドラインの配布 レジデンス 在宅勤務者の増加に伴い、全棟にて
Slide 12: 営業利益 -64%、純利益 -68%、EPS -67%（前年同期比）
営業利益 -64%、純利益 -68%、EPS -67%（前年同期比） コロナの影響を受け、ストック収益 -36%、フロー収益 -68% ■ 2021年2月期 上半期連結業績 （単位：百万円） 2020/02 2021/02 前年同期比 通期予想 上半期（実績） 上半期（実績） 増減率 下限値～上限値 営業利益 15,118 5,452 -63.9% 7,400 ~ 12,900 経常利益 13,189 4,252 -67.8% 5,000 ~ 10,400 純利益 8,612 2,778 -67.7% 3,500 ~ 8,000 1株あたり純利益（EPS） 17.64円 5.77円 -67.3
Slide 13: 各セグメントにおける損益内訳
各セグメントにおける損益内訳 アセットマネジメント : いちごホテル（3463）の運用フィー減 心築 : ストック収益 ホテルの賃料収入減、商業の影響は軽微 フロー収益 レジ以外の売買市場が停滞、3Qに売却172億円計上予定 クリーンエネルギー : 前年同期より6発電所の売電が開始し、順調に成長 （単位：百万円） セグメント利益（営業利益） 売上総利益 主な内訳 セグメント 2020/02 2021/02 前年同期比 2021/02 通期予想 2020/02 2021/02 前年同期比 （）カッコ内前期比増減 上半期（実績） 上半期(実績) 増減率 下限値～上限値 上半期（実績）
Slide 14: いちごの収益モデル
いちごの収益モデル © Ichigo Inc. All rights reserved. 14
Slide 15: 特長① ストック収益とフロー収益の融合
特長 ① ストック収益とフロー収益の融合 ストック収益（主に賃料収入、売電収入、減価償却費（ノンキャッシュ） 、AMのベース運用フィー） フロー収益（主に心築における不動産譲渡益） 37,016 キャッシュ収益 （※） （単位：百万円） 固定費 （固定販管費 + 支払利息） 33,759 28,641 27,953 18,567 15,273 25,393 21,563 14,139 13,015 10,770 18,008 8,986 3,860 13,396 4,591 10,786 18,485 18,450 3,183 14,502 14,939 14,148 14,623 12,57
Slide 16: 特長② 将来収益の着実な拡大
特長 ② 将来収益の着実な拡大 継続的な資産取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない 将来収益（保守的に見積もった鑑定評価ベースの含み益）は着実に拡大 （単位：百万円） 56,221 50,916 45,439 36,797 28,056 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末 ※ 鑑定評価ベースの含み益 ※ 前期に低価法を適用した心築資産の「含み益」 30億円は含まない © Ichigo Inc. All rights reserved. 16
Slide 17: 特長③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現 鑑定評価以上の資産価値を継続的に実証 2.8倍 ■ 心築資産の売却益の推移 2.5倍 鑑定評価ベース含み益 売却による売上総利益 4.4倍 1.6倍 171億円 150億円 120億円 105億円 1.7倍 64億円 59億円 61億円 27億円 31億円 18億円 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 上半期 © Ichigo Inc. All rights reserved. 17
Slide 18: 特長④ 高いキャッシュ創出力
特長 ④ 高いキャッシュ創出力 （単位：百万円） 純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー 3.6倍 ■ 純利益とエコノミック営業キャッシュフローの推移 純利益 エコノミック営業キャッシュフロー 1.7倍 1.4倍 1.3倍 1.2倍 29,492 25,522 21,456 17,116 16,722 14,894 14,018 15,373 12,925 8,201 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 ※ 「エコノミック営業キャッシュフロー」とは、決算短信の表紙に記載のとおり、営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および
Slide 19: 強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤 ■ コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移 （金利） 2.5% 12年 （期間） 10.8年 10.3年 10.2年 10.0年 9.9年 9.6年 9.0年 8.7年 2.0% 8.3年 9年 8.3年 7.6年 7.6年 7.5年 7.8年 1.71% 1.5% 6年 1.41% 1.24% 1.04% 0.97% 1.0% 0.91% 0.91% 3年 加重平均借入期間 加重平均残存期間 加重平均金利 0.5% 0年 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年
Slide 20: 「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長 © Ichigo Inc. All rights reserved. 20
