Global Link Management Inc. · TSE:3486
Global Link Management — Q1 2026 Earnings Presentation
38 slides from Global Link Management's earnings presentation, May 14, 2026
Slide 1: 2026年12月期第1四半期決算説明資料
202 6 年 12 月期第 1 四半期決算説明資料 東証プライム市場 証券コード：3486
Slide 2: AGENDA
01 第 1 四半期決算ハイライト 02 第 1 四半期決算状況 AGENDA 03 2026/12 期見通し 04 会社概要・ Appendix 2
Slide 3: グループ理念及びカンパニー理念
グループ理念及びカンパニー理念 Group Mission 投資により未来価値を創出する 人と事業に積極的な投資を行い 環境、社会において持続可能な価値を創出し豊かな未来を実現します Group Vision 世界をリードするサステナブルな企業グループへ Group Value No. １・ 挑戦・共創 Group Culture Respect ・ Speed ・ Open ・ Clean Company Mission テクノロジーで 不動産を通じて豊かな社会を実現する 全てのビジネスに革新を © Global Link Management Inc. 2026年12月期 第1四半期決算説
Slide 4: グループ方針 GLM1000
グループ方針 GLM1000 世界をリードするサステナブルな企業グループへ オーガニックでの成長 オーガニック×M&Aで成長加速 経常利益（単位：億円） 実績 目標 中計 1,000over 1,000 2040年まで経常利益 年平均成長率 25% 800 CAGR （FY27-40) 25％ 20年で100倍の経常利益を目指す 600 （上場以来、年平均成長率 25％以上を維持） 400 200 200 100 51 67 22 42 10 14 0 2020 2021 2022 2023 2024 2025 … 2027 … 2030 … 2033 … 2036 … 2040 ステージ1
Slide 5: 2026年12月期 第1四半期決算ハイライト
2026年12月期 第1四半期決算ハイライト 進捗率 前年同期比 売上高 152億円 / 750億円 決算ハイライト 20.4% △7.2% ✓ 2026/12期第1四半期は過去最高の利益で着地 売上総利益率 KGI 売上総利益 32億円 / 145億円 ✓ 再生事業における売上の計上時期移行に伴い減収となるも、開発事業に 20.9% おける売上総利益率の改善により増益 進捗率 前年同期比 ✓ 開発事業においては販売計画758戸に対して636戸の販売に関する売買契 経常利益 17億円 / 75億円 23.9% ＋10.1% 約を締結済みと順調。2027/12期、2028/12期に向けた仕入も順
Slide 6: 2025年中期経営計画「GLM100」KGIについて
2025年中期経営計画「GLM100」KGIについて ◼ GLM1000（経常利益1,000億円）に向けた第1フェーズとしてGLM100（経常利益100億円）を策定 ◼ GLM100では2027/12期に売上高1,000億円（CAGR 15.8％）売上総利益170億円（CAGR20.6％）経常利益100億円（CAGR 25.2％）を目指す KGI状況（単位：億円） 売上高（単位：億円） 売上総利益（単位：億円） 経常利益（単位：億円） 実績 業績予想 中計 実績 業績予想 中計 実績 業績予想 中計 1,000 億円 CAGR 1,000 （FY24-27) 15.8％ CAGR （FY24-
Slide 7: 2025年中期経営計画「GLM100」KPIについて
2025年中期経営計画「GLM100」KPIについて ◼ 不動産事業領域においては、投資家のニーズ起点（3.3兆円）のビジネスモデル構築やアセットタイプの拡充（開発・土地企画・再生）により事業の拡大を目指す ◼ 売上・利益に関しては開発事業で安定的な成長を図りつつ、土地企画事業、再生事業を次なる柱へと成長させることで利益率の改善を図る ◼ 財務指標として、期末時点の自己資本比率30%以上(31.3%)・ROE25%以上(34.8%)を維持し、資金効率の最適化と財務健全性を意識した経営を行う ※()は25/12期実績 ◼ 不動産×DX及び、人事資本経営の促進・インセンティブ設計など、体制面の整備
