Nippon Prologis Reit, Inc. · TSE:3283
Nippon Prologis Reit — FY2017 Earnings Presentation
64 slides from Nippon Prologis Reit's earnings presentation, Mar 16, 2018
Slide 1: 第10期（2017年11月期）個人投資主向け決算説明会資料
2018年3月16日 日本プロロジスリート投資法人 第10期（2017年11月期） 個人投資主向け決算説明会資料 プロロジス・リート・マネジメント株式会社 Prologis Park Yoshimi
Slide 2: 目次 Table of Contents
目次 Table of Contents Ⅰ. 第10期（2017年11月期）運用ハイライト 1 Ⅱ. 新規物件取得について 8 Ⅲ. 第10期（2017年11月期）の業績及び第11期・第12期の業績予想 14 Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況 19 Ⅴ. 成長戦略 25 Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント 28 Ⅶ. Appendix 33 • 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づ く開示書類や運用報告書ではありません。 • 本書の日付現在、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。 • 本資料は、情報提供を
Slide 3: Section Ⅰ 第10期運用ハイライト
Section Ⅰ 第10期（2017年11月期） 運用ハイライト Prologis Park Ibaraki 1
Slide 4: エグゼクティブ・サマリー
Ⅰ. 第10期（2017年11月期）運用ハイライト エグゼクティブ・サマリー 3期連続の公募増資と新規物件取得により、着実な外部成長を実現 • 昨年8月（第10期）の第6回公募増資と物件取得（3物件・588億円）により資産規模は5,000億円を突破 • 本年3月（第11期）の第7回公募増資と物件取得(1) （5物件・619億円）により資産規模は5,786億円規模まで拡大 ポートフォリオと財務基盤の安定性をより一層向上 • 上位5物件の割合は30%、上位20テナントの割合は50%、含み益は約1,100億円のレベル • 平均負債残存年数は5.9年、平均負債コストは0.6%、LTVは40%以下の水準
Slide 5: 着実な外部成長及び戦略的なポートフォリオ構築
Ⅰ. 第10期（2017年11月期）運用ハイライト 着実な外部成長及び戦略的なポートフォリオ構築 プロロジス・グループによる力強いスポンサー・サポートを通じたAクラス物流施設の取得 プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク 市川1 北名古屋 東京大田 成田1-C 東京新木場 横浜鶴見 川島2 海老名 北本 常総 成田3 古河1 習志野5 茨木 吉見 市
Slide 6: 上場来の業績推移
Ⅰ. 第10期（2017年11月期）運用ハイライト 上場来の業績推移 第10期実績：4,668円（前期比＋0.9%、予想比＋0.9%） 1口当たり分配金（一時効果調整後）及び1口当たりNAVは上場来10期連続上昇 1口当たり分配金 (1) 1口当たり分配金（一時効果調整後）(1)(2) 1口当たりNAV (1)(3) （円） （円） （円） 5,000 4,500 220,000 4,326 4,668 202,479 200,000 4,000 4,000 180,000 160,000 3,500 3,275 3,000 140,000 3,000 120,000 110,195
Slide 7: ポートフォリオと財務基盤の安定性の向上
Ⅰ. 第10期（2017年11月期）運用ハイライト ポートフォリオと財務基盤の安定性の向上 資産規模拡大によるポートフォリオの安定性向上 財務体質の強化による安定性向上 資産規模及び物件数の増加 含み益の向上 平均負債残存年数の長期化 平均負債コストの低下 第1期末 第10期末 第1期末 第10期末 第1期末 第10期末 第1期末 第10期末 12物件 37物件 36億円 1,125億円 4.7年 5.9年 1.0％ 0.6％ 1,730億円 5,167億円 上位5物件比率の低下 上位20テナント比率の低下 LTVの低下 格付の向上 第1期末 第10期末 第1期末 第10期末 第1期末 第10
Slide 8: 堅調なポートフォリオ運営
Ⅰ. 第10期（2017年11月期）運用ハイライト 堅調なポートフォリオ運営 期中平均稼働率の推移 賃料改定状況の推移 (1)(2) （m2） 賃貸契約期間満了を迎えた面積 （%） 100 98.7 98.6 98.4 300,000 第10期・第11期中に満了した契約のうち長期契約締結済の面積 98.2 97.6 97.7 98.0 97.3 97.5 97.4 第10期・第11期中に満了した契約のうち短期契約締結済の面積 7% 98 240,000 96 180,000 4% 94 120,000 91% 64% 92 60,000 0 0 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期