Slide 21: 心築：厳選した取得と売却
心築 ： 厳選した取得と売却 取得（簿価） ： 21,090百万円 いちごオーナーズの取得 レジデンス13物件 （9,778百万円 / 全体の46%） 売却（売上） ： 20,510百万円 いちごオーナーズの売却 13件（16,631百万円 / 全体の81%） − 3Qに海外機関投資家へのレジデンスの売却17,200百万円（売上）を計上予定 いちごのライフスタイルホテル「THE KNOT」が札幌、広島でOPEN ■ 上半期の売買状況 ： 6億円の買い越し （単位：百万円） 取得 売却 （※） 差額 （A）-（B） 件数 簿価（A） 件数 売上高（B） オフィス – – 1
Slide 22: AM：いちごの上場投資法人への成長サポート
AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート オフィス ホテル グリーンインフラ いちごオフィス いちごホテル いちごグリーン 8975 3463 9282 ■ 上場日 ■ 上場日 ■ 上場日 2005年10月12日 2015年11月30日 2016年12月1日 ■ 資産規模 ■ 資産規模 ■ 資産規模 2,023億円（85物件） 519億円（23ホテル） 114億円（15発電所） ■ 分配金利回り（2020年10月9日時点） ■ 分配金利回り（2020年10月9日時点） ■ 分配金利回り（2020年10月9日時点） 5.4% 2.2% 6.6% ・ 世界中の機関投資家が指標とする ・ 地域
Slide 23: クリーンエネルギー：安定収益の拡大
クリーンエネルギー ： 安定収益の拡大（開発中発電所 +46%） 新たに4発電所（9.4MW）が稼働開始 198.8MW 通期では7発電所（21.1MW）の稼働が開始予定 （+17%） 太陽光13.7MW、風力 7.4MW 170.1MW 157.4MW （+8%） 53.0 ■ 発電出力 （2020年10月14日時点） （+16%） （うち風力18.4 ） 24.4 ・ いちご保有 合計 169.3MW 136.3MW 11.7 （うち風力7.4） （うち風力7.4） 稼働中 ： 116.3MW （+21%） 開発中 ： 53.0MW （+46%) 113.1MW 101.8MW （+11%
Slide 24: いちご初の風力発電所「いちご米沢板谷ECO発電所」
いちご初の風力発電所 「いちご米沢板谷ECO発電所」 2020年12月より発電開始予定（発電機出力 7.4MW、FIT価格 22円） 発電設備の多様化と規模の拡大によるクリーンエネルギー事業の成長 ESG評価に基づく「新生グリーンローン」を建設資金として充当 ■ 風力発電機の組み立て風景 ■ 現地風景 【発電所の概要】 発電所名 ： いちご米沢板谷ECO発電所 所在地名 ： 山形県米沢市 風速データ ： 年平均約 8m/s 発電機や増速機を備えた （風力発電所の適地は6m/s以上） 「ナセル」 © Ichigo Inc. All rights reserved. 24
Slide 25: 機動的な自社株買い
機動的な自社株買い 長期VISION「いちご2030」株主還元方針「機動的な自社株買い」を実施 当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に鑑み、自社株買いにより 株主価値の向上を図る 株式の種類 普通株式 取得方法 証券会社による取引一任方式 取得金額（上限） 15億円 取得株数（上限） 550万株（自己株式を除く発行済み株式総数の1.1%） 取得期間 2020年10月15日 ～ 2021年1月13日 （参考）過年度の自社株買い 取得株式総数 平均取得株価 取得価額総額 （発行済株式総数比率） 8,436,500株 2018年2月期 355円 30億円 （1.7%
Slide 26: 「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度 2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約66,000名） ② Jリーグの全クラブと全試合が対象 ※ 新型コロナウイルスの感染状況等により試合チケットの抽選を一時休止しております。 いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します その他いちごJリーグ株主・投資主優待 ■ キッズ向け優待イベント ・ エスコートキッズ ・ ウォーミングアップ見学 ・ ハイタッチキッズ ・ ビッグフラッグベアラー ・ センターサークルシートベアラー ■ 選手サイン入りグッズ ■ オンライ
Slide 27: Appendix：いちごのサステナビリティ（ESG）
Appendix ： いちごのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Inc. All rights reserved. 27
Slide 28: いちごサステナビリティ方針
いちごサステナビリティ方針 環境との調和 事業が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう 積極的に取り組みます 省エネルギー、低炭素化と資源循環 事業の遂行にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、 廃棄物の削減・リサイクル等に努め、また、グリーン調達を推進し、低炭素社会と 資源循環型社会の実現を目指します 法令適応と環境管理体制の整備 環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を 順守し、環境保全に努めます また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します 教育・啓発活動 当方針を