Slide 8: AGENDA
01 第 1 四半期決算ハイライト 02 第 1 四半期決算状況 AGENDA 03 2026/12 期見通し 04 会社概要・ Appendix 8
Slide 9: 業績推移
業績推移 ◼ 2026/12期第1四半期は前年同期比で売上高7.2%減、経常利益10.1%増 ◼ 2026/12期第1四半期は前年同期比で再生事業の売上計上時期が移行し減収となったが、開発事業の収益性向上を主因として増益 100,000 10,000 90,000 売上高 通期推移（単位：百万円） 9,000 経常利益 通期推移（単位：百万円） 1Q売上高 通期売上高 業績予想 1Q経常利益 通期経常利益 業績予想 75,000 80,000 7,500 8,000 69,262 70,000 7,000 6,739 64,482 60,000 6,000 5,138 50,000 5,000
Slide 10: 費用構造・四半期推移
費用構造・四半期推移 ◼ 第1四半期においては第4四半期から賞与等の費用が剥落も、採用に伴い前年同期比では人件費が増加 ◼ 第2四半期に向けても人的資本投資や採用により一定増加する見通しも、売上成長に対しては抑制する方針 2,000 販管費 四半期推移（単位：百万円） 1,800 1,718 294 1,600 1,414 1,400 11 219 1,222 283 その他 1,152 16 1,200 1,065 228 減価償却 993 989 183 114 965 231 173 13 86 1,000 117 租税公課 179 815 842 205 14 11 221 217 7
Slide 11: 不動産事業領域 開発事業―仕入・販売状況
不動産事業領域 開発事業―仕入・販売状況 ◼ 2025年中期経営計画において開発事業では事業規模を維持・微増させる方針 ◼ 2026/12期については758戸の販売計画に対して636戸(83.9%)の売買契約を締結済み。計画達成に向けた営業活動を継続 ◼ 2027/12期・2028/12期に向けた仕入に関しても順調な進捗 2026/12期 2027/12期 2028/12期 No. PJ名 戸数 環境配慮 No. PJ名 戸数 環境配慮 No. PJ名 戸数 環境配慮 No. PJ名 戸数 環境配慮 1 江東区新大橋2丁目PJ 82 1 墨田区向島2丁目ⅢPJ 49 〇 17 荒川区東日暮里2
Slide 12: 不動産事業領域 土地企画事業―販売状況
不動産事業領域 土地企画事業―販売状況 ◼ 土地企画事業は2026/12期第1四半期において3件の販売に関する決済を完了 今 土地仕入のイメージ 期 第1四半期に決済完了 販 売 し No PJ名 戸数相当 た 土 地 1 世田谷区三軒茶屋2丁目PJ 45戸 権利調整・解体 企 土地 土地 画 土地 案 2 台東区入谷2丁目ⅡPJ 33戸 B A,B,C 件 A 土地 C 3 北区滝野川7丁目ⅡPJ 13戸 仕入れた土地の収益化イメージ 第2四半期に決済予定 GLMが開発するケース 他の開発業者に土地を販売するケース 販売見込み6件 1棟バルク販売による 自社開発と比べ 付加価値向上 第3四半
Slide 13: 不動産事業領域 再生事業―仕入・販売状況
不動産事業領域 再生事業―仕入・販売状況 ◼ 再生事業は2026/12期第1四半期は概ね計画通り5棟の仕入に関する決済を完了。通期目標である12棟の仕入に対しても順調な進捗 ◼ 販売においては従来計画していた1棟が第2四半期に移行も販売に関する売買契約は締結済みであり、通期に向けては問題無い認識 当社のバリューアップによる実績の例 （バリューアップ工事を行った物件に関するデータ） 保有物件の抜粋 販売時賃料 31.2 %UP ※2025年12月期実績 豊島区池袋2丁目 文京区本駒込２丁目 墨田区緑2丁目 2025年5月取得 2025年7月取得 2026年1月取得 仕入 仕入時期 物件所在地 延
Slide 14: AGENDA
01 第 1 四半期決算ハイライト 02 第 1 四半期決算状況 AGENDA 03 2026/12 期見通し 04 会社概要・ Appendix 14
Slide 15: 2026年12月期 通期業績予想
