Tosei Corporation · TSE:8923
Tosei — Investor Presentation (February 2019)
33 slides from Tosei's investor presentation, Feb 27, 2019
Slide 1: 2019年11月期 事業戦略説明会
2019年11月期 事業戦略説明会 トーセイ株式会社 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D 2019/2/27 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.
Slide 2: 2019年11月期の環境認識と事業展開
Ⅰ. 2019年11月期の環境認識と事業展開 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2
Slide 3: 経営環境認識（2019年2月現在）
経営環境認識 （２019年２月現在） ◆ 不動産価格は高止まりが続くが、不動産取引は好調を維持している ◆ 銀行の融資厳格化の影響を受け、郊外の投資用アパート取引は減少。その他一般の不動産向け融資への波及懸念あり ◆ 国内貸出金利が急上昇する懸念は少ないものの、不動産投資市場の見通しは若干不透明 政策関連・業界情勢・需給動向 • 2019年1月、アベノミクス景気が戦後最長景気（73か月）を上回る見通し • 2019年10月予定の消費税増税は各種政策に支えられ、下振れは限定的 共 通 • 世界経済の不透明感が高まっているものの、国内景気は底堅い内需に支えられ、緩やかな成長続く • 2020年東京
Slide 4: トーセイの強み
トーセイの強み ◆ 経営環境の変化、不動産市況の変化への対応力を高めた経営を推進。 1 • 膨大なストックがあり、売買・賃貸とも需要が安定 競合が少なくシェア拡大余地が大きい 中小規模不動産をターゲット • 不動産流動化事業では、経年劣化した物件を割安（10％）に取得し、 バリューアップにより付加価値（10％）を創出。 『不動産市場の価格上昇に頼らないビジネスモデル』を実践 ２ • 収益を牽引する「売買事業」と、 柔軟なポートフォリオ経営 ストック・フィービジネスである「安定事業」の組合わせにより、 『不動産投資市場のサイクルの変化に対応できる安定経営構造』を構築 • 「売買事業」では、流動化
Slide 5: 2019年11月期の年度予想 ～売上・利益項目概要～
2019年11月期の年度予想 ～売上・利益項目概要～ ◆ 2019年11月期も利益成長10％以上を目指す ◆ 新たな収益の柱として成長させるべく、2019年11月期よりホテル事業セグメントを新設 ※ホテル事業セグメント新設に伴い、賃貸事業の一部収益を振り替えました。比較のため、当資料における2018年11月期のセグメント情報は、変更後の区分にて表示しています 売上高 売上総利益 税引前利益 （百万円） （百万円） 14,000 （百万円） 80,000 その他事業 安定事業比率※ 安定事業比率 成長率10.4％ ホテル事業 ※安定事業の売上総利益合計 ÷（売上総利益合計-売買事業に係る販管費）
Slide 6: 2019年11月期の業績予想 ～セグメント概要～
2019年11月期の業績予想 ～セグメント概要～ ◆ 不動産市場の変化を見据えた投資戦略を推進 ◆ 各事業を成長させることにより、売買事業、安定事業を共に拡大していく 2017年11月期 2018年11月期【A】 2019年11月期【B】 増減【B-A】 （百万円、％） 構成比 構成比 （予想） 構成比 増減率 売上高 57,754 100.0 61,543 100.0 71,510 100.0 9,966 16.2 売買事業 不動産流動化事業 40,268 69.7 34,793 56.5 41,795 58.4 7,002 20.1 【流動化事業) 不動産開発事業 5,197 9.0 13
Slide 7: 事業戦略・施策（①不動産流動化事業）
2019年11月期の事業戦略・施策 （①不動産流動化事業） 売上総利益構成 流動化事業 商品群・販売手法の多様化により、中古不動産再生市場におけるシェア拡大を目指す 46％ 収益性を意識した最適再生プランにより、不動産価格上昇に頼らない事業モデルを推進 ◆ 堅調なオフィス需要、不動産投資需要のなか、ニーズをとらえた商品を市場に提供していく ➢ 幅広い取扱いで、あらゆる顧客層をターゲットとする 販売計画と施策 ➢ 需要が強い都心オフィス、駅近収益マンションの取り扱いを拡大 売上高 ➢ 相対的に需要が弱くなった郊外アパート・マンションは早期販売予定 Restyling （百万円） ➢ 2018.1