Slide 29: 【ESGの取り組み】環境との調和
【ESGの取り組み】 環境との調和 現存不動産の有効活用 低炭素社会への取り組み 建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」へ クリーンエネルギーの供給とCO2削減 ・ 現存ストックを有効活用し、不動産の経済耐用年数 【年間発電量 147,296,453 kWh】 の長期化、質の向上を図る ・ 現存資源を有効活用し、省資源により環境負荷低減 約49,100世帯分の年間発電量 を図る ※ 年間消費電力 / 世帯 3,000kWh （電気事業連合会資料） 省資源 「壊す」 高効率 【年間CO2削減量 97,215,656 kg】 遊休地の有効活用によるクリーンエネルギーの創出 約42,300台分の年
Slide 30: 【ESGの取り組み】事業活動を通じた社会貢献
【ESGの取り組み】 事業活動を通じた社会貢献 地域活性化・豊かさに向けた取り組み 保有物件のテナント様との取り組み ・ いちごのライフスタイルホテル「THE KNOT」 ・ テナント様全従業員向けのアンケート実施 人と人、人と街、街と歴史を繋ぎ、人が集まる場を提供 ニーズを的確に捉えたテナント満足度の向上 ・ 賑わいの場の創出 ・ 押井守総監督作「ぶらどらぶ」への独占出資 宮交シティ、松戸南部市場等、地域に根差した生活拠点 日本文化のさらなる発展とAKIBAカルチャーズZONE ・ Jリーグのトップパートナー就任 （秋葉原所在）とのシナジー 地域やクラブ、スタジアム運営等、様々な課題を共に解
Slide 31: 【ESGの取り組み】徹底したガバナンス
【ESGの取り組み】 徹底したガバナンス 委員会設置会社への早期移行 独立社外取締役による強固な監督 ・ グローバルベストプラクティスを志向し、2006年移行 ・ 取締役9名のうち5名が社外取締役（全員独立役員） ・ 指名、監査、報酬委員会に加え、任意のコンプライ ・ 東証一部上場企業の社長経験者を社外取締役 アンス委員会を設置 として招聘 ・ 各委員会の過半を独立社外取締役で構成 【2020年2月期～（現任）】 松﨑正年氏（元コニカミノルタ社長） 指名委員会 5名（うち社外取締役 3名） 中井戸信英氏（元SCSK社長） 監査委員会 3名（うち社外取締役 3名） 【2018年2月期以降に退任さ
Slide 32: Appendix：財務・各種データ
Appendix ： 財務・各種データ © Ichigo Inc. All rights reserved. 32
Slide 33: 保有資産（不動産投資）における含み損益
保有資産（不動産投資）における含み損益 鑑定評価額ベースの含み益は約542億円（前四半期末比 +2.2%） ■ 自己保有資産の含み損益 （単位：百万円） 簿価（2020年8月末） 鑑定NOI Cap Rate 直近鑑定評価額 含み損益 地域 （A） （B） （B）/（A） （C） （C）-（A） 東京 94,046 5,351 5.7% 126,014 +31,968 東京以外 108,465 7,200 6.6% 130,708 +22,244 合計 202,511 12,551 6.2% 256,722 +54,212 ※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージ（約47,910百
Slide 34: 「時価ベースB/S」および「ネットリスクベースB/S」
「時価ベースB/S」および当社帰属リスクの「ネットリスクベースB/S」 時価ベース連結バランスシート 合計：3,989億円（資産3,416億円+含み益572億円） 現預金 ノンリコースローン 関連負債等 390億円 472億円 ネットリスクベース連結バランスシート ノンリコースローン 関連資産 合計：3,126億円（資産2,554億円+含み益572億円） 633億円 ノンリコースローン 関連当社出資等 161億円 営業貸付金 13億円 営業貸付金 13億円 営業投資有価証券 6億円 負債 営業投資有価証券 6億円 コーポレートローン 2,421億円 販売用不動産 （社債63億円を含む） 販売用
Slide 35: 徹底的なキャッシュ・フロー経営
徹底的なキャッシュ・フロー経営 前期末に心築資産を固定資産化、減価償却の税効果によりキャッシュを創出 ■ 販売用不動産と固定資産の推移（簿価） （単位：百万円） 固定資産（心築資産のみ） 固定資産比率 販売用不動産 30.1% 84.4% 15.2% 12.8% 7.2% 30,906 140,197 162,327 現金支出のない減価償却費の 164,871 169,358 増加により、ROEが低下するが、 167,186 キャッシュ・フローが向上し、 成長投資に活用 60,410 24,286 29,066 13,124 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019
Slide 36: 高いキャッシュ創出力による強固な収益基盤
高いキャッシュ創出力による強固な収益基盤 将来の成長投資資金確保と強固な収益基盤の両面を備えたいちごの強み 減価償却によるキャッシュの創出 キャッシュ収益の過半がより安定性の高いストック収益 固定費カバー率はコロナ下でも200%弱が下限値 （単位：百万円） 2021年2月期 2021年2月期 2021年2月期 2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 上半期（6M） 通期下限予想 通期上限予想 ストック収益（A） 8,805 12,578 14,502 14,939 18,485 18,450 7,602 14,14
