Star Mica Holdings Co., Ltd. · TSE:2975

Star Mica — Q2 FY2017/11 Earnings Presentation

36 slides from Star Mica's earnings presentation, Jun 30, 2017

  1. Slide 1: 決算説明資料（平成29年11月期 第2四半期）

    決算説明資料 （平成29年11月期 第2四半期） 平成29年６月30日 スター・マイカ株式会社

  2. Slide 2: 目次

    目次 １．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 2

  3. Slide 3: PL: 上期は売上・利益とも過去最高

    -PL- 上期は売上・利益とも過去最高  新築価格の継続的な高騰により、中古マンションへの注目度は一層高い  高まる需要に応え、物件販売を促進。当期純利益は約1.6倍と大きく拡大 2015/11期 2Q 2016/11期 2Q 2017/11期 2Q 前年同期比 (億円) (億円) (億円) 売上高 97.1 103.0 123.0 119.4% 売上総利益 22.3 27.5 34.9 126.7% 営業利益 12.9 16.0 22.7 141.5% 経常利益 9.6 12.6 19.5 154.2% 当期純利益 6.0 8.1 13.5 165.7% 3

  4. Slide 4: 全事業において業績が好調に推移

    全事業において業績が好調に推移  中古マンション事業は、物件に応じた販売戦略が売上・利益を牽引  インベストメント事業も好調。物件売却が売上・利益の大幅な増加へ寄与 15/11期 2Q 16/11期 2Q 17/11期 2Q 前年同期比 主な内容 (億円) (億円) (億円) 売上高 97.1 103.0 123.0 119.4% 中古マンション事業 73.9 90.4 93.4 103.4% 中古マンション（区分）の賃貸・販売収入 うち賃貸 11.5 12.6 13.0 103.2% うち売買 62.4 77.7 80.4 103.4% 中古マンション（区分）以外の賃貸・販売収入 インベ

  5. Slide 5: BS: 好調な販売環境においても保有物件を着実に積上げ

    -BS- 好調な販売環境においても保有物件を着実に積上げ  首都圏・関西圏の拠点を基盤とした営業活動を積極的に展開 2016/11期 2017/11期 2Q 前期末比 (億円) (億円) 流動資産 430 456 105.9% うち現金及び預金 32 38 116.6% うち販売用不動産 392 411 104.9% 固定資産 85 72 84.8% うち有形固定資産 80 66 83.5% 総資産 516 528 102.4% 流動負債 49 56 115.2% 固定負債 328 321 98.1% 自己資本 138 149 108.0% 自己資本比率 26.8% 28.3% 販売用不動産

  6. Slide 6: 2017/11期のTOPICS

    2017/11期のTOPICS ■ 2017年１月 ３か年経営計画（2017/11期～2019/11期）を策定 ■ 2017年３月 株式会社インベスターズクラウドと戦略的業務提携 ＩＴを活用した中古マンション買取一括査定サービスを開始 ■ 2017年５月 株式会社大塚家具と協業し、「リユース家具」を用いた ライフスタイル提案型住居の販売を開始 ■ 2017年６月 定額制リノベーションプラン「じぶんReno」の本格運用を開始 ■ 2017年６月 上期業績予想を上方修正 6

  7. Slide 7: １．決算の概要

    １．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 7

  8. Slide 8: 当社の経営理念

    当社の経営理念 “作る”から“活かす”社会を実現します 8

  9. Slide 9: “リノベーション”を通じ「より良い暮らし」を提供

    “リノベーション”を通じ「より良い暮らし」を提供  個々の物件の特性を活かし、“新たな住まい”として機能的・性能的に一新  売買仲介、リフォーム、賃貸管理等、グループ一丸となり、最適な住まいを提案  年間約600室、累計約5,000室、首都圏を中心に豊富な販売実績 before after 9

  10. Slide 10: 多様化するニーズに対応する豊富な商品・サービス

    多様化するニーズに対応する豊富な商品・サービス  消費者の嗜好に合わせて、多彩な「住まいのカタチ」を提案 リノベーション済マンションの販売 セルフリノベーションサービスの提供 フルリノベーション 「しあわせリノベ」 安心・安全にこだわった仕様 女性・子育てにやさしい設計 「リノベ×リユース家具」 コンセプト型商品 ● 未公開物件紹介 ● 定額制リノベーションサービス ● ＶＲ体験サービス 木とともに暮らす家 ● コンシェルジュサービス 家具付により、生活イメージを具現化 住宅設備・インテリア企業等との協業 10