Slide 8: 事業戦略・施策（②不動産開発事業）
2019年11月期の事業戦略・施策 （②不動産開発事業） 売上総利益構成 開発事業 特定商品に拘らず、立地に応じた最適開発プランを企画。 15％ トーセイブランドとして顧客満足度の高い商品を提供していく ◆ 当期の販売計画は、分譲マンション1棟、商業施設2棟、戸建143戸 ◆ ＴＨＥパームス調布マノアーガーデンの販売は好調に進捗 販売計画と施策 ➢ 2018.11月現在、売上想定金額ベース で500億円相当の商品を保有 戸建・ 土地分譲 マンション オフィスビル・商業 物流施設 ホテ ル １棟物件 戸建・土地 マンション オフィス・商業 物流施設 ホテル 売上高 分譲マンション 17% 42%
Slide 9: 不動産開発事業 今後の開発計画
2019年11月期の事業戦略・施策 （②不動産開発事業 今後の開発計画） 開発計画 （保有中 / 竣工予定） 2017年－ ホテル トーセイホテルココネ神田（保有中） 商業施設 T‘S BRIGHTIA南青山Ⅱ（保有中） 2018年－ 分譲マンション THEパームス世田谷祐天寺マスタープレイス（89戸、残１戸） T‘S BRIGHTIA南青山Ⅱ T’S BRIGHTIA千葉中央 商業施設 T’S BRIGHTIA千葉中央 （2018年12月 売却済） 商業施設 T’S BRIGHTIA富士見台（保有中） 分譲マンション THEパームス調布マノアーガーデン（162戸、販売中） 2019年－ 賃貸
Slide 10: 棚卸資産の状況
2019年11月期の事業戦略・施策 -棚卸資産の状況 （不動産流動化事業・開発事業）- ◆ 保有する棚卸資産（2018年11月末時点）は、簿価624億円、売上高1,053億円※に相当（ ※当社想定） 2018年11月末 62,457百万円 (116件 ) 想定売上規模 105,357百万円 棚卸資産残高 棚卸資産残高の内訳 （百万円） 物件タイプ別 簿価 棚卸資産 想定売上規模 想定売上規模 簿価合計 内訳 不動産流動化 不動産開発 不動産流動化 不動産開発 合計 オフィスビル・商業 20,874 (34件) 2,448 (3件) 23,322 28,746 3,089 31,835 マンショ
Slide 11: 仕入計画（不動産流動化事業・開発事業）
2019年11月期の事業戦略・施策 -仕入計画 （不動産流動化事業・開発事業）- 2019年度仕入目標 仕入戦略 想定を上回る利益が取れており、2018年度は在庫の一部を温存。 都心オフィスは高止まり 2019年度の仕入目標は昨年度目標を据え置き 一方、郊外物件は個人投資家向けアパートや収益マンションなどで 一部価格調整 【引渡ベース仕入額】 ※記載金額は 売上想定換算 ➢市場の需要変化に合わせて商品ポートフォリオを変更 契約ベース （億円） 在庫縮小 積極仕入 目標 764億円 目標 1000 178 流動性が低い収益物件 「流動性が高い収益物件」 目標 900 目標 契約済未引渡 目標 「
Slide 12: 事業戦略・施策（③ファンド・コンサルティング事業）
2019年11月期の事業戦略・施策 （③ファンド・コンサルティング事業） ファンド･コン 売上総利益構成 サルティング事業 多様なファンドアレンジに対応できるスキルを構築 13％ 投資家の旺盛な投資需要を取り込み、AUM残高7,000億円への拡大を目指す 仲介手数料その他 アセットマネジメント受託資産残高の拡大 アクイジ・ディスポジ報酬 売上高 AMフィー CRE （百万円） 売上総利益率 （百万円） 私募ファンド 93.8% 95.1% 100.0% REIT 90.6% 2,886 800,000 目標：7,253億円 3,000 2,802 3,038 80.0% 700,000 663
Slide 13: ファンド・コンサルティング事業 TAAの受託資産
2019年11月期の事業戦略・施策 （③ファンド・コンサルティング事業） ◆ トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱ （以下、「TAA」）にて、多様なお客様から資産を受託 ◆ 運用資産規模（金商法上の一任契約資産残高）では、国内１位の実績 不動産関連特定投資運用業 預り資産ランキング ＴＡＡの受託資産内訳 （百万円） 東京23区を中心に、幅広い地域、アセットを運用中 トーセイ・アセット・アドバイザーズ 345,928 (6,538億円) 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 三井住友トラスト不動産投資顧問 340,709 PGIMリアルエステート・ジャパン 22