Slide 37: リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比
リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比 2009年2月期末 2014年2月期末 2020年2月期末 リーマンショック時との差異 （リーマンショック時） （Ｓｈｉｆｔ Up 戦略開始） ストック収益 固定費カバー率 75% 140% 234% 3.1倍に増加 10.3年 加重平均借入期間 （全有利子負債） 5.6年 5.6年 3.7倍に長期化 2.8年 2.8年 2.8年 93% 28% 14% 3年以内返済予定 3年超 3年以内 借入割合 3年以内 （全有利子負債） 7% 28% 14% ▲79%減少 3年以内 3年超 3年超 93% 72% 86% 加重平均借入金利 2.22% 1.
Slide 38: セグメント構成
セグメント構成 J-REIT、インフラ投資法人および私募不動産ファンドの運用業 アセットマネジメント 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による 価値向上、売却による利益実現を行う事業 私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業 心築 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより 不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業 わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を クリーンエネルギー 目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発
Slide 39: セグメント別バランスシート（B/S）勘定科目内訳
セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳 （単位：百万円） 営業投資 販売用 販売用 有形 無形 投資 セグメント 現預金 営業貸付金 その他 資産合計 有価証券 不動産 発電設備 固定資産 固定資産 有価証券 アセットマネジメント – – – – – – 736 106 653 1,496 心築 15,593 1,324 617 62,357 – 186,829 2,083 3,019 4,325 276,152 クリーンエネルギー 5,309 – – – – 29,045 195 – 1,292 35,842 全社資産 25,180 – – – – 61 118 1,297 1,
Slide 40: 各セグメントにおける損益内訳（詳細）
各セグメントにおける損益内訳（詳細） （単位：百万円） 売上総利益 セグメント利益（営業利益） セグメント 2020/02 2021/02 2020/02 2021/02 2021/02 通期予想 前年同期比 前年同期比 上半期 上半期 上半期 上半期 （修正後） 増減率 増減率 （前年同期） （実績） （前年同期） （実績） 下限値～上限値 ア セッ トマ ネジ メント 1,163 948 -18.5% 908 606 -33.2% 1,100 ベース運用フィー他 1,078 887 -17.7% – – – – 取得/ 売却フィー他 85 60 -29.5% – – – – 心築 16,2
Slide 41: アセットマネジメント 運用資産残高
アセットマネジメント 運用資産残高 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 項目 （12M） （12M） （12M） （12M） （12M） 上半期 （6M） いちごオフィスリート 運用資産残高（期末） 1,651億円 1,945億円 1,969億円 2,030億円 2,032億円 2,023億円 （公募） ベース運用フィー粗利（実績） 1,016百万円 1,291百万円 1,373百万円 1,426百万円 1,436百万円 733百万円 いちごホテルリート 運用資産残高（期末） 204億円 476億円 509億円 507億円
Slide 42: 心築を軸としたいちごの事業モデル
心築を軸としたいちごの事業モデル いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な 価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造 心築機能を軸とした事業モデル グリーンインフラ 太陽光発電所 取得 いちごグリーン 9282 売却 オフィス 外 いちごオフィス 心築 不動産 部 8975 ホテル 不動産 心を込めて 現存不動産に 売却 新しい価値を創造 いちごホテル 3463 取得 © Ichigo Inc. All rights reserved. 42
Slide 43: 心築の社会的意義
心築の社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会 建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」 ソフト面、ハード面において、いちごの不動産技術、運用ノウハウを活用し、 一つ一つ丁寧に、誠意あるバリューアップにより新たな価値を提供 心築することにより、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る 「心で築く、心を築く」 心築 ・建物改修、修繕 ・遵法性の治癒 ・耐震補強 ・環境化、省エネ化 ・テナント満足度向上 ・美観、快適性の向上 ・建物管理仕様の質向上 等 「壊す」 日本の 高効率 現存ストックの 有効活用 省資源 © Ichigo Inc. All rights reserved