Slide 9: 引き続き豊富なパイプライン
Ⅰ. 第10期（2017年11月期）運用ハイライト 引き続き豊富なパイプライン 優先交渉権付与済物件 計画中資産 マルチテナント型— 安定稼働後、適切なタイミングで本投資法人のポートフォリオへ組入れることを検討 ビルド・トゥ・スーツ型— 開発時点で原則としてテナントは確定しており、竣工後、適切なタイミングで本投資法人のポートフォリオへ組入れることを検討 マルチ ＊161,057m2 ＊38,700m2 ＊71,000m2 つくば 1-B マルチ 109,981m2 プロロジスパーク京田辺 プロロジスパーク神戸３ プロロジスパークつくば1-B （京都府京田辺市） （兵庫県神戸市） （茨城県つくば
Slide 10: Section Ⅱ 新規物件取得について
Section Ⅱ 新規物件取得について Prologis Park Narita 1-D 8
Slide 11: 第6回公募増資と新規取得物件の概要
Ⅱ. 新規物件取得について 第6回公募増資と新規取得物件の概要 - 第10期（2017年11月期） 第6回公募増資の概要 新規取得物件の概要 グローバル・オファリング 取得価格の合計 平均鑑定NOI利回り(2) オファリング形態 （Reg S＋U.S.144A） 発行決議日 2017年7月24日 558億円 4.5% 条件決定日 2017年7月31日 平均築年数 平均賃貸借残存期間 発行価格 1口当たり 227,850円 オファリングの総額 343億円 0.8年 8.5年 新規取得物件：プロロジスグループが開発したAクラス物流施設 マルチ グローバル マルチ グローバル グローバル テナント
Slide 12: 第7回公募増資と新規取得物件の概要
Ⅱ. 新規物件取得について 第7回公募増資と新規取得物件の概要 - 第11期（2018年5月期） 第7回公募増資の概要 新規取得物件の概要 グローバル・オファリング 取得（予定）価格(2)の合計 平均鑑定NOI利回り(3) オファリング形態 （Reg S＋U.S.144A） 発行決議日 2018年2月26日 619億円 4.6% 条件決定日 2018年3月5日 平均築年数 平均賃貸借残存期間 発行価格 1口当たり 224,812円 オファリングの総額 290億円 0.9年 8.1年 新規取得物件：プロロジスグループが開発したAクラス物流施設 マルチ マルチ マルチ テナント テナント テナント
Slide 13: 新規取得物件の概要① - 第7回公募増資
Ⅱ. 新規物件取得について 新規取得物件の概要① - 第7回公募増資 第11期取得資産 第11期取得資産 M-29 プロロジスパーク吉見 M-27 プロロジスパーク市川3 1階の両面、2階の中央車路に2面、3階の1面にトラックバースが設置されており、各階にはスロープによ 各階へ40フィートコンテナトレーラーが直接乗り入れ可能なランプウェイを１基備えており、高い効 り直接アクセスすることが可能 率性を確保 入居テナントの事業継続性の配慮から、緊急地震速報システム、非常用衛星電話、非常用発電機を導入し 入居テナントの事業継続性の配慮から、緊急地震速報システム、非常用衛星電話、非常用
Slide 14: 新規取得物件の概要② - 第7回公募増資
Ⅱ. 新規物件取得について 新規取得物件の概要② - 第7回公募増資 第11期取得資産 取得予定資産 M-28 プロロジスパーク成田1-D B-13 プロロジスパークつくば1-A 幅広いテナントニーズに対応できる仕様で、倉庫内には垂直搬送機3基、荷物用エレベーター3基が備 1階、3階にトラックバースが設置されており、3階にはスロープにより直接アクセスすることが可能な配 えられ、配送利便性を確保 送利便性の高い仕様 入居テナントの事業継続性の配慮から、緊急地震速報シス 環境負荷低減の一環としてLED照明を採用し、快適な作業環境を確保するために、館内は倉庫内も含め全 テム、非常用衛
Slide 15: 投資主価値及び流動性の向上 – 第7回公募増資
Ⅱ. 新規物件取得について 投資主価値及び流動性の向上 – 第7回公募増資 1口当たり分配金（一時効果調整後） 新規取得資産取得による投資主価値の向上 +3.0% （円） 4,418 4,500 4,291 第4回公募増資の効果：3.1% 第5回公募増資の効果：2.0% 4,000 1口当たり分配金の増加（一時効果調整後） リファイナンス効果 ：0.5% 3,500 （第11期予想） 賃料増額等その他 ：0.7% 3,000 3.0% 2,500 2,000 1,500 1口当たりNAVの増加 1,000 0.4% 新規5物件取得前 新規5物件取得後 （第11期予想） （第11期予想をベースに
Slide 16: Section Ⅲ 第10期の業績及び第11期･第12期の業績予想
Section Ⅲ 第10期（2017年11月期） の業績及び 第11期･第12期の業績予想 Prologis Park Zama 1, Prologis Park Zama 2 14
Slide 17: 第10期決算ハイライト
Ⅲ. 第10期（2017年11月期）の業績及び第11期・第12期の業績予想 第10期決算ハイライト Asset（資産の部） Equity（純資産の部） Debt（負債の部） • 資産規模(1) 5,167億円 • 時価総額 4,959億円 • 有利子負債残高 1,945億円 （2018年3月13日現在 5,603億円） （2018年3月13日現在 4,939億円） （2018年3月13日現在 2,063億円） 物流系J-REIT最大 J-REIT全体の6位 • 含み益(2) 1,125億円 • 1口当たり分配金 • LTV 36.9 %(7) （鑑定LTV 30.4% (8)） （含み益率 2