Slide 14: 事業戦略・施策（④賃貸事業 ⑤管理事業）
2019年11月期の事業戦略・施策 （④賃貸事業 ⑤管理事業） 売上総利益構成 売上総利益構成 管理対応物件の種類を広げ、 賃貸事業 保有固定資産を着実に積み上げ、 管理事業 15％ 安定賃貸収益を拡大 8％ 新規受託獲得を目指す ◆ 自社の再生・賃貸ノウハウで早期に物件の収益性を高める ◆ 管理受託拡大と、業務効率化により利益率向上 売上高 Restyling 売上高 （百万円） 流動資産 （百万円） 48.6% 固定資産 8,000 45.9% 31.6% スポット工事・手数料報酬など 45.2% 50.0% 8,000 売上総利益率 29.3% 29.2% PM・BM報酬など 6,465
Slide 15: 事業戦略・施策（⑥ホテル事業）
2019年11月期の事業戦略・施策 （⑥ホテル事業） 売上総利益構成 ホテル事業 新たな収益の柱として成長させるべく、2019年11月期より新たな報告セグメントとして新設。 4％ 顧客満足度の高いビジネスホテルとして、トーセイブランドの確立を目指す ◆ ホテル賃貸および、自社でのホテル運営 （賃貸２棟、直営２棟） ◆ 東京圏を中心に展開し、立地を厳選して徐々に増やしていく方針 “心地よさ”を追求した 和モダンコンセプトの宿泊特化型ホテル 売上高 100.0% （百万円） 77.5% 79.8% 2,000 80.0% ホテル賃貸 ホテル運営 60.0% 売上総利益率 1,076 1,000 2
Slide 16: トーセイホテルココネ上野 2018年12月オープン
[直近トピックス] トーセイホテルココネ上野 2018年12月オープン ◆ トーセイグループが保有する独自の不動産再生ノウハウを活かし、 中古オフィス物件をビジネスホテルへコンバージョンして運営する初めての自社物件 ◆ オフィス物件時の名残を最大限に活かし、ホテルとして新しい魅力を創出 ～ 心地よい、こころの音が響く宿 ～ ➢幅広い顧客層にアプローチ • 立地の特性を活かし、ビジネス客に留まらず、外国人や観光客にも心地良く過ごして もらえる趣向をこらしたホテルとして設計 • ビジネスホテルには珍しいタイプの部屋もデザイン 畳を使った和モダンルーム 家族で泊まれる２段ベットのファミリールーム ➢
Slide 17: 物流施設事業開始
[直近トピックス] 物流施設事業開始 ◆ 神奈川県相模原市、埼玉県蓮田市の物流施設開発プロジェクトをスタート 事業展開 ■投資市場において需要が高い物流施設は、ホテルと同様に今後成長が 期待できるアセットクラスあると認識。 当社の開発事業、流動化事業に おける取扱商品の拡充の一環として倉庫事業に参入 ■投資ターゲット （新規開発・中古再生を行い、投資家向けに売却） エリア ・首都圏の物流施設集積地、特に３PL業者の集まるエリア ■ 不動産関連事業で培ったノウハウ・チャネルを活用。中長期的には、 がターゲット 物流施設関連ビジネスを既存事業に次ぐ新たな収益の柱とするべく、 ・利便性および安定的雇
Slide 18: 還元方針
Ⅱ. 還元方針 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 18
Slide 19: 還元方針
還元方針 配当推移 ◆安定的な配当維持と増配を目指す ◆ 2019年11月期は配当37円、配当性向23.3％の予想。 ◆配当性向は徐々に引上げていくことを検討 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 11月期 11月期 11月期 11月期 11月期（予想） 配当額 自社株買い 一株あたりの配当金 16円 22円 25円 30円 37円 配当性向 配当性向 60 18.7% 19.1% 19.6% 21.2% 23.3% 0.4 総還元性向 36.3% 0.35 50 自己株式の取得 0.3 ■36.3% 総還元性向 ◆総額10億円の自己株式取得を決定 ◆総額10億円の自己株
Slide 20: 参考指標
参考指標 株価現状認識 時価総額 当期利益 予想 純資産 含み益（税引後） Net Asset Value ※ （2019年2月21日時点） （2019年1月10日発表） （2018年11月末） （2018年11月末） （2018年11月末） 512.1 億円 77.0 億円 520.2 億円 151.5 億円 671.7 億円 株 価 ① 一株あたり当期利益 ② 一株あたり純資産 ③ 一株あたり含み益 一株あたりNAV※ ④ 1,055.00 円 158.79 円 1,071.63 円 312.19 円 1,383.82 円 PER ①÷② PBR ①÷③ P/NAV倍率※ ①÷④ 6.64