Slide 44: 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ
【参考】 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ 心築による価値向上の典型的な手段 建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、 新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等 NOI（純収益）利回り 5.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合 借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 75%、金利 1.5% 保有期間 3年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント 売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを15%向上した上で売却 【取得時】 ・（年間NOI 110百万円）－（年間金利
Slide 45: 心築：売却における売上総利益率の推移
心築：売却における売上総利益率の推移 ■ 心築の成果による売却時の高い売上総利益率 2021年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 上半期 売上総利益率 13.6% 33.7% 25.5% 28.3% 15.3% （売上高ベース） 売上総利益率 15.8% 50.9% 34.3% 39.5% 18.1% （簿価ベース） 売上高 77,502 35,733 58,693 60,601 20,510 （百万円） 売上総利益 10,562 12,050 14,986 17,158 3,141 （百万円） © Ichigo Inc. All rights re
Slide 46: 不動産ポートフォリオ
不動産ポートフォリオ 首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、商業、ホテル等幅広く 資産価値改善余地のある中規模不動産を積極的に取得 ■ 物件タイプ別残高比率 ■ 地域別残高比率 ■ 地域別残高 ロジスティクス2% (単位：億円) 底地1% 仙台 2% その他 7% その他 2% 大阪 3% 北海道 3% 北海道 名古屋 3% 71 レジデンス 商業 16% 28% 東京以外 首都圏 東京 11% 51% オフィス 25% ホテル 福岡 東京 26% 20% 1,258 仙台 59 ■ 物件規模別残高比率 100億円 その他 名古屋 東京 以上 73 以外 156 11% 10億
Slide 47: 心築資産の内訳 ①
心築資産の内訳 ① 保有する資産 181物件 2,457億円（取得価格） [ 鑑定NOI / 年 計125億円（簿価ベース利回り 6.2%）] ※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージの資産を除く 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) (※3,5) (※4,5) 1 市場 固定 千葉県松戸市 20億円以上 30億円未満 2005/06 48年 0百万円 1,900百万円 – – 2 商業 固定 東京都港区 20億円以上 30億円未満 2005/10 51年 136百万円 1,0
Slide 48: 心築資産の内訳 ②
心築資産の内訳 ② 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ (※1) 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 ( ※3,5) (※4,5) (※2) 27 商業 固定 埼玉県所沢市 10億円以上 20億円未満 2013/11 12年 76百万円 92百万円 – – 29 底地 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上 20億円未満 2014/03 – 114百万円 273百万円 – – 30 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2014/03 36年 51百万円 108百万円 – – 32 商業 固定 福岡県福岡市 10億円以上 20億円未満 2014
Slide 49: 心築資産の内訳 ③
心築資産の内訳 ③ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) (※3,5) (※4,5) 64 商業 固定 東京都品川区 10億円未満 2015/01 – 26百万円 – – – 66 商業 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2015/02 16年 65百万円 8百万円 – – 68 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2015/04 18年 46百万円 79百万円 – – 69 ホテル 固定 大阪府大阪市 20億円以上 30億円未満 2015/05 17年 170百万円 633百万円 –
Slide 50: 心築資産の内訳 ④