Slide 18: 第9期～第12期 業績のトレンド
Ⅲ. 第10期（2017年11月期）の業績及び第11期・第12期の業績予想 第9期～第12期 業績のトレンド 第9期 第10期 第11期 第12期 第9期の特殊要因 （2017年5月31日） （2017年11月30日） （2018年5月31日） （2018年11月30日） • 営業収益 （百万円） 実績 実績 予想 予想 プロロジスパーク舞洲4の売却益 賃貸事業収入計 16,416 17,217 18,279 19,085 （+4,836百万円） 不動産等売却益 4,836 2,069 - - 営業収益 • 営業外費用 21,253 19,287 18,279 19,085 賃貸事業費用（減価
Slide 19: 第10期決算概要
Ⅲ. 第10期（2017年11月期）の業績及び第11期・第12期の業績予想 第10期決算概要 第10期 第9期 （2017年11月期） （2017年5月期） • 引き続き安定した高い稼働率を維持 • 期中平均稼働率： 97.4% 予想（A） 実績（B） （B）－（A） 実績 （2017年7月24日時点） • 期末稼働率： 97.3% 運用状況（百万円） • 総資産の増加 営業収益 19,326 19,287 -39 21,253 • 3物件 558億円を取得ほか 営業利益 10,276 10,333 +57 12,918 経常利益 9,513 9,601 +88 11,215 当期純利益 9,
Slide 20: 第11期及び第12期の業績予想
Ⅲ. 第10期（2017年11月期）の業績及び第11期・第12期の業績予想 第11期及び第12期の業績予想 • 引き続き安定した高い稼働率を想定 • 第11期・第12期平均稼働率： 97.4% 10期 第11期 第12期 第11期 前回予想 vs 新予想 （2017年11月期） （2018年5月期） （2018年11月期） 主な収支及び一口当たり利益・ 実績 前回予想(A) 予想(B) (B) － (A) 予想 分配金の変動要因 （2018年1月15日時点） • 収入面 • 第11期取得3物件(2)からの収入 （＋） 運用状況（百万円） • 費用面 営業収益 19,287 17,667 18,
Slide 21: Section Ⅳ 物流不動産マーケットの概況
Section Ⅳ 物流不動産マーケット の概況 Prologis Park Kitanagoya 19
Slide 22: 先進的物流施設の需要を牽引するドライバー
Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況 先進的物流施設の需要を牽引するドライバー 電子商取引市場規模の推移 物流会社による3PL事業の売上高推移(1) （2012=100） 億円 130 160,000 140,000 120 120,000 100,000 110 80,000 100 60,000 40,000 90 20,000 0 80 2012 2013 2014 2015 2016 2012 2013 2014 2015 2016 電子商取引普及率の比較 16% 14.7% • 先進的物流施設へ需要は、成長を続ける 日本 英国 米国 Eコマース産業と3PL事業が牽引 14% • Eコマー
Slide 23: 先進的物流施設の供給動向とストック
Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況 先進的物流施設の供給動向とストック 全国における賃貸用先進的物流施設の供給動向(1)(2) （千m2） 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 予想 累計約20百万m2 先進的物流施設のストック 先進的物流施設 先進的物流施設 • 賃貸用大型・先進的物流 3.9% 施設の2017年12月末まで 1.9% の供給量は約
Slide 24: 倉庫着工床面積の推移
Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況 倉庫着工床面積の推移 倉庫着工床面積の推移 • 「旧耐震基準」時代の （千m2） 1961～1980年に建築され 20,000 た177百万m2 の倉庫の建替 千 18,000 えニーズが顕在化 約177百万m2 • 全倉庫ストック500百万m2 16,000 の平均耐用年数が仮に40年 ～50年程度とすると、年平 14,000 均10百万～12百万m2 程度 12,000 の更新需要が想定される 想定更新需要ライン • 賃貸用大型物流施設の供給 10,000 開始（2002年）以降にも 年間想定更新需要ラインに 8,000 は未到達 6,000 4,000
Slide 25: 大型マルチテナント型物流施設の需給と空室率の状況
Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況 大型マルチテナント型物流施設の需給と空室率の状況 首都圏における空室率の推移(1) （%） （千m2） 30 1,600 首都圏 25 • 2017年12月末日時点の空室率： 1,200 4.9%（築1年以上物件は1.4%） 20 15 800 • 2018年予想供給量：約150万m2 2019年予想供給量：約160万m2 10 4.9% 400 5 0 1.4% 0 近畿圏 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 • 2017年12月末日時点の空室率： 予想(2) 19
Slide 26: 物流不動産の取引動向
Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況 物流不動産の取引動向 用途別証券化対象不動産取得実績 (1) （十億円） （%） 取引動向 物流（左軸） 合計（左軸） 物流割合（右軸） 7,000 20 • 物流施設の取引額は上昇傾向か 6,000 つ全体に占める割合も、直近６ 5,000 15 年間は10％を超える水準を維持 4,000 10 3,000 キャップレート 2,000 5 • 物流施設の期待利回りは2011年 1,000 以降年々低下 0 0 • 伝統的な投資不動産である 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Slide 27: Section Ⅴ 成長戦略
Section Ⅴ 成長戦略 Prologis Park Narita 3 25
Slide 28: 今後の成長戦略及び成長イメージ
Ⅴ. 成長戦略 今後の成長戦略及び成長イメージ 成長戦略 資産規模と分配金の成長 （億円） 外部成長戦略 8,000 10,000 • 継続的かつ豊富なパイプラインの 1口当たり分配金の着実な 確保 上昇を目指します 500 • 優良なAクラス物流施設を適正な 4,326円 4,252円 価格で取得 4,135円 4,070円 3,942円 6,000 3,890円3,925円 3,782円 400 3,637円 資産規模 内部成長戦略 1兆円の 3,275円 将来的な達成 10,000億円 • 賃料ギャップを適切に捉えた を目指す（2） 1口当たり 賃料改定 分配金（1） 300 • 高稼働
Slide 29: まとめ
Ⅴ. 成長戦略 まとめ ▌ Aクラス物流施設のみからなる5,786億円(1)のポートフォリオを安定運用 • 平均NOI利回り5.3%、平均築年6.5年、含み益は1,125億円 ▌ 1口当たり分配金、1口当たりNAVは着実に向上 • 上場以来5年で、1口当たり分配金（一時効果調整後）は34.9%(2)、1口当たりNAVは84.5%(2)上昇 ▌ 引き続き充実したスポンサー・パイプライン • 優先交渉権付与物件と開発中・計画中物件の合計で、12物件1,700億円を超えるスポンサーのパイプライン ▌ マーケットの需要は底堅く着実な賃料改定を実施 • 上場後10期連続の平均賃料増額改定を実現 • 第1
Slide 30: Section Ⅵ プロロジス・グループによるコミットメント
Section Ⅵ プロロジス・グループに よるコミットメント Prologis Park Zama 1 28
Slide 31: プロロジス・グループによるコミットメント
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント プロロジス・グループによるコミットメント 本投資法人の基本理念 本投資法人は、プロロジス・グループのサポートを活用して、着実な資産規模の拡大とその価値の向上に努めます。そして、物流施設の堅実な運営を行うこ とにより、貨貸借契約の直接の当事者であるテナントだけでなく、荷主を含む物流施設の利用者、消費者及び地域社会などの様々なステークホルダーと良好 な関係を構築していき、これにより投資主価値の最大化を実現することを目指します プロロジス・グループは、本投資法人を通じ、以下の3つのコミットメントを持っています Aクラス物流施設の供給による我が国の物
Slide 32: サスティナビリティへの継続的な取組み
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント サスティナビリティへの継続的な取組み 高まる環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）への関心 ESGに対する社会的関心の高まり GPIFがESG指数を採用 ESG投資のもたらす好循環 企業が事業活動を行い、持続的な成長を実現するには、数字として現れる財務情報だけを 国内最大の年金運用機関であるGPIF（年金積 重視するだけでなく、目に見えないESGの要素に配慮し、社会の持続的成長を目指すこと 立金管理運用独立行政法人）が2017年7月、 が重要であるとの認識が高まっています。 環境（Environm
Slide 33: カスタマーへのコミットメント
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント カスタマーへのコミットメント 災害時などにカスタマーの事業継続をサポートする取組み 免震構造の採用 地下水浄化システム、地下貯留槽の導入 災害用発電機の導入 全館に緊急地震速報システムの導入 備蓄倉庫の整備 防災センターへの衛星電話の設置 アメニティの充実 カスタマー向けイベント コンビニエンスストアの設置 シャトルバスの運営 ファミリーフェスタ開催 夏祭り開催 レストランの設置 BBQイベント開催 31