2026年12月期 通期業績予想 ◼ 2026/12期の経常利益見通しについては2025年中期経営計画における目標である75億円で変わらず ◼ 2027/12期の経常利益100億円達成に向けたパイプラインの確実な構築を優先する方針 2025/12期 2026/12期 （百万円） 実績 業績予想 売上高 69,262 75,000 売上総利益 12,409 14,500 利益率 17.9% 19.3％ 営業利益 7,436 8,500 利益率 10.7% 11.3％ 経常利益 6,739 7,500 利益率 9.7% 10.0％ 当期純利益 4,611 5,130 利益率 6.7% 6.8% 1
Slide 16: 開発事業・土地企画事業・再生事業の契約・決済状況について
開発事業・土地企画事業・再生事業の契約・決済状況について ◼ 開発事業においては既に636戸の販売契約を締結済み。残りの122戸に関しても営業活動を継続 ◼ 土地企画事業は2026/12期においては25件の販売を予定。現時点で6件の販売に関する売買契約を締結済み ◼ 再生事業は2026/12期においては9棟の販売及び12棟の仕入を予定。現時点で2棟の販売と6棟の仕入に関する売買契約を締結済み 第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期 総数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 販売契約済物件の決済予定 636戸 138戸 127戸 141戸 46戸 27戸 157戸 1棟
Slide 17: 2026年12月期 四半期業績見通し
2026年12月期 四半期業績見通し ◼ 2026/12期の利益は下期の比重が大きくなる見通し。また、第1四半期に予定していた再生事業の販売1棟が第2四半期に移行 ◼ 前期第2四半期は再生事業の大型案件の販売による利益が大きかったため、今期第2四半期は相対的に減益となる想定 売上高（単位：百万円） 販管費（単位：百万円） 2,300 経常利益（単位：百万円） 40,000 4,000 実績 計画 実績 計画 実績 計画 35,000 3,500 1,800 1,718 30,000 3,000 2,553 25,000 2,500 1,300 1,222 1,152 19,199 1,065
Slide 18: 外部環境の影響 為替・建築コスト
外部環境の影響 為替・建築コスト 為替の影響 資材価格及び建築コストの影響 ✓ 日本政府の財政拡張的な方針に加え、中東情勢の緊迫化から円安ドル高 ✓ 2024年問題により人手不足を背景に建築コストは継続的に上昇 が進み、1ドル160円前後で推移していたものの、4月末の為替介入から ✓ 中東情勢の緊迫化に伴う海上輸送リスクや原油価格の上昇を背景に、建設 急速に円高が進み、現在は1ドル156円近辺で推移 資材価格の上昇や供給懸念の見込み ✓ 2026年4月末の金融政策決定会合において政策金利の据え置きを発表 ✓ 工期の遅れに関するリスクが懸念されるも、2026年の新築レジデンスの ✓ 海外機関投資
Slide 19: 外部環境の影響 金利動向について
外部環境の影響 金利動向について 金利の状況 市場に与える影響の認識 ✓ 2025年12月の日銀の金融政策決定会合において政策金利である無担保 ✓ 金利上昇は不動産価格に対してネガティブな面もあるが、市場は コールレート (オーバーナイト物) を0.25%pt引き上げ、0.75%程度での 長期的な金利上昇を前提として既に織り込んできた印象 推移を目指す方針に変更 ✓ 現在は賃料がインフレ率を超えて大きく上昇傾向にあり、不動産価格には ✓ 2026年4月の会合においては政策金利を据え置くことを決定 ポジティブな影響 ✓ 中東情勢の変化を受けた原油高によるインフレ懸念や日銀の追加の ✓ 当社顧客投
Slide 20: 外部環境の影響 中東情勢について
外部環境の影響 中東情勢について ◼ 2026年下期以降については不透明な状況も、現時点においては原価高騰や納期遅延等の影響は見られない ◼ いずれの事業においても販売先投資家からのニーズは引き続き堅調に推移 ◼ 開発事業に関しては複数のリスクが存在するも、レジデンスに対する需要超過の見込は変わらず、価格転嫁等を通じて対策を図る 開発事業に関する影響及びリスク 土地企画事業に関する影響及びリスク 2026年12月期への影響について 2026年12月期への影響について ✓ 2026/12期売上高390億円、レジデンス758戸・ホテル1棟の開発・販売を予定しており、約8割の販売に関す ✓ 2026