心築資産の内訳 ④ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) (※3,5) (※4,5) 121 オフィス 固定 東京都港区 30億円以上 2016/10 19年 1,540百万円 3,450百万円 – – 122 ホテル 固定 三重県志摩市 10億円未満 2017/01 22年 78百万円 73百万円 – – 132 レジデンス 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 17年 51百万円 190百万円 – – 133 ホテル 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 18年 4
Slide 51: 心築資産の内訳 ⑤
心築資産の内訳 ⑤ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) (※3,5) (※4,5) 155 オフィス 固定 東京都品川区 20億円以上 30億円未満 2019/03 35年 169百万円 616百万円 – – 157 オフィス 固定 東京都千代田区 10億円未満 2019/04 37年 52百万円 – – – 158 その他 固定 東京都中央区 10億円以上 20億円未満 2019/05 – 12百万円 – – – 159 商業 固定 東京都渋谷区 20億円以上 30億円未満 2019/
Slide 52: 心築資産の内訳 ⑥
心築資産の内訳 ⑥ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) (※3,5) (※4,5) 61 商業 営業貸付金 東京都新宿区 10億円以上20億円未満 2014/12 57年 120百万円 57百万円 15.26x 51.7% 89 オフィス 販売 東京都武蔵野市 30億円以上 2015/07 31年 131百万円 670百万円 1.72x 13.3% 92 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2015/07 12年 85百万円 353百万円 1.82x 17.7% 13
Slide 53: 心築資産の内訳 ⑦
心築資産の内訳 ⑦ 増減額 想定NOI/年 No. 物件取得区分 取得金額 いちご出資額 想定マルチプル 想定IRR （前期末比） (※1) A いちごオーナーズ向け（オフィス、レジデンス）： 47件 31,477百万円 -5,156百万円 1,553百万円 9,949百万円 – – B セントロ（オフィス、レジデンス等）： 21件 7,866百万円 +1,038百万円 583百万円 1,931百万円 – – C セルフストレージ： 32件 2,820百万円 +465百万円 351百万円 820百万円 – – 245,700百万円 合計（ 全体） ： 181件 14,969百万円 48,651
Slide 54: クリーンエネルギーの全国展開
クリーンエネルギーの全国展開 発電量合計 198.8MW 2020年10月14日時点 売電開始済 ： いちご保有 太陽光発電所 開発確定 ： いちご保有 太陽光発電所 パネル出力 固定買取 パネル出力 固定買取 名称 地区 売電開始 名称 地区 売電開始 （MW） 価格（税抜） （MW） 価格（税抜） いちご徳島東沖洲ECO発電所 四国 2.52 40円 2013年8月 いちご瀬戸定光寺町ECO発電所 中部 1.45 18円 2020年10月 いちご府中上下町矢野ECO発電所 中国 0.99 40円 2014年3月 いちご取手下高井西ECO発電所 関東 2.84 18円 2021年1月
Slide 55: いちご太陽光発電所の分散状況
いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有） 売電開始もしくは開発確定：48発電所（151.0MW） 2020年10月14日時点 ※ 出力量（MWベース）の分散状況 電力会社別 買取価格別 売電期間別 北海道電力 四国電力 東北電力 3% 2% 14円 2% 3% 18円 5年以上 関西電力 10% 7% 40円 開発中 6% 21円 19% 23% 中部電力 7% 11% 東京電力 24円 3年以上 45% 8% 5年未満 九州電力 1年未満 32円 40% 13% 36円 18% 10% 中国電力 44% 1年以上 17% 3年未満 12% 出力区分別 日射量 ※ ランク
Slide 56: 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは
【参考】 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは FIT（Feed-In Tariffの略）の概要 太陽光、風力等の再生可能エネルギーの普及に向け、一定の設備認定を受けた 再生可能エネルギーにより発電された電気を電力会社との接続契約締結の上、 固定価格にて買い取ることを国が約束する制度であり、一度適用された価格は 原則、調達期間（20年）にわたって保証される 買取価格は年度毎に見直され、接続申込日、系統連係に関する契約締結日等 により決定される 太陽光発電 風力発電 年度 買取価格 年度 買取価格 買取期間 買取期間 （4/1～3/31） （1kWh当り） （4/1～
Slide 57: バランスシート（B/S）の推移 [資産の部]
バランスシート（B/S）の推移 [資産の部] （単位：百万円） 2021/02 1Q末 2021/02 2Q末 前四半期末比 2017/02 期末 2018/02 期末 2019/02 期末 2020/02 期末 （前四半期末） （当四半期末） （増減） 資産の部 流動資産 現金及び預金 47,678 45,510 50,225 41,067 44,164 46,083 +1,919 受取手形及び売掛金 913 1,097 1,344 2,308 1,686 1,366 -320 営業貸付金 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 – 営業投資有価証券 1,43