Slide 34: 雇用環境改善に向けた大規模修繕
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント 雇用環境改善に向けた大規模修繕 外壁塗装 プロロジスパーク東京大田 • 施設従業員の憩いの場となる共用棟を新設 • 働く方の憩いの場となるよう、Wi-Fi（無線LAN）や 有線放送（BGM）を導入するほか、天気予報やニュース速報 を表示できるデジタルサイネージを設置 新共用棟 32
Slide 35: Appendix
Section Ⅶ Appendix Prologis Park Amagasaki 3 33
Slide 36: 日本プロロジスリート投資法人の特徴
Ⅶ. Appendix 日本プロロジスリート投資法人の特徴 1. Aクラス物流施設への重点投資 2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する 収益の安定性 4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 5. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 Prologis Park Osaka 2 投資主価値の最大化を実現 34
Slide 37: 42物件のAクラス物流施設から成る安定的なポートフォリオ
① Aクラス物流施設への重点投資 42物件のAクラス物流施設から成る安定的なポートフォリオ 取得（予定）価格の合計： 5,786 億円 平均NOI利回り： 5.3 %(3) / 5.3%(4) 平均築年数： 6.3 年 ポートフォリオPML値： 1.2 % 第2期（2013年11月期） 第3期（2014年5月期） 第4期（2014年11月期） 第7期（2016年5月期） 第9期（2017年5月期） 第11期（2018年5月期） 第1期（2013年5月期） 第1回公募増資時 第2回公募増資時 第3回公募増資時 第4回公募増資時 第5回公募増資時 第7回公募増資時 上場時取得資産 取得資産 取得資
Slide 38: ポートフォリオの特性
① Aクラス物流施設への重点投資 ポートフォリオの特性 物件タイプ別 エリア別 ：第10期末保有資産 1.8% 1.2% ：新規取得（予定）資産 3.3% 20.2% M ：マルチテナント型物流施設 B ：ビルド・トゥ・スーツ型物流施設 ：グローバル・マーケット 34.5% ：リージョナル・マーケット 59.3% 79.8% B-10 M-06 マルチテナント型 関東エリア 関西エリア 中部エリア 東北エリア M-19 ビルド・トゥ・スーツ型 九州エリア M-20 B-03 M-21 築年数別 賃貸可能面積別 B-04 B-11 14.3% 18.7% B-14 B-13 29.7% M-22
Slide 39: 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン 開発資金の還流 保有 運用 開発 運営 日本におけるAクラス物流施設の開発・運営のパイオニア 物流施設特化型のプライムリート 明確な役割分担 先進的な物流施設の開発・運営業務を担う 日本プロロジスリート 物流施設の安定的な運用を行う プロロジス・グループ 安定稼働物件の提供と開発資金の還流の関係を維持 投資法人 資産規模の拡大と投資主価値の向上に努める 安定稼働物件の提供 させながらビジネスの継続的な成長を図る 優先交渉権付与済物件 開発中・計画中資産 着工済資産につい
Slide 40: 首都圏における保有物件とパイプライン物件
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 首都圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2018年3月1日現在 38
Slide 41: 近畿圏における保有物件とパイプライン物件
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 近畿圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2018年3月1日現在 39
Slide 42: テナント及び賃貸借契約満了時期の分散
③ Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 テナント及び賃貸借契約満了時期の分散 テナント分散状況（新規取得資産取得後）（賃貸面積ベース）(1) 日通・パナソニック 佐川グローバル 6.1% 株式会社ハマキョウレックス 1.9% 1.4% ロジスティクス株式会社 ロジスティクス株式会社 株式会社スタートトゥデイ 5.9% 日本通運株式会社 1.9% 三菱食品株式会社 1.4% 日立物流コラボネクスト 株式会社ニトリ 5.2% 1.7% 株式会社日立物流南関東 1.4% 株式会社 総テナント社数 住商グローバル・ 楽天株式会社 4.0% 1.6% 株式会社アルペン
Slide 43: 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営