Slide 21: 株主還元
株主還元 ◼ 2025年中期経営計画 (2025-2027)においては配当性向を30%とし、累進配当とする方針 ◼ 2026/12期の1株当たり配当は100.0円/株となる見込み。2026年5月13日時点で5.4%の配当利回り 1株当たり配当金（単位：円） 配当性向 配当利回り 5.4% 140.00 株価1,863円 （2026年5月13日終値） 基本方針 38.8% ※2 40.0% 120.00 配当性向 30％ 配当性向 30% 28.6% 30.5% 100.00 100.00 27.7% 27.9% 20.0% 19.2% ※3 12.3% 80.50 80.00 10.4% 10
Slide 22: 浮動株時価総額に関する認識
浮動株時価総額に関する認識 ◼ 引き続き企業価値の向上に努めながらGLM100期間中のターゲットである時価総額1,000億円の達成を目指すと同時に、TOPIXへの 組み入れを目指す 当社株価推移※1 （単位：円） 業績成長に合わせ増配を実施 持続的な株価上昇を目指す 株式時価総額 決算開示 298億円 2025/12期 3,000 第3四半期 （2026/5/13時点 終値1,863円） 2025/12期 2,500 2024年11月 通期 決算開示に合わせ 2025/12期 上方修正 第1四半期 2023年11月 決算開示に合わせ 65円へ増配 浮動株比率 2,000 上方修正 2025/1
Slide 23: AGENDA
01 第 1 四半期決算ハイライト 02 第 1 四半期決算状況 AGENDA 03 2026/12 期見通し 04 会社概要・ Appendix 23
Slide 24: 会社概要
会社概要 会社名 株式会社グローバル・リンク・マネジメント 不動産ソリューション事業 事業内容 （投資用不動産の開発、土地企画、再生） 設立 2005年3月 資本金 610百万円（2025年12月末時点） 東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号 所在地 渋谷マークシティウエスト21階 従業員数 単体 132名 ／ 連結 155名（2025年12月末時点） © Global Link Management Inc. 2026年12月期 第1四半期決算説明資料 株式会社グローバル・リンク・マネジメント（証券コード：3486） 24
Slide 25: 沿革
沿革 ◼ 不動産事業領域にて、土地企画事業・開発事業・再生事業等、複数の事業を様々なアセットタイプで展開 ◼ 2023年よりDX事業領域をスタート。不動産×DXによるシナジー創出から、不動産業界に限らない事業展開を開始 土台固めフェーズ 国内での発展フェーズ 売上高（単位：億円） 実績 中計 1000 • グループ方針「GLM1000」及び 1,000 2025年中期経営計画「GLM100」を開示 • DX事業を行うAtPeak社 (GLM 100%) を設立 • 非レジデンス領域における新規事業として 800 土地企画事業おび再生事業を開始 750 692 • ZEHデベロッパーに登録 64
Slide 26: 不動産事業領域の拡大と年間取引高
不動産事業領域の拡大と年間取引高 ◼ 事業モデルの幅を広げ、最適なビジネスモデルでの提供を行い、市場シェアを拡大していく ◼ アセットタイプの拡大によりアプローチ可能な市場を拡げていく 不動産事業領域の拡大 開発事業・再生事業に関わる市場規模 (国内不動産の年間投資額, 参考値) 7,000 単位: 10億円 6,218 不動産投資全体 6,000 5,487 約6兆円 事業領域拡大 5,000 レジデンス 約1兆円 レジデンス×開発以外の 4,000 アセットタイプや事業モデルに展開 オフィス 約2.7兆円 3,000 2,000 ホテル 約6,000億円 展開中の事業 今後展開予定の事業領
Slide 27: 2026年12月期 第1四半期 PLサマリー