  11. Slide 11: 例：“女性”にやさしい住まいづくり

    例：“女性”にやさしい住まいづくり  女性目線で“暮らしやすさ”を追求 “しあわせリノベ研究所”  収納や動線など、徹底的にこだわった商品企画 キッチンの一角に作った 「ママデスク」 http://www.shiawase.starmica-r.co.jp/ カウンター面積が広くなる L字キッチン 掃除のしやすいシンク 動線を意識した豊富な収納スペース 11

  12. Slide 12: 例：“ライフスタイル提案型”のリノベーションマンション

    例：“ライフスタイル提案型”のリノベーションマンション  「リユース家具」を生活イメージに応じて組み合わせ、憧れの生活を手頃な価格で提供 「リノベーション」 「リユース家具」 「ヴィンテージ」 ＋ 「快適性」 をコンセプトに 家具コーディネート 12

  13. Slide 13: 例：「中古購入」×「自分でリノベ」の希望を叶えるサービス

    例：「中古購入」×「自分でリノベ」の希望を叶えるサービス  「リノベ済」ではなく、自分でリノベーションを希望する消費者が増加  豊富な物件保有量、リノベーション実績を基に、新商品「じぶんReno」を提供 一般的な「中古」×｢自分でリノベ」の流れ スター･マイカのセルフリノベーションサービス ①消費者が「リノベ前物件」を購入 ✔ 1,800室の保有戸数から、 「退去間もない物件」を紹介 ②予算の範囲内で、自由にリノベーション ✔ 広さに応じた「定額制」 工事後の追加費用請求もなし ✔ ＶＲを活用し、完成後の部屋 イメージをリアルに体感 ✔ 担当コンシェルジュが、 資金面も含め、一貫してサポー

  14. Slide 14: ２．事業の概要

    １．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 14

  15. Slide 15: 「日本一」の中古マンション保有残高

    「日本一」の中古マンション保有残高  保有物件数は約1,800室。今後も安定的かつ豊富な種類の物件を供給 （単位：億円） 500 物件保有残高の比較 （2017/5末時点） 400 300 200 100 0 Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 当社 ※上場企業各社、2017年5月末時点における最新決算情報より当社作成 15

  16. Slide 16: 圧倒的に高い利益率

    圧倒的に高い利益率  独自のビジネスモデルに支えられ、安定的に高い利益率を実現 （単位：％） 売上総利益率の比較 （３カ年） 30.0% ・・・ 直近期 ・・・ 前期 ・・・ 前々期 20.0% 10.0% Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 当社 ※上場企業各社、 2016年11月末時点における直近～前々期の通期決算における連結ベースの売上総利益率 16

  17. Slide 17: 十分に分散されたポートフォリオ

    十分に分散されたポートフォリオ 2016/11期末の保有物件 【地域別残高構成】 【築年時期別残高構成】 大阪支店エリア その他 3.4% ～昭和55年 9.2% 大阪府、兵庫県、 東京都 10.8% 京都府 （都心5区） 12.6% 千葉県 3.5% 新宿区、港区、中央区、 渋谷区、千代田区 平成10年～ 昭和56年～ 33.2% 埼玉県 4.3% 22.0% 平成元年～ 神奈川県 東京都 34.1% 17.6% （5区除く区内） 横浜市、川崎市 39.7% 東京都 （区外） 世田谷区、品川区 9.7% 練馬区、江東区 文京区等 平均物件データ 国立市、小金井市 等 平均専有面積 64.02

  18. Slide 18: 販売用不動産のみでも含み益は約113億円

    販売用不動産のみでも含み益は約113億円  外部鑑定評価等に基づく評価額（想定売却価格）は 562億円  想定売却利益は、前期比15億円増加となる113億円 2016/11期末簿価に対する含み益状況 （単位：億円） 想定売却利益 想定販売コスト 57 562 392 1 簿価 想定売却価格 2 ※想定販売コストは、仲介手数料及びリノベーション費用の過去の実績値をもとに見積り算出したものです ※上記の数値は、会計上の見積りに基づくものであり将来の損益を保証するものではありません 18

  19. Slide 19: ユニークな戦略

    ユニークな戦略  すぐに売却可能な“空室”ではなく、 あえて売却時期を予測できない“賃貸中”マンションを取得  当社独自の競争戦略が評価され、ポーター賞を受賞（2011年） ポーター賞 競争戦略論の第一人者であるマイケル・E・ポーター教授（ハーバード大学）の名を冠する賞。 製品、プロセス、経営手法においてイノベーションを起こすと共に独自性のある戦略を実行し、 その結果収益性を高めている企業を表彰するもの。 主な受賞企業 丸井グループ キリンビール ＹＫＫ ぐるなび カカクコム ファーストリテイリング コマツ オイシックス etc. 19