④ 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 平均負債コスト（5）、平均負債年数（7）及び平均負 財務ハイライト 債残存年数（6）の推移 平均負債コスト 平均負債年数 LTV50%まで引き上げた 平均負債残存年数 格付 LTV水準 場合の取得余力(4) (%) (年) AA（安定的） 36.9% (2)/30.4% (3) 1,400億円程度 1.5 1.2 1.2 12.0 （株式会社日本格付研究所） 1.1 1.1 1.2 9.0 6.3 6.6 7.0 6.3 7.1 6.3 6.6 5.9 0.9 4.5 4.3 6.0 固定金利負債比率 平均負債コスト(5) 平均負債残存年数(6)
Slide 44: 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制
⑤ 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 ▌ プロロジス・グループによるセイムボート出資(1) 発行済投資口数の約15%を継続的に保有 ▌ 投資主価値と連動した運用報酬体系の採用 期中報酬 取得・譲渡報酬 期中運用報酬Ⅰ 期中運用報酬Ⅱ 取得報酬 譲渡報酬 当期純利益 譲渡価格×0.5%（上限料率） NOI 取得価格×1.0%（上限料率） （利害関係者に対する譲渡に係る （期中運用報酬Ⅱ等控除前） × （利害関係者からの取得に係る 料率は0.25%（上限料率）） × 7.5%（上限料率） 料率は0.5%（上限料率）） 譲渡損を計上する場合、譲渡報酬は 6%（上限料率） 支払われない
Slide 45: 第10期 貸借対照表
Ⅶ. Appendix 第10期（2017年11月期） 貸借対照表 資産の部 第9期末（千円） 第10期末（千円） 負債の部 第9期末（千円） 第10期末（千円） I 流動資産 I 流動負債 現金及び預金 30,584,674 21,091,230 営業未払金 1,044,413 1,434,686 信託現金及び信託預金 3,549,872 4,119,378 短期借入金 7,000,000 6,300,000 営業未収入金 788,887 1,178,794 １年内返済予定の長期借入金 2,000,000 - 前払費用 358,899 333,265 未払金 463,939 296,133
Slide 46: 第10期 損益計算書
Ⅶ. Appendix 第10期（2017年11月期） 損益計算書 第9期（千円） 第10期（千円） 第9期（千円） 第10期（千円） 営業収益 特別損失 賃貸事業収入 15,339,816 15,944,794 金利スワップ解約精算金 2,392,420 - その他賃貸事業収入 1,076,683 1,272,775 特別損失合計 2,392,420 - 不動産等売却益 4,836,630 2,069,771 税引前当期純利益 8,823,387 9,601,983 営業収益合計 21,253,130 19,287,342 法人税、住民税及び事業税 859 638 営業費用 法人税等調整額
Slide 47: ポートフォリオ一覧
Ⅶ. Appendix ポートフォリオ一覧 物件 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資 築年数 鑑定NOI 実績NOI 物件名称 所在地 2 (2) (3) 稼働率 PML値 施工者 番号 （百万円） （百万円） （m ） 比率 （年） 利回り （%） 利回り （%） M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 43,200 125,123 5.9% 9.1 5.3% 5.5% 100.0% 0.6% 鹿島建設 M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 33,700 113,471 4.8% 8.6 5.3% 5.3% 98.0% 0.8% フジタ M
Slide 48: 鑑定評価の概要
Ⅶ. Appendix 鑑定評価の概要 第10期末 第9期末 物件 取得価格 物件名称 鑑定価格（百万円） 直接還元利回り（%） 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 番号 （百万円） (2) (2) 第9期末との差 第9期末との差 （百万円） （百万円） （百万円） （%） M-01 プロロジスパーク市川1 33,900 43,200 500 4.0 -0.1 32,499 10,700 42,700 4.1 M-02 プロロジスパーク座間1 27,900 33,700 600 4.3 -0.1 26,236 7,463 33,100 4.4 M-03 プロロジスパーク川島 25,600
Slide 49: 有利子負債明細
Ⅶ. Appendix 有利子負債明細 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 (2) 摘要 （百万円） 短期 基準金利（全銀協1ヶ月日本円TIBOR） 三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行 6,300 2017年8月8日 2018年8月8日 借入金 ＋0.17% (3) 三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友信託銀行、みずほ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、 6,400 0.8101% (4) 2013年12月3日 2018年12月3日 あおぞら銀行、日本政策投資銀行、農林中央金庫、りそな銀行 基準金利（全銀協3ヶ月日本円TIBOR） 三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、福岡銀行、七十七銀行、東京