2026年12月期 第1四半期 PLサマリー 2025/12期 2026/12期 第1四半期 通期 第1四半期 通期 （単位：百万円） 実績 進捗率 実績 実績 前年同期比 進捗率 業績予想 売上高 16,472 23.8% 69,262 15,287 △7.2% 20.4% 75,000 売上総利益 2,880 23.2% 12,409 3,202 +11.2% 22.1% 14,500 利益率 17.5% - 17.9% 20.9% +3.4pt - 19.3％ 営業利益 1,814 24.4% 7,436 2,050 +13.0% 24.1% 8,500 利益率 11.0% - 10.7
Slide 28: 収益構造
収益構造 ◼ 2026/12期 第1四半期においてはストック粗利によって42.3%の固定費をカバー ◼ 中長期的には固定費をストック粗利で賄えるような体制を目指す 単位：百万円 長期的な収益構造 ストック粗利※1 フロー粗利 売上拡大とともにストックを伸ばし、固定費をストックで賄えるような体制 (= 固定費カバー率 100%超) を目指す 固定販管費+支払利息 変動販管費+融資手数料 … フロー粗利 583 246 … ストック粗利 … 変動販管費+融資手数料 2026年12月期 第1四半期 … 固定販管費+支払利息 売上総利益 2,955 3,202百万円 2026年12月期 第1四半期 固
Slide 29: 2026年12月期 第1四半期 BSサマリー
2026年12月期 第1四半期 BSサマリー ◼ 物件の仕入が進み、2025/12期末と比較して販売用不動産・仕掛販売用不動産が大きく増加 ◼ 期中においては有利子負債の活用を進め、期末時点では財務健全性を意識したオペレーションに取り組む方針 2025/12期 2025/12期 2026/12期 （単位：百万円） 前期末からの増減額 3月末 12月末 3月末 流動資産合計 49,100 44,942 61,556 +16,613 現金及び預金 10,189 14,564 10,114 △4,449 販売用不動産 14,079 3,470 4,377 +907 仕掛販売用不動産 22,325 2
Slide 30: 財務指標及び投資指標
財務指標及び投資指標 ◼ 2025/12期においては全市場平均・不動産業平均を大きく上回るROEを達成 ◼ PBR (株価純資産倍率) については1倍を超え、資本コストを十分超過する収益を創出しているという認識 ROE （単位：％） 時価総額及びPBR （単位：百万円・倍） 50 当社 全産業平均 不動産業平均 時価総額 PBR 2.84 3.0 2.65 50,000 45 2.12 2.02 40 37.5 2.0 1.56 34.8 1.34 40,000 33.3 35 30.7 31,782 30,759 1.0 30 30,178 25.0 以上 30,000 25 22.7 25
Slide 31: GLM200→1000実現に向け検討している「事業ポートフォリオ」
GLM200→1000実現に向け検討している「事業ポートフォリオ」 -2030年に経常利益200億円、2040年までに経常利益1,000億円- 2027年に向けて 事業項目 アセットタイプ ストック収益 フロー収益 （中計にて開示） レジデンス ホテル 賃料 < ブリッジ > 開発事業 ロジスティクス 開発販売 維持・微増 手数料 <PM> 商業テナントビル 新規アセットタイプ 土地企画事業 土地（レジ、ホテル、ロジスティクス…） ― 企画販売 成長ドライバー 中古オフィス 再生事業 中古レジデンス 賃料 < ブリッジ > 再生販売 成長ドライバー 事 新規中古アセットタイプ 業 領 AtPe
Slide 32: 一部取引に伴うバランスシートへの影響
2026年12月期 第1四半期 一部取引に伴うバランスシートへの影響 ◼ 当社が先に土地を仕入れパートナーに販売する場合、一部の取引でバランスシートに仮想の金融負債が残ってしまうケースがある ◼ 実際に支払利息負担がある負債は返済済みのため、実質的に当社の支払利息の負担や借入余力に対する影響は無いという認識 オフバランスの開発パターン パターン1：開発中もGLMのBSに載らない 実質有利子負債額及び 企画 仮想有利子負債消去後の実質自己資本比率※1（単位：百万円） 投資家等 有利子負債 実質有利子負債 実質自己資本比率 最初から 1棟バルク販売 80,000 ゼネコン(パートナー)が 土地仕入
Slide 33: 人的資本経営の全体像