  20. Slide 20: 今期より新たな３カ年経営計画をスタート

    今期より新たな３カ年経営計画をスタート 中期経営計画 目指す方向性 （2019/11期計画） 売上高 主力の中古マンション 235 2016/11期 実績 事業への経営資源集中 209 億円 億円 物件保有量に加え、商品力も 営業利益 中古マンション業界日本一へ 35 2016/11期 実績 32.5 億円 億円 販売用不動産残高 「イノベーション」 450 2016/11期 へのチャレンジ 実績 377 億円 億円 不動産とＩＴの融合による その他 新たなビジネスの創出 ・ ３カ年を通じたROE10.0％の維持 ・ 東証１部上場に向けた取り組み ※販売用不動産残高は中古マンション事業のみ 2

  21. Slide 21: 「不動産」×「ＩＴ」ビジネスの取組みにチャレンジ

    「不動産」×「ＩＴ」ビジネスの取組みにチャレンジ 【現在実施･検討中の取組み】  VR技術を活用した内覧の実証実験  不動産×ITベンチャー企業との協業  自社システムの刷新/データアナリティクスの活用  AI・ディープラーニング技術の活用検討 21

  22. Slide 22: VRを用いた物件販売を開始

    販売手法の多様化へ向け、ＶＲを用いた物件販売を開始 リノベーション済マンションでのVR活用 セルフリノベーションサービスでのVR活用 ≪リノベーション前物件を購入≫ ≪CGを用いたVRを利用≫ ホームページ上で、 自宅にいながら、 現地にいるような臨場感を体験 当社スタジオで、 CGを使ったVR体験を行い、 ≪リノベーション完成≫ 理想の部屋イメージを構築 ※今後、物件紹介ホームページにて掲載 ※VR・・・バーチャルリアリティの略 22

  23. Slide 23: インターネット企業と協業、新たなビジネスチャンスを模索

    インターネット企業と協業、新たなビジネスチャンスを模索  インベスターズクラウドと業務提携。Webを通じた購入ルートを構築  今後もＩＴ関連企業と積極的に連携し、収益機会を拡大 一括査定依頼 買取マッチング事業者 査定依頼 （インベスターズクラウド） 複数社の査定金額のうち 迅速且つ正確な査定金額 最も高い査定金額 23

  24. Slide 24: 「民泊新法」の成立を受け、本格的に事業へ参入

    「民泊新法」の成立を受け、本格的に事業へ参入  「住宅宿泊事業法」が国会で可決。政府は2018年早期の施行を目指す  施行後早期の参入を視野に、連携先との関係強化、社内体制の整備に注力 ✔ 年間営業日数の遵守（180日以内） 新法における ✔ 都道府県知事への届出 事業者の義務 ✔ 宿泊者の衛生・安全の確保 ✔ 宿泊者名簿の備付け ✔ 首都圏を中心に大量の住戸を保有 当社の強み ✔ 仲介業者との幅広いネットワーク ✔ 約3,000戸の賃貸管理実績 ✔ 家具付賃貸、短期賃貸への対応 これまでの ✔ 民泊関連会社（㈱SQUEEZE）との提携 動き ✔ オペレーション体制、システム構築 24

  25. Slide 25: 当期純利益は第２四半期で早くも８割に迫る進捗

    当期純利益は第２四半期で早くも８割に迫る進捗  中古マンション販売に加え、インベストメント事業の物件早期売却が業績に貢献  下期は商品力の一層強化、販売戦略の最適化を通じ、売上・利益を着実に積上げ 2017/11期 2017/11期 予想比 2Q実績 予想 (億円) (億円) 売上高 123.0 218.0 56.4% うち中古マンション事業 93.4 174.3 53.6% 売上総利益 34.9 56.6 61.6% うち中古マンション事業 21.8 40.3 54.1% 営業利益 22.7 33.5 67.7% 経常利益 19.5 27.2 71.6% 当期純利益 13.5 17.5

  26. Slide 26: ８期連続増配を予想

    ８期連続増配を予想 ■ 2017年11期の年間配当額は、前期比４円増の50円を予想 ■ 連結配当性向の中長期目標は30％。今後も継続的な増配を計画 （単位：円） 50.0 60.0 １株当たり年間配当推移（※） 50.0 46.0 40.0 29.0 30.0 18.0 20.0 15.0 10.0 11.0 11.5 12.0 10.0 0.0 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 2017/11 （予想 ） 連結 配当性向 22.8％ 14.0％ 14.4％ 20.2％ 17.9％ 21.0％ 23.