Slide 50: 投資主の状況
Ⅶ. Appendix 投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主要投資主 15.1% 発行済 所有 順位 名称 投資口数 32.3% 投資口数 に対する割合(2) 2.8% 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 1 330,789 16.08% （信託口） 2,056,950口 プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的 2 308,240 14.98% 会社 1.3% 48.6% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 3 261,412 12.70% （信託口） プロロジス・グループ 310,240口 個人・その他 57,017口 4 野村信託銀行株式会社（投信口） 73,870 3.59
Slide 51: 環境への取組み～太陽光発電システムの導入
Ⅶ. Appendix 環境への取組み～太陽光発電システムの導入 2009年 プロロジスの日本初となる太陽光発電システムを「プロロジスパーク座間1」に導入 2013-2017年 プロロジス・グループでは日本全国24施設で太陽光発電システムを導入 合計発電出力：32.2MW（2017年11月末日現在） 2.1MW 2.3MW 2.2MW 1.0MW 2.0MW 1.2MW 1.5MW 1.3MW 1.0MW 0.6MW プロロジスパーク川島 プロロジスパーク市川1 プロロジスパーク大阪4 プロロジスパーク座間1 プロロジスパーク プロロジスパーク尼崎1 プロロジスパーク大阪5 プロロジスパーク川
Slide 52: プロロジス・グループの概要
Ⅶ. Appendix プロロジス・グループの概要 グローバルのプロロジス 日本のプロロジス ～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流施設開発のパイオニア～ • 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券 • 2002年から2017年11月末日までの間に全国で90物件、 取引所に上場（創業30年超、本社サンフランシスコ） 約540万m2 (1)の物流施設を開発 • 世 界 19 ヶ国で約 6,400 万m2 、 約3,282 棟の物流施設を開 • 物流不動産の開発から運営までを統合したワンストップ・ 発・所有・運営 サービスを提供 • 物流業務に携わる約5,00
Slide 53: Prologis, Inc. について
Ⅶ. Appendix Prologis, Inc. について 概要 業績推移 上場市場 ニューヨーク証券取引所（NYSE：PLD） 損益計算書 （単位：百万米ドル） 2014/12 2015/12 2016/12 2017/12 本社： Pier 1, Bay 1, San Francisco, California 94111, U.S.A. 本社所在地 業務本部：4545 Airport Way, Denver, Colorado 80239, U.S.A. 売上高 1,760 2,197 2,533 2,618 業務内容 物流施設（倉庫・物流センター）の所有、運営及び開発 対前年比 0
Slide 54: Aクラス物流施設について
Ⅶ. Appendix Aクラス物流施設について ▌ 本投資法人が考えるAクラス物流施設 1. 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する 2. 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している 3. 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね1フロア 5,000㎡超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高 （概ね5.5m以上）、柱間隔（概ね10m以上）が確保されている 4. 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備
Slide 55: Aクラス物流施設における作業の効率性
Ⅶ. Appendix Aクラス物流施設における作業の効率性 従来型倉庫における作業イメージと 入庫：173秒 入庫／出庫にかかる作業時間 出庫：173秒 プロロジスのマルチテナント型施設における作業イメージ 入庫：107秒 出庫：105秒 5.5m 10m 11m バース奥行：13m 倉庫内部は 高床式バースは高さ1m／奥行きは13m 基本的に10m x 11m のスパンを確保 要所にドッグレベラーを装備 4.5m スパン：14m 10トントラックおよび40フィートコンテナトレーラーによる 各階車路は13m～14mのスパン／ 各階への直接アクセスを可能とするランプウェイ シャッター高さは4.