Slide 58: バランスシート（B/S）の推移 [負債の部 / 純資産の部]
バランスシート（B/S）の推移 [負債の部 / 純資産の部] （単位：百万円） 2021/02 1Q末 2021/02 2Q末 前四半期末比 2017/02 期末 2018/02 期末 2019/02 期末 2020/02 期末 （前四半期末） （当四半期末） （増減） 負債の部 流動負債 支払手形及び買掛金 110 – – – – – – 短期借入金 805 1,042 3,275 3,086 4,366 5,713 +1,347 短期ノンリコースローン 611 – – – – – – 1年内償還予定の社債 112 112 112 274 274 274 – 1年内返済予定の長期借入金 5,
Slide 59: 損益計算（P/L）の推移
損益計算（P/L）の推移 （単位：百万円） 2020/02 2021/02 通期予想 2017/02 2018/02 2019/02 2020/02 2021/02 前年同期比 進捗率 上半期 （6M） （修正後） （12M） （12M） （12M） （12M） 上半期（6M） （増減） （下限値～上限値） （前年同期） 下限値～上限値 売上高 109,253 57,846 83,540 87,360 32,026 46,185 -14,159 – – – 売上原価 81,327 30,860 51,413 52,851 23,342 27,560 -4,218 – – – 売上総利益 27,
Slide 60: キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [営業活動]
キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [営業活動] （単位：百万円） 2021/02 2017/02（12M） 2018/02（12M） 2019/02（12M） 2020/02（12M） 上半期（6M） 営業活動によるキ ャ ッ シ ュ ・フ ロー 税金等調整前当期純利益 20,630 20,109 23,079 16,545 4,136 減価償却費 778 1,015 1,696 2,630 2,193 株式報酬費用 223 215 213 194 35 のれん償却額 141 111 254 174 67 賞与引当金の増減額（-は減少） 23 32 -3 2 184 貸倒引当金の増減額（-は
Slide 61: キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [投資活動 / 財務活動]
キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [投資活動 / 財務活動] （単位：百万円） 2021/02 2017/02（12M） 2018/02（12M） 2019/02（12M） 2020/02（12M） 上半期（６M） 投資活動によるキ ャ ッシ ュ ・フ ロー 定期預金等の預入による支出 -6,100 -6 -118 -113 -3 定期預金等の払戻による収入 201 – 1,060 5,033 – 投資有価証券の取得による支出 -300 -140 -539 -2,361 -47 投資有価証券の売却による収入 6,136 – 32 111 – 投資有価証券の償還による収入 – – – – –
Slide 62: 長期VISION「いちご2030」
長期VISION 「いちご 2030」 “サステナブルインフラの「いちご」” © Ichigo Inc. All rights reserved. 62
Slide 63: サステナブルインフラの「いちご」
「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す 従来の心築を軸とした事業モデルをさらに進化させ、既存事業の継続的な 成長に加え、持続性と安定性の高い新たな収益基盤を構築 サステナブル インフラ サステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、 当社の事業は人々の暮らしに密接に関わっており、 人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の 人々の生活を支える社会インフラおよび生活インフラ 持続可能な発展」を目指すうえで、重要な命題です でもあります いちごの心築は、現存不動産に新たな価値を創造し、 いちごは、入居するテナントや利用する人々の生活に 高効率で省資源の持続性の高い、サステナブル
Slide 64: 不動産を超え、「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応
不動産を超え、 「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応 多様化する 「建物」 を軸 「人・企業」 を主役 ニーズへの 育児 介護 住居 住む 対応 教育 シニアビジネス オフィス 働く 観光 医療 商業 買う・食べる 農業 エンターテインメント ホテル 泊まる 公共事業 太陽光発電 エネルギーを使う スポーツ その他 スタジアム スポーツする・観戦する カルチャー エネルギー © Ichigo Inc. All rights reserved. 64
Slide 65: 経営目標（KPI）
経営目標（KPI) 資本生産性の目標 ROE（自己資本利益率） 期間平均 15%以上（2020年2月期～2030年2月期） — 資本生産性の向上や安定収益基盤の創出により、将来のROEを向上 — 長期にわたるROE15%以上の収益構造の確立と、株主価値の根幹である 1株利益（EPS）の成長を図る 「JPX日経インデックス400」 11年間継続の組み入れ — 2030年8月期の定期入替時までの継続した組み入れ キャッシュ創出力の目標 エコノミック営業キャッシュフロー 11年間継続の当期純利益超過 — 当社の高いキャッシュフロー創出力は成長投資と株主還元の源泉であり、 その継続