  27. Slide 27: 年２回の充実した株主優待制度

    年２回の充実した株主優待制度 Sample Sample 優待内容 : 美容・健康・生活関連商品 優待内容 : クオカード1,000円分 （2,700円相当） 基準日 : 11月末 基準日 : ５月末 所有株数 : 100株（１単元）以上 所有株数 : 100株（１単元）以上 ※ 写真は見本であり、内容は今後変更となる可能性があります 27

  28. Slide 28: ３．経営戦略

    １．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 28

  29. Slide 29: 中古マンションストックは600万戸超

    中古マンションストックは600万戸超  新築の供給により右肩上がりに増大 ⇒ 今後、市場の整備・拡大が期待される （単位：万戸） 700 600万戸超 新築マンション累計着工戸数 600 500 400 300 200 100 0 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 （出典）国土交通省 建築着工統計調査報告より当社作成 構造＝鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、建て方＝共同建、利用関係＝分譲住宅 29

  30. Slide 30: マンションは中古の時代へ

    マンションは中古の時代へ  中古マンションの売買成約件数は過去20年間で増加基調 （単位：件）） 40,000 首都圏における中古マンション売買成約件数の推移 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 （出典）公益財団法人 東日本不動産流通機構「市況トレンド」より当社作成 30

  31. Slide 31: 世界的に見ても拡大の余地は大きい

    世界的に見ても拡大の余地は大きい  欧米では住宅流通市場の７～９割が「中古住宅」（日本はわずか１割）  社会資本の充実に伴い、今後の拡大が期待される 住宅市場における既存住宅の割合 88.0% 83.1% 68.4% 14.7% アメリカ イギリス フランス 日本 （2014） （2012） （2013） （2013） （出典）国土交通省公表「平成26年度 住宅経済関連データ」より当社作成 31

  32. Slide 32: リノベーションビジネスの将来性

    リノベーションビジネスの将来性  月々の負担は変わらず、賃貸よりグレードの高い“分譲”マンションを所有できる  経験・ノウハウのある事業者が企画・施工・保証することで、安心の住まいを提供 標準的な家賃 （※１） 月々のローン返済額 （※２） 14.3万円 8.5万円 ※１ 当社2016/11期販売実績（平均販売価格3,183万円、平均面積67.53㎡）に基づく ※２ 平均販売価格の物件を、借入金額3,000万円、元利均等、35年返済、金利1.000%で購入した場合 32

  33. Slide 33: ５．会社紹介

    １．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 33

  34. Slide 34: 会社概要(2017年5月31日現在）

    会社概要(2017年5月31日現在） 会社名 スター・マイカ株式会社 代表者 代表取締役社長 水永 政志 設立 2001年（平成13年）５月１日 上場 2006年（平成18年）10月２日 市場 東証二部市場（証券コード 3230） 資本金 35億円 株主資本 149億円 本社（東京都港区）、横浜支店（横浜市神奈川区）、 事業所 大阪支店（大阪市北区）、さいたま支店（さいたま市浦和区） 主要取引銀行 三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、あおぞら銀行、みずほ銀行、りそな銀行他 監査法人 有限責任 あずさ監査法人 役職員 112名 事業内容 中古マンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業

  35. Slide 35: 株主の概要(2017年5月31日現在）

    株主の概要(2017年5月31日現在） 主要株主の状況 （単位：株） 大株主名 2016/11 2017/5 持株比率 議決権比率 備考 ㈱オフィス扇 1,497,000 1,497,000 15.0% 16.5% 代表取締役の財産保全会社 水永 政志 1,351,200 1,351,200 13.5% 14.9% 代表取締役 スター・マイカ㈱ 945,599 945,644 9.5% － 自己株式の保有 田口 弘 900,000 900,000 9.0% 9.9% 日本トラスティ・サービス信託銀行㈱（信託口） 708,600 674,800 6.7% 7.5% 日本マスタートラスト信託銀行㈱

  36. Slide 36: お問い合わせ先

    お問い合わせ先 スター・マイカ株式会社 ■この資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を 前提としております。実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。 ■決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております。 ■本資料に記載されたデータには、当社が信頼に足りかつ正確であると判断した公開情報の引用が含まれておりますが、当社がその内容の正確性・ 確実性を保証するものではありません。 ■この資料は、投資の勧誘を目的と

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