Slide 21: 資料編 ①中期経営計画「Seamless Growth 2020」
Ⅲ. 資料編 ①中期経営計画 「Seamless Growth 2020」 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 21
Slide 22: 中期経営計画（2018年～2020年）目標とする経営指標
中期経営計画（2018年～2020年） 目標とする経営指標 （2018年1月公表） Seamless 独自性を持つ総合不動産業としての確固たるポジジョン実現に向けて、 Growth 2020 グループ成長を継続していく 基本方針 成長戦略 経営基盤の強化 [１] 既存５事業のさらなる成長 [３] 事業規模拡大を支える財務体質の向上 [４] 最適ガバナンス体制の強化 [２] 既存５事業に次ぐ新たな収益事業の確立 [５] 従業員満足度の向上と組織力強化・生産性向上 [６] CSR・ESGを強く意識したトーセイブランドの強化 経営指標ガイダンス 【収益成長】 2020年11月期 連結売上高 1,00
Slide 23: 中期経営計画 P/Lシミュレーション
中期経営計画（2018年～2020年） Ｐ/Ｌシミュレーション Seamless [基本方針] ◆ 全セグメントの事業拡大 Growth 2020 ◆収益構造における安定事業の比率向上（売買50：安定50） ※１ ※１ ※２ 2 0 1 7 年1 1 月期実績 2 0 1 8 年1 1 月期実績 (A) 2 0 1 9 年1 1 月期予想 (B) 2 0 2 0 年1 1 月期 予想 (C ) （単位：百万円） 売上高 売上総利益 利益率 売上高 売上総利益 利益率 売上高 売上総利益 利益率 売上高 売上総利益 利益率 売上高 売上総利益 57,754 16,816 29.1% 61,543
Slide 24: 中期経営計画 B/Sシミュレーション
中期経営計画（2018年～2020年） B/Sシミュレーション 2500.0 Seamless 財務健全性を意識し、自己資本比率は35％程度を目安 Growth 2020 2020年11月末時点 ※２ ※本シミュレーションでは、法人税を33％とし、増資を行わない想定で計算しています また、作成時点において入手可能な情報から得られた当社判断に基づいており、今後様々な要素により変更となる場合があります 売上高1,000億円 2000.0 1,902億円 170 107 ※１ 2018年11月末時点（実績）および、2019年11月期末時点（予想）は、2019年1月10日に公表した更新数値です。 ※２
Slide 25: 資料編 ②トーセイグループの概要
Ⅲ. 資料編 ②トーセイグループの概要 ➢ グループ概要 ｰ P.26 ➢ 沿革 ｰ P.27 ➢ 理念 ｰ P.28 ➢ トーセイグループのESG ｰ P.29 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 25
Slide 26: グループ概要
グループ概要 2018年11月30日現在 商号 トーセイ株式会社 ◆取締役会 ：取締役7名で構成 所在地 東京都港区虎ノ門4丁目2番3号 （うち、独立社外取締役2名） ◆監査役会 ：監査役4名で構成 設立 1950年2月2日 ガバナンス （常勤2名、非常勤2名 体制 全員社外監査役且つ独立役員) ◆組織体制： 監査役会設置会社 資本金の額 65億5,413万円 ◆指名報酬諮問委員会設置 代表者 代表取締役社長 山口 誠一郎 事業年度の末日 11月末 トーセイ・コミュニティ株式会社 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 従業員数 181名（単体） 431名（連結） トーセイ・リバイバル・イ
Slide 27: 沿革
沿革 1950年 トーセイの前身 ユーカリ興業㈱設立 1983年 東誠ビルディング㈱に商号変更 1994年 山口誠一郎、代表取締役に就任 当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ ・投資運用業 トーセイ・ホテル・ ・第二種金融商品取引業 マネジメント※5 ・投資助言・代理業の登録 設立 ・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ 「T’s BRIGHTIA」を展開 アーバンホーム※6 売上高 子会社化 （億円） 物流施設開発 ※1 TRI⇒トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社 トーセイ㈱ 開始 800 ※2 TC⇒トーセイ・コミュニティ株式会社 に商号変更 ※3 TAA⇒トーセイ･アセット･アドバイザーズ株式会社 トーセイ・