Slide 56: 利益超過分配を実施する理由について
Ⅶ. Appendix 利益超過分配を実施する理由について 物流施設とオフィスビルの比較 減価償却とは 建物・設備等の固定資産は経年に伴いその価値が減少していくため、価値の減少分 物流施設 オフィスビル について、耐用年数（資産の用途毎に法律等で定められた使用可能期間）に応じて 毎年費用として計上すること（減価償却）ができる。 この費用を減価償却費という。これは現金支出を伴わない費用であるため、相当分 のキャッシュフローが現金として資産保有者の手元に残ることになる。 一般的に減価償却費の使途は資本的支出に充当されることが多いが、物流施設の場 合、資本的支出が比較的少額で済むという特徴があるので
Slide 57: 第8期利益超過分配の仕組み
Ⅶ. Appendix 第8期利益超過分配の仕組み 収益 費用 144億円 77億円 （内、減価償却費） 自由に活用可能 残余となる手元現金 28.5% ※現金の支出を な現金 24億円 伴わない費用 33億円 33億円 利益超過分配金 活用方法 会 9億円 計 期 間 当期純利益 中 ほぼすべてが 利益分配金 に 資本的支出 分配金支払い 蓄 に充当される 積 さ 67億円 れ 67億円 67億円 る 借入金の返済資金 現 金 新規物件取得 本投資法人の 会計期間中に 投資主の皆様に 残余となる 収支のイメージ 蓄積される現金 お支払いする分配金 手元現金の活用方法 使途の考え方 55
Slide 58: 一時的利益超過分配について
Ⅶ. Appendix 一時的利益超過分配について • 本投資法人が実施する継続的利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処にして、 総合的に判断して決定します • 新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が生じ、一時的に1口当たり分配金の金額が一定 程度減少することが見込まれる場合において、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額を、一時的利 益超過分配として、分配することができるものとします ▌ 一時的利益超過分配（1口当たり分配金の金額の平準化に
Slide 59: 不動産価値維持・向上のための資本的支出
Ⅶ. Appendix 不動産価値維持・向上のための資本的支出 ▌ 計画的修繕の実施 ▌ 防災対策工事の推進 • 物件の機能性の維持・向上 • 大災害発生時のBCP機能をさらに向上 • 外壁塗装や各種設備更新 • カスタマーの事業再開の迅速化を実現 プロロジスパーク尼崎1 受水槽 プロロジスパーク成田1-A&B ▌ 省エネルギー対策の推進 • 館内照明器具を段階的にLED化 • 節電と共に温室効果ガス排出量削減 を実現 プロロジスパーク尼崎2 （イメージ図） LED化 57
Slide 60: BCP対策
Ⅶ. Appendix BCP対策 緊急地震速報システムの導入 免震構造を採用 断水対策 緊急地震速報受信機を設置し地震発生の際には館内放送に 地震時、施設の揺れを低減し、被害の発生を抑えます。 雑用水タンクを設置し、トイレ洗浄水を確保します。 より、これから起こる地震を警告します。 地震発生 緊急地震 館内放送にて 変形時の積層ゴム 速報受信機 警告！ 地下水浄化システム 非常電源の確保 トイレ機能維持 停電時に防災センターの機能維持と消火設備の継続使用を可能とするよう 使い勝手を損わずに停電時も使用可能な衛生器具を採用。 非常用発電機とオイルタンクを設置します。 オイルタンク 設置場所 …
Slide 61: 当該地域における東日本大震災時の影響
Ⅶ. Appendix 当該地域における東日本大震災時の影響 プロロジスパーク習志野4 ▌ 近隣物件の東日本大震災時の影響 ▌ 行政のライフライン復旧予測 • 電気： 2日間の停電 • 電気： 6日間（千葉県）（習志野市の情報なし） • 上水： 5日間の断水 • 上水： 30日間（習志野市） • 下水： 浄化槽にて、海に放流（管の破損があり修理が発生） • 通信： 通話困難な状態が続いた ※衛星電話を活用 茜浜所在のA社（東日本大震災時） • 電気 ：電線が切れ、2～3日間停電 • 都市ガス ：使用していない（オール電化） • 上水 ：元配管が破損したため、10日間ほど断水 • 下水 ：利用し
Slide 62: 過去の利益超過分配と資本的支出の比較
Ⅶ. Appendix 過去の利益超過分配と資本的支出の比較 （百万円） 4,000 3,500 3,000 53.0% 内部 2,500 内部留保 47.9% 留保 82.8% 内部 85.1% 1,498 1,764 内部 留保 留保 2,000 減価 減価 2,970 3,205 減価 償却費 減価 償却費 償却費 3,765 償却費 3,588 1,500 資本的 3,326 資本的 3,129 支出 16.2% 507 支出 18.5% 615 1,000 利益超過 35.9% 利益超過 500 分配 分配 28.5% 資本的 資本的 1,123 946 支出 17.2% 支出 14
Slide 63: IRに関するお問い合わせ先
IRに関するお問い合わせ先 お問い合わせ先 プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （資産運用会社） 電話番号 03-6867-8585 9:00～17:30 受付時間 （土・日・祝日・年末年始等を除きます。） ウェブサイト http://www.prologis-reit.co.jp/ 61
Slide 64: 資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社
資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号、一般社団法人投資信託協会会員）