人的資本経営の全体像 成長戦略のKGI 人的資本経営のありたい姿 20年で経常利益100倍を目指す 年平均成長率25％｜2020年10億円→2040年1,000億円over 成長意欲がある人材に選ばれ、多様性に富んだ組織である 「心理的安全性の高い」環境のもと、｢組織｣と｢個々｣の成長により｢企業価値の向上｣を実現する 個の力 組織の力 スキルマネジメント タレントマネジメント 成長への挑戦の ダイバーシティ& 様々な年齢層や キャリアチャレンジ制度 機会を提供 インクルージョン バックボーンの経験者採用 スキルチャレンジ制度 女性管理職比率 教育研修制度 教育研修制度 業績に応じたストックオ
Slide 34: 人的資本経営における人材戦略
人的資本経営における人材戦略 ◼ 2025年中期経営計画達成に向けた人材戦略を策定。1人あたり売上/利益を引き上げ、平均給与業界No.1を目指す 2025年中期経営計画「GLM 100」 人材戦略 重要施策 KPIs KGI 事業ポート 人的資本に与える重大な影響 フォリオの ポスト（挑戦の機会）と スキルを拡充/研鑽する 平 複線化を通じて 必要なスキルが増える → 重要課題：ギャップを埋める 必要なスキルを 機会を提供する 均 下記を達成 可視化する • キャリアチャレンジ制度 • スキルの総量 給 • スキルチャレンジ制度 • 一人あたりのスキル量 与 • スキルマネジ • 教育研修制度
Slide 35: 2025年12月期末時点の従業員の状況
2025年12月期末時点の従業員の状況 (サステナビリティ関連開示) ◼ 人的資本に関する情報開示の義務化に伴い給与状況や有給休暇・育休の取得状況の情報を開示 ◼ 2025/12期末時点の従業員の状況を有価証券報告書にて2026年3月に開示 年次有給取得率 男性管理職平均賃金 男性非管理職平均賃金 69.8 % 28,215千円 9,474千円 女性育休取得率 100.0 % 育休復帰率 女性管理職平均賃金 女性非管理職平均賃金 100.0 % 男性育休取得率 13,103千円 6,051千円 85.7 % 女性育休取得率：育児休業取得者数÷産後休業終了した社員数×100 平均賃金算出の対象従
Slide 36: マテリアリティ
マテリアリティ ◼『GLM VISION 2030 を実現するため、当社グループが重点的に解決する課題』として9つのマテリアリティを策定 ◼ 環境・社会・ガバナンスの各カテゴリにおいて、企業としてのサステナビリティの強化に向け取り組んでいく 2030年のあるべき姿／ありたい姿 資本効率の最適化と財務健全性の両立 資本効率の最適化と財務健全性の両立により 環境配慮型不動産の企画開発・運用 企業価値が向上している 環境配慮型不動産の開発・提供 収益構造の最適化 気候変動の緩和への貢献 開発事業の安定的なビジネス基盤と再生事業、土地企画事業等の 2050年のカーボン・ニュートラル社会の実現に向けて事
Slide 37: 株主資本コスト
株主資本コスト ◼ 現在株価に基づいた当社株主資本コストは12~15％程度と認識。株主資本コストを超過するROEを達成出来ているものの低減の余地 ◼ 本中計期間での事業ポートフォリオの改革やIR活動を通じて株主資本コストの低減を目指す 当社PBR・ROEに基づく株主資本コスト 当社ROE及びPBR推移（単位：%・倍） 40.0 20 ROE（％） PBR（倍） 34.8 ROE − 期待成長率 ROE − 期待成長率 33.3 ＝ PBR ＋ 期待成長率 ＝ 株主資本コスト 18 32.5 35.0 株主資本コスト − 期待成長率 PBR 30.5 16 30.0 14 株主資本コスト ROE
Slide 38: ご留意事項
ご留意事項 前述の将来の業績予想に関する予想、計画、見通しなどは、現在入手可能な情報に基づき 当社の経営者が合理的と判断したものです。実際の業績は様々な要因の変化により、 本資料の予想、計画、見通しとは大きく異なることがありうることをあらかじめご理解ください。 そのような要因としては、主要市場の経済状況及び製品需要の変動、為替相場の変動、 及び国内外の各種規制ならびに会計基準・慣行等の変更等が考えられます。 お問い合わせ先 株式会社グローバル・リンク・マネジメント 経営企画部 経営企画課 電話番号：03-6821-5766 メール：glmirinfo@global-link-m.com © G
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