Slide 28: トーセイの理念
トーセイの理念 トーセイグループの存在理念 『 私たちは、グローバルな発想※１ を持つ 心豊かなプロフェッショナル集団※２ として、 あらゆる不動産シーン※３において 新たな価値と感動※４を創造する。』 ※１グローバルな発想 ✓ シンガポール証券取引所に重複上場、日本へのインバウンド投資誘致、アウトバウンド投資検討 ✓ 国際会計基準（ＩＦＲＳ）への対応、開示資料の日本語・英語同時開示 ※２プロフェッショナル ✓ 東京経済圏に特化し取引事例を熟知。エリア特性・賃貸ニーズ・投資家ニーズ・投資家売買動向・期待利回 り等を把握 ✓ 長年で培ったスキルとノウハウを活かし、お客様にとって最適な再生プラン・
Slide 29: トーセイグループのESG方針
トーセイグループのＥＳＧ方針 2019年１月、ESGに係る取り組みの発展と推進に向けて、トーセイグループはESG方針、行動指針を策定しました。 ESG方針 トーセイグループは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と 感動を創造することを存在意義としており、環境（Environment）・社会（Society）・企業統治（Governance）を経営の重要事項と認識し、 不動産にかかわる社会的課題に真摯に取り組むことで社会に貢献するとともに、グループの持続的な成長を目指してまいります。 行動指針 ESG推進体制 １． 健全な成長を実現す
Slide 30: トーセイグループのESG 環境[E]への取り組み
トーセイグループのＥＳＧ 環境[Ｅ]への取り組み 「トーセイグループ エコ宣言」を制定し、3つの行動方針であるエコミッションに基づいて事業活動を展開。 人と環境に優しい企業活動を推進することで、地球環境の負荷軽減に努めています。 トーセイグループ エコ宣言 トーセイグループは、「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する」という企業理念を掲げ、“都市に、心を。”の 実現に向けて、人と環境に優しい企業活動を推進し、地球環境の負荷軽減に努めることを宣言します。 Mission 1 Mission 2 Mission 3 事業を通じた環境活動の推進 環境法規制の遵守・環境意識の向上 ステ
Slide 31: トーセイグループのESG 社会[S]への取り組み
トーセイグループのＥＳＧ 社会[Ｓ]への取り組み 少子高齢化やライフスタイルの多様化、自然災害など社会環境の変化によって起こる課題に対して、 「快適な住まいづくり」「働きやすい環境づくり」「被災地支援」など幅広い活動に取り組んでいます。 お客様への取り組み 従業員への取り組み 心地の良い安心・安全な住まいづくり、環境づくり 従業員の育成 トーセイグループの理念にある、“グローバルな発想 ■女性社員による商品企画 ～商品企画プロジェクト“イロドリエ”～ を持つ心豊かなプロフェッショナル”の育成に向けて、 家事や子育てなどを通じて家族の生活を支える女性の発想に着 人材育成研修の実施や 目することで
Slide 32: トーセイグループのESG コーポレートガバナンス[G]への取組み
トーセイグループのＥＳＧ コーポレートガバナンス[Ｇ]への取組み 経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、「健全な成長を実現する事業活動を持続する」体制の維持・強化に 努めてまいります。 コーポレートガバナンスの充実 トーセイグループは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、健全な成長を実現する事業活動 を持続することにより、株主、従業員、取引先をはじめとする社会全体のあらゆるステークホルダー に対して、「存在意義のあるグループであり続けたい」と考えています。 株主の信頼に応え得る体制の構築に向け、経営トップからグループ社員全員に至るまで、一丸と なって体制の更なる強化に努めてまいります。 コー
Slide 33: IRに関するお問い合わせ先・注意事項
今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経理部 TEL：03-3435-2865 FAX：03-3435-2866 URL :https://www.toseicorp.co.jp/ 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可能