Slide 66: 株主還元方針
株主還元方針 配当の成長率と透明性、安定化に注力した株主還元策 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy） — 原則として「維持か増配」のみを明確な方針とし、「減配しない」ことにより 盤石な安定収益基盤が可能にする「安心安定配当」を実現 「DOE（株主資本配当率）3%以上」 — 株主資本を基準とすることで、期ごとの利益変動に左右されず 長期にわたり安定的な配当の成長を目指すことが可能 機動的な自社株買い （新規） DOE3%以上の政策により、 — 株主価値向上に資する最適資本構成を 安定的な配当成長を目指す 目指し、機動的な自社株買い
Slide 67: 長期VISION「いちご2030」の達成に向けた新規事業の創出
長期VISION「いちご2030」の達成に向けた新規事業の創出 © Ichigo Inc. All rights reserved. 67
Slide 68: 「トップパートナー」としてJリーグと組み、地域活性化を目指す
【不動産×スポーツ】 「トップパートナー」としてJリーグと組み、地域活性化を目指す 「企業の存在意義は社会貢献である」という考えのもと、Jリーグとともに地域 の振興を目指す Jリーグのスローガン いちごの経営理念 「Jリーグ100年構想 ～スポーツでもっと幸せな国へ。」 「日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会のいちご」 ホームタウンの市民・行政・企業が三位一体となった支援体制を 事業活動を通じて社会的責任を果たすことが最大の目標 持ち、その街のコミュニティとして発展する「地域に根差したスポーツ 地域に密着した現場主義を徹底し、地域の皆様に安心、安全、 クラブ」を目指し、スポーツ振興
Slide 69: いちごのAIレベニューマネジメントシステム「PROPERA」
【不動産×IT ×観光】 いちごのAIレベニューマネジメントシステム「PROPERA] 「PROPERA」によるホテル収益の最大化と労働生産性の向上 宿泊施設の「課題解決」と「競争力強化」を実現 宿泊施設のニーズに合わせ「PROPERA-Lite（※）」も構築 （※）設定宿泊料金水準の 高い、安いのみを提供 国内の宿泊施設数 【レベニューマネージャー】 サイトコントローラーユーザー 50,000件 ・ 客室の販売状況や他社リサーチ により価格を設定 ・ 設定価格をサイトコントローラーへ 10,000件 反映 チェックイン・アウトや売上を管理 【課題】 複数の宿泊予約サイトを一元管理
Slide 70: 博多ホテルズによるホテル運営事業
【不動産×観光】 博多ホテルズによるホテル運営事業 観光客数の伸びが期待できる九州・山口 地区におけるホテル運営を開始 2019年6月より3ホテルで事業開始 2020年10月1日以降、13ホテルを運営 「PROPERA」を導入 年間収益 約10～40%アップの実績あり いちご保有以外のホテル運営、 マスターリース等のノンアセットビジネスを 展開 アメリカ建築家協会賞をアメリカ国外で初受賞したデザインホテル 「ホテル・イル・パラッツォ」（福岡県福岡市） 育児 様々なニーズ 介護 への対応 教育 シニアビジネス 博多ホテルズのロゴは、博多織の代表的な縞から孝行縞と呼ばれる、 観
Slide 71: いちごアニメーション アニメと様々な業種業界の連動
【不動産×エンターテインメント×カルチャー×観光】 いちごアニメーション アニメと様々な業種業界の連動 押井守総監督、西村純二監督新作アニメ「ぶらどらぶ」を製作 既存事業とシナジーのある新規事業として「いちごアニメーション株式会社」を設立 床を“貸す”から、テナントとの連携で“活用する”新たな事業ノウハウの獲得、実施 様々な業種業界との連動により、いちごならではの横断的な役割を担う アニメ放映・配信等のみならず、保有権利に裏付けされたDVD・CD・グッズ 販売等による収益化 コンテンツを活用した不動産の活性化 アニメとエンターテインメント（音楽&ダンス）・グッズ販売
Slide 72: リアルワールドゲーム「TSUBASA+」への出資
【不動産×IT ×エンターテインメント×スポーツ×カルチャー×観光】 仮想×現実のリアルワールドゲーム「TSUBASA+」への出資 スマートフォンのGPS機能を活用した「TSUBASA+」 キャプテン翼×ワールドクラスの実在するトッププレイヤー 舞台は世界、実在する世界の公式スタジアムも登場 ゲーム特性 ユーザーは選手の獲得、育成、対戦により世界中と交流 2020年9月末より世界各国で順次リリースを開始 売上連動によるロイヤリティを受領 いちごの 保有不動産の位置にバーチャルスタジアムを設定、 （開発者 ： 株式会社MIRAIRE） ビジネス ゲームイベント開催等により人々が集まる構図を形成
Slide 73: お問合せ
本資料は当社の企業説明に関する情報提供を目的としたものであり、当社が発行する有価証券の投資を勧誘 する目的で提供されるものではありません。本資料に含まれた数値、情報、意見、その他の記述の正確性、 完全性、妥当性等を保証するものでなく、当該数値、情報、意見、その他の記述を使用した、またはこれらに 依拠したことに基づく損害、損失または結果についても何ら補償するものではありません。 本資料には、当社の見通し、目標、計画、戦略などの将来に関する記述が含まれております。これらの将来に 関する記述は、資料作成時点における当社の判断および仮定に基づいており、将来における当社の実際の 業績または展開と